西安某實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-

PAGEPAGE24****項(xiàng)目可行性研究報(bào)告西安**實(shí)業(yè)有限公司2008年1月目錄第一章項(xiàng)目可行性研究概述 4第二章項(xiàng)目可行性研究 5第一節(jié)：環(huán)境分析 5一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 5二、政策環(huán)境分析 8三、市場環(huán)境分析 10四、地理環(huán)境分析 13第二節(jié)：競爭性分析 13一、區(qū)域典型樓盤介紹 13第三章：項(xiàng)目定位分析 144第一節(jié)項(xiàng)目總體定位 14第二節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品定位 144第三節(jié)目標(biāo)客戶定位 145第四章：項(xiàng)目規(guī)劃方案 145第一節(jié)項(xiàng)目總平規(guī)劃方案 145一、土地開發(fā)面積規(guī)劃 145二、建筑規(guī)劃 145三、其他規(guī)劃指標(biāo) 155第二節(jié)主體物業(yè)建筑設(shè)計(jì)方案 155第三節(jié)主體外立面與公共裝修規(guī)劃 17第四節(jié)主體物業(yè)的景觀規(guī)劃 17一、小區(qū)景觀的深厚藝術(shù)性 17二、小區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)人與自然的關(guān)系 17三、小區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)使用功能的合理化 17四、小區(qū)配套設(shè)施完善 18第五章項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)劃 18第一節(jié)：工程規(guī)劃 18第二節(jié)：營銷規(guī)劃 19第六章：財(cái)務(wù)評估 19第一節(jié)：財(cái)務(wù)評估范圍 19一、財(cái)務(wù)評估的項(xiàng)目范圍 19二、財(cái)務(wù)評估期間范圍 19三、項(xiàng)目資金評估范圍 19四、財(cái)務(wù)評估的參數(shù) 20第二節(jié)：項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算 20一、項(xiàng)目投入測算范圍 20二、項(xiàng)目投資估算 20三、經(jīng)濟(jì)效益及財(cái)務(wù)分析 23第七章：結(jié)論 25

前言本可行性報(bào)告是依據(jù)**市****村安置房地皮《公開招標(biāo)文件土地使用條件》、《規(guī)劃選址意見書》、**市計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等編制。項(xiàng)目名稱：****1-3期項(xiàng)目地點(diǎn)：**市****項(xiàng)目性質(zhì)：安置樓、商住樓本項(xiàng)目位于**市秦都區(qū)陳陽寨十字以西，西部大道以南的****村，總占地面積為63093M2，周邊配套基本完善，交通便利，東臨陳陽寨十字，西邊緊臨陳陽寨綜合市場，交通便利，地理位置優(yōu)越。處于**市未來城南中心規(guī)劃區(qū)域。第一章項(xiàng)目可行性研究概述本項(xiàng)目評估報(bào)告通過環(huán)境分析、競爭性分析、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)營及財(cái)務(wù)評估六個(gè)部分由外及里的對項(xiàng)目的技術(shù)可行性與經(jīng)濟(jì)可行性展開分析，并進(jìn)一步驗(yàn)證了項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。具體情況如下：第一部分選擇宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、行業(yè)特征、地塊地理分布等環(huán)境因素，就**市房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)支撐、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的互動機(jī)制、與房地產(chǎn)開發(fā)投資密切相關(guān)的國土、金融、稅收等政策的變化趨勢與影響、**市未來房地產(chǎn)開發(fā)投資方向、項(xiàng)目地塊的區(qū)域價(jià)值等展開了全面、細(xì)致分析。由于**市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康，發(fā)展勢頭良好，為本市房地產(chǎn)開發(fā)投資奠定了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；因此，本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、市場環(huán)境。第二部分以多層和小高層相結(jié)合公寓群產(chǎn)品為載體，針對本市同質(zhì)樓盤的描述、比較、分析，形成了城南房地產(chǎn)市場判斷，為下一階段項(xiàng)目定位分析奠定了基礎(chǔ)。第三部分在前兩章分析基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目地塊自身屬性，從項(xiàng)目總體定位、產(chǎn)品定位、推廣定位、目標(biāo)客戶定位等方面對一期項(xiàng)目的產(chǎn)品開發(fā)方向進(jìn)行定義，為下一階段的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提供了參考支持。第四部分從項(xiàng)目總平規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃、戶型規(guī)劃、綜合配套與基礎(chǔ)設(shè)施等方面形成了整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃方案，提升了本期項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)操性。第五部分從施工組織與銷售管理角度，對項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)度安排與概況進(jìn)行了說明第六部分從項(xiàng)目現(xiàn)金流入手，運(yùn)用財(cái)務(wù)效益指標(biāo)、現(xiàn)金流量指標(biāo)對項(xiàng)目的效益性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行了評估。評估結(jié)果顯示：項(xiàng)目具有極佳的效益性與經(jīng)濟(jì)性，且抗時(shí)間性風(fēng)險(xiǎn)與市場風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)。第二章項(xiàng)目可行性研究第一節(jié)：環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)總量（GDP）持續(xù)、高速增長、城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力與競爭力不斷增強(qiáng)1、現(xiàn)階段，我國GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資的關(guān)系現(xiàn)階段我國GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資有著如下的關(guān)系：1）GDP發(fā)展速度與房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度有著較大的相關(guān)關(guān)系和依存關(guān)系。2）房地產(chǎn)開發(fā)投資的運(yùn)行質(zhì)量好壞對國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展具有重要的反作用3）房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的影響具有時(shí)滯性，國民經(jīng)濟(jì)尚未形成出新的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)以前，房地產(chǎn)開發(fā)投資必須保持適度增長4）理想的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度一般應(yīng)保持在GDP增長速度的1.8—2.5倍之間2、**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2007年，**市第一產(chǎn)業(yè)增加值121億元，增長6.7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值267億元，增長14.5％，第三產(chǎn)業(yè)增加值198億元，增長15.3％。第一產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為10％，拉動全市經(jīng)濟(jì)增長1.5個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為50％，拉動全市經(jīng)濟(jì)增長6.5個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為40％，拉動全市經(jīng)濟(jì)增長5.2個(gè)百分點(diǎn)。我市人均gdp也實(shí)現(xiàn)了新的跨越。2007年全市人均gdp已突破萬元大關(guān)，達(dá)到11733元，比上年凈增2010元。按當(dāng)年匯率折算，2007年**市人均gdp為1607美元。2007年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)

一、宏觀經(jīng)濟(jì)加速運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。2007年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值585億元，比上年凈增101億元，超出全年目標(biāo)考核任務(wù)30億元，按不變價(jià)格計(jì)算，增長13.5%，接近10年來最高增速，比上年和全年計(jì)劃分別提高了0.9和1.0個(gè)百分點(diǎn)。表明我市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。

二、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢良好，糧食總產(chǎn)再創(chuàng)新高。全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值203.5億元，列全省第一，比上年增長7.3%。全市夏糧雖然減產(chǎn)5.2%，但秋糧生產(chǎn)在降水充沛，氣候有利的基礎(chǔ)上增加了面積和科技投入，增長13.6%，達(dá)到了以秋補(bǔ)夏，全年糧食總產(chǎn)達(dá)到217.3萬噸，比上年增長4%，再創(chuàng)歷史新高。全市水果產(chǎn)量313.1萬噸、蔬菜273.8萬噸，分別增長0.2%和5.5%，肉18.9萬噸、奶47.4萬噸、蛋9.5萬噸，增速均在10%左右，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格全面提高，有力地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。

三、工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，食品、裝備工業(yè)表現(xiàn)突出。全年新增30戶規(guī)模工業(yè)企業(yè)，全市規(guī)模工業(yè)完成總產(chǎn)值580億元，同比增長25.2%，為全市目標(biāo)任務(wù)的完成奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是七大支柱“三高兩快一穩(wěn)一減”。食品、裝備、建材三大支柱發(fā)展迅猛，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值89.2億元、74.5億元、23.3億元，分別增長53.1%、43.3%和46.8%；醫(yī)藥和能化工業(yè)增長較快，完成產(chǎn)值25億元和243.6億元，增長28.2%和25.4%，其中煤炭工業(yè)增速高達(dá)80.3%；紡織服裝工業(yè)增長13.4%，電子工業(yè)下降2.4%；二是工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯改善。全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)虧損73戶，比上年減少16戶，實(shí)現(xiàn)利稅總額22.7億元，增長43.4%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)146%，同比提高17個(gè)百分點(diǎn)；三是社會用電量增加，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力和動力。全社會用電量56.7億度，增長10.7%，其中，工業(yè)用電量37億度，增長15.8%。

四、固定資產(chǎn)投資高位運(yùn)行，重大項(xiàng)目進(jìn)展順利。我市固定資產(chǎn)投資在工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)的推動下，繼續(xù)保持高增長態(tài)勢，全社會固定資產(chǎn)投資完成394.2億元，居全省前列，同比增長43.7%，超全年目標(biāo)任務(wù)44.2億元。五、消費(fèi)市場繁榮活躍，外貿(mào)態(tài)勢良好。全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額181.3億元，同比增長18.1%，高出上年增速4.4個(gè)百分點(diǎn)，為我市10年來最高水平。全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額38257萬美元，同比增長28.4%，其中出口30746萬美元，增長28.4%，進(jìn)口7511萬美元，增長28.1%。實(shí)際利用外資4298萬美元，增長16%。

六、財(cái)政收入快速增長，金融運(yùn)行穩(wěn)定。全市財(cái)政總收入完成48億元，增長36.5%，高出上年21個(gè)百分點(diǎn)。地方財(cái)政收入完成20.8億元，同比增長52.3%，為近年來最高增幅，列全省第一。

七、城鄉(xiāng)居民收入快速提高，消費(fèi)水平進(jìn)一步上升。我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元，達(dá)到10970元，比上年增長18.3%，為10年來最高增速。其中工資性收入9757元，增長19%。隨著城鄉(xiāng)居民收入的大幅提高，加之消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，居民消費(fèi)信心和消費(fèi)欲望明顯增強(qiáng)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出8917元，增長20.1%，居民的衣食住行用等消費(fèi)支出快速增長，數(shù)碼相機(jī)、MP3、電腦、新型家電、裝飾建材、服裝、化妝品等商品俏銷。

八、消費(fèi)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲，食品類漲幅居首。去年以來我市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)呈逐月上升之勢，3、6、9、12月累計(jì)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分別為102.4%、103.1%、104.1%和105%，全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲5%。3、2008年我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢展望

當(dāng)前，我們處于工業(yè)化和城市化的啟動階段。面臨的最大問題是城鄉(xiāng)居民收入偏低，增收難度大，基本市情是欠發(fā)達(dá)。同時(shí)我市正處在發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、積蓄發(fā)展后勁的重要階段，今后五年左右時(shí)間將是我們的黃金期。隨著西咸一體化、彬長煤田開發(fā)步伐的加快，必將促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、縣域經(jīng)濟(jì)取得良好發(fā)展，招商引資、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、園區(qū)建設(shè)必將帶來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整和增量資產(chǎn)的大幅增加，發(fā)展機(jī)遇十分難得。

一是重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)取得整體性重大突破。通過近年來的不懈努力，一大批重大項(xiàng)目相繼落戶我市。今年全市共安排重點(diǎn)項(xiàng)目89個(gè)，總投資942億元，年度計(jì)劃投資208億元，其中新開工項(xiàng)目39個(gè)，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目58個(gè)。預(yù)計(jì)近年內(nèi)我市將形成長慶石化、多晶硅、大唐彬長電廠、興化集團(tuán)、彬長開發(fā)和子午輪胎等大型企業(yè)集團(tuán)，將支撐起我市經(jīng)濟(jì)的半壁江山，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。

二是西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程明顯加快。西咸經(jīng)濟(jì)一體化，**是最大的受益者，必將推動我市工業(yè)、貿(mào)易、餐飲、旅游、房地產(chǎn)的快速發(fā)展。今年省上提出要“引導(dǎo)西安城市中心北移、**城區(qū)沿渭河?xùn)|進(jìn)，著力打造渭河兩岸新型工業(yè)長廊”，將有力地推動西咸經(jīng)濟(jì)一體化核心板塊加速建設(shè)。渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)規(guī)劃和西咸經(jīng)濟(jì)一體化重點(diǎn)建設(shè)板塊規(guī)劃編制工作已正式啟動，西安閻良航空產(chǎn)業(yè)基地和空港產(chǎn)業(yè)園合作共建步伐加快，兩市交通路網(wǎng)順利對接。我市與西安零距離相連，自身擁有的區(qū)位優(yōu)勢、交通條件省內(nèi)其他城市不可比擬，加之豐富的煤炭、石灰石、地?zé)?、旅游等資源優(yōu)勢，能夠更好地吸引和承接?xùn)|、中部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素。目前，已有64戶西安企業(yè)落戶我市，完成投資16億元。

三是縣域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。全市縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速健康發(fā)展的喜人態(tài)勢。在我市縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，突出特色、提升層次、錯位發(fā)展、均衡推進(jìn)日漸成為發(fā)展亮點(diǎn)，秦都、渭城、涇陽、興平等縣市區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，初步實(shí)現(xiàn)了率先發(fā)展；乾縣、禮泉、三原、武功以食品加工和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為重點(diǎn)，逐步走上了實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的路子；彬縣、長武、旬邑、永壽、淳化以煤炭資源開發(fā)和果業(yè)、畜牧業(yè)為重點(diǎn)，縣域經(jīng)濟(jì)快速崛起。去年，我市禮泉、旬邑、乾縣、淳化四縣榮獲“中國蘋果20強(qiáng)縣”稱號，為我市經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

綜上所述，預(yù)計(jì)2008年我市國民經(jīng)濟(jì)仍將在較快增長區(qū)間運(yùn)行，并進(jìn)入新一輪較快增長的上升周期，GDP增速將保持12.5%以上。受中央“兩防一穩(wěn)一緊”等宏觀調(diào)控政策的影響，增速比2007年將小幅回落。二、政策環(huán)境分析土地政策與市場分析1、土地資源有限，土地管理從嚴(yán)據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，我國人均擁有平地面積為900平方米，只比日本高100平方米。但我國人口眾多，糧食供應(yīng)方面不能采取較高國際依賴度（日本水平為70%）。因此，扣除必要的農(nóng)業(yè)種植用地后，我國未來實(shí)際的人均房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積較小。因此，我國面臨著比日本更嚴(yán)峻的土地供應(yīng)形勢。土地的稀缺性和不可再生性決定了1）我國土地交易價(jià)格將在未來30年持續(xù)走高2）土地開發(fā)規(guī)劃指標(biāo)必定逐步呈現(xiàn)高密趨勢3）嚴(yán)峻的土地供應(yīng)形勢容易引起投機(jī)性投資需求，危害國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展因此，能夠?qū)ν恋貓?zhí)行嚴(yán)格的計(jì)劃管理和效率優(yōu)化管理將成為我國國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)投資能否可持續(xù)發(fā)展的制約因素。2、近年政府調(diào)控意見，促生土地管理政策的連續(xù)嚴(yán)格化2005年4月，國務(wù)院針對局部房地產(chǎn)市場存在的問題，下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題的通知》，業(yè)界稱之為“新八條”。2005年5月，國務(wù)院相關(guān)部委根據(jù)國務(wù)院的通知精神，出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。文件對土地供應(yīng)、規(guī)劃指標(biāo)和開發(fā)等環(huán)節(jié)的管理提出了具體措施，旨在確保房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行。具體要求如下：1）土地開發(fā)規(guī)劃指標(biāo)與普通住宅供應(yīng)掛鉤，并作為土地出讓的前置條件2）嚴(yán)格土地供應(yīng)計(jì)劃管理，依托土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控房地產(chǎn)市場3）嚴(yán)格管理土地開發(fā)行為，對囤積土地行為實(shí)施經(jīng)濟(jì)制裁2006年5月，國務(wù)院又出臺六條關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，旨在進(jìn)一步鞏固05年房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果。當(dāng)月，建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，國土資源部也提出加強(qiáng)房地產(chǎn)土地管理的五項(xiàng)措施。對土地供應(yīng)管理、土地開發(fā)規(guī)劃指標(biāo)管理、土地囤積等問題作出更為具體的規(guī)定。隨著上述意見政策的相繼出臺，我們可以對下一階段房地產(chǎn)土地供應(yīng)情況做如下的預(yù)測：1）在房地產(chǎn)市場運(yùn)行健康、有序的前提下，各地房地產(chǎn)土地供應(yīng)總規(guī)模將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模保持適度平衡2）專供普通住宅開發(fā)的土地供應(yīng)規(guī)模將在一定范圍內(nèi)大幅度增加，大戶型房產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)將受到一定程度壓制3、**市土地供應(yīng)現(xiàn)狀與趨勢分析土地供應(yīng)規(guī)?；痉€(wěn)定，土地價(jià)格大幅上漲城市規(guī)劃分析1、**城南建設(shè)提速，參與城南開發(fā)正當(dāng)時(shí)通過土地開發(fā)規(guī)劃調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，中端住宅產(chǎn)品將成為市場需求極大產(chǎn)品2005年5月，建設(shè)部等出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》、2006年5月，建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》和國土資源部提出的加強(qiáng)房地產(chǎn)土地管理的五項(xiàng)措施都明確要求通過土地規(guī)劃指標(biāo)調(diào)控商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵普通住宅的開發(fā)投資。金融政策——利率、信貸規(guī)模、信貸條件1、未來貸款利率政策預(yù)測中國人民銀行于2004年10月29日對2002年2月2日公布的人民幣商業(yè)貸款利率和個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行全面調(diào)整后，2005年3月17日，央行再度對個(gè)人住房貸款利率實(shí)施調(diào)整，調(diào)高五年期個(gè)人住房貸款年利率0.81個(gè)百分點(diǎn)。這一舉措與2004年末國際權(quán)威機(jī)構(gòu)——雷曼兄弟的預(yù)測方向一致，但從調(diào)整對象來看，調(diào)整只涉及個(gè)人住房貸款。這說明上一輪利率調(diào)控措施主要針對市場投機(jī)炒房者，旨在從需求上遏制部分地區(qū)房價(jià)增長過快的問題?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資30%以上的高毛利率以及至少35%的自有資金投入限制，我們認(rèn)為：未來加息對房地產(chǎn)開發(fā)投資的的影響并不顯著，特別是自有資金充足和大量依賴銷售轉(zhuǎn)投入的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，加息對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響更是微弱。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策預(yù)測1）無跡象顯示房地產(chǎn)開發(fā)貸款需要提高35%的自有資金比例2）由于2005年房地產(chǎn)類貸款余額已占到我國貸款總規(guī)模的25%，并成為各家銀行金融機(jī)構(gòu)的主要利潤來源，因此，我們相信：控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的行政措施不會立即出現(xiàn)，強(qiáng)度也不會太大，特別是房地產(chǎn)市場相對健康的成都地區(qū)，而公司自身的后備資源儲備也可為抵御上述風(fēng)險(xiǎn)提供必要的物質(zhì)保障。3）關(guān)于年度內(nèi)周期性的信貸規(guī)模波動問題。一般表現(xiàn)為年初規(guī)模寬松，信貸資金投放力度大，年末信貸規(guī)模緊張，信貸資金投放規(guī)模有限。根據(jù)本項(xiàng)目的運(yùn)營進(jìn)度安排來看，三期項(xiàng)目開發(fā)于2007年上旬啟動，金融系統(tǒng)周期性的年末信貸規(guī)模緊張問題對本項(xiàng)目開發(fā)不會產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。稅收政策1、房地產(chǎn)開發(fā)稅收政策預(yù)測1）2006年年底，**市地稅局將根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)（2006）31號）》的精神，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征所得稅的毛利率認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)做調(diào)整，由原來的10%增加到20%，從而對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入資金產(chǎn)生3.3%的額外占用2）與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的流轉(zhuǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅及行為稅的征收政策不變因此，未來房地產(chǎn)開發(fā)稅收政策將保持相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響也在承受范圍之內(nèi)2、個(gè)人住房消費(fèi)稅收政策預(yù)測1）由于個(gè)人出讓所購商品房的免稅周期已調(diào)整至5年，而最新普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)也已發(fā)布，因此，未來的個(gè)人住房消費(fèi)稅收政策將不會發(fā)生明顯變化，從而無法對個(gè)人商品房消費(fèi)決策產(chǎn)生影響2）另外，三期項(xiàng)目開發(fā)的高層電梯公寓產(chǎn)品的目標(biāo)客戶主要以自住型和長線投資型為主，他們的購買決策受個(gè)人住房消費(fèi)稅收政策的影響相對有限政策分析綜述通過對關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)投資的土地、城市規(guī)劃、金融、稅務(wù)等政策因素的現(xiàn)狀分析與未來趨勢預(yù)測，我們認(rèn)為從2007年開始，*****項(xiàng)目開發(fā)不會遭遇嚴(yán)峻的政策變動性風(fēng)險(xiǎn)，相反，**市土地與城市規(guī)劃政策上的調(diào)整卻給予項(xiàng)目本身帶來許多優(yōu)勢。三、市場環(huán)境分析（一）2006年**市房地產(chǎn)發(fā)展分析：2006年**房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國許多城市相比，**房地產(chǎn)業(yè)形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。西咸一體化，世紀(jì)大道的開通也使**市的房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而世紀(jì)大道的房價(jià)上揚(yáng)在所難免。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。世紀(jì)大道，南郊的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2006年的筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。（二）2006年**市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1.房價(jià)將適度上揚(yáng)；2.土地交易活躍，“換手”量增大；3.郊區(qū)置業(yè)者增多；4.多層住宅精品樓盤將會增多；5.高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6.空置積壓房會特價(jià)優(yōu)惠拋售；7.房屋置換量大大增加；8.世紀(jì)大道住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。(三)陜西省2006年居民住房消費(fèi)狀況1.2006年陜西省將重點(diǎn)啟動居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。目前，據(jù)稱房管部門仍有60萬M2存量房。因而盤活存量有大量工作要做。而通常手法是通過減免、補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。存量房大多存在位置、房型、配套等不一定要做。而通常手法是通過減免、補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價(jià)格出售是最好的方法之一。房管部門將會有更大的動作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進(jìn)二、三級市場大力發(fā)展。2.陜西省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。陜西省經(jīng)濟(jì)適用房去年完成投資20.76億元，較上年增長108%，并帶動其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。出臺了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年陜西省共完成住宅總投資37億元，比上年增長90%。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分別比去年增長64%和56%。其中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的75%，是商品房竣工面積的2.7倍。(四)**房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時(shí)，國家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。據(jù)悉，**這樣一個(gè)不大的城市，現(xiàn)已注冊100多家房地產(chǎn)企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，**近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭使西安,深圳,廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤**”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，毛條路一帶，偏轉(zhuǎn)一帶，世紀(jì)大道沿線,這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產(chǎn)公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實(shí)。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)者的需求，故銷售都比較紅火。（五）從市場板塊角度分析**市的房地產(chǎn)市場從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：人民路板塊、西,南郊板塊、東郊板塊。1.人民路板塊(均價(jià)2750元/M2左右)作為**的商業(yè)中心,也是**市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對推動**房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為**市民眾望所歸的置業(yè)地帶。2.西,南郊板塊(均價(jià)2080元/M2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)我的了解,**市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房價(jià)高企,該區(qū)域成為眾多**市民首選的位置,世紀(jì)大道的開通也帶來了西安的置業(yè)者.因此置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài),但它的房地產(chǎn)市場還存在極大的發(fā)展空間。3.東郊板塊(均價(jià)1750元/M2左右)東郊外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價(jià)格低,為中低薪階層所接受;因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場商機(jī)無限,但要把握好時(shí)機(jī)。四、地理環(huán)境分析項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于**市秦都區(qū)陳陽寨十字以西，世紀(jì)大道以南的****村。項(xiàng)目用地規(guī)模：規(guī)劃凈用地面積63093平方米項(xiàng)目周邊生活、市政配套現(xiàn)狀：購物、餐飲、娛樂休閑：在離項(xiàng)目地塊距離約500M的陳陽寨十字囊括了數(shù)百個(gè)滿足社區(qū)經(jīng)濟(jì)的購物、餐飲和娛樂休閑場所，并逐漸成為該區(qū)域的購物、餐飲和娛樂休閑聚集中心。農(nóng)貿(mào)市場：項(xiàng)目以西500米有大型的農(nóng)貿(mào)市場。第二節(jié)：競爭性分析一、區(qū)域典型樓盤介紹1）2007年城南新盤介紹序號樓盤名稱住宅類型戶型面積（m2）銷售均格（元/m2）1和潤天地小高層90—13027002安谷園多層100—13024003先河國際社區(qū)小高層90—13028004湖濱花園高層100—13027005藍(lán)郡.沸城小高層90—14028006平湖秋月高層90—1302700二、區(qū)域住宅開發(fā)市場評價(jià)通過對本區(qū)域住宅市場的全面調(diào)研，可以得出以下基本結(jié)論：1）隨著西咸一體化持續(xù)進(jìn)行，公眾對大型社區(qū)的產(chǎn)品認(rèn)知和認(rèn)可將逐漸增強(qiáng)。2）區(qū)域內(nèi)小高層電梯公寓的總開發(fā)體量有一定增幅，以中、小戶型居多。3）央行新近出臺金融政策中關(guān)于個(gè)人房地產(chǎn)信貸限制等條款，將在一段時(shí)期后發(fā)生效應(yīng)，二次置業(yè)行為中的部分高端需求，將有可能發(fā)生對城區(qū)高層住宅、乃至高尚高層住宅社區(qū)的回流。4）基于本項(xiàng)目既定的土地價(jià)格、地塊位置、規(guī)控指標(biāo)等，營造最適宜居家的高貴生活空間，將成為本項(xiàng)目定位的重要方向之一，并體現(xiàn)在諸如室內(nèi)流量布局、生態(tài)居家、電梯設(shè)置、園林布局等方面。5）六、七十年代出生的、年齡在30～40歲左右的第二代城市消費(fèi)群體，將持續(xù)成熟并逐漸成為小高層住宅產(chǎn)品的主力目標(biāo)市場。6）100～130平米構(gòu)成當(dāng)前主力開發(fā)的面積區(qū)間。二次置業(yè)者需購120平米以上面積的比例最大，三房戶型結(jié)構(gòu)仍然是當(dāng)前開發(fā)主力且有上升趨勢。7）當(dāng)前小高層電梯公寓的銷售均價(jià)分布在2800～3500元/平米的范圍內(nèi)。2800-3000元/平米是區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品均價(jià)比較集中的范圍。第三章：項(xiàng)目定位分析第一節(jié)項(xiàng)目總體定位利用本項(xiàng)目所具有的資源優(yōu)勢及配套優(yōu)勢，打造“成熟大社區(qū)”，形成市場差異化，同時(shí)以優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及景觀優(yōu)勢，通過高品質(zhì)的細(xì)節(jié)呈現(xiàn)，成為“新城南，品質(zhì)生活中心，中端物業(yè)項(xiàng)目”，樹立區(qū)域市場品質(zhì)標(biāo)桿。第二節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品定位通過提供人性化的先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，贏得品牌項(xiàng)目的品質(zhì)支撐。結(jié)合本身優(yōu)勢坡地自然，營造多主題的社區(qū)景觀，給業(yè)主一種公園住家的感覺，營造全新的成都人向往的休閑生活方式——采用大圍合花園式布局采用大圍合式的總體布局，北面采用點(diǎn)式小高層進(jìn)行通透性圍合，南面采用多層作為依托；東西兩端用多層轉(zhuǎn)折，中心兩棟小高層點(diǎn)綴并形成中心花園區(qū)，每棟樓南北朝向，小區(qū)東入口為1600平米的幼兒園，小區(qū)四周臨街設(shè)計(jì)為商鋪，實(shí)現(xiàn)高層住宅與多層住宅社區(qū)景觀最大化的設(shè)計(jì)理念。第三節(jié)目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目客戶定位為**市市場中端客戶，年齡30—40歲左右，家庭年收入6至8萬左右，家庭構(gòu)成穩(wěn)定，懂得享受生活，重視產(chǎn)品性價(jià)比，多為一次置業(yè)及改善型二次置業(yè)客戶。第四章：項(xiàng)目規(guī)劃方案第一節(jié)項(xiàng)目總平規(guī)劃方案一、土地開發(fā)面積規(guī)劃****1-3期項(xiàng)目凈用地面積為63093平方米。二、建筑規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約170000平方米。三、住宅與公寓物業(yè)規(guī)劃戶數(shù)項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃住宅1230戶，面積結(jié)構(gòu)為：90平方米以下的650戶，占總戶數(shù)的52.85%，90平方米以上的580戶，占總戶數(shù)的47.15%。三、其他規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃建筑容積率為2.73，建筑密度為38.67%，綠地率為38%；項(xiàng)目規(guī)劃地上車位202個(gè)；第二節(jié)主體物業(yè)建筑設(shè)計(jì)方案1）戶型設(shè)計(jì)采用豐富的戶型設(shè)計(jì)，滿足不同階層居住者的需求，人性化的設(shè)計(jì)體現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)的每一個(gè)角落。大陽臺、落地窗、飄窗使人們在欣賞外圍景觀的同時(shí)，也能盡情享受家的舒適。項(xiàng)目戶型以清晰的、富于邏輯性的功能布局來凸顯“動靜分區(qū)”的平面設(shè)計(jì)理念。在盡量減少交通空間的同時(shí)使客廳，廚房，餐廳和客用衛(wèi)生間與臥室等位置更加合理，有效的體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)思想。2）建筑里面造型為確保所有物業(yè)的舒適性、令業(yè)主盡情享受科技進(jìn)步帶來的便利，貼心與安全，主體物業(yè)的功能品質(zhì)規(guī)劃如下：1）主體通風(fēng)系統(tǒng)為凈化樓內(nèi)空氣，保持樓內(nèi)空氣的濕度與質(zhì)量始終保持在最佳狀態(tài)，項(xiàng)目將選擇國內(nèi)著名新風(fēng)系統(tǒng)。樓梯間、公共部分設(shè)自然排風(fēng)系統(tǒng)，其他房間、通道等的通風(fēng)均按常規(guī)設(shè)計(jì)。2）主體消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計(jì)按照“建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范”（GBJ16-87）及其它有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?？偲矫嫔细鞔弊≌g的間距均按規(guī)范要求布置，且有消防車道環(huán)繞。室外設(shè)消防栓系統(tǒng)按規(guī)范要求，根據(jù)建筑布局的特點(diǎn)，一般在主干道和次干道交通直線段上每120米設(shè)置一處室外地面式消火栓，服務(wù)半徑不大于620米，室外消防用水量為15升/秒，室外消防給水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)共用。3）住宅防噪系統(tǒng)為確保業(yè)主能夠得安靜的享受居家的天倫之樂，防止住戶日?；顒拥南嗷ジ蓴_，項(xiàng)目采取以下措施，防止噪音污染主體方面：采取120mm樓板，樓面輕集料混凝土墊層具有隔聲、隔音功能墻體方面：采取內(nèi)墻系統(tǒng)優(yōu)化處理窗戶方面：采用中空玻璃塑鋼窗。4）物業(yè)保溫系統(tǒng)外墻體保溫：EPS保溫系統(tǒng)內(nèi)墻體保溫：地暖系統(tǒng)、墻壁冷暖系統(tǒng)5）物業(yè)采光系統(tǒng)住宅采取寬幅窗體設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)比控制在30%—35%6）小高層物業(yè)電梯系統(tǒng)電梯選型采用寬體橋箱配置，突顯豪華、大氣風(fēng)范電梯內(nèi)部設(shè)置空調(diào)系統(tǒng)，以增強(qiáng)乘坐電梯的舒適性第三節(jié)主體外立面與公共裝修規(guī)劃由于項(xiàng)目的地理可視性極強(qiáng)，且項(xiàng)目定位為蓉城地標(biāo)式建筑，因此，外立面的視覺效果至關(guān)重要。由于項(xiàng)目外立面方案仍在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，這里僅定義基礎(chǔ)建材。小高層主體外立面采用進(jìn)口鍍膜玻璃和鋁塑板做外飾材料，多層住宅外墻采用面磚作外裝飾面電梯間及樓道等公共區(qū)域裝修用天花石膏板造型吊頂，面油乳膠漆。墻面高檔墻漆飾面，地面：優(yōu)質(zhì)花崗石拼花地面第四節(jié)主體物業(yè)的景觀規(guī)劃主體物業(yè)的景觀將從以下幾個(gè)方面營造溫馨、雅致、寧靜的環(huán)境氛圍一、小區(qū)景觀的深厚藝術(shù)性通過對小區(qū)內(nèi)包括植物、水體、山石、道路、場所以及各類實(shí)施配套和人工構(gòu)筑物等各個(gè)細(xì)部在空間組合，布局形態(tài)、造型設(shè)計(jì)、比例尺度、空間序列上的透視關(guān)系、視覺效果處理，使小區(qū)景觀蘊(yùn)含了高品質(zhì)豪宅小區(qū)的精神意蘊(yùn)和人文特征。通過藝術(shù)構(gòu)思與先進(jìn)科技緊密結(jié)合，使居住者能在一個(gè)良好生態(tài)效益環(huán)境中游戲、休閑和進(jìn)行交往活動。二、小區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)人與自然的關(guān)系通過植被、水體、噪聲與污染源的控制，以及環(huán)境生物鏈的形成（如水體生物自凈能力、植物群落的共生互補(bǔ)、彼此促進(jìn)生長，有機(jī)垃圾的生化處理產(chǎn)生的有機(jī)肥料又進(jìn)入土地植物循環(huán)系統(tǒng)等），優(yōu)化人居環(huán)境，增加環(huán)境的含氧量和負(fù)離子，增加對有害氣體的吸收與凈化，減少塵降，調(diào)節(jié)環(huán)境小氣候等使人與自然形成一個(gè)良性循環(huán)的交互作用。三、小區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)使用功能的合理化項(xiàng)目在全力追求小區(qū)景觀可觀賞性的同時(shí)，挖掘每一處景觀對小區(qū)住戶的可使用價(jià)值，與周邊公共景觀融為一體，充分展現(xiàn)社區(qū)景觀對人的參與性。四、小區(qū)配套設(shè)施完善小區(qū)周圍供水、供氣、供電、電訊、道路設(shè)施已經(jīng)形成，可以滿足建設(shè)項(xiàng)目的需要。小區(qū)中心有小區(qū)幼兒園，健身中心，小區(qū)外圍商鋪等，使小區(qū)業(yè)主生活更加便利。第五章項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)劃第一節(jié)：工程規(guī)劃一、工程進(jìn)度控制1、開發(fā)進(jìn)度規(guī)劃2008年1月——2009年10月2、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃2.1一期項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃1）施工前期進(jìn)度2008年1月15日2008年5月15日前，完成項(xiàng)目方案審批2008年4月9日2008年6月18日前，完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)2008年4月29日2008年7月20日前，完成項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)2008年5月30日2008年8月10日前，完成項(xiàng)目施工許可證申請2）施工階段進(jìn)度安排2008年9月1日——2009年2月1日，主體封頂2009年2月15日——2008年5月1日，完成主體外立面、門窗工程2.2二期項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃施工階段進(jìn)度安排2009年3月——2009年12月，主體封頂2009年12月——2010年5月，完成主體外立面、門窗工程2.3三期項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃施工階段進(jìn)度安排2009年9月——2010年4月，主體封頂2010年4月——2010年10月，完成主體外立面、門窗工程2010年9月——2010年12月，完成室外總平工程，等級證辦理第二節(jié)：營銷規(guī)劃項(xiàng)目營銷規(guī)劃重點(diǎn)為針對區(qū)域版塊的競爭，避開區(qū)域尚未成熟等不利因素，將本區(qū)域自然環(huán)境，未來發(fā)展趨勢作為項(xiàng)目優(yōu)勢，聯(lián)合周邊項(xiàng)目進(jìn)行“區(qū)域發(fā)展宣言”，提升區(qū)域認(rèn)可度。針對國家政策，全面調(diào)研市場在售與未售項(xiàng)目，戶型面積配比上在滿足政府要求以及地塊技術(shù)指標(biāo)情況下，做到對市場的滿足，并且在景觀、立面、戶型、配套功能上形成有競爭優(yōu)勢的差異化。制定獨(dú)特的營銷策略，抓住項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢，賦予項(xiàng)目獨(dú)特概念定位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高調(diào)面市、蓄客、銷售，時(shí)刻成為市場敏感點(diǎn)。銷售時(shí)間規(guī)劃1）1期項(xiàng)目銷售周期：2009年5月——2009年10月2）2期項(xiàng)目銷售周期：2009年6月——2010年5月3）3期項(xiàng)目銷售周期：2009年12月2010年12月第六章財(cái)務(wù)評估第一節(jié)：財(cái)務(wù)評估范圍一、財(cái)務(wù)評估的項(xiàng)目范圍本報(bào)告中的財(cái)務(wù)評估一章針對1-3期項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行。二、財(cái)務(wù)評估期間范圍財(cái)務(wù)評估期間為：2008年1月—2010年12月三、項(xiàng)目資金評估范圍本評估所采集的資金數(shù)據(jù)僅分布于2008年1月——2010年12月之間。四、財(cái)務(wù)評估的參數(shù)財(cái)務(wù)評估的貸款取6.57%的年利率第二節(jié)：項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算一、項(xiàng)目投入測算范圍1、土地開發(fā)成本：包括項(xiàng)目用地土地出讓金、市政配套費(fèi)用以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。2、前期開發(fā)費(fèi)：包括規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)，外立面、等設(shè)計(jì)費(fèi)，地勘等費(fèi)用，方案審查費(fèi)，環(huán)境評估費(fèi)，三通一平費(fèi)等3、建筑安裝成本：包括基礎(chǔ)工程、地下土建工程、地上主體土建工程、配套設(shè)施土建工程、主體水電安裝工程，通風(fēng)、電梯、消防、弱電系統(tǒng)、保溫、防噪、采光等設(shè)施安裝，主體、地下室裝飾工程、外立面裝飾、室外景觀、綜合配套設(shè)施裝修等4、銷售費(fèi)用：包括售摟部建設(shè)裝飾費(fèi)用、銷售策劃推廣費(fèi)用、銷售印刷費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、銷售辦公費(fèi)用等5、管理費(fèi)用：包括辦公費(fèi)、人員工資與福利、業(yè)務(wù)費(fèi)用、交通費(fèi)、差旅費(fèi)等6、財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括項(xiàng)目貸款利息等7、不可預(yù)見費(fèi)用：根據(jù)建筑面積20元/m2計(jì)算。二、項(xiàng)目投入估算一、投資估算參照工程的建設(shè)方案和**市同類建筑結(jié)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，估算項(xiàng)目1-3期總投資包括土地費(fèi)及市政配套、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。本項(xiàng)目靜態(tài)投資為31521.4萬元，其主要構(gòu)成為：1）土地及大配套費(fèi)5876.73萬元；2）前期費(fèi)2197.25萬元；3）建安工程費(fèi)：17397.11萬元；4）市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：3910.33萬元；5）公用配套設(shè)施：240萬元；6）不可預(yù)見費(fèi)；341萬元；7）間接費(fèi)用：1558.98萬元；投資估算費(fèi)用明細(xì)多層住宅(7F)小高層（11F）安置多層(7F)安置臨街商鋪（2F）計(jì)劃合計(jì)5.0006（萬m2）5.883（萬m2）4.00（萬m2）2.16（萬m2）17.0436（萬m2）平米造價(jià)投資額平米造價(jià)投資額平米造價(jià)投資額平米造價(jià)投資額平米造價(jià)投資額(元/M2)（萬元）(元/M2)（萬元）(元/M2)（萬元）(元/M2)（萬元）(元/M2)（萬元）一、土地及大配套費(fèi)344.841724.4344.842028.69344.841379.36344.84744.85344.845876.73二、前期費(fèi)98.731493.681184.7111062.54798.731394.92498.731213.257128.7512197.253三、建安工程費(fèi)808.334041.651298.737640.828808.333233.321148.732481.2571020.79417397.108四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)229.531147.665229.531350.333229.53918.12229.53495.78229.533910.33五、公用配套設(shè)施14.08270.4114.08282.8414.08256.3314.08230.2414.082240六、不可預(yù)見費(fèi)2010020117.6620802043.220341七、貸款利息0000000000直接成本合計(jì)（一至七）1515.5137577.8062091.89312282.8981515.5136062.0541855.9134008.5841757.99729962.421八、間接費(fèi)用（銷售）104.31521.6136.84804.5535.31141.2442.1290.9791.471558.98成本費(fèi)用合計(jì)（一至八）1619.8238099.4062228.73313087.4481550.8236203.2941898.0334099.5541849.46731521.401二、資金籌集（1）自有資金：6000萬元，占投資總額19.35%；（2）借款：申請項(xiàng)目貸款40000萬元，占總投資總額47.03%；（3）銷售轉(zhuǎn)投入：銷售投入1558.98萬元，占總投資總額4.95%；三、現(xiàn)金流量分析序號項(xiàng)目計(jì)算期2008200920101季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度合計(jì)1現(xiàn)金流入3750600635201530004344521378198688868843444344534391.1自有資金3750600635101560001.2銷售收入4344521378198688868843444344434391.3銀行貸款1000300040002現(xiàn)金流出3750600635196529613655459666037292264923652023390932.1土地費(fèi)用及大配套費(fèi)37501126100058762.2前期工程及費(fèi)用50050055065022002.3工程費(fèi)用98072017923380418046704504501020176422.4市政配套30028036065060072025025050039102.5管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用10010010015015015015015018018015015602.6不可預(yù)見費(fèi)353535353535353535353502.7各項(xiàng)稅金31838157263563531831831772.8貸款利息66829