銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研匯報(bào).091銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第1頁[項(xiàng)目本體分析]本體分析屬性界定2銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第2頁【項(xiàng)目區(qū)位】本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距城市之門2.2KM，距電子商城1.2KM高新區(qū)規(guī)劃圖高新國際商務(wù)中心電子商城城市之門2.2KM2.2KM1.2KM高新區(qū)經(jīng)過十幾年發(fā)展，已成為西安最具當(dāng)代化、國際化特征科技新城和主要經(jīng)濟(jì)增加極。以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。西安已經(jīng)成為我國七大ＩＣ設(shè)計(jì)基地之一，眾多本土半導(dǎo)體企業(yè)集聚在西安高新區(qū)；聚集了100多家大型企業(yè)總部和100多家大型研發(fā)中心；預(yù)計(jì)到年，新增過百億總部類企業(yè)到達(dá)10家，過十億總部類企業(yè)到達(dá)300家；吸引全球五百強(qiáng)區(qū)域性總部到達(dá)50家；3銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第3頁【交通情況】項(xiàng)目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有10余條公交線路，未來區(qū)域內(nèi)將有三條地鐵線路開通，交通通達(dá)性好城市主要道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科技六路白沙路科技四路科技四路科技二路科技六路太白南路太白南路科技二路科技路科技路科技路丈八東路錦業(yè)路繞城高速繞城高速繞城高速西

三環(huán)西

三環(huán)南二環(huán)南二環(huán)西

三環(huán)道路體系：縱橫交織，通達(dá)四方豎向交通干道：丈八北路/團(tuán)結(jié)南路/唐延路/高新路/白沙路/太白南路橫向交通干道：科技六路/科技四路/科技二路/科技路/丈八西路/錦業(yè)路公共交通體系：10條公交線路﹥木塔寨站/木塔寨苗圃站：260、6、220、311、322、313、260、916、五龍，從高新西南方向（錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向）開來，經(jīng)木塔寨，沿太白南路通往東北（萬壽路、火車站、南門）不一樣區(qū)域。軌道交通：3#/6#/8#線雙地鐵地鐵6#線年通車，通向市中心；地鐵8#線為完整環(huán)線，可自由換乘；高新路丈八東路唐

延路唐

延路唐

延路丈

北北路丈

北北路團(tuán)結(jié)南路團(tuán)結(jié)南路地鐵6號(hào)線地鐵8號(hào)線地鐵3號(hào)線4銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第4頁【配套&資源】木塔寨版塊依靠木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；項(xiàng)目享受木塔寺遺址公園二線景觀資源，但科技六路及白沙路沿線商務(wù)商業(yè)氣氛較弱，配套匱乏商務(wù)配套地塊以西約900米為高新商務(wù)關(guān)鍵唐延路寫字樓集中區(qū)域；向東約500米電子城商務(wù)集中區(qū)西部電子小區(qū)；商業(yè)配套項(xiàng)目東距電子城商圈不到一公里，包含賽格電腦城、人人樂購物中心和栗園商業(yè)步行街，為區(qū)域內(nèi)最大商圈；科技六路沿線主要以小區(qū)底商為主，以高新路口和太白路口較為集中；生活配套項(xiàng)目周圍楓林綠洲、蘭亭坊、蘭喬圣菲等高端居住區(qū)圍繞，形成高新高端住宅聚集區(qū)；項(xiàng)目對(duì)面為西安文理學(xué)院，存在大量潛在年輕消費(fèi)群體；木塔寺公園蘭亭坊公園時(shí)光楓林綠洲融僑馨苑西安文理學(xué)院唐延路商務(wù)聚集區(qū)電子城商圈西部電子小區(qū)蘭喬圣菲高新一中高中部5銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第5頁【地塊四至】地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，東臨建邦華庭，南臨本項(xiàng)目建設(shè)中住宅用地，西側(cè)為已封頂安置房，現(xiàn)實(shí)狀況為在用垃圾站，場地平整，有部分活動(dòng)板房臨街商鋪、庫房需拆遷本項(xiàng)目紫薇安置房楓林綠洲西安文理學(xué)院香榭蘭廷建邦華庭建材市場蘭亭坊科技六路科技六路白沙路本項(xiàng)目900米510米1100米項(xiàng)目距太白南路約510米，距高新路（地鐵6號(hào)線站點(diǎn)）約900米，距唐延路1100米；太白南路唐延路高新路楓林綠洲白沙路/科技六路西安文理學(xué)院科技六路地塊垃圾站住宅用地紫薇安置房臨街活動(dòng)板房6銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第6頁【地塊指標(biāo)】地塊占地21畝，容積率7，整體較為方正，科技六路臨街展示面長約97米，南北向長約150米，地塊狹長，對(duì)后期規(guī)劃排布有影響地塊指標(biāo)地塊整體方正，南北長約150米，東西寬約97米，北側(cè)緊鄰科技六路，東側(cè)緊鄰未來修建白沙路；占地面積：約21畝容積率：7建筑面積：約10萬平方米用地性質(zhì)：商業(yè)用地97150白沙路（規(guī)劃）科技六路7銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第7頁高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氣氛較弱中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處/便捷交通體系本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有10余條公交線路，未來將有三條地鐵線路開通，交通通達(dá)性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)/科技六路商務(wù)商業(yè)氣氛較差木塔寨版塊依靠木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項(xiàng)目所在科技六路沿線配套當(dāng)前較為匱乏，享受木塔寺遺址公園二線景觀資源周圍中高端住宅聚集/距離交通樞紐較遠(yuǎn)項(xiàng)目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路-高新路十字、太白南路十字均較遠(yuǎn)；周圍中高端住宅聚集，商務(wù)氣氛較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)地塊占地21畝，容積率7，整體較為方正，科技六路臨街面長約97米，南北向長約150米，地塊狹長，對(duì)后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊指標(biāo)】高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氣氛較弱中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第8頁[寫字樓市場研究]9銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第9頁【整體市場】處于快速發(fā)展早期，預(yù)計(jì)成交面積將在70萬㎡以上，成交均價(jià)將保持8500元/㎡左右年為商務(wù)市場發(fā)展轉(zhuǎn)折年。成交面積到達(dá)63萬㎡（較上年增加70%），成交均價(jià)突破7000元/㎡。年成交價(jià)格到達(dá)頂峰，為9431元/㎡，成交量到達(dá)65萬㎡。年、年均出現(xiàn)成交價(jià)格略降，成交量穩(wěn)定增加局面。年成交面積突破70萬㎡；按照年上六個(gè)月月均成交面積6萬㎡計(jì)算，年預(yù)計(jì)成交面積72萬㎡。10銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第10頁【整體市場】高新、經(jīng)開為商務(wù)市場成交主力，高新區(qū)主力成交價(jià)格在8000-9000元/㎡西安市高新區(qū)為商務(wù)市場成交主力，年成交42萬㎡，占全市61%；年成交量在全市占比略有下降，約占38%；經(jīng)開區(qū)成交量上升顯著，年整年成交15.34㎡，年上六個(gè)月成交量已到達(dá)10.14萬㎡，占全市商務(wù)成交量比重由年22%，上升到28%。除城南、城北、城西版塊價(jià)格略升，浐灞版塊價(jià)格飛速增加外，高新、經(jīng)開、曲江版塊價(jià)格略降；主要成交區(qū)域高新、經(jīng)開版塊成交價(jià)格都有小幅下滑，主力成交價(jià)格在8000-9000元/㎡。11銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第11頁【高新市場】主要集中在高新路科技路沿線、唐延路-灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體展現(xiàn)“兩核一軸”發(fā)展態(tài)勢，太白南路沿線有零星分布關(guān)鍵CBD版塊：科技路高新路沿線發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況：高新關(guān)鍵CBD，寫字樓項(xiàng)目林立，多為高端甲級(jí)寫字樓，區(qū)域發(fā)展成熟度高發(fā)展前景：受土地供給限制，寫字樓放量有限，當(dāng)前停車和交通問題較大唐延路版塊：唐延路沿線發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況：高速發(fā)展版塊，寫字樓聚集，產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平有限，以中端寫字樓為主發(fā)展前景：配套水平處于飛速發(fā)展期，位于連接兩大CBD版塊黃金商務(wù)帶，寫字樓有一定發(fā)展?jié)摿χ醒隒BD版塊：錦業(yè)路沿線發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況：區(qū)域配套成熟度低發(fā)展前景：高新規(guī)劃中央CBD，依靠高新管委會(huì)帶動(dòng)，潛力無限，后續(xù)潛在供給較大，是未來關(guān)鍵辦公區(qū)太白南路沿線發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況：寫字樓數(shù)量較少，整體品質(zhì)不高發(fā)展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫字樓破舊，后續(xù)潛在需求較大高新國際財(cái)富中心二期匯鑫IBC唐灃國際旺座當(dāng)代城CLASS國際公館橡樹街區(qū)洛克大廈匯金國際綠地領(lǐng)海城市之門中央CBD版塊招行大廈新長安廣場唐延路版塊關(guān)鍵CBD版塊邁科國際大廈唐延國際陜西投資大廈銀河新坐標(biāo)綠地SOHO高科廣場西部國際廣場旺座國際城榮禾云圖中心瀚源國際12銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第12頁【寫字樓產(chǎn)品分類】可依據(jù)指標(biāo)將寫字樓項(xiàng)目分為甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓市場實(shí)現(xiàn)：在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿，100元/平米·月以上；

在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在15000元/平米以上;建筑形象：標(biāo)志性強(qiáng)，識(shí)別度高;硬件標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓立項(xiàng)，層高3.9-4.2米，8-14部品牌電梯，中央空調(diào);市場口碑：含有較強(qiáng)市場影響力，購置或入住著名企業(yè)占比較多;代表項(xiàng)目：高新國際、林凱國際、電信大廈、綠地中心。市場實(shí)現(xiàn)：在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿，70-90元/平米·月；

在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在9000-13000元/平米；建筑形象：公建化立面，含有一定可識(shí)別度；硬件標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓立項(xiàng)，層高3.5-4米，3-6部品牌電梯，

多數(shù)配置中央空調(diào)，整體品質(zhì)弱于甲級(jí)寫字樓；市場口碑：市場影響力普通，購置或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；代表項(xiàng)目：禾盛京廣中心3#樓、邁科國際、洛克大廈。甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓13銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第13頁[寫字樓市場研究]甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓14銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第14頁【市場掃描】主要分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線招商大廈高新國際商務(wù)中心林凱國際城市之門綠地·領(lǐng)海綠地·智海人防超高層項(xiàng)目世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目中鐵西安中心綠地中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)項(xiàng)目科技路唐延路錦業(yè)路在用甲級(jí)寫字樓分布：科技路版塊：高新國際、招商大廈、林凱國際、電信大廈錦業(yè)路版塊：城市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準(zhǔn)入住項(xiàng)目在售甲級(jí)寫字樓分布：錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來可見供給甲級(jí)寫字樓分布：唐延路版塊：人防超高層項(xiàng)目、世紀(jì)金源、新長安廣場超高層和錦世達(dá)項(xiàng)目錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時(shí)代、邁科商業(yè)中心、西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目綠地中心在售項(xiàng)目世紀(jì)金源未來供給電信大廈在用項(xiàng)目圖例新長安廣場超高層15銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第15頁【在用項(xiàng)目市場表現(xiàn)】甲級(jí)寫字樓需求充分，入住率較高；關(guān)鍵地段甲級(jí)寫字樓租金在120元/㎡*月左右，市場實(shí)現(xiàn)好高新國際林凱國際城市之門招商大廈地段很好寫字樓甲級(jí)寫字樓市場實(shí)現(xiàn)很好；甲級(jí)寫字樓需求旺盛，入住率較高；與一線城市相比，西安寫字樓甲級(jí)寫字樓租金處于同一水平，不過銷售價(jià)格差距較大，西安寫字樓價(jià)格含有較大增加空間。電信大廈16銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第16頁【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】主要經(jīng)過外部形象展示和硬件配置、物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值17銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第17頁【在用項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】均以中央關(guān)鍵筒框架筒體結(jié)構(gòu)為主，且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國際招商大廈城市之門高新國際18銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第18頁【在用項(xiàng)目案例】林凱國際：差異化關(guān)鍵價(jià)值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系獨(dú)特外形展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性；總裁VIP體系打造，增強(qiáng)客戶尊貴感：VIP大堂，大堂內(nèi)設(shè)置高端商務(wù)會(huì)客廳兩部總裁專屬電梯標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留8個(gè)獨(dú)立VIP洗手間目標(biāo)鎖定世界500強(qiáng)，形成市場高端認(rèn)知，提升整體辦公氣氛和檔次。對(duì)于那些人流量較多和雜企業(yè)，比如證券、傳銷、保險(xiǎn)和教育等企業(yè)（總部除外）均不考慮；已達(dá)成簽約意向包含IBM、松下、高通、松下、佳能等一線企業(yè)，市場高端認(rèn)知基本形成。項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值異形外立面19銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第19頁【在用項(xiàng)目案例】高新國際：超越區(qū)域平臺(tái)水平硬件配套+高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)提升產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值地段：科技路與高新路路口，占據(jù)兩大城市主干道優(yōu)質(zhì)資源，交通便捷度高；商業(yè)配套：坐擁世紀(jì)金花、金鷹兩大商場，中高端商業(yè)氣氛濃厚；硬件配置：超越平臺(tái)水平硬件條件，提升項(xiàng)目價(jià)值；品質(zhì)物業(yè)：物業(yè)服務(wù)水平保持為區(qū)域最高水平，取得客戶高度認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長久增值；20銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第20頁【在用項(xiàng)目客戶】企業(yè)性質(zhì)民營和國企占比較高，行業(yè)分布集中于金融業(yè)和當(dāng)代服務(wù)業(yè)

較其它需求面積相比，辦公面積在1000平米以上企業(yè)中，企業(yè)性質(zhì)主要以民營企業(yè)為主，國企所占份額大幅度增加；。

辦公面積在1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于金融業(yè)和當(dāng)代服務(wù)業(yè)。

21銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第21頁【在用項(xiàng)目客戶】金融類企業(yè)以保險(xiǎn)、銀行類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、物業(yè)服務(wù)和相關(guān)行業(yè)客戶進(jìn)駐情況

高新區(qū)辦公面積在1000平米以上金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險(xiǎn)以及擔(dān)保類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和檔次；辦公面積在1000㎡以上金融業(yè)企業(yè)主要分布于招商銀行大廈、邁科國際大廈、西部國際廣場。

客戶訪談錄：

我們選擇辦公樓形象必定是最主要一點(diǎn)，外部看起來要?dú)馀梢稽c(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)能夠直接影響到我們企業(yè)形象和客戶對(duì)我們企業(yè)第一感覺；其次就是跟我們企業(yè)相關(guān)行業(yè)客戶群情況，最好這個(gè)寫字樓里面有相關(guān)行業(yè)客戶；——招商銀行大廈某擔(dān)保企業(yè)行政主管22銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第22頁【在用項(xiàng)目客戶】當(dāng)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)服務(wù)、辦公環(huán)境舒適度和產(chǎn)品整體形象

高新區(qū)辦公面積在1000㎡以上當(dāng)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境舒適度；辦公面積在1000㎡以上當(dāng)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要分布于西部國際廣場、財(cái)富中心、高科廣場以及新長安廣場。

客戶訪談錄：

我們企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)，主要考慮是寫字樓環(huán)境，因?yàn)槲覀儐T工基本都是在辦公室辦公，所以工作環(huán)境一定要舒適，工作環(huán)境舒適了，員工辦公效率也就高了?！呖茝V場某企業(yè)行政部經(jīng)理23銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第23頁【在用項(xiàng)目客戶】國企主要以工程建筑、金融及能源為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、領(lǐng)導(dǎo)辦公舒適度和尊貴感

高新區(qū)辦公面積在1000平米以上國企及央企主要要以工程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類行業(yè)企業(yè)為主；辦公面積在1000㎡以上國企主要分布于陜西投資大廈、城市之門、洛克大廈以及邁科國際大廈這幾個(gè)項(xiàng)目；

國企類企業(yè)比較關(guān)注寫字樓物業(yè)形象以及領(lǐng)導(dǎo)辦公舒適度和尊貴感；我們選擇辦公樓，首先外部看起來要?dú)馀梢稽c(diǎn)，最好有一整層這么面積適合我們辦公，因?yàn)閲螽吘垢駹I企業(yè)不一樣，另外就是獨(dú)立辦公室要多，我們每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)都需要單獨(dú)辦公室，其它部門也最好有單獨(dú)辦公區(qū)間，最好是辦公室。還有就是要說這個(gè)樓能表達(dá)領(lǐng)導(dǎo)尊貴感，可能領(lǐng)導(dǎo)會(huì)更關(guān)注；——某工程建筑企業(yè)行政主管24銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第24頁【在售項(xiàng)目市場表現(xiàn)】在售項(xiàng)目較少，整體供給相對(duì)稀缺；超高層產(chǎn)品以標(biāo)桿形象實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破綠地中心中鐵西安中心25銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第25頁【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】在高度、硬件配置、高科技利用方面提升產(chǎn)品整體價(jià)值26銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第26頁【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】產(chǎn)品多采取中心關(guān)鍵筒設(shè)計(jì)，劃分面積較大，戶型方正，提升面積利用率中鐵西安中心綠地中心27銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第27頁【在售項(xiàng)目案例】綠地中心：西安第一高打造樹立形象標(biāo)桿，經(jīng)過高科技系統(tǒng)和硬件配置提升整體品質(zhì)項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值高度：270米，為西安在售和在用項(xiàng)目第一高度，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；品牌：一線品牌開發(fā)商，操作經(jīng)營豐富，在全國有多個(gè)標(biāo)桿式寫字樓項(xiàng)目，含有極強(qiáng)市場影響力；8大科技系統(tǒng)：智慧型新風(fēng)置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應(yīng)式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應(yīng)式遮陽系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；硬件配置：層高、單梯服務(wù)面積等均為區(qū)域標(biāo)桿。28銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第28頁【在售項(xiàng)目案例】中鐵西安中心：經(jīng)過高度和硬件提升項(xiàng)目形象項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值高度：230米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；生態(tài)辦公：2200個(gè)/㎝3負(fù)氧離子花園，實(shí)現(xiàn)室外花園與室內(nèi)辦公零距離接觸；硬件配置：11.3m挑高五星級(jí)行政大堂，4.2-5.5m層高，20部國際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)電梯，打造創(chuàng)新國際商務(wù)體驗(yàn)；29銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第29頁【在售項(xiàng)目客戶】投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：地段>形象>配套，其傾向于購置關(guān)鍵地段標(biāo)桿物業(yè)，超高層、創(chuàng)新立面和獨(dú)特辦公氣場可成為吸引客戶置業(yè)方向能源、金融、工程等行業(yè)機(jī)構(gòu)投資客置業(yè)選擇：關(guān)鍵地段升值潛力大物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：500-1000萬；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：關(guān)鍵地段高品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：1000萬以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資以小型私營企業(yè)員工、私營業(yè)者為主，群體基數(shù)大置業(yè)選擇：含有較大升值潛力地段品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：500萬以下；當(dāng)前購置高新區(qū)寫字樓投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機(jī)構(gòu)等大投資客戶，投資總價(jià)較高，選擇地段都是關(guān)鍵地段。有很多小投資客戶，不過因?yàn)閷懽謽俏飿I(yè)總價(jià)較高，普通投資客戶缺失?！呖粕卸柬?xiàng)目經(jīng)理不臨路就得想方法把形象展示出來，要么弄個(gè)超高層，要不立面尤其炫，不然憑啥去你們那買，假如形象很牛，配套也能到達(dá)市場水平，客戶很有可能去投資；客戶認(rèn)為稀缺就是高端，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多城市之門客戶都等著買我們超高層辦公產(chǎn)品?！G地置業(yè)顧問30銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第30頁【未來供給量盤點(diǎn)】未來供給項(xiàng)目超出10個(gè)，主要集中在唐延路版塊和錦業(yè)路版塊，多為超高層產(chǎn)品，總供給量超出100萬㎡，競爭壓力較大人防超高層項(xiàng)目啟迪清揚(yáng)時(shí)代世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)項(xiàng)目高新區(qū)寫字樓甲級(jí)寫字樓未來供給量盤點(diǎn)：新長安廣場超高層木塔寨項(xiàng)目31銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第31頁【未來供給產(chǎn)品案例】禾盛京廣中心：經(jīng)過高度、硬件配置和面積贈(zèng)予打造項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值高度：200米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；局部面積贈(zèng)予；智能體系打造：經(jīng)過打造智能化辦公系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)境保護(hù)處理方案，滿足商務(wù)精英辦公需求；硬件配置：4m層高超越區(qū)域平臺(tái)水平；11m挑空豪華裝修大堂表達(dá)產(chǎn)品無與倫比卓越氣質(zhì)。32銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第32頁【甲級(jí)寫字樓小結(jié)】整體市場產(chǎn)品力市場表現(xiàn)客戶主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；未來供給多為超高層產(chǎn)品，供給量大，競爭壓力較大。入駐率較高，甲級(jí)寫字樓需求較為充分；關(guān)鍵地段甲級(jí)寫字樓市場實(shí)現(xiàn)最好。在用項(xiàng)目主要經(jīng)過外部形象展示和硬件、服務(wù)提升項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值;在售項(xiàng)目經(jīng)過打造超高層產(chǎn)品，同時(shí)從硬件配置、高科技利用等方向打造項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)。企業(yè)性質(zhì)主要為民營企業(yè)和國企，以金融類和當(dāng)代服務(wù)類企業(yè)為主；在用客戶多關(guān)注產(chǎn)品整體形象、辦公舒適度和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐情況；投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，地段是第一關(guān)注點(diǎn)。33銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第33頁[寫字樓市場研究]甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓34銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第34頁【市場掃描】在用項(xiàng)目集中在科技路版塊和唐延路版塊，在售項(xiàng)目和可見供給項(xiàng)目主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，太白南路沿線少許供給西部國際廣場高科廣場郎臣大廈新長安廣場唐延國際洛克大廈東海世紀(jì)中心西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目錦業(yè)時(shí)代摩爾中心梵天科技三路啟迪清揚(yáng)時(shí)代禾盛京廣中心大都薈中投融城國際水晶SOHO城市之窗在用在售未來榮禾云圖中心瀚源國際35銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第35頁【在用項(xiàng)目市場表現(xiàn)】租金在30-90元/㎡，二手房售價(jià)在0.65-1.6萬元/㎡，且入住率都在80%左右，需求較為充分；科技路、唐延路版塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線物業(yè)價(jià)值仍有較大提升空間西部國際廣場高科廣場郎臣大廈新長安廣場唐延國際洛克大廈邁科國際紫薇龍騰新世界西部電子小區(qū)36銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第36頁【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】產(chǎn)品力參差不齊，太白南路沿線產(chǎn)品力不高37銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第37頁【在用項(xiàng)目客戶】使用面積在1000平米以下中小企業(yè)客戶占比到達(dá)87%，客戶數(shù)量充分，民營企業(yè)占絕大多數(shù)

從高新區(qū)當(dāng)前入駐企業(yè)面積需求來看，面積需求在300㎡以下和500-1000㎡企業(yè)較多；

從企業(yè)性質(zhì)分析，面積需求在500-1000㎡企業(yè)以民營企業(yè)為主，其次為國企。38銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第38頁【在用項(xiàng)目客戶】客戶結(jié)構(gòu)多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與當(dāng)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)

面積需求500-1000㎡在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分；大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期3-5年，需要辦公面積多為500-1000㎡；500-1000㎡所涵蓋行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對(duì)復(fù)合，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量與當(dāng)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)39銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第39頁【在用項(xiàng)目案例】邁科國際：經(jīng)過打造高端產(chǎn)品形象，控制企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)純粹度，以準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓形象實(shí)現(xiàn)租金高溢價(jià)項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值高端產(chǎn)品形象展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性，提升產(chǎn)品形象：建筑造型：帆船造型，可識(shí)別度高，標(biāo)志性強(qiáng)；建筑材質(zhì)：石材搭配Low-E玻璃，提升產(chǎn)品品質(zhì)；奢適大堂設(shè)計(jì)：大堂面積1000㎡、挑高13m均為區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目最高水平；高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氣氛和檔次：與邁科開發(fā)商相關(guān)金融單位占到61%。項(xiàng)目租金與區(qū)域平臺(tái)水平相比較，實(shí)現(xiàn)了較高市場溢價(jià)：40銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第40頁【在用項(xiàng)目客戶】老一代乙級(jí)寫字樓在形象展示、硬件配置和物業(yè)服務(wù)等方面無法滿足客戶現(xiàn)有需求高新路沿線和太白南路沿線寫字樓辦公年代久遠(yuǎn)，在形象、配置等方面均不能滿足快速發(fā)展型企業(yè)要求代表項(xiàng)目：西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子小區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；物業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況：形象破舊、內(nèi)部硬件配套落后、面積劃分較小、管理混亂；入駐企業(yè)：多以草創(chuàng)型中小企業(yè)為主，高新版塊多以旅游、科技、通訊、實(shí)業(yè)、教育、咨詢?yōu)橹鳎啄下费鼐€多以裝飾裝修、數(shù)控、軟件為主，行業(yè)分布較廣。中小型企業(yè)多因形象及辦公品質(zhì)外溢至高新區(qū)唐延路版塊乙級(jí)寫字樓，外溢百分比到達(dá)20%以上高新區(qū)最早寫字樓已經(jīng)滿足不了中大規(guī)模企業(yè)發(fā)展需求，很多企業(yè)都外溢到唐延路版塊了，畢竟這邊是承接關(guān)鍵區(qū)第一圈層，而且商務(wù)氣氛慢慢形成了；從亞美大廈、南洋國際來我們項(xiàng)目改進(jìn)很多，都是大中型發(fā)展企業(yè)，以前寫字間形象、面積都不夠用了，需要一個(gè)更加好辦公環(huán)境做久遠(yuǎn)發(fā)展，百分比大約能占到20%以上吧；—新長安廣場銷售經(jīng)理唐延路發(fā)展很快，公共交通也在變好，員工上班很方便，而且這邊企業(yè)規(guī)模都跟我們差不多，整體辦公氣氛和形象都符合我們企業(yè)需求；從南洋國際搬過來，那邊什么類型企業(yè)都有，太亂了。我們屬于服務(wù)性質(zhì)企業(yè)，形象還是很主要；

——洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子小區(qū)41銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第41頁【在售項(xiàng)目市場表現(xiàn)】銷售價(jià)格集中于1.1-14萬，太白南路沿線產(chǎn)品市場表現(xiàn)很好高新大都薈啟迪清揚(yáng)時(shí)代錦業(yè)時(shí)代唐延路灃惠路錦業(yè)路東海世紀(jì)中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國際42銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第42頁【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高43銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第43頁【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高44銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第44頁【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】大部分采取中心關(guān)鍵筒設(shè)計(jì)，部分產(chǎn)品板樓和偏心關(guān)鍵筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，增強(qiáng)辦公實(shí)用性和舒適度摩爾中心瀚源國際啟迪清揚(yáng)時(shí)代榮禾云圖中心45銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第45頁【在售項(xiàng)目案例】高新水晶soho：外立面、電梯及車位等硬件配置比肩甲級(jí)寫字樓，二分之一開發(fā)商自持雙層底下車庫連接入戶大堂營造雙大堂非凡尊貴感；2部總裁專屬電梯，劃分圈層感；1：1.3高車位配比；玻璃幕墻+干掛石材外立面設(shè)計(jì)，塑造品質(zhì)外觀；標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡劃分成110~239㎡面積段，合理面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值46銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第46頁【在售項(xiàng)目案例】城市之窗：西安首個(gè)純鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，多重智能系統(tǒng)并用，客戶對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、高科技利用不敏感，市場表現(xiàn)普通項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值鋼構(gòu)：西北首座純鋼結(jié)構(gòu)融合體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內(nèi)有效使用面積提升5%-8%；多重智能系統(tǒng)并用：新風(fēng)系統(tǒng)：提升室內(nèi)空氣品質(zhì)，確保工作環(huán)境舒適度；27層過濾直飲水系統(tǒng)：項(xiàng)目特設(shè)純凈水制水車間，滿足辦公直飲水需求；地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實(shí)現(xiàn)24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用，最大化節(jié)約辦公成本；智能停車：

西北第一家智能停車庫，5層地下停車場，1300多個(gè)充裕車位?？蛻絷P(guān)注價(jià)格、面積和硬件配套，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)和高科技利用敏感度不高。47銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第47頁【在售項(xiàng)目案例】禾盛京廣中心：純玻璃幕墻打造準(zhǔn)甲級(jí)高端產(chǎn)品形象，經(jīng)過面積贈(zèng)予提升產(chǎn)品性價(jià)比，市場實(shí)現(xiàn)很好超高層超甲級(jí)寫字樓3#、4#乙級(jí)寫字樓酒店式公寓唐延路北南贈(zèng)予面積項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值建筑形象：總體設(shè)計(jì)感較強(qiáng)，純玻璃幕墻打造，提升產(chǎn)品高端品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高形象；硬件配套：經(jīng)過硬件材質(zhì)和品牌控制成本，提升舒適度；面積贈(zèng)予提升性價(jià)比：3#送露臺(tái)面積：61～89㎡；4#送露臺(tái)面積：30～45㎡；1200㎡平層單位贈(zèng)予大視野空中花園，實(shí)現(xiàn)有氧辦公。48銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第48頁【在售項(xiàng)目案例】摩爾中心：板樓、偏心關(guān)鍵筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，控制成本同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品昭示性項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值建筑形象：蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶制訂化和成本控制，樹立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品品質(zhì)；標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新：板樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)勢顯著；偏心關(guān)鍵筒，南向優(yōu)質(zhì)單元數(shù)量多；關(guān)鍵筒分散設(shè)計(jì)，部分單元獨(dú)享走廊公共空間和電梯入戶設(shè)計(jì)，增強(qiáng)尊貴感。49銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第49頁【在售項(xiàng)目案例】啟迪清揚(yáng)時(shí)代：經(jīng)過規(guī)?；a(chǎn)品打造形成高品質(zhì)寫字樓集群，營造濃厚辦公氣氛，提升產(chǎn)品附加值項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值外部形象：超高層異形外立面，樹立區(qū)域標(biāo)桿，提升項(xiàng)目昭示性；規(guī)模：34萬㎡超大規(guī)模，8棟高品質(zhì)寫字樓產(chǎn)品形成產(chǎn)品集群，營造濃厚辦公氣氛；硬件配置：3.6m層高，12m挑高、800㎡豪華大堂，高速WiFi全樓覆蓋，3200個(gè)車位配置；50銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第50頁【在售項(xiàng)目客戶】自用客戶關(guān)注產(chǎn)品昭示性、性價(jià)比、面積劃分和辦公舒適度，對(duì)高科技利用、新型建筑材料等不敏感我們項(xiàng)目是西北第一家純鋼構(gòu)建筑

，同時(shí)也使用了一系列高科技系統(tǒng)（27層過濾直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)），但這些對(duì)客戶吸引力不足，反而加大了購置成本，客戶關(guān)注更多依然是價(jià)格、地段、產(chǎn)品后期好不好用?！鞘兄爸脴I(yè)顧問300-600㎡產(chǎn)品銷售最好，其中自用占到三分之二，而投資客戶更傾向于購置200-300㎡更小面積產(chǎn)品。自用客戶關(guān)注點(diǎn)和投資客戶不一樣，他們更關(guān)心價(jià)格、層高等，對(duì)辦公舒適度有較高要求。——高新水晶soho置業(yè)顧問“近兩年唐延路辦公環(huán)境、辦公氣氛都漸漸有了起色，在高新區(qū)口碑還是算不錯(cuò)，很多企業(yè)都慕名而來，從長久發(fā)展來看，專業(yè)寫字樓必定是商務(wù)辦公首選，商住樓只是一個(gè)過渡產(chǎn)品形式，有存在空間，但不會(huì)成為成熟辦公區(qū)市場主流；”“企業(yè)越成熟，規(guī)模越大，發(fā)展越穩(wěn)定，對(duì)專業(yè)寫字樓需求就越多，但當(dāng)前企業(yè)想法也在慢慢轉(zhuǎn)變，小企業(yè)來看專業(yè)寫字樓很多，可能是以為專業(yè)寫字樓更有品質(zhì)，更有確保，從客戶心理轉(zhuǎn)變和需求上來看，專業(yè)寫字樓市場機(jī)會(huì)挺大；——禾盛京廣中心置業(yè)顧問51銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第51頁【在售項(xiàng)目客戶】投資客戶更關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格、升值空間、面積劃分和周圍環(huán)境配套產(chǎn)品本身純玻璃幕墻外立面能夠提升項(xiàng)目整體形象檔次，再加上面積贈(zèng)予，提升了產(chǎn)品性價(jià)比；面積區(qū)間最小劃到了80多㎡，降低了投資成本?！淌⒕V中心置業(yè)顧問金石柏朗是太白南路沿線新一代寫字樓里標(biāo)桿產(chǎn)品，它經(jīng)過大方簡約外觀設(shè)計(jì)滿足客戶對(duì)產(chǎn)品外部形象需求，高面積贈(zèng)予實(shí)現(xiàn)零公攤，產(chǎn)生了高性價(jià)比。135~830㎡自由分割，給投資客戶提供了更多選擇?！鹗乩手脴I(yè)顧問52銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第52頁【未來供給產(chǎn)品】

主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，供給量較少，太白南路與科技路版塊基本無供給唐延路灃惠路錦業(yè)路西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭53銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第53頁【乙級(jí)寫字樓小結(jié)】整體市場產(chǎn)品力市場表現(xiàn)客戶主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊，太白南路沿線少許供給；未來供給項(xiàng)目較多，供給量較大，競爭壓力不及甲級(jí)寫字樓市場。在用項(xiàng)目需求較為充分；科技路、唐延路版塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線價(jià)值實(shí)現(xiàn)較低；在售項(xiàng)目功效實(shí)用、性價(jià)比較高產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。在用項(xiàng)目外部形象破舊，硬件配套及物業(yè)服務(wù)較為落后；在售項(xiàng)目整體形象實(shí)現(xiàn)突破，在標(biāo)準(zhǔn)層面積劃分、物業(yè)服務(wù)、實(shí)用性方面都有發(fā)力。面積需求在300㎡以下和500-1000㎡企業(yè)較多；自用客戶關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比和實(shí)用性；投資客戶更關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格、升值空間、面積劃分和周圍環(huán)境配套。54銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第54頁[公寓市場研究]商務(wù)公寓居住公寓55銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第55頁【在用項(xiàng)目市場格局及表現(xiàn)】在用SOHO公寓集中在唐延路沿線，租金實(shí)現(xiàn)約為60-70元/㎡*月，可實(shí)現(xiàn)85%以上入住率，市場需求旺盛56世界500強(qiáng)等有實(shí)力大規(guī)模企業(yè)就那么多，需求面積畢竟有限，高新區(qū)企業(yè)支撐還是要靠中小企業(yè)，這類企業(yè)是辦公市場主力；高新不缺100元/平米以上寫字樓，缺是品質(zhì)有確保、租金在50-60元/平米左右寫字樓，這也是旺座當(dāng)代城、旺座國際成功原因；——二手房訪談市場最好賣最好租還是像旺座系列產(chǎn)品，辦公品質(zhì)，高性價(jià)比，符合高新主流企業(yè)需求；——高新國際租售中心唐灃國際廣場海星城市廣場旺座國際城旺座當(dāng)代城匯鑫IBC嘉天國際金石柏朗銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第56頁【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】太白南路在用SOHO公寓數(shù)量少、配套破舊，整體與乙級(jí)寫字樓相比，硬件配套及物業(yè)費(fèi)較低，實(shí)用性強(qiáng)57銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第57頁58【在用項(xiàng)目案例】旺座當(dāng)代城：經(jīng)過高品質(zhì)形象和實(shí)用功效配置，緊抓區(qū)域投資及成長型中小企業(yè)需求，成為銷售奇跡，實(shí)現(xiàn)高入住率項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)：立面簡練大氣，白色鋁塑板幕墻和玻璃窗營造出非凡當(dāng)代感，地標(biāo)感極強(qiáng)；超大面積挑高公共大堂，拔高項(xiàng)目整體商務(wù)辦公形象；銷售面積100-250㎡為主，面積控制，低總價(jià)；通風(fēng)采光效果好，辦公舒適度高；配置戶式中央空調(diào)分戶核實(shí)，滿足成長型中小企業(yè)辦公需求；58銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第58頁【在售項(xiàng)目案例】金石柏朗：板樓設(shè)計(jì)和酒店式物業(yè)服務(wù)提升面積實(shí)用性和辦公舒適度，市場實(shí)現(xiàn)良好項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值面積贈(zèng)予：整層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)140㎡面積贈(zèng)予，提升產(chǎn)品性價(jià)比；標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新：板樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)勢顯著；135~830㎡自由分割，滿足中小企業(yè)使用需求；共享會(huì)議室設(shè)置，降低企業(yè)運(yùn)行成本；品質(zhì)物業(yè)：

金石物業(yè)，24H酒店式物業(yè)服務(wù)。寫字樓體量為20000㎡，已銷售18000㎡，價(jià)格區(qū)間為9800-1元/㎡，市場表現(xiàn)良好。59銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第59頁1、對(duì)使用成本敏感企業(yè)還屬于創(chuàng)業(yè)期，能省則省，租金最好不要超出60元/平米；專業(yè)寫字樓公攤很大，后期使用成本太高；2、對(duì)產(chǎn)品層面關(guān)注主要表達(dá)在立面、大堂等形象部位及電梯等硬件配套選擇旺座國際很大原因就是立面很有質(zhì)感，品質(zhì)感和昭示性很強(qiáng)；——旺座國際入駐企業(yè)電梯要夠用，最好不要出現(xiàn)擠不上情況，海星層高能再高一些就好了，3米層高有點(diǎn)壓抑；——海星客戶3、對(duì)空調(diào)、物業(yè)要求往左當(dāng)代城物業(yè)不錯(cuò)，周圍有什么施工比較吵，給物業(yè)打個(gè)電話就處理了，不過我們在西曬這邊，很熱，空調(diào)不是尤其涼快；——旺座國際入駐企業(yè)中小型企業(yè)關(guān)注空調(diào)、電梯等設(shè)備后期產(chǎn)生費(fèi)用大小，關(guān)注租用面積實(shí)際使用率高低。對(duì)于辦公形象和品質(zhì)關(guān)注在成本考量下，還沒有尤其高端需求。這類企業(yè)集中寫字樓普通產(chǎn)品力和形象都不會(huì)尤其好。

——瑪雅旺座當(dāng)代城店店長【在用項(xiàng)目客戶特征】租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展早期中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務(wù)型企業(yè)為主，辦公面積需求在300㎡以內(nèi)，關(guān)注辦公成本及實(shí)用性主要為一些創(chuàng)業(yè)期或發(fā)展型中小企業(yè)，包含電子、材料、通訊、貿(mào)易、IT、地產(chǎn)、服務(wù)、能源類行業(yè)，行業(yè)類別豐富；客戶：以企業(yè)辦事處、創(chuàng)業(yè)期、發(fā)展期中小企業(yè)為主需求面積以200-300平米為主，當(dāng)前伴隨企業(yè)發(fā)展，部分需要整層或半層面積；60銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第60頁【在用項(xiàng)目小結(jié)】在用SOHO公寓主要集中在唐延路沿線，太白南路沿線數(shù)量較少；租金實(shí)現(xiàn)約為60-70元/㎡*月，可實(shí)現(xiàn)85%以上入住率，市場需求旺盛；在用SOHO公寓配套破舊，整體與乙級(jí)寫字樓相比，硬件配套及物業(yè)費(fèi)較低，實(shí)用性強(qiáng)；整層分割為小面積區(qū)間出售，總價(jià)較低；租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展早期中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務(wù)型企業(yè)為主，辦公面積需求在300㎡以內(nèi)，關(guān)注辦公成本及實(shí)用性；整體市場市場表現(xiàn)產(chǎn)品力123客戶461銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第61頁【在售項(xiàng)目市場格局及表現(xiàn)】在售SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊，市場存量超出10萬㎡，價(jià)格平臺(tái)約為8000-9000元/㎡，平臺(tái)去化水平約1500㎡/月，高科尚都憑借地段及性價(jià)比優(yōu)勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越市場平臺(tái)尚中心上上國際糖果house高科尚都62銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第62頁【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】經(jīng)過比乙級(jí)寫字樓稍低配套實(shí)現(xiàn)辦公需求，品質(zhì)大堂提升企業(yè)形象，硬件設(shè)施略有提升63銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第63頁【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】多為中心關(guān)鍵筒SOHO產(chǎn)品設(shè)計(jì)，部分項(xiàng)目創(chuàng)新南北通透標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)增加了辦公舒適度嘉天國際標(biāo)準(zhǔn)層16空中花園

天井尚中心采取了標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，融入了天井和空中花園設(shè)計(jì)，在提升采光通風(fēng)同時(shí)，增加項(xiàng)目整體生態(tài)宜居感和辦公舒適度。旺座當(dāng)代城標(biāo)準(zhǔn)層嘉天國際與旺座當(dāng)代城標(biāo)準(zhǔn)層屬于中規(guī)中矩設(shè)計(jì)，影響通風(fēng)和采光，降低辦公舒適度。64銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第64頁尚中心loft45㎡兩室兩廳上上國際商務(wù)59㎡上上國際商務(wù)115㎡【在售項(xiàng)目戶型】戶型方正，依據(jù)辦公需求分隔小開間，每戶配置衛(wèi)生間可居住可辦公，拓寬功效空間65銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第65頁【在售項(xiàng)目案例】上上國際：太白路成熟地段可自由商務(wù)組合商務(wù)辦公寫字樓，面積區(qū)間劃分合理，小戶型居多，客戶認(rèn)可高項(xiàng)目基本情況：區(qū)位：位于太白南路與科技路交匯處；項(xiàng)目高新中央商務(wù)圈、太白路軸心區(qū)及小寨時(shí)尚圈關(guān)鍵交匯地段，有著強(qiáng)大地段集群效應(yīng)；項(xiàng)目是一棟寫字樓，占地3453.平方米，建筑面積為30270平方米，共21層，每層面積為1000平方米；共525戶，每層有21戶，層面積為1000㎡，每層有4戶38㎡、4戶51㎡，9戶60㎡，4戶55㎡，戶型能夠打通組合；1-4層為底商，商業(yè)自持，西面設(shè)有高層立體停車位；66銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第66頁【在售項(xiàng)目案例】尚中心：在關(guān)鍵地段優(yōu)勢下經(jīng)過產(chǎn)品創(chuàng)新打造含有生態(tài)價(jià)值雙板式loft公寓，客戶對(duì)生態(tài)感知度高，但對(duì)loft形式并不敏感，市場表現(xiàn)很好項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)：區(qū)位：位于高新路十字南200米高新中學(xué)對(duì)面，由南北走向板式建筑組成公寓；樓體中間有16座空中花園，80米挑高立體庭院；精裝修loft公寓；67銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第67頁【在售項(xiàng)目案例】糖果house：位于唐延路南段，商務(wù)商業(yè)氣氛較差，項(xiàng)目本身品質(zhì)不高，去化速度較慢項(xiàng)目基本情況：區(qū)位：高新灃惠南路（水晶島西側(cè)）；項(xiàng)目是四棟公寓樓，占地1266平方米，建筑面積為70000平方米，共31層；共1086戶，每層有8-11戶，有41㎡-103㎡區(qū)間段戶型；1-2層為底商，還未出售；41㎡大開間售罄，還有70-103㎡大戶型沒賣完68銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第68頁投資客戶分類：第一類是寫字樓專業(yè)投資高手，對(duì)于寫字樓投資優(yōu)勢較為了解，主力客戶之一；第二類是自用兼投資類客戶，這些客戶往往擁有自己企業(yè)，購置物業(yè)自用，但視租賃前景以及企業(yè)發(fā)展情況也愿意將物業(yè)出租，主力客戶之一；第三類是項(xiàng)目周圍小區(qū)業(yè)主，因看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χx擇小戶型產(chǎn)品投資?！缆?lián)高新中端寫字樓市場銷售市場研究（-年）【在售項(xiàng)目客戶特征】購置客戶以純粹投資客戶和自用兼投資企業(yè)類客戶為主，關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目投資門檻、投資回報(bào)率及實(shí)用性旺座國際因?yàn)槭蔷C適用地，牽扯到個(gè)人所得稅問題，最開始賣時(shí)候很廉價(jià)，去年漲到8000-9000元/平米，現(xiàn)在都能夠賣到1.5萬/平米；當(dāng)初買時(shí)候才6000元/平米，現(xiàn)在都漲到1.5-1.6萬/平米，這才幾年時(shí)間，投資回報(bào)率很誘人；投資客戶主要看中是外立面，形象要好，后期才好出手，其次會(huì)關(guān)注電梯、層高、空調(diào)等基本配套，主要還是以租賃需求來選擇產(chǎn)品；部分自用兼投資企業(yè)對(duì)品質(zhì)關(guān)注多一些，會(huì)看大堂，電梯等配套，畢竟關(guān)系自己以后使用；——旺座國際租售中心置業(yè)邏輯：發(fā)展中商務(wù)新區(qū)>高性價(jià)比產(chǎn)品>產(chǎn)品配置

旺座國際在科技路和唐延路交口，發(fā)展很有優(yōu)勢，當(dāng)初買時(shí)候即使區(qū)域發(fā)展不好，不過投資眼光要久遠(yuǎn)，現(xiàn)在證實(shí)我眼光沒有錯(cuò)；——神木李總（旺座國際投資客戶）69銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第69頁【在售項(xiàng)目小結(jié)】在售SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊；市場存量約10萬㎡，價(jià)格平臺(tái)約為8000-9000元/㎡，平臺(tái)去化水平為1500㎡/月，高科尚都憑借地段及性價(jià)比優(yōu)勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場平均水平；品質(zhì)大堂提升企業(yè)形象，硬件設(shè)施略有提升，創(chuàng)新南北通透標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)增加了生活與辦公舒適度；購置客戶以投資為主，以純粹投資客戶和自用兼投資企業(yè)類客戶為主，關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、投資回報(bào)率及實(shí)用性；整體市場市場表現(xiàn)產(chǎn)品力123客戶470銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第70頁[公寓市場研究]商務(wù)公寓居住公寓71銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第71頁【在售項(xiàng)目市場格局】當(dāng)前在售居住公寓主要分布在丈八北路、團(tuán)結(jié)南路及科技路沿線，多以商務(wù)商業(yè)綜合體形式出現(xiàn)，市場存量70萬㎡以上大都薈嘉天smart西熙ccCross萬象匯豪布斯卡天朗藍(lán)湖樹龍記觀瀾山玫瑰公館水晶城數(shù)字365高山流水和城老虎國際公寓鉑悅城市之窗72銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第72頁【在售項(xiàng)目市場表現(xiàn)】月均去化約20-30套，部分項(xiàng)目憑借地段及性價(jià)比去化較快；平臺(tái)價(jià)格水平約7000-8000元/㎡，整體去化速度相當(dāng)情況下，精裝修及酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)市場表現(xiàn)：銷售速度：月均去化在10-30套/月，大都薈和西熙CC憑借高性價(jià)比實(shí)現(xiàn)快速去化；銷售價(jià)格：居住公寓以7000-8000元/平米為主，酒店式公寓實(shí)現(xiàn)高價(jià)11000-13000元/平米；73銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第73頁【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】主力戶型基本在30-60㎡，30-50㎡為市場暢銷面積區(qū)間，精裝修約占50%74銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第74頁【在售項(xiàng)目戶型】大開間：面積區(qū)間在30-40㎡，開間在3.8米以上為能滿足居住舒適度戶型，贈(zèng)予面積最高在10㎡左右高新水晶城43.72㎡，大開間，開間4.2米，進(jìn)深8.3米鉑悅37.58㎡，一室一廳，客廳、臥室開間3.86米，進(jìn)深7米鉑悅75銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第75頁高新水晶城53.65㎡，一室一廳，客廳、臥室開間3.86米，進(jìn)深7米【在售項(xiàng)目戶型】一室一廳：面積在45㎡以上，在樓體設(shè)計(jì)邊角位置，通常采光不好，戶型占比會(huì)影響該類產(chǎn)品整體戶型舒適度，贈(zèng)予面積在3-4㎡高山流水和城46.25㎡，一室一廳，臥室方正進(jìn)深3.3，客廳開間4.6.進(jìn)深3.3米，贈(zèng)予3㎡龍記觀瀾山47.99㎡，一室一廳，臥室開間2.8米，整體進(jìn)深7.3米，陽臺(tái)面積半贈(zèng)予4㎡76銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第76頁高新水晶城73.53㎡，兩室一廳，大臥室寬4.5米，小臥室寬2.6米，客廳寬3.9米，進(jìn)深8.4米鉑悅74.50㎡，兩室一廳，大臥室寬3.9米，小臥室寬3.4米，客廳寬3.8米，進(jìn)深6.2米大都薈88.63㎡，贈(zèng)予5㎡。兩室一廳，大臥室寬3.3米，小臥室寬3.0米，客廳寬3.4米，進(jìn)深9.4米【在售項(xiàng)目戶型】兩室一廳：產(chǎn)品面積在70㎡以上，能基本滿足居住舒適度，普通贈(zèng)予陽臺(tái)面積77銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第77頁【在售項(xiàng)目案例】高新水晶城：位于高新CBD一期關(guān)鍵位置，城市綜合體項(xiàng)目，但公寓單價(jià)較高，整體市場表現(xiàn)普通項(xiàng)目基本情況：區(qū)位：高新華潤萬家高新店南鄰（高新路與科技二路十字）；項(xiàng)目是高新水晶城總用地面積36784平米，地上總建筑面積20萬平方米，其中商業(yè)建筑面積58864平米，住宅建筑面積51040平米，公寓面積57360，辦公建筑面積34840平；1號(hào)樓公寓28層，4梯16戶；3號(hào)樓公寓31層，4梯17戶，面積區(qū)間約為42-89平米；2號(hào)樓商業(yè)4梯2戶。1期906戶，公寓876戶，商業(yè)20戶；公寓公寓78銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第78頁【在售項(xiàng)目案例】高山流水和城：位于高新商務(wù)區(qū)一期與二期交匯處，產(chǎn)品面積區(qū)間跨度過大，市場暢銷產(chǎn)品40-50㎡占比較少，市場表現(xiàn)不佳公寓住宅項(xiàng)目基本情況：區(qū)位：高新西萬路口西北角（太白南路與丈八東路交匯處）；高山流水和城占地約55畝，總建筑面積約22萬余平方米，項(xiàng)目由6棟19-33層高層和公寓組成，共1967戶，戶型區(qū)間有50-59平米一室一廳、80-90平米二室二廳、110-130平米三室二廳、145平米四室兩廳；4#、5#是公寓樓，現(xiàn)房。79銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第79頁【在售項(xiàng)目案例】城市之窗：客戶對(duì)高科技感知度不強(qiáng)，而且項(xiàng)目剛?cè)胧羞€未開始大面積宣傳，市場表現(xiàn)不佳BACD項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)：純鋼結(jié)構(gòu)大型商業(yè)綜合體——A、B、C、D四棟組成17萬平方米商業(yè)綜合體多項(xiàng)高科技——項(xiàng)目融入多項(xiàng)高科技智能化配置（公寓27層直飲過濾水、新風(fēng)系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)等），在公寓購置客戶中，直飲過濾水系統(tǒng)有一定吸引力。80銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第80頁【在售項(xiàng)目客戶特征】以投資客戶為主，少許自用客戶，關(guān)注地段，對(duì)價(jià)格很敏感，追求高投資回報(bào)率置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：價(jià)格＞地段＞投資回報(bào)客戶訪談紀(jì)要：我選擇這里主要是因?yàn)閮r(jià)格和地段，高新區(qū)上班族很多，未來租給年輕白領(lǐng)收益必定不錯(cuò)，投資回報(bào)率必定不錯(cuò)?！蠖妓C客戶，蘇女士，29歲；置業(yè)目標(biāo)：投資；我家在東郊，女兒在高新一中上學(xué)，離家太遠(yuǎn)，很不方便，在這里買一套就是為了孩子上學(xué)方便。未來孩子畢業(yè)了就打算出租?！咝滤С强蛻?，劉先生，40歲；置業(yè)目標(biāo)：自用兼投資；81銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第81頁【在售項(xiàng)目小結(jié)】當(dāng)前在售居住公寓主要分布在丈八北路、團(tuán)結(jié)南路及科技路沿線，多以商務(wù)商業(yè)綜合體形式出現(xiàn)，市場存量約76.3萬㎡月均去化約20-30套，部分項(xiàng)目憑借地段及性價(jià)比去化較快；平臺(tái)價(jià)格水平約7000-8000元/㎡，整體去化速度相當(dāng)情況下，精裝修及酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)小戶型占比大，且30-50㎡為市場暢銷面積段；大開間面積區(qū)間在30-40㎡，一室一廳面積在45㎡以上，兩室一廳產(chǎn)品面積在70㎡以上，普通贈(zèng)予陽臺(tái)面積以投資客戶為主，少許自用客戶，關(guān)注地段，對(duì)價(jià)格很敏感，追求高投資回報(bào)率整體市場市場表現(xiàn)產(chǎn)品力123客戶482銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第82頁[商業(yè)市場研究]83銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第83頁【整體商業(yè)市場】西安市商業(yè)市場處于量價(jià)齊升局面，商業(yè)成交面積突破百萬平米，預(yù)計(jì)商業(yè)成交量將繼續(xù)攀升西安市商業(yè)成交面積展現(xiàn)逐年上升局面，年成交面積增加率在15%-20%之間，年商業(yè)成交面積突破100萬，到達(dá)106.32萬，預(yù)計(jì)年將到達(dá)129.72萬㎡。年上六個(gè)月西安市商業(yè)成交均價(jià)下降至約1元/㎡，以價(jià)換量效應(yīng)顯著。84銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第84頁【高新商業(yè)格局】高新商圈和電子商城商圈是高新版塊商業(yè)關(guān)鍵，集中商業(yè)分布在科技路和太白南路沿線，太白南路東側(cè)和高新路兩側(cè)大型住宅小區(qū)和寫字樓周圍分布小區(qū)商業(yè)，整體展現(xiàn)兩核四帶商業(yè)格局項(xiàng)目位于兩大商圈之間唐延路高新路太白南路科技路城市商圈：高新商圈在高新路、科技路交匯處，居于高新區(qū)鉑金位置；電子城商圈做為西高新東門戶，為太白南路商業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大助力

集中商業(yè)：當(dāng)前，伴隨高新區(qū)建設(shè)發(fā)展，科技路為軸衍生當(dāng)代商務(wù)服務(wù)帶，中高端百貨密集，是高新商業(yè)發(fā)展最成熟區(qū)域；太白南路為軸形成電子數(shù)控產(chǎn)業(yè)帶，電子和日用百貨集中，是高新商業(yè)發(fā)展最悠久區(qū)域小區(qū)商業(yè)：唐延路、高新路和太白南路這三條路周圍分布著大量商務(wù)辦公及居住小區(qū)，底商圍合形成服務(wù)與周圍白領(lǐng)和居民商業(yè)街，聚集了大量人流商業(yè)街：電子商城商圈內(nèi)有餐飲百貨為主商業(yè)街金鷹百貨世紀(jì)金花香格里拉卜蜂蓮花華潤萬家國美電器民生家樂賽格電子人人樂人人樂蘇寧電器旺座商街楓林綠洲栗園商街蘭喬歐洲街紫薇尚層85銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第85頁【集中商業(yè)特征】集中商業(yè)分布在區(qū)域內(nèi)主要道路交匯處；高新以中高端百貨為主，太白南路以滿足日常生活和電子電器為主金鷹百貨世紀(jì)金花國美電器賽格電子人人樂集中百貨中高端百貨：從高新路十字依靠高新國際大廈裙樓、海星廣場聚集著世紀(jì)金花、金鷹高端百貨，引進(jìn)著國際品牌入駐，形成高消費(fèi)人群購物場所中端百貨：太白南路中段依靠電子城商圈擁有栗園購物廣場，引進(jìn)人人樂超市和國內(nèi)一線品牌入駐，形成城南人群購物場所電子電器類專業(yè)市場太白南路依靠紫薇龍騰大廈裙樓和栗園購物廣場，分別引入國美電器、賽格電子商城和蘇寧電器，形成區(qū)域家電電子消費(fèi)人群購物場所蘇寧電器高新區(qū)集中商業(yè)分布圖：86銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第86頁【集中商業(yè)經(jīng)典個(gè)例】高新金花——定位中高端，以百貨為主，兼有餐飲、娛樂等各種業(yè)態(tài)，客戶以高新區(qū)高端客戶為主世紀(jì)金花高新店地處高新區(qū)關(guān)鍵地段，以高端百貨為主，兼有餐飲、娛樂、健身等各種業(yè)態(tài)組合，是一家超前、時(shí)尚、高端購物場所；硬件設(shè)施及購物環(huán)境好，經(jīng)典港式裝修格調(diào)，在商場裝修上和電梯、中庭等細(xì)節(jié)處理上相對(duì)很好，作為西安高新區(qū)最早出現(xiàn)零售物業(yè)，至今在硬件設(shè)施、裝修方面都領(lǐng)先于同區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)；目標(biāo)市場定位重點(diǎn)鎖定西安地域高端市場，主要吸引來自高新區(qū)以及周圍地域高收入客群。87銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第87頁【集中商業(yè)經(jīng)典個(gè)例】金鷹國際購物中心——定位中高端，突出時(shí)尚生活理念，組合國際、國內(nèi)時(shí)尚品牌，與金花共同形成了高新商圈金鷹國際購物中心毗鄰世紀(jì)金花，定位中高端客戶群，突出時(shí)尚“生活形態(tài)”概念，組合國際、國內(nèi)時(shí)尚品牌，擁有餐飲、休閑、娛樂等豐富業(yè)態(tài)，品牌層次與金花較為豐富，餐飲相對(duì)低端；金鷹國際與世紀(jì)金花存在競合關(guān)系，二者共同樹立起區(qū)域高端商業(yè)形象，形成高新商業(yè)商圈，已經(jīng)成為高新區(qū)時(shí)尚人士首選購物目標(biāo)地，但二者同時(shí)分享客群，存在一定競爭關(guān)系。88銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第88頁【集中商業(yè)經(jīng)典個(gè)案】栗園購物廣場——定位中端百貨，引入國內(nèi)時(shí)尚品牌、中等餐飲休閑配以少許中高端餐飲，滿足日常消費(fèi)需求栗園購物廣場，定位中端客戶群，引入大型購物超市、休閑影院及國內(nèi)時(shí)尚品牌，擁有餐飲、休閑、娛樂等豐富業(yè)態(tài)，品牌層次居中，餐飲層次豐富；廣場店鋪月租金一層220~300，二層60~9089銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第89頁【集中商業(yè)經(jīng)典個(gè)案】西部電子商城是主營IT產(chǎn)品專業(yè)市場，服務(wù)城南和高新客戶；國美電器和蘇寧電器以家電專業(yè)零售為主，服務(wù)周圍客群電子商城紫薇龍騰底商國美電器電子二路蘇寧電器90銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第90頁【小區(qū)商業(yè)特征】太白南路多為沿街居住大盤1~2層底商，首層租金約180-200元/㎡，一拖二約90-130元/㎡，以零售和生活服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，二層空置率較高民生家樂金泰假日花城蘭喬歐洲街紫薇尚層新一佳蘭喬圣菲、羅曼公社沿街底商，以休閑、教育為主，2層空置率較高紫薇尚層沿街2層底商，以休閑、餐飲為主金泰假日花城鋪面小零售、生活服務(wù)為主太白南路裕昌太陽城高新區(qū)太白南路小區(qū)商業(yè)分布圖：91銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第91頁【小區(qū)商業(yè)特征】高新路小區(qū)商業(yè)集中在北側(cè)及南側(cè)，以滿足周圍商務(wù)及生活需求為主，首層租金約200-220元/㎡，整體租金實(shí)現(xiàn)最高領(lǐng)先時(shí)代、尚品國際沿街2層底商，以餐飲、打印店為主楓林綠洲、云頂園沿街2層底商，以零售、餐飲為主華潤萬家楓林綠洲領(lǐng)先時(shí)代尚品國際橡樹星座高新路高新區(qū)高新路小區(qū)商業(yè)分布圖：92銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第92頁【小區(qū)商業(yè)特征】唐延路-灃惠南路商業(yè)氣氛較弱，以寫字樓底商為主，業(yè)態(tài)以商務(wù)服務(wù)為主，輔以少許超市、餐飲等業(yè)態(tài)，首層租金實(shí)現(xiàn)150-180元/㎡，二層租金約80-100元/㎡，租金實(shí)現(xiàn)尚可，但空置率較高民生家樂灃惠南路唐延路旺座國際盛大時(shí)代廣場唐灃國際華晶商務(wù)廣場新長安國際數(shù)字大廈邁科國際旺座當(dāng)代城洛克大廈匯金國際橡樹街區(qū)空置率較高：一層20%，二層以上60%齊魯銀行渣打銀行興業(yè)銀行洗浴、餐飲、游泳中信銀行重慶銀行廣本4S店邁科底商卜蜂蓮花唐灃國際鋪劃面積較大橡樹街區(qū)空置率較高灃惠南路-唐延路小區(qū)商業(yè)分布圖：93銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第93頁【小區(qū)商業(yè)特征】白沙路為斷頭路，沿線只有南側(cè)楓林綠洲底商，一拖二形式，租金約60-70元/㎡，以商務(wù)辦公和生活休閑、汽車服務(wù)等業(yè)態(tài)為主，租金實(shí)現(xiàn)較差科技六路楓林綠洲楓林綠洲沿街一拖二底商，以商務(wù)辦公和生活休閑為主，少有空置高新區(qū)白沙路小區(qū)商業(yè)分布圖：白沙路94銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第94頁【小區(qū)商業(yè)特征】科技六路當(dāng)前以楓林綠洲、蘭亭坊等小區(qū)底商為主，一層或一拖二形式，以休閑和精品零售為主，首層租金約100-150元/㎡，未來將出現(xiàn)錦世達(dá)等多個(gè)集中商業(yè)，商業(yè)發(fā)展前景很好蘭亭坊蘭亭坊沿街2層底商，以休閑和精品零售為主，少許空置楓林綠洲沿街商鋪少，主餐飲科技六路高新區(qū)科技六路小區(qū)商業(yè)分布圖：建邦華庭95銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第95頁【商業(yè)街特征】栗園商業(yè)步行街主要為沿街二層商鋪，少許三層，小型餐飲和衣飾類店鋪為主，首層租金約120-130元/㎡/月，經(jīng)營情況很好栗園商業(yè)街，一層以衣飾為主，二層以小型餐飲為主，輔少許休閑養(yǎng)生96銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第96頁【未來供給】在售項(xiàng)目均為小體量沿街商業(yè)，約5.3萬㎡；未來供給均為中大規(guī)模集中型商業(yè)，約40萬㎡，競爭壓力較大人防商業(yè)項(xiàng)目禾盛京廣中心錦世達(dá)項(xiàng)目中大國際綠地正大繽紛城國際購物中心高新逸品裕昌太陽城高山流水和城城市之門榮禾城市理想高新區(qū)未來區(qū)域商業(yè)供給項(xiàng)目分布圖：97銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第97頁【經(jīng)典項(xiàng)目】中大國際悅西安項(xiàng)目規(guī)劃有國際奢侈品購物中心、餐飲、休閑和美容等業(yè)態(tài)，為高端財(cái)富人群提供一站式購物體驗(yàn)奢侈品購物中心部分樓層品牌分布：GF：LV，GiogioArmani，Prada，StefanoRicci1F：LV，Tad's，RogerVivier，Maxmara，F(xiàn)ENDI，Versace，Piaget，Bvlgari，SalvatoreFerragamo，Tiffany&Co

2F：Giada，DAKS，ArmaniCollezioni，GuiseppeZanotti，Maxmara，Zilli，BrunelloCucinelli，a.testoni，Canali，Lanvin，Kiton，StefanoRicci；其它商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑、美容等；購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)均為國際著名奢侈品一線品牌，滿足高端財(cái)富人群需求；還規(guī)劃有餐飲、休閑和美容等商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)一站式購物體驗(yàn)；98銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第98頁【經(jīng)典項(xiàng)目】禾盛京廣中心未來規(guī)劃約3萬㎡體驗(yàn)式類百貨主題商業(yè)，大型下沉式廣場+購物+餐飲+休閑娛樂，一站式購物中心項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃意向——負(fù)一層：以美食城及精品超市為帶動(dòng)生活服務(wù)配套型精品商街；一層：入口銀行（金融辦公場所