價(jià)格體系制定培訓(xùn)全套課件

住宅項(xiàng)目價(jià)格體系的制定2009.06.25

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技能提升培訓(xùn)系列“一本天書”多想

多做

多試多學(xué)多累積多沉淀圣經(jīng)SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司1基本步驟定義項(xiàng)目屬性現(xiàn)場評(píng)定系數(shù)制作價(jià)格表格代入計(jì)算價(jià)格進(jìn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)撰寫定價(jià)說明

SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司2步驟一：定義項(xiàng)目屬性現(xiàn)場評(píng)定系數(shù) 與客戶充分溝通，了解開發(fā)設(shè)計(jì)重點(diǎn)獲取準(zhǔn)確的總規(guī)圖、平面圖(設(shè)計(jì)圖)明確樓宇編號(hào)；明確坐標(biāo)方向充分理解項(xiàng)目坐落、戶型布局等各因素準(zhǔn)備工作一SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司3準(zhǔn)備工作二組織一個(gè)現(xiàn)場評(píng)分團(tuán)隊(duì)最好3-4人派發(fā)統(tǒng)一的“定價(jià)評(píng)分表”選擇常態(tài)的天氣避免在極端天氣進(jìn)行定價(jià)評(píng)分表的制定尤為重要，是之后制定價(jià)格和價(jià)格說明的重要依據(jù)SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司4注意事項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)水平因素進(jìn)行圖像記錄（拍照）。每位評(píng)分人員除了評(píng)分還要簡單文字記錄當(dāng)時(shí)評(píng)分的根據(jù)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要對(duì)所有的評(píng)分算術(shù)平均后得出綜合評(píng)分表。SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司5目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評(píng)分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司6目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評(píng)分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司7價(jià)格表制作方式的說明其實(shí)就是定價(jià)方向，可以讓思維更清晰，目的更明確。根據(jù)營銷策略，專業(yè)厘定價(jià)格策略，比如預(yù)定均價(jià)、推貨策略等；根據(jù)前期與客戶的溝通，以及對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)場考察和理解，找出項(xiàng)目定價(jià)的關(guān)鍵因素；明確價(jià)格制定的方向，比如并加以說明。8SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司1.價(jià)格表制作方式說明9SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例一：北西東南A座B座C座環(huán)城高速丫髻沙大橋高壓電線10SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司11SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例二：12SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司從產(chǎn)品方面無法拉開價(jià)格差距，即戶型產(chǎn)品所占評(píng)分比重小13SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司14SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評(píng)分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司1516SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例一：總體說明17SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例二：18SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司水平因素一般可分為：

戶型設(shè)計(jì)、景觀視野、朝向、通風(fēng)、采光、噪音、樓距……每個(gè)因素權(quán)重的厘定：

前期和客戶充分溝通+項(xiàng)目的深入理解+累積的經(jīng)驗(yàn)3.每個(gè)因素的評(píng)分等級(jí)和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：

評(píng)分等級(jí)的劃分存在一定的主觀判斷，最好是組員在充分理解項(xiàng)目后商議擬定，擬定等級(jí)后項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需用文字在評(píng)分表上明確表述評(píng)分樓層的選定：

標(biāo)準(zhǔn)戶型一般以中間樓層為基準(zhǔn)層，如果是奇偶數(shù)樓層戶型不同需要選擇兩個(gè)相鄰的中間樓層進(jìn)行評(píng)定SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司水平系數(shù)評(píng)定19Sun嫁La拘nd汗Rea井lE雙sta鞠te沉Con析sul悄tan梁tC究o.,殼Lt件d.天地陽脖光房地組產(chǎn)顧問涉有限公蔑司參考案追例一：20Sun廳Land芒Rea俱lEs武tate遇Con奧sult責(zé)ant純Co.,躺Ltd撐.天地陽起光房地傭產(chǎn)顧問簽有限公竟司2122Sun營La印nd序Rea變lE培sta繪te元Con磨sul證tan狗tC倦o.,搜Lt槽d.天地陽光科房地產(chǎn)顧艦問有限公謀司23Sun葡La酸nd笛Rea填lE反sta先te絨Con穩(wěn)sul義tan立tC鳴o.,沃Lt丟d.天地陽光福房地產(chǎn)顧嶼問有限公闊司24Sun搬Land侍Rea紛lEs言tate幕Con盲sult思ant西Co.,嬌Ltd旦.天地陽母光房地塊產(chǎn)顧問削有限公價(jià)司25Sun逝La背nd香Rea振lE魔sta攀te可Con芽sul掛tan攜tC口o.,漏Lt箱d.天地陽賢光房地材產(chǎn)顧問雁有限公炸司26Sun安Land脅Rea緒lEs裂tate宣Con我sult落ant達(dá)Co.,攪Ltd芳.天地陽繁光房地喚產(chǎn)顧問叼有限公繩司27Sun距La任nd謠Rea證lE忍sta含te選Con溫sul棚tan徒tC銷o.,診Lt館d.天地陽遠(yuǎn)光房地驅(qū)產(chǎn)顧問幕有限公務(wù)司28Sun報(bào)La舟nd土Rea獵lE牽sta痕te灑Con蓬sul窮tan院tC蟲o.,怖Lt腐d.天地陽光嘗房地產(chǎn)顧渡問有限公廳司29Sun院La菊nd蜂Rea譜lE劑sta仇te礎(chǔ)Con很sul駛tan圣tC帝o.,充Lt未d.天地陽光棵房地產(chǎn)顧鏡問有限公任司30Sun銜Land棗Rea捕lEs巴tate貨Con陜sult拖ant綢Co.,右Ltd頃.天地陽光碎房地產(chǎn)顧嫁問有限公塑司31Sun售Land練Rea形lEs辦tate朝Con觀sult擋ant戚Co.,蛇Ltd辰.天地陽光帝房地產(chǎn)顧雀問有限公版司Sun嗓La餓nd必Rea穗lE斥sta躍te屆Con涉sul禾tan召tC技o(jì).,侄Lt躲d.天地陽光逝房地產(chǎn)顧踩問有限公冰司3233Sun菌Land攻Rea車lEs工tate報(bào)Con凍sult屠ant蒙Co.,真Ltd瘋.天地陽光惠房地產(chǎn)顧梯問有限公匪司34Sun裹La診nd欠Rea稼lE很sta李te偷Con云sul糠tan城tC暑o.,循Lt疤d.天地陽沃光房地條產(chǎn)顧問純有限公耕司思考/討論：在案例一填中，為什侵么景觀評(píng)災(zāi)分等級(jí)是5-10分（P22），而調(diào)噪音評(píng)仆分等級(jí)紡是3-1郊0分（P30）呢？在水平系攝數(shù)表中，解第三列的錄數(shù)字代表稱什么，如循何得來？35Sun頭La沾nd堵Rea游lE疏sta糞te指Con蘆sul年tan胸tC喝o.,煎Lt她d.天地陽光憲房地產(chǎn)顧逆問有限公辰司36Sun敲La壁nd句Rea岔lE趣sta皆te層Con科sul憐tan梨tC森o.,天Lt耽d.天地陽牢光房地舉產(chǎn)顧問束有限公融司參考案砍例一：37Sun堆La勿nd舟Rea控lE春sta滋te握Con扯sul擦tan酬tC和o.,定Lt址d.天地陽光學(xué)房地產(chǎn)顧莫問有限公則司38Sun音La途nd伯Rea咐lE粗sta顆te贏Con疤sul雞tan扮tC五o.,興Lt及d.天地陽少光房地腰產(chǎn)顧問老有限公寶司39Sun色Land勞Rea內(nèi)lEs罪tate惜Con禁sult蛛ant旦Co.,市Ltd趕.天地陽樣光房地眼產(chǎn)顧問跳有限公侵司40Sun輝La電nd喪Rea償lE方sta輔te莖Con由sul餃tan樓tC勸o.,隨Lt狡d.天地陽光符房地產(chǎn)顧扭問有限公走司41Sun蜓La拴nd型Rea湯lE個(gè)sta教te碎Con渠sul毯tan獸tC流o.,途Lt扮d.天地陽光語房地產(chǎn)顧曾問有限公鼠司42Sun喬Land牛Rea峽lEs放tate純Con臭sult掙ant捷Co.,虹Ltd捏.天地陽光果房地產(chǎn)顧坡問有限公予司43Sun索La美nd麻Rea恨lE不sta眾te國Con個(gè)sul照tan澆tC擴(kuò)o.,呀Lt冷d.天地陽光街房地產(chǎn)顧榜問有限公挖司44Sun舌La槍nd軍Rea胃lE寧sta凈te蝦Con扶sul診tan老tC較o.,蒜Lt沸d.天地陽光盆房地產(chǎn)顧岔問有限公挖司45Sun迎La領(lǐng)nd跟Rea另lE釀sta回te塊Con戒sul檔tan現(xiàn)tC紐奉o.,燒Lt半d.天地陽汽光房地畏產(chǎn)顧問手有限公付司46Sun高Land許Rea廚lEs藍(lán)tate申Con葛sult滾ant齡Co.,購Ltd賭.天地陽光揚(yáng)房地產(chǎn)顧薪問有限公由司47Sun楊La顧nd閉Rea逆lE絨sta細(xì)te崖Con宋sul全tan土tC旱o.,焰Lt奮d.天地陽光五房地產(chǎn)顧鹿問有限公瘡司48Sun削La繪nd宏Rea盒l(wèi)E轉(zhuǎn)sta密te侵Con慎sul駛tan鴿tC含o.,鋤Lt糖d.天地陽漂光房地善產(chǎn)顧問費(fèi)有限公津司49Sun努Land昏Rea皆lEs昏tate襪Con頑sult暗ant耍Co.,淺Ltd繡.天地陽劇光房地陳產(chǎn)顧問義有限公礎(chǔ)司50Sun納Land敬Rea勝lEs客tate始Con請(qǐng)sult棕ant怨Co.,湊Ltd憑.天地陽光疏房地產(chǎn)顧喬問有限公印司51Sun挨La者nd討Rea盲lE伏sta識(shí)te肆Con膛sul芒tan銹tC稠o.,拋Lt汪d.天地陽光件房地產(chǎn)顧附問有限公園司52Sun毛Land妻Rea家lEs允tate餡Con坦sult錫ant怒Co.,復(fù)Ltd涌.天地陽績光房地史產(chǎn)顧問錢有限公刺司53Sun蒸Land丈Rea訂lEs熊tate田Con放sult寬ant馬Co.,麻Ltd哲.天地陽光皺房地產(chǎn)顧皮問有限公期司54Sun攔Land件Rea夸lEs秧tate刻Con酸sult濾ant衰Co.,朝Ltd掘.天地陽光盛房地產(chǎn)顧狂問有限公令司55Sun驗(yàn)Land朵Rea沃lEs炊tate擴(kuò)Con監(jiān)sult賓ant臟Co.,汪Ltd鋪.天地陽眉光房地棕產(chǎn)顧問憐有限公狼司思考/討論：在案例一袖中，水平椒系數(shù)和的杠計(jì)算公式欲是：各因素分性值×權(quán)重，捕然后相臟加在案例路二中，出水平系破數(shù)和的粒計(jì)算公發(fā)式是：各因素工系數(shù)相桐乘兩者的區(qū)側(cè)別在哪里犁？兩個(gè)案膀例在系汽數(shù)評(píng)分蛛上最大顯的區(qū)別依是什么肯？如何脾理解和闊運(yùn)用？56Sun遇La膀nd劍Rea殖lE瓦sta休te樂Con陡sul哨tan肝tC折o.,劫Lt園d.天地陽光熟房地產(chǎn)顧歇問有限公潔司57Sun天Land燥Rea賞lEs澤tate如Con副sult烏ant途Co.,將Ltd旨.天地陽繩光房地商產(chǎn)顧問柄有限公非司垂直系數(shù)評(píng)定垂直因素的血評(píng)定按控同一單則位因?yàn)樗箻菍拥陌僮兓挂鹚匾|(zhì)差異單進(jìn)行打吵分，一權(quán)般分為：視野景觀變化、采光禮變化、沖空間感獵差異、刻心理優(yōu)越感差異、客說戶心理感受、項(xiàng)目特板殊情況層差類歇型一般潛可分為下：斜線型視、折線納型、梯棵級(jí)型層差差諸距：因應(yīng)建求筑的高富低、推矩貨策略匙而所有岡不同，介具體要鹿根據(jù)擬扯定均價(jià)陣、戶型鄭面積等港因素調(diào)放整思考/討論：蹤蝶層差類型型、差型距與建糖筑的高路低、推昆貨策略休之間有纖何聯(lián)系篇？58Sun貓Land劃Rea酒lEs壟tate兔Con塔sult可ant葡Co.,芹Ltd它.天地陽躍光房地炕產(chǎn)顧問芹有限公搭司參考案序例一：59Sun緣瑞Land泰Rea氧lEs吵tate外Con機(jī)sult扯ant去Co.,初Ltd敲.天地陽光瘡房地產(chǎn)顧惱問有限公謹(jǐn)司60Sun殊Land雷R(shí)ea鳳lEs干tate婆Con憐sult濟(jì)ant最Co.,祝Ltd琴.天地陽繞光房地格產(chǎn)顧問魚有限公預(yù)司61Sun盞Land董Rea蜻lEs豎tate鴉Con萬sult克ant挨Co.,瞧Ltd次.天地陽光來房地產(chǎn)顧竟問有限公狠司62Sun匆Land湯Rea北lEs蝴tate勒Con恥sult紗ant咬Co.,挖Ltd再.天地陽退光房地決產(chǎn)顧問贏有限公寨司63Sun首La辟nd頁Rea嚴(yán)lE膝sta鈴te慕Con掘sul塑tan增tC蛋o.,信Lt融d.天地陽光父房地產(chǎn)顧賊問有限公虹司64Sun愚Land得Rea節(jié)lEs閑tate踩Con藥sult設(shè)ant流Co.,忽Ltd蜓.天地陽心光房地造產(chǎn)顧問火有限公秧司65Sun挑Land樓Rea敘lEs朗tate啦Con識(shí)sult微ant嗚Co.,林Ltd講.天地陽音光房地幻玉產(chǎn)顧問統(tǒng)有限公悠司參考案例達(dá)二：66Sun賓La蹦nd婆Rea訴lE榨sta賊te塵Con跨sul懷tan奸tC把o.,致Lt犧d.天地陽早光房地銷產(chǎn)顧問外有限公帝司67Sun售La眠nd歸Rea銅lE主sta據(jù)te頂Con案sul斜tan誘tC燭o.,洞Lt霞d.天地陽光顯房地產(chǎn)顧庫問有限公藍(lán)司68Sun或Land樸Rea無lEs鬼tate芽Con魯sult造ant征Co.,禮Ltd孝.天地陽光催房地產(chǎn)顧汪問有限公幼司69Sun及Land武Rea醋lEs況tate名Con技sult慮ant桃Co.,車Ltd駛.天地陽光斯房地產(chǎn)顧痛問有限公猛司70Sun甘La促nd痰Rea牲lE滑sta歌te啄Con腎sul蠟tan產(chǎn)tC告o.,哨Lt鋼d.天地陽天光房地很產(chǎn)顧問耳有限公普司71Sun陷Land慈Rea抗lEs校tate茶Con絮sult臥ant婆Co.,河Ltd場.天地陽誘光房地己產(chǎn)顧問外有限公刊司72Sun畜La孝nd母Rea擋lE茅sta工te釘Con瞞sul勤tan記tC曲o.,殘Lt伍d.天地陽光晉房地產(chǎn)顧支問有限公碑司73Sun麗La隊(duì)nd單Rea藏lE燙sta皺te季Con扇sul志tan請(qǐng)tC拼o.,插Lt飄d.天地陽光粥房地產(chǎn)顧頑問有限公耕司74Sun澡Land謀Rea扛lEs屢tate策Con匹sult六ant糾Co.,努Ltd溫.天地陽光講房地產(chǎn)顧春問有限公述司特殊影響調(diào)整遇到以破下情況需，需要頭對(duì)特殊障樓層或發(fā)戶型做曲出特殊哈層差和河系數(shù)調(diào)培整：示范單尤元層贈(zèng)送面晉積對(duì)開視肢野明顯椒差異供需要脊求客戶喜好……Sun換La稍nd煎Rea竿lE告sta狗te丘Con桿sul旺tan色tC毯o.,商Lt椒d.天地陽韻光房地遣產(chǎn)顧問百有限公舌司參考案帳例一：7576Sun霜La濁nd治Rea球lE嘆sta稿te衰Con唉sul話tan蔽tC長o.,醋Lt殃d.天地陽光伙房地產(chǎn)顧燙問有限公源司77Sun舉Land罪Rea失lEs州tate巧Con炊sult哨ant腿Co.,騰Ltd耍.天地陽光害房地產(chǎn)顧毛問有限公悄司參考案秋例二：78Sun妹Land巖Rea宮lEs云tate應(yīng)Con色sult叫ant洪Co.,哲Ltd贈(zèng).天地陽光啊房地產(chǎn)顧洲問有限公儲(chǔ)司79Sun炊La秒nd全Rea障lE違sta幅te蔑Con趣sul狠tan登tC劈燕o.,垮Lt黃d.天地陽光津房地產(chǎn)顧端問有限公把司80Sun新La境nd都Rea題lE繭sta竹te令Con米sul堂tan災(zāi)tC繪o.,瘡Lt燈d.天地陽光黨房地產(chǎn)顧構(gòu)問有限公秒司81Sun科La袋nd傭Rea澆lE窩sta搭te自Con菊sul旁tan粱tC捆o.,練Lt搭d.天地陽光襪房地產(chǎn)顧跟問有限公平司82Sun隙La朗nd句Rea遷lE叔sta緣瑞te莖Con足sul鄉(xiāng)豐tan馳tC績o.,鏈Lt謀d.天地陽乘光房地市產(chǎn)顧問宗有限公鍬司83Sun演La乓nd石Rea而lE博sta蒼te夜Con脊sul艙tan緒tC稻o.,溉Lt歌d.天地陽士光房地巾產(chǎn)顧問虎有限公佳司補(bǔ)充說明參考案葉例一：84Sun浮Land起Rea蜜lEs危tate喇Con服sult勸ant姜Co.,諒Ltd干.天地陽光泰房地產(chǎn)顧岔問有限公最司參考案招例二：85Sun館La壩nd侵Rea燦lE刃sta錢te感Con散sul勝tan紫tC慰o.,刮Lt呈d.天地陽遼光房地拔產(chǎn)顧問趟有限公阻司86Sun賀Land桌Rea芽lEs狐tate屢Con收sult臺(tái)ant墊Co.,科Ltd屋.天地陽吐光房地喘產(chǎn)顧問貫有限公齒司87Sun澇Land貝Rea洽lEs漆t(yī)ate貝Con筋sult銜ant伏Co.,叔Ltd液.天地陽光祥房地產(chǎn)顧煤問有限公史司88Sun染Land乖Rea悄lEs突tate廉Con并sult總ant牢Co.,穴Ltd顏.天地陽光激房地產(chǎn)顧孫問有限公揀司目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評(píng)分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明Sun吳La某nd礦Rea潮lE芳sta使te好Con殼sul薪tan皆tC鞏o.,喜Lt販d.天地陽光止房地產(chǎn)顧涼問有限公槐司89注意事項(xiàng)1.安靜無干勝擾的環(huán)境屠。2.清醒的皂頭腦。3.過程中隨愚時(shí)記錄號(hào)我需要補(bǔ)充專考慮的事落項(xiàng)、疑點(diǎn)蔑、備忘等也事項(xiàng)。4.仔細(xì)驗(yàn)算星和核對(duì)。5.科學(xué)命名屢不同情況案下調(diào)整出門來的價(jià)格弊表。Sun獻(xiàn)La突nd難Rea名lE饑sta膛te揉Con居sul掛tan施tC絮o.,絹Lt爆d.天地陽常光房地止產(chǎn)顧問開有限公漁司步驟二魚：制作刪價(jià)格表劉格拘代入仆計(jì)算價(jià)銳格90設(shè)置好俘系數(shù)表策，單獨(dú)篇開設(shè)一醒個(gè)She把et。設(shè)置好所鐘有單元的剖基本資料滋表格，并蓄設(shè)好各單糠元與系數(shù)綱表連接的偵公式。代入預(yù)定餓單價(jià)，嚴(yán)曬謹(jǐn)測(cè)算每河個(gè)單元，接確保無誤形。單獨(dú)開攏設(shè)一個(gè)She遍et作匯總斗。Sun犧La楊nd聞Rea撓lE賤sta藥te奮Con克sul旅tan珠tC睛o.,行Lt羽d.天地陽光鼻房地產(chǎn)顧嶺問有限公炊司見附件制作過獻(xiàn)程91步驟三：慰進(jìn)行價(jià)格啞統(tǒng)計(jì)撰寫定價(jià)翻說明價(jià)格統(tǒng)計(jì)勝內(nèi)容必須藏包括：總價(jià)統(tǒng)計(jì)泡、單價(jià)統(tǒng)贏計(jì)、分項(xiàng)癥統(tǒng)計(jì)、階紐奉段性推貨兼統(tǒng)計(jì)價(jià)格統(tǒng)巡壽計(jì)方式匹必須包遍括：表格、柱幕狀、點(diǎn)線把制定晨價(jià)格的膚所有資性料，包蔑括圖片查、照片辮、系數(shù)班評(píng)級(jí)標(biāo)條準(zhǔn)、系麗數(shù)評(píng)定療依據(jù)、母系數(shù)表外、價(jià)