土地與土地使用制度知識

第二章土地與土地使用制度土地是人類社會一切活動的物質(zhì)載體，作為建筑地塊又是房地產(chǎn)的物質(zhì)前提和基礎條件。本章圍繞土地和房地產(chǎn)的關系，對土地在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位和作用、城市土地的特性進行分析，闡述城市土地資源配置的重要性和原則，在此基礎上分析城市土地使用制度以及城市土地利用規(guī)劃等相關問題。第一節(jié)土地與房地產(chǎn)一、土地的雙重屬性與土地和房地產(chǎn)聯(lián)系在一起的所有經(jīng)濟關系，都可以看作是土地特性的延伸。土地的基本特性主要包括兩個方面，即自然特性和經(jīng)濟特性。土地的自然特性是土地自然屬性的表現(xiàn)，是土地所固有的，與人類對土地的占有和利用狀態(tài)無關。而土地的經(jīng)濟特性則是在人類利用土地過程中產(chǎn)生的，是人類社會的各種經(jīng)濟關系在土地方面的反映。（一）土地的自然特性1、土地總量的有限性。所謂土地的有限性是指從整體上講，相對于人類社會對土地的需求而言，土地是不會增加也不可再生的。雖然從技術發(fā)展的角度看，人類社會可能向外太空發(fā)展，尋找到新的適合人類生存的星體，但就可以預計的發(fā)展來看，在當前幾乎沒有這種可能性，人類社會只能在地球有限的土地范圍內(nèi)從事各種活動。2、土地區(qū)位的差異性。即不同地區(qū)、不同區(qū)位土地的肥沃程度、地質(zhì)地貌狀態(tài)、氣候條件以及位置優(yōu)劣等是不同的，由此造成土地較大的自然差異性。而且同一塊土地又可以有多種用途，例如農(nóng)業(yè)、居住、商業(yè)、辦公等，不同用途對土地的相關自然特點的要求又存在較大的差異，反過來不同區(qū)位土地又要求不同的土地利用狀態(tài)，這樣組合起來形成紛繁復雜的土地利用狀態(tài)。3、土地位置的固定性。所謂土地位置的固定性是指從實體流動來看，土地不能從一地移動到另一地，特定土地固著于一定的地理經(jīng)緯度上。地球的地質(zhì)運動雖然能夠緩慢地作用于土地，但這種影響要經(jīng)過成千上萬年才會顯示出來，對當前的土地狀況影響微乎其微。另一方面，土地位置的固定性也表現(xiàn)為土地一旦用于某種用途就不易改變，調(diào)整難度很大。4、土地使用的耐久性。即從人類有限的視界來講，土地壽命是無限的，是可以永續(xù)使用的，通常條件下土地是不可毀滅的。不過，如果人類使用不當會造成土地無法用于某種特定用途，例如土地沙漠化即不能用于農(nóng)業(yè)耕作，又如，如果在土地上建成住宅區(qū)，土地表層土壤受到破壞，再轉而用于農(nóng)業(yè)的可能性較小。如果對自然環(huán)境過度利用，土地利用條件會惡化，在人類現(xiàn)有技術條件下，可能無法恢復，從而使土地無法有效利用。（二）土地的經(jīng)濟特性1、土地的稀缺性。稀缺性是與人類的主觀需求聯(lián)系在一起的，如果沒有人類社會，土地也沒有稀缺與否的問題?，F(xiàn)代社會中由于人口的急劇增長、工業(yè)化和城市化迅速發(fā)展，人們對土地的需求水平越來越高。相對于這種需求水平來說，有限的地球表面日益顯得不足。進一步，土地自然所具有的有限性、差異性、固定性等特點又限制了土地的總供給，使土地特別是城市土地成了一種稀缺性資源。2、土地的區(qū)位可變性。土地區(qū)位的形成和變化是與人類社會的經(jīng)濟、政治和社會等活動聯(lián)系在一起的，因此雖然自然形態(tài)的土地位置固定，但人類社會的相關活動卻隨著時代的變化而變遷，從而帶來土地的區(qū)位出現(xiàn)相應的變化。例如，歷史上的某些商業(yè)、文化中心可能演變?yōu)楫敶穆糜螀^(qū)，歷史上的不毛之地可能演變?yōu)楫敶墓I(yè)中心等。土地的區(qū)位可變性特性在城市土地區(qū)位方面表現(xiàn)得尤其明顯，土地區(qū)位會隨著城市的發(fā)展及基礎設施的建設特別是交通、通訊、公用基礎設施的建設和發(fā)展而出現(xiàn)巨大的變化。3、土地的報酬遞減性。在一定的技術水平下，連續(xù)在一塊土地上投資，超過一定限度，就會引起成本增加，收益遞減。這種經(jīng)濟特性與自然狀態(tài)的土地供給有限聯(lián)系在一起，相對于這種固定供給而言，初始少量投資可能顯得不足，收益呈現(xiàn)遞增的趨勢，隨著投資的逐步增加，土地的潛力逐漸發(fā)揮出來，再進一步增加投資會使得土地上增量的收益呈現(xiàn)下降趨勢，這種下降趨勢即是土地的報酬遞減性。在農(nóng)業(yè)中這是很明顯的，在建筑業(yè)中也是如此。不過，土地的報酬遞減性在不同的歷史時期、不同的技術水平下表現(xiàn)是不同的，這一經(jīng)濟特性只有在技術水平給定的情況下才是成立的。4、土地經(jīng)營的壟斷性。由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一特定土地由某個經(jīng)濟主體使用，其他經(jīng)濟活動主體無法同時使用這宗土地，而且這宗土地的使用會對相鄰土地產(chǎn)生直接的影響。土地經(jīng)營的壟斷性也會為土地所有者提供額外的利益，這種經(jīng)濟利益的安排、協(xié)調(diào)、沖突等對社會經(jīng)濟的各個方面產(chǎn)生巨大的影響。土地的雙重屬性還可以從另一個角度來理解，即土地既是社會資源，又是社會資產(chǎn)。在社會經(jīng)濟關系中，土地作為自然資源和經(jīng)濟資源，主要是資源的合理配置問題；而作為社會資產(chǎn)，則主要是土地財富的占有和分配問題。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，二者是結合在一起的，目標是既要達到土地資源配置合理化，又要達到土地資產(chǎn)收益最大化。在土地使用中要實行資源和資產(chǎn)并重的原則。二、土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位和作用（一）土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位擱概而言之，趴土地在房地匙產(chǎn)業(yè)中居于肉基礎性的地握位，是一切階房地產(chǎn)活動諒，包括房地弄產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)節(jié)營、物業(yè)管線理、營銷等住的先導性資海源，土地本級身的自然特棒性和經(jīng)濟特肌性對所有與厭其相關的經(jīng)誤濟活動主體坐的利益都會融產(chǎn)生直接的叢影響。妥1、土地在仁房地產(chǎn)開發(fā)珍中居于基礎善性的地位夸土地作為建稀筑地塊是房步地產(chǎn)開發(fā)活榮動中的物質(zhì)蓄載體，是最霸為基礎性的遮“燙原料郵”牢、股“筍生產(chǎn)要素臭”桐，各種房地嘴產(chǎn)產(chǎn)品都必駝須負載于土否地之上。這幼種基礎性的紛地位同時表閥現(xiàn)在某種用智途土地供應睜量水平能夠毒直接調(diào)控整怎個房地產(chǎn)市鴨場的供給，體直接影響房起地產(chǎn)市場的盾供求狀況以踐及價格水平乘。與此相關窯的土地使用味制度、交易詠主體和客體好等，都會直世接影響房地額產(chǎn)開發(fā)的方疑向、規(guī)模、繼結構以及利接益分配。斃2、土地市規(guī)場是整個房軋地產(chǎn)市場中滾的基礎性市蕩場趟土地市場一芝般稱為房地砌產(chǎn)一級市場咽，其在整個釀房地產(chǎn)市場智體系中，處食于基礎性市存場的地位，它制約著房地炮產(chǎn)二級市場舌（增量房產(chǎn)尼市場）和三呈級市場（存須量房產(chǎn)市場珠）。一是因杠為，土地價緩格是基礎性穴價格，土地籠價格的高低辣直接影響各景類產(chǎn)品的生趁產(chǎn)成本，從偏而影響其價糧格水平，尤龜其是房產(chǎn)市架場，土地成患本費用一般庸要占30－影40%，土竿地價格對房狼產(chǎn)價格有舉圾足輕重的影猛響。二是因杜為，土地的擺合理流動是訓房地產(chǎn)市場乒存在和發(fā)展暗的前提。地煙產(chǎn)和房產(chǎn)是傲結合在一起淹的統(tǒng)一物，亡房屋是建立牢在土地上的化，只有土地宗使用權可以車轉讓的條件托下，房屋才踢能轉讓，由卷此形成房地急產(chǎn)二、三級夠市場。三是徑因為，土地應資源的配置絕合理化也是競提高房地產(chǎn)喂資源配置效豆益的基本條倍件。土地市國場的發(fā)育和栽完善在促進般土地資源的吹優(yōu)化配置的同同時，也使廢房產(chǎn)資源得捎到充分合理起的配置。土至地市場可以嶺使土地的供歪需雙方開展糊公開、公平漸、公正的交挨易活動，使罰每個經(jīng)濟實瓣體能夠根據(jù)倆土地市場的挎變化和生產(chǎn)栽經(jīng)營發(fā)展的蹤需要，把土亭地利用與自爹身的生產(chǎn)經(jīng)地營活動、經(jīng)柜濟效益緊密藏地聯(lián)系起來半，實現(xiàn)土地醬要素和其他買生產(chǎn)要素間械的優(yōu)化組合鑒。滲3、土地的偉權屬關系是焰房地產(chǎn)基本泥經(jīng)濟關系恒土地、土地藥區(qū)位及其所側蘊含的政治略、經(jīng)濟、文救化和社會等酷相關因素是惡影響房地產(chǎn)違企業(yè)經(jīng)營績槳效的關鍵。些在現(xiàn)代社會能中土地不單但純是自然的煌產(chǎn)物，其上陷交織著政治筍、經(jīng)濟、文暢化和社會等絨各種因素，閃集中體現(xiàn)各朋種社會關系循，是社會中殊各種利益集細團達到某種雄平衡的結果脊。房地產(chǎn)開滔發(fā)企業(yè)就是芳在這種復雜舒關系中尋求周能夠獲取最閃大利潤的經(jīng)潮營區(qū)位，獲倡得市場的認糠可。土地選到擇失誤，土突地用途確定穩(wěn)不當，都會五造成房地產(chǎn)語開發(fā)企業(yè)投饑資失誤，從智而產(chǎn)生巨額抄的損失。正養(yǎng)確處理土地抽的權屬關系疤，對于協(xié)調(diào)婚土地所有者班、經(jīng)營者、呀使用者各方被面的權益具怠有重要意義杏。詳（二）土地桌在房地產(chǎn)業(yè)格中的作用領正是由于土禾地的上述地潮位，決定了貌其在整個社態(tài)會資源配置封、促進企業(yè)鹿效益提高和謝宏觀調(diào)控等粉方面，發(fā)揮池著重要作用壞。室1、促進土晚地資源合理痛配置，提高匙企業(yè)效益蠶土地利用的沖基本結構狀燈況直接關系玩到社會經(jīng)濟座活動的效率趴和成本水平企。企業(yè)的生傅產(chǎn)和經(jīng)營需蒸要土地，土思地具體區(qū)位敏和價格狀況那影響其經(jīng)營槳活動成本，襪如果生產(chǎn)區(qū)朱位接近消費疊地，地價合港理，生產(chǎn)企貝業(yè)應能大大窯節(jié)約相關物攝流成本。如熊果商業(yè)經(jīng)營寫區(qū)位位于消食費者集聚、賽人口流量較汪大的區(qū)域，從則可以大幅江度提高營業(yè)全收入，獲取燥較高的利潤們。因此，土遣地直接或間咬接地與整個祖經(jīng)濟社會聯(lián)爸系在一起，婆土地利用狀摔況發(fā)生變化柿，會影響到漫企業(yè)的投資裁決策。政府崖調(diào)整土地相使關政策，不腰單單對房地摩產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生塊影響，對整川個經(jīng)濟都具痰有深遠的作林用。政府的住土地利用規(guī)論劃、土地使?jié)嵱弥贫榷寄苌鲏虍a(chǎn)生引導鋒企業(yè)正確地觸進行經(jīng)營決林策的作用。妥借助土地市玩場可以優(yōu)化代土地在社會畜各個用地群別體間的配置注，提高土地湯利用效率?？?、土地區(qū)膀位選擇決策注是房地產(chǎn)企確業(yè)成功的關簡鍵押房地產(chǎn)開發(fā)脹企業(yè)的初始紡決策重點在高于能否獲得罪有利于企業(yè)購經(jīng)營的土地廳資源、能否制獲得滿足特桂定房地產(chǎn)開洪發(fā)需要的特旅定區(qū)位的土毒地，這是房成地產(chǎn)企業(yè)成峽功的初始條定件。例如，皺房地產(chǎn)開發(fā)形企業(yè)要開發(fā)濫住宅，那么瘡就必須考慮燒相應的土地霧區(qū)位是否生虧活便利、出繩行方便，居燭民就業(yè)中交樣通成本是否態(tài)能夠控制在翅一定范圍內(nèi)樸，住宅小區(qū)知周邊基礎設馬施能否滿足它居民生活需廁要等因素?？秩?，房地尺產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舉要開發(fā)辦公苦樓，那么同謎樣要考慮一薄系列相關因泡素，考慮周唯邊是否聚集籍了相當數(shù)量各的工商企業(yè)蘆，交通、通凈訊設施是否堪完善，金融齒、保險、物滲流等相關商叮務機構能否績滿足企業(yè)經(jīng)眉營需要，其它他相關商務竟成本的高低蹤等。只有在疫這些條件滿撐足的情況下蓬，房地產(chǎn)開敏發(fā)企業(yè)才能扔有效地吸引鉆相關房地產(chǎn)沈用戶，也才東能成功進行扎房地產(chǎn)開發(fā)覺。腦3、土地政秧策是房地產(chǎn)枯宏觀調(diào)控的愈重要手段芳土地是房地西產(chǎn)市場發(fā)展愈的源頭，控施制土地供應竟量可以從源短頭上控制房戀地產(chǎn)供給，情對調(diào)節(jié)房地墓產(chǎn)供求關系跌能夠起到直悉接的強有力我作用。如果徹源頭失控或嘗控制不當，擾勢必引起房翻地產(chǎn)市場整幟體出現(xiàn)較大億的波動，不誠利于優(yōu)化資濱源配置，也吊會造成巨大目的社會成本令。政府根據(jù)勿國民經(jīng)濟整弦體發(fā)展水平滴及趨勢、居電民住房需求球水平及其變旬化等因素，霉對土地供應并量進行適時書調(diào)控，可以過對房地產(chǎn)市陶場供求關系部產(chǎn)生直接的來影響，從而燦有利于實現(xiàn)遷國民經(jīng)濟整垃體健康發(fā)展神。我國多次伶出現(xiàn)的投資葡過熱都與土策地供應失控熄密切相關。谷從當前實踐炮來看，亂占羊、濫用土地燭，大搞開發(fā)認區(qū)就是典型境的例證。土羨地供應量過劈多，造成對皂房地產(chǎn)的盲眨目投資。因字此，加強對鑒土地供應的佳總量控制，名顯得更為重絹要。土地供雙應控制的目果的是使土地韻供應與城市首經(jīng)濟發(fā)展水弱平相適應，庸與城市建設鐮規(guī)劃相銜接棍，與市場吸某納能力相一扣致，與城市鄰基本建設投殿資規(guī)模相協(xié)設調(diào)。在實施凝過程中，一掩方面要準確僑把握土地供松應總量調(diào)控槽和經(jīng)濟發(fā)展耍的關系問題塊，確保整體閃經(jīng)濟和房地于產(chǎn)市場的可珍持續(xù)發(fā)展。都另一方面，盛要建立有效途的土地供應酸總量的宏觀憶調(diào)控機制，聚理順土地利老用總體規(guī)劃斑、城市發(fā)展胞規(guī)劃和土地軍利用年度計輪劃的編制及阻其執(zhí)行等多蒼方面的關系準，通過采用對一系列強制斑性的制約手單段，逐步建選立和完善土貍地供應總量關的宏觀調(diào)控叨機制。礦三、城市土哀地的特性殼現(xiàn)代社會由抄于大量人口絨集中在城市臟較小的地理瑞空間范圍內(nèi)篇，城市的產(chǎn)延生和發(fā)展一濱方面帶來了戲經(jīng)濟活動的刪集約化、規(guī)父模化，帶來弦了顯著的集用聚經(jīng)濟效果膚，但另一方松面，也帶來暗了集聚不經(jīng)泊濟的消極后肌果。這種消太極后果突出宏地表現(xiàn)在城悲市生態(tài)環(huán)境責日益惡化、機交通擁擠以固及滋生各類貍社會問題。痕這些特點對裕城市土地及搶土地利用產(chǎn)寧生了深遠的園影響。城市匪土地與一般質(zhì)土地利用表蓋現(xiàn)出不同的跨特性，具體惑表現(xiàn)在以下羽幾個方面：渴1、城市土財?shù)乩玫募摼坌源莺唵握f來，絨城市土地利陜用的集聚性擇是指城市經(jīng)堪濟活動在空昨間上集中，圣土地利用集時約化。集聚北性的突出影挪響在于一大趟批人口和企邀業(yè)集中于一鉛定的空間范鬼圍內(nèi)，帶來漆了相當?shù)慕?jīng)晚濟利益或成舒本節(jié)約，勞非動分工得以儀深化，形成帝了專業(yè)化市晴場，市場需藍求水平由于駱這種集中也雜能夠使專業(yè)朝化的產(chǎn)業(yè)能烈夠生存并獲喜取一定的利勁潤。進而言額之，人口的駕聚集擴大了普市場需求規(guī)悉模，從而不朋僅使企業(yè)的希生產(chǎn)規(guī)?？芍S以在一定的毛范圍內(nèi)擴張陳，獲得規(guī)模斥經(jīng)濟利益，摔同時由于市遺場的鄰近性干也降低了運鍵輸、倉儲等置物流活動的丑成本。人口歡集中也促進僅了人與人之評間的交往及范文化交流，責促使人力資葵本投資，使鬧城市內(nèi)企業(yè)酬可以從中獲背益。集聚性議帶來的另一心種影響在于頭大量人口和監(jiān)企業(yè)競爭以貓爭奪有限的建空間資源，理從而帶來了迎各種集聚成矛本，主要表地現(xiàn)在土地費影用提高、交食通運輸費用帆增加、交易豐費用提高等譽。添2、城市土停地利用的高裂成本性宴在城市化初乳期，城市土缸地利用呈現(xiàn)睬平面化發(fā)展腳的態(tài)勢，當客人口和企業(yè)榜規(guī)模較小時店，城市土地般利用的成本首還處于較低姻水平，這時捐集中帶來的診正面效應居參于主導地位槐。但是隨著梢城市化的加驚速，土地利驚用平面化發(fā)肌展增加了經(jīng)輛濟活動的成肅本，城市人員口就業(yè)的交呼通運輸成本驗增加，企業(yè)兄原料和產(chǎn)品布的運輸和倉秋儲成本增加弟。而土地利剩用垂直化趨暖勢在一定的谷限度內(nèi)有節(jié)牌約成本的優(yōu)只勢，當垂直倒利用水平較海高時，反過德來又會增加紛土地利用成西本，涉及垂墳直運輸（包柱括人員、相闊關生活資料心、廢物排放戲等的運輸）越的成本呈遞準增態(tài)勢。在先城市處于成計熟時期時，橡城市土地利暮用的高成本移性特性表現(xiàn)嫁的更為突出漏。某一特定膊土地的利用糧往往受到多編方面利益群武體的影響，轉相鄰關系復蜓雜，城市土大地利用的協(xié)播調(diào)成本大幅土度提高。例淘如，在成熟茶城市中進行就住宅區(qū)開發(fā)啟，需要協(xié)調(diào)許各類城市基臉礎設施如自腎來水、污水命排放、電信葡、電力、交瀉通、公用設悄施、生活服蘿務設施等多饑方面的關系桌，因而完成龜房地產(chǎn)開發(fā)耕要耗費巨額略的協(xié)調(diào)成本思。同時，城丘市土地的有王限性與城市便擴張對土地牙需求量的無住限增長，又輛促使地價不絕斷上升，因乞而提高商務程成本，甚至薪推動房價上岡漲。奴3、城市土稀地利用的高桿沖突性辰從本質(zhì)上看指，城市土地販利用的高成線本性來源于博其高沖突性攤。各土地利漿用相鄰關系膽各方存在不傭同的利益訴鉤求，在狹窄棚的城市空間饅更容易產(chǎn)生緣沖突。例如改，住宅區(qū)的碧采光、通風型的相鄰關系忘，由于南向愚建筑物影響適其后建筑物每采光而誘發(fā)禿的訴訟層出裂不窮即是這嬸種沖突的集弱中表現(xiàn)。又寺如，商業(yè)區(qū)柴中公共交通律與保持一定青人口流量的薪關系，公共杏交通要求安雅全、快速地敏進行人口分旦流，提高道巴路的承載能愈力，而商業(yè)安區(qū)為獲取利哥潤，則要求贊人口在一定宇時間內(nèi)滯留壞。道路隔離轟欄提高了公蔬共交通的承物載能力，但寶是減少了人困員在商業(yè)區(qū)粗的滯留時間低，從而對商狹業(yè)區(qū)的繁榮者和發(fā)展產(chǎn)生扭了負面的影主響，有時單笑純考慮公共所交通能力進臨行道路規(guī)劃泛時往往會造亞成一個商業(yè)高區(qū)衰敗甚至醋消失。這種沾高沖突性極蝴大地制約了世城市土地利澡用，往往會查延長房地產(chǎn)胳開發(fā)周期，塞導致開發(fā)成止本大幅度上展升。案4、城市土昏地利用的綜嚴合性自城市土地利走用強化了專章業(yè)化分工的胡利益，而專死業(yè)化分工情扁況下，城市筑中每個人都排只從事整個港社會經(jīng)濟活運動中的某個紙或少數(shù)幾個州環(huán)節(jié)，每個社人對其他人粱的依賴性增汗強，某些環(huán)怪節(jié)喪失或不月能有效發(fā)揮闊其功能，會碰使整個城市太經(jīng)濟陷入混孩亂，從而要環(huán)求確立某種雞協(xié)調(diào)各部分黃工作的有效蠻機制，這一兼問題在城市堵土地利用方砍面即表現(xiàn)出薪具有綜合性忌的特點。城敲市土地利用吸的綜合性表形現(xiàn)在各種用速地類型如居序住、商業(yè)、歲辦公、交通營、基礎設施青、行政等需偷要綜合協(xié)調(diào)代，也要與城械市人口規(guī)模耽及其發(fā)展變浪遷相統(tǒng)一，撿也要求城市倡土地利用要扇有超前性的萬規(guī)劃，同時口要協(xié)調(diào)城市吼經(jīng)濟發(fā)展與碌城市生態(tài)環(huán)猾境保護。旱第二節(jié)城王市土地資源燒配置數(shù)一、土地資施源合理配置餡的重要性拆基于城市土團地利用的集浪聚性、高成矩本性、高沖嫩突性和綜合命性的特點，轟而土地本身漆又具有固定挽性的特點，盲這樣，一旦跡一個經(jīng)濟社送會確定了某犯種土地資源途配置形態(tài)以小后，如果其粱后要調(diào)整配帆置格局，就瓜需要耗費巨霉額的協(xié)調(diào)成例本，也會毀勉損大量的物匠質(zhì)財富，用浙經(jīng)濟學的術沉語來說，城覽市土地資源假配置存在較溉大的天“究路徑依賴性欣”德，一旦作出療某種決策，返就會被這種腥決策護“被鎖定廳”棗，其后調(diào)整坐的可能性會膊越來越小。惰由此可見土昂地資源合理幸配置顯得極廚其重要。惑1、土地資吹源的合理配棟置是集約高忙效利用土地噸的需要賞城市土地是致最為稀缺的家社會資源，圾特別是在我論國人多地少名的國情下，默如何節(jié)約利耍用土地，發(fā)嫂揮其最大效軍能，是長期灰的發(fā)展戰(zhàn)略鉗。而只有合文理配置土地億資源，才能炎達到充分利魔用、集約利暢用的目的。喂2、土地資珠源合理配置續(xù)有利于節(jié)省粘社會成本藍在我國由于角原來初始土授地資源配置穿不合理造成欣巨大損失的休事例屢見不喝鮮。例如，商原來城市規(guī)鵝劃中將住宅叨區(qū)與工業(yè)區(qū)刃交織布置，主雖然在一定描程度上節(jié)約夕就業(yè)交通成氏本，但環(huán)境敞污染嚴重，近日常生活環(huán)宗境惡化，相陸關醫(yī)療和污騙染防治成本余居高不下，瞇當環(huán)境惡化偵到一定程度消時，往往只挨能采取搬遷闊的辦法，帶苗來巨額的搬蟻遷成本。被這迫搬遷除了桃造成原有廠征房、機器設貍備的損失外嘴，還需要支石出異地建設蘆成本。此外聰，搬遷往往拘造成遷出企土業(yè)和機構原鞠有社會關系教斷裂，間接檢成本支出也按相當龐大。蕩又如，某些領城市在地鐵賤沿線過度開澆發(fā)住宅，造君成地鐵的交超通承載能力泄超負荷，嚴錘重地影響了付人們出行和膚就業(yè)，造成你巨大的社會撇成本。這種顯情況同時還禾會使物流成抖本增加，經(jīng)千濟活動的商祖務成本提高羅，造成投資裕外流，影響貸當?shù)亟?jīng)濟發(fā)燈展的潛力，伴反過來損害等了土地資源律本身的價值皺。因此，只凝有合理配置蔥土地資源，藥才能從整體娘上節(jié)省社會具成本。律3、土地資巾源配置是城膠市功能布局熄合理化的基閘礎性條件扮城市是經(jīng)濟濾、政治、文剃化中心，各商類產(chǎn)業(yè)、行捕業(yè)和交通、命道路等設施屢都需要用地決。因此要使情城市功能合虜理布局，先渣決條件是要霉合理配置土臨地資源，以珍保證城市規(guī)僚劃的順利實暈施。斯4、土地資牢源合理配置積是城市集聚鄙效應發(fā)揮所備必需涼土地資源配郊置不合理很假容易使城市瞧過度擁擠，銀呈平面化、柔粗放式發(fā)展姑，城市集聚欲經(jīng)濟效應難充以有效發(fā)揮競。土地資源董配置不合理枕會降低土地贊的使用效率延，在同等條累件下，土地敲能夠承載的武人口和企業(yè)粱數(shù)量偏小，嗚無法達到最賴優(yōu)土地利用釀水平。例如習，城市中會住出現(xiàn)某些區(qū)吩域過度集中丑、擁擠，在猜上下班高峰移期人流無法女及時有效的刊疏散，交通千擁塞嚴重等資。另一方面例，土地資源先配置不合理銷使城市無限智制地向外圍聯(lián)擴展，城市瞎范圍的粗放賀式擴張加劇勸了部分區(qū)域痕擁擠，例如燈居住區(qū)向郊吊區(qū)延伸，延壇長了居民就逝業(yè)的交通距考離，進一步軍加劇了城市緒主干道擁擠泡程度。由此屑，城市所具摘有的通過集礙聚節(jié)約成本強的傾向被大市大抵消。只潛有合理配置中資源，才能帶在有限的土負地上充分發(fā)絹揮城市的集穿聚效應。勤5、土地資級源配置合理象化是城市生筒態(tài)環(huán)境建設嚴的迫切要求贏人口大量集苦中在城市必障然會帶來新壽的社會問題慧，而土地資牽源配置不合斗理使這些問號題更趨嚴重柄。城市化過票程使人口迅聞速向城市集風中，首先產(chǎn)黃生了嚴重的質(zhì)居住空間不賴足的問題，逆而與居住相丙關的還會產(chǎn)已生供水、排傳水、公用設辱施、政府服杰務等難以滿裝足居民要求籍等問題。進轎而，大量人筒口移動對交羨通提出了更燒高的要求，撲交通設施和元交通工具的呈發(fā)展又造成伏擁擠、噪聲哈、空氣污染拐。這些城市蒼固有的問題農(nóng)只能通過城驢市土地資源睛的合理配置在解決，優(yōu)化屯城市生態(tài)狀營況，維持城浴市發(fā)展?jié)摿?。軋二、土地資禮源的配置方順式脅提高土地資風源的配置效完率，關鍵是肺要依靠有效活的土地資源羨配置方式。招土地資源配咸置的主要方叮式有兩種，響即行政配置富和市場配置慌。所謂行政課配置是指土掘地資源由政鐵府根據(jù)國民稠經(jīng)濟發(fā)展的羊需要，安排丸各種用地類賽型的比例，棚以及以何種要代價提供給靠用地者。而肝市場配置則恒是各類用地筒主體（政府按、企業(yè)和個廁人）通過市予場方式獲得己相關土地資濃源，土地資末源的配置以狡市場價格為屯指針，供求壽關系相調(diào)節(jié)存，各類用地三主體根據(jù)市刻場價格的變覆化以及相應茂的成本和收票益狀況確定混用地區(qū)位和姻面積。悟從當前世界期各國的情況熱來看，純粹抄以行政方式左或者以市場垂方式配置土制地資源較為熟少見，通常羞是以某種方錫式為主，以案其他方式為棚輔。一般說地來，一國土磚地所有制以瞎私有制為基告礎的市場經(jīng)開濟體制下，和通常以市場呼配置為主，潮政府也有一鹽定程度的干拋預和調(diào)節(jié)。男而土地所有始制為公有制摘且實行計劃蝕經(jīng)濟體制時痕，則通常以姨行政配置為枯主，而在實惡行市場經(jīng)濟懇體制后，也訪逐漸轉向市恢場配置為主墊。以市場方備式配置土地餅資源能夠真短實地反映土擔地使用的實隨際成本，用鎮(zhèn)地主體根據(jù)叢市場價格水圣平的高低選慌擇適合自身鎮(zhèn)的經(jīng)濟、社名會和文化活鍵動的區(qū)位，絞對于協(xié)調(diào)各嚇用地主體的膜利益關系較貌為有效，也燥容易達成公起平的土地資孟源配置格局選。司在市場經(jīng)濟雪條件下，土如地作為特殊射商品，必然象趨向市場化攻，發(fā)揮市場天配置土地資歌源的基礎性教作用是必然超趨勢。就我盯國目前情況肅而言，運用太市場方式配企置土地資源歌是土地資源箏合理利用和北房地產(chǎn)一級勻市場健康發(fā)獲展的關鍵，棒直接關系到積市場結構的豎優(yōu)化、土地機供應總量與己需求的平衡愛、公平競爭絡的保護等。是當前的核心肆是通過征收票土地使用費趙、土地出讓釣金等土地有湯償使用的機拜制調(diào)節(jié)土地歉資源的配置裂，促進土地剃資源的節(jié)約宿、集約利用拐。市場方式膊配置土地資絨源的另一重姨要方面在于診建立完善的朋土地價格體曬系，以市場揚供求為基準語合理確定地倚價標準。但崇是，由于土漁地資源配置懂對宏觀經(jīng)濟月總量平衡和波結構平衡至側關重要，因眨而政府仍然沿必須積極干濾預，加強宏杠觀調(diào)控，發(fā)醉揮應有的主熊導作用。池三、土地資懶源合理配置是的原則姐城市土地利箏用的根本指丈導思想是貫濕徹落實科學利發(fā)展觀，堅善持以人為本朝，全面協(xié)調(diào)隨經(jīng)濟社會發(fā)緊展，實現(xiàn)可趣持續(xù)發(fā)展。去其基本原則靜是嚴控增量候，盤活存量積，管住總量漆，集約高效里利用，大力蜂推進節(jié)約用雕地，集約用裁地，堅持不授懈地加強土榨地管理。遵豎循這一指導記思想和基本榜原則，為了計達到土地資連源合理配置痰的目的，還龜要注意貫徹賄以下幾個具介體原則：變1、城市土跌地利用規(guī)劃至的穩(wěn)定性原呼則鎮(zhèn)經(jīng)濟主體行火為的長期化倍依賴于其對絨政府相關政年策預期的穩(wěn)稠定性，土地挨資源利用規(guī)輸劃保持適度畫的穩(wěn)定性，娃能夠有效地航避免各類用繳地主體土地飛資源利用方恭面的短期行祝為，有利于糠土地資源的尾持續(xù)增值并篩趨向于優(yōu)化耗利用。如果漆土地利用規(guī)蘿劃朝令夕改栗，或者行政飾力量可以對攪規(guī)劃因人作睬出調(diào)整，那桃么勢必會損餐害土地利用客規(guī)劃的權威盈性，也會造仇成土地資源良配置偏向于誓某一集團的護利益，損害戴社會公平性末。我國部分怎城市基于政緞績的考慮，拼片面遷就某堅些房地產(chǎn)開聚發(fā)商的要求絞，隨意變更拜規(guī)劃用途、失建筑規(guī)劃參你數(shù)，例如，往變居住用地編調(diào)整為商業(yè)辰和居住綜合吩用途，隨意極調(diào)整建筑容趨積率、覆蓋譯率。這些做壓法除了加劇律社會矛盾外薯，還會使各膊類用地主體專無所適從，語城市發(fā)展呈豎無序發(fā)展態(tài)小勢。惰2、城市土原地資源利用惜的綜合性原慧則宇所謂土地資淘源利用的綜胸合性原則就枕是要求各種網(wǎng)功能用地相紐互協(xié)調(diào)，依細據(jù)城市人口仗規(guī)模、企業(yè)膛規(guī)模及其發(fā)控展變化趨勢虛，協(xié)調(diào)市政粘用地、道路沙用地、綠化否用地、居住熟用地、工業(yè)罰用地、商業(yè)騾用地、辦公墓用地以及公團用事業(yè)和公降共建筑用地非的比例關系艙，明確各種跌用地類型間促既存在相互霧促進關系，罷也存在相互邀制約關系的消基本原理，系使城市土地勒資源利用呈撫現(xiàn)有機的統(tǒng)利一。攤3、城市土敬地資源合理介配置中貫徹鏡以人為本原薄則袖城市的主體繡是生活于其越中的人，土遷地資源最終蘆是人們的生兔存和發(fā)展的濾空間載體，眼因而城市土姻地資源利用亡必須以城市透中人的需求蓄為依歸，貫計徹以人為本近的原則。以杜人為本體現(xiàn)晃在除了考慮妄人的基本生嘆活、學習和目工作需求外立，還要考慮巷人的心理需質(zhì)求、精神需珍求和社會交六往需求。這霧一原則的實剃踐體現(xiàn)在城茶市土地利用朗上要適度集坑約使用，減江緩城市中居斜民的心理壓差力。過度集娃約利用土地犯會使整個城妖市成為獅“磨水泥森林冒”永，長期生活繩于其中，會怖承受極大的領精神壓力。派相應地，土醋地資源配置丙中要充分考窗慮城市各類掀人群的文化王生活需求，口提供較為充販足的娛樂、陸休息空間。有4、城市土亂地資源合理怎配置的生態(tài)蛾原則奔現(xiàn)代城市病脅是困擾世界裳各國的重要花問題，城市世生態(tài)環(huán)境日勤益惡化，表雪現(xiàn)在噪聲、匙光、空氣污指染日益嚴重隨，城市人群毫的健康問題體越來越突出填，由于生態(tài)盆環(huán)境惡化帶挨來的醫(yī)療保翁健支出水平峽日趨龐大。隸從城市可持妻續(xù)發(fā)展的角喊度看，城市滋土地資源配般置中必須貫放徹生態(tài)原則脅，否則一旦想使環(huán)境遭到壽破壞，恢復略的成本將無逗法承受。生駕態(tài)環(huán)境是由凈自然生態(tài)系貸統(tǒng)和人工生柴態(tài)系統(tǒng)組成催的。人工生濱態(tài)系統(tǒng)在很梳大程度上是微受城市經(jīng)濟棟系統(tǒng)制約、擊影響的。人霉們?nèi)缒芨鶕?jù)腔生態(tài)環(huán)境規(guī)犧律來安排土埋地的使用崇，隆那么生態(tài)環(huán)汪境會得到保甜護遲，勸并不斷優(yōu)化琴；反之將，貍如果不按照崖生態(tài)環(huán)境規(guī)纏律使用土地菠，仇那么就會破片壞生態(tài)環(huán)境床。所以欣，究對城市土地無的使用方向排以及如何使紙用飲，傳包括房地產(chǎn)獎業(yè)如何發(fā)展刃等等顛，先也要按照生捕態(tài)環(huán)境規(guī)律雨的客觀要求當進行規(guī)劃利臺用。紡第三節(jié)城銷市土地使用劃制度叨一、城市土極地使用制度扯的類別宮城市土地的吼合理配置是戒通過一定的中土地制度來鞭實現(xiàn)的。所梯謂土地使用序制度是對土勺地使用的程皆序、條件和席形式的規(guī)定死，它是整個騙土地制度的傻一個重要組彩成部分。土醉地使用權是著依法對一定榆土地進行利脂用、管理并勿取得收益的宇權利，是土紛地使用制度闊的法律體現(xiàn)荷形式。結合洪我國的實際貴情況來看，筑城市土地使盜用制度可以叨分為兩大類忠，一類是無塑償?shù)男姓澣饟苤贫?，另令一類是有償賢的市場交易色制度。銷土地使用制攏度受到土地抄所有制和經(jīng)漂濟體制的制打約。我國的鼻城市土地屬娃于國家所有氏，但隨著計河劃經(jīng)濟體制農(nóng)向市場經(jīng)濟喘體制轉換，浙土地使用制孕度發(fā)生了根充本變化。從薯第一個五年痕計劃開始，樣我國實行計答劃經(jīng)濟體制賊，城市國有揚土地的使用敲實行與計劃僑經(jīng)濟相適應糟的行政劃撥眠制度，即由臨政府按國民于經(jīng)濟發(fā)展的隆需要，向用顧地單位無償事、無限期地區(qū)提供各類建坊設用地。這完種土地使用中制度在當時纏的歷史條件汽下曾經(jīng)發(fā)揮抬過積極的作擁用。黨的十擋一屆三中全舒會確定了改升革開放的方鋪針，隨著經(jīng)軟濟體制改革駕的不斷深入抄，無償、無踏限期的土地追使用制度越泛來越不適應呼經(jīng)濟體制改冷革的要求，冒其弊端日益挪顯現(xiàn)。為此沖，自上世紀仙80年代起遷，我國在堅舊持土地公有斥制的基礎上料，開始對傳津統(tǒng)的土地使所用制度進行鼠改革，變土毅地無償使用固為有償使用凈，變無限期渡使用為有限淚期使用，變隆無流動使用丟為流動使用單。百從我國城市詢土地使用制題度的具體內(nèi)蛙容來看，大吉致包括以下企幾個方面：沃1、城市土蚊地使用權出培讓舞城市土地使縱用權商出讓，是指佩國家將國有輔土地使用權靠在一定年限拿內(nèi)出讓給土電地使用者，巴由土地使用重者向國家支盟付土地使用狼權出讓金的虜行為。顏《城市房地拾產(chǎn)管理法》倚規(guī)定，痛城市規(guī)劃區(qū)蓮內(nèi)的集體所弟有的土地，晃經(jīng)依法征用行轉為國有土蓄地后，該幅鎖國有土地的丈使用權方可維有捕償轉讓。土劇地使用權出貪讓，必須符灑合土地利用端總體規(guī)劃、糞城市規(guī)劃和片年度建設用牢地計劃?？h健級以上人民友政府出讓土卸地使用權用受于房地產(chǎn)開掌發(fā)的，須根寧據(jù)省級以上易人民政府下逗達的控制指搖標擬訂年度口出讓土地使駐用權總面積理方案，按照房國務院規(guī)定為，報國務院卻或者省級人明民政府批準瓦。柜土地使用權行出讓，由市寬、縣人民政岔府有計劃、書有步驟地進反行。出讓的款每幅地塊、膛用途、年限姜和其他條件左，由市、縣螺人民政府土勒地管理部門團會同城市規(guī)拿劃、建設、娛房產(chǎn)管理部浴門共同擬定峽方案，按照娃國務院規(guī)定融，報經(jīng)有批泉準權的人民虎政府批準后搜，由市、縣羞人民政府土窩地管理部門踐實施。牧土地使用權竭出讓采取拍竿賣、招標或坐者脹掛牌出讓碌的方式。崇目前對經(jīng)營隨性土地已禁革止協(xié)議出讓跳方式。銳2、離土地使用權婚劃撥絲土地使用權心劃撥是指縣躺級以上人民鴉政府依法批毅準，在土地排使用者繳納卷補償、安置燒等費用后將捆該幅土地交燒付其使用，缸或者將土地第使用權無償駛交付給上地蒼使用者使用者的行為。以技劃撥方式取協(xié)得上地使用淚權的，除法坐律、行政法借規(guī)另有規(guī)定窗外，沒有使壩用期限的限勾制。昨但劃撥使用奏的范圍有嚴蟻格限制。對充于煉國家機關用槐地和軍事用返地薪、泳城市基礎設色施用地和公催益事業(yè)用地疲、備國家重點扶誓持的能源、碌交通、水利奸等項目用地邀等建設用地碰，可以根據(jù)性需要由嘗縣級以上人臺民政府依法畏批準劃撥。顛城市土地使則用權劃撥的舊基本程序是抹：（1）申格請。建設用缸地單位持經(jīng)廁批準的設計腸任務書或者遞初步設計、響年度基本建邁設計劃等有滾關文件和城出市規(guī)劃管理完機關核發(fā)的鍬建設用地規(guī)女劃許可證，匆按照審批權瓣限向城市土狠地管理部門遵申請建設用狡地。（2）侮審批。城市芒土地管理部扯門根據(jù)用地菠申請書等有拆關文件，依需法定權限進柱行審核、批標準，核發(fā)建沸設用地批準術證書。（3輔）劃撥。獲竟得建設用地紫批準證書后患，由城市土吹地管理部門捎根據(jù)建設進禿度一次或分示期劃撥建設三用地。（4例）發(fā)證。建價設項目竣工挨后，由城市慨規(guī)劃管理和丙土地管理部蘆門核查實際初用地后，土贊地管理部門菊核發(fā)國有土腔地使用證。住3、城市土猛地使用權轉爭讓蘿《城市房地燒產(chǎn)管理法》昏規(guī)定，億以出讓方式員取得土地使醫(yī)用權的，轉析讓房地產(chǎn)時類，應當符合器下列條件：灰（1）貨按照出讓合商同約定已經(jīng)組支付全部土發(fā)地使用權出米讓金，并取緒得土地使用逗權證書；給（2）灣按照出讓合堵同約定進行話投資開發(fā)，拌屬于房屋建娃設工程的，優(yōu)完成開發(fā)投去資總額的鑰25%沫以上，屬于煙成片開發(fā)土且地的，形成銅工業(yè)用地或蒜者其他建設洋用地條件。醒轉讓房地產(chǎn)戶時房屋已經(jīng)李建成的，還物應當持有房啄屋所有權證霜書。壯以劃撥方式耕取得宅土傍地使用權的庫，轉讓房地臨產(chǎn)時，應當憲按照國務院米規(guī)定，報有漿批準權的人謹民政府審批博。有批準權隊的人民政府還準予轉讓的會，應當由受奉讓方辦理土除地使用權出商讓手續(xù)，并停依照國家有延關規(guī)定繳納豆土地使用權艙出讓金。以式劃撥方式取并得土地使用趟權的，轉讓郊房地產(chǎn)報批輛時，有批準意權的人民政重府按照國務院院規(guī)定決定然可以辦理差土休地使用權出哀讓手續(xù)的，干轉讓方應當?shù)伟凑諊鴦赵罕兑?guī)定將轉讓捎房地產(chǎn)所獲喜收冶益中的土地購收益上繳國夾家或者作其求他處理。揮對于蘿房地產(chǎn)轉讓然，土地使用嘗權出讓合同恭載明的權利速、義務隨之必轉移。以出蜜讓方式取得己土地使用權盡的，轉讓房翠地產(chǎn)后，其倡土地使用權屠的使用年限恭為原土地使隸用權出讓合孤同約定的年飄限減去原上乖地使用者已講經(jīng)使用年限倘后的剩余年服限。以出讓相方式取得土維地使用權的揪，轉讓房地勁產(chǎn)后，受讓習人改變原土切地使用權出繪讓合同約定馳的土地用途濱的，必須取缺得原出讓方捏和市、縣人耍民政府城市挺規(guī)劃行政主敵管部門同意說，簽訂土地棗使用權出讓窗合同變更協(xié)融議或者重新嗎簽訂土地使租用權出讓合搶同，相應調(diào)墳整土地使用艱權出讓金。玉4、城市土持地使用權出拌租紡城市土地使賞用權出租是芝指土地使用衣權出租方將幻土地連同地個上建筑物、可其他附著物撕交與承租方游使用，承租垮方支付租金拾的行為，通茫常稱為土地身租賃制。按舅我國目前的憐城市土地使脂用相關法規(guī)強的規(guī)定，土培地使用權人互通過出讓方場式、轉讓方模式的土地使微用權可以出唉租。當土地蝴使用權人獲翻得的是劃撥羨土地使用權綢，經(jīng)土地管課理部門批準沫后，與土地秀管理部門補傘簽了土地使棕用權出讓合做同且補交了身土地出讓金效的，也可以逝出租。賞5、城市土睜地使用權抵份押謀城市土地使恐用權稍抵押是指糞通過出讓和筑轉讓方式取越得土地使用密權的單位，致為借貸或償欄還債務，將詳其土地使用猛權及其地上刺建筑物、其近他附著物向露金融機構或宿債權人提供傷財產(chǎn)保證的駝行為。土地烈使用權作為效貸款擔保時寶，如果使用泰權璃抵押人真到期不能償蹄還貸款本息胳，那么土地孕使用權轉歸遼貸款方所有別，或者由貸前款方進行處津置，用處置幟收入償還貸樣款本息。饅《城市房地帥產(chǎn)管理法》翠規(guī)定，搬房地產(chǎn)抵押繭，應當憑土項地使用權證份書、房屋所絨有權證書辦狼理。設定房械地產(chǎn)抵押權根的土地使用居權殊如果劍是以劃撥方岡式取得的，針那么耐依法拍賣該篩房地產(chǎn)后，槍應當從拍賣肉所得的價款槳中繳納相當舅于應繳納的儀土地使用權響出讓金的款務額后，抵押殲權人方可優(yōu)建先受償。改二、中國城奮市土地使用保制度改革舟我國傳統(tǒng)城役市土地使用前制度是一種僚對土地實行絮行政劃撥，絲無償無期限卵使用，禁止雨土地使用者民轉讓土地的舉制度。其基壯本特征就在當于：一是行喬政劃撥，二與是無償無限伙使用，三是蛙禁止轉讓。如行政劃撥是表指土地由政伶府有關主管表部門調(diào)撥使肯用，具體包黎括兩個方面鎖：一是土地景使用者如果發(fā)需要土地，固不是通過市綠場購買或租浴賃獲得，而槐是按照一定覽的建設用地況程度，首先熱申請建設項御目，待有關棉部門批準后惕，再持有關歪批準文件向獸土地管理部脫門提出用地語申請，經(jīng)審酷查批準后，艘由土地管理怨部門無償撥騰給。二是國片家因經(jīng)濟、激文化、國防揀建設或舉辦其社會公共事鹽業(yè)，如果需社要土地使用服者其時正在華使用的土地統(tǒng)，不是通過螺購買或租賃擦方式取得，案而是運用政軋府行政手段于無償調(diào)撥。杰無償無期限竄使用是指土涂地使用者從欺政府得到用翅地時不支付賺地價，在使獄用土地過程環(huán)中也不繳納城地租或土地昂使用費。同些時國家在將昨土地劃撥給鍵土地使用者襯時，也沒有巖具有規(guī)定明置確的土地使吵用期限。除局非基于國家之利益需要由內(nèi)新的使用者鍋使用該土地灰，否則原來影的使用者可廣以無限期地恨占用。禁止里轉讓是指原廈有土地使用燃制度下禁止原土地使用者女以買賣、出齊租、抵押、灰贈與、交換芽、典當?shù)冉槐家追绞綄⑼裂拥剞D移給其代他單位或個弦人使用。暗經(jīng)過建國以鏟后長期的實逆踐，上述城芳市土地使用燙制度的弊端烘日益明顯，份主要表現(xiàn)在饅，不利于土楊地資源的合關理配置和高買效率使用，劈不利于城市鍋經(jīng)濟發(fā)展和站城市建設資姜金的良性循菊環(huán)，不利于燦準確評價企泥業(yè)的實際經(jīng)自營效果，由蜂于無需考慮抱用地成本，恰企業(yè)和事業(yè)致單位土地浪加費嚴重。改記革開放以后攤，這種土地艙使用制度更波加顯得不適候應，從上個刪世紀80年柳代開始逐漸長對城市土地夫使用制度進謹行改革。大樣致經(jīng)過如下尤幾個階段：維1、征收土粥地使用費明1982年拼深圳開始按吵城市土地的臉不同等級向莖其使用者征列收不同標準嶺的使用費，朗全國不少城棚市從198虎4年開始也尋陸續(xù)采取這結種做法。例督如，上海市掉政府根據(jù)環(huán)1979揮年全國人大掛通過的《中淺外合資經(jīng)營豬企業(yè)法》及痕以后全國人陪大、國務院耕頒布的中外推合作、合資飽和外資企業(yè)雖法律、法規(guī)絨對三資企業(yè)京征收場地使丙用費或土地牢使用費的規(guī)戀定，組織有茂關部門對土孫地有償使用范的收費形式線、方法和土朗地用途、等惕級標準進行壘了專題調(diào)查堤研究。在此國基礎上，依乓照國家有關恩法律、法規(guī)揀制定了《上宜海市中外合乖資經(jīng)營企業(yè)啦土地使用管文理辦法》，歡規(guī)定凡外商件投資企業(yè)利熟用中方原有謠的房屋土地慧，新征用（崖使用）、劃情撥的土地，膀租賃的房屋遠場地舉辦合井資、獨資企陽業(yè)，均必須鋤繳納土地使便用費。并對勒土地使用費評收取標準、毅適用范圍、激操作程序、戲調(diào)整方式等售作了一系列滔規(guī)定。該辦租法將全市土石地按用途和褲位置分為冷6牢類采10臺級，土地使蝦用費按不同朗的土地用途鋸和等級收取桃，每年每平錯方米最高為婦人民幣贊100員元，最低為著人民幣氣0.5島元；土地使游用費標準的鳳調(diào)整間隔期冊不少于慧3待年，每次調(diào)食整幅度不超牙過標準的緣30肉%。依據(jù)這盼一辦法，上席海從希1986戲年士11聽月起對外商障投資企業(yè)開友征土地使用茶費，在土地緩有償使用方丈面跨出了歷絲史性的第一葵步。昆土地使用費裕系指使用土說地資源的費批用，不包括鐵征地拆遷安榜置費用和基紋礎設施建設扣費用。隨著棕上海城市經(jīng)直濟結構的調(diào)示整和大規(guī)模已的城市基礎走設施建設，歡用地性質(zhì)的鍬分類設置和嗚地段等級的毫定位與實際滲情況不盡一料致的矛盾日挪益突出，并合且與物價指街數(shù)的升幅不襯相協(xié)調(diào)，表胞現(xiàn)在土地使污用費偏低，鍬同土地出讓威價格的差距鬧拉大。為了屋保護土地所腔有者和土地搶使用者的合貨法權益，適久時、合理地成調(diào)整土地使底用的征收標受準，有利于累優(yōu)化城市土科地使用結構馬，提高土地敲利用效率，被真正體現(xiàn)土錯地資產(chǎn)的使蹈用價值。因花此，經(jīng)上海榜市政府批準該先后于糧1991亞年五7莊月和達1995糧年壽7麗月兩次對土吐地使用費標寄準、用地性卻質(zhì)和土地等每級進行了調(diào)躍整。調(diào)整后愛的用地性質(zhì)緞，分為商業(yè)雕、金融、旅工館、綜合、擱辦公、娛樂繞，工業(yè)、倉糕儲、交通，幫居?。ㄉ唐匪痉浚?，教育若、科技、衛(wèi)橫生、體育、姐文化，種植霧、養(yǎng)殖畜5填類，土地等掏級分為奉10埋級。每年每旁平方米最高堪收費標準調(diào)廉整至人民幣除170縱元，最低收彼費標準仍保除持人民幣慮0.5董元不變。搶1988年圈9月27日全，國務院發(fā)智布了《中華沿人民共和國楊城鎮(zhèn)土地使薯用稅暫行條襪例》，規(guī)定艦從1988爹年11月1紡日起實施，絹將土地使用糞費改為征收芽土地使用稅巾。柏2、實行土騎地使用權有龜償出讓和轉弟讓擾對外商投資捧企業(yè)開征土浸地使用費以伏后，不少外渴商反映，土事地使用權不好能用來抵押臨，也不能轉耀讓，對資金費周轉不利，常希望政府能李將土地賣給揮他們。這是傭一個涉及我浮國土地制度扣和如何更有濟利于吸收外陰資的重要問刪題。198紫7年下半年庭深圳率先進杜行土地使用只權有償出讓份和轉讓試點乳，國家出讓代土地使用權茶并允許進行板土地使用權腦抵押。乎1987注年傾12差月經(jīng)國務院潤審定批準，棋上海市政府助頒布了《上濃海市土地使尿用權有償轉徒讓辦法》，詳其要點是：術土地所有權傲與使用權分抖離，由市政價府將國有土砍地以指定的逝地塊、年限稻、用途和其顛他條件，供表土地使用權語受讓人開發(fā)丘經(jīng)營，由土姓地受讓人支氣付土地使用籌權出讓金；紋土地使用權蹲受讓人可以蠟按規(guī)定將土訪地使用權再柳行轉讓。惡1988蒼年趣3鋼月王22部日，上海召詠開土地使用澆權有償出讓匠發(fā)布會，將堤一塊位于虹香橋經(jīng)濟開發(fā)脂區(qū)內(nèi)，面積繩為銳12900欺平方米，可燥用于酒店、臘辦公樓、住傍宅用途的土截地，以出讓亦50切年使用權的創(chuàng)方式首次公仿開向國內(nèi)外濾招標。試點布工作按照國商際慣例進行水，通過公告蛙、投標指引啊、投標、決卡標和評標委箭員會審定。若來自日本、道美國、中國柄香港等站6飛家企業(yè)參與轉投標，結果咐日本孫氏企怕業(yè)有限公司坡以驢2805佛萬美元的出尊讓金中標，粥并于榜1988走年贏8仙月貧8蝕日簽約。土男地使用權有胳償出讓和轉落讓極大地推摘動了土地使形用制度改革扭，一是土地呀使用權作為證特殊商品進絮入流通領域貫，探索了一劈條陶“喇以地生財熟”筆的新途徑。瀉二是按市場謝機制配置土慘地，沖破了滿舊的用地模傷式，使社會很經(jīng)濟發(fā)展凝可聚在城市土挪地上的巨大萄能量得以釋白放。三是完堅善了各級政京府在房地產(chǎn)注市場中的主訪導地位。土顆地使用權出危讓由政府壟口斷，政府除哄了有法律授鬧予的司法管幣轄權、行政壺管理權以外粗，更多地從娘土地所有者形的經(jīng)濟地位覺出發(fā)，用經(jīng)齊濟的手段、填方法調(diào)控房練地產(chǎn)經(jīng)濟活楚動。四是土叉地使用權可炎以按國際慣須例流通，如報抵押、轉讓亂等，不但符尼合商品經(jīng)濟灰和房地產(chǎn)市價場發(fā)展的規(guī)匆律和需要，鵲而且加快了暮上海房地產(chǎn)憂市場的培育麥和健康發(fā)展疤。逗1988宗年至琴1991孟年底，上海吊共批租土地庫12診幅，面積糠980業(yè)萬平方米，張批租土地上許建造的各類督商品房只限姿于外商投資辨企業(yè)自用或摘向境外的企瓣業(yè)和個人銷叉售，初步形該成了外銷的呢土地一級市浪場。復1992辣年初鄧小平正巡視南方重替要談話發(fā)表垂以后，上海員擴大開放，似加大對外招暖商力度，并冤在城市建設竭、管理體制紙上實行扒“糖兩級政府、飯兩級管理興”到，調(diào)動了市沫、區(qū)（縣）述兩級政府的潑積極性。外腐商看好上海蹄市場并紛至瓜沓來，土地爪批租出現(xiàn)了時前所未有的肅好勢頭。能1992魂年上海批租攻地塊幅數(shù)猛塊增，全年批竄租土地鞋205販幅，面積槳2071.完5似萬平方米，擾分別是前煮4耍年的寫17巖倍和梨2.1并倍。其中市旦區(qū)舊區(qū)改造烏地塊凍91辭幅，面積達挑90飄萬平方米。毛1993橫年是上海土本地批租面積婆最多的一年刊。全年批租姻土地濟244宵幅，面積團4914.惰93克萬平方米。冒批租用地結乘構有所調(diào)整罪，花園別墅尺用地明顯下滲降，工業(yè)用霜地上升較快逗。櫻1994孤年是上海批芬租地塊幅數(shù)芽最多的一年尿。全年批租昨土地叨455昨幅，面積鑰1568狹萬平方米。謀其中郊區(qū)縣講批租土地葉261酒幅，面積回795.0厘3樂萬平方米，辛分別占配57.4端%與霉50.7校%，呈上升符趨勢。飽1995封年土地批租左勢頭有所回賽落，全年批設租土地慌258羽幅，面積械640.3濕萬平方米，呈但用地結構明趨向合理，洋工業(yè)用地比頓重明顯上升寶，占到而62.4杜%。自害1988掉年第一幅土也地批租至至2000別年底，上海為市出讓外銷格地塊墻2282肌幅，土地面課積甚12366電.74慘公頃。州1995補年巨1誠月遺1慣日起，上海娘加大土地使顧用制度改革噸的力度，規(guī)母定新增的商敢業(yè)、旅游、甘娛樂、金融悅、服務業(yè)、量商品房等內(nèi)翻資六類用地如、原用地改澆變?yōu)榱愑米淼匾约艾F(xiàn)有蛇建筑物改變際為六類用途扇的，都必須掠通過土地出卸讓取得土地嘆使用權。土惹地出讓金按箱外資內(nèi)銷地犯塊的出讓金笛標準計算。悟同時規(guī)定花遺園住宅、高簽標準內(nèi)銷商芬品房（僑匯麗房）轉讓均趁須補交土地蟻出讓金。內(nèi)股資六類用地塑的開發(fā)只限藍于內(nèi)銷，轉鏈作外銷時應樹按批租地價侮補交出讓金煮。把內(nèi)資六依類項目用地尺納入土地有棵償使用的軌閱道，標志著尚土地使用權竭出讓從外資罷企業(yè)擴展到墻內(nèi)資企業(yè)，旅擴大了土地晨有償使用的眠覆蓋面。同即年，為優(yōu)化膚國有工商企諸業(yè)生產(chǎn)要素掉的配置和中鼻心城區(qū)的土言地利用結構罷，上海開展擾盤活工商企各業(yè)國有房地圖產(chǎn)試點。其射思路是把國爭有工商企業(yè)舉使用的土地甜以內(nèi)部轉帳廣的方式出讓獵給工商企業(yè)監(jiān)集團，將價永值顯化后的色土地資產(chǎn)注漲入企業(yè)集團純的總資產(chǎn)，蚊納入國有資丹產(chǎn)考核，降叔低企業(yè)的資雜產(chǎn)負債率，之促進現(xiàn)代企火業(yè)制度改革頑，調(diào)動企業(yè)駁集團通過聯(lián)腰營、入股、云置換、重組隸等多種形式允盤活土地存超量的積極性蔬，鼓勵市中朝心區(qū)域內(nèi)的遠工業(yè)企業(yè)按霜規(guī)劃要求向巾近郊或郊縣中工業(yè)區(qū)轉移磚。這是上海提將內(nèi)資存量主土地納入土番地有償使用腳軌道所采取勞的特殊政策踐，進一步深票化了土地使需用制度改革園。崗3、修改憲謠法和土地管傍理法，制定侍全國性土地幻使用權出讓倚和轉讓條件頭1986年播6月公布的據(jù)《中華人民而共和國土地松管理法》規(guī)步定了土地不公得出租或以俗其他形式非尋法轉讓，1戶987年以咐后，土地使華用制度改革歐逐漸深入人片心，土地使刊用權出讓和院轉讓的相關趨內(nèi)容也出現(xiàn)嘗在各類重要會文件中，1必988年4推月和12月享，憲法和土救地管理法分招別進行了修摸改，將原來驚不得出租和異轉讓的規(guī)定討修改為蘿“撈土地的使用桶權可以依照碰法律的規(guī)定忽轉讓溉”躲。熟1990年富5月19日鴿，國務院發(fā)快布了《中華懼人民共和國疼城鎮(zhèn)國有土袋地使用權出怕讓和轉讓暫影行條例》，巴對土地使用講權出讓、轉偵讓、出租、唐抵押、終止膽以及劃撥土蘆地使用權等怎問題進行了絮明確的規(guī)定宇。1994完年7月5日丹全國人大常濫委會通過了韻《中華人民脈共和國城市鬼房地產(chǎn)管理濫法》，明確茄規(guī)定了們“撐國家依法實于行國有土地蟻有償、有限鋼期使用制度怒”既，對土地使隊用權流轉的戲相關問題進坐一步加以明囑確。搶三、城市土潑地利用規(guī)劃駱（一）城市撿土地利用規(guī)嚷劃的內(nèi)涵災城市土地利港用規(guī)劃是指鑰根據(jù)城市社貌會經(jīng)濟發(fā)展冤的要求和自葬然、社會、氧經(jīng)濟諸條件桂的特點繭，嚴運用計劃形樣式聞，駕對未來一定敗時期內(nèi)土地爭資源的開發(fā)視、利用、整械治、保護、毛管理、指導皆、調(diào)控、監(jiān)秀督的一種方隆法。通常與底城市相關的只規(guī)劃主要有玻四種，一是奮國土規(guī)劃；恒二是城市土嚷地利用規(guī)劃證；三是城市盤發(fā)展總體規(guī)鄰劃；四是城抄市社會經(jīng)濟奮發(fā)展計劃。足國土規(guī)劃是殃為協(xié)調(diào)經(jīng)濟寬發(fā)展與人口裂、自然資源重、環(huán)境之間漲的關系而制碎訂的生產(chǎn)力疤總體布局換，礎也是對國土違資源開發(fā)、轎利用、整治氧、保護的宏截觀控制性的縫構想和設計朵。其主要內(nèi)甩容是從空間信上安排生產(chǎn)標力的總體布扎局，明確地頂區(qū)綜合開發(fā)劈的方向、目嚇標、重點和匯步驟，提出吧國土開發(fā)整聰治的措施和定規(guī)劃指標。零土地利用規(guī)墳劃是貫徹、掀實現(xiàn)國土規(guī)邁劃堡，霞將其具體化隆的一種形式升，主要包括團根據(jù)土地自留然特點、經(jīng)仍濟條件和社翻會經(jīng)濟發(fā)展狂用地要求的喘長期預測私，少確定土地利鞭用的目標、呈方向和土地槳利用的結構籃、布局，根犧據(jù)土地利用姿功能分區(qū)，設規(guī)定各主要葉用地部門用歌地規(guī)模的控否制性指標，義確定實施土曲地利用規(guī)劃汪的方針政策秧和措施。傲城市經(jīng)濟社葬會發(fā)展計劃端較多地研究玉和考慮時間疏約束夾，采規(guī)定一定時區(qū)間內(nèi)國民經(jīng)那濟發(fā)展和社澇會事業(yè)發(fā)展顛的主要要求府，葛側重于城市詳經(jīng)濟社會發(fā)太展的物質(zhì)內(nèi)朋容。都城市發(fā)展總經(jīng)體規(guī)劃是根燭據(jù)城市經(jīng)濟猶、社會發(fā)展沒的要求嚴，等在研究城市高密度的前提殲下動，芳對城市空間防布局和城市裕形態(tài)的總體工設計。城市竄土地利用規(guī)仗劃是城市發(fā)格展總體規(guī)劃怨的原始內(nèi)容漸，可也是城市發(fā)技展總體規(guī)劃晉的核心部分做。城市發(fā)展秀總體規(guī)劃不防僅是考慮土爽地如何利用盤，中而且要考慮躁城市的社會辣經(jīng)濟結構及斜城市空間利驗用等多種因括素，但城市威發(fā)展總體規(guī)故劃最終落實嬸要靠城市土士地利用規(guī)劃襲。城市土地訓利用規(guī)劃是墾城市發(fā)展總鐵體規(guī)劃的基狗礎吸，芒搞好城市土勵地利用規(guī)劃威是建設城市播的重要前提秒。合（二）城市夢土地利用規(guī)顆劃的作用頑城市土地利泡用規(guī)劃對于燃實現(xiàn)城市土你地合理配置吵，博促進房地產(chǎn)棒業(yè)穩(wěn)定、協(xié)辜調(diào)和健康發(fā)干展具有重要枕的作用。誓1、城市土發(fā)地利用規(guī)劃較是政府調(diào)節(jié)黑城市土地資渾源配置的重衣要手段側市場經(jīng)濟的柜條件下慌，飲土地資源的結配置主要是誕通過市場機妖制調(diào)節(jié)來實康現(xiàn)。但是償，薦由于城市土忌地資源的稀老缺性和不可將再生性商，休使得政府調(diào)菠節(jié)土地資源承的配置更有系必要。而政藥府對土地資劇源的調(diào)節(jié)手崖段主要是制郵訂和實施城歉市土地利用顧規(guī)劃。通過杏城市土地總孔體布局、功紗能分區(qū)和土株地利用具體負規(guī)范換，依控制城市土憂地用途巾，閑調(diào)節(jié)土地使錢用結構和布籮局平衡泥，秋把土地資源坊納入優(yōu)化配詠置的軌道梢，啊在一定程度革上避免和克園服市場機制倘配置土地要繭素的局限和釀弊端。建2、城市土蒼地利用規(guī)劃件可以減少房腰地產(chǎn)企業(yè)和結相關用戶決場策的盲目性愁城市土地利越用規(guī)劃為城雹市未來一段提時期的發(fā)展敏確定了總體甘的方向，使撒房地產(chǎn)開發(fā)群企業(yè)對未來元有了明確的醬預期，房地羽產(chǎn)相關用戶驅和消費者也藝有了相應的孝指南，減少幕了進行區(qū)位喚選擇的盲目剃性。床3、城市土封地利用規(guī)劃塘有利城市土算地利用的長蹈效管理玻城市土地利芽用規(guī)劃是城牧市土地使用止的安排和布席置，它是一懼定時期內(nèi)城籌市空間發(fā)展佩的目標和計壤劃桌，或是合理使用棍城市土地的唱一張藍圖，糕為城市土地尼利用管理提章供了科學的貞依據(jù)。城市指土地利用長睡效管理包括普城市土地利臥用的數(shù)量控嘉制、集約程驅度、結構模其式以及環(huán)境啄保護妥，傭這些管理都呼與城市土地梨利用規(guī)劃有別著密切的聯(lián)懶系?？刂瞥羌咽杏玫氐臄?shù)楊量規(guī)模灘，娘規(guī)劃了一個典城市用地的很總量指標頑，寺決定了對城壽市土地利用稱廣延程度的饒控制。城市忘土地的集約窗程度亭，師反映了土地畝利用率的高慎低，規(guī)定了浸土地利用集百約程度的一爹系列指標狂，陣如建筑覆蓋圣率、容積率泰、單位面積遼人口等。通桃過城市土地睬利用規(guī)劃，晃可以避免短敢期行為，對踩城市土地利儉用實施長效微管理。懷（三）城市猴土地利用規(guī)鑼劃的基本原窄則薦由于城市土訪地利用規(guī)劃營涉及城市全困局，影響城提市經(jīng)濟的持孤續(xù)、有序和娘穩(wěn)定的發(fā)展林，因而要制棍訂一個科學旬、合理且能佳夠為城市各洗個利益群體湯接受的城市經(jīng)土地利用規(guī)億劃站，識需要遵循以話下基本原則憑：吼1、整體性別原則。這個哀原則要求土扶地利用規(guī)劃館中要有綜合汁的、系統(tǒng)的岸觀念打，展把城市土地印看作是自然侄、經(jīng)濟、社奪會三者的統(tǒng)腦一體拆，蜂對城市的社包會、經(jīng)濟、香政治、文化果、環(huán)境、心駝理等諸多人草文因素進行悔綜合的考慮瘋。傳統(tǒng)城市沒規(guī)劃模式的游局限性之一科在于規(guī)劃中煎缺乏整體性茶考慮。規(guī)劃劫者著力于形緒態(tài)設計和空的間規(guī)劃再，舒過分追求建甲筑和工程效式果。由于缺譽乏全面、系晴統(tǒng)的規(guī)劃前細期過程戰(zhàn)，添更由于規(guī)劃雕在目標、原眠則上存在偏鐵差稿，寶不將注意力主放在整個城觀市系統(tǒng)的生艦產(chǎn)和消費上玉，網(wǎng)沒有把追求到整個城市系盛統(tǒng)的綜合效枕益作為出發(fā)篩點抹，塔所以盡管規(guī)喬劃者主觀愿兇望是好的，撤但結果并不繼盡如人意，冒而且后期迫電于時代變遷稼的壓力，對陶規(guī)劃進行經(jīng)逢常性的修改狡，從而喪失映了規(guī)劃的權述威性，也失禿去調(diào)節(jié)城市肺土地資源利牙用的作用。立2、區(qū)位原南則。這個原這則要求按城慶市土地的區(qū)訂位狀況進行跟土地布局仿，下使各類用地畫“挪各得其所微”倚。土地的一孩個重要特性醒是差異性塑，蠅表現(xiàn)為土地緣質(zhì)量差異和桌土地位置差襲異。城市土而地的差異性欠主要表現(xiàn)為舒位置差異方雄面，而位置遞差異又體現(xiàn)恭為城市土地畏的區(qū)位不同撲。在城市中喪，亮不論是商業(yè)株還是住宅用督地躺，懲以及任何一鏈種被利用的盯土地汁，遮其利用價值漫的大小各，們無不受其所撕處區(qū)位的影屈響。土地區(qū)絞位的固定性住和差異性決幻定了具有不醬同使用功能倚的城市土地旨的空間布局冠。具有不同宏使用功能的件城市土地對誼區(qū)位具有選析擇性。交通燈匯集、人流求量大的市中碼心位置是商壘業(yè)、服務、扯事務所競相對爭奪的位置勞，遵主要交通道議路兩側也往姑往成為企業(yè)灘設置店輔和崖辦公樓的理橡想?yún)^(qū)位。工狡業(yè)企業(yè)為了眾推銷產(chǎn)品和團降低成本撓，抄適宜于選擇及靠近水源、坐能源、接近水市場而又便押于生產(chǎn)原料判及成品儲存向和運輸?shù)牡剌喎?。就住宅樓區(qū)來說，一梅個接近工作懸崗位岡，揮購物方便、慧市政、文化鐘娛樂設施齊惡全、居住環(huán)蔑境優(yōu)美的地蘋段對城市居贈民產(chǎn)生極大肥的吸引力。語土地規(guī)劃要因按區(qū)位布局鞋土地政，亞使各類土地佛和使用者能躍找到最適合脫的乘“籮位置栗”抵，進從而充分發(fā)蹦揮城市土地兩的區(qū)位效益烤。裙3、超前性券原則。即土餃地規(guī)劃必須蓬走在土地實等際開發(fā)利用蔥之前刊，仇先規(guī)劃后開窯發(fā)井，列并對今后一仍個時期土地截利用情況進偏行預測榜，尤這樣可使土作地利用規(guī)劃英具有一定程質(zhì)度的超前性君。具體而言仿，超前性體爭現(xiàn)在，一要濕依據(jù)存量（吵人口、住宅腸、產(chǎn)業(yè)、道代路、綠地等蝦）和流量（貼人口流動、虎車輛流動、胸固定資產(chǎn)的曬投入等）默，胃制定城市土陳地擴展的戰(zhàn)泳略碎，菜既體現(xiàn)資源帆的綜合開發(fā)迎、生產(chǎn)力的喊合理布局坡，堤又反映生態(tài)俯環(huán)境的綜合偷整治杯，稈并使之相互券平衡該，宅以避免結構壯失衡。二要饒把城市基礎里設施建設作隸為城市土地龍開發(fā)利用的羽主要內(nèi)容針，妥并進行超前壽建設。三要個防止城市無生秩序發(fā)展熱，狐保護城市自程然和生活環(huán)偵境斷，盼應設立開發(fā)治限制區(qū)。為玩保證城市的貞均衡發(fā)展討，約規(guī)劃時應設攪立預定城市換開發(fā)區(qū)蛙，例以適應城市販經(jīng)濟社會的始發(fā)展。吳4、立體性這原則。這是饒從土地的最乞經(jīng)濟利用角撲度出發(fā)鉆，伙從地面、地劍下、空間三舌位一體來規(guī)草劃城市用地攝。過去由于燕城市土地無輸償使用咐，中人們只計算春建筑耗費這驅筆帳匠，風而不去考慮縮占地的多少晃。結果出現(xiàn)蔥了平面利用批城市土地的紀現(xiàn)象貨，探降低了城市饅土地的利用雪效率。當前佛情況下苗，細宜用立體的癢眼光來規(guī)劃沸城市土地狀，爽因為城市土居地利用是一駁個立體概念跨，壺即地面、地愉下、空間三駝位一體。所狗以規(guī)劃中要基充分利