迎賓大道項目策劃提案

樂至迎賓大道項目策劃提案2011年8月第一頁，共九十七頁。目錄第一部分深度認識樂至1、樂至概況2、樂至經濟概況3、樂至城市規(guī)劃4、樂至交通第二部分房地產市場調查與分析1、房地產宏觀政策2、樂至土地市場3、房地產市場供需量4、房地產價格情況5、樂至在售樓盤分析6、樂至房地產市場分析及預測第三部分項目本體分析1、項目地塊所在板塊分析2、項目所在房產版塊配套及交通3、項目地塊四至4、項目SWOT分析第四部分項目定位1、定位思路2、項目的定位策略3、項目市場形象定位4、項目的產品定位5、項目客戶群體定位6、項目的價格定位第五部分項目營銷推廣1、案場包裝2、VI系統(tǒng)3、戶外廣告4、各種銷售物料5、媒體策略6、事件活動營銷7、推廣計劃第六部分項目銷售策略1、銷售分期2、營銷鋪排3、營銷策略4、價格策略正成地產第二頁，共九十七頁。第一部分深度認識樂至

第三頁，共九十七頁。

位置：位于四川盆地中部,地處沱江和涪江的分水嶺上，與遂寧市中區(qū)、大英縣、中江縣、金堂縣、簡陽市、資陽市的雁江區(qū)、安岳縣接壤。距離省會成都僅106公里，屬于成渝經濟圈范圍內。

面積：全縣幅員面積1424．5平方公里。

人口：總人口87.49萬人，其中農業(yè)人口73.37萬人。

行政區(qū)劃：全縣轄25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，606個行政村，13個社區(qū)居委會，縣人民政府駐天池鎮(zhèn)。

交通：沱涪二江一東一西，國道318線、319線橫貫縣境，成渝高速公路緊鄰相連。而2009年底開工的成安渝高速公路和規(guī)劃中的樂至至洪雅高速公路、遂資眉高速公路將穿境而過。一樂至概況第四頁，共九十七頁。觀點：以上數(shù)據(jù)來源網絡，但網絡信息存在滯后，而具有中國特色化的城市化進程，具有失地農民增多、拆遷戶增多、外出務工人口人多、城市流動人口增多、大量農村人口涌入城市、適婚青年增多、二次換房增多、投資投機增多等等特征，造成房地產購買群體不是一個蛋糕，越吃越小，而是不斷被消化又不斷增加。中國城市化購房歷程：鄉(xiāng)村→鄉(xiāng)鎮(zhèn)→區(qū)縣→市→省會城市→特大城市→旅游度假勝地→國外本盤開發(fā)的基礎就是鄉(xiāng)村→鄉(xiāng)鎮(zhèn)→區(qū)縣，這是中國眾多區(qū)縣房產開發(fā)的共同基礎。目前中國城市化率50%，而發(fā)達國家城市率基本在80%以上，而樂至城市化才33%，所以仍處于城市化快速發(fā)展階段，房地產開發(fā)得以持續(xù)發(fā)展。第五頁，共九十七頁。經濟快速發(fā)展，產業(yè)結構優(yōu)化。農業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。樂至工業(yè)正在崛起。（西郊工業(yè)園、文峰工業(yè)園）旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。城鄉(xiāng)消費需求旺盛。城鎮(zhèn)居民可支配收入（單位：元）全縣地方生產總值（單位：億元）四川省2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15461元，我們在這里可以對比一下，樂至的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已達到四川平均水平，人民生活水平和消費水平在不斷提高。二樂至經濟概況數(shù)據(jù)來源：樂至縣人民政府網第六頁，共九十七頁。從樂至規(guī)劃可以看出，城市主要以北擴、西拓的格局發(fā)展，而本項目所在地正好位于規(guī)劃中的城市中心，處在連接南北，呼應東西的重要交通位置。樂至縣計劃打造“兩城一帶”經濟增長極和快速推進城鎮(zhèn)化，確立了建設“川中園林城市”和“中等城市”兩大目標，規(guī)劃到2020年，縣城建成區(qū)面積達25—35平方公里，城市人口達30萬人。為實現(xiàn)兩大目標，樂至城市建設堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、分步推進原則，規(guī)劃在2011年，初步形成“中等城市”框架,將在2016年基本建成“中等城市”，將在2020年建成“中等城市”。三樂至城市規(guī)劃觀點：第七頁，共九十七頁。交通的發(fā)展是樂至房地產發(fā)展的命脈，是樂至樓市發(fā)展的助推器。隨著高速公路的修建，樂至樓市發(fā)展進入快車道，價格上漲幅度和頻率較快；但隨著國家調控，價格上行速度會受到影響。四樂至交通觀點：樂至位于成渝經濟帶黃金分割點上，未來成都一小時經濟圈內，區(qū)位優(yōu)越，318、319國道貫穿全境。已開工建設的成安渝高速公路，預計2012年建成通車，該路縱貫樂至境內43公里，建成后樂至到成都約77公里，到重慶約174公里，在樂至設樂至、高寺、和興三個互通口。已開工建設的遂資眉高速公路，建成后將連通樂雅、成樂、成自瀘、成渝、成安渝、內遂、成南、遂渝八條高速公路。該路橫貫樂至境內35公里，在樂至天池、龍門等設三個互通口，橫貫樂至的雅眉資遂鐵路正在勘察設計。毗河飲水一期工程于2010年開工建設。“三路一河”項目的建成，樂至將成為成渝經濟區(qū)的重要物資集散地、重要經濟發(fā)展區(qū)和新興工業(yè)城市。第八頁，共九十七頁。第一部分總結一個城市房地產發(fā)展的基礎，取決于這個城市的地位、城市化階段、經濟發(fā)展水平、交通水平、未來規(guī)劃等多種要素，是這些要素的綜合結果。從樂至的城市背景分析可以看出，樂至的城市建設處于快速發(fā)展的階段，房地產開發(fā)仍大有作為。而本項目地塊所處在城市快速發(fā)展的規(guī)劃區(qū)域，雖然目前周邊尚不成熟，但未來發(fā)展?jié)摿蜋C會值得把握。第九頁，共九十七頁。第二部分樂至房地產市場調查與分析第十頁，共九十七頁。從上圖可以清晰看到，2010年初開始，國家正式開始對房地產市場實施調控政策，意在打壓各地房價快速上漲，但2010的兩輪調控效果不佳。伴隨著“新國八條”的下達，2011年全國樓市再次拉開“調控大幕”。限購令、加息、上調存款準備金、一房一價……2011年上半年，國務院和地方政府相繼出臺了一系列樓市調控政策，被稱之為史上最嚴厲的系列調控。當前房地產市場總體仍處于僵持和膠著狀態(tài)，調控正處于關鍵時期，“限購”政策不僅沒有松動，而是更加嚴格。國務院常務會議明確要求“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。調控的方向主要有三個方面：1、增加保障房和普通商品住房供應，保持供求關系基本平衡；2、移抑制不合理的投資投機需求；3、加強市場管理，促進房地產市場健康發(fā)展。三輪政策調控2010.1.102010.4.172010.9.292010.12.102011.1.262011.2.152011.5.1一輪調控二輪調控三輪調控國十一條新國十條新國五條川20條新國八條成都限購令一房一價一房地產宏觀政策第十一頁，共九十七頁。觀點：國家調控對樂至樓市影響：總體影響不大，受波及程度較淺。從購房者角度，一定程度加重購房觀望情緒，購房決策時間加長；對樓盤品質更加看重。從購房者角度看，對房屋買賣的法律法規(guī)知識更加關注和知曉，更懂得維護自己的購房權益。商業(yè)貸款審核更加嚴厲，提高購房門檻，在一定程度上影響開發(fā)商資金快速回籠。在國家嚴控措施，開發(fā)商企業(yè)貸款難度加大。在一線城市受到嚴控之下，反而促使二三線城市房地產快速發(fā)展，更多的開發(fā)商、投資者涌向二三線城市。第十二頁，共九十七頁。觀點：樂至土地市場活躍，地價逐年上漲，普遍地價超過150萬/畝，特別是帥鄉(xiāng)大道的地價，有的已達到400萬/畝；房價與此同步，逐年上漲；同時也表明樂至房地產市場越來越活躍。二樂至土地市場時間土地地址用地性質土地面積（㎡）總價（萬元）開發(fā)商2011.7天池鎮(zhèn)南塔村商住7000316450.705成都名景苑、資陽華亨2011.7天池鎮(zhèn)棉花灣村商住5047012213.74資陽眾成投資、樂至順達2011.6帥鄉(xiāng)大道商住74044390.572樂至眾信房產第十三頁，共九十七頁。樂至商品房銷售量逐漸增加，除2008年受地震影響外，特別是進入2009年后，商品房銷售面積快速增長，年銷售量超過30萬平米。同時樂至商品房供應量穩(wěn)步上升，預計2011年達到80萬平方米，供需兩旺。綜上，隨著商品房供應量不斷增加，市場競爭加劇，更加考驗樓盤的開發(fā)水平和營銷能力。三房地產市場供需量觀點：數(shù)據(jù)來源：樂至縣人民政府網第十四頁，共九十七頁。2010年3月至今，樂至房價處于高速上漲趨勢，在2011年春節(jié)前后，均價突破3000元大關。從表可以看出，目前樂至樓盤多數(shù)樓盤均價已超3000，更有少數(shù)樓盤，均價向4000元邁進。但隨著市場供應量的增加，市場競爭加劇，國家房市嚴控，再者價格前兩年沖得太快，預計今年下半年價格上漲速度放緩。在售樓盤均價表四房地產價格情況觀點：第十五頁，共九十七頁。各樓盤占地對比表各樓盤建筑面積對比表五樂至在售樓盤分析第十六頁，共九十七頁。樂至的房產產品逐漸豐富，主要以多層和高層電梯為主，中高品質樓盤相繼涌出，如格林威治莊園的花園洋房，鑫鵬國際的高配套電梯社區(qū)。多層與電梯的比例在發(fā)生變化，電梯逐漸增加，電梯住宅已被市場接受。項目名稱建筑類型江南名家迎君欣城帥鄉(xiāng)雅舍天池府邸明都錦成天空城世紀欣城尚錦秀庭格林威治莊園香域藍山樂府江南鑫鵬國際小高層電梯√√高層電梯√√√√√√多層√√√√√√√√√√別墅建筑類型觀點：第十七頁，共九十七頁。建筑風格很大程度上決定了一個樓盤的特色和氣質，而目前樂至樓市的產品風格主要為現(xiàn)代風格，其次是簡歐風格的樓盤，同質化比較嚴重，市場期待具有鮮明風格特色的樓盤產品出現(xiàn)。項目名稱建筑風格江南名家迎君欣城帥鄉(xiāng)雅舍天池府邸明都錦成天空城世紀欣城尚錦秀庭格林威治莊園香域藍山樂府江南鑫鵬國際現(xiàn)代風格√√√√√√√√√√簡歐風格√√？建筑風格觀點：第十八頁，共九十七頁?？梢钥闯?，目前市場上主要戶型區(qū)間集中在70—110㎡之間，80㎡左右的舒適套二和90㎡的小套三是市場中的暢銷戶型，此類戶型功能齊備、單價高、總價偏小，適合剛需購房群體。戶型分析觀點：第十九頁，共九十七頁。項目名稱建筑風格江南名家迎君欣城帥鄉(xiāng)雅舍天池龍庭苑天空城世紀欣城尚錦秀庭格林威治莊園樂府江南鑫鵬國際商業(yè)形態(tài)無底商，臨街有單獨的裝飾建材市場二層底商一層底商三層底商二層底商三層底商二層底商一層底商一層底商二層商業(yè)商業(yè)一樓價格租金20元/㎡/月11800—13800臨迎賓大道10000元，次街8000元1200014800///8000/商業(yè)二樓價格10元/㎡/月6000/80009000/////商業(yè)三樓價格///6600//////從各區(qū)域樓盤商業(yè)可以看出，目前在售的樓盤商業(yè)形態(tài)基本為底商形式出現(xiàn)，只有江南名家的商業(yè)為專業(yè)市場型的單獨商業(yè)。商業(yè)一樓價格基本突破1萬元/㎡的水平，二樓價格水平在6000—8000之間，三樓商業(yè)很少，其主要原因是價格不高，招商及銷售難度大。商業(yè)分析第二十頁，共九十七頁。項目名稱江南名家天池府邸明都錦成天空城世紀欣城尚錦秀庭格林威治莊園樂府江南鑫鵬國際小區(qū)內配套無游泳池、中庭景觀水景廣場、屋頂網球場、幼兒園、乒乓球、桌球、棋牌茶樓水景景觀水景景觀、籃球場、羽毛球場、小型健身設施社區(qū)廣場水景景觀長廊水景景觀、休閑健身廣場、兒童天地多個主題花園、羽毛球場、高爾夫練習場、半籃球場等園林綠化率/38%40%38%/33%35%30%54%隨著樓盤開發(fā)的成熟度和市場競爭的逐漸激烈，樂至的新建樓盤越來越注重樓盤內配套的豐富與檔次的提高，主要打造的配套為水景、小廣場、運動設施等。樓盤品質越高，越注重內配套和園林綠化的打造，如“鑫鵬國際”項目，這方面的規(guī)劃配套也是樓盤在競爭中形成差異化對比的一個手段。小區(qū)配套第二十一頁，共九十七頁。項目名稱江南名家迎君欣城帥鄉(xiāng)雅舍天池府邸明都錦成天空城世紀欣城尚錦秀庭格林威治莊園香域藍山樂府江南鑫鵬國際周界防范與紅外線監(jiān)控√√√√√√門禁系統(tǒng)√√√√√√√√√√√√可視對講系統(tǒng)√√√√√√智能監(jiān)控√√√√√緊急呼叫系統(tǒng)√√√智能刷卡√√√√燃氣報警系統(tǒng)√智能化配套第二十二頁，共九十七頁。案場包裝目前隨著樂至樓市競爭加劇，越來越多的樓盤更加注重案場包裝，以此體現(xiàn)項目的地位、產品品質等。第二十三頁，共九十七頁。樂至房地產市場分析及預測1、樂至城市的規(guī)劃、市政基礎設施的建設、道路改善、高速公路的修建、社會經濟持續(xù)發(fā)展，促使樂至樓市步入快速發(fā)展的快車道。2、樂至樓市2010年—2011年，最顯著的特征就是價格漲幅和頻率較大，已接近4000元大關。價格突破4000元在2012年已成定局。3、樂至目前房產產品還比較單一，多層和高層，但隨著時間的推移，樓市產品會更加豐富，城市花園洋房、甚至別墅類產品將出現(xiàn)。4、樂至今后幾年會保持量價齊升的局面。5、就整體而言，樂至樓盤包裝和推廣的力度和深度均較小，市場包裝意識淡薄。第二十四頁，共九十七頁。第三部分項目地塊本體分析一、項目地塊所在房產板塊分析二、項目所在房產板塊配套及交通三、項目地塊四至四、項目地塊SWOT分析第二十五頁，共九十七頁。1、

目前樂至房地產發(fā)展迅速，房產開發(fā)熱點主要集中在四個區(qū)域，我們把它定為樂至房產開發(fā)四大板塊：帥鄉(xiāng)大道板塊迎賓大道板塊（含帥鄉(xiāng)廣場）文廟溝板塊白塔板塊2、四大房產板塊簡析帥鄉(xiāng)大道板塊依托樂至新城區(qū)的建設，道路、市政配套設施完善，成為樂至城市形象的代表，板塊內樓盤以中高端為主，是目前樂至樓盤價格最高區(qū)域。迎賓大道板塊內目前有多大8個項目在開發(fā)，漸成氣候。開發(fā)特點是從城內沿迎賓大道往城外延伸。文廟溝板塊逐漸成熟，在售樓盤有世紀欣城、尚景秀庭等，早期開發(fā)樓盤已交房入住，居家氛圍良好。白塔板塊是樂至后起之秀，目前歐尚名城售罄，時代尊城住宅尾盤銷售，明都錦成強勁銷售，曾一度是樂至樓盤的價值洼地，但目前價格持續(xù)上漲，接近其他房產板塊價格。樂至房產開發(fā)板塊示意圖迎賓大道版塊帥鄉(xiāng)大道版塊白塔版塊文廟溝版塊一項目地塊所在版塊分析第二十六頁，共九十七頁。1、迎賓大道沿路配套圖注：紅色表示本案，黃色標志在售樓盤二項目所在房產版塊配套及交通第二十七頁，共九十七頁。2、迎賓大道的交通樞紐地位本案地塊天童大道天池大道二期至成都至工業(yè)園區(qū)至安岳至老城區(qū)至老城區(qū)第二十八頁，共九十七頁。東項目東面有一條規(guī)劃路，隔路相鄰江南大市場和江南名家。南項目南面臨農電（規(guī)劃用地）西

項目西面隔規(guī)劃路與樂至人民醫(yī)院相鄰。北項目北面臨迎賓大道，路對面是規(guī)劃用地，隔路與樂至汽車站斜望。項目地塊四至實景三項目地塊四至第二十九頁，共九十七頁。優(yōu)勢（Strength）區(qū)域位置項目地塊位于樂至迎賓大道，從樂至縣近期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃可以看出迎賓大道處于規(guī)劃城市的核心，迎賓大道的區(qū)域地位和價值隨著樂至城市的建設發(fā)展，城市核心區(qū)域的地位日漸突出。地形項目地塊呈規(guī)則的長方形，非常易于項目總平規(guī)劃，實現(xiàn)項目高綠化率、低建筑密度的建筑規(guī)劃理念。交通根據(jù)樂至縣近期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，迎賓大道將成為樂至的交通樞紐，同時是成安渝高速和遂資眉高速進入樂至城區(qū)的通道，交通位置的優(yōu)越性顯赫。地塊三面臨路項目地塊三面臨路，對于項目商業(yè)的規(guī)劃非常有利，沿街修建底商即可滿足社區(qū)商業(yè)的要求和區(qū)域商業(yè)中心的要求，為項目的盈利提供堅實保障。應對之策：在項目產品設計中，充分利用三面臨街的優(yōu)勢，設計充足的商業(yè)體量。在項目的總平布局上，最大限度遵循項目高綠化率、低密度建筑的設計理念，采用圍合式布局設計南北兩個組團。在項目推廣中，強調區(qū)域規(guī)劃帶來的變化，強化項目位于城市的核心，位居城市龍脈，交通的樞紐地位等。四項目地塊SWOT分析第三十頁，共九十七頁。弱勢（Weakness）地勢較偏項目雖然位于迎賓大道，但就目前而言對于樂至人來講，樓盤地勢較偏，差不多出城了。工業(yè)污染項目離西郊工業(yè)園區(qū)較近，購房者會產生被污染的抗性。地貌由于修路和其他用地需要，目前項目地塊內南邊尚存一座小山坡的半邊，準確講像一道“堡坎”，不是真正意義上的臺地地形，一不利于打造坡地住宅，也不利于項目圍合式超大景觀的打造。應對之策：地勢較偏是暫時的，隨著城市建設、樓盤的打造、宣傳推廣，這種認識會淡化，甚至得到根本扭轉。工業(yè)污染是心態(tài)問題，關鍵在于風向，項目處于上風口，且離工業(yè)區(qū)仍有一段距離，而且附近工業(yè)污染度較低。將地塊內的“堡坎”削掉或者留點緩坡，做坡地景觀和修建休憩涼亭。目前地塊內的半壁小山坡實景圖：第三十一頁，共九十七頁。機會（Opportunity）項目開發(fā)最大的機會就是樂至縣近期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，按此規(guī)劃，到2020年，縣城建成區(qū)面積達25—35平方公里，城市人口達30萬人；至此，樂至的城市化進程仍將加快，同步樂至經濟持續(xù)發(fā)展，對房地產開發(fā)來講，正值好時機。第二個好機會就是高速帶來的變化和發(fā)展。常言道路修道哪兒房產就開發(fā)到哪兒，遂資眉和成安渝這兩條高速公路對樂至房地產發(fā)展至關重要，直接抬升房價。目前帥鄉(xiāng)廣場旁樓盤就直言，該盤價格會達到5000以上。第三個機會就是樂至迎賓大道的日漸成熟，已到了開發(fā)的好時機。應對之策：抓住機遇，做好產品規(guī)劃，打造樂至住宅新一輪產品，直接提升樂至住宅的品質，引領樂至樓市進入第二輪高速發(fā)展階段。做好樓盤的包裝和策劃，用差異化的產品引領市場，用個性化的包裝的策劃推廣沖擊市場，讓樂至樓市以此為瞻。

第三十二頁，共九十七頁。威脅（Threat）從前面的市調可以看出，樂至的商品房住宅供應量與日俱增，大盤不斷涌現(xiàn)，市場的競爭在加劇。樂至市場雖說供需兩旺，但絕不是供不應求，所以在項目產品和策劃上均需下力。最大層面上的威脅是國家近兩年對房地產市場嚴格的調控，但正如前面分析一樣，國家調控對樂至這種4、5級市場來說，影響有限。（據(jù)業(yè)內人士分析，中國樓市要崩盤，也是在2025年后，尚有10多年的繼續(xù)黃金時間）應對之策：做好項目的產品規(guī)劃。做好項目的營銷推廣策劃。

第三十三頁，共九十七頁。第四部分項目定位

這一部分主要闡述項目的定位思路、定位策略、項目的整體形象定位、項目的產品定位、項目的客群定位、價格定位等。第三十四頁，共九十七頁。思路決定出路定位決定地位本案定位首先是項目市場形象定位，即項目以何種姿態(tài)、何種面貌立于市場，由此確定項目在當?shù)厥袌鲋姓紦?jù)何種地位，它是項目的靈魂所在。其次是產品定位。項目產品定位包括項目整體規(guī)劃思路、項目的建筑規(guī)劃理念、項目的產品類型、項目的總平布局、項目的戶型配比、戶型設計要求、項目建筑風格、項目商業(yè)定位、項目園林景觀、項目的小區(qū)配套、項目的智能化設置等。(對設計單位而言，即是項目規(guī)劃建筑設計要求）再次是項目客戶群體定位最后是項目的價格定位一定位思路第三十五頁，共九十七頁。差異化目前產品同質化嚴重，故在樂至市場需要做出別人沒有的東西，或者是別人有，但不深入的東西。個性化項目的產品猶如人一樣，越有個性越招人注意，不人云亦云，不隨波逐流，以個性立于世。標志性項目的某一方面能成為所在城市的標志，成為地標。如樓盤整體成為某某示范單位，或樓盤單體成為本城最高，或樓盤智能化設置成就其成為市場中智能化最高的樓盤等。易識別性和易傳播性項目的定位不論是哪一環(huán)，都應做到易識別性和易傳播性。二項目的定位策略第三十六頁，共九十七頁。三項目市場形象定位為了給項目的市場形象一個準確的定位，我們將從項目的多個特質出發(fā)，在此基礎上提煉出項目市場形象的定位語。項目位于的地段——樂至迎賓大道迎賓大道目前是成都到達樂至的入城主干道，雙向六車道。從樂至的規(guī)劃看，未來樂至城區(qū)面積達30平方公里，迎賓大道逐漸演變成樂至的城區(qū)中心。所以可以從項目位于的樂至城區(qū)核心地段角度提煉：雄踞迎賓大道位居城市龍脈城市核心尊崇宅邸1、項目整體市場形象定位語提煉角度：第三十七頁，共九十七頁。項目的開發(fā)體量項目占地約75.6畝，總建筑面積22萬多㎡。從這點可以提煉“大盤”的概念項目的產品類型18F、22F、24F高層電梯洋房+臨街商業(yè)第三十八頁，共九十七頁。項目產品品質科技含量較高，智能化配套較全的住宅。（這點在項目產品定位時著重闡述）整個小區(qū)綠化面積較大，分成南北兩個組團。（這點在項目園林定位時著重闡述）智能生態(tài)住宅引領樂至品質居家時代智能生態(tài)住宅樂至樓市新品樂至首家智能化生態(tài)住宅樂至智能化、生態(tài)化住宅示范單位樂至智能化、生態(tài)化住宅典范樓盤的綜合品質智能生態(tài)住宅高檔電梯洋房城市核心的高尚住宅項目的高綠化率、高容積率、低建筑密度的屬性高層低密度城市洋房低密度城市花園住宅智能生態(tài)住宅高尚人文家園智能生態(tài)住宅樹立樂至樓市新標桿第三十九頁，共九十七頁。2、項目整體形象定位語最終提煉智能生態(tài)住宅引領樂至人居第四十頁，共九十七頁。時代尊邸

案名體現(xiàn)樓盤的形象。沿用“時代”一詞，與時代尊城形成“時代”系列產品；樓盤未動，先擴大樓盤的客戶群體。“尊”體現(xiàn)樓盤的地位、價值、品質?！佰　被咀至x是高級官員的住所。例：官～，府～，私～。用“邸”同樣體現(xiàn)樓盤的品質、彰顯高檔樓盤的氣場。項目案名第四十一頁，共九十七頁。項目整體規(guī)劃思路項目地塊規(guī)劃指標建筑密度為小于或等于30%，容積率小于或等于4.5，綠地率大于或等于33%，基于此，項目整體規(guī)劃的第一思路是修建高層電梯，以滿足容積率的要求。高層電梯可以考慮18F、22F、24F。項目地塊呈規(guī)則的長方形，三面臨路，所以項目整體規(guī)劃思路是采用圍合式布局，住宅沿地塊四周分布，中間圍合出一個超大中庭花園。項目采用圍合式布局，形成的的超大中庭花園，全部用作綠化，不能滿足項目容積率的要求，所以可以一分為二，在地塊中部修建樓王，將地塊分成南北兩個住宅組團。在地塊臨路的三面設置商業(yè)。第五，地塊規(guī)劃指標停車位大于或等于0.5個∕戶，故考慮修建地下一層停車位，人車分流。項目正大門（人行出入口）設在迎賓大道；在東西兩側設地下車庫出入口及人行次出入口。四項目的產品定位第四十二頁，共九十七頁。項目的建筑規(guī)劃理念項目的建筑規(guī)劃理念體現(xiàn)在以下幾個方面：住宅的舒適度；低密度高綠地率高層電梯洋房住宅布局上整體采用圍合布局，但圍而不合，小區(qū)四圍樓棟與樓棟之間留有通風通道和寬大的采光面；住宅的戶型功能齊全，全明設計；樓棟與樓棟之間間距大，通風采光俱佳；住宅的景觀視野良好；小區(qū)人車分流，居住更加環(huán)保和低碳。第四十三頁，共九十七頁。住宅的科技含量住宅的智能配置住宅的人與自然的協(xié)調性體現(xiàn)在住宅的外墻保溫、同層排水、無線網絡無縫覆蓋、純凈水系統(tǒng)、三面臨街面的雙層中空玻璃、新風系統(tǒng)等。體現(xiàn)在以下智能配置：單元樓宇可視對講系統(tǒng)、小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)人行出入車行出入智能卡、住宅臥室緊急呼救系統(tǒng)、住宅廚房燃氣報警系統(tǒng)、三表出戶智能抄表、智能消防設施、小區(qū)公共播報系統(tǒng)等。南北兩個住宅組團，內擁兩個中庭花園，人與自然親密接觸；外由于小區(qū)的圍而不合，采光、通風、視野均與自然協(xié)調。綜合，項目的建筑規(guī)劃理念在于將項目建成科技含量較高、智能化配置齊全、人與自然協(xié)調的高檔住宅，樹立樂至樓市住宅新標桿，引領樂至樓市進入住宅開發(fā)的品質階段。第四十四頁，共九十七頁。項目產品類型總體：項目北面和東西兩面臨街，設計為高層商住樓。項目南面和小區(qū)內部設計為純住宅的高層。商業(yè)產品類型：高層住宅下的底商。項目北面臨迎賓大道，左鄰人民醫(yī)院、隔路斜對汽車站，這兩個配套均是人來人往的地方，人流量大；外加迎賓大道日漸成熟，區(qū)域核心價值越來越顯現(xiàn)，所以臨迎賓大道規(guī)劃三層底商，含東西兩個轉角處。項目東西兩面皆是規(guī)劃路，其商業(yè)氛圍的成熟性時間較長，所以規(guī)劃為臨街一層底商。項目商業(yè)的屬性：社區(qū)商業(yè)+成長型區(qū)域型商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)主要滿足社區(qū)的日常生活所需。成長型區(qū)域商業(yè)中心服務范圍擴大，成為迎賓大道較為集中的商業(yè)體。項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足日常生活所需的超市、銀行、裝飾建材、廚具浴具燈具、餐飲、茶坊、網吧、KTV等休閑娛樂場所。項目北面臨迎賓大道的三樓商業(yè)可以考慮為商務賓館。第四十五頁，共九十七頁。住宅產品類型：18F、22F、24F高層電梯，以18F為主。兩梯四戶的塔式高層和一梯兩戶的板式高層結合，以兩梯四戶的塔式高層為主。住宅戶型配比要求：總的設計要求是以中小戶型為主，特別是90多平米的經濟型套三；樓頂不設計躍層住宅。具體參考指標如下：戶型區(qū)間套型總配比75—85㎡經濟型套二和舒適型套二30%90—100㎡經濟型小套三50%100—120㎡舒適型套三，面積不超過120㎡20%第四十六頁，共九十七頁。戶型設計總體要求：1、雙陽臺設計客廳帶觀景陽臺廚房帶生活陽臺2、玄關進戶門處專設玄關，不是一般的過道。3、客廳開間不論套二還是套三，客廳開間至少3.9米以上。4、衛(wèi)生間單衛(wèi)設計：衛(wèi)生間在5㎡左右雙衛(wèi)設計：公衛(wèi)在4㎡以上；主衛(wèi)在5㎡以上。5、廚房設計冰箱位置6、臥室各個臥室之間形成合理的面積梯度。套三設計：書房開間不小于3米。7、入戶花園根據(jù)戶型定要與不要。8、陽臺陽臺欄桿圍玻璃欄桿?？梢钥紤]將觀景陽臺設計為挑高6米的空中露臺花園，采取的辦法可以考慮將觀景陽臺左右錯位或者觀景陽臺前后錯位、正面與側面錯位等。第四十七頁，共九十七頁。推薦兩種建筑風格：現(xiàn)代時尚建筑風格地中海式建筑風格項目的建筑風格定位第四十八頁，共九十七頁。外立面建議：色調：深色，給人厚重的感覺；以咖啡色系為最佳。外立面：三段論，底商部分用石材，樓體中間部分為深色調面磚，樓體頂部采用同一色系的淺色面磚。樓體腰線：跟樓頂淺色面磚一致。第四十九頁，共九十七頁。項目的總平布局項目總平布局原則是圍合式布局，布局產生變化關鍵在于小區(qū)內的住宅擺布，由此演化出三種總平布局。第五十頁，共九十七頁。第一種總平布局

項目四圍是兩梯四戶的塔式高層，在小區(qū)內部布置兩排一梯兩戶的板式高層。

說明：以下數(shù)據(jù)均是估算，目的是為了說明項目的總平布局。這種設計總建筑面積約254400㎡其中住宅約229400㎡商業(yè)約15000㎡地下車庫25000㎡

分解說明：塔式高層按寬30米計，長20米計，設計為18層—22層，每層建筑面積400㎡計，沿街退紅5米；共20個單元，約171800㎡。板式高層按寬20米計，長15米計，設計為24層，每層建筑面積300㎡計；共8個單元，約57600㎡商業(yè)沿迎賓大道設計為三層，東西兩面臨街設計為一層商業(yè)，商業(yè)進深按12米計，設計面積約15000㎡。地下車庫按1000個車位計，按每個車位占地25㎡，地下停車庫設計約25000㎡。這樣的布局，把項目分成南北兩個組團。其中中間的板式高層樓王樓間距可以做到35米；而形成的兩個組團，南北向樓間距可以達到50余米，東西向樓間距超過130米。第五十一頁，共九十七頁。第二種布局四周同樣是圍合，小區(qū)中間布置四個單元，為東西向橫式布置。中間四個兩梯四戶的樓王單位設計為24層。第五十二頁，共九十七頁。第三種布局四周同樣是圍合，小區(qū)中間布置四個單元，為南北向橫式布置。中間四個兩梯四戶的樓王單位設計為24層。第五十三頁，共九十七頁。無論是什么風格的園林景觀，總體要求是：樹木花草的四季交替：落葉樹與非落葉數(shù)結合，四季皆有鮮花開放?；ú輼淠镜目臻g層次性：草類、灌木、樹木在空間上體現(xiàn)出層次性。曲徑通幽的意境：從高層住宅望下去，樹木呈現(xiàn)層次性；但從視覺平面看去，小區(qū)園林景觀不應一覽無遺，需作出曲徑通幽的意境，讓人在不經意間，一抬頭豁然開朗，移步換景，步移景異。主景觀軸：如果按照第一種小區(qū)總平布局，需設計出具有視覺穿透力的南北和東西主景觀軸。項目南北兩個組團圍合而成的中庭花園：北組團中庭花園取名“陽光庭院”，南組團取名“月光花園”，日月同輝。水景：樂至缺水，所以小區(qū)應設計一定面積的水體，并考慮水體的自身自凈能力，不能成為死水塘。項目的園林景觀第五十四頁，共九十七頁。會所內設茶坊、棋牌室、書吧、室內兵乓球等。室外運動場所包括游泳池、網球場、羽毛球場、籃球場、乒乓球場、全面健身器材、健康步道等。休閑康體設施包括休閑廣場、休閑花廊、廊亭、休憩椅子、兒童天地等項目的小區(qū)配套第五十五頁，共九十七頁。項目的科技含量和智能配置住宅的科技含量體現(xiàn)在以下幾方面：同層排水，是指衛(wèi)生間內衛(wèi)生器具的排水管(包括排污橫管和排水支管)不穿越本層樓板進入下層空間，而是與衛(wèi)生器具同層敷設，在本層套內接入排水立管的建筑排水系統(tǒng)。第五十六頁，共九十七頁。純凈水系統(tǒng)第五十七頁，共九十七頁。臨街面的雙層中空玻璃。兩片平板玻璃中間充以干燥空氣，四周用有機膠粘劑膠結等方法密封而制成的玻璃構件。具有良好的隔熱、隔聲性能，用于建筑物、冷藏櫥柜、鐵路車輛等作窗戶。第五十八頁，共九十七頁。住宅的智能化配置單元樓宇可視對講系統(tǒng)第五十九頁，共九十七頁。小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)第六十頁，共九十七頁。小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)第六十一頁，共九十七頁。IC卡車輛管理系統(tǒng)第六十二頁，共九十七頁。住宅臥室緊急呼救系統(tǒng)住宅廚房燃氣報警系統(tǒng)智能遠程抄表系統(tǒng)第六十三頁，共九十七頁。住宅的外墻保溫無線網絡無縫覆蓋智能消防設施小區(qū)公共播報系統(tǒng)。。。。還有很多第六十四頁，共九十七頁。五項目客戶群定位樂至的進城大軍：包括各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)員工；進城做生意的生意人士；城里面改善型換房的；結婚族（購買特征：主要居家為主，投資為輔）樂至外出務工者，回鄉(xiāng)購房群體（購買特征：解決住的問題）樂至、簡陽、資陽、成都等地的富裕一族（購買特征：純投資）主力客戶群體次主力客戶群體潛在客戶群體第六十五頁，共九十七頁?？傮w：高品質樓盤，價格高位運行。分階段：樓盤上市初期：價格中位運行，主要是突出樓盤的超值性價比。樓盤開發(fā)中期：樓盤形成良好的市場口碑，擁有較大的客戶群體和忠誠的鐵桿客戶，價格高位運行，成為樂至迎賓大道樓盤價格的標桿。六項目的價格定位第六十六頁，共九十七頁。第五部分項目的營銷推廣一、案場包裝二、VI系統(tǒng)三、戶外廣告四、媒體策略五、各種銷售物料六、事件活動營銷七、推廣策略第六十七頁，共九十七頁。案場包括：售樓中心室內大廳售樓中心外綠化景觀區(qū)樣板房區(qū)域案場選址建議：

選址在項目地塊西北角，在此區(qū)域修建項目的售樓中心、景觀展示區(qū)、樣板房區(qū)。一案場包裝第六十八頁，共九十七頁。售樓中心氣派，規(guī)模較大，與項目大盤氣度匹配。售樓中心的先期設計、規(guī)劃，我司將積極參與，定制適合本盤的銷售場所。售樓中心建成后的室內布置，案場氣氛營造由我司制定方案并負責執(zhí)行。第六十九頁，共九十七頁。售樓中心外的景觀展示區(qū)這是本盤建立口碑，形成熱銷的一塊敲門磚。以此精致化的景觀展示區(qū)域，提前給客戶體驗，感受本盤的園林綠化優(yōu)勢，對本項目倡導的人與自然和諧共生的開發(fā)理念更加認可。第七十頁，共九十七頁。樣板房區(qū)域首創(chuàng)樂至樓盤銷售設置樣板房區(qū)域。將項目主力戶型2—3款，按1:1修建樣板房，讓客戶直觀了解戶型的優(yōu)點。在樣板房區(qū)域設置項目智能化設備和高科設備的展示區(qū)，讓客戶真切感受到這些科技的、智能的配置將給自己的生活帶來深刻的變化，從而更加認可本盤；這也是的本盤和別的樓盤區(qū)別開來關鍵，高品質、高檔的屬性彰顯無遺。第七十一頁，共九十七頁。建立一套項目完整的VI系統(tǒng)，包括：設計項目的LOGO，并確定項目的基本色主色調：黑色輔助色：深紅色、白色、金色項目LOGO的延展運用部分：手提袋、名片、胸徽、胸牌、售樓中心室內形象墻、指示牌、標識牌、煙缸、小禮品、雨傘、紙杯、戶型模型、沙盤、辦公室門牌、看房車、信箋、信紙、信封、便簽、道旗、刀旗、吊牌、各種戶外、車身廣告、各類媒體廣告、各種銷售物料等等。二VI系統(tǒng)第七十二頁，共九十七頁。戶外大型看板樂至對戶外廣告管理很嚴，整個城市樓盤戶外廣告較少，為此項目作為大盤開發(fā)，在廣告的氣勢上需要先聲奪人，不僅在項目售樓中心區(qū)域附近設立超大戶外廣告牌，更應在樂至城區(qū)設置2—3幅大型戶外廣告，在樂至出城干道邊設置2—3幅大戶型戶外廣告。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，采取無縫覆蓋方式，在主要大型村鎮(zhèn)均設置戶外廣告。道旗（或刀旗）主要設置在售樓中心區(qū)域，形成旗陣。電桿道旗廣告占據(jù)迎賓大道主陣地，沿線全是本盤的電桿道旗廣告。此外，樂至其他區(qū)域行道樹枝葉茂盛，不好設置點桿道旗廣告。所以凡是能設電桿道旗廣告的街道均應爭取。

車身廣告在樂至公交和樂至至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)汽車上做廣告。

圍墻廣告一改樂至樓盤工地圍墻中規(guī)中矩的矮墻形式，改為大型圍墻廣告，角鋼架制作，加射燈。三戶外廣告第七十三頁，共九十七頁。

在樂至媒體廣告是樓盤推廣的輔助手段，但作為大盤開發(fā)，同樣要使用以下媒介：樂至電視臺公園LED顯視屏短信四媒體策略第七十四頁，共九十七頁。

設計制作各種銷售物料，將置業(yè)顧問武裝到牙齒，包括以下這些銷售物料：樓盤概念性樓書樓盤整體介紹樓書折頁DM單DM單是縣級城市最實惠也是最實用的推廣工具，本盤根據(jù)項目銷售進程會設計制作多期DM單，把項目情況和銷售信息及時詳盡傳達到客戶手里。戶型單張手提袋名片……五各種銷售物料第七十五頁，共九十七頁。六事件活動營銷本項目作為大盤運作，必然在銷售進程中穿插各種事件營銷活動，成為銷售環(huán)節(jié)的有機組成部分，左右著銷售的進度。事件活動營銷包括以下四條線：項目的工程進度項目的工程進度與銷售息息相關，而工程的建設節(jié)點，本身可以成為項目銷售的好事件，諸如項目的奠基儀式、開工典禮、工程的主體封頂、交房等環(huán)節(jié)。銷售的節(jié)點在銷售周期中會形成眾多的銷售節(jié)點，這些節(jié)點均可以放大擴大，策劃成一項活動，促進銷售。比如售樓中心的開放、樣板房的開放、項目產品品鑒會、每批次房源開盤的選房活動等。第三條線，各種名目的客戶聯(lián)誼活動客戶聯(lián)誼活動在項目銷售中占有重要作用，以此聯(lián)絡客戶，培養(yǎng)客戶的忠誠度，同步以老帶新擴大客戶群體。另一方面，讓客戶有的看有的吃有的喝有的拿的客戶聯(lián)誼活動，對樓盤的形象和口碑均有直接的幫助。第四條線，人造事件比如在項目的開發(fā)進程中，關注樂至的失學兒童、具有典型意義和新聞價值的突出事件，均可以以項目的名義參與，樹立項目的社會美譽度。第七十六頁，共九十七頁。1、推廣的節(jié)奏性項目的推廣不是平均用力，而是具有相當強的節(jié)奏性：在項目第一批次房源銷售前期，就是樓盤亮相階段，是推廣最用力的時候。這個時段的推廣運用的手段最多，而且推廣費用將占這一批次整個推廣費用的50%以上。當項目開盤后，進入銷售持銷期，推廣隨之也變成配合。當一批次房源銷售接近尾聲時，第二批次房源準備上市時，這時的推廣不論力度、廣度、深度又將加強；每批次房源的銷售以此為類推。七推廣策略第七十七頁，共九十七頁。2、推廣的地域性

首先是主陣地——樂至縣城城區(qū)不論是本城區(qū)的居民，還是從鄉(xiāng)鎮(zhèn)來的購房者，再或是資陽、簡陽、甚至成都的購房者，來到樂至，就被項目無處不在的廣告所包圍，被人們當做茶飯后語談論的本項目所縈繞，保準客戶不買都要來看看。所以在項目推廣上首先做好樂至城區(qū)工作。其次是次戰(zhàn)場——樂至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房力量已成為中國縣級城市購房的生力軍，所以推廣的第二個覆蓋區(qū)域就是樂至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。最后是上級城鎮(zhèn)比如資陽、簡陽、成都等區(qū)域，但項目基本不會去這些地方做廣告，而是利用口碑傳播去達到推廣目的。第七十八頁，共九十七頁。3、推廣的手段首推派發(fā)DM單。其次是各種戶外。在次是各種媒介。在此基礎上，注重傳播口碑，用老客戶的嘴去幫你宣傳。為更好實現(xiàn)這一目的，通過各種事件活動營銷來實現(xiàn)。第七十九頁，共九十七頁。代理樓盤部分資料“江城國際”折頁四折（正面）四折（背面）第八十頁，共九十七頁?！敖菄H”DM單第八十一頁，共九十七頁?！敖菄H”戶外墻體、戶外看板第八十二頁，共九十七頁。“江城國際”道旗、圍墻廣告第八十三頁，共九十七頁。時代尊城折頁正面背面第八十四頁，共九十七頁。時代尊城DM單第八十五頁，共九十七頁。時代尊城售樓中心門前道旗第八十六頁，共九十七頁。第六部分項目銷售策略一、項目的銷售分期二、項目的營銷鋪排計劃三、項目的營銷策略四、項目的價格策略第八十七頁，共九十七頁。1、分期開發(fā)項目分成南北兩個組團，分成兩期進行開發(fā)。2、分批次推出房源項目分兩期進行開發(fā)，每期房源又分成三個批次推出，整個項目共推出六批次房源。3、預計開發(fā)周期項目開發(fā)周期為3—5年項目第一批次房源推出時間預計在2012年元旦（這是各項工作高效運作設想)。2011年8月—10月項目規(guī)劃建筑設計和報建工作2011年10月—12月售樓中心、景觀展示區(qū)、樣板房修建2011年12月—2012年1月項目第一批次房源蓄客2012年元旦項目第一批次房源開盤

4、項目第一批次房源推出第二種方案在2012年開春后推出。一項目的銷售分期第八十八頁，共九十七頁。4、項目第一批次房源

項目第一批次房源：項目正大門右手邊臨迎賓大道的一棟兩個單元，住宅約136套。項目東邊臨規(guī)劃路一棟的其中兩個單元，住宅約168套。（根據(jù)情況可以調整推出房源量）項目一期第一批次房源共計約304套。

確定項目第一期第一批次房源的原因：第一是考慮到項目需要場地修建售樓中心、景觀展示區(qū)和樣板房區(qū)域，所以考慮將項目正大門左手邊的地塊先用做此用途。第二是考慮項目正大門左手邊的地塊，隨著時間的推移，特別是旁邊的車站、醫(yī)院進入營業(yè)后，這兒的商業(yè)價值口岸會水漲船高，所以最好的商業(yè)價值地塊不急于開發(fā)。第三是考慮到推出的第二批次房源是位于小區(qū)中部樓王的一部分和東邊臨規(guī)劃路一棟的最后一個單元，這樣住宅北組團就有半邊修好；同時可以做北組團的中庭花園“陽光庭院”打圍，開始做綠化，目的是為后期賣房提供園林實景體驗區(qū)。第四是考慮到，等項目的第一批次房源達到交房標準時，項目已進入第三批次抑或第四批次房源（這兩批次房源為南組團的東邊和南邊住宅）的銷售，這時再將售樓中心搬到小區(qū)正大門右手邊的商鋪。預計最早修在小區(qū)正大門左手邊的售樓中心使用年限是