大邑川喜麗都項目定位策劃報告定位及概念設計書

大邑川喜麗都項目定位策劃報告—定位及概念設計書一、定位思路分析：1、定位依據(jù)地產項目的定位是基于：1）項目地塊之地產因素決定的地塊適宜建造的建筑功能；2）城市總體規(guī)劃限制；3）市場調研反映的具有有效需求的市場空間；4）對當?shù)氐禺a市場發(fā)展的前瞻性分析。2、定位思路毫無疑問，本地塊只能作為純居住考慮。前面我們從大邑的房地產市場發(fā)展、項目的競爭環(huán)境、宗地的優(yōu)劣勢上分別進行了詳細的分析?，F(xiàn)將相關情況進行綜合分析如下：后總胳的說來目前廟大邑的房地革產市場是供稼需平衡，但壞不同檔次的徐房產情況又謀不盡相同：啟低檔次（7鈴00元以下邊）住房，供躲需兩旺，總踐體供大于求拾，特別是結膏構性供求矛讀盾突出，應胞該說這一市生場的總容量壩巨大，但是罰從本宗地的忽成本來看，夫開發(fā)這一檔宜次住房無疑辟是羊皮做背陡心占——孩浪費材料；斯本項目基本牙不作考慮。莖高檔次住宅臺呢？別墅的班市場容量與洲本地塊規(guī)模燃不在一個數(shù)也量等級。由折于大邑縣居隱民居住習慣紹和消費能力歇的原因，電評梯公寓的需鋤求也非常有鬼限，這樣大申體量的高檔純住宅肯定不出能考慮。典我們把目光泄投向中檔次爛（800-豎1200元針）住房。目大前大邑縣城夢在售的三個隙樓盤都是這拋個檔次而且明銷售的速度沈很快，特別歇是高價部分燙已經售磬，照表明該檔次燥住宅需求旺俯盛。到明年宋本項目開盤襪，這些項目挨應該基本售針完，沒有直掉接的競爭關佛系，需要考恥慮的是目前鄙已經釋放了辣部分消費能想力，本項目煙是否有足夠料的消費支撐扇。通過更為靠深入的分析鹿我們認為，漲目前這些項頓目的產品同袍質化比較嚴闖重，地理位紀置也不同于址本項目。從漢市場細分情折況來看，還研有相當部分把希望更高品專質、更具住喘宅小區(qū)概念賺的消費者在免持幣觀望，沈他們希望在司大邑買到與傲成都品質相冬類似的住房薪。超越現(xiàn)有它樓盤檔次，階提升居住品谷質是大邑房留地產市場的哥呼喚。大邑宮的房地產整敵體檔次在近漸兩年不斷提逝升，這三個省樓盤的暢銷殘是這一市場酸發(fā)展趨勢的鑒結果和證明井。對于本項棄目我們要做驕的是伙“趨順勢而為菜”仗。這也符合套整個城市住劑房發(fā)展軌跡樓和城市建設粥需要。將本舅項目檔次定腸位在中檔偏鋤高住宅既符字合市場的需值要也符合本勉項目情況。烏那么大邑的慌高品質住宅濕是什么呢？胸當?shù)叵M者煮為我們提供興了答案，午“猾綠化好、物著管好、刑”盤。表明當?shù)卦吹姆康禺a消緩費價值觀還攜處于比較初糕級的階段，法強調居住小鍋區(qū)的基本要嫌素。在本項送目的定位中芳，首先要縱充分尺營造和強化制環(huán)境主題虹，好并將其曬進行提煉和曬升華，創(chuàng)造桑性地塑造出療全新的、調真正意義上轉的歌大邑花園小謊區(qū)。其次，耽建立大邑縣膠第一個標準負化居住小區(qū)戶。本項目在腰大邑縣是名病副其實的姿“信大盤卸”法，因為央“縣大規(guī)”誓，可以做出勻比較完善的軍功能配套，熄因為漲“雀大動”船，能夠提供食相對標準的排物業(yè)管理服夕務，還因為愈“疤大瀉”蛇，能夠有對津其他樓盤玩“吐傲視群雄買”摩的氣勢和對攻消費者騎“殿海納百川雜”賣的氣度，因砌為缺“拳大橡”集，還可以一粘定程度上成欣為大邑縣房牧產市場的風售向標和代表億作，引領房雞產市場的品抄質和價格走烈向。策“陡大稠”燕產品就是要臥做渾“歐大盲”具文章。這要男求整個小區(qū)行從戶型到配荒套的設計規(guī)努劃要有很大曲的包容性，研使大部分消乘費者能夠認牛同本項目的裳開發(fā)理念。潮3、制約因鼻素與對策史另外我們也餡應該看到本蹲項目定位中狂高檔次的制亦約因素：一轉是總體量較敏大，短時間款市場承受力臺有限。二是紐項目周邊環(huán)茶境較差、前饒后開口窄，燙難顯大氣。穗三是地塊異具形，總平規(guī)羽劃難度大。欺我們制定了諷相應的解決濤策略：起1)分兩就期開發(fā)，以泥時間換空間離，并且兩期胡之間對進行膊產品再細分芳，適當拉開那檔次（價格攜）增大市場豬的覆蓋面。炊2）加大對輕臨街部分的滲整治力度，儲將宿舍樓及險街面一道包拘裝，形成1伸50余米的爸臨街嶄新形上象，與周邊炸形成強烈反閱差。剝3）加強各么功能空間、噴道路組織，棗盡量讓居住忙者難以在視吉覺上感覺到祖“賤悶仆”暖、歡“巴散場”千，在交通上召“陰繞飲”閱，我們在總闖平定位中具神體說明。零什星邊角地塊訪通過包裝成替為料“狐私家花園卷”“蝶賣森”洋給一樓業(yè)主佛二、總體定劉位彩定位指導核濱心：銹以恢“饞品質生活、麗康樂人居左”設作為總體定使位思想；貓以愁“歪小康時代、扎關注未來逼”赤作為開發(fā)理暗念；烈以襖“績城市花園、限花園城市現(xiàn)”曲作為開發(fā)立關意；寄以瑞“氏人性化、自址然化、舒適溉化醫(yī)”丹作為開發(fā)概岸念主題。灘1、市場形釀象：大邑縣這規(guī)模最大、辛檔次最高的禁臨河純居住聞小區(qū)。戚在項目的形腔象定位上，魔我們要刻意店塑造該區(qū)域疫的特色大盤即形象、主流揪發(fā)展商形象仆和大企業(yè)形與象。在尤其要注意昌的是，我們律的整體形象慘訴求與所開具發(fā)的礙產品，乘必須充分與敵目標消費群陸體的需求達悔到協(xié)調。音熟因此，在本決項目中應重添點突出社區(qū)鍛園林景觀、營社區(qū)配套、老標準物管等踏元素，并將缸這些元素充秤分加以發(fā)揮刻，使之成為灣本項目的最尖大的優(yōu)勢和久賣點。齊2、項目主蠻題概念轎1）主題概歲念之一步:亞扁小康居住社寧區(qū)掛根據(jù)項目定車位建議，本探項目將建成侍一個巡“楚文化與建筑觸、環(huán)境與生惠活有機結合賺，集優(yōu)美環(huán)惹境、高雅文司化氛圍于一殺體的高品質毀小康居住社來區(qū)?！奔?，是大邑縣亦未來的相當籠長時間內唯些一的標志性濃社區(qū)。刑因此，在本雅項目的所有眨規(guī)劃設計、恒建筑設計、巡環(huán)境設計中皂，均應突顯徐環(huán)境、品質毯這兩個主題續(xù)氛圍和特點駛，使該項目棉具有鮮明的松形象特色，虹從而具備強葡烈的吸引力攪，以保證項再目的成功運跳作。私2）主題概膛念之二答：叛特有的豆“第健康文化勾”輔為主題的社坊區(qū)典健康生活是地小康時代居銹住社區(qū)的重涉要特征,是損創(chuàng)造良好的盛人文環(huán)境和熔提高居民生挨活品質的重沾要手段。本袋項目的健康圈文化應以人運為本，以環(huán)挎境、親情為旨重點，體現(xiàn)滿出強烈的健規(guī)康文化氛圍辣和對人的尊次重與關懷。罷這是本項目離“偏與生俱來膨”霜和可以發(fā)展歲的優(yōu)越性和嘆差異性，使可項目開發(fā)、誕銷售、占領困市場甚至引做導市場都有怨了強有力的賤支撐。等三、總體墨布局定位餃1、用地分裹析惱：按使用價荒值，我們大抬致將用地分全為三個小區(qū)民域，西面1碧3余畝我們育認為該地帶芒臨河，且相音對僻靜，居閉住價值最高找（A區(qū)）；巧其次是小區(qū)街中心點附近科約30畝，為交通相對方并便，綠化方席便解決（A想?yún)^(qū)）；最次圣的東北側臨騙原廠區(qū)宿舍乓和大門附近抗約25畝。稀2、開發(fā)分曠期改大邑目前在得售的三個樓你盤的銷售進菜度是每月約喉銷售一萬平宜方米，本項思目的規(guī)模約擴六萬平方米倒?？紤]到體喉量和競爭因帥素我們認為燥應該采取分杜期開發(fā)的方故式來降低風元險。挨本著優(yōu)地優(yōu)藍房原則，我脆們將A區(qū)規(guī)謹劃為花園洋鵲房，B區(qū)為尚低密度多層姓住宅，C區(qū)志為較高密度柳多層住宅。掩一期：C呼區(qū)和B區(qū)東臟側部分，分毒三個組團，炸占地約40稀畝。獵二期：B區(qū)積東側部分和勻C區(qū)，分兩輸個組團，占柜地面積約3卻0畝。盾3、總體布釋局監(jiān)建筑前疏后唯密，景觀前仇密后疏。主引入口可見景顧觀層次豐富伴，視線通透斷。任花園洋房作俊為獨立組團現(xiàn)，采用半圍警合式布局；不其他區(qū)域將指采用合圍式登布局，整體抓感強。障4、用地平脹衡表較1）住宅：享占67%；退2）健身場齊地：占1%海；琴3）庭院花繁園：占15販%；講4）道路：景15%；捏5）會所、記物管中心、壇門房、和設舒?zhèn)錂C房：占殘2%。偶5、經濟技席術指標隔1）總占地身面積45仙000平方控米；殊2）總建筑辯面積73吸000平方樣米；多其銜中住宅面積購72000制平方米；配恩套用房10蹦00平方米堵。垃一企期約450頁00平方米扮，二期約2當7000平咬方米?；?）總戶數(shù)農580戶證4）容積率圓：1.62疫5）綠地率呆：40%廟6）車位：西3：1南7）建筑密柜度：30%脊柴四、功能定易位陵1、功能定拼位：銳以中高檔多辦層住宅為主執(zhí)的多功能居節(jié)住社區(qū)。其傲中包括：膚1）中高檔例多層住宅雷—桃居住、通訊杰2）景觀花宋園背—駛休閑、觀賞劑、游樂享3）健康中殃心毒—腹健身，娛樂扒，交流脆4）休閑中棗心險—悄娛樂，會友論，美容，保重健浸5）停車僅—階道路和地面緞停車系統(tǒng)央6）物管服鳴務寧—障小區(qū)維護堤，保安，維川修，清潔，因代收費用據(jù)2、概念設瀉計蓋1）居住功便能脾注重人性化焦、自然化、殘舒適化的設食計,要求區(qū)面內居民因社蛾區(qū)物業(yè)而有拍榮譽感及彼戲此的認同感腥。符合現(xiàn)時女及未來住戶拾生活需要，趕在住宅空間尺布局、功能寒分配、電力烏容量、采光筐采景等方面煎全方位滿足墳目標客戶群叛的居住需要勢?；?）現(xiàn)代化脹通訊功能悼區(qū)內除了設嘩有常規(guī)的電懶話交換站、衡光纖電視外污還應設有寬給帶網(wǎng)絡線路案，且容量以服每戶醫(yī)1笛條的規(guī)格。浮3）健康、劈休閑、功能霧◆熊會所恐:糧設棋牌室芽、閱覽室、格乒乓球室、頑桌球室、健幼身房、羽毛再球場，一個擾充滿活力的眨健康社區(qū)。畢除新建10川00平方米恐（2層）單炮體建筑外，浸部分功能空型間可利用現(xiàn)袖酒廠辦公樓傘。?！艨唇】翟O施：嗎多功能球場勝(羽毛球避、三人籃球毯等)，有促多部健身器腎械的室外健屑身場。旱◆熄泛健康設施緣：利用庭院廳路作為健身壞步行道，利回用邊角地帶誤設單杠、太愿極圈等變消谷極空間為積箭極空間，使索小區(qū)內充滿目動感活力。虎◆足景觀、園林答、綠化景觀君小區(qū)景觀考罩慮有集中又恢相對分散的法原則，以中電庭為主景觀鎮(zhèn)，前后入口默、組團間設樂副景觀，設腸計中注意點討、線、面結待合。吸副景觀中穿胡插文化色彩塘小品，拱橋劇，廊柱、路張燈等；收景觀設計要想精致且突出聽本項目的特簽色。并考慮允充分利用自味然條件，降嘆低建造成本所。中庭花園嚷在視覺中心營地帶構成一蝕條橫穿南北六的生態(tài)中庭辰花園，為小路區(qū)營造出情妖調豐富、功團能多樣、景它觀層疊的公攤共活動空間頌?；▓@有小四季花草，領噴泉，林蔭霧小徑，幼兒尸游樂設施，貫座椅，涼亭馬等。果噴泉使用小蟻功率循環(huán)水曠流系統(tǒng)，水倦深不超過0朋.6米，避屈免小孩戲水妄失足。污在小區(qū)公共欄空間，可設丟置揚聲器，架白天播放小雀區(qū)背景輕音埋樂。崗區(qū)內公用設澆施應相對集球中在人流量拒較大的區(qū)內慧主干道旁，宣以聚人氣，卡幫助區(qū)內住右戶彼此接觸助交流，創(chuàng)造釘和諧的生活殃氛圍。綠化晨樓與樓之間幻的間距至少宴在15米以捉上，并以綠披化景觀穿插嘉其中；間距恐較小處采用陡高大喬木遮姜擋，緩和視異線的局促感政覺。自底層帶花園餓的住宅可設烏有獨立的門捧廊，直接由磁花園進出家劑門。私人綠顯地與公共綠薦化可以相互云銜接，統(tǒng)一診用綠化的柵寬欄式圍墻進踢行分隔，圍揉墻高度不超換過昨1.5然米。侵喬、灌木和棚藤蔓植物搭惜配合理，并醒考慮驅蚊驅贊蟲類植物。賠植物選擇以震美觀、實用氏為主，名貴次植物在最顯頁眼的區(qū)域進騰行點綴。灶◆桃停車場充改分利用小區(qū)倆道路，同時趨部分樓間空姓地作生態(tài)停綿車場地，汽鞏車車位比例跌3：1；并惡按標準設置芳自行車（摩輩托車）車棚顫。電◆流安全保障功蔑能系A.保安2反4小時巡邏葡制度儉B.門禁對屢講系統(tǒng)淡C.完善的凳消防系統(tǒng)截◆眠人性化物管齒功能彩A.代收代廟繳公共事業(yè)臥費；代收繳瘦水、電、氣媽、電話等費畝用張B.代定各搖類報刊、雜土志、票務等坊C.代訂送村飲用水黨D.提供各腿類郵政服務娘E.代為本祥小區(qū)業(yè)主提礙供本小區(qū)房射屋買賣、租榜賃、中介服喇務隔F.小區(qū)內霧日常清潔、砍衛(wèi)生保持及肥維護昆五、價格定毯位跟綜合成本導介向定價、需烏求導向定價陳和競爭導向必定價方法，裁其價格可定夸為：毀1、保守定澡價秧1）普通多始層：850真-1300撿元/平方米饑,均價10限50元/平重方米；總價給區(qū)間8萬-屢16萬且2）花園洋舊房：125路0-145魄0元/平方螞米，均價1掙350元/舅平方米?？傂顑r區(qū)間15居-23萬揮總均價11壇00元/平難方米具2、積極定泊價奔1）普通多忙層：950嗚-1400孩元/平方米新,均價11醉50元/平伯方米；總價擦區(qū)間9萬-擴17.5萬貝2）花園洋銷房：135鳥0-155頑0元/平方持米，均價1朽450元/昆平方米?？偛蹆r區(qū)間16圈.5-25璃萬鞋總均價12弦00元/平禿方米著3、價格策點略赴無季論保守與積弄極，定價必毒須遵循價格封規(guī)律，以較揪低的價格入她市，在取得膛市場認可后醒穩(wěn)步調整價限格，以上揚次走勢來取得災價格成功。射六、建筑形寒式狠1、建筑風疾格惜：簡約現(xiàn)代捉中式風格，總彰顯文明高癢尚的生活氣籃息。小區(qū)各將類建筑的建求筑語言要基巖本一致，以跪統(tǒng)一建筑風據(jù)格。沫1）造型和恐色彩膀所有樓型均肉以長條式為澤主。優(yōu)普通多層絲外墻面胃以米色、象腳牙等淺色為躁主，頂部與隨基部有線腳吸。飾以簡單饒拼花圖案，條各樓棟可以軌有少量的差劣異，利于住護戶產生識別狀性和歸屬感地；用黃色、犁藍色的直線害板做縱向造鹽型，項目整將體感非常強多。凍花園洋房燦外墻面以支棕、黃等暖圖色為主，四徒層以上為淺蕩白色。屋沿枝及窗線勾勒繡明快鮮艷的錢黃色、藍色替，著力表現(xiàn)影自然色澤和適紋理美觀。駐風格與造型宅趨于和諧統(tǒng)痰一。么屋頂造型叼屋頂采用與慘外墻統(tǒng)一的融線條造型，篇增強現(xiàn)代感含和鮮明的個算性，但不過導分張揚。翼2）材質屈中高級外尸墻磚，花園樹洋房用文化惰石作為基座使。棚3）結構站：磚混結構4）高度：財◆汽普通多層包局部7層；斷◆粗花園洋房5體層。筆2、功能尺專寸瘋普通多層6堤0000平嫩方米，花拼園洋房12訓000平方韻米1）層高芳平層郵——擱層高3米柏錯層術——駱層高3.8睛米2）陽臺竿每戶1個涂景觀陽臺和允1個生活陽莊臺，短其中客廳陽淚臺寬度大于嚇1.5米，饒封閉式。闖3）主要戶悼型擱80平方米旦——閣100平方課米，兩室兩萍廳,平層，控錯層助設計要點：塵小巧，經濟附，空間的充酬分利用，明功櫥明衛(wèi)，臥海室凸窗，客濱廳半落地窗故，底層私家洲花園，頂層支空中花園；起100平方始米孩——惠120平方找米，三室兩未廳，平層，填錯層，躍層嚇設計要點：扛功能間齊全稈，臥室凸窗描，客廳半落絞地窗，空間薦的充分利用粥，底層私此家花園，頂樣層空中花園坡；啞120平方營米爆——市140平方聽米，四室兩頸廳，平層，鍬錯層，躍層瘦設袖計要點：功蘭能齊全，臥冷室凸窗，客掙廳半落地窗鑄，空間充分合利用，底層必私家花園，杯頂層空中花羽園；兵140平方膠米-160躺平方米，四冶室三廳，平栗層，錯層，麥躍層解設計要點：扁功能齊全，寨臥室凸窗，蜻客廳半落地測窗，空間充濁分利用，底摟層私家花園醒，頂層空中挽花園；戶型管設計樣式不漂要太多，總熔戶型式樣控臥制在8個以老內。卷花園洋房改拖客廳半落地赤窗為花園式桐大露臺，部率分退臺式設佳計，以取得蒜露天的空間師感。4）朝向辜以南北向為哄主，減小正脆南正北的出椒現(xiàn)率，以避淹免客戶最難蒸以接受的正畢東西朝向出聞現(xiàn)。充5）單元組慌合謎條式，一幢巴以三個單元績?yōu)橐?，一梯亞兩戶和一梯鬼三戶兩種單證元組合占設計要點：喇避免無采光集通風的死角您間；樓梯間熄適當加寬，憐即3.0米徑；加強樓梯竊扶手和欄桿抓、梯段的美非觀和裝飾效紫果，強化小摟區(qū)寬松、人勇性化設計的喪效果；加大閣入戶門尺寸龜，采用1.席2米的大入林戶防盜門，岸以作為一個航個性設計賣誤點。輝6）戶型比闖例：普通多層：仍85料——斷100平方檢米占2