江蘇省-南通市-通州區(qū)-萬科海上明月項目營銷提案報告

城市向東，中創(chuàng)崛起，開啟南通3W+時代城市向南，蘇通橋頭堡城市向北，濱江新區(qū)，高鐵西站，滬通大橋每一次，萬科總能洞察城市發(fā)展先機正如這次萬科以40萬方造城之勢入主濱江新區(qū)，未來很美好，但面對一個待發(fā)展的全新版圖，必須重新定義和詮釋土地的價值如何找到目標(biāo)客戶并給他們一個非買不可的理由CONTENTS目錄萬有引力——市場剖析PARTPART萬千寵愛——區(qū)域解讀PART萬般美好——營銷推廣PART萬事俱備——同策資源萬有引力——市場解讀PART市場環(huán)境分析>量價解讀、走勢預(yù)判、競爭分析。南通是全國首批對外開放的14個沿海城市之一，是上海大都市圈北翼門戶城市、揚子江城市群重要城市，定位為上海都市圈副中心城市，未來通過融入上海，接軌蘇南，延續(xù)上海北海岸線都市圈，成為引領(lǐng)蘇北城市群門戶城市揚子江城市群上海大都市圈南通位于中國東部海岸線與長江交匯處，長江入?？诒币恚c上海市隔江相望，是江蘇唯一同時擁有沿江沿海深水岸線城市；南通是上海大都市圈北翼門戶城市、揚子江城市群重要城市、中國首批對外開放的14個沿海城市之一，長三角北翼經(jīng)濟中心、現(xiàn)代化港口城市和國家歷史文化名城；江蘇省統(tǒng)計局按照2020年1月開始實施的地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算新方法和第四次全國經(jīng)濟普查結(jié)果，核定2019年南通地區(qū)生產(chǎn)總值為9383.5億元，按可比價計算，比上年增長6.2%；人均GDP為12.83萬元，超過全省平均水平。城市描?、贉ㄨF路一期（南通至安亭段）預(yù)計2020年6月20日正式通車，北起寧啟鐵路的南通站，途徑張家港、常熟、太倉進入上海市。建成后將打破北上海鐵路空白期。②寧啟鐵路二期（南通至啟東段）于2019年1月5日正式通車，該鐵路的開通，結(jié)束了海門、啟東不通鐵路的歷史，同時進一步完善鐵路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、有利于加快沿線港口和旅游資源的開發(fā)、促進地方經(jīng)濟發(fā)展。③北沿江鐵路（中線方案）2019年開工，預(yù)計2025年前建成通車，預(yù)計將采取中線方案，途徑南通站、海門新機場站、啟東西站，建成后南通將融入滬蘇半小時經(jīng)濟圈。由中鐵建工承建的南通西站目前進入站臺收尾、站房內(nèi)部精裝修階段，自2月25日全面復(fù)工以來，復(fù)工人員已經(jīng)達到480人。目前，各項施工有序推進，為聯(lián)調(diào)聯(lián)試做最后準備。鐵路規(guī)劃新機場規(guī)劃面積20平方公里，一年吞吐量設(shè)計是5000萬人次，控制面積120平方公里。新機場建設(shè)周期為8到10年。南通包括海門、啟東和上海的經(jīng)濟聯(lián)系將大大加強，同城化、一體化效應(yīng)將日益顯著。南通新機場2020年2月14日，南通新機場作為基礎(chǔ)設(shè)施被列入江蘇省《2020年省重大項目投資計劃》20個儲備大項目之一。2019年12月1日，中共中央、國務(wù)院正式印發(fā)《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡稱為《綱要》）?！毒V要》明確提出，合力打造世界級機場群。鞏固提升上海國際航空樞紐地位，增強面向長三角、全國乃至全球的輻射能力。規(guī)劃建設(shè)南通新機場，成為上海國際航空樞紐的重要組成部分。2020年1月16日，省人大代表，南通機場集團有限公司黨委書記、董事長陳林認為，在長江入?？诒币斫ㄔO(shè)一個基礎(chǔ)保障4000萬能級的南通新機場，正是按照“一體化、一盤棋、高質(zhì)量”思想，支持和服務(wù)省內(nèi)全域一體化、長三角區(qū)域一體化發(fā)展的務(wù)實舉措。①號線工程建設(shè)期:2017年至2022年，計劃于2022年3月底試運營。南通城市軌道交通1號線一期工程線路總長約39.182km，設(shè)站28座，平均站間距約1.429km，全線均為地下線和地下站。工程速度目標(biāo)值為80km/h，初、近、遠期采用B型車6輛編組、直流1500V架空接觸網(wǎng)受電。工程首批開工站點共6座，分別為集成村站、永興大道站、江海大道站、環(huán)城東路站、青年路站、振興路站。②號線工程建設(shè)期:2018年至2023年，計劃于2023年3月底試運營。南通軌道交通2號線全長20.4km，共設(shè)16座車站，其中地下線19.1公里，地面及高架線路1.3公里。一期起于幸福鎮(zhèn)站，向南連接南通火車站，出站后沿北大街南行，過江海大道線路向西折向濠西路，沿濠西路向南接入環(huán)西文化廣場站，線路沿濠河繼續(xù)南行至體育公園并設(shè)站，線路折向東沿青年路至先鋒鎮(zhèn)，設(shè)先鋒鎮(zhèn)站為一期工程終點。南通“一軸一環(huán)八射”高架格局于2008年提出，目前嗇園路隧道已建成，南通市區(qū)首輪快速路網(wǎng)環(huán)線目前迎來閉合，為對接上海滬通互通高速路提供便利：“一軸”為外環(huán)東路——老通啟公路——通富路；“一環(huán)”為外環(huán)北路——長江路——嗇園路——通滬大道——東快速路；“八射”分別為：長江北路通往寧啟高速平潮收費站、通寧大道通往寧啟高速陳橋收費站、通京大道通往寧啟高速橫港收費站、外環(huán)北路通往通州金沙方向、青年東路通往通州金沙方向、通滬大道通往寧啟高速小海收費站、星湖大道通往沿海高速竹行收費站、東方大道接沿江公路通往沿海高速開發(fā)區(qū)收費站高架格局、地鐵鋪設(shè)高效施行高架、地鐵量價齊漲，實際平均樓板價破萬2019年全市供應(yīng)土地總建面295.64萬㎡，同比上漲27%；成交總建面276.34萬㎡，同比上漲13%；全年平均成交樓面地價8,239元/㎡，受金鷹商住地塊低成交樓面價影響，整體均價被拉低；（若不考慮金鷹地塊，2019年南通市區(qū)成交土地平均樓面地價10,616元/㎡，同比上漲約15%）。19年共成交15宗涉宅地塊，新土拍規(guī)則下，7宗地塊實行封頂或現(xiàn)房銷售，拉長項目的入市時間，拔高項目價格，2020年上半年度或?qū)⒊霈F(xiàn)短期供貨較少的現(xiàn)象。序號所屬板塊地塊編號競得方銷售要求總建面

（萬方）樓板價

（元/㎡）成交時間1開發(fā)區(qū)能達/中創(chuàng)區(qū)CR19003南京金鷹-78.662,2602020/42開發(fā)區(qū)-蘇通園區(qū)R19006恒大-6.793,6132020/13開發(fā)區(qū)-蘇通園區(qū)R19007恒大-12.903,5624港閘區(qū)-市北板塊R19008美的弘陽-7.8011,0752019/125崇川區(qū)-新東區(qū)R19009中海宏洋現(xiàn)房銷售9.5012,8002020/86崇川區(qū)-新東區(qū)R19010中海宏洋現(xiàn)房銷售10.5014,2557崇川區(qū)-新東區(qū)R19011中海宏洋現(xiàn)房銷售814,2608新城區(qū)/中創(chuàng)區(qū)R19012萬科結(jié)構(gòu)封頂銷售17.1018,4132020/109新城區(qū)/中創(chuàng)區(qū)R19014華潤結(jié)構(gòu)封頂銷售12.6017,6682020/1010港閘區(qū)-市北板塊-陳橋R19015融信-10.358,6032020/611開發(fā)區(qū)-能達板塊R19016遠創(chuàng)結(jié)構(gòu)封頂銷售38.109,8192021/212港閘區(qū)-市北板塊CR19022遠創(chuàng)-32.756,4322020/813開發(fā)區(qū)-能達板塊R19023星湖-89,4172020/814港閘區(qū)-北大街板塊R19024綠城結(jié)構(gòu)封頂銷售7.3214,8982019/12/2315開發(fā)區(qū)-能達板塊R19025卓越-1610,0522019/12/261045678911123141512

結(jié)構(gòu)封頂和現(xiàn)房銷售項目，占比過半2019年南通市區(qū)商品住宅供應(yīng)290.63萬方，同比去年下降22.15%，降幅明顯；2019年南通市商品住宅成交323.07萬方，同比去年成交基本持平，成交均價為18,735元/㎡，同比去年上漲31.71%，市場均價上漲明顯。供應(yīng)量縮減，成交量上漲2019年全市共計開盤133次，整體市場年平均去化率約73%；開盤及成交多集中于第二、三季度；開發(fā)區(qū)（包括能達及蘇通園區(qū)）為主力出貨區(qū)域。港閘區(qū)67%主城區(qū)50%新東區(qū)86%新城區(qū)76%能達區(qū)域75%蘇通園區(qū)73%區(qū)域開盤去化率統(tǒng)計區(qū)域在售項目少，集中加推情況少，多以平推形式，無集中蓄客，因此開盤當(dāng)天去化率較低市區(qū)整體開盤去化率73%自疫情爆發(fā)后，中央至地方皆出臺了相關(guān)政策惠及開發(fā)商及個人購房，保障企業(yè)復(fù)工，促進宏觀經(jīng)濟和樓市穩(wěn)健發(fā)展，包含財政金融稅收、租金減免、中小企業(yè)扶持政策、物質(zhì)供給政策、就業(yè)社保民生保障等六大類主要政策。疫情下各地政策調(diào)整國內(nèi)主要城市調(diào)控疫情之下，南通、海門等地出臺了相關(guān)政策，土拍市場火爆，南通市區(qū)、海門、海安多地釋放地塊入市，期間頒發(fā)了《南通市人民政府關(guān)于全力應(yīng)對疫情支持企業(yè)發(fā)展的十二條政策意見》（通政發(fā)【2020】5號），對“合約簽訂”“土地出讓金繳納”“預(yù)售資金監(jiān)管”“稅收繳納”“流程審批”等九條事項進行順延或放寬，積極應(yīng)對疫情發(fā)展變化，保障市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政策量價2019年多宗地塊達封頂或現(xiàn)房銷售條件，拉長項目入市時間，拔高價格，由于疫情影響，預(yù)計2020年上半年將出現(xiàn)“二級市場短暫成交斷檔，一級市場拿地不斷”現(xiàn)象；2020年中高端改善項目將成為市場主流，預(yù)計整體市場成交量將呈現(xiàn)微降，成交均價受高地價高成本影響，仍將保持高位趨勢。趨勢南通城市建設(shè)全面鋪開，各項規(guī)劃持續(xù)落地，市場預(yù)期依舊向好，預(yù)計2020年三、四季度南通房地產(chǎn)市場，多項目集中入市，競爭將進一步加劇。各類型房企將繼續(xù)分化前行。以萬科、綠城、華潤為代表的品質(zhì)型房企將持續(xù)深耕市區(qū)，做精品做豪宅，而中南，碧桂園等高周轉(zhuǎn)房企將轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣區(qū)，繼續(xù)以價換量。土拍政策疫情期間南通政策調(diào)整1.城市占位維度：長三角北翼經(jīng)濟中心、上海大都市圈外溢的北大門定位為上海都市圈“1+6”的核心城市，緊接著南通制定了“全面對接服務(wù)上海，打造上海北大門”的城市發(fā)展戰(zhàn)略方案，城市定位為上海大都市北翼門戶城市，上海都市圈外溢的北大門，同時帶領(lǐng)蘇北城市的發(fā)展；2.城市經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)維度：南通市GDP在江蘇位列第四，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級2018年南通GDP在江蘇省位列第四。以船舶海工、高端紡織、電子信息為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，逐步向智能設(shè)備、新材料、新能源和新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)升級；3.城市人口維度：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷升級，人才政策吸引人才回流南通市常住人口較江蘇其他市區(qū)少，近年城市吸引力在不斷提高，未來將會有更多高質(zhì)量人才被吸引至南通，成為通城發(fā)展的一大助力；4.城市交通維度：多維交通網(wǎng)絡(luò)體系，全面對接上海隨著鐵路、長江大橋的建成，南通的對外交通將又有新的質(zhì)的飛躍，與上海大通道的貫通，區(qū)域優(yōu)勢將進一步凸現(xiàn)；上海第三機場有消息將落位海門，內(nèi)部地鐵的開工將完善城區(qū)內(nèi)部交通，緩解城區(qū)交通壓力。5.城市規(guī)劃維度：城市宏觀規(guī)劃明確，大力發(fā)展新興板塊”兩軸三區(qū)四帶”的空間結(jié)構(gòu)，城市整體向東、向南發(fā)展，近年來，規(guī)劃出中央創(chuàng)新區(qū)、高鐵新城的等新興板塊，城市整體發(fā)展藍圖逐漸清晰。南通以城市占位及交通為支撐，積極對接上海，城市本身具有持續(xù)發(fā)展動力和潛力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好，城市規(guī)劃清晰具備良好的購房政策環(huán)境，同時亦具備較高的購房熱情。宏觀市場總結(jié)萬千寵愛——區(qū)域解讀PART區(qū)域解讀>區(qū)域分析、本體解讀、走勢預(yù)判、競爭分析。五接鎮(zhèn)地處長江三角洲沖積平原，位于江蘇省南通市通州區(qū)西部，長江東北岸，與張家港隔江相望，緊鄰南通市區(qū)與南通港閘經(jīng)濟開發(fā)區(qū)毗鄰，北郊與如皋接壤，西郊毗鄰?fù)ㄈ邕\河，總面積80.65平方千米，總?cè)丝?1569人（2017年），轄有12個行政村、2個社區(qū)（李港、五接）。2019年10月，五接鎮(zhèn)入選“2019年度全國綜合實力千強鎮(zhèn)”。五接鎮(zhèn)本案位于五接鎮(zhèn)，屬南通濱江新區(qū)、高鐵新城規(guī)劃范圍內(nèi)，高鐵新城作為為對接蘇南、上海第一門戶，而其中“高鐵、高速公路、軌道交通、快速路”一站四線的交通布局優(yōu)勢，未來將成為南通對接上海、蘇南地區(qū)、乃至南北聯(lián)動、跨江融合的關(guān)鍵。新常態(tài)下，高鐵新城基于長江以北：接軌上海的第一客廳融入蘇南的第一門戶跨越長江的第一站點同時以船舶海洋工程產(chǎn)業(yè)園、開沙島旅游度假區(qū)、橫港沙紡織新材料產(chǎn)業(yè)園和現(xiàn)代港口物流園將是新區(qū)未來發(fā)展的“四駕馬車”濱江新區(qū)規(guī)劃平潮鎮(zhèn)港閘區(qū)

濱江新區(qū)（五接鎮(zhèn)）五接區(qū)域規(guī)劃交通樞紐站、道路高架使得區(qū)域外聯(lián)通達性極大提升，地塊北側(cè)500m左右為長江北路高架，駕車前往南通市區(qū)僅需16min，地塊東側(cè)100m左右為滬通高鐵（在建），距離南通西站直線距離大概7.7公里左右，后期將受南通（平潮）高鐵新城直接輻射，未來區(qū)域價值將進一步凸顯。后期交通將全面升級，為項目最大亮點。寧啟鐵路線通錫高速長江路高架沿江公路江海大道高架南通西站南通火車站平潮汽車站九圩港汽車站長途汽車站交通樞紐站：軌道交通樞紐及道路交通樞紐距離本案均在30分鐘車程內(nèi)，快速通達南京、上海、蘇州等地交通路網(wǎng)：通過長江路高架進入快速路網(wǎng)，便捷通達全城；錫通高速：已于2019年通車，在與長江北路高架交接處規(guī)劃互通匝道，入口距本案僅500m；滬通高鐵：預(yù)計將于2021年通車；其中南通境內(nèi)共設(shè)兩站，分別為平東站（貨運）和南通西站（客運），其中南通西站距本案最近，僅有6.5km；長江路高架：往東通過長江路高架可連接市區(qū)，往西通過高架連接錫通高速和滬通大橋，往北通過站前大道連接南通西站。多維交通南通版“虹橋樞紐”南通高鐵西站作為全市甚至全省最重要的鐵路交通樞紐，目前工程已近尾聲，可以預(yù)見高鐵西站片區(qū)將成為繼中創(chuàng)區(qū)之后的最強片區(qū)。1、西站大道將于2020年6月竣工通車，20分鐘直達南通主城區(qū)。2、滬通鐵路將于2020年6月建成通車，38分鐘直達上海。3、鹽通高鐵于2018年開建，通蘇嘉段同年啟動設(shè)計招標(biāo)，實現(xiàn)半小時抵達上海虹橋站。4、地鐵1號線設(shè)南通西站與平潮站，預(yù)計2022年通車，20分鐘直達市中心。集高鐵、地鐵、公交、停車于一體，采用“立體分層、人車分流”的設(shè)計模式，高鐵、地鐵、公交、出租等多種運輸方式在這里無縫銜接，高鐵新城無異于一個南通版的“虹橋樞紐”。遠期成果定位為南通城市西部門戶，打造成南通西站商貿(mào)和行政文化中心平潮鎮(zhèn)遠景：打造成南通錫通門戶區(qū)，濱江新區(qū)行政文化綜合中心區(qū)，三產(chǎn)提升發(fā)展示范區(qū)

五接鎮(zhèn)遠景：打造成南通西北部旅游生態(tài)優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)，沿江物流、先進制造產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)近期成果建成開沙島旅游度假區(qū)開沙大橋、東沙大橋建成通車對接上海招商方案開沙島位列全國特色景觀旅游名鎮(zhèn)名村名單五接鎮(zhèn)攜濱江新區(qū)、高鐵新城等利好規(guī)劃，打造以開沙島為主的南通城市西北部旅游生態(tài)優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)，自然形成泛南通區(qū)域價值洼地，承接滬通投資資源外溢。發(fā)展前景本案地塊位于通州區(qū)五接鎮(zhèn)天后宮村，屬高鐵新城規(guī)劃范圍“五接生活片”，區(qū)域內(nèi)政府、商業(yè)、醫(yī)療教育文化等配套已逐步規(guī)劃形成，與滬通長江大橋咫尺之隔；區(qū)域未來規(guī)劃整體向好，但地塊周邊現(xiàn)階段形象展示較差；本案項目地塊占地面積規(guī)劃用途CR2019-015182773㎡城鎮(zhèn)住宅用地綠化率容積率限高30%1.6-2.1585m工業(yè)園實拍五接社區(qū)實拍項目區(qū)位市場空白明顯19年12月，啟東盛輝置業(yè)競得CR2019-014地塊，占地面積7.78萬方，拿地價6010元/㎡，預(yù)計與本案形成直接競爭；區(qū)域正處于發(fā)展階段，未來將會不斷有新的開發(fā)商進入，促進市場發(fā)展，港閘區(qū)：港閘區(qū)東第項目（萬科·院子）、圓融璽悅等，已是尾盤，龍湖、綠城多為庫存，且區(qū)域整體均價較高，與本案直接影響不大；平潮鎮(zhèn)：由于高鐵西站帶動，平潮價格上行，與本案相差較大，且大多處于尾盤，競爭關(guān)系較弱；五接鎮(zhèn)：陽光城等項目售罄，暫無在售競品，后期碧桂園項目入市，將對本案形成直接影響；本案15km8km平潮鎮(zhèn)港閘區(qū)璟御豪庭德誠翠瓏灣君蘭天悅綠城沁園龍湖天宸原著碧桂園區(qū)域市場競爭趨勢：五接鎮(zhèn)＞平潮鎮(zhèn)>港閘區(qū)板塊項目名稱容積率物業(yè)類型售價戶型港閘區(qū)君蘭天悅1.92小高層2200098㎡，122㎡，128㎡，138㎡綠城沁園1.97小高層22500140-175㎡龍湖·天宸原著1.25花園洋房,聯(lián)排21500聯(lián)排200㎡平潮鎮(zhèn)璟御豪庭1.5小高、洋房、聯(lián)排小高14000聯(lián)排25000小高98、114、115洋房120、127聯(lián)排186德誠翠瓏灣1.8小高、洋房精裝小高14500精裝洋房15500小高100、120洋房123、143五接鎮(zhèn)陽光城麗景灣1.5小高小高9000小高75、95、115碧桂園項目1.6小高預(yù)計9500-1000095㎡、115㎡、140㎡（小面積占比高）受規(guī)劃影響，平潮鎮(zhèn)區(qū)域項目價格拉升至15000區(qū)間，港閘區(qū)均價已至20000以上，未來本案競爭主要集中于五接鎮(zhèn)碧桂園項目，該項目將對本案的投資客戶直接分流。五接鎮(zhèn)陽光城麗景灣平潮鎮(zhèn)璟御豪庭德誠翠瓏灣碧桂園港閘區(qū)君蘭天悅綠城沁園龍湖天宸原著區(qū)域競品交通立體場域高鐵新城輻射區(qū)價值洼地待發(fā)聲初步思考初步定位剛需投資型板塊、潛力型市場龍頭房企入市，提升板塊關(guān)注度，增強剛需，投資客的置業(yè)信心；多點聚焦陽光城麗景灣物業(yè)類型小高總建面/總戶數(shù)8.37/848容積率1.5戶型小高75、95、115開發(fā)商陽光城/綠地/港龍首開時間2018.5項目價格小高9000戶型配比物業(yè)類型戶型套數(shù)占比小高7519823%9544653%11520424%陽光城麗景灣項目規(guī)劃17棟11-15F小高層，合計848套，容積率1.5，小高層戶型面積75-115㎡，整體戶型偏小，其中95㎡占比較多，售價9000元/㎡左右。主力參考項目——陽光城麗景灣多陽臺飄窗設(shè)計，贈送面積較多戶型緊湊，功能性較強小高95㎡-三房兩廳一衛(wèi)三開間朝南，南北半通透雙陽臺設(shè)計，贈送面積較多小高115㎡-三房兩廳兩衛(wèi)三開間朝南，客廳大面寬設(shè)計戶型方正，整體舒適型較強陽光城麗景灣項目戶型設(shè)計較優(yōu)，95、115㎡戶型設(shè)計方正，均做到南向三開間，舒適型較強；75㎡兩開間朝南設(shè)計，各戶型去化情況為95㎡去化率最高，去化最快。小高75㎡-兩房兩廳一衛(wèi)主力參考項目——麗景灣戶型項目客戶約5成來源于五接本地，自住為主，投資為輔；其次為鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)平潮鎮(zhèn)及崇川區(qū)因價格擠壓的自住型客戶及投資客戶；投資客戶中占比較多的為市區(qū)投資客戶，外地投資客戶較少。本案客戶來源可部分參考陽光城麗景灣，以五接、平潮鎮(zhèn)及南通為主，自住型客戶占比約5成，另有5成為投資客，因為離高鐵西站近，同時長江路高架直達五接，從項目至萬達僅15分鐘，因此南通區(qū)域投資客戶較多。主力參考項目——麗景灣客戶分析德誠翠瓏灣物業(yè)類型小高、洋房總建面/總戶數(shù)5.17/446容積率1.8戶型小高100、120洋房123、143開發(fā)商德誠首開時間2019.3項目價格精裝小高14500精裝洋房15500戶型配比物業(yè)類型戶型套數(shù)占比洋房1235612%1438418%小高10015834%12017036%德誠翠瓏灣項目規(guī)劃5棟15/17F小高層，合計328套，140套7F洋房，容積率1.8，其中小高層戶型面積100-120㎡，洋房123-143㎡，100-120㎡占比較多，小高精裝14500元/㎡，洋房精裝15500元/㎡主力參考項目——德誠翠瓏灣德誠翠瓏灣項目戶型設(shè)計較優(yōu)，100㎡戶型設(shè)計方正，功能區(qū)劃分合理，均做到南向雙陽臺，大戶型143㎡四開間朝南設(shè)計，但由于單、總價較高，流速相較小戶型較緩。L型廚房，超寬操作臺衛(wèi)浴系統(tǒng)，干濕分離南向三開間獨立衛(wèi)浴，U型廚房嵌入式衣櫥闊景雙陽臺，私屬陽光花園小高100㎡-三房兩廳一衛(wèi)L型廚房，便捷動線入戶花園7.1m超大面寬雙陽臺獨立衛(wèi)浴，U型廚房衛(wèi)浴系統(tǒng)干濕分離14.5m超大面寬南向四開間小高120㎡-三房兩廳兩衛(wèi)小高123㎡-三房兩廳兩衛(wèi)小高143㎡-四房兩廳兩衛(wèi)廚房狹長，客戶接受度低主力參考項目——翠瓏灣戶型項目客戶以平潮鎮(zhèn)自住型客戶為主，多為改善型自住，部分平潮當(dāng)?shù)氐耐顿Y型客戶；其次為周邊其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)的自住、投資型客戶；存在部分南通市區(qū)及港閘投資型客戶；整體投資客戶占比約30%?？蛻魜碓匆云匠辨?zhèn)為核心區(qū)域，五接平東等周邊城鎮(zhèn)等為重要區(qū)域；客戶需求以小高相對集中，存在約30%的投資型客戶主力參考項目——翠瓏灣客戶分析區(qū)域投資客占比較大小戶型區(qū)域熱銷當(dāng)?shù)乜蛻舨糠质状沃脴I(yè)完成二次思考進一步定位區(qū)域剛需、剛改、投資客小戶型快銷產(chǎn)品線，強展示面，高性價比，吸引區(qū)域入場；本案客戶描摹地緣性客戶南通區(qū)域投資客戶滬蘇等市外投資客戶地緣性客戶：五接鎮(zhèn)、平潮及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，自住需求為主我們預(yù)判本案客戶由三部分組成：地緣性客戶、南通區(qū)域投資客、滬蘇等市外投資客構(gòu)成五接、平潮及周邊區(qū)域剛需、剛改自住群體，南通區(qū)域客戶以投資為主，部分市區(qū)外溢型剛需客戶上海、蘇州部分客群以投資客群為主，少量城市外溢型客戶。將本案作為資產(chǎn)配置的重要組成部分。自住改善品牌加持規(guī)劃利好區(qū)域前景交通升級升值空間客群定位上海、蘇州客戶：上海、蘇州、昆山等其余各地區(qū)投資客戶城市外溢型客戶南通市區(qū)客戶：南通市區(qū)、港閘北部以自住、投資需求為主部分市區(qū)外溢型剛需客戶投資升值高價擠壓新南通人客戶區(qū)域客戶比例置業(yè)目的客戶構(gòu)成/主要置業(yè)年齡段/置業(yè)次數(shù)置業(yè)關(guān)注主力意向面積段五接及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)30%剛需（60%）改善（20%）投資（20%）私營業(yè)主，35-50歲，3-4口之家，多為2次置業(yè)工廠工人，25-35歲，1-3口之家，多為首次置業(yè)五接住戶，25-60歲，1-4口之家，多為首次置業(yè)配套品質(zhì)戶型95-125㎡南通市區(qū)35%剛需（20%）投資（80%）新南通人，25-45歲，2-4口之家，多為首次置業(yè)南通常駐人員，25-50歲，1-4口之家，多為1-2次置業(yè)價格品質(zhì)戶型75-105㎡上海、蘇州等地35%居?。?0%）投資（90%）新外地人，無法落戶，環(huán)滬購房為子女，為上學(xué)投資客戶，25-45歲，多為2次及以上置業(yè)價格交通規(guī)劃75-105㎡參照競品的客戶比例分析和體量去化周期分析，本案40萬方，3700多套的體量，推售周期較密集，因此預(yù)計整盤客戶構(gòu)成為：地緣性客戶30%，南通市區(qū)客戶35%，上海蘇州等外地35%。全案客群預(yù)判客戶區(qū)域客戶比例置業(yè)目的客戶構(gòu)成/主要置業(yè)年齡段/置業(yè)次數(shù)置業(yè)關(guān)注意向面積段五接及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%剛需（60%）改善（20%）投資（20%）私營業(yè)主，35-50歲，3-4口之家，多為2次置業(yè)工廠工人，25-35歲，1-3口之家，多為首次置業(yè)五接住戶，25-60歲，1-4口之家，多為首次置業(yè)配套品質(zhì)戶型95-125㎡南通市區(qū)外溢35%剛需（20%）投資（80%）新南通人，25-45歲，2-4口之家，多為首次置業(yè)南通常駐人員，25-50歲，1-4口之家，多為1-2次置業(yè)價格品質(zhì)戶型75-105㎡上海、蘇州等地25%居?。?0%）投資（90%）新外地人，無法落戶，環(huán)滬購房為子女，為上學(xué)投資客戶，25-45歲，多為2次及以上置業(yè)價格交通規(guī)劃75-105㎡本案作為高鐵新城區(qū)域內(nèi)首個品牌房企打造的江景大盤，首開貨量較大，蓄客周期短，現(xiàn)場展示時間短，因此建議首期以本地客戶和南通市區(qū)客戶為主，蘇州上海等外地客戶為輔，地緣性客戶40%，南通市區(qū)客戶35%，上海蘇州等外地25%。首開客戶預(yù)判75㎡2R-2T-1W1客戶置業(yè)目的：投資客戶來源：南通市區(qū)、上海蘇州等客群1：他們看重區(qū)域規(guī)劃，意識到區(qū)域價值，深知項目潛力巨大，選擇小面積低總價產(chǎn)品進行投資；客群2：他們屬南通市區(qū)，在南通有房，考慮投資，但資金有限，了解區(qū)域規(guī)劃利好，選擇小面積低總價產(chǎn)品進行投資。30-45歲，多為2次及以上置業(yè)，有一定的資本積累25-35歲，有一定的社會地位，事業(yè)上升期客戶背景：

吳女士，38歲，蘇州人，工作在蘇州，經(jīng)常出差至南通。對南通規(guī)劃發(fā)展有一定了解，希望在距離交通樞紐較近區(qū)域內(nèi)購置一套總價100萬元以內(nèi)的住宅，作為投資，不需要太大，且希望所在地段交通便捷一些，方便前往南通市區(qū)?？蛻籼匦裕耗贤ㄊ袇^(qū)或滬蘇區(qū)域客戶，購置用來投資戶型參考：75平可參考左圖麗景灣示例，2房2廳，功能緊湊，附贈面積大客戶對位（75㎡）95㎡3R-2T-2W2客群1：他們是周邊廠企員工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，有意向購得品牌房企商品住房，滿足剛需類自??；客群2：他們看重區(qū)域規(guī)劃，意識到區(qū)域價值，深知項目潛力巨大，可投資金額相對充裕，選擇戶型尺度適中的產(chǎn)品進行投資。20-45歲，周邊拆遷戶、工廠員工，多為首次置業(yè)30-50歲，滬蘇區(qū)域投資客，有充足的資本積累客戶置業(yè)目的：剛需；投資客戶來源：周邊廠企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)；本、外地客戶特性：五接、平潮客戶自住，南通市區(qū)、滬蘇區(qū)域客戶投資戶型參考：100㎡以內(nèi)小三房、戶型寬敞、附贈面積大、精裝品質(zhì)住宅客戶對位（95㎡）客戶背景：

魏先生，南通市區(qū)人，32歲，現(xiàn)于港閘市北工作。在南通已有房產(chǎn)，手里有部分資金投資房產(chǎn)，但由于港閘市北房價快速上漲且漲幅較大的情況下，暫無能力購得市北新房，故考慮在南通周邊購房，看中周邊規(guī)劃，希望未來有一定升值潛力，完成自身財富的升級，方便后期換房，期望舒適度高，社區(qū)環(huán)境好的住宅；105㎡4R-2T-2W3客群1：他們是周邊廠企、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷或有一定資本積累的人群，或因港閘價格高、購房困難被擠壓外溢人群，有購置舒適剛需房需求；客群2：他們是周邊廠企核心骨干、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷或有一定資本積累的居民，意向購得區(qū)域內(nèi)舒適品質(zhì)住房，提升原居住環(huán)境，完成初改。30-45歲，平南、五接拆遷戶，周邊企事業(yè)單位員工、港閘受擠壓人群，多為1-2次置業(yè)25-40歲，五接原住民，或拆遷戶，多為2次置業(yè)客戶置業(yè)目的：自住、投資客戶來源：周邊廠企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、港閘北部客戶特性：港閘市北價格擠壓型客戶、半住半投資型置業(yè)目的戶型參考：100㎡左右、三至四房朝南，多功能區(qū)間，戶型設(shè)計方正，南北通透客戶對位（105㎡）客戶背景：

馮先生，28歲，外地人，在五接船廠工作；來通工作好幾年，已經(jīng)基本穩(wěn)定屬于中層收入人群。希望在南通落戶安家，把妻子和孩子接到身邊，看中產(chǎn)品及價格，由于資金有限，想購買100㎡左右的三房產(chǎn)品?？粗心贤ń逃Y源。125㎡4R-2T-2W2客群1：他們是周邊地緣性客戶，居住自建樓房，喜歡大戶型產(chǎn)品，有一定的資金，想買品質(zhì)社區(qū)；客群2：他們看重區(qū)域規(guī)劃，意識到區(qū)域價值，深知項目潛力巨大，可投資金額相對充裕，選擇戶型較大的投資兼自住。40-50歲，周邊拆遷戶、工廠管理層30-50歲，周邊企事業(yè)單位公務(wù)人員，有充足的資本積累客戶置業(yè)目的：自住為主客戶來源：周邊廠企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)；企事業(yè)單位客戶背景：

錢先生，48歲，平潮人，現(xiàn)居住在平南一帶自建房，房屋即將拆遷。自己在平潮南部一家冶金屬公司工作，為工廠中高層管理者，平時工作繁忙。孩子已在外地上大學(xué)，節(jié)假日主要忙于家務(wù)事，去附近老人家走動，自家房屋即將拆遷，希望購得工廠周邊5KM范圍內(nèi)品質(zhì)商品住宅，三到四房，120平方米以上，最好帶有裝修，免去自己裝修事宜?？蛻籼匦裕浩匠笨蛻簦侥瞎S中高層管理者，改善型需求戶型參考：建議本案125㎡做到四房，兼具功能性與投資價值，良好居住體驗，具備升值潛力客戶對位（125㎡）客戶類別村鎮(zhèn)客戶、外地在五接周邊工廠上班族個體經(jīng)營戶、企事業(yè)單位人員新南通人、新外地人本、外地投資客戶客戶分布五接鎮(zhèn)、平潮鎮(zhèn)五接鎮(zhèn)、平潮鎮(zhèn)等個體經(jīng)營戶及周邊專業(yè)市場經(jīng)營者、事業(yè)單位人員港閘及市北工作的新南通人蘇州、上海等地的外地人南通、上海、蘇州、等地客戶標(biāo)簽工作在周邊，為方便上班而選擇置業(yè)長期做生意，有一定的財富積累泛公務(wù)人員，公積金較高外地人無法落戶，想在周邊城市及區(qū)域購房，考慮自住看重區(qū)域未來潛力客戶特征工作不久人群，支付能力有限，考慮生活工作就近原則愛面子，追求品質(zhì)，有較強的支付能力，考慮照看生意，住所與工作地點不能太遠關(guān)注總價、關(guān)注戶型、滿足功能性3房需求有一定的支付能力，有獨到的眼光置業(yè)需求95㎡（剛需自?。?25㎡（品質(zhì)改善自住+投資）95、105㎡（為落戶、子女上學(xué)等）75、95㎡、105㎡（投資型置業(yè)）客戶總結(jié)打造成南通西北部旅游生態(tài)優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)沿江物流、先進制造產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)規(guī)劃升級錫通高速、互通鐵路加持對接上海、蘇南第一門戶，南通會客廳城市門戶長江北路高架鏈接市區(qū)，東側(cè)滬通高鐵在建，南通西站直線距離7.7公里，高鐵新城輻射，區(qū)域價值凸顯。區(qū)域革新針對區(qū)域客群打造高性價比宜居住區(qū)針對性產(chǎn)品設(shè)計，升化區(qū)域居住體驗，承接投資外溢產(chǎn)品迭代重工廠區(qū)覆蓋，直達鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群上海、蘇州一江之隔，投資吸附強勢客群多元區(qū)域規(guī)劃明朗，立體交通逐步成型南通價值洼地，長三角稀缺投資場域潛力無限小結(jié)萬般美好——營銷推廣PART推售節(jié)點、推售策略、推廣鋪排、拓客計劃、渠道計劃。目標(biāo)審視1.首開蓄客僅3個月2.首開套數(shù)約1600套3.銷售周期僅1年蓄客周期短指標(biāo)壓力大造星計劃

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team聯(lián)合渠道中介全城發(fā)力，持續(xù)帶客——中介整合有獎帶看整合渠道公司，提升項目知名度，整合中介、全民經(jīng)濟人超級銷售人員super

Circle高標(biāo)準銷售人員，內(nèi)外場高效接客、拓客——客戶把控能力圈層拓客能力內(nèi)場銷售有效把控客戶，外場銷售地毯式拓客，圈層拓客、推介會實現(xiàn)項目全程宣傳銷、渠、媒三位一體，全面推廣營銷策略VANKETIMES萬般美好譜寫南通新傳奇明 星 營 銷 論強展示》搶節(jié)點》廣宣傳》抓客戶4大營銷手段，全線打通強展示：項目價值疊加區(qū)域規(guī)劃、交通樞紐，樹立生態(tài)宜居江景價值體系以“萬科生活美學(xué)+尊貴服務(wù)+濱江新區(qū)前景”撬動市場搶節(jié)點：疫情之下，保證工程節(jié)點、示范區(qū)節(jié)點6月份對外展示，增加現(xiàn)場展示時間，保證6月份順利首開首批產(chǎn)品建議推出離江較遠位置，以75㎡、95㎡產(chǎn)品為主，105、125㎡戶型為輔，以低總價低首付產(chǎn)品入市，吸引大量投資客戶確保首開必紅。廣傳播：高舉高打，大開大合，實現(xiàn)項目市場熱點與口碑站位大眾傳播，樹立清晰主題形象價值，塑造獨一無二產(chǎn)品價值，占據(jù)市場發(fā)聲高起點抓客戶：擴大客戶資源，本地客戶+南通市區(qū)客戶+環(huán)滬客戶（特別是上海、蘇州、昆山、張家港等）以系列主題活動、圈層拓客、中介客戶導(dǎo)入為核心，人海戰(zhàn)術(shù)引發(fā)萬人搶房營銷思路2020.62020.122021.22020.102020.4宣導(dǎo)期，線上線下啟動宣傳強推期，示范區(qū)公開，啟動渠道2020.6首開1300套2020.8加推300套加推800套加推400套加推300套2021.6加推600套推售節(jié)奏：考慮到疫情影響工程進度和示范區(qū)打造，示范區(qū)公開與開盤時間較緊，同時4月份預(yù)計只能啟動線上推廣，線下大型活動及大規(guī)模拓客依舊受到一定的影響，因此建議6月底首開量做適當(dāng)減少；基于本案體量和客戶構(gòu)成，南通市區(qū)客戶及外地客戶占比較高，因此加推節(jié)點建議放在十一國慶期間，利用假期導(dǎo)入更多客戶資源，在推售上做一定增加。整體2020年推量約2800套，2021年推售900套，2021年春節(jié)較晚，因此建議2月底暨春節(jié)期間進行新品加推，吸引返鄉(xiāng)潮客戶置業(yè)。銷售策略上建議住宅和車位錯位銷售，購買住宅客戶贈送限時車位抵用券，車位限時促銷等方式進行銷售，不建議捆綁銷售。推售節(jié)點首開推廣大盤思維紅盤氣質(zhì)密集節(jié)點抓住項目核心賣點、拔高項目占位，通過3個階段，打造項目大盤、紅盤的標(biāo)簽印象，依靠密集節(jié)點保持客戶粘性，實現(xiàn)明星標(biāo)桿占位。階段一：大盤起勢期階段二：產(chǎn)品輸出期階段三：紅盤熱炒期2020.6.302020.6.62020.5.302020.6.20盛大首開一場流量活動一場發(fā)布會一場開放儀式2020.4.10時間節(jié)點銷售拓客企業(yè)拜訪、異業(yè)聯(lián)盟、當(dāng)?shù)馗采w第二輪企業(yè)推薦、異業(yè)聯(lián)盟、圈層推薦會全南通（港閘區(qū)、崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)）大兵團DM覆蓋媒介組合推廣訴求產(chǎn)品宣傳、江景宣傳明星效應(yīng)宣傳低總價低首付宣傳

開盤信息釋放活動配合發(fā)布會濱江新區(qū)規(guī)劃炒作階段一：大盤起勢期階段二：產(chǎn)品輸出期階段三：紅盤熱炒期圍繞高鐵、高架、濱江示范區(qū)開放引流活動線上：門戶網(wǎng)站覆蓋+電臺節(jié)點性推廣，自媒體（兩微一抖）節(jié)點性覆蓋，上海蘇州等房產(chǎn)微信、大V端口宣傳線下：南通主城區(qū)主干道LED屏形象覆蓋、港閘區(qū)戶外重點覆蓋；結(jié)合返鄉(xiāng)交通動線、鄉(xiāng)鎮(zhèn)點位；社區(qū)點位、商圈點位節(jié)點覆蓋。銷售節(jié)點驗資鎖資洗籌升級2020.6.302020.6.62020.5.302020.6.202020.4.10周周人氣活動線上、線下事件活動大型活動萬科品牌宣傳啟動推廣盛大首開生活配套宣傳展廳開放中介渠道示范區(qū)公開后，啟動渠道和中介，中介前任踩盤，針對南通市區(qū)客戶及上海、蘇州客戶啟動渠道上客首開推廣軸線【懸念入市】誰與時代立潮頭當(dāng)2000年的厚重歷史與風(fēng)起云涌的未來交響當(dāng)延續(xù)百年的時代經(jīng)典與世紀風(fēng)口的焦點相遇是成為這座城市還是成就這座城市第一階段以項目的名義，與城市打招呼1+10000=N1個神秘禮盒+10000菠蘿，萬般美好由此開啟一次神秘禮盒事件，一場關(guān)于品牌的城市沉淀。懸念式引發(fā)全城關(guān)注，完成項目亮相。在核心人流地段，設(shè)置大型展陳，眼見口傳，高調(diào)吸引關(guān)注，迅速突破傳播窗口。萬般美好第一波跨界喜茶全城送，開啟美好第二波。借助喜茶自帶的品牌影響力，同時嫁接南通知名公眾號、大V平臺進行一波項目影響力傳播，全城造勢。在萬達設(shè)立城市展廳，通過微信轉(zhuǎn)發(fā)，現(xiàn)場領(lǐng)取喜茶，匯集客戶，并釋放項目信息，打開項目知名度。萬般美好第二波“一束光點亮星光大道”藝術(shù)展——暨示范區(qū)開放活動時間：建議5月30日，可持續(xù)性展出（根據(jù)以往操盤經(jīng)驗，為確保首開成功，需預(yù)留充分時間進行項目形象展示）活動形式：1.ART藝術(shù)單元體驗沉浸式藝術(shù)熏陶：藝術(shù)花海2.KIDS兒童單元趣玩式活動體驗：【叢林法則】【食物小鎮(zhèn)】【食物空間站】3.南通抖音網(wǎng)紅直播宣傳#世界藝術(shù)盛會##網(wǎng)紅打卡盛地#

#互動親子樂園#示范區(qū)公開城勢風(fēng)向熱點產(chǎn)品上海都市圈濱江橋頭堡滬通高鐵高架直達即將通車未來可期濱江新區(qū)城市發(fā)展方向一線江景萬科三好產(chǎn)品價值解讀——從區(qū)域到規(guī)劃，從品牌到產(chǎn)品第二階段

一場城市發(fā)展論壇線上線下同步直播活動時間：建議6月6日，通過大型的城市發(fā)展論壇暨發(fā)布會活動，輸出濱江新區(qū)具體規(guī)劃內(nèi)容及產(chǎn)品；同時邀請知名經(jīng)濟學(xué)家發(fā)表演講，強化客戶對品牌的認知及信心?；顒拥攸c：洲際酒店活動宣傳：活動采取線上線下同步直播，讓未能到現(xiàn)場的客戶也能從直播中觀看到發(fā)布會。城市論壇X產(chǎn)品發(fā)布會邀請優(yōu)質(zhì)團隊以全息投影+3D新穎的手法意向展示項目價值，傳遞區(qū)域發(fā)展、未來生活場景調(diào)性；現(xiàn)場亮點-[萬科×濱江新區(qū)]概念宣傳片城市論壇X產(chǎn)品發(fā)布會萬般美好全民運動為奧運加油核心內(nèi)容：20年歐洲杯現(xiàn)場直播+親子運動會+為中國奧運健兒加油等

密集活動結(jié)合時事熱點，社會事件活動嫁接第三階段

多場次圈層社群活動，持續(xù)保持項目熱度車主派對觀影會美食節(jié)圈層資源盤點，針對圈層客戶舉辦定向主題活動，如車主派對、觀影會、美食節(jié)等。以活動的形式營造良好舒適的氛圍，集中釋放項目相關(guān)信息。第三階段活動形式：搖號選房活動方式：主要以前期認籌客戶轉(zhuǎn)認購為主，通過開盤活動，烘托現(xiàn)場氣氛，使前期認籌客戶轉(zhuǎn)為認購客戶，實現(xiàn)房源落位；活動地點：項目現(xiàn)場營銷中心活動客戶：認籌客戶萬般美好躍啟濱江2020.6.30盛大首開盛大首開營銷節(jié)點6.66.30開盤起勢活動啟動鎖資動作5.30首期開盤按照80%去化認購1200套示范區(qū)開放活動啟動驗資動作6.204.10品牌出街大型集客活動啟動升籌動作2500組來訪1000組驗資1500組來訪1200組定存1000組來訪1500組升籌廣拓期5000組有效客戶積累沖刺客期強蓄客期廣拓客期認購指標(biāo)（1200套）升籌指標(biāo)（1500組）60%來源于鎖資轉(zhuǎn)化（900組）40%來源于新增客戶（600組）中介渠道300組自然來訪50組企劃來訪100組拓客來訪150組鎖資客戶1200組67%來源驗資客戶（800組）33%來源于新增客戶（400組）中介渠道150組企劃到訪80組自然到訪50組1000組驗資客戶85%拓客到訪120組廣拓期到訪客戶（1200組）示范區(qū)公開后新增客戶（800組）企劃到訪400組自然到訪100組拓客到訪300組50%轉(zhuǎn)驗資80%轉(zhuǎn)化開盤及客儲指標(biāo)分解本次開盤時間2020年6月30日，以本次首推總貨量80%核算為1200套，所需約8000組客戶，拓客目標(biāo)配比占案場來訪的50%，開盤前需導(dǎo)客約4000組有效客戶。根據(jù)目標(biāo)分解，第一階段，拓客5000組，導(dǎo)入來訪1200組，第二階段拓客導(dǎo)入來訪1800組，第三階段拓客導(dǎo)入來訪1000組。4.106.16.30第一階段4.10—5.30C類客儲5000組（轉(zhuǎn)化1200組到訪）第二階段6.1—6.10導(dǎo)客1800組第三階段6.11—6.29導(dǎo)客1000組盛大開盤洗籌升級活動產(chǎn)品發(fā)布會5.30鎖資活動啟動拓客計劃及目標(biāo)6.106.11驗資活動啟動示范區(qū)開放活動拓客計劃三位一體拓客策略拉攏滬蘇咬定地緣深挖南通精準拓客選擇五接區(qū)域客群、南通外溢客群及平潮周邊客戶作為首輪拓客目標(biāo)有針對性，有的放矢，不放過任何一個潛在客戶以目標(biāo)客戶為導(dǎo)向,繪制拓客地圖,進行拓客計劃拓客計劃針對不同區(qū)域客群關(guān)注的敏感點強調(diào),制定針對性推廣對地緣性客戶,我們這樣說:品牌房企入駐，濱江新區(qū)江景宜居住區(qū)（品牌認同+區(qū)域升級）對南通客戶,我們這樣說:濱江新區(qū)，75-125㎡萬科出品(區(qū)域升級+產(chǎn)品性價比)對滬蘇客戶,我們這樣說:高鐵新城板塊，立體交通升化南通北翼門戶（區(qū)域認同+投資回報率高)精準拓客/個性定制五接鎮(zhèn)南通平潮鎮(zhèn)州蘇上海拓客計劃拓客動作：（1）企業(yè)拜訪：外場拓客團隊針對項目周邊10公里范圍內(nèi)外的企業(yè)單位進行拜訪，尋找關(guān)鍵人，通過關(guān)鍵人植入項目信息及收集C類客儲信息，待第二階段再次進入企業(yè)進行鋪墊。（2）“村長／鄉(xiāng)長”計劃：針對項目8公里內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行村長關(guān)鍵人拜訪，通過關(guān)鍵人收集板塊內(nèi)的村落意向客戶信息，進行上門拜訪及邀約。（3）掃樓計劃：針對平潮、陳橋、幸福、港閘區(qū)及崇川主城區(qū)進行拉網(wǎng)式掃樓計劃，宣傳項目產(chǎn)品信息，提高客戶關(guān)注度。（4）異業(yè)聯(lián)盟：收尋南通城區(qū)（以港閘及主城區(qū)為主）異業(yè)聯(lián)盟單位，拜訪關(guān)鍵人，洽談合作事項，營銷中心開放后，可植入異業(yè)聯(lián)盟活動，增加現(xiàn)場的客戶。（5）滬蘇拓客：在蘇州、上海、昆山重點商超開設(shè)臨展點進行拓客，在周末組織看房車，并在長三角各城市組織萬科業(yè)主及朋友的周末免費看房及生態(tài)游。拓客計劃目標(biāo)：收客C類客儲720組時間：2020年4月10日——2020年5月30日企業(yè)拜訪：針對項目10km范圍企業(yè)進行拜訪，針對收客動作對關(guān)鍵人進行拜訪。形式：禮品物料植入、關(guān)鍵人飯局營銷、產(chǎn)品推薦會等。收客指標(biāo)分解：時間4.10—4.305.1—5.30合計拜訪企業(yè)（個）4060100C類客儲收集（組）4006001000匯誠建材市場江蘇鑫冶金屬廠有限公司南通中匯重工江蘇韓通船舶重工有限公司環(huán)宇鋼構(gòu)重工南通金通靈環(huán)保設(shè)備有限公司平潮沿江工業(yè)園蛟龍重工江景花園——周邊企業(yè)拜訪拓客執(zhí)行形式一：企業(yè)單位宣講介紹第一步：工作人員洽談合作單位，了解目標(biāo)單位客戶意向程度；第二步：針對意向程度較大的目標(biāo)單位，優(yōu)先以企業(yè)單位宣講為主，借助目標(biāo)單位的活動場地，召集單位員工集中宣講。形式二：邀請目標(biāo)單位到訪進行專場聯(lián)誼活動1.第一步：針對意向較高的合作單位，采取專場聯(lián)誼活動，選擇在周末晚上以私宴的活動形式，并穿插項目宣講等內(nèi)容，提升與目標(biāo)單位的親密度。2.第二步：活動舉辦完畢后，留取客戶信息資料，便于內(nèi)場進行后期跟進。優(yōu)惠吸引團購優(yōu)惠：吸引企業(yè)基層員工團體購買產(chǎn)品，管理層購買推薦產(chǎn)品；新帶新激勵政策新帶新激勵政策：吸引新客戶介紹新客戶成功購買。物料：海報（每天2000張，200張/人）、挪車卡（每天1000張，100張/人）、小禮品（每天200份），辦公用品200份?！苓吰髽I(yè)拜訪拓客執(zhí)行覆蓋人群：教師團體（南通大學(xué)、市一中等）、醫(yī)生團體（第一人民醫(yī)院、南通附院等）、泛公務(wù)員事業(yè)單位等；活動目的：通過舉行與企業(yè)相關(guān)的活動主題，聚集優(yōu)質(zhì)企業(yè)人員，相互合作，對客戶及業(yè)務(wù)進行資源共享，發(fā)展更多的客戶活動形式：小型推介會、食堂駐點、尋找關(guān)鍵人進入辦公室派發(fā)項目信息及小禮品等物料：海報（每天1000張，100張/人）、辦公套裝小禮品（每天100份）。——市區(qū)企業(yè)拜訪拓客執(zhí)行目標(biāo)：收客C類客儲300組時間：2020年4月10日——2020年5月30日異業(yè)聯(lián)盟：分析項目客群，結(jié)合項目核心賣點，針對行政機關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)關(guān)鍵人進行拜訪，通過關(guān)鍵人收集客戶信息。收客指標(biāo)分解：時間4.10—4.305.1—5.30合計拆遷區(qū)域拜訪（個）61016C類客儲收集（組）180300480——村長計劃李港村4776人老木廠村2270人天后宮村5777人九圩港村4400人南通中匯重工400人匯誠建材倉儲150人通州華潤氣體200人江蘇蛟龍重工1460人韓通船舶重工300人近區(qū)域人口方圓3KM內(nèi)

約20000人虹閘村捕魚港村腳盆圩村王北圩村南通捏合機廠云臺山村北四圩村老墩村趙坊村天勝照明電器廠柴五圩村腰溝頭村誠信大理石廠桃園村方圓3-5KM內(nèi)

約27010人泛區(qū)域人口拓客執(zhí)行重點了解拆遷區(qū)并展開拓客：形式一：駐點、派單插樓、周邊街區(qū)覆蓋洽談合作第一步：針對所有拆遷區(qū)第一步通過大范圍的海報派發(fā)派單；第二步：外拓穿著統(tǒng)一服裝，舉牌在拆遷區(qū)來回釋放信息；第三步：聯(lián)系拆遷辦人員，以展點形式在拆遷辦進行拓客，項目宣傳；物料:手舉牌10個、海報（每天5000張，500張/人）、挪車卡（每天1000張，100張/人）、水杯小禮品（每天200份）——村長計劃拓客執(zhí)行第一輪針對南通城北區(qū)域：平潮、陳橋、幸福、秦灶、九圩港等第二輪針對南通港閘區(qū)域：五水區(qū)域、北大街等第三輪針對南通崇川主城及如皋、如東、海安、通州區(qū)域等——南通掃樓計劃拓客執(zhí)行疫情結(jié)束后，客戶或?qū)⒋嬖凇皥髲?fù)性消費”心理，夜宵餐飲、電影院、ktv等夜間高檔娛樂場所的植入及客戶拓展至關(guān)重要。一：夜宵大排檔、高檔KTV等高檔娛樂場所圈層植入1.客戶資源互換進行CALL客2.宣傳物料植入3.內(nèi)部巡展二：商會、行業(yè)協(xié)會老板圈層

1.客戶資源互換進行CALL客2.宣傳物料植入3.渠道經(jīng)紀人/飯局營銷三：電影院植入

1.高意向客戶優(yōu)質(zhì)電影包場2.電影院映前廣告——南通異業(yè)聯(lián)盟拓客執(zhí)行——滬蘇拓客計劃拓客執(zhí)行選取重點城市：上海、蘇州、昆山設(shè)立大型商超的臨展點（太古匯、蘇州中心、昆山商廈等）周末組織看房車，并在長三角各城市組織萬科業(yè)主及朋友的周末免費看房及生態(tài)游。鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演拓客總控第一小組第二小組第三小組第四小組第五小組第六小組置業(yè)顧問5人小蜜蜂10人置業(yè)顧問5人小蜜蜂10人置業(yè)顧問5人小蜜蜂10人置業(yè)顧問5人小蜜蜂10人置業(yè)顧問5人小蜜蜂10人置業(yè)顧問5人小蜜蜂10人社區(qū)巡展專業(yè)市場展異業(yè)聯(lián)盟商超拓客企業(yè)拓客1、分成6組，每組5人，每組1名組長+4名置業(yè)顧問+10名小蜜蜂。2、每個小組基于拓客總表制定好拓客計劃，并實時進行位置共享和拍照報備。3、每日外拓人員將指標(biāo)分解到每一個組，指標(biāo)分解到人，分解到天并進行考核獎懲。拓客人員2019線上流量平臺優(yōu)勢機構(gòu)資源快速聯(lián)動墊傭政策金融激勵案場服務(wù)成交保障渠道策略APPM端小程序PC/M/APP/小程序入口全覆蓋三網(wǎng)流量強勢媒體網(wǎng)站聯(lián)盟全域流量集成，愛房入口獨占+58同城/新房樓