五星會(huì)所策劃方案

會(huì)所經(jīng)營方案第一頁，共三十三頁。會(huì)所經(jīng)營方案內(nèi)容1、會(huì)所概況及經(jīng)營模式2、會(huì)所三個(gè)階段的經(jīng)營預(yù)測(cè)3、會(huì)所開辦費(fèi)4、會(huì)所經(jīng)營建議第二頁，共三十三頁。一、會(huì)所概況及經(jīng)營模式第三頁，共三十三頁。會(huì)所概況項(xiàng)目的會(huì)所位于商業(yè)裙樓4樓，總建筑面積6346㎡，樓高5米。會(huì)所性質(zhì)屬于經(jīng)營性商業(yè)資產(chǎn)，具有獨(dú)立商業(yè)產(chǎn)權(quán)。銷售計(jì)積表顯示功能為“文體活動(dòng)用房”會(huì)所日常運(yùn)營中，一樓會(huì)所大堂、四樓會(huì)所主體及五樓部分架空層作整體經(jīng)營考慮。第四頁，共三十三頁。一、經(jīng)營定位及目標(biāo)經(jīng)營定位

1、“專業(yè)型+小區(qū)型”綜合會(huì)所；

2、會(huì)員制管理會(huì)所；

3、奢華享樂型會(huì)所。經(jīng)營目標(biāo)

1、小區(qū)服務(wù)為主，商業(yè)經(jīng)營為輔；

2、項(xiàng)目收支平衡，達(dá)到良性經(jīng)營。第五頁，共三十三頁。二、會(huì)所功能設(shè)計(jì)康體設(shè)施：健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、桌球房商務(wù)、休閑設(shè)施：紅酒雪茄房、自“主”空間、商務(wù)中心、多功能室兒童活動(dòng)設(shè)施：寶寶CLUB整個(gè)會(huì)所將覆蓋無線上網(wǎng)系統(tǒng)第六頁，共三十三頁。三、會(huì)員制管理會(huì)員類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容金卡年費(fèi)：6000元/年免費(fèi)享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池等服務(wù)；其他消費(fèi)八折優(yōu)惠銀卡預(yù)存金：2000元（每次續(xù)充值500元起）每次消費(fèi)從預(yù)存金中扣除業(yè)主卡預(yù)存金：800元（每次續(xù)充值500元起）所有消費(fèi)八折優(yōu)惠第七頁，共三十三頁。四、會(huì)所客源分析第八頁，共三十三頁。周邊公寓客源分析總戶數(shù)超過5000戶，居住人口逾萬。富力愛丁堡國際公寓嘉?！ざY頓陽光柏林國際公寓馬賽國際公寓富力史丹尼國際公寓凱旋新世界·新凱公寓雙城國際公寓新大廈星辰財(cái)富港星匯國際公寓

第九頁，共三十三頁。項(xiàng)目銷售及業(yè)主入住時(shí)間推售階段銷售重點(diǎn)1、2月（春節(jié)前后）加推1棟26層以上單元復(fù)式儲(chǔ)客3、4月（提升檔次）3、4棟復(fù)式；4棟大戶型5、6月（銷售高峰）全部在售產(chǎn)品7-9月（保溫銷售）2套頂層復(fù)式；全部在售產(chǎn)品10月（清貨期）余貨項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年11月交付第十頁，共三十三頁。五、采取分階段經(jīng)營策略第十一頁，共三十三頁。二、會(huì)所三個(gè)經(jīng)營階段的預(yù)測(cè)第十二頁，共三十三頁。第一階段：會(huì)所開放參觀（備注：會(huì)所需入職三名服務(wù)人員，包括一位主管，主要負(fù)責(zé)接待參觀的人群）會(huì)所組織架構(gòu)及人員設(shè)置：第十三頁，共三十三頁。第一階段：會(huì)所開放參觀會(huì)所管理成本：

建議：由于第一階段會(huì)所的主要任務(wù)是開放給潛在買家參觀，故建議此階段費(fèi)用共352,368元（6個(gè)月）作為會(huì)所的開辦費(fèi)由發(fā)展商支付。序號(hào)項(xiàng)目年度成本（元）月度成本備注1人力資源成本140,40011,700三名會(huì)所服務(wù)員2清潔費(fèi)用50,4004,200兩名清潔人員3專項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,613依據(jù)會(huì)所裝修材料制定4設(shè)備維護(hù)22,4401,870含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。5能耗264,54022,045游泳池暫不開放6布草費(fèi)3,600300總成本

704,73658,728

第十四頁，共三十三頁。第一階段：會(huì)所開放參觀第十五頁，共三十三頁。第二階段：會(huì)所試業(yè)會(huì)所組織架構(gòu)及人員設(shè)置：會(huì)所經(jīng)理（服務(wù)中心經(jīng)理兼任）會(huì)所主管1人會(huì)所服務(wù)員3人救生員2人設(shè)備管理員（服務(wù)中心人員兼）清潔人員（外包，3名）財(cái)務(wù)（收費(fèi)員）（服務(wù)中心人員兼）第十六頁，共三十三頁。第二階段：會(huì)所試業(yè)會(huì)所成本

：序號(hào)項(xiàng)目年度成本（元）月度成本（元）備注1員工工資271,20022,600四名服務(wù)員，二名救生員2清潔費(fèi)用75,6006,300人員工資（按每人2100元/人/月標(biāo)準(zhǔn)，3人）3專項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,613

4辦公費(fèi)用7,200600文具/直飲水等（按每人55元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）5物料消耗等7,200600低值易耗品6飲品48,0004,000飲料等成本（按133元/天計(jì)算）7食品48,0004,000食品等成本（按133元/天計(jì)算）8調(diào)味料1,200100為“自主空間”提供9節(jié)日裝飾60,0005,000按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、國慶、圣誕等節(jié)日計(jì)算10綠化租擺42,0003,500按月進(jìn)行更換11訂報(bào)費(fèi)用7,200600提供給客人閱讀的報(bào)刊12營銷推廣費(fèi)用12,0001,000會(huì)所推廣活動(dòng)使用13設(shè)備維護(hù)69,8285,819含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。14能耗986,54482,212詳見附件五15布草費(fèi)18,0001,50016稅金71,0165,918按收入5.09%計(jì)提總成本

1,948,344162,362

第十七頁，共三十三頁。第二階段：會(huì)所試業(yè)第十八頁，共三十三頁。第二階段：會(huì)所試業(yè)會(huì)所收入：餐飲及兒童活動(dòng)部分對(duì)外出租序號(hào)項(xiàng)目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室32,4002,70030元/小時(shí)*3房*30小時(shí)2桌球室2,88024040元/小時(shí)*6小時(shí)3紅酒/雪茄室1,920160收取開瓶費(fèi)，每瓶酒80元4商務(wù)中心48040

5健身室5,76048030元/次*16人次6游泳池129,60010,80030元/人/次6-9月平均每天20人次；其余平均每天8人次,；平均每月360人7自主空間43,2003,600200元/3小時(shí)*6次8餐飲租金864,00072,000因要提供租戶裝修免租期，故預(yù)計(jì)2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓(xùn)租金315,00026,250預(yù)計(jì)2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

總收入1,395,240116,270

第十九頁，共三十三頁。第二階段：會(huì)所試業(yè)第二十頁，共三十三頁。第二階段：會(huì)所試業(yè)會(huì)所盈虧分析：

月經(jīng)營成本：￥162,362元月經(jīng)營收入：￥116,270元月虧損：￥46,092元年虧損：￥553,104元

建議：由于入住人數(shù)較少，未能滿足會(huì)所經(jīng)營條件，建議由開發(fā)商補(bǔ)貼虧損費(fèi)用。第二十一頁，共三十三頁。第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營會(huì)所組織架構(gòu)及人員設(shè)置：會(huì)所經(jīng)理（服務(wù)中心經(jīng)理兼任）會(huì)所主管1人會(huì)所服務(wù)員4人救生員3人設(shè)備管理員（服務(wù)中心人員兼）清潔人員（外包，4名）財(cái)務(wù)（收費(fèi)員）（服務(wù)中心人員兼）第二十二頁，共三十三頁。第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營會(huì)所成本

：序號(hào)項(xiàng)目年度成本（元）月度成本備注1員工工資360,00030,000

2清潔費(fèi)用100,8008,400人員工資（按每人2100元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）3專項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,6134辦公費(fèi)用,9600800文具/直飲水等（按每人55元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）5物料消耗等12,0001,000低值易耗品6飲品72,0006,000飲料等成本（按200元/天計(jì)算）7食品72,0006,000食品等成本（按200元/天計(jì)算）8調(diào)味料3,000250為“自主空間”提供11節(jié)日裝飾60,0005,000按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、國慶、圣誕等節(jié)日計(jì)算12綠化租擺60,0005,000按月進(jìn)行更換13訂報(bào)費(fèi)用6,000500提供給客人閱讀的報(bào)刊14營銷推廣費(fèi)用24,0002,000會(huì)所推廣活動(dòng)使用15設(shè)備維護(hù)84,2887,024含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。16能耗1,126,27293,856

17布草費(fèi)24,0002,000家具按X萬2-3年分?jǐn)?，電腦按X萬5年分?jǐn)?8稅金123,48010,290按收入5.09%計(jì)提總成本

2,360,796196,733

第二十三頁，共三十三頁。第二階段：會(huì)所試業(yè)第二十四頁，共三十三頁。第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營會(huì)所收入：序號(hào)項(xiàng)目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室43，2003，60030元/小時(shí)*3房*40小時(shí)2桌球室7，20060040元/小時(shí)*15小時(shí)3紅酒/雪茄室24，0002，000收取開瓶費(fèi)，每瓶酒80元4商務(wù)中心72060

5健身室7，20060030元/次*20人次6游泳池180，00015，00030元/人/次6-9月平均每天30人次；其余平均每天10人次,；平均每月500人7自主空間57，6004，800200元/3小時(shí)*8次8餐飲租金1，728，000144，000因要提供租戶裝修免租期，故預(yù)計(jì)2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓(xùn)租金378，00031，500預(yù)計(jì)2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

總收入2，425，920202，160

第二十五頁，共三十三頁。第二階段：會(huì)所試業(yè)第二十六頁，共三十三頁。第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營會(huì)所經(jīng)營方案盈虧分析:

月經(jīng)營成本：￥196,733元月經(jīng)營收入：￥202，160元月盈利：￥5，427元年盈利：￥65，124元

備注：此階段會(huì)所經(jīng)營略有盈余，建議自本階段起由物業(yè)公司自負(fù)盈虧,會(huì)所將不斷根據(jù)市場變化對(duì)會(huì)所的經(jīng)營進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。第二十七頁，共三十三頁。三、會(huì)所開辦費(fèi)用第二十八頁，共三十三頁。會(huì)所開辦費(fèi)用（物料采購）區(qū)域內(nèi)容金額（元）乒乓球室球臺(tái)及配套用品、飲水機(jī)、休息長椅…￥11,130多功能教學(xué)室黑板、無線話筒及音響、投影機(jī)、DVD…￥28,150多媒體閱讀室電腦、刻錄機(jī)、打印機(jī)、掃描儀…￥39,630棋牌室麻將臺(tái)、電視機(jī)…￥14,550紅酒/雪茄室紅酒柜、雪茄配套用品…￥13,720自主空間烹飪用品、餐具、茶具…￥102,950游泳池毛巾、拖鞋、沙灘椅、健身室休息椅、池畔吧用具…￥42,925商務(wù)中心電腦、打印機(jī)、文件柜、液晶宣傳欄…￥27,210其他后勤配置冰箱、碎冰機(jī)等電器、酒杯、無線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)…￥81,850合計(jì)￥362,115第二十九頁，共三十三頁。四、會(huì)所經(jīng)營建議第三十頁，共三十三頁。會(huì)所經(jīng)營建議1、產(chǎn)權(quán)問題：因會(huì)所產(chǎn)權(quán)用途為“文體活動(dòng)用房”，建議在項(xiàng)目交樓前，尋找適當(dāng)時(shí)機(jī)完成“公示”等相關(guān)手續(xù)，在會(huì)所開業(yè)前把四層產(chǎn)權(quán)調(diào)整完善。2、經(jīng)營配套條件：由于目前會(huì)所沒有配套任何車位和招牌位置，故對(duì)專業(yè)經(jīng)營部分的對(duì)外招商影響很大，建議集團(tuán)從負(fù)一層的停車場中預(yù)留30-50個(gè)車位配合會(huì)所招商，并在裙樓的廣告位置中預(yù)留適當(dāng)招牌位置供會(huì)所租戶使用。3、檔次標(biāo)準(zhǔn)：本方案中對(duì)會(huì)所的管理從實(shí)際出發(fā)，體現(xiàn)溫馨的家庭氣息。若需要提升檔次，參照五星級(jí)酒店和高級(jí)私人俱樂部的標(biāo)準(zhǔn)，則每月成本需增加超過十萬元的支出，建議本會(huì)所按本方案標(biāo)準(zhǔn)試運(yùn)行。4、虧損補(bǔ)貼：由于會(huì)所的“開放參觀”和“會(huì)所試業(yè)”兩個(gè)階段的市場環(huán)境不完善，故建議由發(fā)展商補(bǔ)貼虧損費(fèi)用。第三十一頁，共三十三頁。

謝謝！二0一0年四月二十八日第三十二頁，共三十三頁。內(nèi)容總結(jié)會(huì)所經(jīng)營方案。項(xiàng)目的會(huì)所位于商業(yè)裙樓4樓，總建筑面積6346㎡，樓高5米