大學物業(yè)服務方案

物業(yè)管理服務方案目錄第一章物業(yè)管理效勞的目標、思路及設想P3其次章工程根本狀況P3第三章客戶群體和需求分析P4第四章物業(yè)管理的重點及難點P4第五章管理處主要績效目標P6第六章管理的方式、方法P7第七章管理處的機構、人力資源配置P9第八章物業(yè)管理內容、形式及標準P15第一節(jié)學生公寓物業(yè)管理效勞工作標準其次節(jié)教職工住宅樓物業(yè)管理效勞工作標準第三節(jié)教學、辦公等公共用房物業(yè)管理效勞工作標準第四節(jié)校內綠化管理愛惜效勞工作標準第五節(jié)校內環(huán)境衛(wèi)生管理效勞工作標準第六節(jié)基地綠化管護效勞工作標準第七節(jié)保安管理效勞工作標準第八節(jié)防汛排澇效勞工作標準第九節(jié)公共設施及道路的物業(yè)管理效勞工作標準第十節(jié)公共設備的修理和維護效勞工作標準第九章必需具備的物質裝備準備及費用測算P22第十章便民效勞P26第一章物業(yè)管理效勞的目標、思路及設想對物業(yè)實行企業(yè)化、經營化管理，就是為了克制舊體制的弊端，最大限度地實現(xiàn)物業(yè)的社會效益、經濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。一、物業(yè)效勞的目標〔一〕具體來說，是為了實現(xiàn)下述目標：

發(fā)揮物業(yè)最大的運用價值；

為業(yè)主效勞、使物業(yè)盡可能保值、增值；

為社會效勞，使家庭、經濟、社會、環(huán)境協(xié)調開展；為用戶效勞，締造安、快、暖、便、潔的時間與空間環(huán)境；〔二〕此外，我們還將在上任物業(yè)的根底上重新組織管理，實施效勞工作，并將遵照高校物業(yè)管理效勞標準開展管理效勞，依據具體狀況持續(xù)改良，力爭創(chuàng)立示范單位，使之成為高校物業(yè)管理效勞的典范。二、管理效勞思路及設想依據高校物業(yè)的屬性、規(guī)模、住戶構成等特點，對于該工程的物業(yè)管理效勞，我物業(yè)將以“供應優(yōu)秀的物業(yè)管理效勞平臺”為整體考慮，以業(yè)主需求為導向，在滿意業(yè)主日常需求的根底上力爭管理效勞超越業(yè)主的期望值；開展特色校內文化建立，通過環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網上文化等影響，潛移默化、寓教于樂，建立和諧校內，增加校內凝合力。其次章工程根本狀況物業(yè)坐落位置：長沙市雨花區(qū)香樟路22號校內占地面積：1217畝，建筑面積：45萬平方米物業(yè)性質：高校物業(yè)類型與運用功能:低層教學樓、教職工宿舍為主，公共設備設施較多設備設施狀況：公共部位較多，多照明、監(jiān)控系統(tǒng)以及垃圾箱等，目前以上設備設施都遺留了一些問題物業(yè)管理用房狀況：主要以教學樓和教職工宿舍為主第三章客戶群體和需求分析一、業(yè)主和運用人的自然狀況在校學生：1.7萬多民族構成：大多數(shù)為漢族極少數(shù)藏族等少數(shù)民族籍貫分布：東北三省、湖南省等性別：男女比例為7：1二、業(yè)主和運用人的經濟收入狀況和支付實力經濟收入：極少數(shù)人利用假期時間做兼職月收入為200-400房屋用途：學生寢室主要分等級三區(qū)〔1200元/每月〕、二區(qū)〔1000元/每月〕車輛擁有：大多數(shù)為電動車三、業(yè)主和運用人對效勞檔次的需求要求：簡潔化、單一化、統(tǒng)一化需求低第四章物業(yè)管理的重點及難點一、物業(yè)類型學生校內程序化地實施;另一方面針對學校物業(yè)的特點及教學活動的要求進展點對點地操作,利用崗位支配、提高標準、特殊突擊等方式來應對高校物業(yè)運用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比方,學校的各種大型活動開展較為頻繁,每次大型活動之前都必需進展清潔衛(wèi)生突擊清理,以到達活動組織者及學校的要求。在我們進展校內清潔衛(wèi)生效勞工作中,全面提倡量化和微小環(huán)節(jié)管理,促使各項環(huán)節(jié)都能夠進展數(shù)字化的表示。程序化地實施;另一方面針對學校物業(yè)的特點及教學活動的要求進展點對點地操作,利用崗位支配、提高標準、特殊突擊等方式來應對高校物業(yè)運用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比方,學校的各種大型活動開展較為頻繁,每次大型活動之前都必需進展清潔衛(wèi)生突擊清理,以到達活動組織者及學校的要求。在我們進展校內清潔衛(wèi)生效勞工作中,全面提倡量化和微小環(huán)節(jié)管理,促使各項環(huán)節(jié)都能夠進展數(shù)字化的表示。二、校內物業(yè)管理特點〔一〕校內物業(yè)管理以效勞優(yōu)質為最高目標。以優(yōu)質效勞、優(yōu)良作風、美麗環(huán)境讓師生員工滿意，這是學校后勤工作永恒的主題，物業(yè)管理也不能偏離這一方向，必需把這“三優(yōu)一滿意”作為最高目標加以遵循。

〔二〕校內物業(yè)管理具有育人功能。具體包括：其一，“育身”功能，校內環(huán)境的改善、綠色植物的增加，可以吸取大量的二氧化碳，保持空氣清爽，有利于人的安康；其二，“育心”功能，學生階段是高校生人生觀、世界觀和價值觀開展的要害時期，通過物業(yè)管理，使校內更干凈、更寬敞、更有序、更干凈，這樣的環(huán)境可以讓人心曠神怡、精神激揚，輕易形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素養(yǎng)；其三，“育美”功能，通過物業(yè)管理，校內文化長廊、水景、雕塑等給人以豐富的美學價值和審美因素，有利于造就人的審美情趣，到達審美教化的目的；其四，“育德”功能，通過物業(yè)管理人員著裝上崗、掛牌效勞、語言文明標準、效勞熱忱周到以及標準管理和效勞，起到必需的示范作用，有利于造就學生的良好道德品質。第五章管理處主要績效目標效益是企業(yè)的最終目標，執(zhí)行績效考核工作,提高效勞工作質量，以績效考核指標為標準,實行目標管理責任制,明確各級工作職責,責任到人,通過檢查、考核,真正做到獎勤罰懶,提高員工的工作熱忱,促進工作有效完成。在開展管理效勞的根底上，重點實現(xiàn)以下各項指標：序號項目承諾指標1管理費收費率＞95％2效勞綜合剛好率≥80％3修理質量合格率100%4綠化覆蓋完好率85%5對清潔、保潔滿意率90%6道路完好率95%7化糞池、雨水井、污水井完好率90%8排水管、明暗溝完好率95%9路燈、標牌完好率90%10停車場設施完好率90%11公共設施、休閑設施完好率95%12治安案件發(fā)生率＜1%13生活垃圾日清率90%14消防設施完好率95%15火災發(fā)生率1%以下16員工生活滿意度＞80%17管理效勞人員專業(yè)培訓合格率70%18突發(fā)事務快速反響率85%19物業(yè)管理效勞滿意率≥95%第六章管理方式、方法“對物業(yè)進展嚴格管理，為廣袤師生供應優(yōu)質效勞”是本公司的根本理念，標準化管理，貼心效勞，鑄造物業(yè)公司的信譽與形象。一、標準化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般客戶對物業(yè)管理效勞內容、標準、檔次很難進展全面了解，業(yè)主對效勞質量與收費關系的誤會是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要緣由。房屋及設備保養(yǎng)不剛好、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本緣由。本公司從房屋修理與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、平安、保潔、綠化以及便民效勞，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業(yè)管理行為向標準化靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以到達管理嚴格有序、效勞質量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。二、溝通效勞至上組織、溝通、協(xié)調實力是物管企業(yè)的一項不行或缺的重要素養(yǎng)，具備這項素養(yǎng)，工作中的各項沖突往往可以大事化小、小事化無；反之，那么誤會重重，隔膜加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司特地設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題〔合理要求〕、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主溝通箱、公示欄、傳播欄等方式，開展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨效勞一線，干脆了解業(yè)主需求，謹慎負責，講道德，重懇切，對業(yè)主有求必應，保證效勞質量。三、締造親善的校內文化締造一個和諧、文明、舒適、美麗的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的校內文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工開展與業(yè)主的友好協(xié)作關系。不管員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為校內、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開拓一方文明的凈土。

第七章管理處的機構、人力資源配置通過崗位責任制的落實，人事部將重新審核各部門、崗位人員定編的狀況，幸免人浮于事，以建立一支精干、高效的效勞團隊為目標，嚴格限制人事本錢。人事部將把提高員工素養(yǎng)作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓準備，以業(yè)務學問培訓和企業(yè)精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增加員工主子翁責任感和事業(yè)心，造就開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。在人事管理流程中，接受優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關，逐步提高員工素養(yǎng)，繼而提高團隊的整體素養(yǎng)。

依據工程現(xiàn)有建筑面積和現(xiàn)有入住人口數(shù)量等實際狀況，為確保物業(yè)管理效勞目標的實現(xiàn)，在機構設置和管理效勞人員配備上形成物業(yè)效勞中心，集中精力負責物業(yè)管理效勞工作，并配備足夠的人力資源，面對廣袤師生供應效勞。其它工程管理部、平安管理部為效勞中心客服部供應專業(yè)化支持，效勞中心供應強大技術力氣支持。物業(yè)效勞中心的組織架構中，將目標功能作用全面落實到相應崗位角色的職責中，并且做到不漏項、不穿插，讓企業(yè)內部各個崗位角色的職責和權限干脆與效勞中心整體管理系統(tǒng)的各子系統(tǒng)的目標功能作用對應起來。機構設置保證了效勞中心各部門和崗位角色工作相互之間事先的協(xié)調和平衡，消退效勞中心、部門和崗位設置上的主觀隨意性，保證效勞中心組織內部各個部門和崗位的增減建立在一個科學的根底上，以最大限度地削減管理層次，提升管理效益。一、物業(yè)效勞中心機構設置及管理效勞人員配備依據所確定的物業(yè)性質及實地考察，本公司管理處擬設置以下工作人員。部門、職位設置數(shù)量綜合管理部物業(yè)效勞中心工程經理1人客服管理部主管 1人工程管理部主管2人平安管理部主管、領班1人2人綠化保潔部主管1人各部門具體職位人數(shù)配備：綜合管理部：人事行政助理1人、會計1人客服管理部：客服前臺兼收銀員1人、客服助理2人平安管理部：保安組長3人、保安5人、平安巡邏員5人工程管理部：修理組長2人、修理工15人、工程人員3人綠化保潔部：清潔、綠化領班各1人、綠化人員10人、清潔人員20人二、工作崗位說明書〔舉例說明〕針對每個設立的工作崗位，為落實管理效勞目標，清晰的劃分責任與權利以及工作內容，制定出各崗位說明書〔以下是效勞中心工程經理的崗位說明書樣本〕。崗位說明書根本資料名稱崗位代碼：[H100900]崗位名稱：效勞中心工程經理崗位序列：[001]簡述為物業(yè)管理工作而設立該崗位，該崗位的主要職責是：代表物業(yè)管理公司全面履行物業(yè)管理托付合同，負責做好物業(yè)管理與效勞工作及實現(xiàn)各年度管理目標，供應優(yōu)質效勞。通過良好的物業(yè)管理與效勞，確保業(yè)主生活秩序的正常進展及物業(yè)的市場競爭力。工作權限對物業(yè)管理工作負有指揮權；對緊急重大問題有臨時處置權；對人員的配備、管理效勞架構設置有建議權；對員工有獎罰和對不合格員工有辭退建議權；在公司規(guī)定標準的狀況下，對日常管理費的支出和物資的運用有確定權；在公司有關制度、規(guī)定的前提下，有權制定具體的實施細那么和落實措施；對業(yè)主的一般性通知有審批權；對本物業(yè)各分包工程的合同簽訂有簽字權；對分包公司的工作有監(jiān)視、評審權。工作內容1、全面負責業(yè)主效勞探究工作通過不斷學習，建立客戶溝通渠道，把脈市場，帶著全體員工做好業(yè)主效勞探究工作，做到效勞創(chuàng)新、管理創(chuàng)新。在日常工作過程中不斷改良效勞方法，增加員工效勞意識，提升效勞質量。不定期地組織參觀學習先進的優(yōu)秀的物業(yè)管理做法，不斷探究業(yè)主潛在需求、管理理念，提升管理水平。2、充分利用社會資源，幫助、指導、支持物業(yè)效勞中心工作的開展做好與本地房產管理部門物業(yè)監(jiān)管處、轄區(qū)派出所、居委會、工商、稅務、銀行、自來水公司、供電局等社會關系的建立及溝通，以求得他們的支持和協(xié)作。做好與各業(yè)主、各維保單位、各分包公司關系的建立及溝通，不定期的進展回訪、溝通，以獲得他們的支持、協(xié)作和諒解。做好與物業(yè)管理公司領導、各部門負責人以及其它物業(yè)管理公司關系的建立、溝通和溝通，充分實現(xiàn)資源共享。3、全面負責物業(yè)效勞中心日常管理工作代表物業(yè)管理公司謹慎履行好物業(yè)管理合同各項條款。熟悉政策、法律、法規(guī)、物業(yè)管理相關的文件。負責制定效勞中心年、月度工作準備，每半年總結一次工作。每月主持召開一次員工以上人員大會，對部門的工作狀況隨時進展檢查、指導、點評。負責批準物業(yè)效勞中心月度培訓準備，并督促各部門按時實施，抽查員工的培訓效果。對員工的工作進展合理支配，每周抽查各部門的績效考核狀況，協(xié)調各部門關系。負責審批各項選購 準備，不定期到庫房檢查。支配宿舍并做好宿舍的管理工作。4、對工程管理工作負責督促工程管理部編制各項工程管理、維保、材料選購 準備，并負責審批。對工程管理部日常工作進展督導檢查。對業(yè)主的裝修方案，組織有關部門有關人員進展評審，最終簽署看法并批準實施。5、對設備維護、保養(yǎng)、保障等管理工作負責。設施設備完好率100%負責與相關分包單位簽訂分包合同。督促工程管理部對各分包工程，各維保單位的工作進展監(jiān)視管理。負責審核工程管理部、各分包公司、各維保單位的工作準備和設備保養(yǎng)準備。每月對分包單位工作評審一次，并將評審狀況書面上報公司。負責各種設備大中修，新購進設備的申報工作。督促工程管理部做好每年一次的紅旗設備評審工作。6、對平安管理工作負責，確保校內安然無恙故審批制定平安管理部關于校內年度，月平安管理方案。審批制定平安管理部關于校內消防管理方案。審批制定平安管理部關于校內消防演習方案，并全權負責消防演習工作。對平安管理部日常工作隨時進展抽查。每月組織有關人員對校內消防設施設備進展一次全面檢查。7、對物業(yè)效勞中心檔案管理效果工作負責各種設施設備檔案資料的管理。消防檔案管理。創(chuàng)立資料管理。日常記錄管理。收發(fā)文函管理。8、對校內文化工作效果負責負責審批效勞中心提出的校內年度、月度校內活動準備和每次活動籌劃方案。支持效勞中心踴躍開展校內文化活動，特殊是重大節(jié)日傳播活動。幫助客服管理部做好校內各業(yè)主間聯(lián)誼、聯(lián)歡活動，增進友情和凝合力。9、對物業(yè)效勞中心接待工作負責對客服部效勞中心前臺日常接待工作隨時進展抽查。負責地產、公司支配的外事和來客參觀訪問接待工作。11、對效勞中心財務管理工作負責每月審批財務部上報的財務報表。每月審批財務部核定的工資報表。依據公司規(guī)定標準，負責審批日常管理費支出。12、負責完成公司、地產領導臨時交辦的其它工作。13、負責處理客戶重大投訴及突發(fā)事務處理工作。任職資格教化程度：大專以上年齡要求：30---50歲工作經驗：從事物業(yè)管理效勞工作5年以上，持有物業(yè)管理企業(yè)經理上崗證，工程師。綜合實力：具有極強的協(xié)調、溝通、領導實力，市場分析實力，綜合素養(yǎng)佳，有修養(yǎng)、有耐性、有較強的文字和語言表達實力，熟悉蘇州市及全國物業(yè)管理市場和物業(yè)管理相關法律法規(guī)，有豐富的物業(yè)管理經驗，能承受較大的工作壓力。技能要求：能嫻熟運用計算機和網絡，了解物業(yè)設備的根本運作。特殊要求：具有猛烈的事業(yè)心，奉獻、進取、開拓創(chuàng)新精神和客戶效勞意識，有寫字樓、酒店管理經驗者優(yōu)先。考核指標完本錢年度各項管理指標，客戶滿意度到達95%以上。三、建立強有力的人力資源執(zhí)行組織☆各主要崗位任職資格要求〔一〕效勞中心經理任職資格教化程度：大專以上年齡要求：30---55歲工作經驗：從事物業(yè)管理工作5年以上，持有物業(yè)管理企業(yè)經理上崗證。綜合實力：具有極強的協(xié)調、溝通、領導實力，市場分析實力綜合素養(yǎng)佳，有修養(yǎng)、有耐性、有較強的文字和語言表達實力，熟悉蘇州市及全國物業(yè)管理市場和物業(yè)管理相關法律法規(guī)，有豐富的物業(yè)管理經驗，能承受較大的工作壓力。技能要求：能嫻熟運用計算機和網絡，了解物業(yè)設備的根本運作特殊要求：具有猛烈的事業(yè)心，奉獻、進取、開拓創(chuàng)新精神和客戶效勞意識，有寫字樓、大型社區(qū)管理經驗者優(yōu)先?！捕晨头芾聿恐鞴苋温氋Y格教化程度：大專以上，持有物業(yè)管理上崗證年齡要求：28---35歲工作經驗：從事客戶效勞管理相關專業(yè)3年以上，持有物業(yè)管理上崗證。綜合實力：性特殊向、思維活潑、效勞意識強，具有極強協(xié)調、溝通、組織管理實力，能嫻熟運用計算機和網絡，有較強的文字和語言表達實力。特殊要求：熟悉相關行業(yè)標準標準，有奉獻、上進、創(chuàng)新精神?！捕彻こ坦芾聿恐鞴苋温氋Y格教化程度：大專以上，中級以上職稱年齡要求：28---45歲工作經驗：工程相關專業(yè)，從事工程工程管理3年以上，持有專業(yè)資格證。綜合實力：具有協(xié)調、溝通、組織與工程工程管理實力技能要求：能嫻熟運用計算機和網絡，有較強的文字和語言表達實力。特殊要求：熟悉相關行業(yè)標準標準，有奉獻、上進、創(chuàng)新精神?！踩称桨补芾聿恐鞴苋温氋Y格教化程序：大專以上，持有物業(yè)管理上崗證工作經驗：3年以上相關經驗年齡要求：25－35歲綜合實力：較強的組織指揮實力和協(xié)調溝通實力根本技能：嫻熟駕馭保安員的訓練大綱，有較強的文字和語言表達實力特殊要求：退伍軍人，了解物業(yè)管理的法律法規(guī)文件，具有較強的責任心、創(chuàng)新精神、上進心和效勞意識，同時具備敏銳的視察力、較強的判定力。第八章物業(yè)管理內容、形式及標準為了進一步做好高校物業(yè)管理效勞工作，真正建立起用制度標準管理、用標準標準效勞的科學的運行機制，不斷提升高校物業(yè)效勞質量和管理水平，特制定本工作標準。第一節(jié)學生公寓物業(yè)管理效勞工作標準一、各類管理效勞人員要掛牌效勞，遵守職業(yè)道德，語言文明標準，效勞熱忱主動，各類管理制度完善，檔案資料齊全。二、保持公寓樓內供水、供電設施完好；照明燈具、洗手池、各種取水閥門及水嘴、地漏等的日常管理和修理剛好到位；給、排水管道暢通，運行正常，無事故隱患。三、保持公寓樓內走廊、公用部位干凈無雜物；廁所無臭味、無污垢；盥洗室地面、地漏干凈，無剩飯菜；衛(wèi)生間和走廊門窗玻璃完好無損。四、公寓樓內門窗、照明、供電線路、上下水管零星修理合格率達95%以上。五、保持公寓樓內公共場所的衛(wèi)生干凈干凈，窗戶光明，垃圾袋裝化并剛好清理。六、公寓樓實行來訪登記制度和寶貴物品出門登記制度健全；加強巡察，無盜竊、火災事故發(fā)生。七、嚴格執(zhí)行公寓管理制度，做好管理和效勞工作，對違反公寓管理規(guī)定的不文明行為應剛好制止、剛好上報有關部門，并提出處理建議。八、保證三區(qū)公寓樓熱水器的正常運用，確保熱水正常供應。九、未經相關部門人員同意，不得變更公寓用房性質，不得私自支配人員住宿。其次節(jié)教職工住宅樓物業(yè)管理效勞工作標準一、各類效勞人員要掛牌效勞，遵守職業(yè)道德，語言文明標準，效勞熱忱主動，各項管理制度完善，檔案資料齊全，人員配置合理。二、協(xié)作后勤管理處做好對空房的管理，發(fā)覺有教職工私自出租房屋者應剛好向后勤管理處匯報。三、做好房屋平安〔指房屋墻體、構造、地基、樓地板、水電供應及防水、防洪等〕的檢查及管理。四、住戶室內水電設施發(fā)生故障報修后，應剛好修理。五、職工住宅樓樓道無雜物堆放，樓梯保持干凈，無垃圾、無痰跡，每周至少清洗、擦拭一次樓梯及扶手，窗戶玻璃完整無缺損，第三節(jié)教學、辦公等公共用房物業(yè)管理效勞工作標準一、各類效勞人員要掛牌效勞，遵守職業(yè)道德，語言文明標準，效勞熱忱主動，各項管理制度完善，檔案資料齊全。二、保證所管公房的門窗、照明、水電等設施剛好修理。三、嚴格執(zhí)行教學樓及公共教室管理制度，維護正常教學秩序，按時開放教室和老師休息室，保證老師飲用開水、粉筆、黑板擦等的剛好供應。四、遵照教室管理規(guī)定按時開關教室門窗，擺放好課桌椅，晚22﹕30以后做到“三關”，即無師生的教室、走廊、廁所的照明，各種取水閥門及水嘴和門窗關好。五、所管公房內的教室、門廳、走廊、樓梯每天至少清掃拖洗一次；教室、樓道、走廊等公共區(qū)域玻璃每半月擦拭一次。做到教室、門廳、走廊、門窗、扶梯、天花板、墻角無蜘蛛網；地面無垃圾、無痰跡；墻面無球印、腳印；講臺臺面干凈；桌屜內無雜物；樓梯扶手無浮塵；衛(wèi)生間無臭味，無糞跡，無黃垢。六、確保公房內各種照明燈具、開關、衛(wèi)生間便池、各種取水閥及水嘴、便槽隔斷、地漏、洗手盆、拖布池、垃圾道門等的正常運用，給排水管道暢通。七、確保公房門窗、玻璃、紗窗完整無損，鎖扣開關靈敏，吊頂無脫落、損壞現(xiàn)象。八、全校房屋屋面干凈，無雜物，不積水；屋面通道暢通、平安。九、保證各建筑物避雷設施平安和正常運用。第四節(jié)校內綠化管理愛惜效勞工作標準一、管理制度健全，考核體系完善，責任區(qū)劃清晰確。二、綠化管理愛惜按園林綠化養(yǎng)護標準進展。三、樹木修剪合理，生長旺盛，無死樹、枯枝，保持樹姿美麗。四、綠籬修剪剛好、合理，生長旺盛，無死株、缺檔，無光禿現(xiàn)象。五、草坪嫩綠，生長茂密、平整，質地勻整，無雜草、無枯黃。六、花卉整體觀賞效果佳，無人攀摘。七、耕除草每月二次，樹窩、綠籬、草坪無雜草。八、病蟲害防治：每年藥物防治三次以上，人工防治一次以上；夏秋兩季應依據病蟲害狀況增加防治次數(shù)，樹木花草病蟲危害程度限制在2%以下，無藥害、病蟲害。九、剛好去除死樹、枯枝，修補枯死及人為損壞的樹木花草。十、依據植物的生態(tài)習性，剛好接受越冬防寒措施。十一、古樹、名木愛惜完好，建立生長管護檔案。十二、做好校內內樹木花草的移植、補植工作。十三、綠化區(qū)域內設施每半年檢修一次，保證完好無損，正常運用。十四、遵照要求剛好做好每次會議、活動的租花及會場布置工作。十五、做好綠化統(tǒng)計及校內綠化專項工程建立相關工作。第五節(jié)校內環(huán)境衛(wèi)生管理效勞工作標準一、道路、人行道、綠化區(qū)域及樓宇周邊衛(wèi)生清潔質量要到達“六凈四無”。六凈是：路面凈；道沿凈；樹窩凈；雨水井口凈；污水井口凈；果皮箱凈。四無是：無果皮、紙屑；無畜糞；無遺撒物；無積水。二、公共廁所無臭味、無干糞跡、無黃垢。三、垃圾做到日產日清，保證垃圾點四周清潔。對建筑施工單位在教學、辦公區(qū)域內傾倒垃圾的行為進展監(jiān)視和管理。四、嚴格管理并剛好清理校內各建筑物外的廣告和張貼物，做到各建筑物外墻面干凈干凈。第六節(jié)基地綠化管護效勞工作標準一、基地各項管理制度完善，檔案資料齊全。二、按時完成每年春季植樹任務。三、依據苗木生長習性，定期做好澆水、噴藥、施肥和越冬保暖等工作，保證苗木成活率到達蘭州市南北兩山綠化指揮部的要求。四、保證基地供電、澆灌設施完好，正常運用。五、做好基地房屋、道路等設施的管護與日常修理工作。六、保持基地院落、辦公室、值班室、宿舍衛(wèi)生干凈干凈。七、做好防汛排澇工作，確保基地屋面、地面雨后無積水。八、確?；厝隉o火災、偷盜等平安事故發(fā)生。九、保證每年春季師生勞動正常進展，供應優(yōu)質效勞。十、基地內土地、房屋向外承包時必需首先報物管中心論證并經后勤管理處同意前方可進展。第七節(jié)保安管理效勞工作標準一、規(guī)章制度健全、管理標準有序。二、保安人員服裝統(tǒng)一、穿戴整齊，佩帶統(tǒng)一標識，工作紀律嚴明，效勞禮貌、熱忱。三、保安人員堅持24小時值班、巡邏；每天值班、巡邏、交接班有記錄；外來人員進入教學、辦公等樓宇有登記；值班人員不缺勤、不脫崗。四、確保進入校內的各種車輛在指定位置有序停放，平安有保障。五、有寶貴物品的出入登記；異樣狀況應進展檢查處理，做好處理狀況記錄；遇重大狀況應剛好向有關部門報告。六、保安人員管理標準、相對穩(wěn)定，并建立保安人員檔案。第八節(jié)防汛排澇效勞工作標準一、規(guī)章制度健全，人員分工明確。二、保證雨水管道、排水溝暢通無阻，雨后院內地面和道路無積水、無塌陷。三、雨季期間依據降雨量狀況能剛好組織人力做好校內防汛排澇工作，確保人員和財產平安。第九節(jié)公共設施及道路的物業(yè)管理效勞工作標準一、規(guī)章制度健全，人員分工明確，考核體系完善，獎罰措施得力。二、做好校內各種路面、道牙、道板磚、廣場磚、勒角、減速帶、路障、擋土墻等的日常管護和正常修理工作；做到道路無下沉積水，無開洞現(xiàn)象，保證道路平整順暢；保證公共廁所的運用和正常修理。三、雨水井蓋、排洪溝蓋板完整無缺，無斷裂、傾斜、丟失現(xiàn)象。四、圍墻及護欄完整無缺，無斷裂現(xiàn)象；每年對護欄進展一次檢修；每兩年進展一次油漆刷新處理。五、謹慎做好校內內雕塑、景觀、露天桌凳、水塔、道路指示牌、自行車棚、垃圾站、垃圾箱等設施的日常管護和剛好修理，無破損、丟失。六、謹慎做好校內各處噴泉的管理、修理和正常運用；保證每年4月-10月，每天上午7：00-9：00、下午5：00-10：00的正常開放。第十節(jié)公共設備的修理和維護一、房屋共用部位的維護和管理

定期在多雨季節(jié)或天氣異樣時對房屋居住狀況進展檢查修理，或居住人發(fā)覺問題剛好報修。對房屋易出問題的部位，剛好作出記錄備案，重點檢查。年底進展全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護準備，作好檢查和修理記錄。

二、公用部位及設施設備的運行維護管理

定期對共用部位及設施設備進展保養(yǎng)維護，保證設施設備的正常運用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和運用設施設備，無因操作運用不當而導致平安事故發(fā)生。三、修理效勞標準

24小時受理報修，一般狀況下10分鐘內修理人員到場，修理剛好率100%。緊急狀況隨叫隨到，確因特殊狀況不能剛好到場處理的，應向報修人說明狀況，做好說明工作，并盡快支配處理。修理完畢后，將地面清理干凈，物品歸位。定期對公共照明設備系統(tǒng)進展巡查，剛好更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

第九章必需具備的物質裝備準備及費用測算一、管理效勞費用本錢測算〔一〕管理效勞人員工資、社保和福利費用序號部門職務編制人數(shù)薪酬福利標準及費用〔月〕月薪服裝雙薪合計費用總計〔月〕1效勞中心工程經理1500030233526383605元/月〔含編制人員社保費、食宿費〕2綜合管理部人事行政助理11600251341759會計116002513417593客服管理部主管12000251672192助理21200251002650前臺及收銀員11000251001125綠化保潔部清潔/綠化領班各1人1200201002640綠化1070020587780清潔206002050134004平安管理部主管12000251672192保安及巡邏員101300258014050領班21300201082856保安組長31500208348095工程管理部主管22000251674384修理