武漢九坤徐東地塊營銷策劃報告139PPT

《九坤.徐東地塊營銷策劃報告》武漢大漢隆城機構(gòu)前期策劃組2010.08.15謹呈：九坤集團第一頁，共一百四十頁。背景分析目標及核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第二頁，共一百四十頁。武漢宏觀市場走勢:2010年內(nèi)需求存在，以剛需表現(xiàn)為主，市場短期內(nèi)表現(xiàn)不明朗2009年1季度至2010年1季度武漢市商品住宅呈現(xiàn)去化量遠遠大于新增供應(yīng)量，同時15個月內(nèi)大量去化前期市場存量產(chǎn)品，市場內(nèi)供應(yīng)比例得到一定程度優(yōu)化；但是新增供應(yīng)與去化量有逐漸呈現(xiàn)反比趨勢，新增供應(yīng)逐漸放大，而進入2010年一季度去化量出現(xiàn)下滑，隨新政效應(yīng)進一步深化，供求比例有呈現(xiàn)反差趨勢。房地產(chǎn)市場概況背景分析 第三頁，共一百四十頁。宏觀調(diào)控實施百日，武漢主城區(qū)樓市銷售量呈現(xiàn)價滯量跌局面，今年5月份，武漢樓市銷量同比下降43.6%，環(huán)比下降36.4%。至今年6月份，武漢樓市銷量較去年同期下降51.8%，較上月下降14.3%，市場觀望情緒濃厚，宏觀調(diào)控政策的持續(xù)執(zhí)行下，武漢樓市降溫明顯，進入僵持期。

7月份企穩(wěn)回升，環(huán)比6月成交量增長38.02%，市場正進入緩慢的復蘇期。房地產(chǎn)市場概況背景分析 數(shù)據(jù)來源于億房網(wǎng)第四頁，共一百四十頁。商品房供應(yīng)逐年減少，市場供應(yīng)呈現(xiàn)緊缺年度住宅建設(shè)面積逐步縮減，保障性住房保持不變，但總體占比呈現(xiàn)上升趨勢2008年城市居民住房計劃建筑面積1031萬平米，占25%；2009年計劃建筑面積1004方米，占24%；2010年計劃建筑面積722萬平方米，18%；2011年計劃建筑面積695萬平米占17%；2012年計劃建筑面積648萬平方米，占16%。廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)量的年度計劃：規(guī)劃期內(nèi)，廉租住房、經(jīng)濟適用住房17.5萬套建筑面積1025萬平方米；其中，2008年316萬平方米，占31%，2009年200萬平方米，占19%，2010年170萬平方米，占17%，2011年170萬平方米，占17%，2012年169萬平方米占16%。2010年新建廉租住房1萬套，完成廉租住房配房租賃1萬戶。廉租住房租金補貼提標擴面，新增廉租住房租金補貼1.76萬戶，實現(xiàn)符合條件的低收入住房困難家庭廉租住房租金補貼“應(yīng)保盡?！薄７康禺a(chǎn)市場概況背景分析 第五頁，共一百四十頁。歷年調(diào)控政策出臺，但于市場作用效果表現(xiàn)不強

歷年調(diào)控回顧

國八條國六條國四條國11條時間2005年4月28日2006年5月17日2009年12月14日2010年1月10日出處國務(wù)院出臺“加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施”國務(wù)院常務(wù)會議通過了《中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案）》國務(wù)院常務(wù)會議提出四條政策國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知政策基調(diào)穩(wěn)定房價穩(wěn)定房價遏制房價過快上漲遏制房價過快上漲措辭變化比較單純的關(guān)注房價問題政策從2005年的“全面開花”向2006年的“精確制導”過渡，措施更為細致，問題針對性被強化，而調(diào)節(jié)方法也從過去的土地金融兩個領(lǐng)域擴大到運用等更多手段從08年底開始的鼓勵、促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)被目前調(diào)控政策取代，房地產(chǎn)政策正式從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機”隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預期市場影響房地產(chǎn)市場只出現(xiàn)了短暫的觀望，但北京、深圳等城市的房價卻出現(xiàn)較大幅度的上漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域三大問題（大城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序混亂）沒有得到根本解決政策被逐漸架空，高價賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項目巨額放貸的做法在地方仍大量存在被視為打壓房地產(chǎn)市場重要信號，但是2010年仍然會實行寬松的貨幣政策，加上市場存量等因素，業(yè)內(nèi)人士懷疑國四條是否能起到遏制房價過快上漲的作用政策有利于抑制短線炒家，正面作用無容置疑。與此同時，由于我國經(jīng)濟復蘇的勢頭愈加明顯，新政的威力難比2007年，市場有可能在經(jīng)過一段觀望期后重新恢復活躍房地產(chǎn)市場政策概況背景分析 第六頁，共一百四十頁。調(diào)控政策頻繁出臺，至六月調(diào)控力度逐漸弱化，開始進入效果監(jiān)控期

近期房地產(chǎn)調(diào)控策略序號時間措施簡要序號時間措施簡要12009.12.7中央經(jīng)濟工作會議：明年要增加普通商品住房供給112010.04.11銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款22009.12.9個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年122010.04.13住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價過快上漲32009.12.14國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價過快上漲132010.04.15國務(wù)院常務(wù)會:貸款買二套房首付不得低于50%42009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%142010.04.17國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸52009.12.23財政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅152010.04.19住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制

未獲預售許可開發(fā)商不得收取定金62010.01.10國辦發(fā)出通知要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展162010.04.21二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準72010.01.12央行上調(diào)準備金率強力遏制信貸沖鋒172010.05.02央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率82010.02.20銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者182010.06.04三部委發(fā)文明確個人房貸二套房認定標準92010.03.10國土部強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開展突擊檢查192010.06.12住建部等七部門發(fā)文加快發(fā)展公租房102010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出案202010.06.19六部門聯(lián)合發(fā)文要求做好住房保障規(guī)劃編制房地產(chǎn)市場政策概況背景分析 第七頁，共一百四十頁。地方調(diào)控意愿薄弱，與中央精神有相悖部分武漢政府調(diào)控政策不溫不火敷衍明顯縱觀各地新政，大部分地方政策基本上是在貫徹中央政策而已，北京出臺“第三套房停發(fā)貸款”、“同一家庭只能購買一套住宅”等條款可能是最嚴厲的政策了，鎮(zhèn)江出臺政策明顯與中央相悖，在國家進行宏觀調(diào)控的背景下出臺“稅率下調(diào)”、“購房補貼”等措施，救市意圖明顯。武漢地方政府出臺政策主要以貫徹中央新政中加強對市場的行為規(guī)范為主，并沒有出臺更嚴厲更細化政策，地方政府對樓市調(diào)控意愿薄弱，執(zhí)行滯緩。房地產(chǎn)市場政策概況背景分析 第八頁，共一百四十頁。一線城市調(diào)控效果出現(xiàn)，二線城市出現(xiàn)端倪各級別城市出現(xiàn)不同反應(yīng)，房價滯漲是共同表現(xiàn)，武漢市場表現(xiàn)同樣明顯市場表現(xiàn)房地產(chǎn)市場出臺第二個月，全國主要城市出現(xiàn)量跌價穩(wěn)得態(tài)勢，市場相持觀望狀態(tài)顯著。成交量：一線城市：目前銷量萎縮迅速，下滑約60%左右，個別一手新盤甚至零成交；近期大幅下降后稍顯企穩(wěn)；二線城市：銷量有一定萎縮，不同城市，同一城市不同區(qū)域間，不同樓盤分化明顯；三線城市：銷量尚顯穩(wěn)定，但與新政前仍有一定下滑；成交均價：一線城市：一手房價尚未下跌（大部分項目以稍低于預期入市，但比前期仍有略漲，郊區(qū)部分前期快速上漲項目，現(xiàn)價格略有回調(diào)），二手房議價空間放大，略有下跌（約有5%-10%回落）；二線城市：房價滯漲三線城市：進入房價滯漲中房地產(chǎn)市場政策概況背景分析 第九頁，共一百四十頁。房地產(chǎn)宏觀市場—總結(jié)房地產(chǎn)市場總結(jié)背景分析調(diào)控結(jié)論研判：宏觀調(diào)控政策見底，剛需成為武漢市場支撐，其余需求保持短暫觀望第十頁，共一百四十頁。背景分析目標及核心問題界定目標下戰(zhàn)略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

客戶定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第十一頁，共一百四十頁。融僑華府萬達廣場復地東湖國際華騰園福星國際城優(yōu)活城區(qū)域房地產(chǎn)板塊研究華潤橡樹灣萬科金域華府武昌CLD板塊（住宅均價：11000-13000元/㎡）處于武昌與青山交匯處，經(jīng)過品牌開發(fā)商打造，該區(qū)域已成為成片開發(fā)的高檔住宅盤集中地。徐東商圈板塊（住宅均價：8100-11000元/㎡）沿徐東大街分布，各大型商業(yè)扎堆匯聚，為繼中南商圈后的武昌第二大商圈，區(qū)域發(fā)展迅猛。積玉橋濱江板塊（住宅均價：9000-9900元/㎡）為舊城改造后的濱江居住區(qū)，過江隧道通車提速該板塊房地產(chǎn)發(fā)展，隨住宅成片開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開始進駐。中北路商務(wù)區(qū)板塊（住宅均價：8100-16000元/㎡）為政府規(guī)劃的商務(wù)中心，依托兩湖景觀優(yōu)勢，打造區(qū)域高端，各開發(fā)商對該區(qū)域住宅開發(fā)的定位差異較大。徐東雅苑錦繡江南本案愛家國際華城金地國際花園歐林灣板塊結(jié)論——當前徐東板塊整體均價8100—11000元/㎡，已被武昌CLD板塊、中北路商務(wù)區(qū)板塊趕超，積玉橋板塊也一改過往價格戰(zhàn)的市場印象，均價逼近徐東商圈板塊。徐東商圈板塊成為區(qū)域四大板塊的價格洼地。海山金谷徐東商圈板塊，區(qū)域板塊價格洼地片區(qū)板塊研究片區(qū)市場研究第十二頁，共一百四十頁。品牌開發(fā)商關(guān)注的熱土，挖掘景觀資源成為核心優(yōu)勢。徐東房地產(chǎn)板塊位二長江、沙湖與東湖之間，親水是其重要特征，各大開發(fā)商紛紛在片區(qū)拿地，目前涉足本片區(qū)的品牌開發(fā)商包括萬科、珠江地產(chǎn)、愛家集團、福星惠譽、城開集團等，大量的高端景觀住宅應(yīng)運而生。隨著東湖新城規(guī)劃的出臺和實施、交通環(huán)境的改善，相信徐東板塊房地產(chǎn)市場更加值得期待。商業(yè)及市政配套推勱區(qū)域市場開發(fā)。隨著徐東商圈商業(yè)業(yè)態(tài)逐步完善，武青三干道、武青四干道、事七長江大橋、過江隧道、武漢新火車站及地鐵交通等一系列市政項目的推進，區(qū)域交通格局將托起徐東片整體價值，片區(qū)房地產(chǎn)市場走勢值得期待。優(yōu)勢地段土地漸稀缺，價值最大化推升徐東片住宅開發(fā)水平。徐東片優(yōu)勢地段土地開發(fā)已經(jīng)進入成熟階段，最大程度發(fā)揮片區(qū)景觀資源優(yōu)勢，通過提升開發(fā)水平謀求市場價值最大化成為必然，片區(qū)整體開發(fā)水平將在項目園林、內(nèi)部配套、戶型設(shè)計等產(chǎn)品打造及自然景觀價值利用、營銷手段等方面綜合體現(xiàn)。區(qū)域住宅板塊特點片區(qū)市場研究第十三頁，共一百四十頁。備注：金域華府為170平米大戶型精裝修徐東片區(qū)現(xiàn)主要在售樓盤月均銷售速度約50套/月，價格在8000-10000元/平方米。

剛性需求的銷售速度平均50套/月，170平米大戶型的金域華府銷售速度慢。

復地東湖國際以資源形象取勝，都市經(jīng)典以豐富品種取勝，徐東雅苑以價格取勝。月銷售及價格分析片區(qū)市場研究數(shù)據(jù)來源于大漢隆城武漢市場數(shù)據(jù)庫第十四頁，共一百四十頁。徐東區(qū)域2房與3房占為主力戶型，2房面積集中在85-95平方米，3房面積115-125平方米。整個徐東片以剛性需求為主力，但在宏觀調(diào)控的形式下，戶型面積偏小，以低總價為突破口。愛家國際華城也由舒適性住宅向53-72平方米的酒店式公寓轉(zhuǎn)變。2房和3房的主力戶型地位，仍然沒有改變。2312房1房3房項目復地東湖國際優(yōu)活城徐東雅苑錦繡江南金域華府愛家國際華城都市經(jīng)典140㎡以上70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡60㎡130㎡22323223312戶型面積分析片區(qū)市場研究數(shù)據(jù)來源于大漢隆城武漢市場數(shù)據(jù)庫第十五頁，共一百四十頁。房型項目復地東湖國際優(yōu)活城徐東雅苑錦繡江南金域華府愛家國際華城總計一房面積65.88㎡47-53㎡47-65㎡現(xiàn)售套數(shù)66套96套162套剩余套數(shù)20套96套116套二房面積90-96㎡90㎡73-79㎡85-90㎡65㎡72㎡65-96㎡現(xiàn)售套數(shù)182套198套186套840套108套240套1754套剩余套數(shù)0套198套42套840套108套240套1428套三房面積118-128㎡89㎡85㎡85-128㎡現(xiàn)售套數(shù)132套186套324套642套剩余套數(shù)132套48套324套504套徐東區(qū)域65-96㎡2房競爭激烈，剩余量最大，將近1428套。1房2房3房剩余套數(shù)比為0.6：7：2.4，因此2房競爭最為激烈。1房2房3房現(xiàn)售套數(shù)比為0.6：6.9：2.5，因此2房是徐東最熱門戶型。戶型面積與套數(shù)分析片區(qū)市場研究數(shù)據(jù)來源于大漢隆城武漢市場數(shù)據(jù)庫第十六頁，共一百四十頁。融僑華府，存量50-90㎡房源5萬方、100-120㎡房源1萬方、160㎡以上房源0.5萬方福星惠譽·三角路項目，總建筑面積31萬方，其中住宅7萬方，商業(yè)14萬方2011年三季度四季度一季度二季度三季度四季度……優(yōu)活城，2010年下半年推出，2.6萬方90-128平米，兩房三房待開發(fā)面積約5萬平米愛家國際華城三期，主力戶型120-160平米三房四房產(chǎn)品，下月推出50-73精裝修公寓,11000元/㎡，三四期共50萬㎡復地東湖國際，2010年下半年10、11號樓推出65-96㎡一房兩房，400套，約3.4萬平米；6號樓、7號樓空中別墅300㎡，45層，2梯2戶，約5.4萬平米2010年80-110㎡戶型，區(qū)域內(nèi)短期稀缺福星國際城，總建筑面積59萬方，受90/70限制，待開發(fā)5個地塊，共43萬方建面聯(lián)發(fā)投·徐東地塊，總建筑面積16萬方，住宅7萬方，90㎡以下房型60%限制金域華府，2010年下半年推出68-83㎡兩房三房384套，約3萬平米，128㎡大戶型44套，約0.5萬平米，存量一棟公寓，一棟寫字樓待開發(fā)三江航天·三角路項目，總建筑面積37萬方，其中住宅30萬方，商業(yè)7萬方徐東雅苑，2010年下半年推出73㎡一房變兩房房源62套，0.45萬平米，79㎡兩房房源120套，0.95萬平米；89㎡兩房變?nèi)糠吭?82套，1.6萬平米都市經(jīng)典待開發(fā)地塊奧山·世紀城，總建筑面積150萬方，其中商業(yè)35萬方90平米下存量房約21萬方91-130平米存量房約4.7萬方160平米上存量房約6.5萬方90平米下新增供應(yīng)56萬方91-130平米新增供應(yīng)24.9萬方商業(yè)新增供應(yīng)71萬方區(qū)域存量及供應(yīng)分析片區(qū)市場研究數(shù)據(jù)來源于大漢隆城武漢市場數(shù)據(jù)庫第十七頁，共一百四十頁。項目名稱每周銷售套數(shù)主力成交價格福星國際城635-63㎡公寓，280㎡寫字樓（一間280㎡寫字樓5個房產(chǎn)證）存量住宅：10000精裝公寓：12000寫字樓：11000愛家國際華城3-5(7月初開盤5號樓，當月銷售20套)120-140三房150-160四房8800（特價房8500）融僑華府1586-92二房120-130三房9600（8300起價）歐林灣389二房、98兩房整體均價9800（高層二房10100高層三房9500）復地東湖國際507月31日，開盤10號樓，9200均價，8100元/㎡起價，240套房源銷售210套，65一房變兩房，87㎡、92㎡、97㎡兩房變?nèi)?0號樓：預計107007月份周邊項目成交情況當前區(qū)域銷售大幅下滑，大部分項目周成交為3-5套。區(qū)域特價房推售現(xiàn)象明顯。7月31日，復地東湖國際遠低于市場價格預期開盤，對武昌中心區(qū)樓市價格產(chǎn)生影響。8月1日，徐東雅苑開盤，認籌量200個，開盤銷售120套，7400元/㎡起價，8300元/㎡均價，主要去化中低樓層4-15樓。片區(qū)樓盤成交分析片區(qū)市場研究第十八頁，共一百四十頁。項目動態(tài)——寫字樓7月18日開盤，22層以上單元銷控，推出單元去化40%，約50套左右，均價11000元/㎡；少量公寓房源，精裝修后均價12000元/㎡。一期住宅3#樓，8-9月推出，2梯4戶，全91-93平米兩房。開發(fā)商：湖北福星惠譽洪山房地產(chǎn)有限公司

占地面積：47537平方米

建筑面積：166835平方米容積率：3.9總戶數(shù)：1460物業(yè)形態(tài)：商業(yè)、住宅、公寓、寫字樓戶型面積：公寓：35-63㎡（1棟，精裝，540戶）寫字樓：134-155㎡（1棟，180戶）住宅：80-130㎡（7棟，1000余戶）

福星城一期競爭樓盤分析第十九頁，共一百四十頁。住宅：2房變3房產(chǎn)品（91-93㎡）即將推出一期最后一棟——3號樓，2梯4戶，全91-93㎡兩房產(chǎn)品。福星城一期競爭樓盤分析第二十頁，共一百四十頁。一棟公寓：35-65㎡（精裝修），540戶福星城一期競爭樓盤分析第二十一頁，共一百四十頁。一棟寫字樓：134-155㎡，180套該寫字樓產(chǎn)品較為特殊，與公寓的規(guī)劃相同，層高、套分割等均為公寓配置。產(chǎn)品定位為復合型寫字樓后，將3-4個公寓單元進行合并，重新進行戶型設(shè)計。銷售時，一個寫字樓單元擁有3-4個房產(chǎn)證。七月份開盤，22-32層銷控，22層以下單位24名客戶購買，一名客戶購買2個寫字樓單位（270-300㎡）福星城一期競爭樓盤分析第二十二頁，共一百四十頁。項目動態(tài)——當前在徐東銷品茂外設(shè)置4D體驗外展點，進行客戶積累工作；9月將推出5號樓、6號樓高層，約260套。面積為90平米兩房，118平米三房，128平米三房。開發(fā)商：武漢山水美城置業(yè)有限公司

占地面積：21709平方米

建筑面積：75983平方米容積率：3.5總戶數(shù)：1000物業(yè)形態(tài)：高層、聯(lián)排戶型面積：高層：90-128㎡（6棟，792戶）聯(lián)排別墅：約280㎡（3棟）

優(yōu)活城競爭樓盤分析第二十三頁，共一百四十頁。二房：90㎡三房：118㎡三房：128㎡優(yōu)活城競爭樓盤分析第二十四頁，共一百四十頁。開發(fā)商：寶業(yè)集團湖北省建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

占地面積：10968平方米

建筑面積：31000平方米容積率：2.8總戶數(shù)：358物業(yè)形態(tài)：高層戶型面積：高層：73㎡（60戶，一房變兩房）高層：79㎡（120戶，兩房）高層：89㎡（180戶，兩房變?nèi)浚╉椖縿討B(tài)——8月1日開盤，截至開盤認籌量200個，開盤銷售120套，7400元/㎡起價，8100元/㎡均價，主要去化項目中低樓層4-15樓。徐東雅苑競爭樓盤分析第二十五頁，共一百四十頁。2房變3房：89.89㎡2房：79.82㎡1房變2房：73.43㎡全90㎡以下，中等面積戶型，同時在戶型上創(chuàng)新N+1設(shè)計，吸引區(qū)域大量而立之年的首次置業(yè)客戶。優(yōu)活城競爭樓盤分析第二十六頁，共一百四十頁。中小戶型短期稀缺，區(qū)域小戶型推售高峰即將來臨受國家調(diào)控政策影響，區(qū)域當前房源供應(yīng)量主要為集中在90㎡以下戶型上，愛家國際華城、福星國際城、徐東雅苑、金域華府、金地國際花園等樓盤，下半年推盤均以90㎡以下戶型為主，片區(qū)90㎡以下戶型供應(yīng)存量達21萬平方米，遠超過90㎡以上戶型存量。90-130㎡房型，片區(qū)存量不大，下半年供應(yīng)約4.7萬方，中等面積產(chǎn)品短期內(nèi)將為片區(qū)稀缺產(chǎn)品。2010年后，區(qū)域供應(yīng)量持續(xù)增加，片區(qū)住宅供應(yīng)將突破80萬方，中等戶型將不再稀缺，市場競爭與客戶爭奪更為激烈。區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié)第二十七頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

客戶定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第二十八頁，共一百四十頁。宏觀區(qū)位：城市內(nèi)環(huán)，絕佳地段★本案項目位置項目位于武漢城市內(nèi)環(huán)線內(nèi)，徐東秦園路中段。項目所屬的徐東商圈板塊，酒店、寫字樓、購物中心、中西餐飲扎堆于此，配套豐富。擁有稀缺的高城市價值。隨著武漢大道、地鐵8號線等城市快速交通的建設(shè)，項目未來距機場僅30分鐘車程，乘坐地鐵20分鐘可換乘通達武漢三鎮(zhèn)，交通優(yōu)勢明顯。交通通達性地鐵8號線區(qū)位分析項目本體 第二十九頁，共一百四十頁。中觀區(qū)位：位于徐東商圈邊緣，不具備自然景觀資源。項目不臨主街，具體位置為秦園路與機電路的交匯口，為徐東商圈的邊緣區(qū)位，項目在享受徐東商圈配套上便利性受到一定影響。項目距離沙湖約1000米距離，非臨湖臨江地塊，不具備成為資源占據(jù)型高端項目的先決條件。項目正對面為秦園路美食一條街，雖比較知名，但各店鋪多為老舊的門面房改造后經(jīng)營，秦園路美食街的環(huán)境對項目形象有一定影響。長江沙湖和平大道友誼大道徐東大街中北路秦園路團結(jié)大道機電路團結(jié)路徐東商圈★本案區(qū)位分析項目本體 第三十頁，共一百四十頁。北至：團結(jié)路（液化石油氣公司）南至：秦園路（秦園路美食一條街）西至：團結(jié)村還建樓（團結(jié)名居）東至：機電路（SBI創(chuàng)業(yè)園）四至分析項目本體 第三十一頁，共一百四十頁。項目本體條件——經(jīng)濟技術(shù)指標C棟（30F）B棟（28F）A棟（24F）經(jīng)濟指標分析項目本體 第三十二頁，共一百四十頁。項目本體條件——立面效果“時尚·動感”的現(xiàn)代風格住宅立面——徹底摒棄各種“流行病”，如復古病，后現(xiàn)代拼湊病及近年流行的“歐陸風”等，無明顯的摩仿，還建筑設(shè)計獨立創(chuàng)造性的本色?，F(xiàn)代氣派的建筑風格，簡潔明快，色調(diào)干凈簡練。寫字樓立面——大面積玻璃幕墻，與水天一色，如縱橫線條的墻面，使平淡無奇的立面極富機理紋路，猶如一潭死水的湖面泛起漣漪，建筑也有了生命。建筑立面分析項目本體 ●●第三十三頁，共一百四十頁。住宅戶型統(tǒng)計序號戶型建筑面積套數(shù)B1三房二廳一衛(wèi)100.29㎡54B2二房二廳一衛(wèi)65.75㎡56B3二房二廳一衛(wèi)87.58㎡30C1三房二廳二衛(wèi)110.28㎡30C2二房二廳一衛(wèi)79.96㎡30C3二房二廳一衛(wèi)82.16㎡60合計

260戶型建筑面積比例二房二廳一衛(wèi)65.75—87.58㎡67.7%三房兩廳兩衛(wèi)100.29㎡、110.28㎡32.3%90平米以下面積是項目絕對主力戶型，項目二房、三房均為區(qū)域樓市短期稀缺戶型，若能盡早推向市場，且價格適中，將成為區(qū)域暢銷戶型。戶型配比分析項目本體 第三十四頁，共一百四十頁。B棟標準層平面圖B1戶型100.29㎡三房二廳一衛(wèi)B2戶型65.75㎡二房二廳一衛(wèi)B3戶型87.58㎡二房二廳一衛(wèi)住宅戶型分析項目本體 第三十五頁，共一百四十頁。C棟標準層平面圖C1戶型110.28㎡三房二廳二衛(wèi)C2戶型79.96㎡二房二廳一衛(wèi)C3戶型82.16㎡二房二廳一衛(wèi)住宅戶型分析項目本體 第三十六頁，共一百四十頁。面積控制合理：項目二房、三房面積控制在65-110㎡，合理的控制了總價區(qū)間。戶型設(shè)計宜居：小戶型梯戶比控制在2梯4戶及2梯5戶，保證了戶戶通風采光，宜居性強。超大的樓間距：B、C棟高層，約80米超闊樓間距，小區(qū)內(nèi)部景觀一覽無余，遼闊極目?？臻g創(chuàng)新不足：戶型較區(qū)域其他項目（如徐東雅苑、金域華府)沒有創(chuàng)新N+1增值空間。住宅戶型分析住宅戶型分析項目本體 第三十七頁，共一百四十頁。寫字樓平面圖A棟樓九層平面圖單層建筑面積：550.51㎡A棟樓十——二十四層平面圖單層建筑面積：550.51㎡寫字樓分析項目本體 第三十八頁，共一百四十頁。自由式組合商務(wù)空間：單套面積為約35-70㎡，單層面積588.06㎡，2部電梯，寫字間均自帶衛(wèi)生間，A棟寫字樓為30—50㎡自由式組合商務(wù)空間。玻璃幕墻，形象高端：A棟立面為玻璃幕墻，沿秦園路規(guī)劃，沿街立面效果理想；規(guī)模不足，配套性差：寫字樓整體規(guī)模為8808.16㎡，規(guī)模較小，較難形成區(qū)域影響力；目前金融網(wǎng)點、交通換乘、商超配置等外部配套不齊備，辦公便利性不足。寫字樓產(chǎn)品分析寫字樓分析項目本體 第三十九頁，共一百四十頁。A棟樓五——八層平面圖單層建筑面積：550.51㎡客房100間酒店產(chǎn)品分析項目本體 第四十頁，共一百四十頁。規(guī)模有限，客房面積適中：酒店客房數(shù)100間，總規(guī)模3254.91平米，客房面積約32㎡。經(jīng)濟型商務(wù)酒店配置：酒店配套設(shè)施有限，不提供餐飲、會議、健身及室內(nèi)娛樂休閑。酒店產(chǎn)品分析項目本體 第四十一頁，共一百四十頁。項目建面4.5萬方，在徐東區(qū)域大盤林立的市場中規(guī)模不具優(yōu)勢。規(guī)模因素產(chǎn)品資源配套資源限制條件住宅為項目主力產(chǎn)品，戶型面積設(shè)計為中、小戶型，為片區(qū)內(nèi)短期稀缺戶型，隨著區(qū)域未來中小戶型供應(yīng)的持續(xù)加大，產(chǎn)品優(yōu)勢將逐步減少，同時產(chǎn)品創(chuàng)新性不足，將一定程度上制約產(chǎn)品的競爭力。配套資源共享徐東商圈，屬于城市內(nèi)環(huán)中心區(qū)項目。本項目處于徐東商圈邊緣位置，對商圈配套的使用便利性不足；秦園路美食街門面形象破舊，周邊環(huán)境影響項目整體形象；徐東片區(qū)品牌開發(fā)商云集，九坤集團不具備開發(fā)商品牌優(yōu)勢。屬性界定項目本體 城市級商業(yè)中心，日益成熟的城市發(fā)展板塊，高城市價值彰顯、交通通達性強。區(qū)域價值第四十二頁，共一百四十頁。項目SWOT分析優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak1、處于城市內(nèi)環(huán)，徐東商圈邊緣，為城市中心區(qū)難得的靜謐居所，具備中高端項目的地塊方位；2、較大的樓間距，超闊的內(nèi)部景觀視野；3、武漢大道、地鐵8號線建成后，項目離機場僅30分鐘，地鐵20分鐘可達武漢三鎮(zhèn)；4、項目戶型為當前區(qū)域稀缺的中小戶型。1、項目徐東配套的便利性與徐東大道的項目有一定差距；2、秦園路美食街形象不佳，影響客戶對項目周邊環(huán)境的評價；3、項目所在秦園路車流量大，人流量??；4、項目規(guī)模僅4.5萬方，在徐東區(qū)域大盤林立的的市場中不具優(yōu)勢。機會-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略1、武漢大道建設(shè)、地鐵建設(shè)，為區(qū)域發(fā)展注入活力；2、徐東板塊價格處于周邊各大版塊價格洼地，區(qū)域價值有待挖掘；3、周邊所有土地被知名開發(fā)商儲備，未來片區(qū)價值持續(xù)提高。1、以充分展示項目優(yōu)勢，利用市場機會抓住市場為核心手段2、凸現(xiàn)項目核心價值，打造稀缺性的特點，形成項目核心競爭力以規(guī)避項目劣勢，抓住市場機遇為核心策略；通過取勢制造市場熱點，通過強勢來回避弱勢威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、受到周邊品牌社區(qū)的客戶攔截；2、宏觀大勢對購房群體的心理有影響；3、未來供應(yīng)沖擊，片區(qū)中小戶型集中供應(yīng)，市場競爭將進一步加劇。1、以充分展示項目優(yōu)勢，規(guī)避市場威脅為核心手段2、塑造新的價值體系，制造項目唯一性，建立高端形象以規(guī)避項目劣勢，避免項目威脅帶來的風險；突破客戶對樓盤既有的評價標準，回避弱勢SOWT分析項目本體 第四十三頁，共一百四十頁。通過解析項目自身的屬性我們發(fā)現(xiàn)，項目自身除了享有徐東商圈成熟的配套以及便捷的交通外，似乎再難有值得一說的價值，橫向的比較無法說明問題，是否可以通過與區(qū)域競爭樓盤的縱向的比較找到項目特有的價值點？我們需要通過項目與競爭樓盤的全方面的比較來找尋價值差異，形成自己的獨有的競爭體系。本案核心價值深度梳理第四十四頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

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目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第四十五頁，共一百四十頁。競爭樓盤指標對比核心價值挖掘 項目指標比較示意圖項目名稱本案國際城徐東雅苑優(yōu)活城愛家國際華城地理位置★★★★★★★★☆★★☆★★樓盤規(guī)模★★★★★★★★★★周邊環(huán)境、景觀★★★★★★★★☆周邊市政配套★★★★★★★☆★☆周邊小區(qū)整體素質(zhì)★★☆★★☆★★☆★★★★建筑布局與空間規(guī)劃★★★★★★★★☆★★☆★★小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃★★★★★★★★★★☆★★☆戶型設(shè)計★★★★☆★★☆★★★★小區(qū)內(nèi)配套★★★★☆★☆★☆★★車流組織★★☆★★☆★★——★★★物業(yè)管理————————★★物業(yè)形象——★★★★——★★★發(fā)展商品牌★★★★★★★★項目包裝及營銷手法——★★★★★★★綜合評判★★★★☆★☆★☆★★第四十六頁，共一百四十頁。項目優(yōu)勢稀有替代性同類樓盤徐東核心地段Yes可替代國際城/徐東雅苑/優(yōu)活城銷品茂/歐亞達/華天酒店/新世界/凱旋門/金馬家居/等大型商業(yè)配套No可替代國際城/徐東雅苑/優(yōu)活城湖北大學/航海學院Yes暫無替代產(chǎn)品暫無替代產(chǎn)品小型的城市綜合體的規(guī)劃/未來可見的良好的商務(wù)、居住氛圍Yes可替代國際城超寬樓間距Yes暫無替代產(chǎn)品暫無替代產(chǎn)品優(yōu)秀建筑品質(zhì)No可替代板塊內(nèi)眾多項目……便捷商業(yè)配套No可替代板塊內(nèi)眾多項目……與競爭者比較，最具市場突破能力的產(chǎn)品核心優(yōu)勢——核心優(yōu)勢核心價值挖掘 以上是否足夠支撐本案在強手林立的徐東片區(qū)脫穎而出？如果不夠，我們還可以創(chuàng)造哪些？第四十七頁，共一百四十頁。項目附加值建議核心價值挖掘 在社區(qū)隨時隨地享受網(wǎng)絡(luò)的樂趣自由、自在的生活盡情網(wǎng)絡(luò)沖浪一、WEB2.0主題社區(qū)二、科技產(chǎn)品、人性化關(guān)懷直飲水系統(tǒng)，形成項目的一個獨特的賣點，以較低的成本實現(xiàn)產(chǎn)品價值增值并形成溢價。于此，本案的價值體系已經(jīng)呼之欲出……第四十八頁，共一百四十頁。價值體系核心價值挖掘 項目價值體系外在美內(nèi)在美學區(qū)房超闊樓間距直飲水系統(tǒng)無線網(wǎng)絡(luò)社區(qū)商務(wù)/居住氛圍投資/升值潛力第四十九頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

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目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第五十頁，共一百四十頁。目標分析開發(fā)企業(yè)的困惑住宅產(chǎn)品和原有商鋪/酒店我們已經(jīng)決定不再調(diào)整，但是其余商業(yè)體量的發(fā)展在商業(yè)住宅化的總的前提下哪種形態(tài)的產(chǎn)品才能夠更符合市場的需求，以及我們對回現(xiàn)和溢價及風險控制的要求。——開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導語錄原規(guī)劃下的商業(yè)物業(yè)類型/體量組合物業(yè)類型面積（平米）備注酒店3254.91不變寫字樓8808.16開發(fā)商自身辦公需求約2000方（考慮未來企業(yè)的發(fā)展）商鋪3257.31不變合計15414.27不變大漢隆城對目標的理解唯一可以突破的是原有寫字樓規(guī)劃；但是8806.16的體量不能改變；對原有寫字樓的規(guī)劃如何調(diào)整？我們從市場的層面來分析問題！第五十一頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位客戶定位形象定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第五十二頁，共一百四十頁。競爭分析原有規(guī)劃體量下寫字樓發(fā)展的幾種可置換模式純公寓模式純寫字樓模式寫字樓+公寓模式模式制約因子不滿足自身辦公需求？不滿足市場及利潤需求不可行！純寫字樓模式探討從競爭層面來看：徐東片區(qū)在售寫字樓目前僅福星國際城一期，七月份開盤，22-32層銷控，推出132個單元，當天去化50個單元，成交勢頭一般；從地理屬性來看：福星國際城寫字樓臨徐東大道，未來武漢大道通車后，可高速直達機場，區(qū)位條件、規(guī)模優(yōu)勢、形象檔次、升值空間均大于本案。從長遠供應(yīng)來看：已經(jīng)完成規(guī)劃了的中北路經(jīng)濟總部和武昌濱江商務(wù)區(qū)將有大體量寫字樓入市，勢必嚴重擠壓徐東寫字樓市場的需求；從投資回報上看：目前SBI創(chuàng)業(yè)園整體租金水平為50元/㎡,按一般寫字樓投資品8%的投資回報率計算，則寫字樓售價為7500元/㎡,遠低于期望售價，損失過大。不可行！第五十三頁，共一百四十頁。競爭分析原有規(guī)劃體量下寫字樓發(fā)展的幾種可置換模式純公寓模式純寫字樓模式寫字樓+公寓模式模式制約因子不滿足自身辦公需求滿足市場及快速回現(xiàn)要求不滿足市場及利潤需求不可行！寫字樓+公寓模式探討從競爭層面來看：徐東片區(qū)在售公寓目前僅愛家國際華城96套，9月份將陸續(xù)推出部分50-73㎡公寓，從競爭樓盤放量來看，短期內(nèi)公寓市場存在一定的市場機會；從地理屬性來看：本案較之愛家國際華城交通通達性更好，迫近銷品茂，配套更優(yōu)。從市場需求來看：公寓作為保資增值的投資性產(chǎn)品頗受市場親睞，租住兩宜，國際城公寓優(yōu)異的市場表現(xiàn)可見一斑，同時徐東片區(qū)整體物業(yè)租金的普漲及大量城中村拆遷為本案公寓的去化帶來了市場機會。從去化速度來看：公寓的低總價及低首付及精裝修的模式大大的降低了置業(yè)門檻，容易快速去化，保證現(xiàn)金流。不可行！可行！第五十四頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

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目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第五十五頁，共一百四十頁。問題界定物業(yè)類型面積（平米）備注公寓6808精裝出售（建議）寫字樓2000九坤集團自持辦公（考慮未來企業(yè)的發(fā)展）合計8808.16——原寫字樓規(guī)劃下的物業(yè)置換類型/面積建議公寓發(fā)展幾點建議建議精裝修出售；考慮產(chǎn)品的快速去化，建議公寓面積趨小為宜，控制在30㎡左右，總套數(shù)約為227套；建議衛(wèi)生間與樓面同標高設(shè)計，通過公寓間的自由組合，同時也可形成寫字樓空間，形成新穎的商務(wù)公寓，滿足部分辦公需求的客戶，更利于去化。第五十六頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

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目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第五十七頁，共一百四十頁。一切從客群出發(fā)……第五十八頁，共一百四十頁。九堡房產(chǎn)需求者的區(qū)域來源徐東購房的人群主要來自武昌區(qū)、青山區(qū)和江漢區(qū)，徐東板塊已得到購房客戶的深度認可?？腿旱闹饕挲g段以25-35歲為主，他們是社會的中堅力量。客戶來源分布/年齡區(qū)間客群定位 數(shù)據(jù)來源于大漢隆城武漢市場數(shù)據(jù)庫第五十九頁，共一百四十頁。客戶背景分析－－年齡年輕家庭占有相當?shù)谋戎?，他們的家庭結(jié)構(gòu)決定了他們迫切的住房需求。購房動機中的投資需求比例最大，其次首置、改善居住需求。購房客戶家庭結(jié)構(gòu)/目的客群定位 數(shù)據(jù)來源于大漢隆城武漢市場數(shù)據(jù)庫第六十頁，共一百四十頁。從行業(yè)來看，發(fā)現(xiàn)從事商業(yè)貿(mào)易的占首位；從工作性質(zhì)來看，從事教育工作的占首位，其次是個體戶和自由職業(yè)者；可見，意向購房者中生意人和從事教育事業(yè)者比較多客戶背景分析－－行業(yè)購房客戶職業(yè)分布客群定位 數(shù)據(jù)來源于大漢隆城武漢市場數(shù)據(jù)庫第六十一頁，共一百四十頁。升值潛力、戶型設(shè)計、房產(chǎn)價格、開發(fā)商品牌是他們看重的要素，其中他們對房屋面積、社區(qū)品質(zhì)等關(guān)注度較小。從外部因素考慮，本項目基本具備徐東購房者的主要看重要素。購房看中要素購房客戶置業(yè)敏感點客群定位 數(shù)據(jù)來源于大漢隆城武漢市場數(shù)據(jù)庫第六十二頁，共一百四十頁。本案的產(chǎn)品價值與特征直接決定了目標客群的階層取向。他們來自于社會經(jīng)濟體系中間的部分（富裕市民階層與中產(chǎn)階層，也有少部分客戶來自穩(wěn)定資產(chǎn)層）。社會結(jié)構(gòu)體系模擬圖階層劃分客群定位權(quán)利頂層/財富頂層/穩(wěn)定資產(chǎn)層富裕階層/中場階層市民階層/赤貧階層第六十三頁，共一百四十頁。核心客群：25-35歲的城市中堅，剛性需求者主要客群：35-45的城市中產(chǎn)邊緣客群：外地的房產(chǎn)需求者、投資客層級劃分客群定位第六十四頁，共一百四十頁。職業(yè)群（1）商業(yè)貿(mào)易（2）醫(yī)療/保?。?）教育/科研（4）個體戶年齡群（1）25－35歲的城市中堅；文化群（1）有良好的教育背景，武漢的高文化層次人群；（2）部分艱苦創(chuàng)業(yè)者。整體屬性描述客群定位第六十五頁，共一百四十頁。首先我們需要明確核心客群是什么樣的一群人：

他們目前分散在社會各個階層和各種職位之間，已成為中國社會的中堅力量，正在成為引領(lǐng)時代的主導力量，但是還沒有成為主流，還沒有能真正能領(lǐng)導這個時代和社會，他們是這個都市里生活節(jié)奏快的一群人,他們面對經(jīng)濟壓力、情感壓力、家庭壓力、追求自我價值實現(xiàn)等多方面的壓力，最明顯的特征就是壓力?？蛻羯疃榷聪?第六十六頁，共一百四十頁。讓我們對“他們的壓力”做一次洞察世界上的快樂總結(jié)起來不過幾種，但痛苦卻有千萬種，他們現(xiàn)在大多在努力掙錢、買房子和準備帶小孩及贍養(yǎng)開始年邁無保障的父母，大多處于談婚論嫁的年齡，成為生兒育女的主力軍，對于一腔雄心、壯志未酬的他們，內(nèi)心深處是如此得“痛并快樂著”；他們需要多一些人的關(guān)心與關(guān)注，他們的情感也需要更多人的呵護?？蛻羯疃榷聪に麄儼l(fā)出一聲浩嘆，想坐下來略微停停，或者伸伸腰桿，捶一捶發(fā)木的小腿。然而，停留的間隙，追逐的野獸從頭頂上呼嘯而過，虎視眈眈截住了去路……這樣的想象越是頻繁地出現(xiàn)在他們的夢里?！?0S”，準確的說應(yīng)該是“70－85”第六十七頁，共一百四十頁?！?0-85S”經(jīng)歷是特殊的際遇是幸運的生活是艱辛的他們是承上啟下的一代，在少年時代經(jīng)歷了理想主義的啟蒙和被摧毀，在成年后被市場壓得喘不過氣來?？蛻羯疃榷聪ぁ氨急甲濉庇纱讼氲降囊粋€群落第六十八頁，共一百四十頁。他們在老師、家長“好好學習、天天向上”的耳提面命中度過中小學，“太陽當空照，花兒對我笑”是再熟悉不過的旋律...他們也早戀，但從來都像小偷似的躲躲藏藏...關(guān)鍵詞：好好學習天天向上客戶深度洞悉 第六十九頁，共一百四十頁。曾和小伙伴們搬著凳子去鄰居家看電視；曾是戴著鮮艷的紅領(lǐng)巾做廣播體操的那個迎風少年；吃著1毛錢一根的冰棍兒，看著5毛錢一場也嫌奢侈的電影；曾徑最盼望的就是春節(jié)的聯(lián)歡晚會，最高興的是做個三好學生，領(lǐng)回一張張獎狀和大紅花……

他們的少年時代客戶深度洞悉 他們的青春在追星，戀愛，憧憬和奮斗中度過。他們聽小虎隊和四大天王成長，看港臺片瓊瑤劇確定愛情觀。打彈珠、丟沙包、跳皮筋是那個時期樂此不疲的游戲，《西游記》、《上海灘》、《鐵臂阿童木》在他們的青春期烙下了深刻的印記，而周慧敏、林志穎的青春頭像貼滿了他們的書桌、課本……他們的青澀青春第七十頁，共一百四十頁。我們需要認真感知屬于“布波族”的曾經(jīng)的、“好好的”生活他們的追星歷程

70S對小虎隊的眷戀，對周星馳《大話西游》的癡迷，我們對張國榮的支持，對菲氏情情歌的情有獨衷...應(yīng)該可以算是我們區(qū)別60年代出生的人及85年代出生的人之間的分水嶺...關(guān)鍵詞：小虎隊

周星馳

四大天王客戶深度洞悉 第七十一頁，共一百四十頁。他們的游戲和卡通

他們的物質(zhì)匱乏，但那童年游戲和卡通片都是他們曾經(jīng)美麗的回憶。打彈珠、跳房子、丟沙包等等是他們那時最經(jīng)典的游戲，路邊、田野都是他們的“領(lǐng)地”；木頭手槍、縫制的沙包都是他們最自豪的玩具。而說到卡通，雖然當時沒有迪斯尼大片，但《大鬧天宮》、《葫蘆娃》、《聰明一休》等帶給他們的歡樂是不言而喻的。關(guān)鍵詞：動畫片

打彈珠客戶深度洞悉第七十二頁，共一百四十頁。他們在不斷的追求生活，改變生活他們期望通過自己的努力，讓生活可以過得很好他們相信生活，相信自己對于他們而言，積極的生活態(tài)度是成功的關(guān)鍵客戶深度洞悉 可以聯(lián)想到的廣告語——“好好生活天天向上”第七十三頁，共一百四十頁。他們頂著多方的壓力，“痛并快樂著”，他們感覺前面的日子很近很美好；奮力拼搏的同時，他們希望一回頭能看到家人的支持、朋友的鼓勵，而家是他們內(nèi)心深處最溫暖最熟悉的地方；他們的內(nèi)心一直充滿了期望的愛，他們一直希望有一個容器把愛裝進去，永遠保持新鮮，而家正是這樣的地方。客戶深度洞悉可以聯(lián)想到的廣告語——“讓愛回家”廣告語釋義:打破傳統(tǒng)觀念對于“好好生活，天天向上”的認知，在傳達一種積極的進取心、適度的享樂觀的同時，將現(xiàn)代的、時尚的、富有責任感的生活情狀融入其中，賦予項目獨具魅力的傳播氣質(zhì)，也能很好地跟目標客群達成溝通，文字洗練但蘊意深厚。第七十四頁，共一百四十頁?？蛻羯疃榷聪び纱宋覀兿氲降囊环N動物——“蜜蜂”小蜜蜂辛勞采蜜，飽經(jīng)痛苦與艱辛，只為得到一滴甜蜜的、泌人心脾的蜂蜜。目標客群成長的艱辛/奔波勞碌的宿命目標客群想要得到的結(jié)果——甜蜜幸福的生活+=客群的生活軌跡由此可以想到的案名九坤.蜜園第七十五頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目推廣執(zhí)行計劃項目整體定位

客戶定位

形象定位

產(chǎn)品定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第七十六頁，共一百四十頁。案名/定位語形象定位推薦案名：九坤·蜜園定位語：徐東心/小戶型/全明房/純居家項目形象定位：武漢首座“奔奔族”社區(qū)第七十七頁，共一百四十頁。第七十八頁，共一百四十頁。第七十九頁，共一百四十頁。第八十頁，共一百四十頁。第八十一頁，共一百四十頁。第八十二頁，共一百四十頁。第八十三頁，共一百四十頁。第八十四頁，共一百四十頁。第八十五頁，共一百四十頁。第八十六頁，共一百四十頁。第八十七頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

客戶定位形象定位

產(chǎn)品定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第八十八頁，共一百四十頁。產(chǎn)品定位兩房三房屬性定位居家型產(chǎn)品居家+投資性產(chǎn)品客戶類型周邊企事業(yè)單位上班族，周邊老居民小區(qū)的兒女置業(yè)，看重項目地段及總價優(yōu)勢。周邊企事業(yè)單位中層干部，長期將精力投入工作，期望在單位附近置業(yè)，留出更多時間進行社交。看重地段及項目品牌。定位依據(jù)總價較低稍低，周邊配套完善，教育、醫(yī)療完備，生活方便。總價較高，生活方便，區(qū)域發(fā)展迅速，城市中心級商圈，產(chǎn)品升值空間較大。住宅產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品定位屬性定位投資性產(chǎn)品客戶類型區(qū)域內(nèi)的投資客/單身貴族/部分有辦公需求客戶定位依據(jù)區(qū)域城中村改造，租房需求井噴，租金價格走高；區(qū)域市場配套完善，物業(yè)升值空間大。第八十九頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

客戶定位形象定位產(chǎn)品定位

價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第九十頁，共一百四十頁。樓盤選取原則：區(qū)位特征類同目標客戶相似戶型面積相似賣點相似考慮項目溢價因素（若以本案2011年5月達到銷售條件計算）：9797*(1+0.1)=10776.7元/㎡市場比較法靜態(tài)價格測算價格定位——公寓建議住宅均價：10800元/㎡建議本案入市價格不宜過高，為后繼拉升預留少許空間住宅價格價格定位因素權(quán)重福星國際城徐東雅苑愛家國際華城本項目項目地段2525231924配套設(shè)施2018151418交通條件2020181419景觀資源2098710規(guī)劃設(shè)計1513101212合計得分10085746683權(quán)重

30%50%20%9797均價

1000083008800第九十一頁，共一百四十頁。樓盤選取原則：區(qū)位特征類同目標客戶相似戶型面積相似賣點類似考慮項目溢價因素（若以本案2011年5月達到銷售條件計算）：10761*(1+0.1)=11837元/㎡市場比較法靜態(tài)價格測算價格定位——公寓建議公寓（毛坯）均價：11800元/㎡說明：1、公寓后期如做精裝修，根據(jù)裝修成本合理提價2、建議入市價格不宜過高，為后繼拉升預留空間公寓價格價格定位因素權(quán)重福星國際城愛家國際華城本項目項目地段25251924配套設(shè)施15131112交通條件15151114景觀資源151079規(guī)劃設(shè)計15131212產(chǎn)權(quán)年限15101510合計得分100837581權(quán)重

60%50%10761均價

1100010000說明：福星國際城、愛家國際華城均為精修公寓，裝修費用約為1000元/㎡,本案所參考的兩項目均價均為扣除其精裝修費用后的價格。（福星城售價12000元/㎡愛家國際華城11000元/㎡）第九十二頁，共一百四十頁。價格定位——別墅本案商鋪市場無參照標準，借鑒武漢市場的一般經(jīng)驗數(shù)值經(jīng)驗數(shù)值：商鋪/住宅：2.5倍商鋪/公寓：2倍本案商鋪參考住宅定價為：27000/㎡本案商鋪參考公寓定價為：23600元/㎡加權(quán)平均后，建議商鋪均價為：25300元/㎡商鋪價格價格定位商鋪實際入市價格當依據(jù)競品的售價，采取因素權(quán)重法合理調(diào)整；考慮到商鋪銷售的特殊性，建議本案商鋪待住宅、公寓銷售90%后開售。第九十三頁，共一百四十頁。價格定位——別墅商業(yè)定位價格定位考慮本案處于徐東商圈的核心區(qū)位，大體量的商業(yè)勢必受到商圈輻射的擠壓，因此建議本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位為社區(qū)配套性商業(yè)，業(yè)態(tài)組成以特色餐飲、洗浴為主（依托秦園路良好的餐飲氛圍）、輔以便利店、干洗店、嬰孕點、美容SAP等。第九十四頁，共一百四十頁。價格定位——別墅車庫定價價格定位本案車庫定價唯一可參考項目為福星惠譽·水岸星城，目前北區(qū)車庫售價為12-14萬/個與其相比，本案的地段更好，因此車位定價當不低于12萬/個，具體價格當結(jié)合市場競品（國際城、徐東雅苑、優(yōu)活城的實際售價伺機調(diào)整。）第九十五頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

客戶定位形象定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第九十六頁，共一百四十頁。精準化差異化用現(xiàn)場體驗感動客戶，用契合目標客群內(nèi)心情感需求的活動找到與目標客戶的對話渠道大眾傳媒為鏈/系列活動為珠/關(guān)鍵節(jié)點形成轟動指導思想項目推廣策略第九十七頁，共一百四十頁。豐富的新生活體驗（生活+產(chǎn)品），“九坤?蜜園”的形象塑造2、傳奇產(chǎn)品人居傳奇，全新社區(qū)生活方式，對產(chǎn)品賣點進行“傳奇解讀”□繼承和發(fā)揚人居理想，再續(xù)九坤人居傳奇1、蜜園生活一種全新、上進、幸福的生活，充滿了奮進、甜蜜的元素，活力，多彩，驚喜不斷；4、人性化地產(chǎn)全新的“人性化”模式，進行“人性化的產(chǎn)品設(shè)計”□將實現(xiàn)手段進行“人性化整合”---無不以人為本廣告、包裝、炒作、宣傳物料、活動策劃、社區(qū)文化3、精彩人生對徐東的認同和褒揚，和客戶群進行深度對話；□你的人生是一段精彩片段---人生經(jīng)歷，生活、家庭、事業(yè)；+++推廣主線項目推廣策略第九十八頁，共一百四十頁。推廣渠道項目推廣策略電視報紙戶外廣告SP/PR活動電臺聯(lián)盟合作印刷品DM短信外展場重點次重補充拓展傳播方式/渠道臨時展點設(shè)置于銷品茂，在銷品茂一樓租一個約5平方米的展點，用于項目展示。資料包括沙盤、項目樓書以及辦公用品等。第九十九頁，共一百四十頁。爆發(fā)式信息轟炸+脈搏式平穩(wěn)亮相,追求短期的爆發(fā)力和立竿見影的成績整合品牌和項目兩大系統(tǒng)的宣導，以項目帶品牌媒體投放策略項目推廣策略第一百頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

客戶定位形象定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第一百零一頁，共一百四十頁。營銷總策略——價值營銷策略以理念調(diào)動情感——通過對目標客群生命價值的的認同，引起目標客戶情感的共鳴，調(diào)動其購買欲望。

讓價值述說產(chǎn)品——通過對項目商住價值的集中訴求，讓客戶認同項目居住+投資的產(chǎn)品價值，重點強調(diào)配套的齊全帶給客戶生活與工作方式的改變。

占通路促進銷售——占位策略。拓寬營銷渠道，異業(yè)聯(lián)盟，跨界營銷，如促進徐東、青山企事業(yè)單位客戶的推薦會，優(yōu)雅品牌產(chǎn)品（服裝、名表等）捆綁銷售。項目營銷策略第一百零二頁，共一百四十頁。四種營銷模式：三位一體的整合營銷策略營銷模式項目營銷策略個性化營銷體驗式營銷渠道營銷顧客營銷營銷模式第一百零三頁，共一百四十頁?，F(xiàn)場打擊重中之重全程客戶感官管理給客戶洗腦要靠全程視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺的感官管理我們營銷的一切都從這里開始……體驗式營銷項目營銷策略第一百零四頁，共一百四十頁。關(guān)鍵遭遇關(guān)鍵時刻入口導視關(guān)鍵遭遇營銷中心關(guān)鍵遭遇看房通道關(guān)鍵遭遇關(guān)鍵時刻樣板間營銷戰(zhàn)即是認知戰(zhàn)，客戶因為感動而購買。體驗式營銷項目營銷策略第一百零五頁，共一百四十頁。體驗式營銷項目營銷策略營銷中心現(xiàn)場售樓部設(shè)置：在項目A棟，B棟間的項目主入口規(guī)劃位置，建設(shè)項目現(xiàn)場售樓部。項目入口導視設(shè)置：沿客戶看盤動線設(shè)置道旗、精神堡壘等入口導視系統(tǒng)?？紤]要素便于客戶理解項目具體方位，觀察項目周邊居住環(huán)境。機電路林蔭道是項目周邊唯一綠化，強化項目在客戶心中的品質(zhì)，引發(fā)客戶對未來美好生活的憧憬。精神堡壘道旗道旗道旗入口導視第一百零六頁，共一百四十頁。以溫暖的現(xiàn)代、時尚、簡潔風格進行賣場展示營銷中心內(nèi)部設(shè)立“奔奔族”生活懷舊體驗場，通過虛構(gòu)一個70后生活成長的情景故事（并輔以彈珠、老明星照片等懷舊道具）勾起客戶內(nèi)心的懷舊情結(jié)，沖擊客戶心理。懸掛吊旗/增設(shè)展架/證件公示欄/情景小品等必備軟性裝飾提升形象，烘托氣氛！體驗式營銷項目營銷策略營銷中心建議第一百零七頁，共一百四十頁。樓道示意標識示意看房通道過道示意看房通道設(shè)置油畫展架，電梯通道、樣板間走廊等昭示性處制作統(tǒng)一的個性的標識系統(tǒng)，彰顯項目的品質(zhì)！體驗式營銷項目營銷策略第一百零八頁，共一百四十頁。溫馨隨意、慵懶的樣板間裝修風格

樣板間展示原則：根據(jù)本項目的定位和客群特征，其裝修風格應(yīng)更趨于簡約和實用，對功能的劃分更為嚴格。時尚元素+溫馨、情景式的軟性包裝必不可少。體驗式營銷項目營銷策略第一百零九頁，共一百四十頁。精細化、高標準毋庸置疑，但我們希望更多一點生活的氣息。薰衣草香精油帶香精的玫瑰花瓣擺放玫瑰蠟燭當咖啡的香味在裊裊的霧氣中慢慢升騰并彌漫在整個早餐室的時候,我的一天也由此開始嗅覺視覺感覺體驗式營銷項目營銷策略樣板房建議——生動、活潑第一百一十頁，共一百四十頁。書桌或者陽臺的椅子上不經(jīng)意地放著一份已經(jīng)翻過的時尚雜志擺放在展示柜的家庭照片讓音樂在空氣中飄散音樂家庭休閑體驗式營銷項目營銷策略溫馨的、美好的情景式的體驗式必要的。第一百一十一頁，共一百四十頁。動作1：《我們無處安放的青春——九坤·蜜園“奔奔族”生活趨勢發(fā)布會》——借助話題制造契機，讓項目形象高調(diào)入市目的：借助話題引入“奔奔族”概念，通過“奔奔族”生活方式發(fā)布會將概念與項目銜接，大眾傳播，為項目入市造勢。參與者：社會群體、目標客戶群、媒體話題設(shè)想：前期通過網(wǎng)絡(luò)、軟文引入話題，發(fā)起什么是“奔奔族”？“奔奔族”你們快樂么？“奔奔族”我們的明天在哪里？等一系列熱辣話題，引起社會的廣泛關(guān)注，順勢導入九坤·蜜園“奔奔族”生活趨勢發(fā)布會，概念與項目形象捆綁傳播，釋放項目信息。后臺支持：

網(wǎng)絡(luò)、紙煤全程跟蹤報道，制作相關(guān)專題節(jié)目或新聞報道，項目客通系列報道，項目現(xiàn)場專辟客戶活動展示區(qū)。渠道營銷項目營銷策略第一百一十二頁，共一百四十頁。動作2：《與“奔奔族”同齡的甜蜜——九坤·蜜園懷舊電影動畫節(jié)》——借助活動高調(diào)蓄客，為項目開盤熱銷奠定基石目的：通過活動與目標客群直接對話，圈層營銷，口口相傳，為項目拓客。參與者：目標客戶群、媒體工程節(jié)點：營銷中心開放話題設(shè)想：不定期在項目現(xiàn)場循環(huán)播放《圣斗士》、《西西公主》、《上海灘》、《變形金剛》、《太空堡壘》等一系列的與“奔奔族”孩童時代風靡的電影、電視劇、動畫片，免費對外開放，并制作帶有項目信息的光盤免費發(fā)送。后臺支持：

網(wǎng)絡(luò)、紙煤、軟文持續(xù)報道，傳播項目的族群概念社區(qū)形象，釋放項目即將開盤的信息。渠道營銷項目營銷策略第一百一十三頁，共一百四十頁。動作3：《九坤·蜜園尋找情人眼里的最美樣板婚房》——借助樣板房開放，為項目持續(xù)蓄客目的：通過活動引起年輕購房團體的關(guān)注，持續(xù)拓客。參與者：目標客戶群、適婚族、媒體工程節(jié)點：樣板房開放話題設(shè)想：通過與《楚天都市報》或者是《億房網(wǎng)》合作，掀起全城范圍內(nèi)的搜尋樣板婚房的活動，有看房者評出最美麗的樣本婚房，九坤·蜜園位列三甲，引起市場持續(xù)關(guān)注。后臺支持：

網(wǎng)絡(luò)、紙煤、軟文持續(xù)報道，深度強化項目形象，鞏固客戶對項目的感官認知。渠道營銷項目營銷策略第一百一十四頁，共一百四十頁。動作4：《流金歲月、回憶經(jīng)典——九坤·蜜園懷舊生活體驗月》——為項目熱銷持續(xù)造勢，帶動人氣目的：吸引目標客群關(guān)注，持續(xù)拓客，促進成交。參與者：目標客戶群、成交業(yè)主、發(fā)展商、媒體話題設(shè)想：

通過網(wǎng)絡(luò)征集，發(fā)起《經(jīng)典懷舊歌曲PK大獎賽》、《翻紅繩》、《疊紙花》、《捏泥人》……得獎業(yè)主可獲贈禮品及購房優(yōu)惠券，意向客戶可獲贈購房優(yōu)惠券。后臺支持：

網(wǎng)絡(luò)、軟文跟蹤報道。渠道營銷項目營銷策略第一百一十五頁，共一百四十頁。目的：傳播熱銷信息，挖掘客戶潛在資源，品牌提升參與者：意向客戶、已成交客戶、媒體活動設(shè)想：

邀請前期成交客戶舉行中秋業(yè)主感恩音樂會，贈送到訪客戶禮品，并發(fā)放業(yè)主權(quán)益卡，贈予帶客成功客戶價值3000元的千足金條，成交客戶享受一定購房優(yōu)惠。后臺支持：網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶外渠道營銷項目營銷策略動作5：《九坤集團中秋業(yè)主感恩音樂會》——企業(yè)活動，回饋客戶第一百一十六頁，共一百四十頁。針對目標客群分別涉及的：“新婚套餐”——針對新婚購房者贈送蜜月旅行等（可沖抵購房款）“夕陽紅套餐”——為老年購房者購買商業(yè)保險等（可沖抵購房款）“分期付款套餐”——為部分經(jīng)濟實力較強客戶提供一年期的分期付款的購房方式“裝修按揭套餐”——為有裝修需求的客戶提供多套分風格的裝修服務(wù)方案……精準，但又能適應(yīng)市場變換的個性化營銷模式的應(yīng)用，足以確保應(yīng)付各類市場環(huán)境。個性化營銷項目營銷策略第一百一十七頁，共一百四十頁。利用發(fā)展商、代理公司良好的本地社會關(guān)系一定條件下發(fā)展實力單位的團購行動。政府部門大型企事業(yè)單位（銀行、醫(yī)院等）客群擴充……顧客營銷項目營銷策略第一百一十八頁，共一百四十頁。客戶帶客戶充分挖掘前期成交業(yè)主的人脈資源，通過一系列的業(yè)主互動活動鼓勵業(yè)主帶領(lǐng)自己的圈內(nèi)的親朋好友（給于雙方一定的好處）為項目帶客，但必須確認成交的前提條件下，具體操作建議如下：直接給予介紹方房價折扣（點數(shù)待定）贈送雙方或介紹方物業(yè)費減免待遇（年限待定）贈送雙方或介紹方高檔俱樂部會員卡（俱樂部待定）顧客營銷項目營銷策略第一百一十九頁，共一百四十頁。價格策略項目營銷策略高端形象、平價入市、分類推售、小步快跑形象導入期宣傳中高端產(chǎn)品形象，價格與同類同區(qū)位產(chǎn)品相近，確立產(chǎn)品市場價值取向；采用有效的促銷手段，使入市成交價低于市場預期價格，形成價格心理落差，帶旺現(xiàn)場人氣，引發(fā)熱銷；低價平穩(wěn)快銷策略：為回避政策對房地產(chǎn)帶來的風險，以及對未來房地產(chǎn)市場的不可預見性，本項目應(yīng)以略低于目標客戶心理價位的價格銷售，以盡快資金回籠為首要目標，從而確保利潤實現(xiàn)。第一百二十頁，共一百四十頁。不匆忙入市即準備不充分不急于入市（特別是在工期進度達不到的情況下，免得自己落入尷尬的境地）。無造勢不入市銷售旺季入市本項目建議選擇五一勞動節(jié)時期，前期誠意認購期間可選擇4月。有控制地入市：即根據(jù)工程進度、消費者心理、配合價格策略、銷售導向等，分物業(yè)類型，有調(diào)整地向市場推出產(chǎn)品，避免蜂擁上市，好房搶盡，劣房積存。入市策略項目營銷策略入市策略第一百二十一頁，共一百四十頁。背景分析核心問題界定目標下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃項目整體定位

客戶定位形象定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架第一百二十二頁，共一百四十頁。分批推售節(jié)奏項目營銷執(zhí)行計劃5月6月7月8月9月11月12月住宅開盤10月4月3月造勢期認購期住宅銷售期公寓銷售期尾盤期公寓開盤2011年推售節(jié)奏BCA二批推出：A棟商務(wù)公寓6808㎡，約227套，單套面積約30㎡，可自由組合。一批推出：住宅B、C棟，共22387㎡，共260套。第一百二十三頁，共一百四十頁。拓客目標項目營銷執(zhí)行計劃本案住宅260套、公寓227套（以30㎡/套），共計487套房源，以同類產(chǎn)品30%的成交率計算，則至少需拓客1623組。第一百二十四頁，共一百四十頁。媒體攔截工地圍檔與售點廣告：充分利用徐東大街、秦園東路車路量大，吸引中高端客戶電臺廣告：吸引有車族的購房或投資客戶徐東大街、長江二橋、競爭樓前戶外大牌客群攔截業(yè)內(nèi)雜志、購房指南等刊物寫字樓、酒店樓宇廣告：針對目標人群經(jīng)常出入中高端寫字樓的特點，建議在分眾傳媒上投放樓盤的廣告。短信區(qū)域覆蓋拓客渠道項目營銷執(zhí)行計劃第一百二十五頁，共一百四十頁。美容：聯(lián)合舉辦美容知識講座、客戶維護活動

健身房：聯(lián)合帕菲特舉辦客戶體驗活動

銀行：聯(lián)合舉辦金融類講座，如“怎樣合理避稅”、“投資知識講座”

俱樂部：聯(lián)合車友俱樂部，舉辦車友會、自駕游等資源互換、聯(lián)合拓展拓客渠道項目營銷執(zhí)行計劃第一百二十六頁，共一百四十頁。定向爆破區(qū)域夾報：充分挖掘周邊政府、企事業(yè)單位、大學、專業(yè)市場客戶資源（湖北大學、萬噸冷庫、）銀行VIP帳單、信用卡金卡賬單廣告區(qū)域加油站展板區(qū)域內(nèi)高檔物業(yè)直投廣告（水岸星城、武漢天地、國際城、濱江國際等）拓客渠道項目營銷執(zhí)行計劃第一百二十七頁，共一百四十頁。階段目標階段動作概念導入并迅速傳播，與項目嫁接快速蓄客感受產(chǎn)品魅力生活形態(tài)傳播開盤熱銷住宅蓄客、公寓蓄客推廣主題“奔奔族”生活趨勢發(fā)布會營銷中心開放項目現(xiàn)場包裝銷售道具制作樣板房開放尋找最美樣板婚房懷舊電影動畫節(jié)開盤活動九坤·蜜園懷舊活動體驗月好好生活，天天向上好好生活，天天向上蓄客手段現(xiàn)場體驗，渠道拓展VIP卡認籌媒體覆蓋目標：600批；20批/天活動營銷，現(xiàn)場影響銷品茂展點媒體覆蓋目標：450批；15批/天樣板房，銷售活動，客戶帶客戶媒體覆蓋目標：450批；15批/天階段推廣計劃項目營銷執(zhí)行計劃5月9月10月住宅開盤4月3月造勢期認購期住宅銷售期項目品牌確立，公寓熱銷去化住宅尾盤公寓開盤九坤集團中秋感恩音樂會九坤——讓愛回家公寓樣板房，銷售活動，客戶帶客戶媒體覆蓋目標：150批；5批/天公寓銷售期尾盤期6月7月8月11月公寓開盤九