翡冷翠營(yíng)銷策劃案

PAGEPAGE55市場(chǎng)分析總體市場(chǎng)分析（一）總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況桂林市是世界著名的風(fēng)景游覽城市和歷史文化名城，享有山水甲天下之美譽(yù)。她地處廣西壯族自治區(qū)東北部，地處亞熱帶，氣候溫和。桂林地區(qū)屬巖溶地貌，特殊的地貌與景象萬(wàn)千的漓江及其周圍美麗迷人的田園風(fēng)光融為一體，形成了獨(dú)具一格、馳名中外的“山青、水秀、洞奇、石美”的“桂林山水”，并有了“桂林山水甲天下”的美譽(yù)。桂林歷史可追溯到公元前214年秦始皇統(tǒng)一嶺南后設(shè)立的“桂林郡”。桂林是個(gè)多民族聚居的城市，壯、苗、瑤、侗等28個(gè)少數(shù)民族占全市總?cè)丝诘?.5%左右。秀麗的山水與濃郁的民俗風(fēng)情相結(jié)合，使原已嫵媚的山水更有了幾分生動(dòng)。自古以來(lái)，桂林就是文人墨客感物抒懷，從大自然中尋取靈感的首選之地，這從遍布桂林市的各種碑刻中便可窺得一斑。得天獨(dú)厚的山水資源養(yǎng)育了桂林發(fā)達(dá)的書畫藝術(shù)。從旅游業(yè)這一意義上來(lái)說(shuō)，則起步于1970年代。20多年來(lái)，桂林市旅游業(yè)飛速發(fā)展，旅游設(shè)施逐步完善。設(shè)備一流的國(guó)際機(jī)場(chǎng)以及鐵路、公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；擁有4家五星級(jí)酒店、4家四星級(jí)酒店和10多家三星級(jí)酒店；旅行社以及與旅游相關(guān)的飲食、娛樂、購(gòu)物服務(wù)更是遍布桂林市各個(gè)角落。目前，桂林市年接待境外游客50萬(wàn)人次，內(nèi)客人數(shù)百萬(wàn)人次。行政管轄區(qū)：桂林市轄秀峰、象山、七星、疊彩、雁山五個(gè)城區(qū)和靈川、興安、全州、臨桂、陽(yáng)朔、平樂、荔浦、龍勝、永福、恭城、資源、灌陽(yáng)十二個(gè)縣，行政區(qū)域總面積27809平方公里，其中市區(qū)面積565平方公里，人口66萬(wàn)人。市政建設(shè)：桂林的城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步配套，城市功能日益完善。目前全市有城市二級(jí)生化污水凈化廠4座，城市污水處理能力17.85萬(wàn)噸，下水道總長(zhǎng)283.97公里，生活污水處理率達(dá)40%，工業(yè)污水處理率達(dá)80%，管網(wǎng)覆蓋率達(dá)65%，處污能力居全國(guó)領(lǐng)先地位；有自來(lái)水廠3座，年供水量達(dá)8544萬(wàn)立方米，人均供水量達(dá)17.61萬(wàn)立方米/人；供水管總長(zhǎng)256.3公里，管網(wǎng)覆蓋面積42.93平方公里，用水普及率達(dá)95.98%，市區(qū)已基本消滅低水壓區(qū)；液化石油氣儲(chǔ)氣能力達(dá)6000噸，液化氣用戶54666戶，用氣人口19.57萬(wàn)人，城市氣化率達(dá)到87.23%，奇峰小筑、安新小區(qū)已使用上管道液化氣；擁有公共汽車285輛，平均每萬(wàn)人擁有公共汽車6.2輛，運(yùn)營(yíng)線路23條，全部實(shí)行無(wú)人售票。全市實(shí)有道路409公里，人均擁有道路面積7.73平方米；城市橋梁已達(dá)到69座，防洪堤21公里，人均綠地面積6.13平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率35.75%，垃圾類無(wú)害化處理率達(dá)79.51%。

規(guī)劃管理：桂林的城市規(guī)劃突出風(fēng)景游覽和歷史文化名城的城市特色，注重山水環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，以“重兩頂桂冠，促經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保生態(tài)環(huán)境，跨世紀(jì)決策”為指導(dǎo)原則，以“保護(hù)山水名城，建設(shè)園林城，發(fā)展生態(tài)城”為發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃布局合理，形式新穎，形成具有桂林特色的城市發(fā)展的基本空間布局模式：（1）古城居中再現(xiàn)歷史名城核心風(fēng)貌。（2）兩江、四湖奠定山水城市格局。（3）雙環(huán)三邊建立園林城市骨架。（4）四軸多中心強(qiáng)化城市經(jīng)濟(jì)職能。即形成各具特色的城市中心和組團(tuán)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)職能的分工與強(qiáng)化。（5）山野環(huán)抱保持生態(tài)地區(qū)特征。這些思路使得桂林的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益同步發(fā)展，體現(xiàn)出時(shí)代精神、民族特色和地方風(fēng)格。交通系統(tǒng)：公路：四通八達(dá)的公路直通廣西各地和臨近省份，國(guó)道322、323穿境而過(guò)，其中市境內(nèi)322線已改造成高等級(jí)公路。擁有桂柳高級(jí)公路、桂黃一級(jí)公路、桂陽(yáng)二級(jí)公路等一批公路網(wǎng)絡(luò)，已實(shí)現(xiàn)100%鄉(xiāng)鎮(zhèn)通車。水運(yùn)：桂林的水運(yùn)主要是通過(guò)湘江和漓江，沿著漓江經(jīng)過(guò)梧州可至珠江，也可直達(dá)各沿岸港口。鐵路：北接京廣線，南連黔桂、枝柳動(dòng)脈，湘桂鐵路縱貫湘桂走廊，火車可直達(dá)國(guó)內(nèi)主要城市。整個(gè)桂林境內(nèi)有大小火車站27個(gè)。航空：桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)至桂林市區(qū)25公里，現(xiàn)有航線50多條，可直航北京、廣州、上海、西安、深圳、昆明、廈門、成都、大連、香港等城市，設(shè)計(jì)年旅客吞吐量可達(dá)1000萬(wàn)人次，同時(shí)開通有日本、韓國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)際直航線。交通系統(tǒng)的不斷完善，很大程度上將會(huì)帶動(dòng)桂林市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。小結(jié)：桂林是一座文化底蘊(yùn)深厚的城市，高度的開放和發(fā)達(dá)的山水文化、書畫藝術(shù)培養(yǎng)了市民的藝術(shù)鑒賞能力；得天獨(dú)厚的山水環(huán)境、旅游資源和較完善的交通網(wǎng)絡(luò)，能有效擴(kuò)大桂林房地產(chǎn)的市場(chǎng)輻射范圍。（二）桂林市總體經(jīng)濟(jì)概況2004年1-9月桂林市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)出持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，高開高走的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)需求持續(xù)強(qiáng)勁，非公有經(jīng)濟(jì)增速加快，景氣指數(shù)明顯上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力不斷增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體呈高開高走的態(tài)勢(shì)今年一季度經(jīng)濟(jì)開局良好，全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)13.2%，增速同比加快3.6個(gè)百分點(diǎn)。以一季度高開為平臺(tái)，上半年全市經(jīng)濟(jì)不僅增速比上年同期提高了6.1個(gè)百分點(diǎn)，而且比一季度加快了0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)速度達(dá)到13.4%。初步核算，1-3季度桂林市生產(chǎn)總值295.91億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年同期增長(zhǎng)13.1%，增幅高于全區(qū)同期0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)6.1%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為10.4%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)16.8%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為49.7%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6.5個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)13.4%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為39.9%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)5.2個(gè)百分點(diǎn)。前三季度GDP增長(zhǎng)速度均創(chuàng)1998年以來(lái)同期的最高增幅，且累計(jì)增幅波動(dòng)值僅為0.3個(gè)百分點(diǎn)，高開高走的特征十分明顯。三大產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展一是第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，夏糧實(shí)現(xiàn)五年來(lái)首次增長(zhǎng)。1-9月全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值92.74億元，同比增長(zhǎng)7.0%，比上半年加快1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)5.6%，林業(yè)增長(zhǎng)2.1%，牧業(yè)增長(zhǎng)9.9%，漁業(yè)增長(zhǎng)3.9%。第一產(chǎn)業(yè)增加值59.18億元，增長(zhǎng)6.1%。全市夏收糧食總產(chǎn)量88.96萬(wàn)噸，增長(zhǎng)3.7%，初步遏制了自1999年以來(lái)夏糧產(chǎn)量連續(xù)五年下降的局面。全年農(nóng)作物總播種面積784.3千公頃，同比增長(zhǎng)2.8%。其中：糧食播種面積386.8千公頃，同比增長(zhǎng)2.5%，糧食播種面積出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。1―3季度生豬出欄338.72萬(wàn)頭，家禽出欄4682.12萬(wàn)只，肉類總產(chǎn)量31.13萬(wàn)噸，分別增長(zhǎng)3.5%、20.6%和6.3%；水產(chǎn)品產(chǎn)量5.50萬(wàn)噸，增長(zhǎng)3.9%；蔬菜產(chǎn)量250萬(wàn)噸，增長(zhǎng)18%。二是第二產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。1-9月第二產(chǎn)業(yè)增加值120.10億元，增長(zhǎng)16.8%。其中工業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量，全部工業(yè)增加值96.46億元，增長(zhǎng)17.7%，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為42.5%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.6個(gè)百分點(diǎn)。從生產(chǎn)情況看，今年以來(lái)，規(guī)模工業(yè)增加值一直保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，一季度和上半年的累計(jì)增速分別為15.7%和20.5%。1-9月規(guī)模工業(yè)增加值48.64億元，增長(zhǎng)20.4%。在規(guī)模工業(yè)中，非公有制工業(yè)發(fā)揮了重要的推動(dòng)作用，其中股份制企業(yè)、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值19.76億元和6.24億元，同比分別增長(zhǎng)35.5%和34.3%，對(duì)規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為85.8%，拉動(dòng)規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)19.6個(gè)百分點(diǎn)，成為規(guī)模工業(yè)快速增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。從經(jīng)濟(jì)效益看，主要表現(xiàn)為“一強(qiáng)二提高”。一強(qiáng)：即總體盈利能力增強(qiáng)。1-9月規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)6.93億元，增長(zhǎng)77.6%，增幅同比提升59.6個(gè)百分點(diǎn)。二提高：1-9月工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)128.5點(diǎn)，同比提高18.9個(gè)百分點(diǎn)。資金營(yíng)運(yùn)效率提高，即流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)1.53次，同比提高0.20次；資產(chǎn)保值增值率117.6%，同比提升7.4個(gè)百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤(rùn)率5.5%，提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。三是第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速增長(zhǎng)。1-9月第三產(chǎn)業(yè)增加值116.63億元，增長(zhǎng)13.4%。其中交通運(yùn)輸郵政業(yè)增長(zhǎng)21.4%，信息傳輸和計(jì)算機(jī)服務(wù)及軟件業(yè)增長(zhǎng)36.9%，住宿和餐飲業(yè)增長(zhǎng)22.8%，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)12.4%。今年第三產(chǎn)業(yè)運(yùn)行最顯著的特點(diǎn)是盈利性行業(yè)增長(zhǎng)速度明顯快于非盈利性行業(yè)。投資與消費(fèi)同向高速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)首先，投資需求持續(xù)強(qiáng)勁。1-9月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資94.02億元，增長(zhǎng)32.3%，增幅分別比一季度、上半年提升11.1和15.6個(gè)百分點(diǎn)。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資85.28億元，增長(zhǎng)38.6%，增幅分別比一季度、上半年提升5.0和16.4個(gè)百分點(diǎn)。這是多年來(lái)未出現(xiàn)過(guò)的高增幅，增幅高于全區(qū)6.5個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資44.31億元，增長(zhǎng)69.0%，增幅比上半年提升41.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)76.2%，拉動(dòng)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)29.4個(gè)百分點(diǎn)，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。其次，消費(fèi)需求顯著回升。與上年受突發(fā)非典疫情影響的低迷消費(fèi)比，顯現(xiàn)出今年消費(fèi)需求的快速回升。一是社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)。1-9月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額88.31億元，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅同比提高6.5個(gè)百分點(diǎn)，高于全區(qū)同期增幅2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中批零貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額70.4億元，增長(zhǎng)15.7%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額16.4億元，增長(zhǎng)26.4%。二是旅游市場(chǎng)快速升溫。1-9月全市接待國(guó)內(nèi)外游客813.81萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)38.0%。其中海外游客55.06萬(wàn)人次，增長(zhǎng)94.6%。實(shí)現(xiàn)旅游總收入34.33億元，增長(zhǎng)47.9%。其中海外旅游收入10.37億元，增長(zhǎng)82.8%。第三季度共接待國(guó)內(nèi)外游客311.31萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)2.8%，實(shí)現(xiàn)旅游收入14.32億元，增長(zhǎng)6.9%，均超過(guò)了歷史同期的最好水平。其中9月份接待海外游客9.12萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)123.0%，實(shí)現(xiàn)海外旅游收入1.69萬(wàn)元，增長(zhǎng)111.3%。海外游客和海外旅游收入分別比2002年同期增長(zhǎng)6.4%和8.3%，這是自上年非典以來(lái)接待海外游客和實(shí)現(xiàn)海外旅游收入首次超過(guò)歷史最高的2002年同月水平。三是商品房消費(fèi)繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭。1-9月商品房銷售建筑面積65.94萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)37.9%；商品房銷售額12.68億元，增長(zhǎng)25.8%。兩者的增速雖然明顯減緩，但這是在多年高位增長(zhǎng)基數(shù)較大的前提下保持了如此增幅。非公有制經(jīng)濟(jì)增速快于公有制經(jīng)濟(jì)1-9月全市非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值144.14億元，同比增長(zhǎng)19.3%，增速比公有制經(jīng)濟(jì)快11.5個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)的48.7%，同比提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為67.9%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8.9個(gè)百分點(diǎn)，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定性力量。其中非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)的工業(yè)增加值59.89億元，增長(zhǎng)19.6%，增速比公有制經(jīng)濟(jì)快4.9個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境改善，景氣指數(shù)明顯上升由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的改善，今年前三季度企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)出現(xiàn)明顯上升，說(shuō)明企業(yè)家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景充滿信心，企業(yè)內(nèi)在活力不斷增強(qiáng)。有關(guān)調(diào)查資料顯示，反映我市企業(yè)家對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境判斷的企業(yè)家信心指數(shù)一、二、三季度分別為114.1、115.57、114.87，分別比上年同期提高0.5、23.97、5.45點(diǎn)；三季度反映企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的企業(yè)景氣指數(shù)達(dá)到110.51，為近年來(lái)的最好水平，環(huán)比、同比分別提高了5.97和6.09。小結(jié)：GDP快速增長(zhǎng)尤其是非公有制經(jīng)濟(jì)增速加快、比重提高，使民間購(gòu)買能力不斷增強(qiáng)；企業(yè)家信心指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)明顯回升，意味著市民消費(fèi)信心增強(qiáng)。企業(yè)家信心指數(shù)提高（2004年前三季度）信心指數(shù)同比（％）一季度114.1+0.5二季度115.57+23.97三季度114.87+5.45（三）桂林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2003年，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資力度進(jìn)一步加大，投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資110.64億元，比上年增長(zhǎng)13.6%。其中基本建設(shè)投資41.62億元，增長(zhǎng)8.2%；更新改造投資13.37億元，增長(zhǎng)42.5%；房地產(chǎn)開發(fā)投資26.24億元，增長(zhǎng)51.2%。從經(jīng)濟(jì)類型看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資39.59億元，下降4.0%，非國(guó)有投資71.05億元，增長(zhǎng)26.5%。非國(guó)有投資占全社會(huì)投資的比重由上年的57.7%上升到64.2%，提升了6.5個(gè)百分點(diǎn)。小城鎮(zhèn)建設(shè)投資11.47億元，增長(zhǎng)63.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁增勢(shì)。全年商品房施工面積405.14萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)68.8%，其中年內(nèi)新開工面積226.02萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)112.1%。商品房銷售面積105.15萬(wàn)平方米、銷售額22.41億元，分別增長(zhǎng)74.6%和59.5%。其中個(gè)人購(gòu)置商品房20.93億元，增長(zhǎng)61.8%，占全部商品房銷售額的93.4%，所占比重比上年提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。年末商品房空置面積25.38萬(wàn)平方米，比上年末上升39.3%。2004年上半年桂林市房地產(chǎn)投資額12.67億元，比上年同期增長(zhǎng)20.7%。商品房銷售額9.31億元，比上年同期的6.9億元增長(zhǎng)35%，1~6月份，商品房施工面積累計(jì)為370.64萬(wàn)平方米，高出去年同期112.43萬(wàn)平方米，上升43.5%；其中，新開工面積累計(jì)為129.72萬(wàn)平方米，較去年同比增長(zhǎng)28.3%；上半年竣工面積為53.79萬(wàn)平方米；另外，前6個(gè)月銷售建筑面積累計(jì)為51.59萬(wàn)平方米，累計(jì)比2003年1~6月增長(zhǎng)60.3%；上半年，商品房空置面積為28.71萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)77.7%。2002年-2004年以來(lái)，桂林市房地產(chǎn)投資與商品房銷售均保持房地20%以上的逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。商品房施工面積、新開工面積、銷售建筑面積均保持50%以上的逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)速度。2003年房地產(chǎn)開發(fā)增勢(shì)強(qiáng)勁指標(biāo)數(shù)量同比增幅（％）商品房施工面積（萬(wàn)㎡）405.1468.8％新開工面積（萬(wàn)㎡）226.02112.1％商品房銷售面積（萬(wàn)㎡）105.1574.6％商品房銷售金額（億元）22.4159.5％商品房空置面積（萬(wàn)㎡）25.3839.3％2004年上半年房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)增長(zhǎng)指標(biāo)數(shù)量同比增幅（％）房地產(chǎn)投資額（億元）12.6720.7％商品房銷售額（億元）9.3135％商品房施工面積（萬(wàn)㎡）370.6443.5％新開工面積（萬(wàn)㎡）129.7228.3％銷售面積（萬(wàn)㎡）51.5960.3％空置面積（萬(wàn)㎡）28.7177.7％（四）桂林市房地產(chǎn)發(fā)展分析在經(jīng)濟(jì)全面向好的大背景下，2004年的桂林市房地產(chǎn)業(yè)獲得長(zhǎng)足發(fā)展。經(jīng)歷了2003年的多重風(fēng)雨洗禮，政府管理行為、企業(yè)的投資與開發(fā)行為、消費(fèi)者的商品房消費(fèi)行為都趨向成熟和理性。政府將逐漸擺正自己的位置，不斷完善相關(guān)法規(guī)；市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用將加強(qiáng)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)的主流開發(fā)商將占據(jù)市場(chǎng)大部分份額；行業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。桂林市近年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住房供求平衡，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房已供大于求，市政府采取規(guī)?？刂妻k法，使房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展，出現(xiàn)了投資和銷售兩旺的良好勢(shì)頭，且銷售增長(zhǎng)基本大于供應(yīng)增長(zhǎng)。桂林市房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題：與許多國(guó)內(nèi)其他地區(qū)商品房的出清時(shí)間相比，桂林市商品房特別是住宅用房出清時(shí)間較短，表明市場(chǎng)消化空置量的能力較強(qiáng)。但辦公樓、商用房出清時(shí)間長(zhǎng)；商用房空置量大，商用房空置增長(zhǎng)快；開發(fā)商自籌資金比例較低，未能達(dá)到規(guī)定比例；行業(yè)中的企業(yè)資質(zhì)水平不高，四級(jí)和暫定資質(zhì)等級(jí)企業(yè)所占比重達(dá)72.3％。房地產(chǎn)最大的隱患則會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常采取分割產(chǎn)權(quán)零散出售再返租若干年進(jìn)行統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)模式，一旦經(jīng)營(yíng)不善、承諾的租金不能到位，投資者與開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司之間的矛盾就會(huì)出現(xiàn)。而當(dāng)前商場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)普遍不足。近年桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的投資與銷售兩旺的良好局面，主要是大規(guī)模舊城改造所引發(fā)的大規(guī)模拆遷所致，隨著舊城改造的完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸納能力將逐漸弱化。根據(jù)桂林市城市化水平和居民居住水平的規(guī)劃，預(yù)計(jì)2010年末，桂林市的住宅居住面積增量為726.6萬(wàn)平方米，年均新增72.66平方米。政府調(diào)控得當(dāng)，則桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。小結(jié)：桂林房地產(chǎn)投資與銷售均處于高速增長(zhǎng)時(shí)期；商品房空置面積呈增加趨勢(shì)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供大于求；如政府對(duì)地產(chǎn)總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控得當(dāng)，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年將能保持健康良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)可望繼續(xù)穩(wěn)步攀升。二、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析（一）項(xiàng)目所在區(qū)域狀況項(xiàng)目所在區(qū)域——七星區(qū)位于桂林市風(fēng)景秀麗的漓江東畔，總面積83平方公里，其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)面積為12.07平方公里；轄2個(gè)街道辦事處共25個(gè)社區(qū)居委會(huì)和2個(gè)鄉(xiāng)共14個(gè)村委會(huì)?？?cè)丝?3萬(wàn)，其中具有大專以上文化程度的人口占22.75%。桂林國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是一片正在迅速崛起的充滿生機(jī)與活力的熱土。

區(qū)域內(nèi)風(fēng)景秀麗，位置優(yōu)越，依山傍水，交通便捷，資訊發(fā)達(dá)，設(shè)施完善。著名的七星巖、駱駝山、桂海碑林、穿山、塔山、堯山風(fēng)景區(qū)、靖江王陵均在轄區(qū)內(nèi)。桂林國(guó)際會(huì)展中心、桂林體育館都是轄區(qū)的標(biāo)志性建筑。桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)有航線50多條，可直航北京、廣州、上海、西安、深圳、昆明、廈門、成都、大連、香港等城市，設(shè)計(jì)年旅客吞吐量可達(dá)1000萬(wàn)人次，同時(shí)開通有日本、韓國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)際直航線。鐵路北接京廣復(fù)線，南連桂、柳動(dòng)脈，可直達(dá)國(guó)內(nèi)主要城市。新建成的桂林新火車始發(fā)站，候車大廳可容納1.5萬(wàn)人，將增開10多對(duì)客運(yùn)始發(fā)列車。桂林公路四通八達(dá)，有桂黃一級(jí)公路、桂柳高速公路，可直達(dá)廣西各地和鄰近省份。區(qū)內(nèi)科研實(shí)力雄厚，智力資源豐富：擁有14所大中專院校，8所部省屬科研院所，8處國(guó)家級(jí)和部級(jí)產(chǎn)品檢測(cè)中心，9個(gè)國(guó)際貿(mào)易展覽、科研交流、科技培訓(xùn)中心；生產(chǎn)、生活設(shè)施齊全：郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級(jí)公寓、娛樂中心、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全。

市委、市政府對(duì)高新區(qū)實(shí)行封閉式管理體制和開放式發(fā)展模式，賦予高新區(qū)市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和相關(guān)行政管理權(quán)限，確定了“統(tǒng)一管理、全市共建、外引內(nèi)聯(lián)、政策靈活、管理創(chuàng)新”的20字發(fā)展方針，使桂林高新區(qū)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道。2003年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入1066億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值98億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入5.2億元，社會(huì)消費(fèi)品零售額5.3億元，同比增長(zhǎng)15.97%，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)了每三年翻兩番的快速發(fā)展速度，高新區(qū)現(xiàn)已基本形成了電子與信息、機(jī)電一體化、新材料、生物醫(yī)藥工程、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)。一平方公里新建區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)103家，其中高新技術(shù)企業(yè)35家，規(guī)模以上企業(yè)32家，人均創(chuàng)產(chǎn)值28.6萬(wàn)元，人均創(chuàng)利1.6萬(wàn)元，每平方米土地創(chuàng)產(chǎn)值4800元。高新區(qū)已成為桂林市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和對(duì)外開放的窗口。（二）七星高新開發(fā)區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目：六合路西段道路改造工程、東環(huán)路整治工程：總投資3375.77萬(wàn)元，完成路燈、綠化、人行道鋪裝、立面改造等工程；香格里拉大酒店建設(shè)工程；會(huì)展賓館：總投資2億人民幣；漓東商貿(mào)城：總投資2億人民幣，營(yíng)業(yè)面積7萬(wàn)平方米，計(jì)劃今年投資13000萬(wàn)元，完成項(xiàng)目的主體建設(shè)；穿山鄉(xiāng)內(nèi)的三聯(lián)商品批發(fā)城、汽車商貿(mào)城、旅游產(chǎn)品批發(fā)城、新天地休閑娛樂城。（三）區(qū)域市場(chǎng)分析七星區(qū)在售的項(xiàng)目對(duì)比疊彩區(qū)、象山區(qū)等區(qū)域并不算多，但在高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策及會(huì)展中心的帶動(dòng)下將會(huì)成為桂林市樓市的主角。目前七星區(qū)在售中及建設(shè)中樓盤主要有三星大廈、七星花園、碧水康城、奇峰小筑、天香佳園、東方花園等樓盤。項(xiàng)目周邊樓盤的檔次多定為中檔樓盤，恒祥花園、七星花園、三星大廈等與項(xiàng)目相連的樓盤均走的是中檔樓盤的路線，樓盤內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)較為普通，公共設(shè)施的用料較為粗糙。樓盤銷售均價(jià)在2200～3000元/平方米之間，管理費(fèi)在0.7～1元/平方米之間。七星區(qū)項(xiàng)目板塊的樓盤，在市政建設(shè)的完善下樓盤價(jià)格呈上升的態(tài)勢(shì)，恒祥花園由開盤時(shí)的2100元上升至后期的最高3100元/平方米，均價(jià)升幅23%。七星花園三期的樓盤還在建設(shè)中，按現(xiàn)時(shí)七星區(qū)的整體供貨量及市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的認(rèn)可度，估計(jì)三期開售時(shí)的價(jià)格為2800元/平方米左右。而還剩18套存貨量的天香佳園所余的單位均價(jià)上升至3150元/平方米。市場(chǎng)樓盤分析桂林市城區(qū)范圍不大，象山區(qū)及疊彩區(qū)項(xiàng)目與本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生直接的競(jìng)爭(zhēng)。1）桂林市的經(jīng)濟(jì)不斷提速，處于高新開發(fā)區(qū)周邊的項(xiàng)目有獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，加上即將竣工的市政項(xiàng)目，七星區(qū)將吸引更多的客戶前來(lái)置業(yè)，據(jù)調(diào)查，今年在本區(qū)域置業(yè)的客戶除了本地人外，來(lái)自賀州、柳州、貴港及桂林周邊縣區(qū)的客戶明顯增多。隨著城市發(fā)展的加速，該區(qū)域的消費(fèi)群體素質(zhì)將會(huì)提高，樓盤的價(jià)格仍將上升。目前該區(qū)域?qū)儆谝粋€(gè)正在成熟的開發(fā)新區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展有較大的空間和消費(fèi)力，該區(qū)域目前的消費(fèi)群體開始發(fā)生了明顯的變化，以往該地區(qū)除了少量桂林市周邊城鎮(zhèn)的客人之外，一直以桂林市當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)為主，如今該區(qū)域的置業(yè)者當(dāng)中，賀州、柳州客開始占有相當(dāng)?shù)谋壤?，而且還有上升的趨勢(shì)，以致該區(qū)域樓盤的銷售情況良好，目前市場(chǎng)上在售的樓盤不多，而且都在銷售尾貨，如天香佳園目前推售的是剩下的18套單位，恒祥花園只余下少量復(fù)式單位……2）價(jià)格分析本區(qū)域隨著交通和各種市政配套的日益完善，區(qū)域樓盤的素質(zhì)不斷提升，價(jià)格也隨之逐漸升高。區(qū)域目前主要在售樓盤受區(qū)位、配套、樓盤素質(zhì)等因素影響，銷售均價(jià)在1900~3200元/平方米之間。鳴翠新都是今年推出的新樓盤，憑借營(yíng)造良好的市場(chǎng)品牌及新加坡風(fēng)情的園林建筑布局和較好的性價(jià)比，銷售狀況十分理想，銷售均價(jià)在樓市中達(dá)到3200元/平方米的銷售均價(jià)，比去年相比有較大的漲幅。而部分新推出的單體樓如三星大廈，由于市政的利好及配套的成熟，銷售價(jià)格也可去至2800元/平方米。隨著配套設(shè)施的逐漸完善、產(chǎn)品質(zhì)素提高和消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)變化，七星高新開發(fā)區(qū)的板塊價(jià)格還存在上升的空間，不久的將來(lái)將會(huì)成為高檔樓盤的集中地。3）戶型分析今年在推樓盤主要是鳴翠新都、桂林國(guó)展購(gòu)物公園。買家以本地的消費(fèi)者及投資客為主。其銷售的主體面積以三房二廳120~180平方米為主。二房二廳的在建比例相對(duì)較少，這個(gè)中的原因是由于桂林當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣所致，居住面積相對(duì)要求房大廳大為主。因此，今年該區(qū)域的樓盤推出的單位面積以三房二廳較為集中，四房單位及復(fù)式單位為附。具有投資價(jià)值的小戶型及酒店式公寓開始熱銷。桂林是一座歷史悠久的旅游名城，每年吸引人數(shù)眾多的外地游客，從而促進(jìn)了酒店業(yè)的興旺。促使短期租賃市場(chǎng)的興起和小戶型單位需求的增大。鳴翠新都、陽(yáng)朔唐人街等樓盤的產(chǎn)權(quán)式酒店將房地產(chǎn)與酒店成功嫁接，自開售以來(lái)在極短的時(shí)間內(nèi)全部售馨，給桂林地產(chǎn)業(yè)注入了生機(jī)與活力。4）項(xiàng)目附近樓盤的主力戶型三房單位是本區(qū)域的主力戶型。和項(xiàng)目相接的四個(gè)樓盤中，恒祥、七星花園、天香佳園的三房比例高達(dá)65%以上，而三星大廈的三房約在50%左右，并附以二房及單間的套間。因此三房單位是本區(qū)域的主力戶型。（五）區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景經(jīng)過(guò)桂林市政府一系列規(guī)劃措施的出臺(tái)和實(shí)施，如會(huì)展中心、桂林體育館、桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)、桂林新火車始發(fā)站等的建設(shè)使七星區(qū)的各大樓盤備受買家及投資者的追捧。項(xiàng)目位于該區(qū)域的中心組團(tuán)核心地帶，緊鄰國(guó)際會(huì)展中心，成為最大的受益者。在遠(yuǎn)期規(guī)劃上，國(guó)際會(huì)展中心一帶還將發(fā)展成為低密度的城市中心區(qū)，具有高品質(zhì)的景觀環(huán)境。這個(gè)以會(huì)展中心為核心的城市中心區(qū)，憑著其高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、高科技、人文文化、居住素質(zhì)，未來(lái)發(fā)展無(wú)可限量?。┖罄m(xù)量分析經(jīng)過(guò)今年大半年的消化，本區(qū)域目前大多數(shù)在售樓盤的可售量都不多，再加上桂林市特有的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)限制房屋供應(yīng)量的政策，在短期內(nèi)只有七星花園三期、碧水康城等樓盤供貨，市場(chǎng)的供求比例在合理的空間內(nèi)運(yùn)行。小結(jié)：區(qū)域的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展使七星區(qū)的人口、尤其是高素質(zhì)人口不斷增多；七星區(qū)未來(lái)城市新中心的前景、高新區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)使市區(qū)、周邊城鎮(zhèn)的人們?cè)敢獾皆搮^(qū)域置業(yè)、發(fā)展，而使該區(qū)域的目標(biāo)銷售人群進(jìn)一步充實(shí)；房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未進(jìn)入文化營(yíng)銷階段，樓盤主題表現(xiàn)力不強(qiáng)，在以文化論輸贏的市場(chǎng)上為本項(xiàng)目留下了占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)的空間；七星區(qū)市場(chǎng)地位的提高和項(xiàng)目周邊高素質(zhì)人口的增長(zhǎng)為本項(xiàng)目營(yíng)造高品質(zhì)、高品味、主題鮮明的生活社區(qū)提供了市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析個(gè)案一：彰泰●鳴翠新都（1）概況該盤位于桂林市象山區(qū)翠竹路8號(hào)，東連上海路，近火車南站，西接機(jī)場(chǎng)路，交通便利。樓盤主要由住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店組成。整個(gè)小區(qū)占地約60畝左右，總建筑面積10萬(wàn)平方米，容積率2.5，由18棟多層及小高層建筑組成。樓盤整體均價(jià)為3100元/平方米（毛胚），準(zhǔn)三星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店均價(jià)為5200元/平方米（毛胚），三星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店均價(jià)5500元/平方米。小區(qū)住宅總戶數(shù)約為700戶。彰泰素以打造精品著稱，它開發(fā)的鳴翠新都成為今年桂林高尚住宅中品質(zhì)和品味的代名詞，是2004年桂林新近面市的樓盤中為數(shù)不多的面積在10萬(wàn)平方米左右的樓盤新星，因其完善的規(guī)劃、適度的規(guī)模、高尚的素質(zhì)而備受矚目。（2）產(chǎn)品分析小區(qū)規(guī)劃鳴翠新都是一個(gè)為桂林城市白領(lǐng)精英打造的高尚住宅小區(qū)，它的定位決定了它的品質(zhì)不能低，決定了享受其高尚品質(zhì)的住戶必定是高品味的，所以在規(guī)劃、選料、施工工藝上特別花心思，力求做出來(lái)的產(chǎn)品符合買家的身份、品味和要求。一直以來(lái)，彰泰對(duì)待產(chǎn)品的品質(zhì)可以說(shuō)到了苛刻的程度，投入了大量的心血、成本、時(shí)間還有智慧。此次推出的鳴翠新都。圣陶沙比項(xiàng)目一期更加完美、更加精彩，彰泰的鳴翠新都。圣陶沙這一項(xiàng)目采用了“全面升級(jí)”概念：1、園林升級(jí)；打破邊交房邊綠化的傳統(tǒng)施工方式，重金聘請(qǐng)全國(guó)知名園林施工隊(duì)伍專業(yè)施工，新加坡風(fēng)情一次成型，完美生活完美奉獻(xiàn)。2、工程升級(jí)；銷售分期施工不分期，一次性全面開工，同年交樓，避免因入住不一帶來(lái)的工程噪音，魄力更顯實(shí)力。3、建筑升級(jí)；從實(shí)用角度，執(zhí)行“優(yōu)選”選材標(biāo)準(zhǔn)，靜電噴涂彩鋁窗、PPR熱熔給水管、雙衛(wèi)降板設(shè)計(jì)等新材料、新工藝大量采用，為生活品質(zhì)升級(jí)提供強(qiáng)有力支持。4、戶型升級(jí)；繼一期入戶花園、下沉式客廳等創(chuàng)新設(shè)計(jì)后，鳴翠新都。圣陶沙組團(tuán)持續(xù)創(chuàng)新，戶型設(shè)計(jì)帶來(lái)無(wú)限創(chuàng)意；星光閣樓、內(nèi)庭花園、花園洋房、寬HOUSE等等，更多氣度、更多亮點(diǎn)。5、車位升級(jí)；充分考慮未來(lái)交通發(fā)展趨勢(shì)，巨資打造1.1萬(wàn)平方米大型地下停車場(chǎng)，車位比高達(dá)1；0.5，以140%的標(biāo)準(zhǔn)大大升級(jí)“普通住宅車位1；0.3的國(guó)家規(guī)范”，為住戶未來(lái)提供無(wú)虞保障。6、樣板升級(jí)；首創(chuàng)桂林“工程樣板房”，全面升級(jí)傳統(tǒng)“家居樣板房”展示模式，工程質(zhì)量、建造工藝、管理流程清晰解剖，以實(shí)力證明“好房子的標(biāo)準(zhǔn)”在鳴翠新都。園林規(guī)劃該樓盤是以新加坡生活為主題的園林設(shè)計(jì)。特聘國(guó)內(nèi)知名園林設(shè)計(jì)師精心構(gòu)思，充分利用小區(qū)內(nèi)原生樹木，以環(huán)保、生態(tài)、優(yōu)雅為主題規(guī)劃園林環(huán)境。小區(qū)內(nèi)小水系縱橫蜿蜒，或依濃蔭下，或傍晚亭流水，既有水榭林徑、連廊疊石，又有多姿噴泉、綴花草坪及健身小品，在步移景換中陶冶性情。為了使整個(gè)小區(qū)保持視線的通透和盡量大限度地保留原地塊中的原生樹，在小區(qū)中心以6棟10－12層的小高層建筑拉開了達(dá)30－40米的樓間距，在小區(qū)中心區(qū)域形成開敞的組團(tuán)格局，避免了日后住戶之間的視線干擾和優(yōu)化了通風(fēng)、采光條件，同時(shí)在小區(qū)東、西兩側(cè)為6層建筑圍合小區(qū)，使整個(gè)項(xiàng)目在天際輪廓線上形成錯(cuò)落，有利于美化城市天際線。戶型分析整個(gè)樓盤以住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店組成，產(chǎn)權(quán)式酒店由金座和銀座兩棟12層建筑組成，規(guī)劃有480套左右，面積是以30平方米為主，準(zhǔn)三星級(jí)銀座均價(jià)5200元/平方米，三星級(jí)金座均價(jià)5500元/平方米。其中銀座是今年6月份投入使用，金座將于明年年底交付。住宅的戶型主要以兩房、三房、四房組成。均價(jià)在3100元/平方米，樓盤不管是100多平方米的三房?jī)蓮d還是70多平米的兩房?jī)蓮d，戶型本身的設(shè)計(jì)方正完整和緊湊合理使其室內(nèi)的利用率和實(shí)用性都非常高，在對(duì)流通風(fēng)、采光和景觀上也達(dá)到了最佳效果。該樓盤的戶型特點(diǎn)主要體現(xiàn)為：①創(chuàng)新；超大轉(zhuǎn)角外飄窗、陽(yáng)光浴室、入戶花園、步入式衣帽間、多功能雙陽(yáng)臺(tái)、下沉式躍層、星光閣樓，創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)引領(lǐng)桂林業(yè)界潮流。②舒適；格局方正，動(dòng)靜干濕分區(qū)合理，南北通透，自然風(fēng)穿堂入室。戶戶設(shè)有寬大陽(yáng)臺(tái)，外飄窗式凸窗把陽(yáng)光引入室內(nèi)。③科技；采用目前先進(jìn)的短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系，戶內(nèi)墻體可以隨意改造。短肢剪力墻的厚度為19CM，比普通墻體薄5CM，而隔音效果更佳。④唯美；戶型設(shè)計(jì)追求室內(nèi)室外空間的和諧，綜合所有元素包括門、窗、廊、柱、點(diǎn)、線、面、色彩、材質(zhì)、環(huán)境，營(yíng)造美的生活空間。（3）優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、發(fā)展商的品牌；說(shuō)到彰泰，在桂林消費(fèi)者的心目中，它是“房地產(chǎn)名牌企業(yè)”，是一個(gè)值得信賴的地產(chǎn)品牌。“產(chǎn)品專家。服務(wù)專家”是彰泰品牌的開發(fā)理念。其核心點(diǎn)就在于，以客戶價(jià)值為核心，創(chuàng)造性地進(jìn)行資源配置與整合，為顧客提供實(shí)實(shí)在在的價(jià)值。包括；產(chǎn)品的價(jià)值，從產(chǎn)品的質(zhì)量可靠性，到居住的便利舒適性；服務(wù)的價(jià)值，使客戶體驗(yàn)增值的服務(wù)；文化的價(jià)值，使客戶不僅享受產(chǎn)品，還能提升生活品味。2、樓盤的設(shè)計(jì)理念；樓盤的合理規(guī)劃、經(jīng)典戶型、生態(tài)園林，使彰泰鳴翠新都成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，適合人居的社區(qū)。3、樓盤的配套；小區(qū)設(shè)有大型的會(huì)所及戶外休閑場(chǎng)所。一系列的運(yùn)動(dòng)站，休閑吧，及娛樂健身場(chǎng)所為居民提供享受豐富生活的便利。劣勢(shì)未能在精心鍛造各個(gè)部位產(chǎn)品的基礎(chǔ)上整合、提煉出令人一目了然、印象深刻的營(yíng)銷主線，對(duì)生活方式和價(jià)值理念的詮釋不夠清晰和完整。（4）銷售分析鳴翠新都于2003年4月投資興建，2004年3月正式進(jìn)入市場(chǎng)銷售期，3月28日一期正式開盤，現(xiàn)正推二期，截至目前，住宅銷售率達(dá)到85％。產(chǎn)權(quán)酒店由于定價(jià)合理，銀座已售罄，金座日前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)非常理想。消費(fèi)群的分布；鳴翠新都的客戶大多是教師、醫(yī)生、律師、企業(yè)白領(lǐng)、中小型私營(yíng)企業(yè)等知識(shí)人群，年齡集中在30－40歲左右。競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查分析表恒祥花園樓盤名稱恒祥花園所屬區(qū)域七星區(qū)

樓盤地址廣西桂林七星區(qū)桂林市漓江路18號(hào)開發(fā)商中恒集團(tuán)桂林房地產(chǎn)開發(fā)公司樓盤類型電梯高層主力戶型三房二廳價(jià)格情況2400-4462元/平方米均價(jià)3100元/平方米樓盤評(píng)論目前樓盤銷售已進(jìn)入尾聲，銷售情況相當(dāng)理想，總體售出率超出95%，所余套間多為頂層復(fù)式，該盤的優(yōu)勢(shì)在于地理位置的優(yōu)越。安廈●世紀(jì)城樓盤名稱安廈●世紀(jì)城所屬區(qū)域象山區(qū)樓盤地址桂林市崇信路28號(hào)（桂林陸軍學(xué)院斜對(duì)面）發(fā)展商桂林市安廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤類型住宅占地面積46萬(wàn)平方米總建筑面積460000平方米建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格主力戶型帶入戶花園、空中花園的三房?jī)蓮d、一梯四戶高尚住宅、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）、臨江別墅樓盤均價(jià)2400元/平方米物業(yè)管理桂林市振安物業(yè)管理公司（深圳“中海物業(yè)”擔(dān)任物管顧問(wèn)）配套設(shè)施超大會(huì)所、游泳池、幼兒園、便利店、大型停車場(chǎng)、親水江堤、山邊步道…樓盤評(píng)論安廈?世紀(jì)城的周邊環(huán)境得天獨(dú)厚，天生麗質(zhì)，她毗鄰桂林的母親河――漓江，旁倚高大雄偉、終年青翠的斗雞山，真山真水。安廈?世紀(jì)城由澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱建筑規(guī)劃，絕大多數(shù)樓宇均南北朝向，使漓江的風(fēng)景盡量滿足于所有的業(yè)主，小區(qū)由多層、小高層、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）、臨江別墅組成。目前一期已經(jīng)交付使用，二期已全面展開建設(shè)。3、樓盤名稱：彰泰鳴翠新都樓盤名稱彰泰鳴翠新都所在區(qū)域象山區(qū)樓盤地址翠竹路8號(hào)(香江飯店以西800米)發(fā)展商桂林彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司樓盤類型住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店總建筑面積100000平方米建筑風(fēng)格新加坡風(fēng)情主力戶型三房?jī)蓮d帶入戶花園，三房?jī)蓮d一衛(wèi)，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，兩房?jī)蓮d樓盤均價(jià)2600元/平方米配套設(shè)施泳池，車位300個(gè)，地下停車場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，會(huì)場(chǎng)（包括兒童會(huì)場(chǎng)均包括）樓盤評(píng)論彰泰集團(tuán)，是臺(tái)灣背景的財(cái)團(tuán)，1992年起在桂林投資房產(chǎn)業(yè)，組建“桂林彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司”，鳴翠新都是目前桂林市區(qū)建筑較為精致的中型住宅小區(qū)，建筑的外立面及園林的建造理念較為接近北京、上海、深圳等大城市的新潮，一、二期的住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店銷售均較為理想。樓盤名稱：佳信·自由時(shí)代樓盤名稱佳信·自由時(shí)代所在區(qū)域象山區(qū)樓盤地址桂林市中山中路發(fā)展商佳信房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積1770多平方米總建筑面積約10000㎡樓盤類型商用樓建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格公寓式商住樓主力戶型單間（37~50㎡）商鋪（40㎡~700㎡）物業(yè)管理桂輝物業(yè)公司配套設(shè)施榕湖風(fēng)景區(qū)、百貨大樓、臺(tái)聯(lián)酒店、中醫(yī)院、崇善小學(xué)樓盤評(píng)論佳信·自由時(shí)代位于桂林市傳統(tǒng)的商業(yè)中心(中山中路臺(tái)聯(lián)酒店南側(cè))，是桂林市中山中路段大規(guī)模改造的最后一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。整棟大廈1—3層規(guī)劃用作商場(chǎng)，建筑面積為4174.12平方米，4—11層規(guī)劃用作桂林市首家家庭式酒店公寓，建筑面積為6516.99平方米，房間103間。5、碧水康城樓盤名稱碧水康城所在區(qū)七星區(qū)樓盤地址桂林七星區(qū)穿山東路西面體育運(yùn)動(dòng)中心南面發(fā)展商桂林市信昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商桂林市金典營(yíng)銷廣告策劃有限公司占地面積55035平方米總建筑面積96700平方米樓盤類型住宅建筑風(fēng)格追求典雅,溫馨,輕盈,流暢的建筑造型.主力戶型三房二廳樓盤主題文化純水景，運(yùn)動(dòng)休閑生活社區(qū)小區(qū)環(huán)境大面積的水景打造水居文化;近百種植物,規(guī)劃組成六個(gè)不同景觀區(qū),塑造特色園林,綠化率達(dá)42%配套設(shè)施周邊配套設(shè)施一應(yīng)具全23路公交車直達(dá)體育中心,甲天下廣場(chǎng),會(huì)展中心,國(guó)貿(mào)展覽中心,廣西師范大學(xué),桂林旅游專科學(xué)院,喜洋洋超市,國(guó)展購(gòu)物公園,觀光酒店,菜市,醫(yī)院,銀行,郵局等樓盤評(píng)論現(xiàn)在暫還沒有公開發(fā)售，在進(jìn)行內(nèi)部登記認(rèn)購(gòu)，反映良好。6、樓盤名稱：山水·陽(yáng)光城樓盤名稱山水·陽(yáng)光城所在區(qū)域疊彩區(qū)樓盤地址桂林市北極廣場(chǎng)西發(fā)展商桂林市泰鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司占地面積約8.17公頃總建筑面積102130㎡樓盤類型住宅主力戶型三房二廳二衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)、二房二廳一衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)小區(qū)環(huán)境道路、綠化率45%，飛流直下的山體瀑布、貫穿小區(qū)中軸的水景園林、各組團(tuán)間的主題園林使業(yè)主產(chǎn)生居于公園中的優(yōu)越情感。物業(yè)管理桂林市和興物業(yè)管理有限責(zé)任公司配套設(shè)施老年活動(dòng)室、社區(qū)健康會(huì)所、門球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池等等。樓盤評(píng)論小區(qū)設(shè)置有豐富的健康配套設(shè)施,所有住宅南北朝向設(shè)計(jì)，園林進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)采光，每戶設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)，采用落地窗和轉(zhuǎn)角飄窗相結(jié)合的形式，便于觀景，部分戶型設(shè)置入戶花園。7、樓盤名稱：七彩小康城樓盤名稱七彩小康城所在區(qū)域城北區(qū)樓盤地址位于桂林市城北八里街開發(fā)區(qū)發(fā)展商桂林市七彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商桂林七彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積16萬(wàn)平方米建筑風(fēng)格中國(guó)圍合式建筑樓盤類型住宅主力戶型以兩房、三房、復(fù)式樓為主樓盤均價(jià)1700元/平方米（套內(nèi)面積）配套設(shè)施1萬(wàn)多平方米的中心廣場(chǎng)、會(huì)所、球場(chǎng)、泳池配套樓盤評(píng)論七彩小康城位于高速發(fā)展的八里街開發(fā)區(qū)，又位于漓江上游無(wú)污染區(qū)，整個(gè)小區(qū)按四高標(biāo)準(zhǔn)要求建設(shè)，即高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理，體現(xiàn)了以人為本的理念，區(qū)內(nèi)擁有40000多米的大型園林景觀，完善的社區(qū)生活配套、多角度設(shè)計(jì)、人車分流、半圍合式建筑，為居住者營(yíng)造高尚居住環(huán)境。戶型設(shè)計(jì)做到戶戶采光，通風(fēng)流暢，面積不大功能全，價(jià)格不高但品質(zhì)高。七彩小康城以優(yōu)良的性價(jià)比贏得市場(chǎng)。8、樓盤名稱：七彩●歐洲小鎮(zhèn)樓盤名稱七彩●歐洲小鎮(zhèn)樓盤區(qū)域城北區(qū)樓盤地址桂林市八里街經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展商桂林市萬(wàn)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總建筑面積約18萬(wàn)平方米樓盤類型住宅主力戶型二房三廳、三房二廳、空中花園別墅樓盤均價(jià)1500元/平方米（套內(nèi)面積）建筑風(fēng)格歐洲新古典主義風(fēng)格、經(jīng)典皇家樣式園林樓盤主題傾力打造漓江河畔、經(jīng)典傳世的人文名宅樓盤的主題文化歐洲小鎮(zhèn)的建筑之美在于精致、豐富的細(xì)節(jié)表現(xiàn)以及歐洲小鎮(zhèn)景觀特點(diǎn)。信步其間，步移景區(qū)，隨處可思可詠。完整營(yíng)造歐洲景觀住宅的精致。唯美風(fēng)格。樓盤評(píng)論小區(qū)的建設(shè)正在進(jìn)行中，小區(qū)的園林建設(shè)及風(fēng)格有待有一步觀察，但樓房已售馨。9、樓盤名稱：金水灣花園樓盤名稱金水灣花園所在區(qū)域西城區(qū)樓盤地址西城區(qū)金水路與機(jī)場(chǎng)路交匯處（市公交車27路、8路直達(dá)發(fā)展商桂林正通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤類型住宅建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約、明快主力戶型三房二廳、二房二廳、四房二廳、中空客廳豪華復(fù)式樓樓盤均價(jià)1750元/平方米（套內(nèi)面積）小區(qū)特色35%綠化率的大型純生活社區(qū)，全市首家社區(qū)圖書館、社區(qū)展覽室，400米康河水岸長(zhǎng)堤，康河大道，主題空中花園、四季故事花園等主題。配套設(shè)施社區(qū)會(huì)所、幼兒園、社區(qū)圖書館、游泳池、健身房、各式運(yùn)動(dòng)球場(chǎng)等樓盤評(píng)論金水灣花園，以傳統(tǒng)氣質(zhì)，頤養(yǎng)時(shí)尚生活。這是一個(gè)可以四季閱讀的書香社區(qū)。營(yíng)造一種修身養(yǎng)性、書香曼妙的生活境界，全心營(yíng)造家居生活中全方位的社區(qū)文化，讓博大精深的文化附麗于簡(jiǎn)約明快的建筑，用無(wú)處不在的社區(qū)文化拓展建筑以外的無(wú)限空間。13、樓盤名稱：三星大廈樓盤名稱三星大廈所在區(qū)域七星區(qū)樓盤地址桂林市七星區(qū)漓江東路1號(hào)發(fā)展商桂林市三星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積4333平方米總建筑面積36020平方米樓盤類型15層雙電梯商住樓規(guī)劃住戶208戶樓盤均價(jià)2800元/平方米建筑風(fēng)格單體樓,一、二層為商鋪，3-15層為住宅樓盤評(píng)論該盤以二房二廳部分一房為主，樓盤已銷售完畢，買家主要是桂林周邊地區(qū)的投資客14、樓盤名稱：天香佳園樓盤名稱天香佳園發(fā)展商桂林竣為房地產(chǎn)有限公司樓盤地址漓江路占地面積1563平方米總建筑面積21786平方米樓高15層，其中1~2層為商鋪、3~15層為住宅規(guī)劃戶數(shù)111戶主要戶型三房二廳為主；面積228平方米銷售價(jià)格一層商鋪售7000~8000元/平方米，住宅剩余部分均價(jià)：3150元/平方米銷售進(jìn)度還余18套未售，整體出售率84%15、桂林國(guó)展購(gòu)物公園樓盤名稱桂林國(guó)展購(gòu)物公園樓盤地址桂林國(guó)際會(huì)展中心旁（甲天下廣場(chǎng)西側(cè)）發(fā)展商桂林新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房開發(fā)公司占地面積33460平方米總建筑面積124660㎡總體規(guī)劃1至3層商場(chǎng)，以上部份為住宅樓盤主題桂林首席SHOPPING-MALL樓宇類別商場(chǎng)、住宅、寫字樓開發(fā)進(jìn)度接近封頂樓盤分析目前在售樓盤中最大商業(yè)項(xiàng)目，南城百貨將簽定16000平方米的營(yíng)業(yè)面積。目前對(duì)外銷售的面積約：一層7500平方米，二層2300平方米，三層2095平方米，負(fù)一層不售。銷售價(jià)格：一層均價(jià)約：23000~25000元/平方米，月租金約：100元/平方米。二層售價(jià)約：13000元/平方米，月租價(jià)約65~75元/平方米。三層售價(jià)8000元/平方米，月租價(jià)約50~60元/平方米。住宅售價(jià)約3000元/平方米，已售罄。按規(guī)劃該商場(chǎng)是以大型百貨入駐帶動(dòng)小型商家經(jīng)營(yíng)和方式運(yùn)作，與廣州的天河城百貨極為相似，它并不把商業(yè)部分全部全售，出售與自己經(jīng)營(yíng)的比例約為1：4。現(xiàn)該項(xiàng)目最大的缺點(diǎn)是：尚未考慮出售部分的整體經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，極可能造成買家自行出租或經(jīng)營(yíng)使商場(chǎng)的定位與進(jìn)駐客商質(zhì)量不相襯，影響商場(chǎng)的形象。再者，目前的租金與投資買鋪位的應(yīng)有收益率相差極遠(yuǎn)，回報(bào)率不足3%，使投資極具風(fēng)險(xiǎn)。16、樓盤名稱：奇峰小筑樓盤名稱奇峰小筑所屬區(qū)域七星區(qū)樓盤地址桂林七星區(qū)桂林市七星區(qū)朝陽(yáng)路3號(hào)發(fā)展商香港東洋集團(tuán)（桂林）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積333000平方米建筑面積400000平方米樓盤均價(jià)1148-1488元/平方米樓盤類型普通住宅17、樓盤名稱、七星花園樓盤名稱世紀(jì)花園（七星花園）樓盤區(qū)域七星區(qū)樓盤地址穿山東路1號(hào)發(fā)展商桂林桂加房地產(chǎn)有限公司主力戶型三房二廳、二房二廳樓盤均價(jià)2800元/平方米建筑風(fēng)格歐洲廷園圍合式風(fēng)格樓盤類型共九棟高層電梯純住宅，最低層數(shù)為10層、最高為25層目標(biāo)客戶群分析根據(jù)本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的區(qū)位環(huán)境條件，考慮到桂林市特有的城市經(jīng)濟(jì)、城市定位、行業(yè)分布狀況及當(dāng)?shù)仄渌麡潜P的銷售實(shí)踐，建議采用“模糊定位”的目標(biāo)客戶群定位法。所謂“模糊定位”法即：買得起的就是客戶。這是一種表面上不重視定位，實(shí)際上定位更加科學(xué)有效的定位策略。它要求我們?cè)谀繕?biāo)客戶群選擇方面有更高的要求，宣傳的側(cè)重點(diǎn)、日常的銷售工作已不能局限于某一、兩類人群，而要把目標(biāo)定在涵蓋中高端收入人群的層面上，站在更高的起點(diǎn)上進(jìn)行全方位的推廣。桂林市主要客戶群需求分析：政府的公務(wù)員在桂林市的住宅市場(chǎng)，公務(wù)員是主要的消費(fèi)群體之一，他們擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，而且收入水平較高。本項(xiàng)目位于高新開發(fā)區(qū)的主干道，往返市中心、政府、機(jī)關(guān)單位都不遠(yuǎn)，交通非常便利，并且還是桂林市未來(lái)的中心城區(qū)。這類客戶比較注重樓盤的品位和檔次，極其重視便利的交通配套，成熟的日常生活配套，因此豪華舒適的小區(qū)和配套先行的策略會(huì)很好地吸引這類客戶群的購(gòu)買欲望。私營(yíng)企業(yè)主、民營(yíng)企業(yè)家、個(gè)體工商戶等在桂林，私營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商戶在經(jīng)濟(jì)成分中的比重非常大。他們的經(jīng)濟(jì)收入高，一直都是桂林房地產(chǎn)的主要消費(fèi)群，對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)要求較高，尤其注重樓盤的檔次和知名度。他們?cè)趨^(qū)內(nèi)購(gòu)房主要是為了日常經(jīng)商的方便或考慮子女的教育，一般都是多次置業(yè)，是桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的買家。周邊市縣的投資者由于桂林市旅游業(yè)的發(fā)達(dá)，帶動(dòng)了桂林經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。周邊市縣的中高收入人群手中有空閑的資金就會(huì)有欲望桂林做投資，而房地產(chǎn)的固有特性使房產(chǎn)成為投資者首選的投資方式之一。相當(dāng)一部分投資者看中桂林的人居生活質(zhì)素及良好的生活工作環(huán)境而安家桂林。這一類型的買家在桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)上所占的比重相當(dāng)之大，達(dá)4成之多無(wú)論為投資收益還是改善生活環(huán)境而置業(yè)桂林，樓盤的素質(zhì)、知名度和升值潛力都是影響購(gòu)買決策的重要因素。項(xiàng)目理解一、項(xiàng)目概況1、地塊簡(jiǎn)介本地塊位于桂林市七星區(qū)漓江路南、穿山東路東側(cè)，屬于桂林市新興的居住核心區(qū)地塊，地塊規(guī)模較大，總用地面積8.88萬(wàn)平方米，地勢(shì)南高北低，區(qū)內(nèi)有山丘湖泊，天然環(huán)境得天獨(dú)厚。2、地塊周邊狀況地塊周邊的景觀比較單一，缺乏有效的景觀支持。但市政設(shè)施較為齊全，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有一定的利好作用。北面：正對(duì)七星區(qū)的主干道漓江路，馬路的噪音、粉塵對(duì)沿路的住宅有較大影響。漓江路北是開發(fā)基本完成的住宅小區(qū)，恒祥花園外立面設(shè)計(jì)較為新穎，對(duì)提高本區(qū)域的整體形象和檔次有一定的幫助。西北面：對(duì)望桂林國(guó)際會(huì)展中心，是桂林市重要的對(duì)外經(jīng)濟(jì)窗口，每年的會(huì)展將帶給該區(qū)域帶來(lái)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的人流，是該區(qū)域標(biāo)志性的建筑體，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)及酒店業(yè)有一定幫助。東面；鄰營(yíng)運(yùn)中的七星大酒店廣場(chǎng)寬闊，但建筑和管理形象較差。西面：臨次干道穿山東路，路邊建筑殘舊，景觀較差，對(duì)項(xiàng)目不利。南面：有正在開發(fā)中的七星花園，工地噪音較大，短期內(nèi)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有傷害，但當(dāng)該樓盤建成后，指標(biāo)會(huì)對(duì)本區(qū)域的整體形象有促進(jìn)的作用。同時(shí)該小區(qū)售價(jià)也是市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)評(píng)估的最直接參照?？傮w而言，本地塊周邊的建筑群對(duì)本項(xiàng)目影響不大。但如果要打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，吸引買家購(gòu)買，項(xiàng)目需注重本身的小區(qū)園林設(shè)計(jì)，讓所有的購(gòu)買者進(jìn)入本項(xiàng)目后能被小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境征服，結(jié)合周邊的有利環(huán)境，本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)走高檔樓盤的路線。3、地塊交通狀況分析本地塊的交通硬件較好，北面正對(duì)漓江路，該路是七星區(qū)的主干道之一，可通往桂林國(guó)際會(huì)展中心，桂林體育館、桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)、桂林新火車站等，并是連通賀州和各縣鎮(zhèn)的快捷通道。4、地塊周邊配套及人文環(huán)境本地塊周邊的生活配套相對(duì)齊全，北面是桂林國(guó)際會(huì)展中心及已成熟的生活小區(qū)，周邊有國(guó)貿(mào)展覽中心、廣西師范大學(xué)、桂林旅游?？茖W(xué)院、喜洋洋超市配套的生活設(shè)施，居住的氛圍比較濃厚，日后隨著周邊居住人口增多，生活配套日益完善，本項(xiàng)目將可打造成七星區(qū)的大型高尚住宅區(qū)。二、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）位置優(yōu)越，規(guī)模優(yōu)勢(shì)地塊天然景觀條件優(yōu)越W（劣勢(shì)）天然景觀資源分布不平均，樓間距不足1H東西兩側(cè)建筑物較舊，檔次不高O（機(jī)會(huì)）高新區(qū)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)區(qū)域定位帶來(lái)良好的發(fā)展前景和市場(chǎng)空間T（威脅）區(qū)域后續(xù)住宅供應(yīng)量帶來(lái)市場(chǎng)壓力附近大型商業(yè)項(xiàng)目壓制發(fā)展商業(yè)用房空間S——優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的占地面積達(dá)8.88萬(wàn)平方米，與目前周邊在售的樓盤相比規(guī)模較大，可整合小區(qū)的整體資源，通過(guò)打造大面積精致的主題園林、配置完善的小區(qū)配套以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等，突出自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越，交通便捷；地塊內(nèi)有湖泊及小山，這有利于小區(qū)整體規(guī)劃的山水園林布局，并且小區(qū)內(nèi)的湖面使項(xiàng)目自然形成通風(fēng)對(duì)流的環(huán)境布局。項(xiàng)目臨路的面積并不長(zhǎng)，這有利于小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的安靜寧逸，形成有利于建筑高檔次樓盤的條件，而小區(qū)臨漓江路的地塊由于對(duì)面是國(guó)際會(huì)展中心，故使該路段商鋪價(jià)值增加，桂林的旅游經(jīng)濟(jì)支持該地塊發(fā)展部分產(chǎn)權(quán)式酒店，從而提高項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。項(xiàng)目地塊屬于桂林市發(fā)展的新區(qū)，可塑性強(qiáng)，升值潛力大。W——劣勢(shì)項(xiàng)目西面的穿山東路一帶環(huán)境較差，建筑物殘舊，破壞項(xiàng)目的西向景觀，對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的形象檔次也有一定的影響。項(xiàng)目?jī)?nèi)湖面及小山為零容積率區(qū)面積達(dá)32971㎡，占項(xiàng)目用地總面積的37％，項(xiàng)目各組團(tuán)的容積率偏高及規(guī)劃的高度限制，使實(shí)際建筑密度增大，樓間距收窄，對(duì)項(xiàng)目的檔次、價(jià)格等均產(chǎn)生不良影響。O——機(jī)會(huì)七星區(qū)是市政府重點(diǎn)打造的新城市中心，未來(lái)將發(fā)展成為桂林的金融、商貿(mào)、居住等核心區(qū)域，區(qū)域的發(fā)展前景比較良好，將對(duì)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起極大的促進(jìn)作用。區(qū)域的商貿(mào)氛圍濃烈，使該區(qū)域成為經(jīng)濟(jì)投資的熱點(diǎn)，外來(lái)人口的增多、經(jīng)貿(mào)的往來(lái)促成項(xiàng)目所在地成為投資房地產(chǎn)的熱點(diǎn)選擇。項(xiàng)目的自然山水環(huán)境，成就了項(xiàng)目開發(fā)高檔樓盤的先天條件，而項(xiàng)目所在地周邊的其他樓盤檔次一般或文化品味不夠，為本項(xiàng)目在市場(chǎng)中脫穎而出提供了很好的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目可借助規(guī)模效應(yīng)，迅速提高自身的知名度，并可充分利用周邊各樓盤的配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)資源共享。T（威脅）鳴翠新都、碧水康城等大型項(xiàng)目在售，這部分樓盤在戶型創(chuàng)新，環(huán)境營(yíng)造方面均有突破，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定壓力。國(guó)展購(gòu)物公園多達(dá)8萬(wàn)㎡的商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)重制約本項(xiàng)目商業(yè)用房開發(fā)空間。項(xiàng)目定位主題核心概念定位主題目標(biāo)與基礎(chǔ)開發(fā)目標(biāo)高品質(zhì)生活代表鮮明的個(gè)性形象可延續(xù)品牌符合城市發(fā)展主調(diào)文化底蘊(yùn)深厚藝術(shù)鑒賞力強(qiáng)深厚項(xiàng)目主題主題概念設(shè)計(jì)推導(dǎo)本項(xiàng)目的概念呼之即出，引入自然的真山真水環(huán)境，借助佛羅倫薩藝術(shù)魅力的情景生活導(dǎo)出具有明顯排他性的樓盤差異化概念。本項(xiàng)目的概念呼之即出，引入自然的真山真水環(huán)境，借助佛羅倫薩藝術(shù)魅力的情景生活導(dǎo)出具有明顯排他性的樓盤差異化概念。東方翡冷翠意味著意味著意味著主題概念設(shè)定：山水宅邸、藝術(shù)之都2、項(xiàng)目推廣命名：東方翡冷翠東方翡冷翠翡冷翠主題釋義第一層含義：美國(guó)著名建筑學(xué)家佩夫斯納曾說(shuō)：房地產(chǎn)并不是土地、材料和功能的市場(chǎng)，而是時(shí)代、文化和精神變革的產(chǎn)物；樓盤并不是鋼筋加水泥，它產(chǎn)生于它所要求的文化和精神，一個(gè)樓盤只有注入了文化的內(nèi)涵，才能增加它的價(jià)值，產(chǎn)品本身就是流行歌曲，很容易過(guò)時(shí)，只有附加在樓盤上的文化，才能持之以恒。相對(duì)而言，很多城市缺的不是豪宅，而是缺乏名宅。名宅與豪宅的本質(zhì)區(qū)別在于是否具有文化內(nèi)涵。名宅的文化底蘊(yùn)能感召一定的目標(biāo)群體，更有指向性、更具沖擊力。第二層含義：翡冷翠，如詩(shī)一般的名字，最早出現(xiàn)在徐志摩的詩(shī)中，深受國(guó)民喜愛，是佛羅倫薩意大利語(yǔ)的音譯。佛羅倫薩是第二次文藝復(fù)興的地方，誕生出無(wú)數(shù)藝術(shù)巨匠和不朽藝術(shù)經(jīng)典，是藝術(shù)之都的代名詞。第三層含義：突出本項(xiàng)目的業(yè)主是有品位、有文化、有修養(yǎng)的高雅人群。第四層含義：佛羅倫薩是世界建筑藝術(shù)的顛峰，從而寓意本項(xiàng)目的建筑和園林的特色、品質(zhì)。項(xiàng)目命名建議 兼顧項(xiàng)目個(gè)性風(fēng)格形象樹立和開發(fā)商品牌建立的需要，宜采取統(tǒng)分品牌策略，本項(xiàng)目命名建議為：財(cái)富●東方翡冷翠項(xiàng)目主題定位語(yǔ)山水宅邸藝術(shù)之都山水宅邸——代表著一種山水文化，是以真山真水作為物質(zhì)載體，讓人的意識(shí)與自然生態(tài)通過(guò)交流的方式，隨著時(shí)間的演進(jìn)，而形成的一種生活氛圍。山水就是要在住宅外部生活的建設(shè)上突出空間的場(chǎng)所性，以真山真水提高居住的質(zhì)量和品味，營(yíng)造宜人的居住空間，最終實(shí)現(xiàn)鄰里和諧、友好交流的文化氛圍。藝術(shù)之都――佛羅倫薩代名詞，代表一種藝術(shù)成就的境界，代表一種藝術(shù)的氛圍無(wú)處不在，代表建筑藝術(shù)和人居生活的理想境界。是對(duì)一種高尚生活品位和生活模式的展現(xiàn)。主題概念的提煉項(xiàng)目ｌｏｇｏ建議（補(bǔ)）主題概念的提煉演繹賣點(diǎn)擬人化描述主題賣點(diǎn)的演繹演繹賣點(diǎn)擬人化描述主題賣點(diǎn)的演繹特征寫照聯(lián)想推導(dǎo)主題自然、浪漫、古典、藝術(shù)、英俊、品味、氣質(zhì)、動(dòng)人引申意義山水宅邸藝術(shù)之都佛羅倫薩藝術(shù)的山水家園經(jīng)典生態(tài)文化品味浪漫原生態(tài)山水，完美居住環(huán)境休閑生活樂土浪漫動(dòng)人情懷觸目皆是的藝術(shù)經(jīng)典佛羅倫薩實(shí)章所提出的維護(hù)、修復(fù)與利用歷史園林決議，將歷史園林看作一種文化、一種風(fēng)格、一個(gè)時(shí)代的見證。東方翡冷翠化四、價(jià)格定位：本項(xiàng)目的價(jià)格目標(biāo)是：通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷包裝手段，配以強(qiáng)有力的銷售措施和現(xiàn)場(chǎng)管理，以先天的自然環(huán)境基礎(chǔ)，加上后天營(yíng)造的人文景觀與氛圍、人性化居住空間和良好的服務(wù)形象，力補(bǔ)小區(qū)組團(tuán)內(nèi)樓間距不足1H的缺陷，并實(shí)現(xiàn)總體均價(jià)超過(guò)周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤15％－20％。本項(xiàng)目總體價(jià)格策略為：中開高走。首期先用部分非山水景觀單位以略高于周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤平均價(jià)格入市，隨后憑山水景觀單位逐步推高價(jià)格，并帶動(dòng)地塊7組團(tuán)以較高價(jià)格出貨，至疊加別墅達(dá)到價(jià)格高點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和入市前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)是樓盤定價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目具體組團(tuán)均價(jià)及價(jià)格結(jié)構(gòu)體系有待項(xiàng)目規(guī)劃定案和單體設(shè)計(jì)定稿后，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況另案提出。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 濱水吧水中小亭羅馬廣場(chǎng)1、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明（1）項(xiàng)目概況地理位置此項(xiàng)目位于桂林市穿山東路西側(cè)，漓江路南側(cè)，原松園度假村用地，環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，交通十分方便暢達(dá)，具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃范圍約10.05公頃，規(guī)劃小區(qū)凈用地8.88公頃。地上總建筑面積164546m2，容積率1.85，多層、小高層共36棟，五星級(jí)酒店、四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、幼兒園各1幢。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)想如前所述，項(xiàng)目用地具有獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)中結(jié)合用地周邊的水景，沿湖面布置建筑。最大限度與周邊水景貼近，開成生動(dòng)豐富的湖面天際線。保留原有的山體，更能突出“顯水露山”的自然景觀，提供了更舒適的人居環(huán)境。小區(qū)住宅擁有的景觀，良好優(yōu)質(zhì)的通風(fēng)，凸現(xiàn)開闊，舒適。高貴的私家居住休閑，渡假氛圍。小區(qū)文化與生活品質(zhì)的探求環(huán)境育人。和諧、典雅、充滿情趣的環(huán)境對(duì)人的心靈有極大的激發(fā)作用。環(huán)境盡可能展示生命、生存、生活中最美好的部分，令人在所處的環(huán)境中產(chǎn)生最大的滿足感和歸屬感。環(huán)境為人提供多樣的活動(dòng)平臺(tái)，提供人與環(huán)境交流的一個(gè)“容器”。3、項(xiàng)目規(guī)劃指導(dǎo)思想外圍環(huán)境和空間環(huán)境都是體現(xiàn)良好居住區(qū)生活品質(zhì)的重要因素，要有環(huán)境至上的品牌意識(shí)?；匾郎脚纤辛己玫木坝^優(yōu)勢(shì)。與此相結(jié)合，同時(shí)強(qiáng)調(diào)突出內(nèi)部綠化空間優(yōu)勢(shì)，增大吸引力。這就要求每座建筑與環(huán)境都有很好的親和力。借鑒其它地區(qū)的先進(jìn)做法，突出自己的特征和特色。以人為本，追求完美；以自然為本，體現(xiàn)人與環(huán)境和諧相處的自然觀。通過(guò)匠心獨(dú)具的空間設(shè)計(jì)，創(chuàng)造豐富優(yōu)美、典雅高貴的空間環(huán)境，提高居住者的生活情趣，增強(qiáng)生命、生存、生活的美和愉悅。開創(chuàng)多贏局面，通過(guò)營(yíng)造環(huán)境，提升文化氛圍，以獲得社會(huì)效益、文化效益和經(jīng)濟(jì)效益的多面收益。4、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)自然和諧，以人為本的總體規(guī)劃小區(qū)整體規(guī)劃將建筑設(shè)計(jì)，環(huán)境綠化和道路系統(tǒng)三者完美結(jié)合在一起，為住房營(yíng)造了一個(gè)自然、舒適、優(yōu)雅、動(dòng)感的生活環(huán)境。建筑平面工整南北為主導(dǎo)朝向，各用房四正，每戶均有至少兩開間開陽(yáng)，保證良好的通風(fēng)采光；體現(xiàn)超前意識(shí)，使整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)達(dá)到“棟棟不遮檔，戶戶不對(duì)望，家家有景觀”的人文境界；并且節(jié)省用地，充分利用土地資源；以此圍合出的室外景觀空間豐富，充滿情趣。舒適實(shí)用、靈活多樣的精品戶型小區(qū)住宅平面工整，多層小高層為“一”字型一梯兩戶，“品”形一梯三戶，進(jìn)行組團(tuán)圍合，既滿足以南北朝向?yàn)橹?，又確保通風(fēng)采光良好。使小區(qū)住戶實(shí)現(xiàn)“戶戶不對(duì)望，家家有景觀?！眴误w平面實(shí)用、合理住宅戶型實(shí)用、簡(jiǎn)潔，南向率高，視野開闊，所有廳、房方正平直，內(nèi)部動(dòng)靜分區(qū)合理，實(shí)用率高。無(wú)論大小戶型，都有良好的采光、朝向和通風(fēng)。住宅內(nèi)部以滿足現(xiàn)代家居生活進(jìn)行功能布局，同時(shí)兼顧傳統(tǒng)的居住理念和生活習(xí)慣。所有廳房的開間、進(jìn)深都考慮了家具的合理擺放。廚房、衛(wèi)生間的布置充分考慮了家庭生活的方方面面，與陽(yáng)臺(tái)相連。設(shè)計(jì)的主題體現(xiàn)實(shí)用性、通風(fēng)性、景觀性、共享性、私密性、采交性和通透性原則，迎合新的居住理念。建筑點(diǎn)式布置和沿周邊布置而形成的開敞空間使設(shè)計(jì)思想得到充分的體現(xiàn)。商用與附屬設(shè)施總建筑面積為1200M2幼兒園布置在山體腳下，使孩子們既然能在青山綠的優(yōu)美環(huán)境中保持活潑好動(dòng)的天性又能與小區(qū)住宅詳合，寧?kù)o的整體氣氛相諧。五星級(jí)酒店、公寓酒店設(shè)在小區(qū)的北上角，漓江路上。位于穿山東路和漓江路的臨街住宅布置一層住宅裙樓做商鋪，滿足小區(qū)的商業(yè)需求。6、住宅小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)計(jì)算單位1用地總面積88844.4M22建筑密度20.3%3容積率1.854總建筑面積189146M24.1地上中建筑面積164546M24.2住宅建筑面積130146M24.3商鋪面積3200M24.4幼兒園面積1200M24.5半地下室車庫(kù)面積21000M24.6地下室車庫(kù)面積3600M25總停車位1000個(gè)其中室內(nèi)停車位700個(gè)室外停車位300個(gè)6建筑占地面積18000M27綠地率50%10人口指標(biāo)11戶數(shù)842戶12人口（3.5人/戶）2947人補(bǔ)充說(shuō)明本小區(qū)可通過(guò)設(shè)置負(fù)一層花園住宅方式增加實(shí)際可售面積。二、開發(fā)步驟建議根據(jù)地塊所處位置特點(diǎn)和現(xiàn)狀，建議步驟如下：首期：開發(fā)地塊2、地塊3和地塊4（結(jié)合項(xiàng)目資金計(jì)劃，如有需要，則五星級(jí)酒店可押后至二期開發(fā)），可售物業(yè)有11層住宅（頂層復(fù)式）17棟約82000平方米，四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店1棟約10000平方米，臨街商鋪約3200平方米，共計(jì)約95000平方米。首期開盤應(yīng)具備的環(huán)境條件：在主體工程形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售要求、取得預(yù)售許可證的同時(shí)，本項(xiàng)目有必要于開盤第一時(shí)間向市場(chǎng)展示自身?yè)碛械膬?yōu)越景觀優(yōu)勢(shì)，以凸顯的景觀價(jià)值強(qiáng)力激發(fā)顧客購(gòu)買欲望，促成火爆的搶購(gòu)熱潮。具體包括：售樓部達(dá)到使用條件（此項(xiàng)須在正式發(fā)售前一個(gè)月完成，以滿足內(nèi)部認(rèn)購(gòu)蓄客需要），包括內(nèi)裝修、模型、場(chǎng)內(nèi)包裝布置等；項(xiàng)目北側(cè)商業(yè)裙樓立面完成；3、湖水凈化和湖堤修建工程完工；4、濱水木棧道及湖中園建修建完工；5、水上休閑吧完工；6、水濱羅馬小廣場(chǎng)完工；7、山體主景觀完工。二期開發(fā)地塊5、地塊7，可售物業(yè)包括10層住宅（頂層復(fù)式）13棟，約41000平方米，4層住宅6棟約7500平方米，共計(jì)約48500平方米。售樓部選址：售樓部選擇項(xiàng)目北部（地塊2）臨街裙樓西端。采取上述開發(fā)步驟的著眼點(diǎn)主要是：1、首期開發(fā)規(guī)模大，易于形成項(xiàng)目規(guī)模影響力、強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目的信心；2、項(xiàng)目以大量山水景觀單位面市，有利于項(xiàng)目整體形象宣傳、市場(chǎng)口碑形成和項(xiàng)目品牌的建立；3、在優(yōu)越的景觀和項(xiàng)目的高品味襯托下，用地塊4的8棟非山水景觀單位和西側(cè)單位，以略高于當(dāng)時(shí)周邊樓盤均價(jià)啟動(dòng)市場(chǎng)，快速回籠資金，隨后按銷售計(jì)劃穩(wěn)步提升推貨價(jià)格，形成樓盤售價(jià)中開高走的良好局面，但為帶動(dòng)地塊7售價(jià)走高，宜保留部分價(jià)值最高樓宇（地塊2南側(cè)水景小高層2幢）與二期住宅同時(shí)入市；4、押后建設(shè)、發(fā)售疊加別墅，利于市場(chǎng)對(duì)其高品質(zhì)高價(jià)格的認(rèn)可，更能兌現(xiàn)其應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值；5、塊7在本項(xiàng)目中是總體景觀環(huán)境一般的住宅組團(tuán)，如何令其售價(jià)超越市面均價(jià)，是提高本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵所在。該組團(tuán)發(fā)售時(shí)，除可借助已經(jīng)形成的品牌效應(yīng)外，在開發(fā)步驟上，讓它們與一期保留的優(yōu)質(zhì)高價(jià)單位一齊入市，是提升該組團(tuán)銷售定價(jià)的有效方法，明顯的價(jià)格差異能起到降低客戶環(huán)境敏感度、平衡購(gòu)買心理、增進(jìn)購(gòu)買欲望的作用。三、建筑設(shè)計(jì)建議1、建筑立面建議：采用地中海風(fēng)格建筑，坡屋頂錯(cuò)落有致，形成豐富而優(yōu)美的天際線，墻身洗練、俊秀，有超凡脫逸之感，在避免使用貴價(jià)材料、復(fù)雜構(gòu)件、不增加建筑成本的前提下達(dá)到體現(xiàn)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、彰顯建筑品質(zhì)的目的。沿街裙樓街鋪立面飾以歐洲古典建筑元素，增添建筑的文化內(nèi)涵、提升商鋪價(jià)值。建筑立面造型商業(yè)街鋪立面住宅大堂酒店大堂濱水吧2、平面戶型及面積配比設(shè)計(jì)：以下提供的戶型比例僅為方向性參考，精確的戶型設(shè)置比例需結(jié)合決定社區(qū)居住質(zhì)量的重要因素——小區(qū)總體規(guī)劃確定。90－100平方米（二房二廳）8％130－140平方米（三房二廳躍式帶入戶花園）30％150－160平方米（四房二廳躍式帶入戶花園）50％200－300平方米（頂復(fù)、疊加別墅）12％平面設(shè)計(jì)參考（圖）四、會(huì)所設(shè)計(jì)建議1、會(huì)所規(guī)劃為了配合整個(gè)項(xiàng)目形象檔次的提高，增加小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活?yuàn)蕵沸蓍e場(chǎng)所，因此會(huì)所的設(shè)置具有很重要的宣傳作用，為節(jié)約小區(qū)用地，建議住戶會(huì)所并入四星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店配套統(tǒng)一安排，命名為——水晶音樂會(huì)所。室內(nèi)設(shè)計(jì)方面：好比家居空間的擴(kuò)展和延伸，既是起居室，又是娛樂室。輕松隨意的設(shè)計(jì)，使這里更象度假屋，刻意營(yíng)造的是淳樸自然的氣息，是遠(yuǎn)離塵囂的音樂、藝術(shù)境界。在裝飾風(fēng)格及功能設(shè)計(jì)上：結(jié)合水晶藝術(shù)及音樂之主題概念，設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，多采用大量的不銹鋼、鋁合金以及玻璃等材料，打造晶瑩剔透、極具現(xiàn)代時(shí)尚氣息和充滿濃厚科技韻味的水晶會(huì)所。在會(huì)所的墻壁上，不但懸掛中外著名音樂家的畫像、照片、簽名和題詞，還懸掛各種真實(shí)的樂器，如小提琴、大提琴、雙簧管、薩克斯管、笛子、二胡、琵琶等，以營(yíng)造強(qiáng)烈的音樂氛圍，加上會(huì)所中心大堂擺設(shè)的鋼琴通過(guò)電子遙控不時(shí)彈奏出幽美的音樂，營(yíng)造出一種音樂與藝術(shù)的品味升華意境。2、會(huì)所功能設(shè)施建議網(wǎng)吧；簡(jiǎn)單的咖啡廳、茶吧；小型議會(huì)廳、小型迷你影廳；便利店、干洗店、棋藝室、麻將室、桌球室、閱覽室；健身房；壁球館；社區(qū)圖書館；兒童娛樂園；五、其他商業(yè)配套在臨街商鋪主要配套餐飲、精品、影視娛樂等類型的商業(yè)設(shè)施，在引入這些設(shè)施時(shí)要控制其經(jīng)營(yíng)范圍和檔次，以免對(duì)小區(qū)產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)對(duì)這類設(shè)施要統(tǒng)一其店鋪門面，以統(tǒng)一的藝術(shù)門面裝修街鋪，以配合小區(qū)的整體形象，讓它們也成為小區(qū)的一道風(fēng)景線。同時(shí)建議區(qū)內(nèi)引進(jìn)設(shè)置以下日常服務(wù)，保障業(yè)主足不出戶的基本生活：24小時(shí)便利店小區(qū)的內(nèi)部設(shè)置24小時(shí)便利店，使客戶在小區(qū)內(nèi)便可解決日常消費(fèi)要求，配合區(qū)內(nèi)年輕人活躍社交活動(dòng)。建議可招攬：七?十一，AMPM等。醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)與桂林著名醫(yī)療機(jī)構(gòu)合辦醫(yī)療門診部，專門為小區(qū)業(yè)主提供日常保健服務(wù)，同時(shí)設(shè)置24小時(shí)服務(wù)熱線和配置救護(hù)車以應(yīng)付突發(fā)事件。其他另外在小區(qū)要設(shè)置合理的郵政網(wǎng)點(diǎn)、通訊網(wǎng)點(diǎn)等。六、項(xiàng)目智能化建議結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品定位，先進(jìn)性、時(shí)尚感是產(chǎn)品基本特色。在建筑上采用確保安全和方便的技術(shù)（“3A”智能化，一般是指CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）），按照智能化三型標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，小區(qū)的智能化要具備以下功能：1、安全監(jiān)控住宅的安全性是社區(qū)功能第一要素。在小區(qū)周界，住戶入戶門窗處設(shè)置周界報(bào)警探測(cè)器，防止不法分子非法侵入小區(qū)及住戶家中。若有該類狀況發(fā)生，物業(yè)中心或住戶會(huì)及時(shí)得到報(bào)警并防范處理。同時(shí)，物業(yè)中心對(duì)公共場(chǎng)所實(shí)時(shí)監(jiān)控，對(duì)特殊狀況及時(shí)處理?？梢晫?duì)講系統(tǒng)應(yīng)具備住戶與管理中心、住戶間的通訊功能，且住戶間通話具有保密功能。2、家居管理實(shí)現(xiàn)水、電、氣三表出戶統(tǒng)一管理。通過(guò)微機(jī)的自動(dòng)檢測(cè)，計(jì)量收費(fèi)，并定期與各專業(yè)公司進(jìn)行數(shù)據(jù)交換結(jié)算，銀行自動(dòng)劃帳。住宅耗能自動(dòng)抄收系統(tǒng)，節(jié)省了管理成本，最大限度的給住戶提供方便。3、家居安全系統(tǒng)每個(gè)單位利用室紅外線探測(cè)器，煙感及煤感等探測(cè)器，去減少賊人的光顧，火災(zāi)及煤氣泄漏等造成對(duì)戶主的損失，而且這些探測(cè)器是與保安室連接，發(fā)生任何事故管理處也可派管理員即時(shí)跟進(jìn)或是報(bào)警。4、可視對(duì)講門鈴此裝置容許室內(nèi)用戶和室外訪者作雙向?qū)χv，監(jiān)視器可清楚顯示來(lái)訪者，如果確認(rèn)來(lái)訪者身份，只需按一下開門鍵，即可讓來(lái)訪者進(jìn)入。如住戶未有回應(yīng)，則呼叫傳往管理處中心分機(jī)，由管理員處理來(lái)訪者。5、停車場(chǎng)智能閘機(jī)系統(tǒng)用戶持有住戶卡進(jìn)出本區(qū)停車場(chǎng)，在出入車場(chǎng)時(shí)，駕駛員只需將住戶卡靠近智能閘機(jī)的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動(dòng)檢測(cè)分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機(jī)閘臂上升讓車輛進(jìn)出入。6、密碼鎖大堂入口住宅大堂入口可采用透明玻璃門設(shè)計(jì)，同時(shí)配置密碼鎖，業(yè)主可通過(guò)智能卡加安全密碼開門進(jìn)入。這樣，一則可以省卻業(yè)主增多配帶鑰匙的麻煩；二則，業(yè)主在受到威脅下被迫開門時(shí)，即可通過(guò)求救密碼，暗中聯(lián)系保安。7、幢式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)大廈的電梯與各層電梯間，均裝有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保每一層、每一戶的家居安全，讓業(yè)主感受到本大廈既舒適又安心。8、全幢式背景音樂整幢大廈包括住宅大堂以及各層的電梯間都配以統(tǒng)一的背景音樂，讓住戶感覺到住在家里就象住在星級(jí)酒店一樣。景觀園林設(shè)計(jì)1、環(huán)境設(shè)計(jì)建議：只有景觀設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的高度結(jié)合，才能形成完整的設(shè)計(jì)作品，才能形成整體性與震撼性效果。項(xiàng)目控規(guī)明確規(guī)定用地范圍內(nèi)原有山體、水面（地塊6、地塊1）建筑容積率為零，給項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性帶來(lái)很大限制，但同時(shí)也為項(xiàng)目營(yíng)造突出的山水景觀優(yōu)勢(shì)并以整體內(nèi)環(huán)境優(yōu)越彌補(bǔ)建筑間距不足1H的缺陷帶來(lái)機(jī)會(huì)。我們建議的環(huán)境設(shè)計(jì)原則是：以山水中軸為區(qū)內(nèi)景觀中軸線，以歐式造園手法重點(diǎn)開發(fā)山體、水濱，通過(guò)各種雕塑、壁畫及其他園建形成濃郁的佛羅倫薩藝術(shù)氣息，并以山、水連接部為節(jié)點(diǎn)，結(jié)合局部東方園林做法，自然擴(kuò)展至小區(qū)各個(gè)組團(tuán)。本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)鮮明的主題特色，在設(shè)計(jì)中應(yīng)突出興奮點(diǎn)設(shè)計(jì)這根主線，在合理安排景觀生態(tài)和觀賞效果的同時(shí)，因地制宜，巧妙設(shè)計(jì)興奮點(diǎn)，從總體上把握整個(gè)園林景區(qū)的審美情緒和設(shè)計(jì)基調(diào)，可以參考“二十五米理論”設(shè)計(jì)移步換景的頻率，令消費(fèi)者在序幕－發(fā)展－遞進(jìn)－高潮－尾聲各個(gè)階段和層次上都能保持一種較強(qiáng)的審美渴望，并且在各個(gè)過(guò)渡空間給人以適當(dāng)?shù)奶崾?，引?dǎo)用者按設(shè)計(jì)思路進(jìn)入下一個(gè)景觀序列。細(xì)部設(shè)計(jì)是體現(xiàn)樓盤品質(zhì)感的重要手段，本小區(qū)景觀設(shè)計(jì)要特別注意各收口部位的設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，此外，小到園林燈飾、休閑座椅、垃圾回收箱等，都應(yīng)散發(fā)出藝術(shù)與自然的氣息。水邊的羅馬廣場(chǎng)（圖）濱水木棧道休閑帶(圖)歐式小亭（圖）燈光夜景（圖）雕塑（大衛(wèi)、巴庫(kù)斯）壁畫墻（圖）水法（圖）休閑座椅（圖）垃圾回收箱2、空間布局原則1）空間組織立意原則園林設(shè)計(jì)必須呼應(yīng)居住區(qū)設(shè)計(jì)整體風(fēng)格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀協(xié)調(diào)。同時(shí)，應(yīng)運(yùn)用對(duì)景、軸線、節(jié)點(diǎn)、路徑、視覺走廊、空間的開合等景觀設(shè)計(jì)手法，根據(jù)空間的開放度和私密性組織空間來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)。如公共空間為居住區(qū)居民服務(wù)，設(shè)計(jì)要追求開闊、大方、閑適的效果；私密空間為居住在一定區(qū)域的住戶服務(wù)，設(shè)計(jì)則須體現(xiàn)幽靜、浪漫、溫馨的意旨。2）體現(xiàn)地方特征原則園林設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)地方特征和自然特色，意即無(wú)論采用何種風(fēng)格的園林，都要結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、生態(tài)等特點(diǎn)，同時(shí)居住區(qū)景觀還應(yīng)充公利用好區(qū)內(nèi)的地形地貌特點(diǎn)，塑造出富有創(chuàng)意和個(gè)性的景觀空間。3）點(diǎn)線面相結(jié)合的原則環(huán)境景觀中的點(diǎn)，是整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)中的精彩所在，這些點(diǎn)元素經(jīng)過(guò)相互交織的道路、河道等線性元素貫穿起來(lái)，點(diǎn)線景觀元素使得居住區(qū)的空間變得有序。在居住區(qū)的入口或中心等地區(qū)，線與線的交織與碰撞又形成面的概念，面是居住區(qū)中景觀匯集的高潮。點(diǎn)線面結(jié)合的景觀系列是居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)的基本原則。在規(guī)劃中，傳統(tǒng)空間布局手法已很難形成有創(chuàng)意的景觀空間，必須將人與景觀有機(jī)融合，從而構(gòu)筑全新的空間網(wǎng)絡(luò)：親地空間，增加居民接觸地面的機(jī)會(huì)，創(chuàng)造適合各類人群活動(dòng)的室外場(chǎng)地和各種形式的屋頂花園等等。親水空間，居住區(qū)硬質(zhì)景觀要充分挖掘水的內(nèi)涵，體現(xiàn)翡翠湖的水文化，營(yíng)造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場(chǎng)所。親綠空間，硬軟景觀應(yīng)有機(jī)結(jié)合，充分利用車庫(kù)、臺(tái)地、坡地、宅前屋后構(gòu)造充滿活力和自然情調(diào)的綠色環(huán)境。親子空間，居住區(qū)中要充分考慮兒童活動(dòng)的場(chǎng)地和設(shè)施，培養(yǎng)兒童友愛、合作、冒險(xiǎn)的精神。5、生態(tài)概念此生態(tài)不僅指生物學(xué)上定義，還應(yīng)包括心理層面。就是不僅具有純生物學(xué)意義上的生態(tài)，還應(yīng)該利用植物造景來(lái)滿足人們心理上的對(duì)大自然的渴求。6、環(huán)境的均好性環(huán)境的均好性是提高商品化住區(qū)的特征，新世紀(jì)住區(qū)要求盡可能使各家都能獲得良好的居住環(huán)境。首先要強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境資源的均好與共享。對(duì)于住區(qū)內(nèi)的清澈的水景，層疊的樹影、秀麗的山景等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要盡可能讓更多住戶均享。在地塊條件限制時(shí)，則應(yīng)做出彌補(bǔ)措施，創(chuàng)造人工景觀環(huán)境。其次，要強(qiáng)調(diào)歸屬領(lǐng)域的均好。也就是每家都能分配到一個(gè)較貼近的領(lǐng)域空間，這個(gè)空間雖然不屬于哪家私有，但卻能很方便的享受和利用，而且也被大家所認(rèn)可。因此應(yīng)該強(qiáng)化圍合性強(qiáng)、環(huán)境要素豐富、安靜安全的半私有的院落空間，供居民在景色宜人的環(huán)境中親切交往。第三，要強(qiáng)調(diào)的是居住物理環(huán)境的均好，要使每個(gè)家庭都能獲得良好的日照、采光、通風(fēng)、隔聲和朝向，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就要保證有效的日照間距，引導(dǎo)夏季主導(dǎo)風(fēng)向的流通，阻檔冬季寒風(fēng)的侵襲，隔絕外來(lái)噪音的干擾以及創(chuàng)造具有溫馨和親切的視覺環(huán)境。銷售周期：根據(jù)桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目每期推出產(chǎn)品較保守估計(jì)在半年內(nèi)消化完畢。銷售部署與計(jì)劃一、銷售策略通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)，可行的銷售計(jì)劃確保按期完成銷售任務(wù)，根據(jù)循序漸進(jìn)的銷售鋪排，制定不同程度的銷售策略。在貨量安排及目標(biāo)確定上一方面考慮要制造整合后上市的沖擊波，按開發(fā)的具體情況，以中價(jià)入市，在品牌初始階段制造銷售事件，培育良好的現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，為后期銷售打開缺口和樹立信心；另一方面緊密結(jié)合產(chǎn)品的內(nèi)外賣點(diǎn)以及各種公關(guān)活動(dòng)來(lái)分布推售存貨量，因此在貨量安排上我們確定“吸引眼球、制造熱點(diǎn)、突破常規(guī)、全面營(yíng)銷”的推廣出貨方針。二、銷售時(shí)機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，誰(shuí)能占領(lǐng)先機(jī)搶先入市，誰(shuí)就有最大的機(jī)會(huì)成為贏家。但是，另一方面，要銷售取得好成績(jī)又必須要做好