廣東東莞某別墅項(xiàng)目整合推廣方案

東莞·**·別墅項(xiàng)目

整合推廣方案

深圳**目錄

一、市場(chǎng)篇二、產(chǎn)品篇三、客戶篇四、定位篇五、形象篇六、推廣篇七、建議篇

市場(chǎng)篇（一）項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)價(jià)值1、**處大京九鐵路運(yùn)輸樞紐華南第一站；2、政府對(duì)**作出了“東部支點(diǎn)城市”的定位。

“客流/物流中心”華南的商貿(mào)重鎮(zhèn)。

“支點(diǎn)城市”就是區(qū)域中處核心地位、起中心作用，在經(jīng)濟(jì)文化方面具有輻射力和拉動(dòng)作用的城市。

一、**地產(chǎn)高端市場(chǎng)滯后于其城市發(fā)展水平相對(duì)**優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置和規(guī)劃遠(yuǎn)景，**高端地產(chǎn)處于滯后狀態(tài)。具體表現(xiàn)有二：其一，對(duì)外部資源的引進(jìn)不夠，至今仍罕有知名建筑師、怡景師的作品；其二，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最大動(dòng)力在于**與樟木頭、黃江一起是港人置業(yè)的金三角，因此，市場(chǎng)一直忽視對(duì)原地住民/居民的關(guān)注，真正符合本土消費(fèi)觀念的產(chǎn)品欠缺甚至空白。二、地產(chǎn)高端市場(chǎng)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整****房地產(chǎn)現(xiàn)在正處在一個(gè)提高和完善的階段?，F(xiàn)在**樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)是品質(zhì)、品牌和服務(wù)全方面的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)**住宅市場(chǎng)以外銷為主，但如今內(nèi)銷的比例逐年增加，成為一支主要購(gòu)房力量。許多富起來(lái)的家庭抱著改善居住環(huán)境的想法，對(duì)高質(zhì)素物業(yè)情有獨(dú)鐘，紛紛置業(yè)造園。[結(jié)論]傳統(tǒng)陳舊的開發(fā)模式仍是**地產(chǎn)的現(xiàn)狀。通過(guò)引入和整合領(lǐng)先的、本土特色的模式，將會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的巨大提升，將會(huì)催生**新一輪的本土住民（不同于之前的港銷）的置業(yè)潮。（二）**地產(chǎn)面臨新局面

產(chǎn)品篇產(chǎn)品特征房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心價(jià)值在很大程度上是由地段、規(guī)劃和環(huán)境決定的，環(huán)境、商業(yè)、景觀、文化等等諸多因素構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合特性，所以房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是綜合性最強(qiáng)，所涉及行業(yè)和內(nèi)容最多的一種產(chǎn)品形態(tài)，聚焦本項(xiàng)目，先讓我們看看我們賣的是什么樣的產(chǎn)品？SWOT分析

優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì)

機(jī)會(huì)

威脅SWOT分析內(nèi)部外部?jī)?yōu)勢(shì)1、處將來(lái)物流中心區(qū)，前瞻性的地段價(jià)值；2、交通便捷，距火車站五分鐘的路程；3、周圍生活及商業(yè)配套齊全；4、超低密度典藏43戶獨(dú)棟；5、領(lǐng)先模式的湖景資源；6、500-1000平方米超大戶型滿足大家族生活；劣勢(shì)：1、相對(duì)中心地段外在環(huán)境喧囂，缺乏別墅應(yīng)有的私密性，與產(chǎn)品性質(zhì)不相稱；2、社區(qū)規(guī)模不大，完善配套,成本相對(duì)提高：3、產(chǎn)品環(huán)湖前后層疊分布，湖面景觀的享有的差異較大；機(jī)會(huì)：1、政府對(duì)該片區(qū)的開發(fā)方向是未來(lái)物流中心，片區(qū)物業(yè)升值強(qiáng)潛力較大。

2、所在片區(qū)屬地產(chǎn)開發(fā)熱區(qū)，市場(chǎng)影響力較大；威脅1、附近的玫瑰園、隱賢山莊---鹿兒島等產(chǎn)品有同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；2、周邊的工廠、村屋人流量大，治安狀況復(fù)雜。產(chǎn)品特征

結(jié)論地處**中軸路的置業(yè)旺地上，優(yōu)劣并存。獨(dú)棟大戶型，完善的生活與商業(yè)配套是其一大優(yōu)勢(shì)；將項(xiàng)目定位為本土特色、終極置業(yè)的高檔別墅住宅，能較好的迎合市場(chǎng)，為規(guī)避其本身的弱點(diǎn)，在推廣時(shí)不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)別墅概念。

客戶篇關(guān)于目標(biāo)客戶的描述當(dāng)?shù)胤Q他們?yōu)椤坝绣X人”媒體稱他們?yōu)椤案蝗恕惫俜椒Q他們?yōu)椤案呤杖肴巳骸蔽覀兎Q他們?yōu)椤爸袊?guó)財(cái)富新貴階層”他們是先富起來(lái)的一族，是創(chuàng)造財(cái)富，利用財(cái)富，享受財(cái)富，急于尋求社會(huì)認(rèn)可，名利場(chǎng)上，有他們的身影，他們或商或官，為自己的價(jià)值取向打拚奮斗，并已經(jīng)取得成功，他們有著重要的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，擁有權(quán)力資源、高質(zhì)量的社會(huì)關(guān)系資源等，他們有自己的生活層面--富人圈子，他們?cè)谶@個(gè)圈子中互相影響，互惠互利，在以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的機(jī)會(huì)結(jié)構(gòu)中保持或換取了相應(yīng)的地位優(yōu)勢(shì)。并在思考如何用最好的方式傳承給下一代的一群人。他們?cè)谡蔑@尊貴身份，召喚尊敬和關(guān)注的同時(shí)，注重下一代繼承事業(yè)，極力希望這種奮斗精神傳承給下一代，望子成龍是家族輝煌延續(xù)的表征。1、超大戶型，大宅大院，承載社會(huì)交往、家族生活，實(shí)現(xiàn)更高層面大戶人家生活，體現(xiàn)身份與社會(huì)價(jià)值。2、完善的生活商業(yè)配套，便利的交通達(dá)成對(duì)價(jià)值的心理接受。3、領(lǐng)先模式的產(chǎn)品、優(yōu)美的湖景資源環(huán)境促成家庭終極置業(yè)的意識(shí)；

什么因素促使目標(biāo)客戶選擇我們的產(chǎn)品？什么因素阻礙目標(biāo)客戶選擇我們的產(chǎn)品？1、外在環(huán)境喧囂，缺乏別墅應(yīng)有的私密性，與尊貴的生活不相稱。2、項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模不大居家氛圍不濃。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目特征以及目標(biāo)客戶的購(gòu)買障礙與利益，本項(xiàng)目如何有針對(duì)性的確定自己的項(xiàng)目特色及定位，最大限度的爭(zhēng)取目標(biāo)購(gòu)買群體？

定位篇**模式：定位鐵三角[同制造差異引導(dǎo)需求創(chuàng)造第一項(xiàng)目命祝名：***殿*關(guān)于命名：龍是神圣揀的象征，辰****嘩表明了大固家族尊貴的生活榮暢耀，迎合酷對(duì)目標(biāo)客殃戶價(jià)值觀胸的取向；汽也是對(duì)本膝地文化特色的溶犁入，同時(shí)嫁是對(duì)同方逗另一成熟勒項(xiàng)目聚富潮花園的傳縮慧承，發(fā)展開發(fā)理李念的提升拆。副推案名***餐*、*病***篩、**敵**產(chǎn)品定位殺：深宅大院斧世襲領(lǐng)梨地1）定位睡的原則：管區(qū)隔市場(chǎng)代，突出核徹心競(jìng)爭(zhēng)力楊，瞬間打件動(dòng)目標(biāo)客孟戶白的內(nèi)心。2）“煉深宅大院瘋”展示的崇是項(xiàng)目的僻外在特征會(huì)，“世襲頸領(lǐng)地”講呢述的則是內(nèi)在顧精神品泛質(zhì)。3）本定崇位準(zhǔn)確概芝括了項(xiàng)目礎(chǔ)最大賣點(diǎn)槐，即：低鐮密度的建妹筑空間，惕超大戶型奔、私家庭什院。滿足決客戶社會(huì)槍交往、家苗族排場(chǎng)生奴活；同時(shí)評(píng)與客戶精蠟神文化特錢征傳統(tǒng)根寄基，家族簽觀念的膨這脹，尊貴急身份的展姑示相迎合絲式，而這些正內(nèi)是我們的英目標(biāo)客戶該最為關(guān)心悼的，同時(shí)農(nóng)也是競(jìng)爭(zhēng)走樓盤所不顧充分具備，能夠與祝他們形成濤最大差異逝化的。這是因隙為廣告語(yǔ)：留給**嘴的傳奇（龍脈傳巨承，盡顯蜂尊貴）建筑實(shí)桑體的領(lǐng)錢先開發(fā)盼模式是袋傳奇；叮景觀價(jià)值是傳被奇；血妄脈的相聲傳，記僅載物質(zhì)紛財(cái)富和速精神繼承鑰的全部都生活秘共密更是痛一種傳銷奇。廣告調(diào)螞性尊貴、大次氣推廣篇鑒于項(xiàng)目克定位和產(chǎn)板品體量的拴43棟，宿以及目標(biāo)國(guó)客戶的精確陽(yáng)定位，壁在推廣篇時(shí)高調(diào)借入市迅米速啟動(dòng)主形象；展開促銷妖活動(dòng)，充威分利用口夜碑鏈?zhǔn)絺髦静ゲ榭鸵螒籼峁┥铗湺确?wù)孕。推廣思鄰路：推廣原則溪：短、平拴、快短——俗與目標(biāo)咸客戶保未持最短醋的距離副，一針講見血！平——最盼有效的傳雹播組合，糕用最平的委費(fèi)用，取得最佳斤的推廣效暮果?。】臁懣旃?jié)奏菌，！！整合市乓場(chǎng)攻擊捉線第一戰(zhàn)杰役：形象伯攻擊階承段200鋼3.1尊2月-鬧200欠4.2艙月攻擊目標(biāo)永：*欺啟動(dòng)形象殼形成市場(chǎng)保高點(diǎn)；*尊貴碰為核心S胃P活動(dòng)積惠累客戶；*內(nèi)部認(rèn)壘購(gòu)活動(dòng)第二戰(zhàn)役：開盤饅展示攻尖擊階段2004呀年.3月憤-200沾4年5月攻擊目雷標(biāo)：*拍開盤活綿動(dòng)*樣板居碰眼見為實(shí)森的品牌促巡壽銷力第三戰(zhàn)鳴役：現(xiàn)場(chǎng)決塌戰(zhàn)攻擊階飽段2004瞇.5月默-8月攻擊目標(biāo)蕉：*S休P活動(dòng)以主活動(dòng)形成狀高檔社區(qū)氛歲圍；第一戰(zhàn)役：形象攔攻擊階誦段200馳3.1偉2月-教200武4.2撞月3、文綢本攻擊點(diǎn)1、現(xiàn)場(chǎng)衣包裝2、戶外倉(cāng)廣告牌燈桿旗售樓處圍墻精裝樓餅書折頁(yè)宣宅傳品加油站、棄火車站、突市中心派送在汽車美容螺維修店、矩加油站、高爾夫球屋場(chǎng)、酒店秋。建筑模梨型以體現(xiàn)“阻尊貴”為暈核心展開整合促銷汽活動(dòng)主題：夫“‘貴族視野鍬”陸虎汽霸車展時(shí)間：春堅(jiān)節(jié)期間（謝內(nèi)部認(rèn)購(gòu)慰前）地點(diǎn)：現(xiàn)赤場(chǎng)對(duì)象：目煩標(biāo)客戶群內(nèi)容：陸虎汽車勁展目的：把成立汽惡車展覽的醉新聞在*睡***的羞推廣中引攜爆，打造出濃屆郁的汽車出文化并與枝****藏鏈接。用傻一種汽車文化栓住蜂目標(biāo)群，貝積累客戶拐。活動(dòng)（采一）主題：鼻“周銜大?！毕蛑閷氄箷r(shí)間：俯清明節(jié)丟前后地點(diǎn)：宮酒店對(duì)象：辜目標(biāo)客顫戶群內(nèi)容：珠寶展覽衡、拍賣目的：在秒目標(biāo)客戶租群集中的井時(shí)間達(dá)成姨項(xiàng)目信息口譽(yù)碑傳播漏，客戶后積累。物料準(zhǔn)備粗：建筑模無(wú)型活動(dòng)（二明）第二戰(zhàn)宜役：開盤押展示攻居擊階段200驚4年.竊3月-循200書4年5捧月活動(dòng)（永三）時(shí)間：開病盤后地點(diǎn)：售觸樓處/會(huì)餅所對(duì)象：銹目標(biāo)消運(yùn)費(fèi)群內(nèi)容：慈善捐棍贈(zèng)錢物淺均可目的：手倡導(dǎo)社急會(huì)公德遼，表現(xiàn)架捐贈(zèng)者霧愛心，省體現(xiàn)高耗貴生份，積累貌品牌形象購(gòu)。主題：“完美生炎活”慈善系捐贈(zèng)第三戰(zhàn)役：現(xiàn)場(chǎng)決骨戰(zhàn)攻擊階暈段2003騙.5月-飲2004蝴.8月咖啡·鴨嘉年華時(shí)間：橋樣板居脾完工地點(diǎn)：盆樣板居對(duì)象：目燙標(biāo)消費(fèi)群內(nèi)容：酬煮咖啡怠、喝咖們啡目的：胖強(qiáng)化上圓層生活非一意識(shí)革形態(tài)，廉體現(xiàn)尊拼貴心理需求。鞏固形梯象，建區(qū)立消費(fèi)擠者忠誠(chéng)茅度。活動(dòng)（櫻四）主題：同債方業(yè)主聯(lián)片誼會(huì)時(shí)間：六怠月地點(diǎn)：同躬方會(huì)所對(duì)象：目森標(biāo)客戶業(yè)媽主家庭（襲含聚富花租園等）內(nèi)容：困娛樂聯(lián)珍歡目的：聚簽集人氣，占把與目標(biāo)經(jīng)客戶保持肆最短距離損強(qiáng)化同方屆品牌形象膜促進(jìn)銷售物料準(zhǔn)備額：折頁(yè)、節(jié)樓書活動(dòng)（榜五）主題：國(guó)際名酒患會(huì)時(shí)間：七熊月地點(diǎn)：柄酒店對(duì)象：狂目標(biāo)客道戶業(yè)主需家庭（嬸含聚富煉花園等茶）內(nèi)容：國(guó)旦際名酒目的：質(zhì)聚集人胞氣，促赴進(jìn)銷售物料準(zhǔn)備肅：折頁(yè)、蕩樓書活動(dòng)（六寒）建議篇《黃帝關(guān)宅經(jīng)》晝?cè)唬赫?，石人之本趴，宅因仔人而生的，人因蒜宅得存諸---換---彈人宅相毅撫，感愛通天地護(hù)。結(jié)廬在起人境，雹而無(wú)車法馬喧本（一）問(wèn)題一：項(xiàng)目周廣邊交通柳主干道修對(duì)別墅饞都帶來(lái)濤了灰塵暗、嘈音毀，并且辨名流所屯重視的私密性宅也遭到很能大程度的節(jié)破壞。解決方案秤：沿周邊企主干道隔提高坡乎地落差由，抬高退別墅地緣瑞基；沿葛路種植窗較大喬副木植物配以灌改木為輔助嘉，并且建炕高圍墻。直接利褲益：解決了砍富豪私傾密性問(wèn)晉題，使彈自家生棉活不被粥窺視；顆種植植糞物解決虹了防塵、隔尺音問(wèn)題；留解決得是看那么自然歌，不露痕巧跡。時(shí)間應(yīng)在一分鐘切墳換寧?kù)o與敬繁華，林溉間與鬧市桂，讓感官權(quán)終結(jié)一切停陳舊模式賴。生活從陰此改變…風(fēng)簾翠哪幕，庭咬院深深狗項(xiàng)目球價(jià)值提榴升（二嬌）問(wèn)題二賤：目前規(guī)間劃中園答林除水壁景外，則留給綠旁化面積斑有限，羞難以做來(lái)出特色冒。解決方案籍：將大面朗積園林蠟納入“新私家花