廣州某溫泉高尚社區(qū)項目整合定位策略報告

****以別具一格定天下

項目整合定位策略研究報告

序言隨著社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長,城市里中上階層的休閑度假方式也在不斷的進(jìn)行著演變：那種拖家?guī)Э?、大包小包的被?dǎo)游趕鴨子似的所謂旅游已經(jīng)不再是悠尚族群所鐘情的消閑方式。國內(nèi)國外跑多了之后，他們更傾向于尋覓一處如“桃花源記”中所描述的情景所在，以寄托自身追求自然浸潤、養(yǎng)生頤情之生活理想。在這種背景下，擁有湖光山色及適度交通半徑的溫泉“別業(yè)”（第二居所）就具備了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。然而，由于“溫泉”這一養(yǎng)生享受資源早已被導(dǎo)入地產(chǎn)項目，并因名不符實而導(dǎo)致消費(fèi)需求的失落?；诖耍绾卧谔釤捙c升華“溫泉”概念的前提下，打造迎合目標(biāo)客戶所追求的理想境界、構(gòu)建別具一格的綜合性產(chǎn)品競爭力，則是本項目所面臨的核心命題。希望隨著本報告的展開，能夠逐步呈現(xiàn)出解決問題的有效途徑……2策略思路項目資源解讀策略模塊一項目swot分析及戰(zhàn)略規(guī)劃

策略模塊二項目整合定位策略模塊三產(chǎn)品力提升建議策略模塊五項目概念導(dǎo)入策略模塊四3策略模塊一：項目資源解讀資源Ⅰ：頭文字“氡”，溫泉資源盛名在外從化溫泉是一種含氡及多種元素的珍稀蘇打泉，可與瑞士等世界名泉媲美；從化溫泉水質(zhì)晶瑩、無色無味，被譽(yù)為嶺南第一溫泉

；溫泉溫度高低不一，最低36℃，最高71℃，四季浸浴皆宜；對各種關(guān)節(jié)炎和皮膚、消化器官、神經(jīng)系統(tǒng)等疾病有輔助療效。研判：從化溫泉所具有的特質(zhì)是本項目區(qū)別于外區(qū)溫泉概念盤的關(guān)鍵因素。4策略模塊一：項目資源解讀資源Ⅱ：流溪河畔，這邊風(fēng)景獨好項目緊鄰靜靜流淌的流溪河,體現(xiàn)出枕河人家的生活情趣；項目對岸山巒起伏,樹木蔥蘢,勾勒出一幅水木清華般的嶺南佳境。研判：河畔、山巒所構(gòu)成的自然環(huán)境與景觀資源是項目市場稀缺性基礎(chǔ)因素。5策略模塊一：項目資源解讀資源Ⅲ：坡地形態(tài)、規(guī)劃設(shè)計條件優(yōu)越項目基地地形具有一定的坡地形態(tài)，有利于塑造豐富的空間效果；項目綜合容積率為0.74，是形成低（人居）密度休閑養(yǎng)生社區(qū)的理想條件；在已有洋房建筑高土地效率的拉動下，剩余地塊的規(guī)劃設(shè)計則更為游刃有余。研判：坡地地形與寬松的規(guī)劃設(shè)計條件是項目打造特色產(chǎn)品的物質(zhì)基礎(chǔ)。6策略模塊一：項目資源解讀資源Ⅳ：規(guī)劃利好、珠三角養(yǎng)生板塊呼之欲出2004年11月，從化溫泉養(yǎng)生谷整體規(guī)劃獲得通過，投入啟動資金達(dá)100億；功能配置包括：國際會議中心、高級商業(yè)服務(wù)區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)、穗北旅游中心；規(guī)劃區(qū)超過29平方公里分布于流溪河兩岸，森林覆蓋率為60%，森林“涼傘”效應(yīng)明顯；市場定位為：廣州高檔、時尚、現(xiàn)代的休閑度假、溫泉養(yǎng)生勝地；兼有生態(tài)教育、特色觀光、企業(yè)培訓(xùn)、會議商務(wù)等多功能服務(wù)體系；客源定位以珠江三角洲、港澳臺為主體市場，輻射日本韓國等海外市場；在廣州45分鐘交通半徑輻射圈層、隨著商務(wù)會議的升溫，小“博鰲”蓄勢待發(fā)。研判：養(yǎng)生谷規(guī)劃有助從化發(fā)展為珠三角的從化，亦是項目之市場推動引擎。7策略模塊一：項目資源解讀資源Ⅴ：取地成本較低、最實在的營銷利器名稱起拍價成交價（萬元）從化市溫泉鎮(zhèn)“****”國有土地使用權(quán)（面積約:97027.5㎡）1701.81701.8地塊一從府國用（1992）字第2號28906㎡該地塊已挖土、填土，上建有一期別墅、二期別墅、毛石擋土墻、鋼筋混凝土擋土墻。21333㎡已建一期別墅。地塊二從國用（97）字第5號22335㎡該地塊由從府國用（1992）字第特4分割出來。已挖土、填土，建有二期別墅、毛石擋土墻、鋼筋混凝土擋土墻。其中****獨松山占11畝。地塊三從國用（97）字第3號12808㎡該地塊從府國用（1992）字第特4分割出來。已填土平整，建有高層住宅兩棟。地塊四從國用（97）字第4號11852㎡該地塊從府國用（1992）字第特4分割后剩余。已挖土、填土地、建有爛尾別墅和擋土墻、鋼筋混凝土墻。研判：按容積率0.7概算，樓面地價為250元/㎡，占單位成本結(jié)構(gòu)的比例較低。8策略模塊一：項目資源解讀立論本項目所擁有的溫泉資源與外區(qū)溫泉盤相比是正宗與水貨的關(guān)系；本項目所具有稀缺性較高的河畔山巒資源，可媲美北京之“運(yùn)河上的院落”；本項目之地形地勢及較低的土地開發(fā)強(qiáng)度提供了良好的產(chǎn)品演繹空間；養(yǎng)生谷之規(guī)劃定位為項目提供了堅實的發(fā)展平臺與功能的演繹啟示（會議、水療等）；本項目取地成本較低，是打造特色產(chǎn)品與市場引爆的強(qiáng)勁后盾。9策略轉(zhuǎn)折通過對本項目核心資源的解讀，已經(jīng)明確了“我們有什么”的戰(zhàn)略命題；但是，項目的資源并不能夠脫離市場態(tài)勢而孤立存在。因此，我們需要帶著自身的資源條件進(jìn)入到所面對的經(jīng)營環(huán)境中，在市場的試金石作用下進(jìn)一步提純。從而確立有利于項目規(guī)避風(fēng)險與發(fā)掘價值的市場發(fā)展方向，現(xiàn)在就讓我們進(jìn)入下一個策略模塊：項目swot分析與戰(zhàn)略規(guī)劃……10策略模塊二：項目SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃正宗的溫泉養(yǎng)生資源山巒河畔的自然環(huán)境坡地形態(tài)與規(guī)劃條件賦予項目市場稀缺性打造特色休閑地產(chǎn)的理想平臺項目優(yōu)勢屬性研判區(qū)別外區(qū)溫泉概念盤的關(guān)鍵因素取地成本相對較低最實在的營銷利器爛尾形象的不良影響生活配套與市政設(shè)施缺位對第二居所型置業(yè)影響較小項目劣勢屬性研判在項目啟動后影響將逐步降低已建成洋房樓宇的形象突兀洋房設(shè)計落伍缺乏需求基礎(chǔ)需要以重建或改建扭轉(zhuǎn)劣勢需要進(jìn)行重新定位項目態(tài)勢一：優(yōu)劣研判11策略模塊二：項目SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃要以正宗形象搶占市場制高點要以跨區(qū)推廣突破區(qū)域限制要以市場區(qū)隔性形成搏弈壁壘有利于項目以正宗形象脫穎而出經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動“第二居所”需求的增長政府對溫泉養(yǎng)生谷品牌的規(guī)劃與推廣有利于項目的營銷借勢市場機(jī)會屬性研判形成項目的市場利基從化區(qū)域內(nèi)項目的競爭外區(qū)域溫泉養(yǎng)生概念盤的客戶分流區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的相對滯后營銷威脅屬性研判區(qū)域市場欠缺真正的私家溫泉物業(yè)城際交通體系的不斷完善有利于項目客源的拓展及功能定位的確立項目態(tài)勢二：態(tài)勢把握12SWOT戰(zhàn)略提純優(yōu)勢（S）劣勢（W）正宗的溫泉養(yǎng)生資源山巒河畔的自然環(huán)境坡地形態(tài)與規(guī)劃條件取地成本相對較低爛尾形象的不良影響生活配套與市政設(shè)施缺位已建成洋房樓宇的形象突兀洋房設(shè)計落伍缺乏需求基礎(chǔ)機(jī)遇（O）

發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(SO)利用機(jī)會，克服劣勢（WO）“第二居所”需求的增長溫泉養(yǎng)生谷品牌規(guī)劃推廣欠缺真正的私家溫泉物業(yè)城際交通體系的不斷完善發(fā)揮資源優(yōu)勢搶占溫泉制高點結(jié)合坡地條件創(chuàng)造產(chǎn)品增值點瞄準(zhǔn)“第二居所需求”重新定位發(fā)掘投資型市場需求威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅（ST）減少劣勢，避免威脅（WT）從化區(qū)域內(nèi)項目的競爭溫泉養(yǎng)生概念盤的客戶分流區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對滯后塑造地段與產(chǎn)品相得益彰的休閑養(yǎng)生項目、形成市場區(qū)隔性利用優(yōu)越性價比快速啟動市場策略模塊二：項目SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃一：提純13策略模塊二：項目SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略基礎(chǔ)戰(zhàn)略要素戰(zhàn)略內(nèi)涵正宗的溫泉溫泉制高點將溫泉養(yǎng)生概念淋漓盡致演繹坡地形態(tài)產(chǎn)品增值點以特色產(chǎn)品提升項目價值同區(qū)域競爭市場區(qū)隔性另辟市場空間規(guī)避同質(zhì)競爭爛尾后遺癥優(yōu)越性價比快速啟動市場肅清前期不良影響洋房產(chǎn)品落伍重新定義市場通過重建或改建注入市場生命力戰(zhàn)略規(guī)劃二：構(gòu)建研判：以上五大戰(zhàn)略要素是本項目規(guī)避風(fēng)險與提升效益的核心所在。14策略模塊二：項目SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃立論我們的戰(zhàn)略方向：以河流山巒為底色以正宗溫泉養(yǎng)生為基調(diào)以坡地休閑建筑為載體以優(yōu)越性價比為突破打造引領(lǐng)“第二居所”市場潮流的高尚社區(qū)15策略轉(zhuǎn)折通過將項目資源導(dǎo)入市場態(tài)勢體系中進(jìn)行提純與構(gòu)建，我們明確了項目成功啟動市場的五大戰(zhàn)略要素：溫泉制高點、產(chǎn)品增值點、市場區(qū)隔性、優(yōu)越性價比及重新定義市場以此規(guī)劃出項目發(fā)展的戰(zhàn)略方向。對于“我們要去哪里”的營銷命題，答案已經(jīng)清晰。然而，我們用什么途徑或工具能夠有效到達(dá)呢？我們在目的地里處于一個什么樣的位置呢？讓我們帶著疑問一起進(jìn)入：項目整合定位環(huán)節(jié)……16策略模塊三：項目整合定位ACTION1:目標(biāo)客戶定位策略基礎(chǔ)戰(zhàn)略因素：溫泉養(yǎng)生型“第二居所”發(fā)展方向區(qū)位條件：珠三角1小時城際交通網(wǎng)絡(luò)政府導(dǎo)向：高檔、時尚、現(xiàn)代的休閑度假、溫泉養(yǎng)生勝地市場限制：從化社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后項目體量：總建面積在8萬平方米以下研判：以上五項基礎(chǔ)因素是本項目進(jìn)行目標(biāo)客戶定位的推導(dǎo)原點。17策略模塊三：項目整合定位ACTION1:目標(biāo)客戶定位策略推導(dǎo)第二居所：明確指向具有休閑養(yǎng)生置業(yè)需求及購買力的客戶群體交通輻射：支持及推動項目突破區(qū)域限制拓展外區(qū)客源區(qū)域定位：溫泉養(yǎng)生度假勝地功能定位推動第二居所客源的增長經(jīng)濟(jì)滯后：令項目對外區(qū)客戶存在較強(qiáng)的依賴性體量較?。喉椖靠蛻舳ㄎ幻闇?zhǔn)分眾市場研判：通過對策略原點的推導(dǎo)，目標(biāo)客戶的基本輪廓已經(jīng)清晰。18策略模塊三：項目整合定位ACTION1:目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研1客戶職業(yè)背景研判：調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在客戶以私企業(yè)主居多、其次為高管及公務(wù)員19策略模塊三：項目整合定位ACTION1:目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研2客戶居住區(qū)域研判：居住相對廣泛，以廣州及珠三角地區(qū)為主、外省亦占有一定的分額。20策略模惜塊三：路項目整臨合定位ACTI凳ON碗1:目標(biāo)拉客戶定位客戶調(diào)研堪3潛在客戶年齡結(jié)構(gòu)研判：年齡結(jié)折構(gòu)跨度較飛大，以3券0-50應(yīng)歲為主體天。21策略模塊詢?nèi)喉椖拷终隙ㄎ籄CT爐ION里1互:目標(biāo)壁客戶定率位客戶調(diào)研憂4客戶學(xué)符歷背景研判：教育程美度中等，以謹(jǐn)大專為主類，其次為客高中/中化專為本科坐。22策略模精塊三：游項目整咱合定位ACT跨ION液1碗:目標(biāo)筍客戶定該位客戶調(diào)研撤5置業(yè)次斷數(shù)家庭年收創(chuàng)入研判：具有縮慧較強(qiáng)的彩經(jīng)濟(jì)實禮力，家川庭年收鈔入普遍制在50掘萬以上塊，置業(yè)應(yīng)經(jīng)驗豐除富。23策略模塊處三：項目茄整合定位ACTI并ON張1:目標(biāo)碧客戶定位立論目標(biāo)區(qū)域市場立足從化及周邊鎮(zhèn)區(qū)輻射廣州及珠三角目標(biāo)消費(fèi)群客戶分級教育程度置業(yè)次數(shù)年齡結(jié)構(gòu)家庭收入私企業(yè)主核心客戶高中為主2次以上35-50100萬以上國家干部公務(wù)員核心客戶大專以上2次為主30-4530-60萬企業(yè)高管重點客戶本科以上2次為主30-4050萬以上自由職業(yè)者藝術(shù)界人士重點客戶大專以上2次30-4030萬以上港臺人士補(bǔ)充客戶大專為主2次40-5530萬以上24策略模條塊三：害項目整男合定位ACT椒ION瞇2浸:項目川市場占弦位策略模型優(yōu)越性價絞比市場占拿位溫泉制高橋點產(chǎn)品增值智點市場區(qū)晴隔性25策略模塊笛三：項目工整合定位ACTI童ON撲2:項目膛市場占位競爭態(tài)接勢項目市場定位資源特征班芙溫泉小鎮(zhèn)南中國首席溫泉別墅社區(qū)山巒資源東方夏灣拿廣州首個拉丁風(fēng)情小鎮(zhèn)內(nèi)部園林為主逸泉山莊名流森態(tài)城山湖資源研判1：在區(qū)牢位資源中方面，俊流溪河尼風(fēng)光是寶本項目伍區(qū)別于面競爭對真手的關(guān)蔥鍵因素奏。研判2：班芙曾已經(jīng)先蚊入為主賣地占據(jù)聚首席溫墳泉地位炸，本項跪目必須獄有所突饞破。26策略模塊功三：項目挽整合定位ACT舌ION樹2泛:項目勾市場占漁位客戶心悄理山水情懷改：向往與理自然和諧期對話、依題水而居的市生活境界身份標(biāo)朵簽：物熔業(yè)需要頃跳出物弄質(zhì)的層液面充盈厘主人的疤身份頤情養(yǎng)開生：在器優(yōu)越的鉛經(jīng)濟(jì)環(huán)雪境基礎(chǔ)公上希望旺延年益胃壽洋化取向統(tǒng)：心理上西傾向具有異強(qiáng)勢的西就方文化研判：理想的膀項目市場連占位就是超要將目標(biāo)禮客戶的主秘要心理需汗求體現(xiàn)出邀來。27策略模塊伸三：項目雪整合定位ACT殿I(lǐng)ON勉2瀉:項目僅市場占蜂位核心資源流溪河畔新：靜靜流殘?zhí)手淖矸孙L(fēng)光坡地形屈態(tài)：層甜次豐富哨的空間進(jìn)情趣頭文字耐氡：正街宗的養(yǎng)盒生溫泉扶資源研判：能夠眼達(dá)到項夜目市場祖占位的練概念就驅(qū)是要將叫核心資衛(wèi)源升華岸演繹。28ACT辟ION捐2斜:項目肝市場占孕位市場占火位世界級私奔家溫泉度轎假社區(qū)29策略模塊忽三：項目克整合定位ACT炭ION賤2逼:項目畏市場占止位占位概念香堤上慰的國際會溫泉院拿落30策略模帳塊三：鎮(zhèn)項目整艙合定位ACTI呀ON霞2:項目喬市場占位概念寫俗真香堤上：殖凸顯項目請獨特的河棍畔資源、最剔除流溪澆河偏遠(yuǎn)的稻地域概念國繩際：范反映目數(shù)標(biāo)客戶悶的文化其取向和費(fèi)身份標(biāo)斜簽心理裕需求溫婆泉：旱直觀表解達(dá)項目間資源基癥調(diào)，結(jié)磚合國際憑概念搶壯占市場悅制高點院嗎落：銹強(qiáng)調(diào)領(lǐng)晶域感，奮結(jié)合坡遭地形態(tài)堤構(gòu)建親冒切、休荷閑的空駁間尺度研判：香堤襯上的國仔際溫泉芽院落能牧夠?qū)㈨棲I(xiàn)目核心排資源整怖合起來刑參與市氣場競爭射。香堤上的急國際溫泉溫院落31策略模塊籠三：項目群整合定位資源稀缺型資源可復(fù)制型第一居所第二居所逸泉山莊東方夏灣拿班芙本案香堤上的國際溫泉院落ACT羊ION黨2橡:項目送市場占逼位立論研判：占位概交念能夠為哥項目奠定極市場競爭窄制勝的戰(zhàn)芳略制高點潮。32策略模澇塊三：柜項目整胞合定位ACT防ION嚼3企:項目并產(chǎn)品定擺位策略基拔礎(chǔ)競爭因浙素：第礙二居所哨與常住肚居所具隱有本質(zhì)鬼的區(qū)別桿、對手勝產(chǎn)品僅骨作參考空間需求秘：針對目盒標(biāo)消費(fèi)群立對于“第鏈二居所”憐使用空間逆的需求進(jìn)波行定制總價契哨合：戶拒型面積錯設(shè)置直善接影響婦單位總文價、需昆要綜合浮考慮研判：找準(zhǔn)目低標(biāo)客戶的窩需求是項廢目產(chǎn)品定響位的關(guān)鍵侮所在。33策略模冒塊三：巨項目整守合定位ACT心ION拔3旨:項目萌產(chǎn)品定靠位供應(yīng)參考項目銷售均價主力戶型（㎡）主力總價（萬）暢銷戶型班芙獨棟7000-10000、聯(lián)排5000獨立：280-300聯(lián)排：180-220獨立：210-280聯(lián)排：90-120聯(lián)排180-220逸泉山莊4100聯(lián)排別墅140-21065-90聯(lián)排140東方夏灣拿獨棟7000聯(lián)排5500元聯(lián)排140~27080-150聯(lián)排180研判：暢銷耗戶型普揭遍集中簡在總價分相對較做低的產(chǎn)儀品、一維定程度順反映出囑市場趨裁勢。34策略模惜塊三：幫項目整喘合定位ACTI踩ON姐3:項目特產(chǎn)品定位總價角度購房總價研判1：潛購者眉總價選擇朽區(qū)間集中酸在41－蔬100萬猜和100繁－200扣萬兩個梯鞏度。研判2：投資型粱度假物業(yè)照購買總價來主要集中饑在20－桂40萬之束間。35策略模斬塊三：銀項目整燙合定位ACT油ION掘3凈:項目鋒產(chǎn)品定陵位需求導(dǎo)向第二居侮所購房每（投資因）面積將選擇研判：潛購者腐購房面積竊選擇主要煤集中在4齒5－80裳和150變－200㎡兩個區(qū)騎間。36策略模塊烈三：項目消整合定位ACTI沸ON容3:項目變產(chǎn)品定位立論產(chǎn)品類別面積區(qū)間單價區(qū)間目標(biāo)總價套數(shù)比例獨立別墅280－3206000－6800180－2205％小獨棟220－2504500－5200100－13040－45％聯(lián)排別墅140－1803800－450055－9050－55％服務(wù)式公寓帶裝修40－704000－500018－35－－－－策略一：根據(jù)蛇需求及柿市場供矛應(yīng)參考沿，設(shè)聯(lián)川排別墅鍵及小獨據(jù)棟為主曬力戶型氧；策略二：通過戶盯型定制結(jié)裁合單價區(qū)且間換算，福令總價與尼消費(fèi)需求驗相契合；策略三：在資源偏條件較佳稠的區(qū)位適涼量設(shè)置面?zhèn)浞e較大的占獨棟以拉腔升形象；策略四：原洋資房產(chǎn)品貿(mào)調(diào)整為疤迎合度奏假物業(yè)誓投資需邪求的小賺戶型服慶務(wù)式公踢寓。37策略轉(zhuǎn)各折根據(jù)市場汽調(diào)研結(jié)合護(hù)項目自身鴉屬性，我探們找到了鬼項目的目嚇標(biāo)客戶；從市場泳占位的徐角度出望發(fā)，我亡們構(gòu)建牛出“香堤上的墨國際溫泉左院落”的有利浴位置；循著目標(biāo)慮客戶對使臉用空間的陷需求，我耐們定制出硬項目的產(chǎn)醒品結(jié)構(gòu)；整合定位穴解決了項禾目“是什么貌和做什桌么”的命癢題。然而，研還可以晴做些什合么能夠搜進(jìn)一步絮提升項秒目對目效標(biāo)客戶表的吸引破力呢？我們提供偷的是一種針怎樣的休閑方式呢？讓我們桃?guī)е@其個疑問邪進(jìn)入“槍項目概乖念導(dǎo)入盆”的策場略環(huán)節(jié)盼……38策略模獻(xiàn)塊四：卵項目概野念導(dǎo)入ACTI展ON叉1:客戶族寫真目標(biāo)客擾戶：私菌企業(yè)主史、國家偶干部、臨公務(wù)員掛、企業(yè)扯高管、自由職業(yè)判者、藝術(shù)字及創(chuàng)意界令人士忙碌的工朵作中，從扇容駕御著柱自己的事心業(yè)方向曾經(jīng)艱苦浴拼搏，開脖始品嘗來踐自生活的潔犒賞都市中的蘇主角，未眠曾失落對樂自然的渴首望物質(zhì)浮華襖、早已不辱在話下寄情山游水、覓菌一處世例外桃源遷暫時將浪思慮放塞下寧靜致粒遠(yuǎn)、輕際松與自筍然對話養(yǎng)精蓄銳日后、繼續(xù)失打拼天下掩……39策略模昏塊四：禍項目概艷念導(dǎo)入ACT稻ION久2葉:生活旗藍(lán)本山水度假采勝地：瑞錢士洛桑洛桑是瑞士咱沃州(揚(yáng)Vau懲d)的注首府，滿是瑞士副第二大蛇講法語舞的城市饞，它位同于日內(nèi)塔瓦湖畔麥，依山昨傍水。臥有著濃律厚的文排化藝術(shù)葬氣氛，賺有瑞士白聯(lián)邦法擱院、國掛際奧林陡匹克委佳員會和去聯(lián)邦理便工學(xué)院圓等組織種機(jī)構(gòu)和蛾學(xué)院。繭和日內(nèi)跡瓦一樣穩(wěn)，它是縫瑞士文認(rèn)化和人路才中心破。40策略模誕塊四：腳項目概竹念導(dǎo)入ACT縣ION橡2度:生活永藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑古城洛桑坐落在液湖岸森辭林密布生的緩緩唯的山坡摧上，街淹道起伏賭，景色她優(yōu)美，輕滿城都偶是重重柴疊疊的面紅色屋船頂和綠政樹掩隱醒的街道送，彌漫悶著花香樓，閃爍揚(yáng)著陽光混。城中蜜建于１瞞２世紀(jì)脅的哥特?zé)熓酱蠼滩继?，至假今仍保宣留著特“打更搜”的古地老遺風(fēng)逐。41策略模寬塊四：研項目概敬念導(dǎo)入ACTI避ON框2:生活疲藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑洛桑還是著斷名的Ｂ憐ＥＪＡ盛ＴＲ芭退蕾舞的收故鄉(xiāng)，侮３０年胞以來，淚為青年懲演員舉纖行的最榜具權(quán)威蝦的芭蕾犁舞大賽克ＰＲＩ桃ＸＤ到ＥＬ林ＡＵＳ驅(qū)ＡＮＮ瞧Ｅ，一您直就在森洛桑舉倚辦。在完洛桑文池化日歷差中最精黎彩的還趴有城市舞節(jié)和音撞樂節(jié)。42策略模區(qū)塊四：醫(yī)項目概忠念導(dǎo)入ACT扶ION常2雖:生活擠藍(lán)本山水度亡假勝地呈：瑞士佩洛桑一隅山水禍環(huán)繞的詩岸意境地一處富便有人文哄底蘊(yùn)的鑼情調(diào)所袋在一片休養(yǎng)墳生息的樂潔土一幅迷臨醉心田脅的水墨壓畫卷一片自宋然和諧孫的世外呆桃源研判：瑞士摸洛桑所畢承載的孝人文內(nèi)輛涵與自精然風(fēng)光呢正是本晨項目所腥倡導(dǎo)的貝休閑境骨界。43策略模塊準(zhǔn)四：項目剛概念導(dǎo)入ACT達(dá)ION舌3嚼:概念糖嫁接獻(xiàn)給熱愛種生活的城壤市主角…裂…洛桑圣敬泉香堤上的蒸國際溫泉依院落立論44策略轉(zhuǎn)址折不論是項應(yīng)目定位或換是概念嫁漫接，其目的都達(dá)不僅限于旗提煉與構(gòu)翁建；定位與概爪念的意義碼更在乎于利演繹。那么，怎疑樣在規(guī)劃段設(shè)計方面籮體現(xiàn)“香堤國終際溫泉濤院落”的定武位，怎樣在產(chǎn)專品力方面蘭演繹“洛桑圣泉”的魅至力呢？在項目產(chǎn)壟品力提升途的策略環(huán)敏節(jié)里將會評找到答案攤……45策略模殲塊五：神產(chǎn)品力襪提升12345宗地占地資源特征28906已建一期別墅21333坡地、西向山景東向視線受阻12808已建一期洋房山景資源22335獨松山11畝、東部臨河、坡地地塊腹地區(qū)位11852地塊軸心地勢平緩12345ACTI翅ON哪1:基地烤資源分析1總體規(guī)劃蟲構(gòu)思46合理利用嘩景觀扇面燒，構(gòu)成錯天落有致的農(nóng)院落布局建議合更理利用輸坡地，瘋在景觀肆扇面最伐大的區(qū)購域設(shè)立甲獨棟，名在連接蜂一期的冒臺地建錢造中等夏價位別燃墅，同蚊時各組鋪區(qū)分合忠錯落，攝合理布撒局。利用坡地站形態(tài)營造糾多維度的朵空間體系通過彎室曲委婉晉的小區(qū)熄道路作與紐帶，溉有機(jī)聯(lián)達(dá)系創(chuàng)造同層次分紋明的活戶動區(qū)與植景觀線坊，創(chuàng)造樂出世界息級度假蜂小區(qū)的降韻律之鹿美。功能配黑套整合孕資源體畫現(xiàn)度假聰養(yǎng)生主兔題通過社區(qū)坑聚合的合測理性運(yùn)用孤，將小區(qū)旦與酒店、敲小區(qū)各區(qū)艙域之間，哈構(gòu)建出多脹層次休閑達(dá)空間。策略模濟(jì)塊五：訓(xùn)產(chǎn)品力塌提升1總體規(guī)劃合構(gòu)思ACTI應(yīng)ON棄2:規(guī)劃嫁設(shè)計原則47策略模塊尤五：產(chǎn)品過力提升123456區(qū)位功能規(guī)劃小獨棟聯(lián)排混合開發(fā)區(qū)，容積率控制在0.6～0.7之間獨立別墅主導(dǎo)開發(fā)區(qū)，容積率控制在0.4~0.5之間舊有物業(yè)功能調(diào)整區(qū)，將原有洋房改建為服務(wù)式小戶型公寓社區(qū)景觀控制區(qū)，設(shè)置人工湖及養(yǎng)生主題會所社區(qū)主入口，設(shè)置疊水幕墻與人工湖形成抑揚(yáng)有序的空間序列沿河景觀帶，設(shè)置沿江風(fēng)情木棧道123456ACTI稻ON切3:區(qū)位體功能規(guī)劃1總體規(guī)酷劃構(gòu)思48策略模塊冤五：產(chǎn)品昆力提升三房二廳醬轉(zhuǎn)化為單間杠及一房獅一廳三房二廳嚴(yán)轉(zhuǎn)化為單間及遭一房一廳2物業(yè)重莫新定位公共空碧中庭院ACT遍ION桐1濃:從第贊一居所喂轉(zhuǎn)化為梯酒店式住公寓配合戶型落結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)紙換，引入率空中庭院勻舒緩空間肥尺度營造饞半私密休傻閑場景。49策略模蘇塊五：懂產(chǎn)品力地提升ACTI介ON翠2:建筑夏立面從都傷市型轉(zhuǎn)化傾為休閑型2對原立面鳥進(jìn)行鋪裝螺改造，體?，F(xiàn)休閑韻蠟味；裙樓采用鮮石材鋪裝哥，凸現(xiàn)建數(shù)筑與自然劈燕的和諧共開生；立面采安用素雅苗的色系職，緩解摘建筑體肝量的厚服實，強(qiáng)裂調(diào)材質(zhì)索質(zhì)感對止比。物業(yè)重新薯定位50策略模響塊五：駱產(chǎn)品力習(xí)提升2物業(yè)功態(tài)能優(yōu)化0.00+地面覆土退半層，將嫂原有的首帽層車庫改見為半地下卡車庫，二層則聲改建為哪架空層罰休閑園辮林，改姑善車庫峽對整體明形象的殖不利影念響。二層架空姻層園林ACT迫ION孩3袋:車庫寄不良影厘響的化朋解51策略?？藟K五：描產(chǎn)品力群提升3園林景吃觀設(shè)計創(chuàng)造“山頓、水、溪源、泉”的守四維景觀業(yè)體系項目的諷山水資棉源作為鑒遠(yuǎn)景借弓入，結(jié)振合緊鄰邪溪、岸番、泉、盟園的處勇理運(yùn)用弄，創(chuàng)造檔出休閑嗓度假的碼世界級必體驗。親水親劣自然的廳水景體緒系作為溫搬泉度假錦生活區(qū)萌，水的瀉運(yùn)用應(yīng)喜多種多算樣，對直于中心籃林蔭道門的中央付景觀處愈理，則俱更應(yīng)營隙造出氣蒸派自在牽的享受雕空間。組團(tuán)內(nèi)公勿共景觀的深多層次性盡可能通鵝過不規(guī)則挺體，空間摧立體造景避等創(chuàng)造出韻世界級度墳假社區(qū)的科豐富性。創(chuàng)造業(yè)菠主自主底設(shè)計多想樣性花竭園的機(jī)棋會通過合鑰理切割抱，創(chuàng)造防出能讓卵業(yè)主多蜻留下來互的空間海機(jī)會，財對于社腿區(qū)人氣由，對于本物業(yè)管院理等均激有必要恥。ACT鞏ION滴1粱:園林過景觀設(shè)破計原則52以竹為目主題的熔公共庭況院，營紹造寫意皮休閑、府滋養(yǎng)身概心的情焰景空間ACTI毫ON２敵:休閑意末境主題園暈林53中央景篇觀以湖守為主線擴(kuò)，形成蛇風(fēng)情觀炊光帶以低矮灌漿木布置形所成湖岸邊洞界處理，壇還原自然融風(fēng)貌引入水段榭樓臺襲強(qiáng)化景孕觀節(jié)點齒觀賞效塑果ACT剛ION工３:侵日式水視木清華資養(yǎng)生湖水木清華54ACT糧ION撥４:災(zāi)日式寫警意庭院大量運(yùn)用潑石材鋪裝劃與鑲嵌，駐凸顯自然暑格調(diào)合理運(yùn)匹用建筑限圍合形窗成休閑析院落55以連廊碑、石徑足構(gòu)筑社雖區(qū)觀光頓風(fēng)情步塑道通過卵倦石的鋪燙裝、遮仿陰植被效的掩映聰以及小餐竹排柵墳的組合襲，形成拋清幽的祝意境ACTI罵ON５談:情趣觀典光步道56ACTI龍ON６遠(yuǎn):河畔風(fēng)茄情帶運(yùn)用木棧跨道處理河突畔邊界關(guān)旁系，強(qiáng)調(diào)斧景觀呼應(yīng)萍的效果河畔棧槳道適當(dāng)刪布置休構(gòu)閑座椅驢，形成奪沐浴自稱然的理底想所在57ACTI漫ON７況:庭院寫平意小品日式園島林除了襖崇尚與土自然和槍諧外，塑更注重蟻空間的鄭寫意運(yùn)用小型疊的水石動矛態(tài)小品，循以小見大洽釋放清麗冒意境58ACTI波ON８違:建筑邊爽界處理以花壇、侮翠竹進(jìn)行獸建筑邊界尊處理、延咱伸自然韻蜓律注重建掃筑之間徹的院落糞感營造59ACTI煉ON９遲:私家溫畫泉庭院將溫泉窄引入別被墅群，黑結(jié)合造脾園藝術(shù)營構(gòu)筑國宅際級私腸家養(yǎng)生遇庭院60ACTI呆ON１塘０:溫泉懲浴池的創(chuàng)教新表現(xiàn)在造型來、色彩朋、材質(zhì)崗上創(chuàng)新狡組合表艷現(xiàn)不一公樣的溫褲泉養(yǎng)生爆之道61ACT虧ION摘１０災(zāi):溫泉營浴池的廊創(chuàng)新表山現(xiàn)62策略模禮塊五：顏產(chǎn)品力接提升４建筑造始型設(shè)計ACTI姻ON１寫:與自然撇和諧的建鋒筑風(fēng)格建筑立面菠采用素雅玩色彩鋪裝說、大量引耳用玻璃材保質(zhì)強(qiáng)化通離透性和自畫然采光效輔果建筑形蜘體運(yùn)用油簡潔明歸快的線互條勾勒收、通過感空間組拐合的變五化烘托踩生活情講趣整體設(shè)計雷效果追求馳從自然、汗從山巒上服生長的和悔諧表現(xiàn)63ACT壇ION雄２:探富于韻元律的形勝體表現(xiàn)運(yùn)用建壟筑構(gòu)件扮豐富造邪型表現(xiàn)幕，以退毀臺設(shè)計拐營造沐犁浴自然鴨的情景果空間以現(xiàn)代對休閑的鞏建筑表北現(xiàn)與歐淚陸風(fēng)形絲式成強(qiáng)烈到反差，唇凸顯項瞞目個性腳與品位64ACTI航ON３步:建筑與眠山體和諧蝦共生依地勢變韻化舒展建姓筑、創(chuàng)造定空間層次傷豐富、建廣筑與山巒于相得益彰借的和諧關(guān)懷系65ACTI怨ON４獎:退臺式較爬坡別墅以退臺形鍵式循山體領(lǐng)縱向展開帆，在保障暗土地利用牌效率的同飼時更提升璃了建筑的仍視覺享受66首層平比面圖合理的空顯間布局，然人性化的寨空間連結(jié)通過門廊布，前院和到門廳成功牌的將各個勇功能區(qū)間錄有效的分紙割，保證怖了各個功脆能區(qū)間互趨相聯(lián)結(jié)，淋又相對獨遙立；結(jié)合本側(cè)地的氣違候，量門身訂制門樓、薪客用走英廊、大疑廳、正秧餐廳、責(zé)起居室……全部都武是7米挑空，舍能完美的止保證通風(fēng)經(jīng)采光；特色突出很，形神兼飾備特色挑剪空門樓軟，以及曲西式的滾前庭花援園，合系理的組莫織了動容、靜區(qū)惡的交通版過渡，待又好似陽古城堡趣內(nèi)的廣鍋場，供樣城堡內(nèi)李的人們乎內(nèi)外交和流和休都憩而用逮，是一首個待客偽的好地虛方。策略模恭塊五：粉產(chǎn)品力黎提升５特色戶型縣設(shè)計ACTI辣O(jiān)N１嘴:獨棟養(yǎng)神生公館67四重挑空述突顯豪宅僵風(fēng)范：利術(shù)用建筑特鼓色打造四任重7米挑空隙，滿足晶居住者雞對垂直閃空間的西奢侈欲判，同時扇也能使桑建筑外私形高低卡錯落；地下空悅間完善簽居住功霞能：合殊理的利卡用地下護(hù)空間完室善豪宅潤的服務(wù)潛功能，斜同時又照能避免膊過多的珍功能空益間布置恢在同一從平面，飯無法合逆理有效博的組織清空間序冊列；透天坡界景花園怒豐富空慮間層次買感：特步色透天陪坡景花海園從此局改寫了蘇地下室否久遠(yuǎn)的捐昏暗歷罷史，這村種院內(nèi)黨景觀形榨式帶給圓了位于孔一層的丹主臥區(qū)軟二層的踩感覺，偷又增加扎了一個遠(yuǎn)交通組描織點，落室內(nèi)空峽間外連曠結(jié)選擇舊更大，莊更具有撓趣味性搭。策略模塊辭五：產(chǎn)品菊力提升５特色戶型蚊設(shè)計ACT逢ION磚１:冒獨棟養(yǎng)訊生公館681F2F-1F優(yōu)點:通過下咐沉式花予園構(gòu)筑素內(nèi)庭空貫間,有效將磨客廳、毫餐廳、厘客臥等孝空間相料對獨立扇又緊密雖聯(lián)系；雙梯設(shè)計抽使得主臥掛私密空間汁得到有效困尊重；內(nèi)部景瞞觀資源斧最大化鞋。不足：主人套間觸功能偏弱壁；交通組織沈空間占用概面積過多貞；公共衛(wèi)呢生間位雹置不佳策略模因塊五：協(xié)產(chǎn)品力護(hù)提升５特色戶型福設(shè)計ACT鵝ION施２:立溫泉小肆獨棟69自由交遇流空間許與公共做交流的酒無縫延默伸；中西雙廚仇設(shè)計頗具拾新意；一層客房叨空間相對異獨立，較船好的保證靜了居住空頁間與公共酸空間的距葛離感；平面布脫置較為據(jù)合理，種交通組妨織空間累相對比償例較小藍(lán)，同時廉各功能覽區(qū)間體購量寬松鉛。一層空取間功能添較為完云備。策略模塊播五：產(chǎn)品姿力提升５特色戶嚷型設(shè)計ACTI謙ON３承:觀景獨臣棟樓王70體形錯落趕，用餐空若間與公共廳交流空間聞有效分離棟；外延樓雷梯不但退拓寬了秤與室外男空間的旺交流，匯還成為城二層居添住空間齒的天然雨過渡；主人套間膊功能齊備牌；策略模調(diào)塊五：滔產(chǎn)品力孟提升５特色戶型套設(shè)計ACT罷ION稱３:瓜觀景獨科棟樓王71地下空禮間有下刊沉花園滋及內(nèi)庭士花園雙朵重采光北，同時劈燕各種功裂能設(shè)置團(tuán)較為外押備；L型花園膽設(shè)置使車得一層浸客房與漁客廳的戀景觀資絞源得到賀最大化狠；入口玄竟關(guān)設(shè)置石勉強(qiáng)，老只對廚金房不符船合東方差人居生肅活習(xí)慣蜜；注重后院絞開敞空間哀，前院過涂于局促。策略模塊財五：產(chǎn)品巡壽力提升５特色戶父型設(shè)計ACTI欄ON４婚：情景聯(lián)于排72垂直空間施的巧妙變聚化形成夾骨層觀景空傷間；重視居扛住舒適愈感，但桐缺少中移空設(shè)置譯，大氣持感不足福；三層主人益空間功能仿齊全；交通組織刻空間占用臂面積過多報。策略模任塊五：緞產(chǎn)品力寧提升ACT奔ION問４：山情景聯(lián)疏排５特色戶封型設(shè)計73首層L型花園設(shè)籍計較好解洞決聯(lián)排別放墅縱深過欄長造成的駱部分采光熄不足問題;一層罕扒見的設(shè)促置了老逐人房,這在聯(lián)展排別墅柿中十分短少見;內(nèi)部空間耍通過躍式缺設(shè)計進(jìn)行瞇分割;中心位概置的公附共衛(wèi)生純間和垂愿直交通遼空間通嚴(yán)過另開銷天井位裙和半外婆凸的設(shè)蚊計解決孟采光問最題;優(yōu)點缺少工人逢房設(shè)置;部分功懸能區(qū)間坑為了通待風(fēng)采光殃存在隱秤私感缺緒陷;居住空間鍛數(shù)量偏少,主人套間筑空間獨占督性偏弱;地下空汗間采光垃不足.不足策略模之塊五：潑產(chǎn)品力事提升５特色戶迷型設(shè)計ACT糟ION層５：災(zāi)聯(lián)排灰蛋空間74優(yōu)點首層L型天井設(shè)待計較好解舊決聯(lián)排別拋墅縱深過扣長造成的勉部分采光積不足問題;一層中西脫雙廚設(shè)置萍及體貼的車玄關(guān)門廳荒設(shè)計頗有么特色;內(nèi)部空礙間通過席躍式設(shè)迎計進(jìn)行絹分割;地下空啊間娛樂壘化是對測享受型宇生活的刺具體表印現(xiàn);中間高,前后低嚇的水平盆面變化晨有效的嫂創(chuàng)造出菌半地下呢空間的父實用性.不足無室內(nèi)車低庫;一層公放共衛(wèi)生騙間過于蹦局促;無工人音房設(shè)置策略模編塊五：季產(chǎn)品力占提升５特色戶型蘿設(shè)計ACT