盱眙水月山莊兩側(cè)地塊戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展方向初探

：[2011]TB032023/4/23盱眙水月山莊兩側(cè)地塊戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展方向初探謹呈：天龍房產(chǎn)目 錄第一部分項目本體解析第二部分宏觀走勢研判第三部分市場機會分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排2編輯ppt項目整體容積率1.2意味著什么？建筑形式高品質(zhì)/低容積率中品質(zhì)/中容積率低品質(zhì)/高容積率獨立/雙拼別墅小于0.30.3—0.40.4—0.5Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5層疊加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16層多層1.1—1.31.3—1.51.5—1.711層小高層1.7—2.02.0—2.22.2—2.518層高層2.2—2.52.5—2.72.7—3.2容積率實現(xiàn)度的常態(tài)規(guī)律（R=1.2）

平均層數(shù)﹦容積率÷覆蓋率﹦1.2÷30%﹦4F規(guī)劃指標最大化實現(xiàn)情況下的平均層數(shù)我們的問題——Q1：容積率R為1.2與建筑檐口高度不超過10米之間存在匹配難度Q2：TH的主體建筑形態(tài)如何在整體品質(zhì)與容積率實現(xiàn)間取得平衡小高層的層數(shù)應(yīng)至少達到14.4F：在TH容積率做到0.9及用足底層800㎡的情況下！3編輯ppt地塊存在難以連片開發(fā)及朝向的問題B/1棟中高層A/沿街商業(yè)C/聯(lián)排別墅TH我們的問題——Q1：A地塊沿街商業(yè)與B地塊裙樓集中商業(yè)難以互動Q2：地塊整體視覺朝向為南偏西35度左右；而盱眙正常住宅最佳朝向為南偏東15至20度左右為宜小高層的裙樓底商建議不做：1、不利于整體住宅品質(zhì)打造；2、處于老城區(qū)商圈邊緣地帶；3、集中商業(yè)招商難度較大。4編輯ppt項目三大區(qū)位屬性》盱眙城市發(fā)展：東擴北移、顯山露水、兩區(qū)互融、彰顯個性，規(guī)劃形成“三心、兩軸、四片區(qū)”的城市格局“三心”：城西旅游休閑中心、商貿(mào)服務(wù)中心、行政辦公中心；“兩軸”為淮河?xùn)|路——金源北路——盱馬路的城市生長軸、淮河?xùn)|路——金鵬大道——圣山路的產(chǎn)業(yè)拓展軸；“四片區(qū)”：濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)本案的三大區(qū)位屬性：城西旅游休閑中心的重要節(jié)點、濱河觀光區(qū)、老城區(qū)ABC本案5編輯ppt目 錄第一部分項目本體解析第二部分宏觀走勢研判第三部分市場機會分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排6編輯ppt國內(nèi)經(jīng)濟：從2002年開始，中國經(jīng)濟的貨幣推動型特征非常明顯，寬松的貨幣政策帶來GDP的高速增長，也帶來了通貨膨脹1、1998-2002年，M2同比增幅圍繞15%波動，GDP維持在9%左右，CPI持續(xù)維持在3%以下，幾乎不存在通貨膨脹的壓力。2、2002年至2008年底金融海嘯之前，GDP同比增速維持在10%以上的高位，同期M2增速長期高于17%，期間31個月CPI超出3%的警戒線。3、2008年底，中央為保增長推出4萬億，GDP獲得了增長，同時CPI高出了3%，目前達到6%的高位。貨幣政策不會放松7編輯ppt房價水平：從全國來看，前三季度商品住宅銷售量同比增長12.1%，銷售價格同比增長9.8%，仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢8編輯ppt國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松，促進房價合理調(diào)整4月13日：召開的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，要堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，鞏固和擴大房地產(chǎn)調(diào)控成果，嚴格控制房地產(chǎn)投資投機性需求，努力增加住房供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，把房價控制在一個合理的水平。7月12日：召開的國務(wù)院常務(wù)會議稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控處于關(guān)鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。10月29日：召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，堅定不移的搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控、進一步鞏固調(diào)控力度成果、促進房價合理調(diào)整。9編輯ppt制度改革：地方政府發(fā)債開閘，緩解土地財政困境10月20日，財政部發(fā)出通知，經(jīng)國務(wù)院批準，2011年上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府發(fā)債試點。10編輯ppt調(diào)控趨勢：以信貸、限購、稅收三大方面為核心，實現(xiàn)“提門檻，加成本，抑需求”2010.4.17新“國十條”2010.9.29新“國五條”2011.1.26“新國八條”首套90平方米以上貸款首付款比例不得低于30%二套貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高首付款比例調(diào)整到30%及以上二套嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準利率1.1倍地方人民政府可根據(jù)實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)擴大限購范圍，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策個人購房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅增加住房有效供給，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地,對收回的閑置土地,要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)加大對各地2010年住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督查考核力度大力推廣“限房價、競地價”，閑置土地及時收回使用權(quán)加強市場監(jiān)管，明確違法行為，從拿地、融資、市場經(jīng)營資格等方面對違規(guī)開發(fā)企業(yè)進行處罰明確違法行為，從拿地、融資、市場經(jīng)營資格等方面對違規(guī)開發(fā)企業(yè)進行處罰落實住房保障和穩(wěn)定房價約談問責(zé)機制“嚴打”虛假消息散布者確保完成2010建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。擴大住房保障制度覆蓋面，增加公共租賃住房供應(yīng)信貸限購稅收土地規(guī)范保障房11編輯ppt市場進入到了資產(chǎn)價值階段：1、通貨膨脹使得商品房開始顯現(xiàn)資產(chǎn)價值；2、調(diào)控誤傷了改善型需求，但終極購房的高端需求得到放大求生之道——回歸物業(yè)資產(chǎn)價值No1品質(zhì)：材料選用、細節(jié)打造…No2稀缺的形式：別墅、洋房、多層…No3獨特性：特殊資源、市場第一(創(chuàng)新)…要價值不要概念要個性不要共性No4贈送實惠：入戶花園、陽光房、露臺…12編輯ppt目 錄第一部分項目本體解析第二部分宏觀走勢研判第三部分市場機會分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排13編輯ppt盱眙房地產(chǎn)將進入庫存周期，后續(xù)壓力較大》2011年上半年商品住宅供銷情況：商品住房批準預(yù)售面積47.62萬平方米全縣商品住房可售面積43.68萬平方米商品房供應(yīng)量持續(xù)放大，后續(xù)壓力較大隨著房地產(chǎn)調(diào)控的力度加大，盱眙房地產(chǎn)將進入庫存周期14編輯ppt盱眙房地產(chǎn)市場價格存在發(fā)展?jié)摿Α飞唐纷≌瑑r格變化：2010年全縣商品住房成交均價每平方米2846元，比上年增長20%2011年上半年全縣商品住房成交均價每平方米3223元，同比增長16.9%近兩年盱眙房地產(chǎn)價格進入上漲通道，但是受到房地產(chǎn)調(diào)控影響，房價上漲受阻。但表明，盱眙房地產(chǎn)價格存在潛力。15編輯ppt盱眙高端項目多層3800元/㎡，小高層價格略低，商鋪0.8-1.2萬/㎡，車庫5-6萬/㎡：市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭表現(xiàn)在價格上帝景國際多層：4000小高層：3500商鋪：8500大明公館聯(lián)排：5000獨棟：7000森海豪庭疊加：4200半坡疊墅均價：3500五環(huán)中央公館多層：3800高層：3600中澳生態(tài)城疊加：4900洋房：3900龍泉湖別墅均價：7000山水名都多層：4000小高層：3800金鼎華府多層：3800商鋪1+2F：900016編輯ppt中端及中高端項目處于庫存周期的紅海，本案應(yīng)該走真正高端的藍海戰(zhàn)略中澳生態(tài)城疊加別墅、花園洋房：人文景觀資源、低密度大明公館獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加；獨棟7000、聯(lián)排5000；產(chǎn)品豐富且有品牌優(yōu)勢，山地別墅，加州風(fēng)格金鼎華府多層、小高層：金瑞品牌優(yōu)勢，規(guī)模優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢山水名都多層、小高層、高層：區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢1、市場上產(chǎn)品線較寬，價格鏈從3500-70002、別墅產(chǎn)品以疊加為主，聯(lián)排為輔；獨棟及雙拼較為稀缺3、盱眙房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，以中端、中高端項目為主導(dǎo)；真正高端項目正處于不斷釋放階段17編輯ppt市場旺銷戶型產(chǎn)品為80-100㎡，建議本案小高層產(chǎn)品定位于此市場上最受歡迎的為80-120㎡的兩房、三房，120-144㎡的三房兩廳、四房兩廳也受到部分受眾的喜愛，而80㎡以下及144㎡以上的戶型則需求較少》商品住宅戶型結(jié)構(gòu)：80-100㎡占比38.88%100-120㎡占比27.73%120-144㎡占比20.35%公寓及別墅戶型產(chǎn)品占比均比較少18編輯ppt項目戰(zhàn)略取向研判小戶型產(chǎn)品進入庫存化周期，必須以市場稀缺的贈送方式提高性價比觀點1從規(guī)劃布局、園林景觀、到單體的設(shè)計應(yīng)充分結(jié)合山地資源，打造城市純正坡地住宅觀點2大勢轉(zhuǎn)淡，中低密度別墅產(chǎn)品不可以走中間路線的紅海戰(zhàn)略，傾向于真正高端的資產(chǎn)價值體現(xiàn)觀點3商業(yè)街的打造充分考慮功能轉(zhuǎn)換，以降低市場風(fēng)險觀點4集中商業(yè)的開發(fā)，招商先行，建議立即啟動商家談判和引進觀點519編輯ppt目 錄第一部分項目本體解析第二部分宏觀走勢研判第三部分市場機會分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排20編輯ppt聯(lián)排的獨棟化讓聯(lián)排擁有獨棟的特質(zhì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品價值體系坡地價值最大化不定基面：山地建筑獨有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號為亮點編輯ppt1、玄關(guān)吹拔和客廳（餐廳）挑空——空間豪華感入口的吹拔處理能使聯(lián)排有明顯的、不同于普通住宅的居住感受聯(lián)排客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度編輯ppt2、天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價值大進深卻沒有暗室和暗廊連過道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院頂層平面編輯ppt3、露臺的情景價值在山地住宅中得到了加強大露臺形成室內(nèi)向室外的延伸空間，將兩者自然交融山居別墅每戶均可在大露臺與無遮擋的山體景觀對話露臺花園觀景大陽臺編輯ppt4、結(jié)合微地形，私家庭院精致化，進一步提升品質(zhì)感編輯ppt5、錯聯(lián)別墅——使產(chǎn)品保持相對完整獨立的體型首層二層不規(guī)則平面設(shè)計，交錯連接，獨棟感覺錯聯(lián)別墅使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院編輯ppt6、間隔及聯(lián)院處理間隔處理：兩戶別墅中間做約1m寬的間隔處理，通過矮墻相連，從而不改變聯(lián)排的形式，卻能做出獨棟的外部空間聯(lián)院處理：兩戶別墅之間直接相連，形成圍合庭院，這種做法更容易通過規(guī)劃審批建筑庭院建筑庭院間隔處理編輯ppt案例1：深圳天琴灣編輯ppt案例1：深圳天琴灣憑借海景資源帶來的視覺享受和山地地形造就的豐富建筑形式，天琴灣在2004年深圳東部海岸地區(qū)實現(xiàn)了單價20000的高價，且?guī)恿苏麄€東部海岸價格平臺的上漲編輯ppt案例2：萬科十七英里在“保護原有地貌及區(qū)域生態(tài)”規(guī)劃設(shè)計理念指導(dǎo)下，住宅組群盡量利用天然山勢，營造建筑與自然的整體協(xié)調(diào)氛圍。以高低錯落有序的幾何立體組合，創(chuàng)作出一個富時代感的海岸建筑群豐富的自然山體為建筑提供了靈活的空間處理方式，恰到好處的配合了建筑的現(xiàn)代主義風(fēng)格，同時合適的高差也使建筑不遮擋后面住宅的景觀，做到了戶戶有海景編輯ppt聯(lián)排的獨棟化讓聯(lián)排擁有獨棟的特質(zhì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品價值體系坡地價值最大化不定基面：山地建筑獨有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號為亮點編輯ppt不定基面——不破壞坡地整體形態(tài)，建筑基地不做大開挖，前后標高順應(yīng)坡地形態(tài)大開挖，影響現(xiàn)存環(huán)境，在山間太明顯Massivesiteformation,destroyexistinghillslopeandvegetation,bulkyvolumes爬坡型設(shè)計，與周圍環(huán)境渾然天成Slope-climbingdesign,integratesharmoniouslywithsurroundinglandscape不定基面：在坡地建筑中不定基面，建筑需要在結(jié)構(gòu)上做出不同于平地建筑處理。兩級前院+一級后院兩級前院后院建筑坡地陡峭，可形成多級庭園，庭園與室內(nèi)高差較大。兩級前院一級前院+后院一級前院后院建筑山地緩坡，可形成一級庭院。不定基面：不破壞原生態(tài)自然環(huán)境編輯ppt不定基面——坡地建筑交通組織從二維變成為立體，不同于平地建筑的入戶方式也帶來了不同的入戶感受電梯塔立體步行系統(tǒng)——兩級垂直電梯塔；人行經(jīng)電梯提升后入戶，降低山地步行交通不便，同時帶來獨特交通體驗；編輯ppt聯(lián)排的獨棟化讓聯(lián)排擁有獨棟的特質(zhì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品價值體系坡地價值最大化不定基面：山地建筑獨有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號為亮點編輯ppt坡地建筑結(jié)構(gòu)處理：應(yīng)對于坡地不同，坡地建筑結(jié)構(gòu)處理也有多種方式懸挑架空勒腳編輯ppt坡頂結(jié)構(gòu)處理手法：懸挑式——在坡度陡峭且地質(zhì)堅硬的山地住宅的處理手法，結(jié)構(gòu)成本較大，常用于公建或特色住宅懸挑式：本案的山頂部位別墅可以采用這種手法，成為視覺建筑和先鋒建筑編輯ppt半坡結(jié)構(gòu)處理方法：底部架空可以讓建筑整體或部分不落地，通過結(jié)構(gòu)柱支撐減少接地吊腳式1架空式吊腳式2典型案例：基面與地表完全脫離，用柱子或建筑局部支撐建筑的荷載。對建筑地表有很強的適應(yīng)性，對山體的破壞小。有利于建筑的防潮。

地層架空部分可以做出特色空間，如入口大堂，或組織停車空間等。編輯ppt底層架空產(chǎn)生的灰空間，能夠結(jié)合地勢做出極具藝術(shù)氛圍的觀景大堂編輯ppt地下車庫：利用半山坡地，結(jié)合架空層設(shè)置多層停車空間，可通過電梯直接進入樓體住宅部分編輯ppt對架空空間進行細分，與地下停車場相結(jié)合，形成人性化尊貴汽車大堂入戶大堂汽車大堂汽車大堂：位于地下一二層，停車后經(jīng)由地下大堂進入電梯。地下大堂擁有自然采光，透氣等功能。編輯ppt坡底結(jié)構(gòu)處理方法：坡地勒腳式——山體坡度平緩，但局部變化多的環(huán)境中，將房屋的勒腳抬高到同一高度這是一種簡單有效的處理手法，勒腳形成采光車庫，根據(jù)所處位置特點，可以設(shè)計回車空間等特色功能

勒腳式典型案例：勒腳式編輯ppt坡底結(jié)構(gòu)處理方法：勒腳式——營造山腳的“坡地景觀序曲”簡潔明快的幾何形態(tài)，“凸出的窗”制造視覺焦點，構(gòu)筑整體極富沖擊力的景觀效果；編輯ppt結(jié)構(gòu)處理方法：勒腳式——與地形契合，地下室贈送位置：山腳的平地區(qū)，背靠山坡；結(jié)合地形的地下室贈送地下室覆土下的地下室編輯ppt聯(lián)排的獨棟化讓聯(lián)排擁有獨棟的特質(zhì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品價值體系坡地價值最大化不定基面：山地建筑獨有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號為亮點編輯ppt山屋共融——建筑與景觀的融合大體量,住宅位於綠化旁邊Massivebulkbythesideoflandscape細碎體量,住宅融合於山間綠化Defragmentisedvolumesmergedwithlandscape編輯ppt山屋共融（1）——依山就勢，強調(diào)建筑形體與山的形體一致，建筑順應(yīng)山勢，仿佛山中生長而成

強調(diào)建筑與山體的共同融合，塑造符合山地環(huán)境的建筑形式和景觀元素。建筑形式的聚合、輪廓線的處理沿山勢，相互依靠襯托，形成完美效果編輯ppt典型案例：日本六甲集合住宅階梯型單元層階梯型贈送地下室贈送露臺階梯型編輯ppt平臺毫無視線阻隔平臺上望去，看不見房子，只有戶戶花園平臺與山的融合，依山勢而建，前戶屋頂成為后戶的露臺編輯ppt露臺贈送——建筑依地形布局，前戶屋頂成為后戶露臺；每戶均擁有超大露臺；地下室贈送——戶戶有天有地，擁有獨立地下室；花園贈送——端頭戶型贈送入戶花園；A的花園A的露臺B的露臺ABCDE前戶屋頂成為后戶的露臺編輯ppt層臺組合

結(jié)合建筑，突出地形特色，在地勢落差位設(shè)計疊泉和植被，掩蓋生硬的坡道和架空層；實行人車分流系統(tǒng)，車輛從外圍環(huán)路的車庫入口進入各樓棟的地下車庫。典型案例：山屋共融（2）——層臺組合，利用落差，通過精心景觀布置，掩蓋建筑生硬部分，達到與環(huán)境協(xié)調(diào)目的編輯ppt山屋共融（3）——屋頂色彩與環(huán)境契合，形體順應(yīng)地貌，共同構(gòu)筑“房隱于山”的景觀效果強調(diào)屋頂形體與山形起伏的鍥合，表現(xiàn)出對自然的謙讓，易于創(chuàng)造人情味、與自然親和的建筑。當(dāng)建筑位于山谷、山腹、山麓地段時更具有表現(xiàn)力，形成與地形協(xié)調(diào)的肌理。編輯ppt聯(lián)排的獨棟化讓聯(lián)排擁有獨棟的特質(zhì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品價值體系坡地價值最大化不定基面：山地建筑獨有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號為亮點編輯ppt國內(nèi)基本可看到世界各國的建筑風(fēng)格，在經(jīng)歷了全面追求西式風(fēng)格的流行后，目前市場上出現(xiàn)了中式風(fēng)格的回歸并取得了成功建筑風(fēng)格建筑特點國內(nèi)成功案例歐式具體有古典主義、巴洛克、洛可可等，大多具有羅馬柱，建筑圓角、木質(zhì)花架，坡屋頂?shù)?。外立面色彩和用料多種多樣。深圳波托菲諾、深圳圣莫麗斯、深圳招華曦城、北京紅螺湖別墅、深圳觀瀾湖別墅、惠州公爵小鎮(zhèn)、杭州圣芭芭拉美式有強烈的歐式建筑痕跡，但又充分融合世界其它建筑風(fēng)格的優(yōu)點，再加上現(xiàn)代科技和藝術(shù)的綜合應(yīng)用，整個建筑顯得自由、簡潔并充滿個性化。

北京納帕爾灣、深圳萬科十七英里、上海提香別墅新太平洋帶有東南亞建筑風(fēng)格的痕跡，有木竹等應(yīng)用，另外熱帶喬木普遍栽種，強調(diào)一種休閑的東南亞海濱風(fēng)情巴厘香墅、星河丹堤中式整體講究效法自然，以磚木結(jié)構(gòu)為主，注重人本化的設(shè)計，講究前庭、中堂、后院的布置，外立面具有花窗、斗拱、飛檐等特色，外立面以素色為主。深圳萬科第五園、北京觀唐、北京易郡、北京運河岸上的院子、清華坊（廣州、成都）、上海九間堂國人對民族建筑感情很深，但長期以來認為其“土氣”，對中式建筑不自信。因此，上個世紀末到本世紀初，全國各地刮起了歐陸風(fēng)，追求西式風(fēng)格。目前北京、上海、深圳等國際化色彩濃重城市在建筑風(fēng)格上開始回歸民族本體，并且結(jié)合現(xiàn)代建筑特點有所創(chuàng)新；但其他大多數(shù)城市仍然停留在喜歡“洋氣”的西式建筑層面上。中式建筑操作難度大，講求意境，受文化傳承影響，容易出現(xiàn)畫虎類犬情況?！覀儾荒苡肋h簡單地模仿和抄襲西方現(xiàn)代設(shè)計，在全面西化之后的今天，把傳統(tǒng)文化內(nèi)涵植入到設(shè)計作品中，用現(xiàn)代的觀念來表現(xiàn)它們，體現(xiàn)時代精神也是一種新的時尚編輯ppt項目本體條件地形特點鮮明，宜于打造獨具特色產(chǎn)品——渾然天成的地形高差變化，宜于形成“層巒疊翠，白墻黛瓦”，傳統(tǒng)意向上的山居感受。

——符合傳統(tǒng)意義上風(fēng)水理論，納陽、臨風(fēng)、攬景，提供生態(tài)、景觀價值和文化心理支撐。

——高差的變化也為建筑創(chuàng)作提供了獨特的圖底和發(fā)揮空間。編輯ppt項目風(fēng)格意向——元素之色彩，抓住最深感動的那縷素雅

黛——黑、青灰、深灰，白——純白、淺灰第五園用色簡練，整體撲面而來的是純粹、溫和的儒雅，墻體素白，屋頂深灰，直接喚起意識深處的傳統(tǒng)經(jīng)典印象。編輯ppt目 錄第一部分項目本體解析第二部分宏觀走勢研判第三部分市場機會分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排56編輯ppt本項目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項目特征，全面提升居住品質(zhì)舒適度挖掘小高層產(chǎn)品價值體系性價比提升戶型推薦景觀價值最大化生活尺度擴容空間功能彈性常規(guī)贈送方式創(chuàng)新贈送方式主力產(chǎn)品——尺度擴容拼合建議——以拼合后戶型為設(shè)計藍本，分拆設(shè)計57編輯ppt在產(chǎn)品設(shè)計上以山景及河景為核心價值導(dǎo)向，增加可觀景戶數(shù)，同時盡可能增加戶型的觀景面景觀價值最大化建筑設(shè)計在客戶可接受范圍內(nèi)，產(chǎn)品設(shè)計向資源傾斜；戶型設(shè)計增大景觀面；大露臺和270度觀景大陽臺設(shè)計，使區(qū)域景觀資源得到最大體現(xiàn)。戶型設(shè)計270度觀景大陽臺58編輯ppt強調(diào)與自然的交流，增加室外活動空間，贈送大面積的私家院落、露臺利用露臺、陽臺、院落等室外活動空間構(gòu)成與潛山之間的紐帶，既使別墅融于自然環(huán)境之中，同時也使?jié)撋匠蔀閯e墅的一景。窗臺陽臺59編輯ppt高端價值體現(xiàn)——生態(tài)入戶式觀光電梯廳觀光電梯廳實景兩梯兩戶的戶型及智能直達電梯設(shè)計，為“入戶式電梯廳”提供了條件；每層的電梯出口處設(shè)計了很大面積的雙層高半室外花園，電梯采用磁卡式按鍵，使傳統(tǒng)意義上的公共電梯廳變成了住戶私有的“前花園”，增添了住戶的尊貴感受；電梯廳南北通透，空氣對流，布置有花園植物，有效防止上下層對視。60編輯ppt一梯兩戶產(chǎn)品電梯直接入戶，增強客戶的尊貴感，同時提升產(chǎn)品的實用率生活尺度擴容61編輯ppt套房設(shè)計——主臥室有獨立衛(wèi)生間、步入式衣柜、書房，全面體現(xiàn)居住舒適性大戶型可采用全套房設(shè)計，全面提升居住品質(zhì)；主衛(wèi)面積適當(dāng)放大，有寬敞的衣帽間，淋浴區(qū)；次臥只要滿足基本的衛(wèi)生間功能即可。62編輯ppt收藏室——可作藏酒室、古董收藏室等，提升業(yè)主尊貴身份收藏室可根據(jù)業(yè)主的喜好改變功能，可紅酒室、珍品儲藏室等，彰顯業(yè)主高貴生活品質(zhì)。63編輯ppt預(yù)留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配空間功能彈性花園改餐廳餐廳改次臥或書房可將入戶花園隔成一個開敞的書房或和室內(nèi)庭院可改成一書房64編輯ppt住戶可根據(jù)自己喜好，組合客廳、書房和臥室，贈送南北雙陽臺和一步花池，為物業(yè)增加價值點南北雙陽臺，盡享陽光和風(fēng)景臥室與客廳可分可合，隨意改動金地.未來域4房2廳2衛(wèi)146平米65編輯ppt140平米以上產(chǎn)品設(shè)中西廚房，形成新的生活方式，客戶可根據(jù)個人喜好靈活使用滿足三代同堂的帶衛(wèi)生間的雙主臥廚房功能擴充，滿足不同功能的中西廚房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式66編輯ppt本項目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項目特征，全面提升居住品質(zhì)舒適度挖掘小高層產(chǎn)品價值體系性價比提升戶型推薦景觀價值最大化生活尺度擴容空間功能彈性常規(guī)贈送方式創(chuàng)新贈送方式主力產(chǎn)品——尺度擴容拼合建議——以拼合后戶型為設(shè)計藍本，分拆設(shè)計67編輯ppt高品質(zhì)電梯間挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間，充分體現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì)超大業(yè)主專屬空間，專設(shè)休憩平臺，不占面積/智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。入戶大堂是客戶觀察品質(zhì)的敏感點，也是身份的象征，需著重處理；挑高入戶大堂設(shè)計，輔以適度雕飾，體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)感，提升居組合的舒適度。挑高的入戶大堂挑高大堂68編輯ppt入戶花園的贈送需在市場現(xiàn)有基礎(chǔ)上，提升贈送空間的實用性可將入戶花園隔成一個開敞的書房或其它功能室入戶花園可隔房贈送（部分贈送面積），或者錯層贈送（全部贈送面積）錯層部分實現(xiàn)全部贈送入戶花園面積入戶花園改房入戶花園景觀入戶花園69獨立空中花園或內(nèi)凹式陽臺，可改為書房等功能室，獲贈一半面積獨立的空中花園（內(nèi)凹式陽臺），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗；空中花園三面與室內(nèi)連通，屬于內(nèi)陽臺，有頂無柱銷售時計一半面積；讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可改裝成書房等功能空間，相當(dāng)于業(yè)主獲贈一半花園的面積?？罩谢▓@（內(nèi)凹式陽臺）空中花園的方式市場稀缺，建議舒適三房以上采用，增強產(chǎn)品競爭力獨立花園70編輯ppt贈送陽光房設(shè)計，為室內(nèi)采擷更多陽光，增添居室情趣陽光房方正實用觀景良好附送面積地面墊高，或屋頂壓低，使陽光房層高<2.2米，該部分面積增送

陽光房設(shè)計可與客廳或主臥相連，提高居住舒適度；大面積的贈送有利于提升產(chǎn)品的實惠性及競爭力；陽光房71通過觀景露臺或是大面積落地窗來實現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳通過觀景陽臺的大空間處理，將景觀直接延伸至室內(nèi)，延展室內(nèi)空間；充分利用落地窗的開放式空間營造感、同時增加采光與通透；大面積的觀景露臺，滿足景觀觀賞的要求，放大產(chǎn)品優(yōu)勢；露臺在設(shè)計時考慮建筑外立面的表現(xiàn)手段，構(gòu)造精致的建筑節(jié)點，與社區(qū)整體風(fēng)格相統(tǒng)一。觀景露臺72編輯ppt窗未落地，不計入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值；窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺