南京市住宅需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)

來自....中國最大的資料庫下載第一頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載南京市住宅需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)

網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)最新研究成果，全面揭示未來樓市購買力水平和產(chǎn)品需求特征第二頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載本次研究成果版權(quán)為網(wǎng)尚房地產(chǎn)咨詢顧問有限公司所有，除以下媒體外，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載和引用。本次我司授權(quán)轉(zhuǎn)載的媒體單位有：

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第三頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載調(diào)研說明

一、背景

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展與成熟，市場(chǎng)主導(dǎo)者也在不斷改變著，以往由開發(fā)企業(yè)全權(quán)決定產(chǎn)品的形態(tài)和定位的時(shí)代已經(jīng)過去。隨著供應(yīng)量的不斷增加，市場(chǎng)供求關(guān)系的不斷改變，多數(shù)區(qū)域已呈現(xiàn)供過于求的局面，以購房者消費(fèi)傾向?yàn)閷?dǎo)向主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的力量正在形成與壯大，因此市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)、敏感度高的大型和知名開發(fā)企業(yè)開始注重購房者購房趨勢(shì)和特點(diǎn)變化的研究。隨著買方市場(chǎng)的形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，因此開發(fā)企業(yè)均提高了對(duì)潛在購房者需求研究的認(rèn)識(shí)，潛在購房需求的調(diào)查結(jié)果逐漸成為項(xiàng)目定位和決策過程的重要參考依據(jù)和基礎(chǔ)。由于潛在購房群體的消費(fèi)傾向?qū)ξ磥懋a(chǎn)品定位與功能設(shè)計(jì)具有一定的前瞻性指導(dǎo)作用,因此我司每年在春秋兩季南京大型房地產(chǎn)交易會(huì)的過程中，通過問卷調(diào)研，對(duì)于未來購房者的購房心理和經(jīng)濟(jì)能力以及產(chǎn)品需求等方面進(jìn)行普查，結(jié)合目前市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀進(jìn)行對(duì)比分析，來幫助開發(fā)商確定不同區(qū)域具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位以及今后的營銷策略，幫助開發(fā)企業(yè)了解消費(fèi)者需求、欲望、心理、行為、對(duì)產(chǎn)品的評(píng)價(jià)等。使之能夠不斷創(chuàng)新產(chǎn)品、找出市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，為成功打造項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)，為項(xiàng)目策劃定位提供一定的市場(chǎng)依據(jù)，更能為成熟產(chǎn)品找到新的用途和新的市場(chǎng)。第四頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載調(diào)研說明二、目標(biāo)1、揭示需求市場(chǎng)最新動(dòng)向2、研究新政后樓市的走勢(shì)和未來趨勢(shì)3、跟蹤預(yù)測(cè)未來購房者自身特征及其變化4、全面揭示未來樓市購買力水平及產(chǎn)品需求特征5、探索近期樓市持續(xù)旺盛的真正原因第五頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載調(diào)研說明三、調(diào)查技術(shù)設(shè)計(jì)1、訪問對(duì)象：限定為近三年內(nèi)打算購房的潛在購房者，年齡在20歲以上，本人和家人不在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)工作。2、訪問地點(diǎn)：奧體中心房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)3、訪問時(shí)間：2006年10月20－22日4、訪問形式：定點(diǎn)訪問5、抽樣方法：隨機(jī)抽樣與判斷抽樣相結(jié)合第六頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載調(diào)研說明四、樣本分布本次調(diào)查共完成合格樣本4924個(gè)，經(jīng)復(fù)審和復(fù)核，有效樣本4483個(gè)，其中：1、總體普通住宅需求部分（主城區(qū)六板塊）：3340個(gè)；2、江寧普通住宅需求部分：586個(gè)；3、江北普通住宅需求部分：311個(gè)；4、小戶型公寓需求部分：246個(gè)

第七頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載需求市場(chǎng)最新動(dòng)向河西板塊受關(guān)注度再創(chuàng)新高，新城房地產(chǎn)開發(fā)迎來快速發(fā)展期。自住型消費(fèi)仍舊是需求主體，改善型需求支撐樓市健康發(fā)展。平層產(chǎn)品最受歡迎，挑高需求由于政策原因?qū)⑹艿揭种啤Ｊ孢m的二室二廳和實(shí)用型三室一廳是需求的主要戶型。80-110平方米的面積段成為主流需求面積?？們r(jià)承受主力區(qū)間46－50萬/套，面積段在91-100平米。需求與供給之間的差異導(dǎo)致購買區(qū)域由城市中心區(qū)域向邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移。不同板塊價(jià)格承受能力各異，城中維持高位，河西板塊表現(xiàn)為多元化需求，中、高價(jià)位段需求并存，城南、城北保持平穩(wěn)。第八頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載

在潛在購房者的購買意向統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，河西板塊成為最大的贏家，50.12％的受訪者打算購買河西樓盤，與春交會(huì)的30.87％相比，購買比例大大增加?？梢钥闯瞿壳皾撛谫彿空邔?duì)于河西未來的前景非?？春?，十運(yùn)會(huì)、地鐵等一項(xiàng)項(xiàng)的利好以及新政的考驗(yàn)后，河西板塊已經(jīng)越來越被大眾所接受，加上政府對(duì)于奧體的長(zhǎng)期規(guī)劃和連續(xù)投入，以及目前部分商業(yè)以及配套的快速建設(shè)和陸續(xù)使用，現(xiàn)在的奧體已經(jīng)不再是一座規(guī)劃中的新城，它正以實(shí)景展示著河西的蓬勃生機(jī)，加上眾多大型開發(fā)商的云集，購房者對(duì)于河西板塊、奧體片區(qū)的關(guān)注日益提升。河西板塊受關(guān)注度再創(chuàng)新高，新城房地產(chǎn)開發(fā)迎來快速發(fā)展期。第九頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載購房目的與春交會(huì)比較來看基本吻合，自住改善型購房需求為主，改善和婚房需求堅(jiān)挺；同時(shí)休閑度假型需求呈上升態(tài)勢(shì)。自住型消費(fèi)仍舊是需求主體，改善居住狀況成為購房主要?jiǎng)右虻谑?，共五十頁。來?...中國最大的資料庫下載從購買目的來看，81.44％的潛在購買者還是購房自己使用，其次則是給兒女使用。自住型消費(fèi)仍舊是需求主體，改善居住狀況成為購房主要?jiǎng)右虻谑豁?，共五十頁。來?...中國最大的資料庫下載平層仍舊是偏好度最高的產(chǎn)品，也是目前最大眾化產(chǎn)品，同時(shí)可以看到6.4％的潛在購房者對(duì)于挑高設(shè)計(jì)也比較關(guān)注，但是新的政策導(dǎo)向?qū)?huì)使得挑高設(shè)計(jì)未來供應(yīng)受限，在一定程度上會(huì)影響供應(yīng)，影響供銷關(guān)系的相對(duì)平衡。平層產(chǎn)品最受歡迎，挑高需求由于政策原因?qū)⑹艿揭种?。第十二頁，共五十頁。來?...中國最大的資料庫下載舒適的二室二廳和實(shí)用型三室一廳是需求的主要戶型套型需求分布來看，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用又具備一定舒適性的兩室兩廳和三室一廳是潛在購房者的打算購買的主流產(chǎn)品，四室以上的相對(duì)豪華的住宅需求比較穩(wěn)定。第十三頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載80-110平方米的面積段需求占到總需求的58％左右?？梢哉f絕大部分的需求面積都集中在這一段，經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性的需求傾向又一次得到市場(chǎng)的證實(shí)。功能經(jīng)濟(jì)實(shí)用的80-110平方米的面積段套型成為需求主流第十四頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載潛在需求比例最大的集中在90-100平米，從目前來看供銷兩旺集中在121-144平米，但是未來此面積段需求比例與可售比例有一定的差距，可能會(huì)帶來結(jié)構(gòu)性滯銷。

主城區(qū)六板塊不同面積短產(chǎn)品的供銷需對(duì)比（單位：％）功能經(jīng)濟(jì)實(shí)用的80-110平方米的面積段套型成為需求主流第十五頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載潛在購房者的總價(jià)承受能力分布在46-50萬達(dá)到峰值，46－60萬是目前潛在購房者購房總價(jià)承受主流區(qū)間，而從供應(yīng)情況看，由于供應(yīng)套均面積和單價(jià)均高于購買者的預(yù)算，因而供應(yīng)總價(jià)高于需求總價(jià)，將導(dǎo)致需求區(qū)域受價(jià)格影響而外移?？們r(jià)承受主力區(qū)間46－50萬/套，面積段在91-100平米。第十六頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載對(duì)于需求總價(jià)在71-80萬平米的客群需求均價(jià)5600元/平米左右，需求面積主要以121-144平米為主。對(duì)于需求總價(jià)在46－50萬的這部分客群期望的均價(jià)在5000元/平米左右，面積段在91-100平米。第十七頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載5000－6000是主城區(qū)主力單價(jià)區(qū)間，不同板塊價(jià)格承受能力各異第十八頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載新政后樓市的走勢(shì)和趨勢(shì)成交量與價(jià)格均穩(wěn)步提升，市民對(duì)目前樓市充滿信心，因此新政敏感度降低，未來一段時(shí)間內(nèi)樓市將處于穩(wěn)定上升的發(fā)展通道。需求總價(jià)以及單價(jià)都保持上升趨勢(shì)，與目前的實(shí)際成交均價(jià)走勢(shì)趨同，。需求市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型產(chǎn)品受青睞，需求面積均值都在100平米左右，需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。隨著新政的實(shí)施，供應(yīng)市場(chǎng)將打破舒適型產(chǎn)品占主流的局面，主導(dǎo)產(chǎn)品向90平米左右經(jīng)濟(jì)、實(shí)用類型轉(zhuǎn)變。第十九頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載06年新政以來，樓市又經(jīng)歷了一段觀望期，但與05年新政后的變化相比，觀望氛圍明顯變淡，觀望時(shí)間也大大縮短，淡季8月樓市就開始逐漸回暖，到達(dá)金九銀十的樓市黃金月，大部分的潛在購買者購房積極性高漲。在本次秋交會(huì)上，72.3％的購房者預(yù)定在1年內(nèi)購買住宅。推遲到一年以后的僅占有30％不到，可以看出目前消費(fèi)者對(duì)于樓市發(fā)展前景比較看好，改善和結(jié)婚用房需求的剛性較強(qiáng)，因此需求表現(xiàn)旺盛在所難免。新政在一定程度上打擊了投機(jī)客戶，但是對(duì)于真正自住需求和長(zhǎng)線投資需求來說基本不構(gòu)成影響。成交量與價(jià)格均穩(wěn)步提升，市民對(duì)目前樓市充滿信心，因此新政敏感度降低，未來一段時(shí)間內(nèi)樓市將處于穩(wěn)定上升的發(fā)展通道。第二十頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載幾次的新政出臺(tái)、多次的金融政策調(diào)整，南京樓市在短暫的波動(dòng)后依舊保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，潛在購房者的心理也隨之發(fā)生變化，66％的潛在購買者認(rèn)為未來房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上升，較06年春交會(huì)提升12.3個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，對(duì)于未來的房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)消費(fèi)者信心十足。認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的消費(fèi)者僅占有8.55％，較春交會(huì)下跌5個(gè)百分點(diǎn)。從這點(diǎn)來說，潛在購房者對(duì)未來的房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)有了一定的心理準(zhǔn)備，持幣待購的現(xiàn)象也將只是短期行為。成交量與價(jià)格均穩(wěn)步提升，市民對(duì)目前樓市充滿信心，因此新政敏感度降低，未來一段時(shí)間內(nèi)樓市將處于穩(wěn)定上升的發(fā)展通道。第二十一頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載第二十二頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載

從歷年我司的潛在購買單價(jià)和總價(jià)及套均面積的統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，套均面積需求穩(wěn)定在102平米左右，而購買單價(jià)和總價(jià)則隨著市場(chǎng)行情的變化上揚(yáng)，只有05年秋季受第一次新政影響出現(xiàn)小幅回落，因此需求市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有支撐作用。

但是，網(wǎng)尚房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，江南八區(qū)成交的平均單價(jià)在5900元/平米左右，而購買方的承受能力還不足5700元/平米，這一差距導(dǎo)致的必然結(jié)果將是或者購買需求由相對(duì)中心區(qū)域轉(zhuǎn)移到相對(duì)外圍區(qū)域，甚至分流到江寧、江北等新區(qū)，或者推遲購買行為，導(dǎo)致成交量有所下降；再者就是降低舒適度或功能空間的需求，這與改善型購買目的的初衷相違背。因此主導(dǎo)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)尋求矛盾的解決方案，提高產(chǎn)品性價(jià)比而非僅僅提高價(jià)格將是企業(yè)致勝的關(guān)鍵。第二十三頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載跟蹤預(yù)測(cè)未來購房者

自身特征及其變化26-30歲成為未來主力購買年齡段，其次則為41-50歲，可以說未來購房者年齡跨度較大，不同年齡層對(duì)產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同。未來購房者收入在穩(wěn)步攀升，因此對(duì)房?jī)r(jià)的上漲具有一定的支撐作用。高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來購房者的重要特征，他們對(duì)樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌提出更高的要求。區(qū)域情節(jié)仍舊存在，河西新城成為各板塊主動(dòng)遷出人群的最佳選擇。有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響銷售購買選擇。二次、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但舒適的自住與投資價(jià)值兼具的產(chǎn)品將受到追捧。第二十四頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載06年秋交會(huì)的平均年齡為36.45歲，但是從分面積段看主力需求年齡段為26-30歲，其次為41－50歲，我們可以根據(jù)目前的年齡需求變化看目前的產(chǎn)品需求變化。26-30歲成為未來主力購買年齡段，其次則為41-50歲，可以說目前購房年齡跨度較大，不同年齡層對(duì)產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同第二十五頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載從04年以來統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示每半年收入漲幅在5％左右。而主城區(qū)潛在購房者的總價(jià)承受能力也平穩(wěn)上漲，今年秋季的總價(jià)承受能力較春季上漲12個(gè)百分點(diǎn)，平均水平在7％左右，可見潛在購房者對(duì)市場(chǎng)充滿信心的同時(shí)，已經(jīng)在加速透支未來的收入，這一變化可能樓市的持續(xù)發(fā)展帶來不利影響。潛在購房者收入在穩(wěn)步攀升，因此對(duì)房?jī)r(jià)的上漲具有一定的支撐作用第二十六頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載高學(xué)歷成為目前主城區(qū)需求者的一個(gè)重要特征。高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來購房者的重要特征，他們對(duì)樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌的提出更高要求第二十七頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載潛在購房者的職業(yè)分布以企業(yè)、公司普通員工為主，另外事業(yè)單位工作人員也占有較大比例。從職業(yè)分布中可以看出，未來住宅的購買群體還是以普通工薪階層為主。第二十八頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載本次秋交會(huì)數(shù)據(jù)顯示，目前打算購買主城區(qū)住房的潛在購房者主要居住區(qū)域在城中，其次是河西，分別占比為29.7％和24.52％。而目前居住在江寧和江北的主城區(qū)購房者比例較少。區(qū)域情節(jié)仍舊存在，河西新城成為各板塊主動(dòng)遷出人群的最佳選擇第二十九頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載從目前數(shù)據(jù)顯示看，各板塊居住居民都有一定的板塊情節(jié)，長(zhǎng)期居住生活的板塊仍舊是潛在需求的首選板塊，這尤其表現(xiàn)在城東、河西板塊。以往最具板塊情節(jié)的城南、城北板塊居民的潛在需求受到河西板塊較大程度的分流，可以看出，河西板塊對(duì)整個(gè)南京市場(chǎng)的沖力力和影響力。第三十頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載06年春交會(huì)和秋交會(huì)比較，有車一族明顯增加，不準(zhǔn)備購買的比例下降。隨著收入水平的不斷提高，以及城市化進(jìn)程帶來的城市邊界的不斷擴(kuò)大，有車一族比例不斷上升，因此對(duì)樓盤車位配比提出更多的需要，能否滿足停車需要也成為購房影響要素之一。有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響未來的購買選擇。第三十一頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載從置業(yè)頻次的分布來看，首次置業(yè)比例較春季又有所下降（下降1.7個(gè)百分點(diǎn)），同時(shí)二次及多次購房比例仍然保持上升態(tài)勢(shì)。可以看出創(chuàng)業(yè)初期的年輕購房者并沒有全部投入商品房市場(chǎng)，一部分受經(jīng)濟(jì)能力制約轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)；另一方面二次以上置業(yè)者多以賣舊買新為主，因此對(duì)產(chǎn)品的功能性和舒適性要求較高，同時(shí)地段的升值空間也成為其購買影響的重要因素。二次、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但居住舒適性與投資價(jià)值兼具的產(chǎn)品將受到追捧第三十二頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載全面揭示未來樓市購買力水平

及產(chǎn)品需求特征交通、樓盤品質(zhì)、價(jià)格仍舊是影響購買的最主要因素。完善生活配套的基本生活需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于享受型的文化娛樂休閑需求，這也成為中檔樓盤的高檔會(huì)所難以存活的主要原因。主流需求面積集中在100平米以下，不同板塊需求面積段不同。120平米以上戶型供過于求，但隨著新政的深入，大戶型產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸走向平衡，因此不會(huì)對(duì)未來的銷售形成太大的壓力。單套購買總價(jià)集中在46－50萬，單價(jià)承受力集中在5000－6000元/平米，預(yù)示未來成交區(qū)域向中心區(qū)域以外和城區(qū)邊緣擴(kuò)散。第三十三頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載目前影響購房決策的因素仍主要以交通、樓盤質(zhì)量和價(jià)格為主；這與春交會(huì)的調(diào)查結(jié)果基本吻合。另外可以看到物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)質(zhì)量的提高也成為潛在購房者考慮的重要因素，所占比重與價(jià)格的影響度接近；影響購房者購買的心理因素正從樓盤的硬件向軟件過渡，開發(fā)商必須加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，融洽業(yè)主關(guān)系，加強(qiáng)文化環(huán)境的建設(shè)。交通、樓盤品質(zhì)、價(jià)格仍舊是影響購買的最主要因素第三十四頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載公交站點(diǎn)、購物場(chǎng)所和醫(yī)療保健這些與生活息息相關(guān)的配套設(shè)施仍舊是潛在購買者最關(guān)注的要素。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市非中心區(qū)域和邊緣開發(fā)量不斷增加，對(duì)于生活配套的需求成為潛在購買者的重中之重。也成為很多相對(duì)距離較遠(yuǎn)的樓盤吸引客群的重要賣點(diǎn)。而餐飲娛樂、體育健身、文化活動(dòng)等在購買初期并不是潛在購房者最關(guān)注的配套。因此出現(xiàn)投入巨資建起的高檔會(huì)所不如引入一間生活超市更能夠賺得人氣和利潤(rùn)的現(xiàn)象也就不足為奇了。完善生活配套的基本生活需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于享受型的文化娛樂休閑需求，這也成為中檔樓盤的高檔會(huì)所難以存活的主要原因第三十五頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載總體來看主流需求面積還是集中在100平方米以下。從目前最受關(guān)注的河西板塊來看，91-100平方米是最受關(guān)注的面積段，其次就是81-90平方米和121-144平方米兩個(gè)面積段，經(jīng)濟(jì)型與舒適性并存。對(duì)于目前云集南京高端住宅的城中和城東板塊來說，由于經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品供應(yīng)短缺，板塊檔次和形象處于轉(zhuǎn)型期，因此舒適豪華型的產(chǎn)品引起未來客群的認(rèn)可和關(guān)注，加上整體供應(yīng)量受限，未來供需結(jié)構(gòu)仍存在一定的不平衡性。主流需求面積集中在100平米以下，不同板塊需求面積段不同第三十六頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載

城區(qū)六板塊分面積段商品住宅可售、已售和潛在需求比例分布

120平米以上戶型供過于求，但隨著新政的深入，大戶型產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸走向平衡，因此不會(huì)對(duì)未來的銷售形成太大的壓力第三十七頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載河西板塊不同面積段商品住宅供、銷、需對(duì)比情況第三十八頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載城中板塊不同面積段商品住宅供、銷、需對(duì)比情況第三十九頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載未來不同套型的面積需求各異，兩室兩廳的套均面積為87平米，經(jīng)濟(jì)型三室一廳為103平米，實(shí)用型三房?jī)蓮d一衛(wèi)套均面積108平米、舒適型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)125平米等主力套型產(chǎn)品的面積配比分布第四十頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)主力套型產(chǎn)品的面積配比分布第四十一頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載整體看潛在購房者的總價(jià)承受能力分布在46-50萬達(dá)到峰值，承受能力在71-80萬出現(xiàn)了一個(gè)小峰值，也與目前的產(chǎn)品需求保持一致，舒適型和經(jīng)濟(jì)型并存。不同需求板塊的消費(fèi)群對(duì)于總價(jià)的承受能力也大不一樣，如城中需求者中能承受總價(jià)占比最大的是71-80萬，其次是91－100萬；而相比而言城北需求者中對(duì)于總價(jià)的承受力最高占比的是36－40萬，其次是41－45萬；目前關(guān)注度最高的河西消費(fèi)群中能承受總價(jià)最高比例的是46－50萬，其次是56－60萬，再次是71－80萬，且這三個(gè)段的承受比例相差不大，可以說河西涵蓋了多元化的需求。單套購買總價(jià)集中在46－60萬，預(yù)示成交區(qū)域以城區(qū)邊緣為主第四十二頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載江南八區(qū)需求均價(jià)在5665元/平米。2006年5－10月網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)江南八區(qū)平均銷售均價(jià)為5900元/平米。實(shí)際需求與目前銷售均價(jià)間有一定的價(jià)格差距，從06年第三季度數(shù)據(jù)顯示，江南八區(qū)中實(shí)際銷售均價(jià)在6000元/平米以下的板塊僅有城南、城北和仙林。因此實(shí)際需求要么被迫轉(zhuǎn)移，要么延期購買，如果房?jī)r(jià)快速上漲，將阻礙潛在需求的兌現(xiàn)。單價(jià)承受力與實(shí)際成交存在差距，促使選擇區(qū)域發(fā)生變化第四十三頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載探索近期樓市持續(xù)旺盛的真正原因改善型自住需求成為樓市強(qiáng)有力支撐，購房成為同時(shí)滿足改善生活品質(zhì)和投資升值功能的法寶。對(duì)于未來房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)的判斷給予市民更多信心，促進(jìn)樓市旺銷。市民收入水平的提升帶來更多改善型消費(fèi)需求，促進(jìn)樓市發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶動(dòng)投資型消費(fèi)需求。第四十四頁，共五十頁。來自....中國最大的資料庫下載自住型成為目前的需求重中之重，這不同于投資型消費(fèi)，持幣待購現(xiàn)象相對(duì)弱化。改善型自住需求成為樓