房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實(shí)務(wù)

第一頁，共三十七頁。資金管理實(shí)務(wù)第二頁，共三十七頁。第一部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理第三頁，共三十七頁。一、現(xiàn)金流的定義：現(xiàn)金流是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量?，F(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流第四頁，共三十七頁。

二、現(xiàn)金流計(jì)劃管理在企業(yè)營(yíng)運(yùn)中的重要作用（一）現(xiàn)金流管理是企業(yè)的生命線。（二）現(xiàn)金流分析是企業(yè)投資和經(jīng)營(yíng)決策的重要依據(jù)之一。（三）良好的現(xiàn)金流管理是提高集團(tuán)整體效益，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)快速發(fā)展的保障。第五頁，共三十七頁。三、項(xiàng)目公司現(xiàn)金的籌集與使用（一）籌集：1、股東投入2、銀行貸款3、其他借款4、銷售收入5、其他零星收入第六頁，共三十七頁。（二）使用：1、土地款（包括出讓金、契稅等）2、前期費(fèi)用（規(guī)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)）3、建筑費(fèi)用4、稅費(fèi)5、歸還股東貸款及銀行貸款6、利潤(rùn)分配。第七頁，共三十七頁。

四、現(xiàn)金流計(jì)劃的編制：

集團(tuán)現(xiàn)行對(duì)項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流計(jì)劃要求：1、項(xiàng)目可行性研究階段的現(xiàn)金流測(cè)算2、項(xiàng)目整體現(xiàn)金流計(jì)劃3、項(xiàng)目年度現(xiàn)金流計(jì)劃4、項(xiàng)目月度現(xiàn)金流計(jì)劃

例：月度現(xiàn)金流計(jì)劃第八頁，共三十七頁。五、項(xiàng)目公司的開發(fā)計(jì)劃確定及執(zhí)行情況對(duì)集團(tuán)公司現(xiàn)金流計(jì)劃的影響。第九頁，共三十七頁。

現(xiàn)金流計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃基礎(chǔ)上的，如果開發(fā)計(jì)劃不合理，則影響的不僅是項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流，對(duì)集團(tuán)的現(xiàn)金流管理將會(huì)帶來重大影響。第十頁，共三十七頁。1、對(duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的影響；2、對(duì)凈負(fù)債率的影響；3、對(duì)利息保障倍數(shù)的影響。上述指標(biāo)都會(huì)影響到公司的融資，進(jìn)而影響到公司的生存與發(fā)展。第十一頁，共三十七頁。六、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的主要特點(diǎn)

（一）土地儲(chǔ)備的現(xiàn)金投入大而集中，且占用時(shí)間長(zhǎng)，銀行貸款受政策制約。（二）預(yù)售制度和銀行按揭的實(shí)施，加快了現(xiàn)金回籠速度，為實(shí)現(xiàn)較高的資金回報(bào)率提供了空間。第十二頁，共三十七頁。（三）支出的剛性和收入來源的不確定性，增加了現(xiàn)金流量管理的難度。（四）稅負(fù)支出高，且：1、發(fā)生在預(yù)售階段；2、稅收一般也不考慮資金的時(shí)間價(jià)值和品質(zhì)溢價(jià)。第十三頁，共三十七頁。四、現(xiàn)金使用效率考量的幾種基本工具（一）凈現(xiàn)金流：凈現(xiàn)金流是指：一個(gè)公司在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的差額。項(xiàng)目能否快速取得現(xiàn)金的凈流入，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性環(huán)流，是公司發(fā)展能力的重要指標(biāo)。項(xiàng)目公司的目標(biāo)就是爭(zhēng)取盡早實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流。我們每一個(gè)月都在計(jì)算各公司占用集團(tuán)的資金。第十四頁，共三十七頁。

（二）內(nèi)部收益率（IRR）：內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零（或凈年值等于零）時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是效率型指標(biāo)，它反映項(xiàng)目資金流入和流出的時(shí)間價(jià)值，并據(jù)此計(jì)算股東自有資金投入的回報(bào)，是考察項(xiàng)目投入產(chǎn)出效率的重要指標(biāo)。第十五頁，共三十七頁。內(nèi)部收益率與股東投入資金的回收速度有關(guān)，而股東資金的回收速度又與項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度有關(guān)。利潤(rùn)高的項(xiàng)目不一定內(nèi)部收益率高。我們可以用以下兩個(gè)簡(jiǎn)單的開發(fā)案例來看銷售速度、開工速度對(duì)IRR的影響。第十六頁，共三十七頁。兩個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)速度一樣，銷售速度不一樣，IRR差異會(huì)很大：

項(xiàng)目A（銷售速度快）

項(xiàng)目B（銷售速度慢）第十七頁，共三十七頁。

同樣是上述項(xiàng)目，開發(fā)速度不同所引起的IRR差異比較：

項(xiàng)目C（開發(fā)速度慢）第十八頁，共三十七頁。

（三）預(yù)售周轉(zhuǎn)率：預(yù)售周轉(zhuǎn)率是指期內(nèi)預(yù)售回籠資金與平均存貨（土地、在建工程、已竣工待售物業(yè)）的比率，反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，比例越高，則資產(chǎn)速度越快。

基本假設(shè)

同行預(yù)售周轉(zhuǎn)率對(duì)比表第十九頁，共三十七頁。（四）總資產(chǎn)收益率=銷售凈利潤(rùn)率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。綠城06與07年的盈利指標(biāo)：

2006年綠城杜邦圖

2007年綠城杜邦圖第二十頁，共三十七頁。

五、房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理中需要平衡的幾個(gè)關(guān)系（一）現(xiàn)金流對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的依賴關(guān)系。（二）資金內(nèi)部收益率與項(xiàng)目利潤(rùn)的關(guān)系。（三）加速資金周轉(zhuǎn)與集團(tuán)整體發(fā)展規(guī)模的關(guān)系。第二十一頁，共三十七頁。六、對(duì)加快公司資金周轉(zhuǎn)速度，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的幾點(diǎn)思考（一）強(qiáng)化項(xiàng)目公司總經(jīng)理、分片執(zhí)行總經(jīng)理對(duì)所管項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃管理的職責(zé)和相關(guān)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的考核，對(duì)經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的現(xiàn)金流回籠上調(diào)計(jì)劃實(shí)行指令性管理，并輔以必要的激勵(lì)獎(jiǎng)懲措施；第二十二頁，共三十七頁。（二）加快規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度，盡快滿足貸款條件；（三）適當(dāng)計(jì)劃建設(shè)速度，合理控制可售房源；（四）加大銷售推盤量，合理確定銷售價(jià)格，并加強(qiáng)應(yīng)收款催收，以加快銷售回籠。第二十三頁，共三十七頁。第二部分

房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)務(wù)第二十四頁，共三十七頁。一、概述（一）房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，對(duì)融資的依存度高、需求量大，且政策限制多。（二）融洽的銀企關(guān)系、良好的企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況和高素質(zhì)的融資人員，是做好融資工作的前提。（三）項(xiàng)目貸款取得的時(shí)間與數(shù)量。第二十五頁，共三十七頁。二、境內(nèi)融資（一）銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要政策約束：1、四證；2、自有資金35%；外企是50%。3、資金封閉管理。第二十六頁，共三十七頁。（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資有關(guān)實(shí)務(wù)：1、集團(tuán)授信與項(xiàng)目貸款；2、合作銀行的選擇；3、投資總額與貸款總額的確定；4、前期“四證”與整體項(xiàng)目貸款，以及不同項(xiàng)目之間貸款的處理；5、35%自有資金比例的處理辦法；第二十七頁，共三十七頁。6、抵押擔(dān)保的注意事項(xiàng)；7、“四證”領(lǐng)出前的前期報(bào)批工作；8、貸款期限和項(xiàng)目開發(fā)周期；9、資金封閉管理與集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度；10、項(xiàng)目開發(fā)貸款與客戶按揭貸款業(yè)務(wù)之間的統(tǒng)籌；11、融資籌劃方案的確定。第二十八頁，共三十七頁。（三）其他貸款和融資渠道簡(jiǎn)介：

1、固定資產(chǎn)貸款；2、流動(dòng)資金貸款；3、委托貸款；4、股權(quán)性融資。第二十九頁，共三十七頁。三、境外融資（一）資本市場(chǎng)簡(jiǎn)述：1、實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上的虛擬經(jīng)濟(jì)，通過市場(chǎng)機(jī)制發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值和投資機(jī)會(huì)，從而促成資金的市場(chǎng)配置。第三十頁，共三十七頁。2、資本市場(chǎng)的投資取向基本面：行業(yè)前景、市場(chǎng)地位、開發(fā)能力、盈利能力、管理團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)性：優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備、持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)財(cái)務(wù)狀況：現(xiàn)金流、毛利率、負(fù)債率運(yùn)行狀況：計(jì)劃執(zhí)行力、規(guī)范、透明價(jià)值水平：市盈率（PE）、凈現(xiàn)值（NAV）第三十一頁，共三十七頁。3、上市公司與非上市公司發(fā)展模式的差異：市值最大化與利潤(rùn)最大化。第三十二頁，共三十七頁。

（二）境外上市公司在資本市場(chǎng)再融資的主要方式：1、增發(fā)股票；2、高收益?zhèn)?、可轉(zhuǎn)換債券。第三十三頁，共三十七頁。（三）境外其他融資渠道：1、境外基金的合作；2、境外商業(yè)銀行的貸款。第三十四頁，共三十七頁。（四）境外資金的調(diào)回：1、項(xiàng)目投資規(guī)模的審批；2、結(jié)匯的辦理。第三十五頁，共三十七頁。謝謝！第三十六頁，共三十七頁。內(nèi)容總結(jié)資金管理實(shí)務(wù)?，F(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流。1、土地款（包括出讓金、契稅等）。2、前期費(fèi)用（規(guī)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)）。上述指標(biāo)都會(huì)影響到公司的融資，進(jìn)而影響到公司的生存與發(fā)展。項(xiàng)目能否快速取得現(xiàn)金的凈流入，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性環(huán)流，是公司發(fā)展能力的重要指標(biāo)。內(nèi)部收益率是效率型指標(biāo)