2023年房地產估價師之開發(fā)經營與管理高分通關題庫

2023年房地產估價師之開發(fā)經營與管理高分通關題庫

單選題（共85題）1、（）是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。A.房地產價格指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者心理指數(shù)【答案】B2、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50【答案】C3、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C4、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A5、下列各項中，不屬于項目核準重點評估內容的是（）。A.是否符合相關發(fā)展建設規(guī)劃.技術標準和產業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會公眾利益，未對項目建設地產生影響D.是否對重大公共利益產生不利影響【答案】C6、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關參數(shù)C.評價標準類參數(shù)D.收益相關參數(shù)【答案】D7、下列關于房地產市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B8、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用【答案】C9、下列房地產投資項目評價指標中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是（）。A.成本利潤率B.資本金利潤率C.銷售利潤率D.財務內部收益率【答案】D10、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A11、采用差額內部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進行比較，判別標準是（）A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優(yōu)B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優(yōu)C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較【答案】A12、不應計入收益性物業(yè)經營費用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設施維修費C.房產稅D.物業(yè)保險稅【答案】A13、問卷法，是介于觀察法、專題討論法和實驗法之間的一種方法，適用于（），目的是為了了解人們的認識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A.抽樣性調查B.因果性調查C.試探性調查D.描述性調查【答案】D14、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。A.對房屋征收評估，比準價格權重大于收益價格權重B.對房屋征收評估，比準價格權重小于收益價格權重C.對房地產抵押估價，比準價格權重等于收益價格權重D.對房地產抵押估價，比準價格權重小于收益價格權重【答案】B15、從房地產市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系，考察房地產供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產品結構B.總量結構C.供求結構D.投資結構【答案】B16、登記賬簿的直接依據(jù)是（）。A.自制憑證B.原始憑證C.記賬憑證D.會計報表【答案】C17、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法【答案】B18、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A19、房地產開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A20、存量是指報告期期末已占用和控制的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報告期總量＝上期存量+報告期新竣工量—()。A.報告期滅失量B.最低銷售量C.工程量D.盈虧平衡點量【答案】A21、房地產抵押貸款不包括()。A.個人住房抵押貸款B.商業(yè)房地產抵押貸款C.維修基金D.在建工程抵押貸款【答案】C22、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】C23、下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是（）。A.社會階層B.信念和態(tài)度C.生活方式D.經濟狀況【答案】A24、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A25、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。A.專家打分法B.“三項預測值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法【答案】B26、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元、期限20年、年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的還款金額為（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】A27、某知名房地產開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價格對其開發(fā)的房地產項目進行定價，這種定價方法是（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定位C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A28、對于施工中可能發(fā)生的臨時占用規(guī)劃批準范圍外的場地，可能損壞道路、需要爆破作業(yè)等情況，()應該按國家規(guī)定辦理申請批準手續(xù)。A.建造商B.總監(jiān)理師C.開發(fā)商D.監(jiān)理工程師【答案】C29、如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B30、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D31、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是()。A.空置率水平B.租金清單C.押金收入D.欠租清單【答案】B32、吸納量是指報告期內銷售房屋和()的數(shù)量組合。A.建設房屋B.維修房屋C.出租房屋D.維護房屋【答案】C33、房地產的（），決定了房地產投資的收益和風險不僅受地區(qū)社會經濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產投資中（）的重要性。A.不可移動性；區(qū)位選擇B.不可再生性；區(qū)位選擇C.稀缺性；環(huán)境選擇D.變現(xiàn)性差；環(huán)境選擇【答案】A34、對于能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者來說，通常以（）作為其投資對象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質收益性物業(yè)C.未進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機會型房地產投資【答案】B35、關于工程量清單計價方法的說法，錯誤的是（）。A.采用綜合單價計價B.工程量清單由招標人編制C.工程計價依據(jù)是各種定額D.計算的工程量不包含工程量的合理損耗【答案】C36、“三項預測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法【答案】B37、經濟活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異，對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括（）。A.補貼收入B.出租收入C.銷售收入D.其他經營收入【答案】A38、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D39、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產項目抗市場風險的能力越強。A.越大B.越小C.沒有關系D.無法判斷【答案】A40、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用【答案】A41、房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】A42、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.項目投資現(xiàn)金流量表【答案】D43、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B44、房地產投資風險可分為系統(tǒng)風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是（）。A.變現(xiàn)風險B.時間風險C.自然損失風險D.通貨膨脹風險【答案】B45、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B46、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C47、下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。A.周期風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A48、關于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費【答案】D49、房地產市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問人員提供咨詢服務，其中可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術問題等工作的工程師不包括（）。A.造價工程師B.結構工程師C.建筑設備工程師D.電氣工程師【答案】A50、()是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。A.廉租房B.經濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B51、治療甘溫除熱的代表方是A.參苓白術散B.補中益氣湯C.六君子湯D.香砂六君子湯【答案】B52、某單位以現(xiàn)時樓價20%的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%，則其預付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D53、下列房地產投資項目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）。A.建筑安裝工程費B.土地費用C.空置率D.容積率【答案】C54、在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析的階段是（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B55、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到()的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經濟效益指標D.允許的最高經濟效益指標【答案】A56、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C57、隨著我國房地產金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產投資領域使用的（）形式越來越得到普遍應用。A.長期投資、實物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實物投資C.短期投資、實物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資【答案】D58、會計的基本職能有會計核算和（）。A.資源配置B.會計監(jiān)督C.會計決策D.會計控制【答案】B59、為降低房地產開發(fā)貸款風險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)，應要求其權益投資不低于開發(fā)項目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C60、房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A61、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A62、某宗土地面積為10000m2，土地單位價格為800元/m2，最高容積率為2，固定費用為400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A63、從經濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C64、（）是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進行可行性研究。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段【答案】A65、個人住房貸款業(yè)務信用風險涉及購房人和()兩方面。A.政府B.建造商C.開發(fā)商D.物業(yè)管理企業(yè)【答案】C66、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載【答案】A67、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A68、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。A.相關房地產類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關房地產類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B69、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C70、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法【答案】B71、能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產負債率【答案】D72、下列各項中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權的建設項目的是（）。A.征地區(qū)域農民自住住宅項目B.廉租住房項目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎設施用地【答案】D73、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.半個月B.2個月C.半年D.2年【答案】D74、下列收益性物業(yè)凈經營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經營收入=有效毛收入－經營費用B.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息C.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A75、工程建設定額計價法的基本特征是（）。A.價格＝定額＋利潤＋文件規(guī)定B.價格＝定額＋費用＋文件規(guī)定C.價格＝定額＋費用＋稅金D.價格＝定額＋稅金＋文件規(guī)定【答案】B76、工程建設定額計價法的基本特征是（）。A.價格＝定額＋利潤＋文件規(guī)定B.價格＝定額＋費用＋文件規(guī)定C.價格＝定額＋費用＋稅金D.價格＝定額＋稅金＋文件規(guī)定【答案】B77、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機構D.建設主管部門【答案】A78、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎利率【答案】D79、以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款由國有土地使用權出讓金、土地開發(fā)成本和（）構成。A.基礎設施建設費B.土地增值收益或溢價C.公共配套設施建設費D.不可預見費【答案】B80、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C81、某城市2015年初家庭總數(shù)為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B82、某房地產開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A83、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）。A.6.00萬元B.7.05萬元C.7.59萬元D.13.59萬元【答案】C84、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700【答案】C85、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C多選題（共30題）1、價值工程中，提高價值的方法包括（）等。A.功能提高，費用不變B.功能不變，費用降低C.功能提高，費用下降D.功能提高小于費用提高E.功能下降小于費用下降【答案】ABC2、制訂物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應做到（）。A.物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B.只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C.租金確定應考慮業(yè)主希望的投資回報率D.市場經濟條件下，應充分考慮同類物業(yè)的市場供求關系E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應進行相應的修正【答案】ACD3、出租用的商用房地產的還款的主要來源受到（）等市場因素的影響。A.銷售收入B.租金水平C.運營成本D.營業(yè)收入E.出租率【答案】BC4、相對于房地產開發(fā)投資，關于房地產置業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產B.置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經營E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者【答案】ACD5、物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般不考慮的主要因素有（）。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽C.基礎租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃與室內裝修E.物業(yè)服務企業(yè)的經營業(yè)績【答案】B6、下列關于內部收益率的表述中，正確的有（）。A.內部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力B.內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率C.當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的D.如果使用貸款，且項目盈利，則全部投資的內部收益率要高于資本金內部收益率E.內部收益率越高，投資風險就越小【答案】ABC7、在房地產市場中，土地的交易包括()等子市場。A.商業(yè)物業(yè)B.特殊物業(yè)C.土地買賣D.租賃E抵押【答案】CD8、對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還應分析（）。A.價格結構B.產品結構C.檔次結構D.區(qū)域結構E.投資結構【答案】BD9、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。A.政策風險B.資金供應風險C.經營風險D.利率風險E.匯率風險【答案】BD10、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。A.有形財產所有權B.知識產權C.軟件著作權D.無形財產所有權【答案】A11、收益性物業(yè)管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產折舊D.人工費E.公共設施設備日常維修費【答案】CD12、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)C.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD13、盈利能力分析指標主要包括（）等。A.存貨周轉天數(shù)B.資產報酬率C.股東權益報酬率D.銷售毛利率E.銷售凈利率【答案】BCD14、土地費用由()組成。A.出讓金B(yǎng).城市建設配套費C.建安費D.土地開發(fā)費用E可行性研究費【答案】ABD15、制訂租售方案的工作內容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設計及安排E市場租售對比分析【答案】AC16、房地產投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，以財務凈現(xiàn)值判斷風險，正確的有（）。A.標準差系數(shù)越大，風險越小B.累積概率值越大，風險越小C.標準差越小，風險越小D.標準差越大，風險越小E.標準差系數(shù)越小，風險越小【答案】B17、房地產市場營銷因素調查包括的類型有()。A.競爭情況調查B.價格調查C.市場需求質量調查D.分銷渠道調查E促銷策略調查【答案】BD18、房地產開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD19、下列經濟效果評價指標中，屬于衡量房地產開發(fā)項目“開發(fā)—銷售”經營模式的指標有（）。A.投資收益率B.物業(yè)增值率C.開發(fā)利潤D.成本利潤率E.股權增加率【答案】ACD20、利率的儲蓄投資決定理論認為（）。A.利率是由貨幣的供給與需求決定的B.利率是資本的租用價格C.利率是由可貸資金的供求決定的D.利率的高低取決于平均利潤率E.利率不受貨幣因素的影響【答案】B21、按投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC22、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉讓土地的土地轉讓費D.租用土地的土地租用費E.轉讓土地應繳納的手續(xù)費【答案】ABCD23、實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。A.可預測性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可變更性【答案】CD24、商標權保護的對象是指（12）。A.商品B.商標C.己使用商標D.注冊商標【答案】D25、在可行性研究報告中，項目概況部分應著重介紹（）。A.項目的合作方式和性質B.項目擬建規(guī)模和標準C.項目建成后的服務對象D.項目背景E.項目所處的地理環(huán)境【答案】ABC26、效益相同的房地產投資方案，宜采用的方案經濟比選方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.費用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費用年值比較法E.差額投資內部收益率法【答案】BD27、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD28、房地產開發(fā)企業(yè)的經營成本主要包括()。A.土地轉讓成本B.經營管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產出租經營成本【答案】ACD29、下列選項中，關于原始憑證的審核內容說法正確的有（）。A.審核憑證的名稱、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱、填制人姓名、經辦人員的簽名或蓋章、經濟業(yè)務內容、數(shù)量、單價和金額B.憑證簽章審核C.憑證金額審核D.一式幾聯(lián)的原始憑證，應當注明各聯(lián)的用途，只能以其中的一聯(lián)作為報銷憑證E.一式幾聯(lián)的發(fā)票和收據(jù)，必須用雙面復寫紙?zhí)讓?，包括發(fā)票和收據(jù)本身具有復寫功能的，各聯(lián)必須寫透，并連續(xù)編號【答案】ABCD30、按投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC大題（共10題）一、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮慷⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。三、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮克?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；五、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮苛?、以下為某房地產抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮科?、以下為某房地產抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】八、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆