土地稅費(fèi)法律制度

第五章土地稅費(fèi)法律制度國(guó)有土地有償使用費(fèi)（土地出讓金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用費(fèi)）耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅新菜地開(kāi)發(fā)基金其他有關(guān)土地稅費(fèi)（契稅，等)第一頁(yè)，共三十二頁(yè)。一、國(guó)有土地有償使用費(fèi)（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓金土地出讓金不得低于政府規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)的最低價(jià)土地出讓收入由財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)征收管理，可由國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)具體征收。從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等。第二頁(yè)，共三十二頁(yè)。（二）土地收益金劃撥土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)收益上繳國(guó)家。具體規(guī)定或辦法尚未出臺(tái)第三頁(yè)，共三十二頁(yè)。（三）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)財(cái)政部將會(huì)同國(guó)土資源部根據(jù)國(guó)家土地調(diào)控政策需要，結(jié)合各地基準(zhǔn)地價(jià)水平、耕地總量和人均耕地面積、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等狀況，適時(shí)調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)，并向全社會(huì)公布。類(lèi)別劃分詳見(jiàn)《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別》第四頁(yè)，共三十二頁(yè)。中央與地方30：70分成體制嚴(yán)禁市、縣人民政府和有關(guān)部門(mén)將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納專(zhuān)項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開(kāi)發(fā)等開(kāi)支。向中西部地區(qū)和糧食主產(chǎn)區(qū)傾斜，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)第五頁(yè)，共三十二頁(yè)。（四）外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用費(fèi)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，外商投資企業(yè)由于沒(méi)有支付土地出讓金，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。

外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用費(fèi)，是指外商獨(dú)資、合營(yíng)、合作企業(yè)，利用中方合資或合作者原使用的土地所交納的費(fèi)用。它由場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地使用費(fèi)兩部分組成。場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：征用土地的補(bǔ)償費(fèi)、原有建筑物拆遷費(fèi)、人員安置費(fèi)以及外商企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用。土地使用費(fèi)是指外商投資企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，按照所使用土地的等級(jí)和定額標(biāo)準(zhǔn)按年向地方人民政府交納的用地費(fèi)。

第六頁(yè)，共三十二頁(yè)。二、耕地占用稅1、概念耕地占用稅，是指對(duì)占用耕地建房或者進(jìn)行其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依據(jù)其占用的耕地面積征收的一種稅。耕地占用稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。第七頁(yè)，共三十二頁(yè)。2、征稅對(duì)象與征稅范圍1.種植糧食作物、經(jīng)濟(jì)作物的土地2.菜地3.園地4.魚(yú)塘5.占用其他農(nóng)用地第八頁(yè)，共三十二頁(yè)。3、耕地占用稅的計(jì)征《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》，自2008年1月1日起施行（具體文件見(jiàn)附件）耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：

（一）人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?0元至50元；

（二）人均耕地超過(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；

（三）人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；

（四）人均耕地超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，且人均耕地很少地區(qū)、基本農(nóng)田，適當(dāng)提高第九頁(yè)，共三十二頁(yè)。耕地占用稅減免下列情形免征耕地占用稅：

軍事設(shè)施占用耕地；

學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅。第十頁(yè)，共三十二頁(yè)。三、城鎮(zhèn)土地使用稅1、概念城鎮(zhèn)土地使用稅：它是國(guó)家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)使用土地的單位和個(gè)人，以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。2、征稅對(duì)象在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱(chēng)個(gè)人，包括個(gè)體工商戶(hù)以及其他個(gè)人。第十一頁(yè)，共三十二頁(yè)。3、計(jì)稅依據(jù)和稅率土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。依據(jù)為納稅人實(shí)際占有的土地面積，從量計(jì)征。按年計(jì)算、分期繳納。

第十二頁(yè)，共三十二頁(yè)。計(jì)稅依據(jù)和稅率省、自治區(qū)、直轄市人民政府，應(yīng)當(dāng)在本條例第四條規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，將本地區(qū)土地劃分為若干等級(jí)，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，但降低額不得超過(guò)本條例第四條規(guī)定最低稅額的30%.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)。第十三頁(yè)，共三十二頁(yè)。城鎮(zhèn)土地使用稅減免下列土地免繳土地使用稅：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；（二）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（四）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；（七）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。第十四頁(yè)，共三十二頁(yè)。征收由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：（一）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。第十五頁(yè)，共三十二頁(yè)。四、土地增值稅1、概念土地增值稅，是指對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物取得的增值額一次性征收的稅種，屬于資源稅的一種特殊形式。2、征稅對(duì)象《土地增值稅條例》第2條規(guī)定：凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。第十六頁(yè)，共三十二頁(yè)。3、記稅依據(jù)記稅依據(jù)：房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額=收入-《土地增值稅條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額增值額的扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第十七頁(yè)，共三十二頁(yè)。4、土地增值稅的稅率（超率累進(jìn)稅率）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分，稅率為60%。第十八頁(yè)，共三十二頁(yè)。國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)行全面清算。第十九頁(yè)，共三十二頁(yè)。五、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金：是指在征用城市郊區(qū)的菜地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，用地單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納的費(fèi)用。新菜地，是指城市（不含縣城、建制鎮(zhèn)的工礦區(qū)）郊區(qū)，為供應(yīng)城市居民吃菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚(yú)、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚(yú)塘。一年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的，均不作為本辦法所稱(chēng)的菜地。在蔬菜產(chǎn)銷(xiāo)放開(kāi)后，能夠滿(mǎn)足供應(yīng)，不再需要開(kāi)發(fā)新菜地的城市，不收取新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。第二十頁(yè)，共三十二頁(yè)。征收標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（一）在城市人口（不含郊縣人口，是指市區(qū)和郊區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口，下同）100萬(wàn)以上的市，每征用一畝菜地，繳納7000至1萬(wàn)元。（二）在城市人口50萬(wàn)以上，不足100萬(wàn)的市，每征用一畝菜地，繳納5000至7000元；在京、津、滬所轄縣征用為供應(yīng)直轄市居民吃菜的菜地，也按該標(biāo)準(zhǔn)繳納。（三）在城市人口不足50萬(wàn)的市，每征用一畝菜地，繳納3000元至5000元。各省、自治區(qū)、直轄市應(yīng)在上述額度內(nèi)，根據(jù)本轄區(qū)城市的菜地建設(shè)基礎(chǔ)和生產(chǎn)情況，區(qū)別近郊和遠(yuǎn)郊，規(guī)定具體標(biāo)準(zhǔn)。第二十一頁(yè)，共三十二頁(yè)。征收用地單位向國(guó)家繳納的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金，統(tǒng)一由所在市的中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行根據(jù)土地管理機(jī)關(guān)核定的繳款數(shù)額和開(kāi)具的繳款通知單收款。市人民政府的農(nóng)業(yè)和蔬菜生產(chǎn)主管部門(mén)要會(huì)同商業(yè)等有關(guān)部門(mén)，對(duì)本市轄區(qū)城郊菜地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，做出規(guī)劃，并制定資金使用計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審查、批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。第二十二頁(yè)，共三十二頁(yè)。四、契稅契稅：是指當(dāng)土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更時(shí)，向該土地或者房屋的產(chǎn)權(quán)受讓單位或個(gè)人一次性征收的稅種。（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)唬ǘ┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換；（三）房屋買(mǎi)賣(mài)；（四）房屋贈(zèng)與；（五）房屋交換。不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移契稅的稅率為3%-5%，（具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定）第二十三頁(yè)，共三十二頁(yè)。契稅的計(jì)稅依據(jù)：（l）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；（2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定；（3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率第二十四頁(yè)，共三十二頁(yè)。減免有下列情形之一的，減征或者免征契稅：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征；（三）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；（四）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。第二十五頁(yè)，共三十二頁(yè)。其它有關(guān)規(guī)定祥見(jiàn)：《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》1997.4.23繼承房地產(chǎn)是否要交契稅？討論：第二十六頁(yè)，共三十二頁(yè)。五、其它土地稅費(fèi)土地營(yíng)業(yè)稅耕地開(kāi)墾費(fèi)土地荒蕪費(fèi)土地閑置費(fèi)土地價(jià)格評(píng)估費(fèi)土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)、地籍測(cè)繪費(fèi)管理性費(fèi)用（征地管理費(fèi)、土地登記費(fèi)、書(shū)證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)）第二十七頁(yè)，共三十二頁(yè)。土地營(yíng)業(yè)稅與印花稅土地營(yíng)業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)納稅額為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)及其他附著物營(yíng)業(yè)額的5%。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》印花稅對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買(mǎi)賣(mài)契約正本上，按照房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)的0.3‰交納。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》

《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例施行細(xì)則》

第二十八頁(yè)，共三十二頁(yè)。城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)交納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%。依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》

《關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅幾個(gè)具體問(wèn)題的規(guī)定》第二十九頁(yè)，共三十二頁(yè)。教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加：是國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，依營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)費(fèi)依據(jù)，稅率為3%。依據(jù)：《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》

《國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題的緊急通知》第三十頁(yè)，共三十二頁(yè)。作業(yè)：房地產(chǎn)交易應(yīng)繳納那些稅費(fèi)？繼承房地產(chǎn)應(yīng)該繳納那些稅費(fèi)？農(nóng)村建房應(yīng)該繳納那些稅費(fèi)？第三十一頁(yè)，共三十二頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)第五章土地稅費(fèi)法律制度。從2007年1月