證券經(jīng)濟(jì)學(xué)房價上漲的原因

證券經(jīng)濟(jì)學(xué)房價上漲的原因第1頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日

住房按揭貸款分析——銀行角度分析第2頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日住房按揭傳入當(dāng)前，國際公認(rèn)只有居民家庭的年收入與房價之比為1:6左右時，住房的有效需求才能形成，供求矛盾才以緩解。但實際情況是兩者之比相差較大。在這種情況下，房屋按揭等在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)的國家和地區(qū)較為流行的融資購房方式也經(jīng)香港傳入我國，成為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、滿足居民購房需求的一種有效方式。第3頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日住房按揭概念房屋按揭通常情況下是指房屋開發(fā)建設(shè)中由開發(fā)商、銀行、購房人共同參加的一種購房行為，指房屋買賣合同中的買方在支付首期購房款后余款由購房人向銀行申請貸款，并將所購房屋設(shè)定擔(dān)保，按揭銀行通常會要求將權(quán)利證書交其保管，權(quán)利證書包括：生效的房屋買賣合同、首期付款收據(jù)或發(fā)票、抵押登記證明文件。通過按揭貸款使購房人用少量的錢即首付百分之三十到百分之五十購得預(yù)售房，取得了房產(chǎn)權(quán)益；房地產(chǎn)開發(fā)商也因提前將商品房售出而獲得了流轉(zhuǎn)加快的效益；而銀行也愿意在降低風(fēng)險的前提下提供貸款，獲取收益，三方當(dāng)事人各取所需，皆大歡喜。它很好地緩解了房屋市場資金緊張的狀況，使普通百姓圓一個安居夢。同時，個人住房按揭貸款還具有門檻低、手續(xù)簡便、利率低、速度快的特點。第4頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日數(shù)據(jù)分析要分析商業(yè)銀行住房按揭貸款，我們從數(shù)據(jù)分析入手，來看看2002年～2005年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的貸款數(shù)據(jù)：２００４年底，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到２６３０６.３億元人民幣，比上年同比增長２２.８％。２００３和２００４兩年房地產(chǎn)貸款的增幅呈下降的走勢，但２００５年一季度房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到２７６５０.６億元，余額同比增長２５.７％，增幅比上年末提高２.９個百分點。２００５年４月之后，國家對房地產(chǎn)行業(yè)加大了調(diào)控的力度，但房地產(chǎn)投資增長速度在基數(shù)很大的情況下依然超過２０％（截止到２００５年１１月末），住房抵押貸款的增長速度與房地產(chǎn)投資的增長速度基本一致。第5頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日接上２００３年以來，各季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同期比增長率和金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額同期比增長率的對比，房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的份額逐步增加。２００２年３月末，這一份額為２７.２％，２００３年６月底達(dá)到３２.１％，２００４年底達(dá)到３４.３％，２００５年３月底上升到３４.５％。第6頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日由以上數(shù)據(jù)分析，我們知道，我國住房按揭貸款是成上漲趨勢，并且不是溫和上漲，而是以很大的幅度上漲的。為什么銀行等金融機(jī)構(gòu)會如此樂意發(fā)放按揭貸款呢？居民買房子的錢就那么容易從銀行那兒得到？銀行為什么就對這個新型的貸款方式如此熱衷？接下來，我們從風(fēng)險與收益來簡要分析這個問題第7頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日風(fēng)險分析

根據(jù)央行2005年的房地產(chǎn)金融報告披露，個人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量是最好的，不良貸款率僅為1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2%。個人按揭貸款無疑是銀行風(fēng)險最小、收益最豐厚的業(yè)務(wù)，如果聲稱目前對個人的按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)有風(fēng)險，那么恐怕銀行可以停止其他一切貸款活動了，因為我們幾乎找不出比個人按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險回報更高的貸款業(yè)務(wù)了。第8頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日風(fēng)險分析

我們必須小心地求證景氣周期和個人按揭貸款不良率之間的關(guān)系。

其一，1.9萬億元的按揭貸款不是個小數(shù)目，但是央行統(tǒng)計顯示，住房貸款的平均首付比例為37%，到2005年11月末，8個城市居民貸款所購住房的市場價格均已明顯高于貸款購房時的價格，平均增長15%。這也就相當(dāng)于說，每6.3元按揭貸款的抵押物目前市價為11.5元，只要銀行能夠在借款人違約時處置抵押物，那么即便未來房價較之目前價格大跌40%，銀行的個人按揭貸款也基本處于毫發(fā)無損的狀態(tài)。

第9頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日風(fēng)險分析

其二，景氣高漲時，企業(yè)盈利能力增強(qiáng)，個人收入增長，銀行資產(chǎn)自然水漲船高地低風(fēng)險高收益；景氣低迷時，企業(yè)虧損上升，個人收入增長放緩，銀行資產(chǎn)也會水落石出地高風(fēng)險低收益。因此，不景氣不只使按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險增加，其他貸款業(yè)務(wù)也不例外。這時銀行家需要做的是諸害相權(quán)擇其輕。不景氣時，究竟對企業(yè)的貸款風(fēng)險更大，還是對個人按揭的風(fēng)險更大？我們對1998~2005年間規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的盈利，以及城鎮(zhèn)居民收入增長的考察顯示：企業(yè)盈利波動遠(yuǎn)遠(yuǎn)比城鎮(zhèn)居民的收入波動嚴(yán)重得多，在過去7年，中國居民的收入增長一直維持在10%~12%的區(qū)間之內(nèi)，因此工資剛性決定了，個人按揭貸款較之其他類型的貸款更能耐受經(jīng)濟(jì)周期的考驗。

第10頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日銀行的“暴利”說暴利可能會有些夸張，但住房抵押貸款的收益率比一般公司業(yè)務(wù)貸款的收益率高得多卻是事實。有關(guān)資料顯示，在北京、上海、深圳、廣州四個城市，如果計算壞賬損失的話，住房抵押貸款的收益率比一般公司業(yè)務(wù)高１個百分點以上，如果計算資本成本，該差距就更大，住房抵押貸款的收益率比一般公司業(yè)務(wù)的貸款收益率高約２個百分點，住房抵押貸款的收益率相當(dāng)于一般公司業(yè)務(wù)貸款的收益率的２倍。如果說一般公司業(yè)務(wù)貸款的收益水平是正常的話，那么比它高出１倍的收益水平不是暴利又是什么？第11頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日風(fēng)險與利益的關(guān)系分析

這嚴(yán)重違背了“風(fēng)險與收益對稱”的基本原理。因此，在利率市場化的情況下，住房按揭貸款的風(fēng)險比其他貸款的風(fēng)險小，它的貸款利率應(yīng)該比其他貸款低。而中國的住房按揭貸款與公司貸款的利率基本相同，收益與風(fēng)險脫節(jié)，使住房抵押貸款市場出現(xiàn)了惡性競爭局面。在美國等利率市場化程度高的國家，住房按揭貸款的利率比公司貸款的利率要低很多，有的住房按揭貸款的利率只有公司貸款利率的一半。在另外一些國家，利率市場化程度不高，但政府強(qiáng)行規(guī)定按揭貸款的利率比公司業(yè)務(wù)貸款低。對于商業(yè)銀行而言，這樣做無可厚非。但對于整個宏觀經(jīng)濟(jì)來說，結(jié)果是非常嚴(yán)重的：資金過度流入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅使房地產(chǎn)行業(yè)容易產(chǎn)生泡沫，而且會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的扭曲。２００３年以來的宏觀經(jīng)濟(jì)過熱以及重工業(yè)的超常規(guī)的發(fā)展是與此有很大的關(guān)系的。第12頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日結(jié)果分析（1）我國似乎對這種風(fēng)險收益不平衡帶來的房地產(chǎn)貸款上漲不太重視。并沒有降低利率，而是上調(diào)了利率，因為這是考慮到我國宏觀經(jīng)濟(jì)的因素。（2）盡管我國按揭貸款的利率很高，但并沒有阻礙購房者的買房欲。這就是因為我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于景氣階段，房價暴漲，出于居住的購房者不能退縮，出于投機(jī)的炒房者更不會退縮。于是，從需求方面也促進(jìn)了按揭貸款的增長。第13頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日

房價上漲的原因從宏觀經(jīng)濟(jì)角度，按揭原理，房屋需求者，炒房者角度綜合分析第14頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日

宏觀經(jīng)濟(jì)角度

國務(wù)院發(fā)展研究中心專題報告指出四大因素左右房市車市行情

報告指出，當(dāng)前我國房價持續(xù)上漲是多種因素導(dǎo)致。一是實際需求旺盛，今年頭三個季度全國商品房銷售面積大于竣工面積1319萬平方米，增速高于竣工面積9.8個百分點，房屋供給增幅回落快于需求回落。供求關(guān)系的變化推動銷售價格上漲。二是房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，加劇供求矛盾。三是房地產(chǎn)質(zhì)量和功能提高，引起房價上漲。四是土建、建筑價格上漲，推動房價上漲。

報告認(rèn)為，當(dāng)前房產(chǎn)需求主要是居民的實際消費(fèi)，與上世紀(jì)90年代初出現(xiàn)的“房地產(chǎn)泡沫”不同，“房地產(chǎn)過熱及泡沫”僅是局部現(xiàn)象，房價上漲有一定合理因素。

第15頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日房屋需求者“一是實際需求旺盛，今年頭三個季度全國商品房銷售面積大于竣工面積1319萬平方米，增速高于竣工面積9.8個百分點，房屋供給增幅回落快于需求回落。供求關(guān)系的變化推動銷售價格上漲?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心專題報告中指出的房價上漲的原因之一是“供求關(guān)系的變化推動銷售價格上漲”，然而按揭促進(jìn)了資金在房地產(chǎn)商和購房者之間的需求和流動第16頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日按揭和炒房人的角度按揭收益：列舉上海的炒房情況，其中存在轉(zhuǎn)按揭和交易費(fèi)用低的條件客觀地說與市場的“游戲規(guī)則”有關(guān)。舉例來說，某炒家如果在上海以１００萬元總價買進(jìn)一套房子，１２個月后漲到１３０萬元。首付２０％即２０萬元，加上其他各種開支總投入２５萬元，房價上漲３０萬元。用２5萬元賺回３０萬元，年利潤率高達(dá)１2０％。但在這一交易過程中，最困難的環(huán)節(jié)就是賣方拿出全額房款８０％的資金還掉銀行貸款，將銀行抵押解除出來，并將“產(chǎn)權(quán)”（實際上是預(yù)售合同所規(guī)定的權(quán)益）轉(zhuǎn)讓到買家。此時能否拿出８０萬元（雖然只需要幾周甚至幾天周轉(zhuǎn)的時間）成為可以“吊死英雄的繩索”。但有了銀行“轉(zhuǎn)按揭”之后，一切變得非常簡單。銀行將賣家債務(wù)“自然而然”地轉(zhuǎn)到買家手里。當(dāng)炒家完成這一交易后，手里的資金（本金２0萬加利潤３０萬）就有５０萬元了，他可以用５０萬元作為首付再去“博”總價２５０萬元的房子。如果房價繼續(xù)上漲２０％以上，２５０萬元的房子純利潤可以達(dá)到５０多萬元，利潤率依然在１００％以上。如果再次順利拋售，此時手里現(xiàn)金就可達(dá)到１００多萬元。這樣在不長的時間里，就可實現(xiàn)財富翻倍增長。雖然炒房以自有資金投入后借助銀行貸款可放大五倍，與當(dāng)年國債期貨的２０倍資金杠桿相比還相差甚遠(yuǎn)，但從原理上用銀行資金以小博大的炒房獲利模式與當(dāng)年國債期貨炒作有異曲同工之似。去年，上海國內(nèi)商業(yè)銀行新增貸款余額為９００多億元，其中涉及房地產(chǎn)的新增貸款余額達(dá)７００多億元。由此推測，銀行資金在房價上漲中的作用應(yīng)是“功不可沒”。在環(huán)環(huán)相扣的利益鏈條中，炒房人獲取了高額利潤，商業(yè)銀行擴(kuò)大了市場份額，房產(chǎn)中介拿到了傭金，政府在房地產(chǎn)交易中征收到稅費(fèi)，而消費(fèi)者面對猛漲的房價只有一聲無奈的嘆息?；蛟S很多城市因為一些原因不能模仿這個模式，但是，我們就算不進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭，其收益率就可以看出“暴利”所在了。第17頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日一個有如此大收益的工具，我們來看看它的風(fēng)險有如何呢？.當(dāng)房價下降，那些投資巨大的按揭貸款人將得不到預(yù)期的收益，而且將虧本。此時，炒房者無論是賣房，還是繼續(xù)持有，都會虧損。當(dāng)國家出臺政策調(diào)控時，炒房者也不能按預(yù)期的收益率收益，可能會因為房屋不能按時使用或出賣，將炒房者套牢，以至于不能還清貸款，拍賣抵押物而虧損。但是，在我國現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅火之時，購房者看漲房價多于看跌房價，因此對于收益的考慮遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對風(fēng)險的提防，購房者還是會按揭買房。第18頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日既然按揭對房價上漲有著推波助瀾的作用，我們在考慮宏觀調(diào)控房價的方案時不得不從按揭的原理中找到抑止房價上漲的良方第19頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日

以下三種金融調(diào)控手段將會影響到個人房產(chǎn)投資，主要是從按揭原理中出發(fā)首先，對第二套住房、投資類購房限制放貸成為了最為“主流”的手段。

中國銀行新聞發(fā)言人表示，雖然個人信貸是中行方面發(fā)展的重點，但是，中行支持各地方分行依據(jù)央行的政策，對于房產(chǎn)投資炒作者停止發(fā)放貸款的決定。除中行之外，工商銀行也基本上停止了第三套住房購買的按揭貸款發(fā)放，工商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“如果是超過第三套住房，并且是投資性的用途，銀行肯定是要拒絕貸款”。

第20頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日其次，購買第二套及其以上住宅的首付比例也開始有所提高。

在金融主管機(jī)關(guān)一系列緊縮信貸的調(diào)控措施出臺之后，除工行、中行的部分分行叫停了第二套及其以上的住宅按揭貸款之外，建設(shè)銀行等對“個人購房按揭的大戶”也都悄然提高了購買第二套及以上住宅的首付款比例，來控制個人按揭貸款的投放規(guī)模。

第21頁，共24頁，2023年，2月20日，星期日

再次，調(diào)高“二套及以上”按揭貸款的還款利率已經(jīng)開始為部分銀行所使用。

繼溫州工行提高第三套及其以上住房的個人按揭貸款的還款利率之后，筆者從可靠渠道獲悉，光大銀行已經(jīng)準(zhǔn)備在提高首付款比例的同時，對用于購買第二套住宅按揭貸款，執(zhí)行商貸的利率5.76%，而不再執(zhí)行原有的個人按揭貸款利率，并采取相應(yīng)的“可上浮政策”。光大銀行的有關(guān)人士透露，除四大國有商業(yè)銀行之外