振業(yè)惠陽項目前期定位研究報告（終稿）061

多層洋房小高層洋房3、園林風(fēng)格建議小區(qū)綠化環(huán)境以Middleton為參考藍本，突出生態(tài)性。建議以帶狀綠地為主，曲徑通幽的景觀打破傳統(tǒng)兵營式排列，與區(qū)內(nèi)自然步行系統(tǒng)構(gòu)成業(yè)主的主要室外活動空間。新植樹木多樣化，銀杏、雪松、玉蘭、國槐、元寶楓，蒼蒼翠翠、層綠疊染。達到無須庭院掛畫，門外就是自然，四季景觀分明的特點。春夏秋冬另要通過園林的細節(jié)折射出本項目造景的生態(tài)性：三、各物業(yè)類型規(guī)劃1、商業(yè)規(guī)劃本項目的商業(yè)主要功能為：滿足社區(qū)配套的服務(wù)型商業(yè)。采取商業(yè)步行街的形式設(shè)置，一共為2層（預(yù)留部分商業(yè)裙樓，后期在上面建多層公寓）。2、酒店規(guī)劃Middleton酒店式私人會所項目內(nèi)建設(shè)一所星級裝修標(biāo)準(zhǔn)的酒店式會所，抬升小區(qū)形象；以小規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)的形式出現(xiàn)，會所集休閑、住宿、娛樂、餐飲、健身、醫(yī)療、會議于一體。（廣州鳳凰城內(nèi)五星級酒店）（雅居樂多功能酒店式會所）3、寫字樓規(guī)劃本項目建議不考慮寫字樓的開發(fā)建設(shè)。商務(wù)功能通過項目的會所配套來提供。四、項目交通規(guī)劃1、外部道路交通系統(tǒng)分析從上圖可以看到，本項目所在惠陽區(qū)與外部的道路交通系統(tǒng)是非常發(fā)達的。北距惠州市30公里，距惠州機場26公里；距深圳機場74公里；距中海殼牌石化12公里；南距惠州港12公里。與廣州、深圳、香港、汕頭等周邊城市的聯(lián)系也非常便捷，有多條快速干道連接。隨著城市軌道交通的建設(shè)，各個城市之間的聯(lián)系將更加的方便，惠淡路的開工建設(shè)，將大縮短到惠州市的距離，未來交通將更加暢通。2、項目內(nèi)部人流與車流需求分析本項目內(nèi)部的交通采取人、車分流的方式，部分道路由于消防的要求可以采取較為隱蔽的設(shè)計方式，在地面輔設(shè)輔裝，這部分道路為人車混流，但大多數(shù)情況下只能走人。根據(jù)不同的物業(yè)類型設(shè)置不同的道路系統(tǒng)，多層洋房多采用地面停車的方式，而高層洋房則以地下停車為主，別墅則有獨立的車庫。3、項目交通組織總體思路根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形的特點，居住區(qū)道路系統(tǒng)的設(shè)置原則是盡量做到短、捷、順，且與各小區(qū)交通聯(lián)系方便，其基本做法按四級道路管理：A、居住區(qū)主干道設(shè)20米寬的全區(qū)三縱兩橫路網(wǎng)。B、通往居住小區(qū)內(nèi)的通道設(shè)14米寬的環(huán)形雙車道。C、居住區(qū)內(nèi)7米寬樹枝狀盡端生活服務(wù)道路。D、整個社區(qū)內(nèi)設(shè)2.5米寬的自行車道及步行健身路徑，但不貫穿居住區(qū)。通過以上道路分級規(guī)范化，可滿足居住區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系（通過居住區(qū)的“穿梭巴”接送住戶出入與城市路網(wǎng)相通）。這樣的路網(wǎng)設(shè)計一般至居住組團距離不超過300米，交通方便、滿足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，有一定的經(jīng)濟效益，方便生活、方便管理，符合生態(tài)住宅的設(shè)計指導(dǎo)思想。道路規(guī)劃樣本參考及幾級道路樣本參考：4、項目內(nèi)部與外部交通體系組織與規(guī)劃項目內(nèi)部交通與外部交通的聯(lián)系有專門的車行出入口。五、配套設(shè)施建議1、名校配套高收入階層大多對后代教育特別關(guān)注，甚至相當(dāng)一部分客戶會因教育問題而決定物業(yè)的購買與否。建議本項目盡早引入一所著名學(xué)校，如北師大附屬學(xué)校、北京景山學(xué)?；蚯迦A附屬學(xué)校等等，學(xué)校集幼兒園、小學(xué)、初中甚至高中于一體。名校的引入將給本項目的增加一大亮點，而本項目原規(guī)劃中已有學(xué)校用地規(guī)劃，建議采取政府批文，發(fā)展商與合作學(xué)校溝通報建的形式辦學(xué)。（深圳樓盤與名校的合作辦學(xué)）2、Middleton時尚商業(yè)走廊在項目建設(shè)美式風(fēng)格的商業(yè)走廊，商業(yè)走廊功能主要為小型服飾精品店、小精品家居店、咖啡屋、茶社、銀行、郵局等。（Middleton商業(yè)走廊）（廣州雅居樂社區(qū)商業(yè)走廊）（深圳華僑城商業(yè)走廊）3、Middleton酒店式私人會所4、Canaan（卡拉恩）藝術(shù)中心項目內(nèi)建設(shè)一座小型美式藝術(shù)中心（另一類型會所），使其與酒店式會所的作用上更各有分工，即能豐富項目內(nèi)不同組團的配套，亦能豐富社區(qū)內(nèi)文化娛樂生活，內(nèi)部主要用途為小影院、兒童琴棋書畫培訓(xùn)室、小展覽室、舞蹈練習(xí)室等。（華僑城華夏藝術(shù)中心）5、Vilas（維樂斯）生態(tài)體育廣場項目以Middleton的Vilas公園為藍本，針對在本項目原有規(guī)劃中的高爾夫用地地塊，由于受當(dāng)前政府限制高爾夫政策等因素影響，建議將高爾夫用地地塊以生態(tài)廣場（即休閑體育公園的形式）出現(xiàn)。生態(tài)體育公園內(nèi)設(shè)置休閑運動設(shè)施小廣場、小型跑道、小型球場、體育小品等。6、Mendota（米多特）生態(tài)湖項目以Middleton的Mendota湖為藍本，建議項目充分利用項目地塊內(nèi)的天池，將其打造為具有休閑、娛樂、觀景功能的社區(qū)小湖。7、網(wǎng)球場建議建設(shè)兩個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，進一步提升項目形象8、物管及智能化方向選擇考慮本項目其定位上不同于一般項目，反映本項目形象的一個重要層面的物業(yè)管理也應(yīng)予以高度重視建議物管以“真正別墅貴族管理”的形象出現(xiàn)，在形象上要給人以尊崇感覺；建議實行物業(yè)管理服務(wù)承諾制，對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容予以明確；建議項目現(xiàn)場（尤其是項目進入咨詢階段）加強保安隊伍，在項目入口處、銷售接待主入口、小區(qū)內(nèi)部等均加強保安巡邏。在項目智能化上，加強物業(yè)管理、安全防范、信息網(wǎng)絡(luò)的信息化，實現(xiàn)小區(qū)高智能社區(qū)與高品質(zhì)生活的對話。9、新材料選擇建議鑒于本項目所處的特定地理位置及其周邊環(huán)境，加之本項目生態(tài)住宅的定位，故盡量選擇一部分生態(tài)、環(huán)保材料A、外墻保溫材料美國歐文斯科寧公司擠塑泡沫板為保溫層的外墻外保溫系統(tǒng)，具有出色持久的絕熱性能，其導(dǎo)熱系數(shù)遠遠低于其他保溫材料，是目前世界上最優(yōu)秀的建筑絕熱材料之一。參考項目：中國銀行總部、上海金茂大廈、大連民興花園、深圳萬科金色花園、廣州逸翠家園、上海世貿(mào)濱江花園等B、中央空調(diào)在深圳，硅谷別墅工程人員曾對別墅的空調(diào)系統(tǒng)做過專門的試驗，品牌包括：長虹、美的、格力、約克、大金等品牌，有戶式中央空調(diào)和分體式空調(diào)，比較的結(jié)果顯示，日本大金空調(diào)的性價比是這幾個品牌中最好的。C、門窗芬蘭愛樂屋門窗。愛樂屋公司推出的鋁合金與實木相結(jié)合的鋁—木復(fù)合門窗，在保留木門窗優(yōu)良的保溫、節(jié)能、降噪等特點的基礎(chǔ)上，延長了木門窗的壽命，降低了門窗的維護費用。參考項目：北京長島瀾橋（別墅項目）D、吸塵系統(tǒng)建議運用了中央吸塵系統(tǒng)，實驗證明運用中央吸塵系統(tǒng)可使室內(nèi)空氣質(zhì)量提高52%。參考項目：北京長島藍橋（別墅項目）、深圳中海灣畔（高層建筑，位于深南大道旁）

第七部分項目投資分析一、項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析方案一：該項目總占地面積為612580平方米，總建筑面積約為91.8萬平方米，住宅建筑面積約為78.6萬平方米，商業(yè)建筑面積為3萬平方米。方案二：該項目總占地面積為612580平方米，總建筑面積約為45.6萬平方米，住宅建筑面積約為40.6萬平方米，商業(yè)建筑面積為1.2萬平方米。二、收入測算1、銷售價格的確定1.1.定價方法本項目價格定位主要是根據(jù)項目周邊可比項目及相關(guān)檔次樓盤價格并結(jié)合本項目的具體情況，運用“市場比較法”來作出價格定位。同時根據(jù)我們對目標(biāo)客戶的判斷，通過使用“目標(biāo)需求定價法”來進行反推，由此得出對本項目的價格定位判斷。樓盤名稱位置主力產(chǎn)品均價中區(qū)華府惠陽區(qū)政府后小高層洋房2600錦江國際金惠大道與東華大道交匯處小高層洋房2680瑞景居惠陽大埔星河路小高層洋房2480中銘豪園惠陽區(qū)廣場東路小高層洋房2520半島一號東華路東頭多層洋房、別墅2900（洋房）4500（別墅）尚城世家惠陽區(qū)政府后小高層洋房2700熊貓碧富新城大亞灣西區(qū)新澳大道旁多層、小高層洋房27001.2.價格初步定位方案一：核心均價：3300元/平方米。（此價格根據(jù)目前銷售及價格增長趨勢之預(yù)測價格，銷售價格按照毛坯交樓標(biāo)準(zhǔn)計。目前類似項目：半島1號整體均價為3240元/㎡，截止2006年5月3日一期246套全面封籌，認籌率300％。）商業(yè)均價：6000元/平方米。方案二：核心均價：4500元/㎡。（目前市場上并沒有于此方案類似的項目，只有半島1號較為相似，因此以此為參考，結(jié)合對未來的預(yù)期判斷。）商業(yè)均價：6000元/平方米。注：詳細的價格推導(dǎo)過程在本次報告中暫不進行闡述。2、收益測算前提假設(shè)假設(shè)本項目今年年底動工，2007年年初上市（選擇在此時上市，一方面中海殼牌、李嘉誠惠州港簽約等利好影響日漸顯現(xiàn)，與惠陽有經(jīng)濟來往的企業(yè)、個體及關(guān)注這邊的消費者會更多；另一方面惠陽房地產(chǎn)市場更加完善、健全）。分期開發(fā)，一期開發(fā)建筑面積在10平方米左右（目前市場上大部項目一期的推貨量，也考慮到市場的年消化力及市場風(fēng)險試探）。方案一：項目總建筑面積為91.8萬平方米，住宅可售面積為78.6萬平方米；項目按照3300元/平方米的核心均價銷售，最終完成銷售率95％計；商業(yè)面積銷售面積為1.5萬平方米（3萬平方米的總商業(yè)面積當(dāng)中有1.5萬平方米的集中式商業(yè)，暫不計入），商業(yè)銷售均價為6000元/平方米，最終完成銷售率95％計方案二：項目總建筑面積為45.6萬平方米，住宅可售面積為40.6萬平方米；項目按照4500元/平方米的核心均價銷售，最終完成銷售率95％計；商業(yè)面積為1.2萬平方米，商業(yè)銷售均價為6000元/平方米3、收入測算方案一：收入估算：78.6萬平方米×3300元/平方米×95％＝246411萬元1.5萬平方米×6000元/平方米×95％＝8550萬元總銷售收入：254961萬元（不含5％剩余物業(yè)價值收益）方案二：收入估算：45.6萬平方米×4500元/平方米×95％＝194940萬元1.2萬平方米×6000元/平方米×95％＝6840萬元總銷售收入：201780萬元（不含5％剩余物業(yè)價值收益）4、成本估算4.1.關(guān)于地價該項目地價按140元/平方米測算。4.2.關(guān)于建筑成本由于本項目的產(chǎn)品形態(tài)并未最終明確，本次估算將在前文的定位假設(shè)的基礎(chǔ)上進行。但是由于指標(biāo)暫時無法細化，因此本次估算也是根據(jù)惠陽市場行情作出的初步測算，對建筑取費方面，以偏于謹慎為原則。方案一：序號成本項目面積（㎡）合計（萬元）一土地成本140元/㎡6125808576.12土地出讓金含報建等前期相關(guān)費用土地開發(fā)費建設(shè)配套費二前期工程費9854.5前期規(guī)劃、設(shè)計費按建筑成本的3%計算3065.40研究、咨詢等其它費用按銷售收入的2%計算5099.22地質(zhì)水文勘測費按建筑成本的0.5%計算510.90三通一平費用15元/㎡7860001179.00三建安工程成本1300元/㎡786000102180土建工程多層建安成本在750-950元/㎡小高層建安成本在1200-1400元/㎡左右智能化和電訊工程給排水及水電安裝電梯及人防工程室內(nèi)裝修工程費室外配套四間接費用5099.22開發(fā)間接費銷售收入的2%5099.22開發(fā)成本合計125709.9五期間費用16886.651管理費用按照開發(fā)成本3%計3771.302財務(wù)費用五年銀行利息(02年拿的地)2916.913銷售費用按照銷售額4%計10198.44項目總投資142596.51方案二：序號成本項目面積（㎡）合計（萬元）一土地成本140元/㎡6125808576.12土地出讓金含報建等前期相關(guān)費用土地開發(fā)費建設(shè)配套費二前期工程費9854.5前期規(guī)劃、設(shè)計費按建筑成本的3%計算1641.6研究、咨詢等其它費用按銷售收入的2%計算4035.6地質(zhì)水文勘測費按建筑成本的0.5%計算273.6三通一平費用15元/㎡456000684三建安工程成本1200元/㎡45600054720土建工程多層建安成本在750-950元/㎡園林景觀200-400元/㎡智能化和電訊工程給排水及水電安裝電梯及人防工程室內(nèi)裝修工程費室外配套四間接費用4035.6開發(fā)間接費銷售收入的2%4035.6開發(fā)成本合計73966.5五期間費用13207.111管理費用按照開發(fā)成本3%計22192財務(wù)費用五年銀行利息(02年拿的地)2916.913銷售費用按照銷售額4%計8071.2項目總投資87173.635、項目經(jīng)濟效益預(yù)測方案一：不計5％項目剩余物業(yè)資產(chǎn)價值收益之利潤總額：預(yù)計銷售收入：254961萬元投資利潤=銷售收入-總投資-稅金（5.5％）=254961-142596.51-14022.96=98341.64(萬元)稅前毛利潤率：68.96%所得稅預(yù)測：32452.74萬元稅后凈利潤：698341.64–32452.74=65888.90元稅后投資凈利潤率：46.21%方案二：不計5％項目剩余物業(yè)資產(chǎn)價值收益之利潤總額：預(yù)計銷售收入：201780萬元投資利潤=銷售收入-總投資-稅金（5.5％）=201780-87173.63-11097.90=103508.47(萬元)稅前毛利潤率：118.74%所得稅預(yù)測：34157.80萬元稅后凈利潤：103508.47–34157.80=69350.68元稅后投資凈利潤率：79.55%6、結(jié)論及相關(guān)建議方案一方案二銷售收入（95%）254961銷售收入（95%）201780總投資142596.51總投資87173.63投資利潤98341.64投資利潤103508.47稅前投資利潤率68.96%稅前投資利潤率118.74%稅后凈利潤65888.90稅后凈利潤69350.68稅后凈利潤率46.21%稅后凈利潤率79.55%（單位：萬元）從以上對兩種不同方案的財務(wù)測算來看，明顯方案二優(yōu)于方案一，論從投資利潤率還是從利潤額來看，方案二均高于方案一。另外，從市場的角度來看，方案二更適合本項目的開發(fā)方向及總體定位思路，更符合消費群體的喜好，開發(fā)風(fēng)險較方案一會小很多，而且在開發(fā)成本的控制、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀環(huán)境的營造、營銷推廣等方面略微加強，項目未來的上升空間更大。注：以下測算以方案二為基準(zhǔn)。三、項目盈利分析及敏感性分析1、項目開發(fā)時機建議及開發(fā)分期、開發(fā)順序建議1.1.項目開發(fā)時機建議假設(shè)本項目今年年底動工，一期于2007年年初上市。選擇在此時上市：一方面中海殼牌、李嘉誠惠州港簽約等利好影響日漸顯現(xiàn)，與惠陽有經(jīng)濟來往的企業(yè)、個體及關(guān)注這邊的消費者會更多；一方面惠陽房地產(chǎn)市場更加完善、健全；一方面政府市政配套日漸完善。1.2.項目開發(fā)分期、開發(fā)順序建議本項目規(guī)模較大，建議分5期開發(fā)。把握“商業(yè)先行，配套先行”的原則。初步設(shè)定第一期——第五期開發(fā)比例各占20％（具體分期開發(fā)計劃后續(xù)工作再繼續(xù)細化）。即一期開發(fā)建筑面積在10平方米左右（目前市場上大部項目一期的推貨量，也考慮到市場的年消化力及市場風(fēng)險試探）。五期四期三期二期二期一期五期四期三期二期二期一期2、盈利能力分析2.1.項目投資計劃項目投資與融資計劃表序號項目建設(shè)經(jīng)營期（年）合計（萬元（01234561投資總額1.1建設(shè)投資1.1.1土地成本8576.128576.121.1.2前期工程費6634.86634.81.1.3建安成本費547201368010944109441094482081.1.4.間接費用4035.6672.6672.6672.6672.6672.6672.61.1.管理費2219369.83369.83369.83369.83369.83369.831.1.財務(wù)費用2916.91486.15486.15486.15486.15486.15486.151.1.銷售費用8071.21210.681614.241614.241614.241614.24403.561.2流動資金000000002資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入2017800100895044540356403564035620178假設(shè)本項目的開發(fā)周期為五年，銷售周期為五年，項目正式對外發(fā)售從拿預(yù)售證開始計算。假設(shè)各費用都發(fā)生在年末（除土地相關(guān)費用發(fā)生在年初外）?，F(xiàn)金流量圖：36358.1836358.1829005.1826269.1826269.1818245.86第三年末第二年末第五年29005.1826269.1826269.1818245.86第三年末第二年末第五年末第四年末12965.0712965.071932.15第六年末1932.15第六年末第一年末11350.8314086.8314086.8314086.838576.1211350.8314086.8314086.8314086.838576.1223054.0723054.07單位：萬元現(xiàn)金流量表：（萬元）計算期季度0123456各年現(xiàn)金凈流量-8576.12-12965.0736358.1826269.1826269.1829005.1818245.86現(xiàn)金凈流量累積-8576.12-21541.1914816.9941086.1767355.3496360.52114606.37Ic=10%折現(xiàn)系數(shù)10.90910.82640.75130.68300.62090.5645現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值-8576.12-11786.4230048.0819736.4217942.2018009.9310299.31凈流量現(xiàn)值累積-8576.12-20362.549685.5429421.9647364.1665374.0975673.402.2.項目盈利能力分析投資財務(wù)盈利能力分析A、內(nèi)部收益率IRR=100.87%B、凈現(xiàn)值NPV(10%)=75673.40萬元C、靜態(tài)投資回收期=1.59年D、動態(tài)投資回收期=1.68年3、項目敏感性分析3.1.工程造價敏感性分析工程造價敏感性分析：-10%原方案+10%凈現(xiàn)值（I=10%）萬元79900.8875673.4071445.92內(nèi)部收益率IRR107.99%100.87%93.99%靜態(tài)回收期（年）1.541.591.65動態(tài)回收期（年）1.621.681.743.2.銷售價格敏感性分析-10%原方案+10%凈現(xiàn)值（I=10%）萬元61154.0575673.4090135.76內(nèi)部收益率IRR84.93%100.87%116.38%靜態(tài)回收期（年）1.721.591.49動態(tài)回收期（年）1.821.681.573.3.敏感性分析圖內(nèi)部收益率%內(nèi)部收益率%125120125120售價售價造價115造價115100100-10-2010020-10-2010020固定值變動%固定值變動%根據(jù)敏感性分析，未來市場需求的變化，可能對實際的投資產(chǎn)生極大的影響。因而，投資者應(yīng)該加強對市場變化的監(jiān)測和對策研究，以保障預(yù)期投資效益的實現(xiàn)?；诒景福谑?/p>