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文檔簡介
**購物廣場
商業(yè)定位及招商經(jīng)營思路的報告1三明商業(yè)創(chuàng)中國商業(yè)服務(wù)第一品牌三明商業(yè)創(chuàng)中國商業(yè)服務(wù)第一品牌第一部分商業(yè)功能定位及支撐理由分析一、項(xiàng)目功能的總體定位
為做好**購物廣場功能的總體定位,主要從以下幾個重要元素進(jìn)行綜合分析:
A、物業(yè)本身特性B、商場獨(dú)特的地理位置C、項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力D、項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀E、居民的消費(fèi)習(xí)慣2A、物業(yè)本身的特性
中型規(guī)模商場,單層套內(nèi)面積不超過4000平方米樓高十三層,負(fù)一層至五層為商業(yè),六至十三樓為旅業(yè);100余個地下車庫,前有小型廣場和主干交通線商場側(cè)門(東門)有帶高差的廣場和相當(dāng)于一樓的街鋪…..3B、商場獨(dú)特的地理位置交通便利,雄踞工業(yè)大道南和石崗路交匯處、臨廣州大道處于石溪一塊尚未開發(fā)的路面商業(yè)寶地;人口密集,有很大的普通居民消費(fèi)市場…..4
C、項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力周邊樓盤林立,臨近“保利花園、金碧花園,廣富花園、嘉鴻花園、鳴翠花園、曉港灣、僑城花園、南洲名苑、光大花園、雅致花園、保利紅棉花園、紙廠職工”等十多個樓盤,另加泰沙路、石崗路的村民和外來流動人口,總計(jì)超30萬人。新白領(lǐng)、老海珠城鄉(xiāng)居民、外來流動人口,綜合消費(fèi)指數(shù)評為中等偏低消費(fèi)市場,但略高于東曉南路。
D、項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀工業(yè)大道,石崗路,紙廠路,泰沙路,江燕路二旁商業(yè)布局零亂,有一定的規(guī)模,不購檔次,屬傳統(tǒng)的商業(yè)城鄉(xiāng)旺地,唯有金碧花園社區(qū)商業(yè)較為整齊。
5E、居民消費(fèi)習(xí)俗追求低、中檔消費(fèi)就近方便,價廉物美,服務(wù)多樣城鄉(xiāng)區(qū)間商業(yè)消費(fèi)觀念6
綜合上述要素,我們主要從以下幾方面著手提煉**購物廣場的總體功能:
1.生活消費(fèi)的便利性;2.就近商業(yè)的消費(fèi)習(xí)慣;3.綜合性多功能商場;4.商業(yè)休閑與餐飲娛樂結(jié)合5.商業(yè)的完善配套,如停車場、洗手間等
最后,總結(jié)得出**購物廣場商業(yè)的總體功能定位為:“集休閑一商業(yè)一餐飲一娛樂一停車場”于一體的一站式購物廣場。7二、項(xiàng)目形象的總體定位我們主要從以下幾個重點(diǎn)因素考慮,將**購物廣場的形象推向市場:A、從周邊現(xiàn)有的商業(yè)檔次,尋求市場的空白點(diǎn)(檔次)
街鋪林立,零散雜亂,檔次低
中檔的商業(yè)市場空白8B、從混亂單一的商鋪布局,尋求多功能市場(綜合性)
周邊商鋪,多而亂,行業(yè)單一
多功能綜合性商場9C、從周邊障亂商業(yè)購物環(huán)境,尋求舒適的購物場所
(舒適)D、建筑的現(xiàn)代氣息,尋求廣場的現(xiàn)代時尚
(現(xiàn)代性)
10
總結(jié),**購物廣場的形象總體定位為:[主體形象]
海珠西部首個大型純商業(yè)的購物廣場![輔助形象]
工業(yè)大道南最高檔次的商業(yè)大廈?。êV榈纳虡I(yè)1號)11三、樓層功能定位的總思路
根據(jù)**購物廣場功能、形象的總體定位,展開項(xiàng)目各樓層的板塊定位。各樓層功能的精確定位主要依托于以下因素:A、項(xiàng)目開發(fā)成本及模式(只租不售)B、項(xiàng)目經(jīng)營模式(租的好,經(jīng)營好,二好思路)C、項(xiàng)目的經(jīng)營利潤(快速回籠資金)12D、物業(yè)本身的規(guī)模(中型規(guī)模)E、商家對租金承受的限度F、行業(yè)經(jīng)營對樓層的要求G、樓層交通特點(diǎn)H、商鋪面積和間隔種類I、業(yè)態(tài)的組合需求J、同行業(yè)市場的競爭力
從而得出**購物廣場各樓層功能的精確定位如下:13樓層面積規(guī)模板塊名稱功能及經(jīng)營范圍-1F3600㎡大型停車場主要用于停放顧客小汽車之類的交通工具,作為商業(yè)配套的一部分。1F2424㎡**名店城麥當(dāng)勞(中國首個迷你店)
主要經(jīng)營品牌服裝、休閑服飾、珠寶眼鏡、化妝品、內(nèi)衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百貨、兒童嬰兒用品等。2F-3F5225㎡大型超市經(jīng)營日雜百貨、生活用品、家用電器、生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日雜百貨等。4F2632㎡數(shù)碼世界家居天地主要經(jīng)營通訊產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品等?;蚪?jīng)營小件的時尚家居精品,布藝5F1300㎡大型酒樓特色美食等。**購物廣場樓層功能精確定位表14**購物廣場功能分布示意圖15四、各樓層精確定位的綜合分析總體思路:
根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和開發(fā)模式,借用最有價值的物業(yè)(首層)
快速回籠資金,規(guī)避風(fēng)險;
以適合超市經(jīng)營的樓層(二樓、三樓)出租經(jīng)營,
營造商業(yè)賣點(diǎn),提升項(xiàng)目的附加值其它樓層(四、五樓)
利潤獲取的另一途徑和功能配套。16各樓層精確定位具體分析:負(fù)一樓:大型停車場
支撐理由:樓層下陷,商業(yè)價值不大,不利于經(jīng)營;作為商場的車庫配套,方便顧客停車;
收益方式:按小時出租收費(fèi),統(tǒng)一管理17一樓:**名店城、洋快餐
支撐理由:作為整體項(xiàng)目的開發(fā)成本收回,規(guī)避風(fēng)險;
對接高租金高回報的利潤期望;商鋪經(jīng)營者需承受高租金,追求零售高利潤,必須依靠品牌經(jīng)營;樹立商場的形象、檔次,吸引客流;單層規(guī)模受限,必須整合二樓經(jīng)營,裝修彌補(bǔ),產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),聚人氣;錯層經(jīng)營的需求;
收益方式:獨(dú)立收銀,商家租賃,統(tǒng)一管理;18二樓、三樓:大型超市支撐理由:樓層相對一樓,商業(yè)價值偏低;對接一級主力店能承受的租金;提升樓盤的商業(yè)附加值,激活相鄰樓層(四樓、一樓);超市經(jīng)營規(guī)模需求,單層面積不夠;利于匯集人群,帶旺利潤樓層(如一樓、四樓);遵循商業(yè)的“二八定律”,增強(qiáng)投資經(jīng)營者的信心;
收益方式:
對外出租,由超市自己獨(dú)立經(jīng)營。
19四樓:石溪購書城/數(shù)碼世界/家居天地
支撐理由:市場空白,周邊人群文化韻味強(qiáng),學(xué)生群體消費(fèi)潛力大;周邊新建樓盤多,對于家居飾品的需求大;滿足都市人的時尚消費(fèi)潮流;滿足多功能購物廣場的需要,為都市人提供休閑商業(yè)場所;行業(yè)消費(fèi)穩(wěn)定,適用高樓層出租難的經(jīng)營風(fēng)險;開架式鋪位間隔,利于營造通透感,避免死角鋪;消費(fèi)群目的明確,利于成行成市經(jīng)營;市場經(jīng)營的生命力利于回收成本,避免多次出租,增強(qiáng)投資信心;符合錯層經(jīng)營的整體思路,激活樓層人流。
收益方式:獨(dú)立收銀,商家租賃,統(tǒng)一管理。20五樓:特北色風(fēng)味大淚酒樓支撐理由惡:市場空垃白,營基造主題堆特色,羊利于收棍租的穩(wěn)榨定性;避免與扔周邊成逝熟的大包型酒樓務(wù)競爭(鋤華安、紗東江)但大酒榴樓招商皆時間長慢,引入追困難,虛承受租挑金低;美食主題贏的獨(dú)特性襪,區(qū)別于膽其他的美慢食酒樓;收益方伐式:獨(dú)立收銀經(jīng),商家租給賃,商家營自己統(tǒng)一巡壽管理。21小結(jié)根據(jù)功能肉的總體定泊位、形象呆定位,從臥而制定出長上述各樓癢層的精確刪定位,吻求合市場需鑰求,在操翁作上具有竹可行性!22第二部分核**購若物廣場經(jīng)穗營思路一、經(jīng)需營總思哭路在綜合多癢功能性定店位的基礎(chǔ)壯上,主要盆由商家自絕主經(jīng)營,解獨(dú)立收銀金,發(fā)展商封提供統(tǒng)一巴公共配置眾,公共部廉分裝修,摟統(tǒng)一平臺嫁管理(物患業(yè)管理)箭,保證各加系統(tǒng)的正呀常運(yùn)轉(zhuǎn),強(qiáng)營造一個貿(mào)舒適的購陰物環(huán)境。23第二部送分*侵*購物捆廣場經(jīng)敞營思路二、各樓課層的經(jīng)營映思路負(fù)一層湊:地下?lián)u停車場經(jīng)營思捏路:建立獨(dú)價立的車昏場管理婆體系,銀提供2趙4小時楊停車服溝務(wù),建搏議10顯元2小樓時,針亂對百佳腦購物的袍顧客可贊與百佳紙協(xié)商免杏費(fèi)停車肆等。(奏如顧客壺在百佳嫂購物,蠟可在服階務(wù)臺領(lǐng)棕取免費(fèi)滔停車卡勝(2小觀時),借每月由蘭物業(yè)管鳥理公司席與百佳瓣物業(yè)部盟結(jié)算,痛按5折絹優(yōu)惠。24首層:旱**名年店城經(jīng)營思路響:建議由屠商戶自背主收銀棵,統(tǒng)一年管理(屬營業(yè)時湖間早上誓9:3匆0-晚抄上10歸:00品),在呼裝修方上面,沿司墻鋪建招復(fù)式商尼鋪,一猶層經(jīng)營械,夾層慚外設(shè)櫥腥窗,內(nèi)產(chǎn)做倉庫橡,復(fù)式騾櫥窗、內(nèi)復(fù)式商壁鋪,雙異重價值羅。獨(dú)立蔽門面的邊全間隔保鋪;中角間鋪全屢設(shè)為半鋒間隔鋪甩,即1乖.4米擇高的間肅隔板組末成店中誓店。25建議商鋪貓面積:實(shí)用面艙積10㎡-30劉㎡/個裙為主流,50㎡談-80踐㎡/個隙為補(bǔ)充。經(jīng)營范圍僻:精品百貨嫂、化妝品密、皮具、緒內(nèi)衣、休駐閑服裝、茫眼鏡珠寶彼、鞋帽、態(tài)藥業(yè)、美劃容、茶葉嘉、沖印、浙通訊產(chǎn)品膽、商務(wù)中也心、煙草柏專賣等。26精品百帥貨類:以中檔消墨費(fèi)為主,通低檔為輔能,如“艾菲兒”、“頂好飾路品”筒,再配犧個體經(jīng)渡營者,意占樓層仰面積的擔(dān)10%盤。化妝品類魔:以中檔消杏費(fèi)為主流趴,如“雅芳”、“小護(hù)士”、“李醫(yī)生”、“美寶蓮”、“玉蘭油”等,占樓層面裝積10%。皮具鞋帽迷類:以適合白伍領(lǐng)一族消輛費(fèi)為主,隔中低價位銷服裝專賣旬店,如“以純”、“佐丹奴”、“班尼路”、“曼奴”“、”生活幾駕何“、”藍(lán)海軍“,占槍樓層面瘦積30蛾%珠寶眼凱鏡:以中檔朝市場為列主,如再“明廊”、“先施”、“點(diǎn)石”、“斯貝雅”、“華置珠旨寶”等,皮約占首干層樓層惰面積的偶8%。27藥業(yè)美容躍:以普通市遭民消費(fèi)的片為主,如逐“海王星確辰”、“保利康”、“雪姬美容”、“琦雅美食容”,占樓種層面積的消6%。茶葉沖仆?。褐袡n產(chǎn)助品,如耀“柯達(dá)沖湯印”、“天福茗飛茶”等,占和樓層面積惑的5%刃。通訊產(chǎn)孝品:普通數(shù)宗碼產(chǎn)品嚴(yán),有相右機(jī)、手釋機(jī),通峽訊等,親如“龍粵”,占樓植層面積的護(hù)5%。其他類淚:以低檔戲市場為賽主,如句煙草專認(rèn)賣、咖籮啡甜品刻屋,商務(wù)中心貿(mào),占樓落層面積硬的18歷%。麥當(dāng)勞神餐廳:占樓層暖面積的怎8%。2829二、三層達(dá):經(jīng)營百姑佳超市將二、三陵層整層出接租給百佳羊超市,獨(dú)育立經(jīng)營,孫以百貨日需雜,生鮮豬水果,家拳和電器,暖生活用品勾,飲料奶膠品,各類墊蔬菜等。二、三層污用來穩(wěn)定厘收租,保蓋證成本分款攤,將一愁層、四層饞作為利潤畏樓層。引進(jìn)百佳籃區(qū)別于其艦他超市的徑原因:1.營造紗繽紛時尚照的商業(yè)氛垮圍;2.增加謠其它樓層本的附加值紛;3.百佳傾的實(shí)力雄癢厚,利于慈穩(wěn)定收租妨;4.百絨佳本身秀就是活列廣告;5.百佳嘩巨大的商柏業(yè)聯(lián)盟,憶利于快速先招商……30四層:多被種業(yè)態(tài)組代合或者單鉤行專業(yè)賣叼場如:數(shù)背碼電器獄、石溪欄書城、膝美居天本地、兒遺童樂園受等。數(shù)碼類:a整層經(jīng)營迅:引進(jìn)蘇寧、東澤、國青美、順電等電器陣連鎖店b多種業(yè)懂態(tài)組合最:引進(jìn)龍粵、中作國聯(lián)通、齒迪訊通等通訊產(chǎn)土品。石溪書城:a、整層經(jīng)醫(yī)營:引匆進(jìn)廣東省新愧華書店集監(jiān)團(tuán);b、多種業(yè)智態(tài)組合緣瑞:引進(jìn)三咪書層予、書吧等多門漸面成行路成市組亞合經(jīng)營拘,配合解數(shù)碼、源美居板剝塊。31美居天地阻:a、整層經(jīng)營勞:引進(jìn)聯(lián)邦家柔居廣場,經(jīng)營小豬件精品家湊居、干花布藝、扭家居配飾核等;b、多種業(yè)態(tài)靜組合:引昌進(jìn)精品家練居、干花取布藝、家碌居配飾等兒童樂園烤:a、整層經(jīng)迫營:引丑進(jìn)中華醬廣場或第天河城腐的奇樂兒像歡樂谷;b、單層經(jīng)錢營:引我進(jìn)多家峰童裝、凳兒童用發(fā)品、文件具、玩戒具等商家組凱合經(jīng)營易兒童樂蘋園。五層:特臉色大酒樓整層出蘭租給一陳個商家乘,經(jīng)營新特色餐孫廳,如汗“澳門街”、“黃果樹”、“不見不場散”,配熊合多功胸能商業(yè)霧廣場的角需求。3233第三部新分卡招鴿商具體怕策略一、參考掘新港路百毒佳首層,顆曉港灣百貞佳首層,啦保利豐百找佳首層的己定價,商勢戶組合組吉織并開展兄**購物海廣場一層坦和四層的劈燕招商工作腔(包括定駱價、分區(qū)巧、分類、洞商戶組合畏等)二、針對握重要商家仗草擬“商堪業(yè)說明書遮”,如蘇寧、聯(lián)邦等。三、針對猴首層商鋪眼,計(jì)劃定她人、定鋪例、定客招科商,采用值一鋪談五厚家模式,齊快速招商。34四、針惰對重要鋪商家或兆有影響射力的商甲家,以出一定優(yōu)嫩惠的條顧件吸引靈其入場仰,提高仗其他商漆鋪附加漸值的策筍略展開飄招商,蛾如“佐丹奴”、“明廊”、“海王”等。五、主動偵上門,直冰接簽約。六、招貧商配合1、外墻質(zhì)的包裝(聰條幅、橫酸幅等)2、招蔥商資料智印刷(濃招商手骨冊、單遙張)3、現(xiàn)砌場辦公聚室的準(zhǔn)照備(電蹄話、辦驕公接待母)4、重要帶商家的協(xié)促助洽談等使(蘇寧、攻聯(lián)邦)35附錄一:稻天河北百背佳超市首脈層商鋪案甩例分析客戶名稱行業(yè)種類實(shí)用面積租金(元)/㎡備注龍粵通訊100㎡750—950均價:900元/㎡明廊眼鏡眼鏡50㎡700—900
派利派蘇服裝25㎡700—800
海王星辰藥店60㎡700—900
雪姬美素美容20㎡800—1000
森林雅舍美容用品10㎡800—900
柯達(dá)沖印店35㎡900—1000
傲勝按摩椅15㎡80
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