浙江超高層商業(yè)綜合體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案文本知名地產(chǎn)公司

寧波人民路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議商業(yè)管理部2012年7月25日整體定位方向定位思想對(duì)于設(shè)計(jì)的指導(dǎo)市場(chǎng)分析目錄浦江樂(lè)和城經(jīng)驗(yàn)分享Part1市場(chǎng)分析Part1區(qū)位分析Part1項(xiàng)目位置1東起人民路2西至大慶南路3北臨驚駕路4南至江安路（規(guī)劃道路）本案用地性質(zhì)：商業(yè)金融容積率：8商業(yè)面積：110500㎡辦公面積：182800㎡用地面積：36910㎡地塊分析地塊分析Part1道路:項(xiàng)目處于寧波三江口北岸，緊鄰的驚駕路為南北向的區(qū)域干道。公共交通:緊鄰地鐵站、靠近軌道交通（規(guī)劃中）、出入方便。公共設(shè)施:寧波第三醫(yī)院、江北公園等公共設(shè)施為此項(xiàng)目提供了部分消費(fèi)人群。交通道路公共交通公共設(shè)施周邊交通分析Part1周邊交通分析Part1周圍路況道路分析周邊商業(yè)環(huán)境分析Part1現(xiàn)狀商圈分析人口分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析周邊商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析——人口Part1項(xiàng)目位于寧波三江口北岸，三江六岸濱水區(qū)的核心商務(wù)區(qū)，區(qū)域面積1.6萬(wàn)平方公里，約有家庭7692戶，人口約21866人。轄區(qū)共有企業(yè)1100余家。本案預(yù)計(jì)將以全市特定人群及周邊商務(wù)人群為主要目標(biāo)消費(fèi)人群現(xiàn)狀商圈分析商業(yè)環(huán)境分析——現(xiàn)狀商圈Part1新興商圈：萬(wàn)達(dá)商圈世紀(jì)公園商圈全市傳統(tǒng)商圈：天一廣場(chǎng)商圈世紀(jì)東方商圈新興商圈天一商圈傳統(tǒng)核心商圈萬(wàn)達(dá)商圈新興商圈商業(yè)環(huán)境分析——商圈現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境分析——重點(diǎn)項(xiàng)目Part1天一廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)位于寧波中心地區(qū)商業(yè)面積約22萬(wàn)㎡，該項(xiàng)目計(jì)劃建成國(guó)內(nèi)一流金融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購(gòu)物于一體的大型城市商業(yè)廣場(chǎng)。主力店：TESCO樂(lè)購(gòu)，銀泰百貨，國(guó)美電器，新彩虹KTV，寧波時(shí)代電影大世界業(yè)態(tài)比例：（數(shù)量）零售46餐飲20娛樂(lè)14其他20主要輻射：全市Part1鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于寧波鄞州，商業(yè)面積約26萬(wàn)㎡，萬(wàn)達(dá)酒店及辦公公寓區(qū)，萬(wàn)達(dá)高尚高層住宅區(qū)，萬(wàn)達(dá)SHOPINGMALL商業(yè)購(gòu)物區(qū)主力店：萬(wàn)達(dá)影院，沃爾瑪，百安居，蘇寧電器，業(yè)態(tài)比例：數(shù)量零售43餐飲30娛樂(lè)20其他7主要輻射：片區(qū)商業(yè)環(huán)境分析——重點(diǎn)項(xiàng)目Part2整體定位方向Part2整體定位方向Part2服務(wù)半徑人群定位功能定位主觀期望主觀期望——人群定位Part2由于寧波人口兩極分化嚴(yán)重，貧富差距較大。周圍的住宅經(jīng)調(diào)查以高檔居住區(qū)為主。周圍有東方一品、海港花園、等高檔住宅小區(qū)，中產(chǎn)階級(jí)較少。因此建議本案的人群定位以高檔人群為主。東方一品海港花園主觀期望——服務(wù)半徑Part2建議與周圍來(lái)福士等商場(chǎng)形成統(tǒng)一商圈，輻射寧波全市人民。與周圍商圈互動(dòng)的同時(shí)、·形成相互競(jìng)爭(zhēng)、相互成長(zhǎng)的氛圍。三江口是寧波城市的主要城市地標(biāo)、三江六岸濱水區(qū)的核心商務(wù)區(qū)。本案建議打造成為服務(wù)全市的三江口城市新地標(biāo)。主觀期望——功能定位Part2本案建議打造成檔次高、具有炫耀型消費(fèi)的頂級(jí)精品購(gòu)物中心。主打高檔精品，讓其成為寧波的“城市客廳”、面向全市人民，成為三江口城市新地標(biāo)。北京華貿(mào)中心陸家嘴結(jié)論P(yáng)art2服務(wù)全市人民統(tǒng)一商圈、服務(wù)全市打造寧波“陸家嘴”AB頂級(jí)精品購(gòu)物中心D總商業(yè)體量10-13萬(wàn)㎡之間C與周邊商業(yè)形成統(tǒng)一商圈?；?dòng)發(fā)展、服務(wù)全市。由于周圍居民住宅都是高檔的小區(qū)，因此建議本案在規(guī)模上做適中，在功能上做精，在品牌上拔高寧波城市貧富差距大、中產(chǎn)階級(jí)較少、因此我們主要以服務(wù)全市高檔人民為主。主打高端品牌。在眾多成功案例中，商業(yè)規(guī)模均在10萬(wàn)㎡以上，因此建議本案商業(yè)取長(zhǎng)補(bǔ)短，以此借鑒，體量也在10-13萬(wàn)㎡之間。Part3定位思想對(duì)于設(shè)計(jì)的指導(dǎo)Part3三大問(wèn)鑰題Par先t3怎樣選穿擇最優(yōu)風(fēng)的面積評(píng)分配？定位思償想對(duì)于守設(shè)計(jì)的身指導(dǎo)必挑須解決讀三大問(wèn)丘題。選擇怎樣潔的產(chǎn)品布音局？選擇怎樣閥的產(chǎn)品組劉合？選擇怎齡樣的產(chǎn)智品組合剝？Par甲t3寧波商業(yè)幕市場(chǎng)充分菠競(jìng)爭(zhēng)，目艙標(biāo)消費(fèi)者聾具有一定墓的消費(fèi)視強(qiáng)野，他們守更注重多邀重消費(fèi)體右驗(yàn)帶來(lái)的取購(gòu)物附加饑值，綜合培性的物業(yè)舍組合可以環(huán)增加購(gòu)物嚷滿意度商戶間率講究既租合作又爬競(jìng)爭(zhēng)，丙精細(xì)化文的組合辨是確保研共贏的鏈前提。驚不同的亞物業(yè)條望件滿足雞各類商臉戶需求狡，從而寇從物理雀空間上更對(duì)商戶六進(jìn)行精食細(xì)化管女理。sho蒼ppi擾ng藏mal要l+精品旗艦昌店群+休閑商晶業(yè)街開(kāi)發(fā)商嘴角度商戶角紐奉度消費(fèi)者角瓜度開(kāi)發(fā)商蘆希望以訪較小資久金盤(pán)活付整體項(xiàng)漸目的運(yùn)催作，且歸將項(xiàng)目形利益最味大化挖創(chuàng)掘。塑舅造的產(chǎn)鄭品必須炎要能對(duì)熔租售規(guī)劃進(jìn)行供科學(xué)的支布持。選擇怎騙樣的產(chǎn)汪品布局題？Par己t31地塊效率評(píng)估項(xiàng)目地塊占地狹小且分割為四塊，必須充分考慮各地塊屬性科學(xué)的匹配shoppingmall、休閑商業(yè)街、精品旗艦店等物業(yè)特征2產(chǎn)品組合爹評(píng)估項(xiàng)目為招城市綜游合體，叢各商業(yè)字物業(yè)的椅布局還旦需考慮透地塊中萍其他產(chǎn)注品的契綿合度，身進(jìn)行綜稅合考量3品質(zhì)提表升需要為確保禿整體商嚇業(yè)能夠奮適應(yīng)當(dāng)宵前市場(chǎng)砌，同時(shí)代也能適妖應(yīng)未來(lái)籌市場(chǎng)，側(cè)各產(chǎn)品義間應(yīng)做患到有機(jī)悄結(jié)合，劣存在產(chǎn)推品升級(jí)以的可能埋性選擇怎妖樣的產(chǎn)慚品布局關(guān)？Par音t3休閑商業(yè)無(wú)街精品旗艦勸店Sho吼ppi免ng哭mal耕l怎樣選擇獸最優(yōu)的面息積分配？Par泳t3收益法從開(kāi)發(fā)商千現(xiàn)金流及畜利益最大瞧化的角度冤考慮，確嫩定商業(yè)租貿(mào)售策略，宅同時(shí)確立霞各商業(yè)物唯業(yè)的面積陽(yáng)配比。定位法從分類商吩業(yè)物業(yè)的公定位出發(fā)鎖，結(jié)合商輛戶需求，頂確立各商突業(yè)物業(yè)的貿(mào)面積配比現(xiàn)。餐飲休閑娛禍樂(lè)（KTV）精品服飾3F4F餐飲25%8%18%29%20%1F2F精品超市B1精品服飾精品百侄貨（淮海毫百盛）精品服飾百貨25%服飾休閑娛樂(lè)餐飲超市20%29%18%8%定位法——Sh您oppi醉ngm朵all輻射江各北區(qū)3公里范踏圍內(nèi)消瓶費(fèi)人群茂，業(yè)態(tài)匙趨于日飄常生活例及配套餐飲休閑娛渾樂(lè)（電影虜院）5F休閑娛午樂(lè)（電影疾院）百貨6F精品百貨（淮海百端盛）精品百昨貨（淮海融百盛）休閑娛樂(lè)乏（游藝廳蒸）餐飲標(biāo)準(zhǔn)mal腰l6000改0平米休閑娛樂(lè)餐飲1F2F3F4F（部分）服飾餐飲餐飲電器服飾兒童主族題（教育，理娛樂(lè)）8%15%8%25%44%餐飲44%服飾休閑娛冤樂(lè)兒童主題電器25%8%15%8%定位法——休閑商業(yè)概街主題定位污時(shí)尚化，稿輻射寧波超境內(nèi)中青播年活躍消蒼費(fèi)者標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)皺街300盞00平米1F2F3F4F（部分）100%定位法——精品旗艦趕店炫耀性消歌費(fèi)代表地嚼，輻射全介寧波境內(nèi)陶的高端人氣群標(biāo)準(zhǔn)旗艦找店100沃00平米/家1家；500橡0平米/家2家合2000值0平米高端精品蔑、藝術(shù)品括、文化產(chǎn)伙業(yè)旗艦店100%高端精品隊(duì)、藝術(shù)品昌、文化產(chǎn)被業(yè)高端精品驗(yàn)、藝術(shù)品悼、文化產(chǎn)忙業(yè)高端精題品、藝珠術(shù)品、羞文化產(chǎn)西業(yè)合作伙伴箏的需求與日管理Part植3統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理避免業(yè)僅態(tài)業(yè)種緩重疊而追產(chǎn)生的想惡性競(jìng)魯爭(zhēng)與商戶稠共同打禍造良好巧的商業(yè)過(guò)環(huán)境，迷實(shí)現(xiàn)互獸利雙贏招商團(tuán)隊(duì)營(yíng)運(yùn)團(tuán)譯隊(duì)結(jié)論P(yáng)art絲式3定位論證結(jié)論一個(gè)高檔遞消費(fèi)人群孟為目的、裙輻