某地產(chǎn)集團(tuán)投資決策指引

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.********管理集團(tuán)投資決策指引編制：**********管理集團(tuán)有限公司日期：2006年10月目錄HYPERLINK新圖一萌。該流程適合哪同當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商碼進(jìn)然行羅A纖、練B卸模式的合作。蛛當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商已葛經(jīng)取得了一些哥前期手續(xù)，但殺沒(méi)有獲得土地艱，需要雙方共憂同獲取土地情雄況下的投資決押策流程遵有關(guān)流程見(jiàn)HYPERLINK謙圖二甘。該流程適合拌同當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商既進(jìn)槽行牲A輔、棵B催模式的合作。距協(xié)助當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)寄商獲取土地，抹我集團(tuán)炸收取咨詢費(fèi)用致(配D玻模曲式野)攜有關(guān)流程見(jiàn)HYPERLINK豆圖妙三洪。獨(dú)同當(dāng)?shù)卣鲜磷骱跬ㄟ^(guò)公開(kāi)招、得拍、掛方式獲稻取土地的投資水決策流程芬有關(guān)流程見(jiàn)HYPERLINK寶圖四也。該流程適合系公司進(jìn)怖行梨A餡模式和部野分信B徒模式的運(yùn)做。C模式的方式斥通過(guò)捆綁體育木場(chǎng)館建設(shè)和經(jīng)腸營(yíng)管理等獲取效土地。灣投資決策流程輛見(jiàn)HYPERLINK層圖五狗。侵參與土地一級(jí)蝕開(kāi)發(fā)耐（蟻E昌模式）草一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)拐率雖然相對(duì)房觀地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)剩較低，但是投討資風(fēng)險(xiǎn)較小。掩我集團(tuán)與其他嗎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公樣司合作參與土乞地一級(jí)開(kāi)發(fā)漸。教根據(jù)國(guó)土資源牢部庸200片3對(duì)年鋸1幕0減月料1號(hào)3盟日《繁土地開(kāi)發(fā)整理版若干意見(jiàn)》銳的相關(guān)規(guī)定，綁積極參與政府碗的土地開(kāi)發(fā)整檢理工作。婦具體流程及相役關(guān)內(nèi)容見(jiàn)HYPERLINK洪附件一去。回A惡模式截項(xiàng)目實(shí)施釋義步集團(tuán)公司：宇指中體奧林匹升克花園管理集勤團(tuán)有限公司褲一線公司：健指逆集團(tuán)公司全資折擁有、控股的庭項(xiàng)目公司宋品牌管理中心勞：閣指集團(tuán)品牌管醉理中心貌決策委員會(huì)：棟指中體產(chǎn)業(yè)股鹿份有限公司陵投資決策委員喘會(huì)賊小組：慚指項(xiàng)目發(fā)展工續(xù)作小組，義是決策委員會(huì)尚下屬工作機(jī)構(gòu)操作規(guī)范渾（一）新項(xiàng)目文發(fā)展信息通報(bào)要一線公司定期紀(jì)或不定期向品堆牌管理中心通殊報(bào)新項(xiàng)目概況須和進(jìn)展程度，侵品牌管理中心除及時(shí)匯總整理銷并通報(bào)。奏項(xiàng)目發(fā)展工作桃小組膏小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目功進(jìn)展過(guò)程中，堤各種信息的上怒傳下達(dá)，保證瓶信息通暢；坊小組成踐員吹7-潛9賤人，成員組成先初步計(jì)劃為：壘組長(zhǎng)：范睿猶鵝香副組長(zhǎng)：郭燕盼萍貓葡丁曉梅經(jīng)組員：遲平、必宋庭敏、龔南魚(yú)清、卞沖、李盞鵬袖原則上，小組梨一經(jīng)成立，小睜組成員不得隨奪意變動(dòng)；太小組制對(duì)距“插決策委員揀會(huì)岔”員負(fù)責(zé)。投資決矛策委員會(huì)成員木初步確定為：主任：吳振綿獻(xiàn)成員：陳穗建錄、沈虹、范睿蒸、李番、郭燕著萍、丁曉梅、次鄭東、高密田植工作內(nèi)容和流飲程：一線公司一線公司提交擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料工作小組工作小組工作小組一線公司一線公司工作小組決策委員會(huì)初步評(píng)估報(bào)告調(diào)研計(jì)劃書(shū)項(xiàng)目意見(jiàn)及建議項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告制定調(diào)研計(jì)劃實(shí)地調(diào)研、評(píng)估合同簽訂聽(tīng)證會(huì)報(bào)告初步評(píng)估聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)聽(tīng)證會(huì)合同談判合同文本一線公司法律顧問(wèn)工作小組詳細(xì)可行性研究報(bào)告編制初步可行性研究報(bào)告編制初步可研報(bào)告詳細(xì)可研報(bào)告論證報(bào)告么進(jìn)入新城市開(kāi)車發(fā)，在完成實(shí)禽地考察和調(diào)研太工作后，必須責(zé)編寫(xiě)《城市發(fā)利展和住宅市場(chǎng)味調(diào)研報(bào)告》。激項(xiàng)目立項(xiàng)，必偶須編寫(xiě)《項(xiàng)目乖可行性報(bào)告》朽，具體內(nèi)容可余參照HYPERLINK詢《中體奧林匹壇克坡花那園管理集團(tuán)房廉地產(chǎn)項(xiàng)目可行烘性報(bào)告內(nèi)容指沸引》棉。項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)嶺可聽(tīng)證會(huì)細(xì)則見(jiàn)茶本文件雖第四章簽署合作意向鑼已召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)旦證會(huì)并通過(guò)，坡一線公司可與發(fā)合作方（土地啄方）簽署合作灰意向；若在項(xiàng)治目聽(tīng)證會(huì)前簽吉署合作意向，紐需完成以下工指作：爆于簽署意向兩謠周前向品牌管控理中心報(bào)送項(xiàng)脅目資料；升小組完成赴實(shí)怨地考察，審核遣相關(guān)資料的工懇作；法律部必蓬須介入前期談耍判、意向書(shū)審漢定工作；蹤小組對(duì)合作意概向文本提出專散業(yè)意見(jiàn)和是否偵同意簽署動(dòng)議幻，縫報(bào)癢“竹決策委員逃會(huì)艦”續(xù)主任和集團(tuán)主集管領(lǐng)導(dǎo)；三“目決策委員江會(huì)獄”魔主任或集團(tuán)領(lǐng)朗導(dǎo)審批并同意盛后，一線公司樣方可簽署合作柱意向。簽署正式協(xié)議托項(xiàng)目合作意向釘書(shū)簽定后，一皂線公司及時(shí)向在小組通報(bào)協(xié)議刷談判等項(xiàng)目進(jìn)冤展情況，由法預(yù)律部可介入項(xiàng)惱目談判和協(xié)議壓起草工作。翁一線公司與合抱作方（土地方絨）簽署正式協(xié)撿議前必須完成鵝以下工作：貸召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證院會(huì)，并通過(guò)；懶報(bào)送集團(tuán)董事嫌會(huì)，并通過(guò)；掠合同文本與聽(tīng)升證會(huì)通過(guò)條件駐一致；若不一蘿致，小組要重伐新論證，并將獻(xiàn)論證意見(jiàn)喉報(bào)法“泳決策委員貧會(huì)貓”叛主任和集團(tuán)主漢管領(lǐng)導(dǎo)審批，啦必要的話可提皂請(qǐng)?jiān)?tīng)證會(huì)評(píng)形委通過(guò)通訊方器式重新表決。附則沉本制度是集團(tuán)遵公司房地產(chǎn)新別項(xiàng)目發(fā)展的根鵝本管理制度，畜對(duì)于通過(guò)投標(biāo)晃、競(jìng)拍、合作減參股等方式取愧得土地的，可鞋另行制定具體坊管理辦法。剃項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程他中，出現(xiàn)本制舟度不適應(yīng)情形同，可視具體情墨況由集團(tuán)相關(guān)頁(yè)職能部門商議凈執(zhí)行。經(jīng)本制度可根據(jù)降集團(tuán)公司發(fā)展竟和行業(yè)環(huán)境變愚化需要適時(shí)修找改。慢本制度自發(fā)布剛之日起執(zhí)行。幕投資決策船前期氣階段主要工作麗在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周成期的各階段中胡，從標(biāo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)想艷的提出到項(xiàng)目偵的評(píng)估決策是吩整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)甘的核心，這一退階段工作的好蘋(píng)壞直接影響到騾項(xiàng)目整體目標(biāo)燦的完成。場(chǎng)奧林匹克花園簡(jiǎn)項(xiàng)目投資決策濤前期階段工作低一般包括以下茫幾個(gè)步驟：荒開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選吹定（合作意向英階段）高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇體途徑牌奧林匹克花園弓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選緣擇主要通過(guò)三猶個(gè)途徑，第一炎，各地合作伙抹伴提出的擬合翼作項(xiàng)目；第二暢，同地方政府棕合作的，中奧蛾廣場(chǎng)和城市運(yùn)營(yíng)營(yíng)為核心的合濾作項(xiàng)目景，并積極參與硬政府的土地一但級(jí)開(kāi)發(fā)工作阿；第三，是在給奧林匹克花園界項(xiàng)目的重點(diǎn)發(fā)胳展地區(qū)尋找擬博開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。冷奧林匹克花園元項(xiàng)目選擇的初倒步要求鉆A模類開(kāi)發(fā)城市訴和地區(qū)：醒北京、上海序、珠三角、長(zhǎng)純?nèi)?、環(huán)渤海寒經(jīng)濟(jì)圈種占地面積：傍500晌畝以龜上殖冠地理位置：離授市中懶心珠1沿5豐公里半徑之內(nèi)砍交通條件：從冬項(xiàng)目所在地到朝市區(qū)交通主干貸道怠2傘0寇分鐘以內(nèi)車程鄭土地區(qū)位：城辦市規(guī)劃中劃定濕為未來(lái)城市重番點(diǎn)發(fā)展區(qū)域衛(wèi)征用土地：拆挺遷量較少，拆毒遷難度不大識(shí)市政條件修：恨"米三通一鉗平群"究以鋸及牲"泛七通一天平帳"疾較易解非決液苗周邊環(huán)境：自霧然及人文環(huán)境略較為優(yōu)越，遠(yuǎn)壤離污染源。斜周邊生活配套鼓設(shè)施：較為完碰備、生活便利猶。情（喂2休）滑B肥類開(kāi)發(fā)城市說(shuō)和地區(qū)號(hào)：昨省會(huì)城市和計(jì)胖劃單列市、省閉轄市、西部大炸開(kāi)發(fā)重點(diǎn)地區(qū)礦等劑占地面積：靠3驢0揪0劇畝以上毅地理位置：離繞市中斃心腥1浩0嗓公里半徑之督內(nèi)文回交通條件：從傘項(xiàng)目所在地到它市區(qū)交通主干洞道腎1慌5叛分鐘以內(nèi)車程鴿土地區(qū)位：城初市規(guī)劃中劃定爹為未來(lái)城市重解點(diǎn)發(fā)展區(qū)域已征用土地：拆蔥遷量較少，拆窩遷難度不大拋市政條件旗：墻"廟三通一劫平般"惕以著及廳"摟七通一亮平淘"喝較易解決蕩周邊環(huán)境：自術(shù)然及人文環(huán)境鏡較為優(yōu)越，遠(yuǎn)嚼離污染源。槽周邊生活配套突設(shè)施：較為完息備、生活便利竭。繁當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市猜場(chǎng)：市場(chǎng)需求搞較旺，價(jià)位穩(wěn)盡中有升，市場(chǎng)圍競(jìng)爭(zhēng)有序番（捕3糾）夸C百類開(kāi)世發(fā)城市見(jiàn)和地區(qū)倘：絲對(duì)體育產(chǎn)業(yè)由栗濃厚的興趣，昨擬舉辦國(guó)際國(guó)介內(nèi)重要賽事或塘者省運(yùn)會(huì)等城濤市蝶占地面積：敵25溜0赤畝以上飄地理位置：肌在建或擬建的徒體育設(shè)施周邊麗交通條件：從扮項(xiàng)目所在地到輩市區(qū)交通主干裙道賀1歌0朱分鐘以內(nèi)車程容土地區(qū)位：城晝市規(guī)劃中劃定嬌為未來(lái)城市重巧點(diǎn)發(fā)展區(qū)域韻征用土地：禾政府負(fù)責(zé)征用升、提供平衡用反地拌市政條件喉：購(gòu)"析三通一歉平裕"貌以問(wèn)及規(guī)"悲七通一鋒平慣"獲較易解決村周邊環(huán)境：自否然及人文環(huán)境衰較為優(yōu)越，遠(yuǎn)欠離污染源。寨周邊生活配套順設(shè)施：較為完水備、生活便利怠。薄當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市爸場(chǎng)：滾有一定的市場(chǎng)跌需求、當(dāng)?shù)胤筐I地產(chǎn)均價(jià)可支缸撐開(kāi)發(fā)要求冒意向項(xiàng)目需要株提供的相關(guān)資彎料爛合作企業(yè)的有右關(guān)資料。拐擬合作開(kāi)發(fā)地抵塊的有關(guān)資料癢。搖擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所渣在城市的基本帆情況蒸。已有關(guān)意向項(xiàng)目截需提供的相關(guān)宜資料明細(xì)列表陜見(jiàn)HYPERLINK滅附件卻二博。市場(chǎng)調(diào)研影項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研原是項(xiàng)目立項(xiàng)的土必要條件，有鑰無(wú)市場(chǎng)、有多參大市場(chǎng)是判斷紡項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基裳礎(chǔ)條件。絲市場(chǎng)調(diào)研的流儀程確定市場(chǎng)調(diào)研的目的確定市場(chǎng)調(diào)研的目的擬定市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃及提綱市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施（實(shí)地考察、面訪、焦點(diǎn)訪談、專家訪談、二手資料收集）市場(chǎng)調(diào)研資料的的整理分析市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)研事后控制調(diào)研過(guò)程控制調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)、調(diào)研對(duì)象及區(qū)域選擇、調(diào)研方法確定選擇調(diào)研公司、人員市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃滋有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研伴計(jì)劃歪范本和文件見(jiàn)HYPERLINK壞附件三旗《市場(chǎng)調(diào)研計(jì)腹劃范本》個(gè)。土市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)甘容斯當(dāng)?shù)爻鞘谢久颓闆r閘當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)宏禾觀市場(chǎng)情況妥區(qū)域房地產(chǎn)市堂場(chǎng)情況調(diào)查消費(fèi)者調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查酬項(xiàng)目自身情況免調(diào)查踢詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查嘗內(nèi)容見(jiàn)HYPERLINK共附件霧四狂市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告頓范本畢有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研添報(bào)告范本見(jiàn)HYPERLINK貞附件五前《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)校告范本》反。顆項(xiàng)目基本情況熊研究拖了解項(xiàng)目的基鹿本情況，特別惑是控制規(guī)劃和友市政配套情況塊，有助于把握曲設(shè)計(jì)、成本和汽工期。項(xiàng)目周靜邊轉(zhuǎn)社區(qū)配套及周唇邊環(huán)境，直接縣關(guān)系到項(xiàng)目市伐場(chǎng)定位的客觀焦支撐力。需要策落實(shí)的方面包怠括：志項(xiàng)目的手續(xù)進(jìn)仙展情況圈落實(shí)目前項(xiàng)目植的進(jìn)展情況，柳項(xiàng)目是否獲得聰了政府的立項(xiàng)互批復(fù)、規(guī)劃意泉見(jiàn)書(shū)、征地批衰復(fù)、土地證、貌建設(shè)許可證、納拆遷許可證繼、土地付款憑房證螺等法律文件，奧是否已經(jīng)獲得秀了土地的開(kāi)發(fā)砌和使用權(quán)，獲河取土地使用權(quán)病是否存在障礙蹦等方面。項(xiàng)目規(guī)劃情況敞蜓弓項(xiàng)目獲取的規(guī)公劃意見(jiàn)書(shū)對(duì)項(xiàng)甚目的主要建設(shè)諒指標(biāo)、主要配統(tǒng)套指標(biāo)以及限達(dá)高等情況，了椒解項(xiàng)目代征綠辭化及道路用地患情況，了解項(xiàng)乏目用地內(nèi)的拆柱遷等情況。土地完整性顫由于用地規(guī)模遲大，要著重留柏意小區(qū)有可能洲被當(dāng)?shù)卣?、盾部門劃分為幾驚大塊，小區(qū)的上部分區(qū)域被分況割，使地塊不舒完整。埋地塊相對(duì)完整言對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)皮具有重要意義惑：地塊完整便卵于項(xiàng)目整體規(guī)詳劃布局，容易辛出效果。同時(shí)素避免今后不利淋小區(qū)物業(yè)管理曾。元項(xiàng)目大市政設(shè)大施配套現(xiàn)狀波當(dāng)?shù)貕K的大市抱政配套設(shè)施有蠟缺乏時(shí)，發(fā)展墊商可以考慮以冶此作為地價(jià)談竿判的條件之一暢。值得注意的寫(xiě)是，如果發(fā)展亮商自行投資建嗓設(shè)大市政，其卷投資成本往往慢超過(guò)常規(guī)估算和或者預(yù)測(cè)數(shù)，逗因?yàn)榇笫姓淞锾捉ㄔO(shè)設(shè)計(jì)政岔府相關(guān)部門、搖企業(yè)及城市建訊設(shè)和發(fā)展的速蝕度等方面，發(fā)僅展商不可控因想素太多。項(xiàng)目地質(zhì)情況懷了解項(xiàng)目地質(zhì)敏情況，可以適鬼度把握規(guī)劃設(shè)拔計(jì)及工程建造遵的結(jié)構(gòu)要點(diǎn)。赤應(yīng)了解的內(nèi)容面包括：杯土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基稠礎(chǔ)處理；拾承載力：基礎(chǔ)裁處理；靠地下水位：地揭下室防水處理喇；秒抗震性：抗震求要求。余項(xiàng)目地價(jià)款、燒配套費(fèi)支付情剖況觸項(xiàng)目地價(jià)款、般配套費(fèi)支付，甜應(yīng)把握好以下怠幾個(gè)方面：款公司資金實(shí)力掘與需要支付金事額的關(guān)系；湖地價(jià)款、配套完費(fèi)支付周期與酷開(kāi)發(fā)節(jié)奏的關(guān)玩系；域配套建設(shè)與配遞套費(fèi)支付時(shí)間焰的關(guān)系。凈項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)秧內(nèi)容、稅收娃（尚1紫）誘各項(xiàng)收費(fèi)內(nèi)容痛及標(biāo)準(zhǔn)土由于國(guó)內(nèi)房地老產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范因，各地政府、情部門對(duì)發(fā)展商田的收費(fèi)內(nèi)容及墨標(biāo)準(zhǔn)均不一樣會(huì)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前日應(yīng)詳細(xì)了解，眼對(duì)成本及費(fèi)用秤做充分估算。爽（趨2浪）喊關(guān)于稅金的交涼納蜜合作盾開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可殊能涉及到被雙使重征稅的情況炊，旋應(yīng)詳細(xì)了解當(dāng)腦地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿的稅拉費(fèi)寒規(guī)定。圣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)最略性考慮犁對(duì)于奧林匹克初花園管理集團(tuán)瑞來(lái)講，項(xiàng)目開(kāi)趟發(fā)的戰(zhàn)略性是泊首要考慮的內(nèi)絡(luò)容。具體包括傳：噴集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)后展，包括：業(yè)子務(wù)架構(gòu)的形成峰，拓展市場(chǎng)占采有率、規(guī)模效悉應(yīng)、塑造品牌夏、人才培養(yǎng)、乞全國(guó)發(fā)展布局撐等；絨經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)暮性，根據(jù)管理蔽集團(tuán)的年度發(fā)蹲展計(jì)劃，并以日此制定相應(yīng)的許開(kāi)發(fā)規(guī)模和土溝地儲(chǔ)備；鬼把握市場(chǎng)變化輩與公司發(fā)展的尺關(guān)系，根據(jù)公笨司開(kāi)發(fā)實(shí)力，哥盡量做熟不做原生；把握公司潛資金實(shí)力，資偽金占用時(shí)間與花成本利潤(rùn)的關(guān)澆系；把握操作出上的主動(dòng)性，來(lái)可實(shí)現(xiàn)的因素歲較多；把握項(xiàng)債目開(kāi)發(fā)的時(shí)間傷，是土地儲(chǔ)備嗽還是即可開(kāi)發(fā)侵。舒項(xiàng)目翠可行性研究拍－般情況下，投可行性分析要鍋研究的不僅僅案是一個(gè)方案，聚而是同時(shí)分析糧多個(gè)方案，有夸時(shí)幾個(gè)方案都驗(yàn)可能是可行的濱，而且都很具縱有吸引力。要聲在多個(gè)可行方他案中優(yōu)選出最文優(yōu)秀方案，研洗究人員只能在券可行性分蘇析的基礎(chǔ)甲上，綜合考慮蓮市場(chǎng)、資金、孟風(fēng)險(xiǎn)等各方面病的問(wèn)題，綜合孝評(píng)價(jià)，合理取保舍孔，煌對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)啄目進(jìn)行全面、艷系統(tǒng)的調(diào)查研堵究和分析，運(yùn)勒用科學(xué)的云多方案比較障評(píng)價(jià)工方法，得出一時(shí)系列評(píng)價(jià)指標(biāo)羽植，以最終確喝定嫌最優(yōu)方案紋。妖項(xiàng)目的可行性壺分析是一個(gè)項(xiàng)辰目決策分析的假基礎(chǔ)，并為項(xiàng)五目的投資決策縣分析提供充分晌的依據(jù)串。萌貸可行性研究是悅以市場(chǎng)供需為訴立足點(diǎn)，以資脅源投入為限度扎，以科學(xué)方法半為手段，以系字列評(píng)價(jià)指標(biāo)為掌結(jié)果。發(fā)可行性研究的欣根本目的是實(shí)禽現(xiàn)項(xiàng)目決策的立科學(xué)化、民主瓦化，減少或避鵝免投資決策的格失誤，提高項(xiàng)到目開(kāi)發(fā)建設(shè)的塔經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和凱環(huán)境效益。摧可行性研究的軋程序記立題、界定和情籌劃侄；丈項(xiàng)目基本情況萍研究和市場(chǎng)調(diào)女研；姨投資機(jī)會(huì)研究轟；冰初步可行性研寒究：們預(yù)測(cè)方案的預(yù)斤期收益及把握酒程度惠；狂詳細(xì)可行性研蹲究并軋編制可行性研睬究報(bào)告書(shū)搖；投資機(jī)會(huì)研究行該階段的主要告任務(wù)是對(duì)投資曬項(xiàng)目或投資方梁向提出建議，海即在一定的地跑區(qū)和部門內(nèi)，寺以自然資源和駛市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)磨測(cè)為基礎(chǔ)，尋通找最有利的投圈資機(jī)會(huì)層。陽(yáng)肯投資機(jī)會(huì)研究堂相當(dāng)粗略，主術(shù)要依靠籠統(tǒng)的臉估計(jì)而不是依午靠詳細(xì)的分析墾。該階段投資探估算的精確度鋪為痰±30英%漲。如果機(jī)會(huì)研借究認(rèn)為可行的聰，就可以進(jìn)行納下一階段的工湊作。爺初步可行性研管究呼指在規(guī)劃參數(shù)蜂尚未獲得政府劑批準(zhǔn)的前提下江，以經(jīng)驗(yàn)為主銹，按照項(xiàng)目所梢在地區(qū)和市場(chǎng)壽一般條件以及埋常規(guī)性規(guī)劃指根標(biāo)、開(kāi)發(fā)成果西指標(biāo)和項(xiàng)目的右特點(diǎn)，就其開(kāi)宰發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)敵、開(kāi)發(fā)條件、嗓投資效果和可報(bào)能出現(xiàn)的市場(chǎng)讀、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)坑問(wèn)題進(jìn)行研究亮論證。塌初步可行性研嫩究，亦唇稱欣“克預(yù)可行性研咬究鄙”揪。在機(jī)會(huì)研究貓的基礎(chǔ)上，進(jìn)縫一步對(duì)項(xiàng)目建聰設(shè)的可能性與娛潛在效益進(jìn)行寇論證分析。初獨(dú)步可行性研究皆階段投資估算市精度可漸達(dá)貢±20還%蘆。潔若魂獸并提報(bào)《項(xiàng)目翻建議書(shū)》，項(xiàng)黨目建議書(shū)內(nèi)容者要求見(jiàn)HYPERLINK客附件汪六戚。賣詳細(xì)可行性研設(shè)究鵝詳細(xì)可行性研壺究，即通常所技說(shuō)的可行性研林究。詳細(xì)可行幅性研究是開(kāi)發(fā)勤建設(shè)項(xiàng)聲目揚(yáng)贏投資決策的基蒙礎(chǔ)，是在分析物項(xiàng)目在技術(shù)上隱、財(cái)務(wù)上、經(jīng)耕濟(jì)上的可行性界后作出投資與改否決策的關(guān)鍵豪步驟副。艇溜這一階段對(duì)建膀設(shè)投資估算的孩精度爭(zhēng)在橫±10%股，所需費(fèi)用移小型項(xiàng)目約占倒投資魯?shù)木?.0庭%輸～葵3.0灌%菜，大型復(fù)雜的檢工程約縮占渣0.2膽%漆～銹1.0%.并可行性研究的不內(nèi)容譯項(xiàng)目的背景和慨基本概況賤；疫項(xiàng)目市場(chǎng)需求微調(diào)查及發(fā)展趨遲勢(shì)視；仆項(xiàng)目自建設(shè)規(guī)模和建棋設(shè)內(nèi)容的確定身；私規(guī)劃設(shè)計(jì)影響差和環(huán)境保護(hù)；謀項(xiàng)目所需資源贏供給游；造項(xiàng)目成本估算兩；愈項(xiàng)目區(qū)位和環(huán)椒境狀況蟻；騙開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃緣；豎項(xiàng)目預(yù)期收益獅及財(cái)務(wù)效益分膽析血；家項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度伐及其控制分析填；碧項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)燒效益分析。結(jié)論及建議；夫可行性研究中窯投資分析辜方法投資環(huán)境分析狐（一）狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)料目投資環(huán)境要攀素伶社會(huì)環(huán)境要素司；族政治環(huán)境要素賊；椅文化環(huán)境要素隔；查經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素令；箭法律環(huán)境要素險(xiǎn)；現(xiàn)自然環(huán)境要素隸；隸基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境擔(dān)要素；席（二）補(bǔ)投資環(huán)境評(píng)價(jià)呆的原則和標(biāo)準(zhǔn)漢投資環(huán)境評(píng)價(jià)誰(shuí)，應(yīng)遵循的主話要原則有：系輩統(tǒng)性原則、比截較性原則、時(shí)百效性原則和定糠量性原則。漸標(biāo)準(zhǔn)：適應(yīng)性在標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)定性哀標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)性考標(biāo)準(zhǔn)顫（三）篩投資環(huán)境評(píng)價(jià)很方法稻多因素分析法禮；丈根據(jù)投資環(huán)境脹的關(guān)鍵項(xiàng)目所柳起的作用和影洋響程度的不同鐘而確定其不同苦的等級(jí)分?jǐn)?shù)，奇再按每一個(gè)因旋素中的有利或騰不利的程度給酷予不同的評(píng)分六，最后把各因性素的等級(jí)得分爸進(jìn)行加總作為寸對(duì)投資環(huán)境的奴總體評(píng)價(jià)?？傞g分越高表示其聞投資環(huán)境越好乖，越低則起投投資環(huán)境越差。釣多因素和關(guān)鍵怨因素評(píng)估法；綜合評(píng)估法；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)候顧頓項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分臂析是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目限可行性研究的兇重要組成部分進(jìn)，它是在國(guó)家料現(xiàn)行財(cái)稅制度污、現(xiàn)行價(jià)格和董有關(guān)法規(guī)的基垂礎(chǔ)上，葬通過(guò)編制基本泉財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)望算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指促標(biāo)，慣從企業(yè)的角度瞧分析測(cè)算項(xiàng)目閣的效益及費(fèi)用丸等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，盤計(jì)算出項(xiàng)目在火財(cái)務(wù)上的獲利處能力、項(xiàng)目?jī)敳€貸款的能力武、項(xiàng)目回收投遵資的能力等財(cái)粘務(wù)狀況，從而瞞判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)齒上的可行性的遞重要方法。財(cái)若務(wù)分析是企業(yè)筍進(jìn)行投資決策泉、銀行確定貸顧款、有關(guān)部門菊審批項(xiàng)目的重晃要依據(jù)。鍬應(yīng)編制的基本劉財(cái)務(wù)報(bào)表主要?jiǎng)?wù)有書(shū):癢現(xiàn)金流量表、陷資金來(lái)源與運(yùn)順用表、損益表椅和資產(chǎn)負(fù)債表膀等桑。土地使用權(quán)出讓金土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)土地使用權(quán)出讓金土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除利息支出以外的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本投資利息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資投資利息支出糟（一）刷盈利能力分析當(dāng)財(cái)務(wù)盈利能力慨分析主要是考存察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)集盈利能力水平講。根據(jù)榆項(xiàng)目研究階段雷、研究深度以維及項(xiàng)目類型的叉不同，可以通賴過(guò)編制基本的擠財(cái)務(wù)報(bào)表，有筒選擇地計(jì)算下駐列評(píng)價(jià)指標(biāo)杠:綢（您1雕）財(cái)務(wù)內(nèi)部收紐益率疊(FIRR尖)寸。紐（五2克）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值暑(FNPV質(zhì))螞。疾（珍3刃）投資回收期裂（撕4塌）投資利潤(rùn)率抵。晌（享5批）資本金利潤(rùn)影率。脖（渴6薪）資本金凈利統(tǒng)潤(rùn)率。貼（二）蛋清償能力分析獵分析主要是考爛察房地產(chǎn)項(xiàng)目害開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)燒的財(cái)務(wù)狀況及遼償債能力。播（碑1諷）借款利息的需計(jì)算。訂（宿2劫）借款償還期瞇的計(jì)算。愉國(guó)內(nèi)借款償還攻期鄉(xiāng)；細(xì)國(guó)外借款償還渠期啄；資金平衡分析查主要是考察項(xiàng)墊目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期亮間的資金平衡懷狀況。作為棵項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)垂的必要條件，真各期累計(jì)盈余排資金不應(yīng)出現(xiàn)觸負(fù)值銜(內(nèi)即資金缺口舅)巾。如果出現(xiàn)資驚金缺口，應(yīng)采忍取適當(dāng)?shù)拇胧┫?輩如短期貸款等守)勿予以解決。資字金平衡分析一艘般通過(guò)資金來(lái)零源與運(yùn)用表進(jìn)把行。步（一）疊資產(chǎn)負(fù)債分析臥是考察犧項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)柱期間的資產(chǎn)與因負(fù)債的情況。倒各期資產(chǎn)應(yīng)等洞于負(fù)債和所有補(bǔ)者權(quán)益之和。仙如果資產(chǎn)不等皂于負(fù)債和所有彩者權(quán)益之和，念則應(yīng)檢查其他憑基本報(bào)表。資休產(chǎn)負(fù)債分析可歡通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債統(tǒng)表進(jìn)行。鼠（二）肌房地產(chǎn)投資盈慢虧平衡分析結(jié)盈虧平衡分析歐在財(cái)務(wù)管理中肯又稱量、本、括利分析，是指蛋在一定的市場(chǎng)執(zhí)生產(chǎn)能力條件派下，通過(guò)分析卵擬建項(xiàng)目的產(chǎn)字出（量）、成剪本（本）和收喇益（利）之間淹的關(guān)系，來(lái)判藝斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及蠅盈利能力的一側(cè)種方法皺。螺鈔盈虧分析的關(guān)橫鍵是找到盈虧心平衡點(diǎn)（波break-朝evenp蔑oint胡）即項(xiàng)目達(dá)到鍬盈虧平衡狀態(tài)嘗利潤(rùn)為零的點(diǎn)高。一般來(lái)講，述在項(xiàng)目產(chǎn)出能偽力一定的前提車下，盈虧平衡安點(diǎn)越低，項(xiàng)目?jī)?chǔ)的盈利可能性寨就越大，經(jīng)營(yíng)圣安全性越好。脊在事項(xiàng)目的可行性釘研究中，所謂懼盈虧平衡分析內(nèi)指對(duì)特定的項(xiàng)攀目而言，要找危出預(yù)計(jì)銷售收版入恰好能彌補(bǔ)居成本時(shí)的銷售潮量又稱保本銷棗售量。景（努1具）鞏脈用儀產(chǎn)品總銷售面弄積表示的盈虧密平衡點(diǎn)計(jì)算方舍法；貿(mào)（鏈2腥）窗革用夫產(chǎn)品銷售單價(jià)孫表示的盈虧平仙衡點(diǎn)計(jì)算方法艘；召（逆3付）世抗用振產(chǎn)品銷售收入?yún)R表示的盈虧平罵衡點(diǎn)計(jì)算方法犁；不確定性分析洗項(xiàng)目不確定性蒸分析是分析不宣確定性因素對(duì)勵(lì)項(xiàng)杠目可能造成的匯影響，并進(jìn)而苗分析可能出現(xiàn)鍬的風(fēng)險(xiǎn)。不確鬧定性分析是項(xiàng)裁目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的吧重要組成部分致，對(duì)既項(xiàng)目投資決策爪的成敗有著重丘要的影漿響。透項(xiàng)目不確定性挺分析可以幫助扒投資者根據(jù)毒項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)鳴的大小和特點(diǎn)伐，確定合理的炒投資收益水平援，提出控制風(fēng)旨險(xiǎn)的方案，有述重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)疲投資風(fēng)險(xiǎn)的防答范和控制。漠項(xiàng)目不確定性巖分析主要包括脾敏感性分析、爐臨界點(diǎn)分析和丘概率分析?？蓸沁M(jìn)行不確定性暑分析的因素主押要有輩:柱銷調(diào)售價(jià)格、銷售覺(jué)進(jìn)度、出租率個(gè)、開(kāi)發(fā)周期、懶項(xiàng)目總投資、士土地費(fèi)用、建死安工程費(fèi)、融測(cè)資比例、融資等成本等。隊(duì)（一）備投資敏感性分目析貌敏感性分析是游研究某些因素津發(fā)生變化磨時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)遮效益發(fā)生的相銷應(yīng)變化，并判仙斷這些因素對(duì)的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)退的影響程度。艙敏感性分析不皺僅可以使開(kāi)發(fā)政商了解因素變疑動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)福評(píng)價(jià)指標(biāo)的影退響程度，還可爹以使他們對(duì)那穿些較為敏感的杠因素進(jìn)行認(rèn)真熄和仔細(xì)的再研禮究，染并從中找出對(duì)哈于字項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益亞影響較大的不拔確定性因素，奧以提高項(xiàng)目可般行性研究的準(zhǔn)馬確性。輸投資敏感性分辛析步驟如下：吧確定用于敏感禾性分析的經(jīng)濟(jì)搖評(píng)價(jià)指標(biāo)。通些常采用的指標(biāo)有為內(nèi)部收益率引，必要時(shí)也可御選用其他經(jīng)濟(jì)搬指標(biāo)。在具體教選定評(píng)價(jià)指標(biāo)押時(shí)，應(yīng)考慮分纏析的目的，顯敞示的直觀性、啞敏感性，以及戰(zhàn)計(jì)算的復(fù)雜程咸度或；廉確定不確定性俘因素可能的變宣動(dòng)范圍麗；推計(jì)算不確定性謠因素變動(dòng)時(shí)，標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)的相徹應(yīng)變動(dòng)值嗽；怒通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)味的變動(dòng)情況，唇找出較為敏感畫(huà)的變動(dòng)因素，鼠作出進(jìn)一步的循分析鮮。還（二）釘臨界點(diǎn)分析肥臨界姐點(diǎn)分析是測(cè)算評(píng)一個(gè)或多個(gè)不遲確定性因素變臉化時(shí)，謙項(xiàng)目達(dá)到允許櫻的最低經(jīng)濟(jì)效粘益時(shí)的極限值里，并以不確定牲性因素的臨界鏈值組合顯示項(xiàng)葡目的風(fēng)險(xiǎn)程度蛋。不確定性因乘素臨界值的分躁析計(jì)算可以采彈用列表或圖解年的方法。通常平可進(jìn)行臨界點(diǎn)搜分析的因素有柴:榆（輩1般）最低售價(jià)和萬(wàn)最低銷售量、龍最低租金和最聰?shù)统鲎饴?。近（?駐）最高土地取生得價(jià)格。奴（罪3?。┳罡吖こ藤M(fèi)耍用。揀（三）何概率分析完概率分析是使碰用概率研究預(yù)亞測(cè)不確定性因以素對(duì)懷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益秩影響的一種定幣量分析方法，齡通過(guò)分析不確安定性因素的變垮化情況和發(fā)生腎的概率，計(jì)算浙在不同概率條鑰件下房地產(chǎn)項(xiàng)自目的閑經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)待，說(shuō)明棉項(xiàng)目在特定收只益狀態(tài)下的風(fēng)冰險(xiǎn)程度?？案怕史治龅囊皇┌悴襟E為：新列出需要進(jìn)行羅概率分析的不薦確定性因素；性選擇概率分析慶使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)璃價(jià)指標(biāo)；贏分析確定每個(gè)畫(huà)不確定性因素饒發(fā)生的概率；折計(jì)算在給定的晝概率條件下經(jīng)類濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的萄累計(jì)概率，并愛(ài)確定臨界點(diǎn)發(fā)販生的概率。舞資金籌措及渠狡道繩房地產(chǎn)業(yè)是資買金密集型產(chǎn)業(yè)晝，高投入、高左風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出玉。企業(yè)是否獲亮得足夠的資金劉支持，盡快建耕立健全多渠道滅的販融資體系，已縱成為企業(yè)發(fā)展贈(zèng)的瓶頸。隨著寇我國(guó)房地產(chǎn)投穴融資體制的變較化和央行關(guān)于騰住宅開(kāi)發(fā)貸款得和住宅按揭貸象款限制性規(guī)定娃等政策出臺(tái)后族，金融業(yè)門檻臘逐步加高，再?gòu)V加上土地招投貨標(biāo)政策的實(shí)施沫，企業(yè)的核心贊競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)已不湊再局限于產(chǎn)品狐本身，資本實(shí)扮力成為企業(yè)乃陶至整個(gè)行業(yè)健些康發(fā)展的決定角性力量。多渠味道融資成為索企業(yè)生存、發(fā)棉展的必經(jīng)之路寧。項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)萄資金投入計(jì)劃抗：各期地價(jià)、及前期費(fèi)用、基莊礎(chǔ)、建安、配泳套、開(kāi)發(fā)間接歉費(fèi)等的投入安食排。恒資金回款計(jì)劃排：各期銷售回硬款計(jì)劃。餐資金需求計(jì)劃影：結(jié)合整個(gè)公鋪司資金情況，虎列示各期資金秧的需求缺口及熄融資途徑。積啟動(dòng)資金及啟切動(dòng)時(shí)占用資金露內(nèi)容、資金占若用峰值、實(shí)現(xiàn)倍現(xiàn)金正流入時(shí)便間、資金占用臘月平均額。纏資金籌措的原反則安全性經(jīng)濟(jì)件可靠性籌措渠道記（一）言開(kāi)發(fā)貸款調(diào)（暗1長(zhǎng)）貸款條件幅已取得貸款項(xiàng)表目的土地使用別權(quán)，且土地使危用權(quán)終止時(shí)間搬長(zhǎng)于貸款終止塞時(shí)間；宿已取得貸款建僑設(shè)用地規(guī)劃許毒可證、建設(shè)工古程規(guī)劃許可證擔(dān)、施工許可證塞，并完成各項(xiàng)剝立項(xiàng)手續(xù)，且崖全部立項(xiàng)文件陡完整、真實(shí)、劣有效；疑貸款項(xiàng)目工程恐預(yù)算、施工計(jì)旱劃符合國(guó)家和語(yǔ)當(dāng)?shù)卣挠信りP(guān)規(guī)頸定斜;岔將財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)購(gòu)）押給中國(guó)銀抵行或落實(shí)中國(guó)冒銀行可接受的維還本付息連帶暖責(zé)任保證；牌若屬于住宅為肯主的項(xiàng)目，借娃款人計(jì)劃投入喬項(xiàng)目的自有資剝金不低于項(xiàng)目色總投資德的捷35姑%櫻；若屬于商用逼房為主的項(xiàng)目狂，借款人計(jì)劃尊投入項(xiàng)目的自朱有資金不低于卸項(xiàng)目總投資包的城50申%漿，且上述規(guī)定義比例的自有資聚金能夠在使用涉銀行貸款之前民投入項(xiàng)目建設(shè)盜；算企業(yè)信用等級(jí)坡和貸款項(xiàng)目風(fēng)妹險(xiǎn)度符合貸款若人的要求；思（裙2矩）貸款額度、層期限、利率移開(kāi)發(fā)貸款的額本度不超過(guò)項(xiàng)目腸總投資徒的紡65證%賭；貸款期限一訂般不超法過(guò)吼3絨年，貸款利率默執(zhí)行中國(guó)人民棄銀行規(guī)定的期葡限利率。辯（悲3劈）貸款的收回稅以土地使驟用權(quán)或在建工鳳程作為房地產(chǎn)娘開(kāi)發(fā)貸款抵押益擔(dān)保的貸款，犧由于建設(shè)項(xiàng)目至的預(yù)售需要，偉需對(duì)抵押的部雞分樓號(hào)進(jìn)行放速行，為此應(yīng)按桐比例收回房地滋產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，續(xù)并在項(xiàng)目銷售閉率召達(dá)梳8吃0狡％之前收回全葉部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擠貸款。言（二色）備發(fā)行企業(yè)債券疑（謙1的）版企業(yè)發(fā)行債券纏的限制擺企業(yè)發(fā)行企業(yè)撐債券所籌資金渾應(yīng)當(dāng)按照審批柏機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的用債途，用于本企淡業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)葉；臘企業(yè)發(fā)行企業(yè)定債券所籌資金跑不得用于房地掌產(chǎn)買賣、股票合買賣和期貨交田易等與本企業(yè)苗生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)苗的風(fēng)險(xiǎn)性投資泳；艙企業(yè)發(fā)行企業(yè)亡債券的總面額朵不得大于該企死業(yè)的自有資產(chǎn)段凈值戰(zhàn)；喚企業(yè)債券的利鋪率不得高于銀肚行相同期限居哥民儲(chǔ)蓄定期存糖款利率辯的案40%府；域（崗2肝）坦發(fā)行企業(yè)債券期的審批轎中央企業(yè)發(fā)行刃債券，由中國(guó)臘人民銀行會(huì)同慰國(guó)家計(jì)劃委員碼會(huì)審批；地方青企業(yè)發(fā)行企業(yè)婦債券，由中國(guó)泛人民銀行省、扶自治區(qū)、直轄援市、計(jì)劃單列過(guò)市分行會(huì)同同潛級(jí)計(jì)劃主管部代門審批。（三）信托信托的形式：垮信托公司故直接貸款給房緒產(chǎn)項(xiàng)目；株企業(yè)將其擁有固的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)勇目的項(xiàng)目公司蟻的絕對(duì)控股權(quán)瞞階段性讓渡給非信托投資公司枯，并承諾在未榨來(lái)一定期限內(nèi)陵按約定價(jià)格全殲額回購(gòu)相應(yīng)股蜂權(quán)；拌物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信母托宣，源信托產(chǎn)品是以斑商用物業(yè)的租勇金作為投資者猜收益的來(lái)源賄；簽（貌2悉）述信托產(chǎn)品的投搞資期限械一般是一到兩六年居多，很少綱超過(guò)三年筒。獨(dú)（警3箭）信托產(chǎn)品收乒益率斷一般年收益率把為析5緊%葉－煤6偽%肯。發(fā)行規(guī)模睜不超攝過(guò)走20涉0義份曲注半：雁21紋2先號(hào)文件抑制了主信托公司開(kāi)展曬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，經(jīng)近期銀監(jiān)會(huì)下胃發(fā)的《關(guān)于進(jìn)蝦一步加強(qiáng)房地鍛產(chǎn)信貸管理的馳通知》進(jìn)一步廈加大了房地產(chǎn)根信托融資的難較度。頂（四作）診投資基金珠（亂1石）圖投資基金致主要特點(diǎn)：集體投資；委托經(jīng)營(yíng)；分散投資；共同受益。痰（級(jí)2局）授投資基金家的種類狹公司型投資基據(jù)金遍。核充契約型投資基卡金。返（五盒）均商業(yè)信用度開(kāi)展企業(yè)間借咳款或者由施工杏單位短期墊資鉤施工渠（六幻）宿與外資進(jìn)行合卡作開(kāi)發(fā)?？尚行匝芯繄?bào)博告的編制歸可行性研究報(bào)極告的主要內(nèi)容芒一般來(lái)講，開(kāi)專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)或一個(gè)項(xiàng)目的可膠行性研究報(bào)告骨應(yīng)包括封面、倡摘要、目標(biāo)、苦正文、附件和禍附圖六個(gè)部分拴。豆（閱1怪）封面：一般隆要反映可行性編報(bào)告的名稱，株專業(yè)研究編寫(xiě)卵機(jī)構(gòu)名稱及編徒寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間施三個(gè)內(nèi)容。追（俊2嚷）緞?wù)汉?jiǎn)潔奶的語(yǔ)言概要介丘紹項(xiàng)目的概況裁、市場(chǎng)情況、巨可行性研究的屆結(jié)論及有關(guān)說(shuō)籌明或假設(shè)條件鉗。眉（唇3騰）目錄：為了易便于寫(xiě)作和閱四讀人員將報(bào)告師的前后關(guān)系、筋假設(shè)條件及具顛體內(nèi)容條理清選楚地編寫(xiě)和掌模握，必須編寫(xiě)歌目錄。違（犧4毅）正文：它是劃可行性報(bào)告的堂主體罩。撫（疤5慌）附件：它包餓含可行性研究疾的主要依據(jù)，盆是可行性研究旱報(bào)告必不可少避的部分。在做性正式的可行漲性研究時(shí)，必軟須有政府有關(guān)買部門的批準(zhǔn)文洗件（如規(guī)劃選鳥(niǎo)址意見(jiàn)書(shū)、土燭地批租合同、瓣土地證、建筑芬工程許可證等竭）。鎖（觸6假）附圖：一份丈完整的可行性計(jì)報(bào)告應(yīng)包括以粉下附圖：項(xiàng)目謀的位置圖、地心形圖、規(guī)劃紅懇線圖、設(shè)計(jì)方距案的平面圖，喜有時(shí)也包括：忌項(xiàng)目所在地區(qū)壓或城市的總體鉗規(guī)劃圖等等。暮可行性研究報(bào)塞告正文部分的螞編寫(xiě)爸正文部分焦是可行性研究鼓報(bào)告的核心部胞分。內(nèi)容多，插較復(fù)雜。概況：躬進(jìn)行可行性研沈究的背景；釀所研究項(xiàng)目的震名稱、性質(zhì)、念地址、周邊的臺(tái)市政配套和基寧礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，獵交通及周圍環(huán)伍境等；蝦委托方的名稱呼、地址、法人鮮代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)問(wèn)照登記號(hào)及聯(lián)仍系人；原受托方的名稱垃、地址、法人親代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)血照登記號(hào)及聯(lián)疊系人；躲可行性研究的壟目的；精可行性研究的奇編寫(xiě)人員名單吊；冰可行性研究的施編寫(xiě)依據(jù)；唉研究報(bào)告的假綿設(shè)和說(shuō)明。蜜市場(chǎng)調(diào)查分析素：要求對(duì)項(xiàng)目磨進(jìn)行宏觀、區(qū)敵域和微觀的市描場(chǎng)分析和調(diào)查謙，及對(duì)未來(lái)的把供給、需求和飼價(jià)格的預(yù)測(cè)，被不僅要有定性抬的分析，還要樓有定量的推導(dǎo)盒。此規(guī)劃設(shè)計(jì)方案復(fù)：要求寫(xiě)出項(xiàng)嘗目所具備的規(guī)低劃設(shè)計(jì)方案及并建設(shè)過(guò)程中市員政條件是否具惕備。市政條件耀包括水、電、干煤、衛(wèi)、通訊擠、供暖（部分躺地區(qū)）及道路惱等的配套情況僵，在報(bào)告中必成須有這些市政械條件是否具備稈的書(shū)面文件。匠建設(shè)方式和建洲設(shè)進(jìn)度：專業(yè)亭人員可對(duì)項(xiàng)目移的建設(shè)方式的憶委托提出建議嚴(yán)或由委托方提棒供建設(shè)方式和果進(jìn)度安排，他膜們一旦確定則形為其后進(jìn)行投扭資估算作了準(zhǔn)床備。器投資預(yù)算和資鈴金籌措要求寫(xiě)騎出項(xiàng)目建設(shè)過(guò)湊程中必須發(fā)生繞的各項(xiàng)費(fèi)用并底逐一計(jì)算資金爸籌措部分，要億就整個(gè)項(xiàng)目投迅資額和相應(yīng)的膨支付時(shí)間作出酒融資安排。例頸如：自有資金竊、貸款和預(yù)售姨收入這三種主芹要資金來(lái)源的衰安排等。揪項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)肥價(jià)：要求寫(xiě)出卷主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)常指標(biāo)的計(jì)算結(jié)餡果，如凈現(xiàn)值蠅、現(xiàn)值指數(shù)、沫內(nèi)部收益率和嚇動(dòng)態(tài)回收期等秘。揭風(fēng)險(xiǎn)分析：一制般要求計(jì)算出紛保本銷售額、限盈虧平衡點(diǎn)及天對(duì)主要敏感因吵素在有利和不由利情況耐下的敏感分析栗并計(jì)算出相應(yīng)樣的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指病標(biāo)。管理資源配置尾機(jī)構(gòu)設(shè)置：是重否需要成立獨(dú)乘立法人公司（承項(xiàng)目公司）；啄主要部門設(shè)置孫。旨人力資源需求轎：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)陽(yáng)個(gè)專業(yè)（部門煩）人員的需求痛，具體人數(shù)（塑重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)厭理）。腐人力資源缺口淺及解決：現(xiàn)有稱人員能否滿足遼需要，缺口人振員的解決途徑政（調(diào)動(dòng)、招聘亂、培訓(xùn)等）。后綜合分析與饞有關(guān)建議：割優(yōu)勢(shì)：從品牌享、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)詳速度、產(chǎn)品品有質(zhì)和特側(cè)性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而、營(yíng)銷、合作僚方式、大市政猛配套、生活配脅套、是否符合擊我司托一貫發(fā)展思路摟等方面論述。鐮劣勢(shì)：從品牌城、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)老速度、產(chǎn)品品給質(zhì)和特逃性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)鹽、營(yíng)銷、合作練方式、大市政姓配套、生活配暑套、是否符合假我司纏一貫發(fā)展思路葡等方面論述。車機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)縮機(jī)會(huì)、提高市經(jīng)場(chǎng)占有率、樹(shù)障立品牌形象、策地區(qū)性優(yōu)惠政摧策、城市發(fā)展捧規(guī)劃、宗地所部屬區(qū)域土地價(jià)運(yùn)格趨勢(shì)等方面宗論述。榮結(jié)論：要求寫(xiě)維出該項(xiàng)目可行馳性研究的結(jié)論起，明確說(shuō)明該穴項(xiàng)目是否可行祖，是否具有較際強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能竭力。帖附表：是可行默性研究報(bào)告中汗涉及的諸多計(jì)擔(dān)算表，如投資緞估算表、銷售洗收入表、資金界籌措表、利息林計(jì)算表、現(xiàn)金如流量表、敏感葬性分析計(jì)算表將等。姿房地產(chǎn)項(xiàng)目可蹄行性報(bào)告內(nèi)容右指引排見(jiàn)HYPERLINK抽附件九投資聽(tīng)證會(huì)申科學(xué)化的決策賞要求朗企業(yè)應(yīng)高度重鉆視投資項(xiàng)目的訓(xùn)可行性分析工混作。投資分析販的準(zhǔn)確與否，蒸直接關(guān)系到項(xiàng)擁目的成敗。進(jìn)吵而關(guān)乎我們奧視林匹克花園的贈(zèng)品牌質(zhì)量。科滲學(xué)化的決策需煎要程序化的過(guò)稿程，因此建立餅項(xiàng)目投資聽(tīng)證拐會(huì)制度，通過(guò)砌集體討論和辯標(biāo)論來(lái)評(píng)估項(xiàng)目判，決策投資。訊投資聽(tīng)證委員麻會(huì)孤投資聽(tīng)證委員徐會(huì)由主任委員左、委員、聽(tīng)證豪秘書(shū)組成。聽(tīng)頌證會(huì)的參加人逐應(yīng)當(dāng)具有專業(yè)焰性和實(shí)踐性。項(xiàng)聽(tīng)證委員由下來(lái)列人員組成：住中體奧林匹克導(dǎo)花園管理集團(tuán)臂董事及高管人忍員；項(xiàng)目公司蠟董事及及高管風(fēng)人員；管理集厭團(tuán)和項(xiàng)目公司眨專業(yè)技術(shù)人員倦；外請(qǐng)專家間。樓人數(shù)為單數(shù)，節(jié)并不少艱于結(jié)5貓人申請(qǐng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)提交項(xiàng)目可研報(bào)告管理集團(tuán)召集聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作同意或無(wú)原則性意見(jiàn)不同意或質(zhì)疑管理集團(tuán)受理后5個(gè)工作日內(nèi)就是否召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)給予答復(fù)管理集團(tuán)初審籍投資聽(tīng)證會(huì)的邊召集流程申請(qǐng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)提交項(xiàng)目可研報(bào)告管理集團(tuán)召集聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作同意或無(wú)原則性意見(jiàn)不同意或質(zhì)疑管理集團(tuán)受理后5個(gè)工作日內(nèi)就是否召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)給予答復(fù)管理集團(tuán)初審修投資聽(tīng)證會(huì)會(huì)挽議程序講在面臨對(duì)新項(xiàng)散目進(jìn)行投資時(shí)踐，由投資聽(tīng)證菜委員會(huì)主任委擁員召集投資聽(tīng)狂證會(huì)。聽(tīng)證會(huì)微指定一株名菠“睡解答艦人多”雁，該人負(fù)責(zé)對(duì)醬項(xiàng)目情況進(jìn)行序闡述并準(zhǔn)備回飛答聽(tīng)證委員的斤問(wèn)題。幼投資聽(tīng)證會(huì)按型照下列程序進(jìn)括行程:龍與會(huì)人員資料集準(zhǔn)備及發(fā)放款。聞[券聽(tīng)證項(xiàng)目概況費(fèi)（HYPERLINK娃附件七券）及其他資料澤]絲聽(tīng)證主持人宣堆布投資聽(tīng)證會(huì)梁開(kāi)你始步,論并宣布投資聽(tīng)恩證會(huì)的內(nèi)容和連紀(jì)貌律公;啟由指定皺的零“油解答全人些”捧對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)俊行簡(jiǎn)單介紹；留聽(tīng)證會(huì)參加人彼在聽(tīng)證主持人軌的主持下進(jìn)行怒發(fā)阻言陵;象針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行倚討論和辯論；般聽(tīng)證主持人宣惠布投資聽(tīng)證會(huì)吹結(jié)束。軟聽(tīng)證會(huì)相關(guān)事志項(xiàng)盡解答人應(yīng)當(dāng)對(duì)繭聽(tīng)證事項(xiàng)進(jìn)行夜說(shuō)聲明答,趁并對(duì)相關(guān)問(wèn)題膜進(jìn)行解答；羽聽(tīng)證會(huì)參加人盤應(yīng)當(dāng)圍繞聽(tīng)證璃的內(nèi)容陳述自霸己的觀點(diǎn)和意謎見(jiàn)梯,墾并可要求解答櫻人就有關(guān)問(wèn)題桃進(jìn)行解答；鈴聽(tīng)證會(huì)參加人墾對(duì)解答人的發(fā)墻言有不同意見(jiàn)疫的急,仔經(jīng)聽(tīng)證主持人芳同揭意掉,致可以進(jìn)行質(zhì)疑昨和辯論；摔聽(tīng)證會(huì)參加人逝在規(guī)定的時(shí)間喜內(nèi)未能詳盡發(fā)樹(shù)表的意托見(jiàn)界,臂可以書(shū)面形式耐提交給投資聽(tīng)瞧證委員會(huì)；貪允許一定數(shù)量蓬的旁聽(tīng)者參加屠，旁聽(tīng)者發(fā)言銜的內(nèi)崖容型,誠(chéng)必須圍繞投資丸聽(tīng)證會(huì)確定的騾聽(tīng)證事項(xiàng)進(jìn)行津；吉旁聽(tīng)者對(duì)有關(guān)胡問(wèn)題有疑問(wèn)或凳有意見(jiàn)、建議宅的聯(lián),送可在會(huì)后向投糧資聽(tīng)證委員會(huì)斜反徑映；違聽(tīng)證人可以對(duì)謙聽(tīng)證會(huì)參加人嫂、解答人提青問(wèn)評(píng),針有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)憤予以回答；林投資聽(tīng)證會(huì)上蘇的發(fā)初言哲,術(shù)由聽(tīng)證秘書(shū)進(jìn)箱行記錄、整理動(dòng)；簽投資聽(tīng)證會(huì)結(jié)合束送后宴,蛋聽(tīng)證秘書(shū)應(yīng)當(dāng)季對(duì)解答人、聽(tīng)庭證會(huì)參加人及苗旁聽(tīng)人的意見(jiàn)徹進(jìn)行研株究濁,襪并寫(xiě)出書(shū)面聽(tīng)剩證報(bào)告。走聽(tīng)證報(bào)告包括寨的們內(nèi)容上投資聽(tīng)證會(huì)的交基本情況溝；寬解答人陳述的著意見(jiàn)和理由燭；向聽(tīng)證會(huì)參加人脆的基本觀點(diǎn)吳；繩投資聽(tīng)證會(huì)上礎(chǔ)爭(zhēng)執(zhí)的主要問(wèn)芳題損；丘聽(tīng)證人的意見(jiàn)弟和建議掠；周其他有關(guān)內(nèi)容帆。喚注：在投資聽(tīng)老證會(huì)召開(kāi)期間驗(yàn)，參加人對(duì)聽(tīng)賄證項(xiàng)目按照《縣投資決策評(píng)分獻(xiàn)表》的相應(yīng)內(nèi)叫容打分。絲《投資決策評(píng)稻分表》見(jiàn)HYPERLINK漿附件倆八殃。婆土地獲取程序產(chǎn)及工作土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人登記、索取標(biāo)書(shū)及有關(guān)文件確定中標(biāo)人，發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》與國(guó)土局簽定土地出讓合同對(duì)招標(biāo)地塊進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，確定項(xiàng)目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo)工作開(kāi)標(biāo)憂通過(guò)投標(biāo)形式店獲取國(guó)有土地棍使用權(quán)流程土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人登記、索取標(biāo)書(shū)及有關(guān)文件確定中標(biāo)人，發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》與國(guó)土局簽定土地出讓合同對(duì)招標(biāo)地塊進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，確定項(xiàng)目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo)工作開(kāi)標(biāo)歲通過(guò)掛牌形式致獲取國(guó)有土地真使用權(quán)流程土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布掛牌公告土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布掛牌公告競(jìng)買人登記，索取掛牌有關(guān)文件發(fā)放競(jìng)買標(biāo)志牌，繳納履約保證金競(jìng)買成功掛牌成交確認(rèn)書(shū)與國(guó)土局簽定土地出讓合同對(duì)掛牌地塊進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，確定項(xiàng)目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證競(jìng)買人資格審查競(jìng)買提出競(jìng)買申請(qǐng)?jiān)捦ㄟ^(guò)拍賣形式福獲取國(guó)有土地居使用權(quán)流程土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布拍賣公告土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布拍賣公告競(jìng)買人登記，索取掛牌有關(guān)文件發(fā)放競(jìng)買標(biāo)志牌，繳納履約保證金拍賣成功拍賣成交確認(rèn)書(shū)與國(guó)土局簽定土地出讓合同對(duì)掛牌地塊進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，確定項(xiàng)目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證競(jìng)買人資格審查公開(kāi)拍賣提出競(jìng)買申請(qǐng)貌土地出讓合同汁簽定萍注意事項(xiàng)缺項(xiàng)目土地合同伙是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)角程中的第一個(gè)從合同，也是項(xiàng)稠目開(kāi)發(fā)一次性侵金額最大的合排同，土地作為薄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的歸首要資源，它萬(wàn)的簽定就顯得段特別重要。在刃簽定土地合同毒時(shí)，貨需要注意以下厲幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)氧。地價(jià)泥明確項(xiàng)目地價(jià)永所包含的具體秘內(nèi)容（特別是骨市政配套設(shè)施割）帥項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜腐合地價(jià)控制是擊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功答的重要因素，穗因此，在項(xiàng)目拘開(kāi)發(fā)前必須詳洲細(xì)界定、明確沾項(xiàng)目用地地價(jià)痰具體數(shù)額及與立之對(duì)應(yīng)之內(nèi)容聯(lián)（特別是市政立配套，因其很加大程度上受政面府支配，具有宴不可控性，同賢時(shí)投資大、協(xié)何調(diào)難、周期長(zhǎng)弦等不可操作性鵲），充分比較能分析土地完全叉成本或非完全瞧成本的測(cè)算合湯理性、可行性或。控制項(xiàng)目土封地開(kāi)發(fā)完全成歉本（綜合成本晴）在項(xiàng)目單位栽面積成蛛本騰25粱%尸以下。帶項(xiàng)目綜合地價(jià)疾（完全地價(jià)）賤界定為項(xiàng)目用創(chuàng)地純地價(jià)與項(xiàng)轎目紅線外大市度政配套費(fèi)之和警的概念。飽基于項(xiàng)目籍開(kāi)發(fā)各地具有蜓不同的差異，連當(dāng)?shù)卣恼儾叻ㄒ?guī)綜合影嚼響著項(xiàng)目的開(kāi)歲發(fā)成裝本因素，必須骨熟悉掌握項(xiàng)目非開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)用粘的具體資料，寶做到心中有數(shù)委，對(duì)項(xiàng)目的成賴本做到事前控亭制，變被動(dòng)為復(fù)主動(dòng)，減少投逢資成本的盲目涼性，界定明確節(jié)地價(jià)的具體內(nèi)常容尤為重要。配套設(shè)施蕉對(duì)項(xiàng)目配套款豎、地價(jià)款支付互的把握支項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施縫與項(xiàng)目配套設(shè)我施要事前界定島清楚，核算清艙楚；似項(xiàng)目地價(jià)款、穿配套費(fèi)數(shù)額較的大，如何減少鉆資金壓力，合當(dāng)理支付是降低歪成本的途徑。仍項(xiàng)目前期啟動(dòng)維資金較大，減扶少資金的沉淀籠并結(jié)合項(xiàng)目的揉銷售計(jì)劃，財(cái)拉長(zhǎng)伴支付休期限。膊項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施寫(xiě)、配套設(shè)施與莫工程進(jìn)度及銷面售的有機(jī)結(jié)合困，形成良性循碧環(huán)駱項(xiàng)目配套建設(shè)碗（包括基礎(chǔ)設(shè)魂施、配套設(shè)施臭等）的進(jìn)度，設(shè)直接影響客戶樂(lè)的購(gòu)房欲望與嫂信心，同時(shí)衡瞎量項(xiàng)目賣點(diǎn)及服證實(shí)公司實(shí)力債，配套建設(shè)必煮須與項(xiàng)目工程熱進(jìn)度及銷售相骨結(jié)合，發(fā)展商則對(duì)資金成本概拒念的控制是非愉常重要的，在特項(xiàng)目連銷售形勢(shì)較好易與資金可能的子情況下，加快考項(xiàng)目配套的建村設(shè)，促進(jìn)銷售視快速回籠資金曠，反過(guò)來(lái)，大鋼量的資金回流佳又加速工程與果配套的建設(shè)，違形成良性循環(huán)耀。維（隨3霉）懸盡量將配套項(xiàng)超目向市政工程牧上靠，爭(zhēng)取政廚府投資，或采墊納我方所選方嗽案，轉(zhuǎn)嫁或降爛低成本支出；敞政府有關(guān)部門省征收的增容、汽網(wǎng)點(diǎn)、集資和矮補(bǔ)貼等配套費(fèi)璃用具有很大的蕉伸縮性，應(yīng)根車據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)辨程中的實(shí)際使因用量，劃小計(jì)梅算基數(shù)，爭(zhēng)取件合理減免優(yōu)惠輛。牲正常及變更情毯況下雙方職權(quán)微界定亦需要明確雙方體的職權(quán)界定，巖出現(xiàn)變更情況仇雙方責(zé)任和義宣務(wù)的變更等。享土地合同簽定碎中注意事項(xiàng)建按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)展土地出讓合同孩范本；白明確項(xiàng)目的用請(qǐng)地性質(zhì)及相關(guān)攤要點(diǎn)；吳明確項(xiàng)目宗地身坐標(biāo)及地上建銳筑物基本現(xiàn)狀腦內(nèi)容；局明確項(xiàng)目地價(jià)憂款及包括之具唉體內(nèi)容；饞明確用地地塊駁下可能出現(xiàn)的炒需政府協(xié)調(diào)之瓦事宜，包含相幕關(guān)費(fèi)用的明確魯；蟲(chóng)明確雙方的責(zé)搬任和權(quán)利；猶項(xiàng)目地價(jià)的數(shù)寨額及支付方式銷等暮；籌建項(xiàng)目公司悟成立項(xiàng)目公司鼠董事會(huì)；哥確定項(xiàng)目公司贏總經(jīng)理及核心持高管人員；眼進(jìn)行項(xiàng)目公司澇的注冊(cè)工作；旱制定項(xiàng)目公司東管理流程和相詳關(guān)制度；信進(jìn)行項(xiàng)目前期蓬的準(zhǔn)備工作。附件達(dá)表一：當(dāng)?shù)亻_(kāi)言發(fā)商已經(jīng)獲取圾土地合作開(kāi)發(fā)配流程伍表二：協(xié)助當(dāng)餃地開(kāi)發(fā)商獲取黃土地合作開(kāi)發(fā)煌流程排表三：協(xié)助地誰(shuí)方開(kāi)發(fā)商獲取胞土地收取咨詢曬費(fèi)流程蕉表四：與當(dāng)?shù)乩枵献鳙@取川土地開(kāi)發(fā)流程員表五：場(chǎng)館置夕換土地合作開(kāi)賢發(fā)流程咱附件一：碑一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)病內(nèi)容貫附件二：葬合作公司及項(xiàng)桃目情況列表套附件三絹：御市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃農(nóng)范本；督附件四：滔市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容露附件五：桐市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)范本；污附件六：項(xiàng)目筒建議書(shū)內(nèi)容要測(cè)求；悠附件七：聽(tīng)證屋項(xiàng)目概況；棋附件八宏：把投資決策評(píng)分串表；辯圖一：蛋投資決策流程臂（通過(guò)公開(kāi)招往拍掛程序獲取娛土地）前期接洽遞交材料前期接洽遞交材料收取品牌費(fèi)并簽訂《品牌服務(wù)協(xié)議》合作開(kāi)發(fā)品牌服務(wù)項(xiàng)目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項(xiàng)目初步可研不可行項(xiàng)目詳細(xì)可研不可行合同條件無(wú)法達(dá)成一致投資聽(tīng)證會(huì)沒(méi)有通過(guò)合作意向?qū)嵉乜疾焓袌?chǎng)調(diào)研初步可行性研究土地狀況考察、初審詳細(xì)可行性研究合同條件合同條款投資委員會(huì)決策放棄項(xiàng)目籌建項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出意向材料審核前期接洽遞交材料材料審核收取品牌費(fèi)并簽訂《品牌服務(wù)協(xié)議》籌建項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項(xiàng)目初步可研不可行項(xiàng)目詳細(xì)可研不可行合同條件無(wú)法達(dá)成一致投資聽(tīng)證會(huì)沒(méi)有通過(guò)合作意向前期接洽遞交材料材料審核收取品牌費(fèi)并簽訂《品牌服務(wù)協(xié)議》籌建項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項(xiàng)目初步可研不可行項(xiàng)目詳細(xì)可研不可行合同條件無(wú)法達(dá)成一致投資聽(tīng)證會(huì)沒(méi)有通過(guò)合作意向?qū)嵉乜疾焓袌?chǎng)調(diào)研初步可行性研究土地狀況考察、初審詳細(xì)可行性研究合同條件合同條款投資委員會(huì)決策放棄項(xiàng)目共同辦理相關(guān)土地手續(xù)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出意向品牌服務(wù)未能獲得土地土地成本過(guò)高轟圖三：大投資決策流程習(xí)（協(xié)助當(dāng)?shù)亻_(kāi)警發(fā)商獲得土地唉）當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出合作意向開(kāi)展政府溝通工作當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出合作意向開(kāi)展政府溝通工作土地招拍掛信息識(shí)別及甄選完成《國(guó)有土地使用權(quán)證》完成《土地出讓合同》簽訂工作取得《土地成交確認(rèn)書(shū)》參加招拍掛與政府達(dá)成意向與合作方成立項(xiàng)目公司或聯(lián)合體與政府溝通設(shè)置招拍掛條件開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研工作項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告按照約定支付部分咨詢服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目建議書(shū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)約定時(shí)間付清咨詢服務(wù)費(fèi)招拍掛文件編制簽訂《咨詢服務(wù)協(xié)議書(shū)》未取得土地意見(jiàn)不一致簽訂意向書(shū)或協(xié)議書(shū)終止程序獲取土地招拍掛信息桌面研究不可行二手資料收集市場(chǎng)調(diào)研可行項(xiàng)目建議書(shū)不可行可行性研究報(bào)告獲取土地招拍掛信息桌面研究不可行二手資料收集市場(chǎng)調(diào)研可行項(xiàng)目建議書(shū)不可行可行性研究報(bào)告項(xiàng)目初審會(huì)可行不同意召開(kāi)不可行申請(qǐng)召開(kāi)投資聽(tīng)證會(huì)同意召開(kāi)參加招拍掛獲取土地沒(méi)有獲得土地開(kāi)發(fā)工作實(shí)質(zhì)性開(kāi)展基本可行基本可行編制招拍掛文件投資聽(tīng)證會(huì)通過(guò)未通過(guò)方案須調(diào)整方案須調(diào)整終止程序?qū)で蠛献骰锇榕艌D五：投資決兄策流程閑（獵C何模式）不符合奧林匹克花園要求項(xiàng)目初步可研不可行不符合奧林匹克花園要求項(xiàng)目初步可研不可行項(xiàng)目詳細(xì)可研不可行投資聽(tīng)證會(huì)沒(méi)有通過(guò)合作意向同政府談判選擇項(xiàng)目地塊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況調(diào)研項(xiàng)目地塊考察、評(píng)估初步可行性研究同政府合作條件、合作方式土地成本、付款條件、交付時(shí)間等研究詳細(xì)可行性研究投資委員會(huì)決策同政府共同編制招標(biāo)、掛牌文件參與競(jìng)標(biāo)簽約籌建項(xiàng)目公司引入合作伙伴放棄項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣?、體育場(chǎng)館建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理需求黑附件一綢：團(tuán)一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)胃內(nèi)容三土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)證實(shí)施方式：窩通過(guò)招標(biāo)方式春確定具有相應(yīng)指資質(zhì)的企業(yè)實(shí)盲施土地一級(jí)開(kāi)摧發(fā)輔，資金由土地逝儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供怖；餃通過(guò)招標(biāo)方式口確定具有相應(yīng)辯資質(zhì)的企業(yè)實(shí)盲施土地一級(jí)開(kāi)咸發(fā)誦，資金由開(kāi)發(fā)腹企業(yè)自行籌集欠；未中標(biāo)根據(jù)《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容，進(jìn)行利潤(rùn)分配終止程序地塊基本情況調(diào)研地塊調(diào)研報(bào)告及可行性報(bào)告確定合作方式、我方投資額并簽訂《協(xié)議書(shū)》與土地儲(chǔ)備中心未中標(biāo)根據(jù)《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容，進(jìn)行利潤(rùn)分配終止程序地塊基本情況調(diào)研地塊調(diào)研報(bào)告及可行性報(bào)告確定合作方式、我方投資額并簽訂《協(xié)議書(shū)》與土地儲(chǔ)備中心簽訂《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同》實(shí)施土地整理行為，接受監(jiān)督管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收驗(yàn)收合格，納入土地儲(chǔ)備庫(kù)確定擬投標(biāo)地塊投標(biāo)文件編制政府一級(jí)開(kāi)發(fā)地塊信息甄選當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出合作意向土地儲(chǔ)備中心支付相關(guān)費(fèi)用參加招投標(biāo)不可行拒土地一級(jí)開(kāi)發(fā)創(chuàng)招標(biāo)委托的內(nèi)握容：嘩辦理各種政府盾審批手續(xù)，包軋括規(guī)劃、項(xiàng)目辟和準(zhǔn)（立項(xiàng)）印、征地、拆遷撒、市政建設(shè)審閥批（包括交評(píng)稈、環(huán)評(píng)）；墾實(shí)施征地工作寨；就實(shí)施拆遷工作孕；僻完成地上物拆勵(lì)除（樹(shù)木可以狹留給二級(jí)開(kāi)發(fā)郊商完成）、地蕉上構(gòu)筑物拆移叢、渣土清運(yùn)、擔(dān)圍墻施工、場(chǎng)話地平整等工作許；崇實(shí)施市政建設(shè)比；能招標(biāo)人認(rèn)為可穴由中標(biāo)人承擔(dān)簽的其它一級(jí)開(kāi)含發(fā)工作；賺一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)槍評(píng)標(biāo)因素構(gòu)成躺：帆編號(hào)溜評(píng)分內(nèi)容享所占分值叮1紐評(píng)估和比較投蜘標(biāo)人的綜合實(shí)圈力趨2生0攏分射2惠土地一級(jí)開(kāi)發(fā)互利潤(rùn)率報(bào)價(jià)慈5秀分櫻3霧資金籌措方案白1憂0制分粘4喊項(xiàng)目擬定的實(shí)稿施方案說(shuō)4旗0承分慣5喊一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度撿計(jì)劃表哥1憶0憑分曠6蕩財(cái)務(wù)方案搞1切0發(fā)分禿7謀專家的綜合印饑象咬5濾分親土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)印成本的構(gòu)成：馳征地、拆遷補(bǔ)婦償費(fèi)、有關(guān)稅尊費(fèi)；恨收購(gòu)、收回和際置換過(guò)程中發(fā)顏生的有關(guān)補(bǔ)償亦費(fèi)用；捕市政基礎(chǔ)設(shè)施槍建設(shè)有關(guān)費(fèi)用呼；埋招標(biāo)、拍賣、歐掛牌交易過(guò)程露中發(fā)生的費(fèi)用橡；貸款利息；騰土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)笛供應(yīng)過(guò)程中發(fā)導(dǎo)生的審計(jì)、律逗師、工程監(jiān)理雁等費(fèi)用；槍不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以吩及經(jīng)同級(jí)財(cái)政辣和土地主管部皂門核準(zhǔn)的其他紛支出；桑管理費(fèi)用及利等潤(rùn)的規(guī)定：嚼委托開(kāi)發(fā)公司較實(shí)施土地一級(jí)蕩開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)管子理費(fèi)用不得高早于土地儲(chǔ)備開(kāi)室發(fā)成閘本喝2技％；藍(lán)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利料潤(rùn)率不高于預(yù)朽計(jì)成本至的批8覆％；附件二：揉合作公司及項(xiàng)驢目情況列表鞠列表一：聞企業(yè)信息表企業(yè)名稱企業(yè)名稱法人代表總經(jīng)理注冊(cè)資金成立時(shí)間公司地址電話聯(lián)系人傳真電子信箱郵編經(jīng)營(yíng)范圍員工人數(shù)管理及技術(shù)人員普通員工房地產(chǎn)資質(zhì)等級(jí)曾開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)時(shí)間規(guī)劃面積建筑面積已銷售面積公司架構(gòu)股東及股權(quán)比例期列表二奮：仆饑述誰(shuí)項(xiàng)目信息表銅項(xiàng)目名稱：中類別確信息名稱范信息內(nèi)容師項(xiàng)目宗地指標(biāo)概占地面積用地貌現(xiàn)狀積市政現(xiàn)狀設(shè)地質(zhì)狀況（有洲無(wú)特殊地下物役）煩水文、日照參秀數(shù)天拆遷指標(biāo)橡現(xiàn)住人口、戶灘數(shù)錯(cuò)人口分布現(xiàn)況性土地現(xiàn)用途敢各用途土地面映積序地上物補(bǔ)償費(fèi)友標(biāo)準(zhǔn)蘿人員安置費(fèi)標(biāo)慚準(zhǔn)林土地指標(biāo)籮土地性質(zhì)膀土地等級(jí)訊土地出讓金標(biāo)舅準(zhǔn)嬌項(xiàng)目信息表續(xù)割表漆區(qū)位參數(shù)框周傷邊僵環(huán)曉境書(shū)配鑰套孫設(shè)柜施辰學(xué)校數(shù)量及名孫稱癢醫(yī)院數(shù)量及等撞級(jí)陸銀行數(shù)量及名脈稱榆體育設(shè)施及容巖量憲交電通功環(huán)孫境頸距市中心距離燦、行程身距主干道距離掀主干道道路等搭級(jí)細(xì)公交線路汽周冊(cè)邊籍房赤地精產(chǎn)遠(yuǎn)項(xiàng)盾目其項(xiàng)目名稱瞎開(kāi)發(fā)公司互項(xiàng)目位置啟開(kāi)發(fā)面積月開(kāi)發(fā)時(shí)間稿銷售價(jià)格學(xué)銷售率頭列表三宅：式同資信情況前后燕對(duì)照表項(xiàng)目名稱：禍企語(yǔ)業(yè)赤基辰本鵝情診況是前抬擠裁期聚后儲(chǔ)嫂貪期陽(yáng)前煌臘消期鳥(niǎo)后戲貍榨期構(gòu)總資產(chǎn)糕總負(fù)債際流動(dòng)資產(chǎn)望流動(dòng)負(fù)債勞固定資產(chǎn)衣長(zhǎng)期負(fù)債輪其他資產(chǎn)苦所有者權(quán)益捕參秋考考評(píng)涂?jī)r(jià)擋指斷標(biāo)脹前蹤廳穿期前后博窗寬期濕銷售利潤(rùn)率失總資產(chǎn)報(bào)酬率忽資本收益率夏資產(chǎn)負(fù)債率絹流動(dòng)比率甜列表四音：望雜自初步資料清單項(xiàng)目名稱：壓序號(hào)匠資料名稱冊(cè)資料性質(zhì)厭提交狀況取1浪企業(yè)法人營(yíng)業(yè)找執(zhí)照壽必備冊(cè)□套有功可旗□醫(yī)無(wú)蠢2譽(yù)企業(yè)簡(jiǎn)介騰必備睛□這有誓嘗向□領(lǐng)無(wú)堅(jiān)3融企業(yè)最近兩期剃財(cái)務(wù)報(bào)告呢必備效□轟有抄吃稅□茂無(wú)盾4迅項(xiàng)目相關(guān)法律赤文件是必備城4.賞1呢土地使用證坦□簡(jiǎn)有仔妨洽□廈無(wú)插4.渠2功土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議搭□動(dòng)有劫帖翠□徐無(wú)恩4.勤3皂當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)摸目用地的批文售□付有夜拉填□易無(wú)始其它土地相關(guān)欲法律文件付5鋪?lái)?xiàng)目調(diào)研分析鑼報(bào)告駛必備贈(zèng)□質(zhì)有教欲辣□剃無(wú)蔥6昆項(xiàng)目相關(guān)圖紙壇6.1忙區(qū)域現(xiàn)狀圖（絡(luò)表達(dá)宗地所處傾區(qū)域的現(xiàn)狀特福征）巡必備敲□購(gòu)有望疤吉□塌無(wú)筆6.2奏區(qū)域總體規(guī)劃婚圖栗必備腹□任有例赤邪□磚無(wú)辨6.3澤區(qū)域交通分析論圖（表達(dá)公交摩、地鐵在宗地榆附近的站點(diǎn)）參可選鬼□貼有蛾服幫□鬼無(wú)備6.4形周邊交通分析斑圖（表達(dá)宗地求周邊的道路名榮稱、等級(jí)）稠必備歇□獎(jiǎng)有些璃罷□碌無(wú)焦6.5還周邊公共設(shè)施抖圖（表達(dá)周邊灰的公建設(shè)施的促類型、面積、裁功能）隆可選致□逮有籮拖盡□河無(wú)壤6.6最市政管線圖屈必備加□墊有鑰非央□倡無(wú)知6.7懶宗地地形圖具必備激□勇有劍莖豪□爽無(wú)頌6.8轟宗地紅線圖白必備帆□扯有購(gòu)敲資□僑無(wú)動(dòng)6.9努宗地所在城市旦交通圖可必備拴□仗有壞殺螞□總無(wú)霜6.10士宗地綠化植被然與水面分布圖區(qū)可選差□椅有亮淺瞇□始無(wú)雞6.11承宗地現(xiàn)狀照片滾可選健□很有沿靈或□疼無(wú)先7鑒宗地所在城市釘近兩期自然指種標(biāo)報(bào)告婦可選跨□胡有初銹釣□物無(wú)潔8書(shū)宗地所在城市呆近兩期經(jīng)濟(jì)指您標(biāo)報(bào)告捉可選束□展有請(qǐng)?zhí)购健鮽鳠o(wú)憐9蘿區(qū)域住宅設(shè)計(jì)桐規(guī)范裙可選蘆□毫有調(diào)齊□梳無(wú)可10礎(chǔ)宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)諸綱要熄必備宵□幅有瞎館□櫻無(wú)詳細(xì)資料清單陷項(xiàng)目名稱羊：正慨產(chǎn)逗警纏玉永煌幻編號(hào)：仗序號(hào)遍資料名稱橡資料性質(zhì)酸提交狀況且1昂合作方提供項(xiàng)產(chǎn)目可行性研究劇報(bào)告陶必備碗□鑄有把耗邪□湯無(wú)機(jī)2遼實(shí)地考察調(diào)研純報(bào)告遍必備場(chǎng)□揉有晌悅魯□羽無(wú)齒3告我方編寫(xiě)的項(xiàng)副目可行性研究難報(bào)告將必備臘□懶有賀既哨□臥無(wú)資4睡項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)也初步研究報(bào)告辦必備?！趸橛刑p挑□斯無(wú)慨5共項(xiàng)目所在城市頭十年規(guī)劃綱要欄可選組□緣有激卻脖□鄙無(wú)壤附件猜三掌：冰市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃堅(jiān)范本嫂*休*汁項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研哪計(jì)劃調(diào)研目的弓了領(lǐng)解劇*彼*姓房地產(chǎn)市場(chǎng)的棋總體狀況，了旱解宋*卸*爪寫(xiě)字樓市場(chǎng)、禽商住市場(chǎng)、公諒寓市場(chǎng)、商業(yè)尸市場(chǎng)的詳細(xì)情津況；依了解項(xiàng)目所處秘區(qū)域的市場(chǎng)狀旅況，對(duì)項(xiàng)目所晶處區(qū)域的寫(xiě)字鹽樓、商住、商捏業(yè)、公寓市場(chǎng)急進(jìn)行詳細(xì)分析莫；啄了解項(xiàng)目的競(jìng)撈爭(zhēng)情況；末了劣解把*砌*框消費(fèi)者的相關(guān)眉情況；事了解項(xiàng)目地塊完的詳細(xì)情況；坑為項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)定位和后期運(yùn)道作提供依據(jù)。調(diào)研人員貼**真*薪，田**冶*眾，澆**調(diào)研時(shí)間餅200純*蔽年承*貢月批*份日將—績(jī)—省*姥*挑日價(jià)調(diào)查內(nèi)容及調(diào)極查方式正序號(hào)外調(diào)查內(nèi)容做調(diào)研方式死備注氣1公*最*副房地產(chǎn)市場(chǎng)總遍體狀況憂二手資料收集碼、分析鉤2膏*樸*雙房地產(chǎn)細(xì)份市猴場(chǎng)情況兩二手資料收集義、分析紫3改項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)撲情況魄二手資料收集及、現(xiàn)場(chǎng)考察唐4質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況