《房地產(chǎn)金融（第二版）》第三章 抵押貸款的運(yùn)作

房地產(chǎn)金融

（第二版）房地產(chǎn)金融（第二版）

第三章抵押貸款的運(yùn)作

內(nèi)容提要

本章主要講述房地產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中各參與者的權(quán)利和義務(wù)、抵押人的還款清單、抵押后房地產(chǎn)的使用和管理、利率變化和期前還款對(duì)還款額的影響以及房地產(chǎn)的再抵押等問(wèn)題。這是房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識(shí)、過(guò)程和原理，是房地產(chǎn)抵押貸款的核心。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)杠桿原理

杠桿原理實(shí)際上是利用借貸資本補(bǔ)充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)杠桿原理一、杠桿原理的特性

假設(shè)房屋全部投資為杠桿的總長(zhǎng)，記為100，它等于借貸資金部分（M）和自有資金（首付款E）之和。將M、E的交界點(diǎn)定義為支點(diǎn)，在目前我國(guó)貸款比率為70%的情況下，支點(diǎn)處在整個(gè)杠桿的3∶7處。資產(chǎn)總收益率（R）定義為作用于支點(diǎn)上的力，抵押貸款利率（i）為作用于放款方的力，自有資金的收益率（Y）為作用于購(gòu)房者的力。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)杠桿原理當(dāng)杠桿處于平衡狀態(tài)時(shí)，杠桿平衡時(shí)，應(yīng)滿足下列條件：

R=(M×i)+(E×Y)

房地產(chǎn)金融（第二版）總投資：100RMEiY

第一節(jié)杠桿原理例題1：

假設(shè)一房屋價(jià)值10萬(wàn)元，年凈營(yíng)業(yè)收益為1.2萬(wàn)元，則資產(chǎn)總收益率為12%。如果購(gòu)買(mǎi)該房屋可以取得75%的銀行貸款，且利率為10%，每年應(yīng)還貸款利息為0.75萬(wàn)元；購(gòu)房人首付款2.5萬(wàn)元，則每年購(gòu)房者凈營(yíng)業(yè)收益為12000-7500=4500元。購(gòu)房人投資的收益率可寫(xiě)成：權(quán)益收益率=投資者凈營(yíng)業(yè)收益/自有資金（首付款）=4500/2500=18%房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)杠桿原理

投資者自有資金收益率為18%，高于資產(chǎn)總收益率12%。上面的杠桿原理公式可寫(xiě)成：

12%=(0.75×10%)+(0.25×18%)12%=7.5%+4.5%也可以寫(xiě)成：0.75×10%=7.5%0.25×18%=4.5%

總資產(chǎn)→1.00不同投資收益率12.0%資產(chǎn)收益率

資產(chǎn)收益率通過(guò)以上計(jì)算可以看出資產(chǎn)總收益率是借貸資金、自有資金收益依其占資產(chǎn)份額的加權(quán)平均值。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)杠桿原理二、杠桿作用的形式

假設(shè)有一房屋以12.5萬(wàn)元售出，兩年后又以15.68萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)按前面所講的內(nèi)部收益率公式計(jì)算這一投資的內(nèi)部收益率為12%。假設(shè)可以按10%、12%和14%三種利率依80%的貸款比率取得抵押貸款，借款額為10萬(wàn)元，則借貸對(duì)權(quán)益收益率的影響如下表（表3-1）。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)杠桿原理不同借款利率對(duì)權(quán)益收益率的影響房地產(chǎn)金融（第二版）貸款方案ABC利率（%）購(gòu)入價(jià)（元）貸款數(shù)量（元）2年后售價(jià)（元）2年后的本息和（元）權(quán)益收益率（%）杠桿作用1012500010000015680012100019.7正1212500010000015680012544012.0中141250001000001568001299606.0負(fù)

第一節(jié)杠桿原理（一）杠桿正作用

杠桿正作用說(shuō)明借款可以增加權(quán)益收益率，因?yàn)榻栀J資金的利息小于資產(chǎn)收益率，因而使自有資金收益率提高。貸款方案A就是如此。

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第一節(jié)杠桿原理（二）中性杠桿作用借貸利率等同于資產(chǎn)收益率，借貸資金對(duì)資產(chǎn)收益率和權(quán)益收益率都沒(méi)有影響，保持為中性。這就形成了杠桿的中性作用，它是以借貸利率等于資產(chǎn)收益率為條件的。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)杠桿原理

（三）杠桿的副作用

杠桿的副作用是指借貸資金的利息比資產(chǎn)收益率高，資金的借貸不僅不會(huì)增加資產(chǎn)收益，因利息高反而會(huì)使收益降低。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還用戶(hù)從銀行取得一定期限的抵押貸款后，就應(yīng)按照抵押貸款合同規(guī)定的時(shí)間、還款額和還款方式還款。一般情況下，還款是按照分?jǐn)偡绞?，就是將借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都償還相同數(shù)額的款項(xiàng)。一般是按月償還，將本金、利息分?jǐn)偟矫總€(gè)月還款。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還一、月還款額

月還款額通俗地也稱(chēng)為月供，是指每月應(yīng)還銀行的本息和。（一）本息均還法

本息均還法是將本金和利息平均攤分到每個(gè)月中的還款方法。每月的還款數(shù)量是相同的，在等額的還款中，每個(gè)月都含有相同的本金和利息。每月分?jǐn)偟睦⒑捅窘饠?shù)可按下列公式計(jì)算：每月攤還本金=M/n=貸款額貸款/月數(shù)每月攤還利息=(n＋1)·M·i/2n

每月還款額=每月攤還本金＋每月攤還利息房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）先息后本法

先息后本法是嚴(yán)格按照貸款資金的實(shí)際占用時(shí)間計(jì)算其利息，每一次還款后本金降低，下一期還款中的應(yīng)計(jì)利息為剩余本金（貸款余額）的利息。每月還款額則是采用等比數(shù)列求和的原理推導(dǎo)出來(lái)的。每月的還款額是相同的，但隨著還款期限的延長(zhǎng)，每月還款額中本金所占比重增加，利息所占比重減少，很好地說(shuō)明了借貸資金的時(shí)間價(jià)值。先息后本法月還款額計(jì)算公式為：月還款額=M·i·（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕

其中M為貸款額；i為月利息，是年利率的1/12；n為貸款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還比較兩種方法可以看出有以下差別：（1）二者的還款額不同（2）每月還款額中本金、利息所占比例不同（3）兩種還款方式中的利息總額不同（4）在發(fā)生提前還款情況下剩余本金不同房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還二、月本利和因子表

在西方國(guó)家，銀行還編制不同利率條件下的月本利和因子表，以幫助貸款人計(jì)算還款額、剩余本金等。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還三、償還清單（一）基本概念抵押人每月或每年還款數(shù)額取決于貸款額、利率、手續(xù)費(fèi)及攤還方式。

1.本金（principle）：本金是抵押人所欠銀行債務(wù)的總額，它是抵押人從放款機(jī)構(gòu)借貸的總額，是其總投資的一部分，其初始值等于按貸款比率計(jì)算的價(jià)值量。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還

2.手續(xù)費(fèi)（costofadministration）：手續(xù)費(fèi)是放款人對(duì)貸款附加征收的一種費(fèi)用，一般為貸款額的1%～3%，它是在放款時(shí)征收的，可以加到本金中。

3.貸款期限：一般以年計(jì)算，是放款日到最后還款日（也稱(chēng)到期日或終結(jié)日）的時(shí)間間隔。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還

4.分?jǐn)傁禂?shù)：一般貸款都要求在貸款期限內(nèi)按照一定的期段（一般為1個(gè)月）償還一定的本金，即將所有本金分?jǐn)偟秸麄€(gè)期限進(jìn)行還款，這個(gè)過(guò)程為攤還（amortization）。以上每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分?jǐn)?shù)被稱(chēng)為分?jǐn)傁禂?shù)，可記作K。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還例題2：假設(shè)貸款10萬(wàn)元，利率為10%，期限為30年（二）償還清單的計(jì)算

1.剩余本金貸款剩余本金數(shù)額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值。

假設(shè)例2中，貸款已按規(guī)定還款5年，則剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。已還款5年，還有25年即300個(gè)月沒(méi)有還款。這時(shí)300個(gè)月1元錢(qián)的現(xiàn)值，即月本利和因子（或月累積現(xiàn)值）為110.47，則剩余本金計(jì)算如下：

剩余本金=月還款額×月本利和因子

=877.57×110.047=96574(元)

也就是經(jīng)過(guò)5年還款后，10萬(wàn)元貸款的剩余本金為96574元，5年總計(jì)償還本金3426元。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還2.年付利息數(shù)額在付完4年款項(xiàng)后，第5年開(kāi)始時(shí)的貸款余額即為第4年的剩余本金，付4年款后剩余26年，26年的月本利和因子為110.99，即：第4年后的剩余本金：877.57×110.99=97402元第5年后的剩余本金為96574元即1年后，還款貸款本金減少了97402-96574=828元而一年的還款總額為877.57×12=10531元其中還利息為10531－828=9703元即第5年的總還款額中利息為9703元，占很大比重。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還3.償還清單

按照上述方法我們可以計(jì)算出任何一年的償還本金和利息多少、剩余本金情況。我們也可以利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理，如輸入期限、月利率、貸款額后就可計(jì)算出月還款額，每年還款中還本付息數(shù)額，累計(jì)還本和剩余本金情況，它們構(gòu)成了償還清單。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo)（一）有效利率

在選擇抵押貸款時(shí)，抵押人總是選擇有效利率較低的貸款方式，一方面可以減少貸款成本，另一方面可以提高自有資金的收益率，使金融工具起到正的杠桿作用，盡量避免中性和負(fù)的杠桿作用。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）貸款比率

貸款比率是貸款額占總投資(或房屋價(jià)格)的比率，也稱(chēng)為貸價(jià)比（ratioofmortgagetovalue）。貸款比率可以說(shuō)明杠桿作用的大小，自有資金（equity）所占比例的倒數(shù)就是杠桿因子，用公式表示為：L=1/（1－m）。這里假設(shè)m為貸款比率，1為總投資量（即房屋價(jià)格），則自有資金E=1－m。在“杠桿原理”一節(jié)中曾講過(guò)：R=（M×i）＋（E×Y）。因?yàn)镸＋E=1，所以E=1－M房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還杠桿因子同貸款比率的關(guān)系房地產(chǎn)金融（第二版）51015205060708090100貸款比率（%）杠桿因子杠桿因子同貸款比率關(guān)系圖（圖3-2）0

第二節(jié)抵押貸款的償還（1）在杠桿作用為正時(shí)（D＞0），杠桿因子越大，則自有資金收益率提高越多。（2）在杠桿作用為中性時(shí)（D=0），杠桿因子對(duì)自有資金收益率無(wú)影響，貸款不起作用，自有資金收益率等于資產(chǎn)收益率又等于貸款利息。（3）在杠桿作用為副時(shí)（D＜0），貸款給自有資金帶來(lái)負(fù)擔(dān)，杠桿作用越大，則自有資金收益率降低幅度越大。房地產(chǎn)金融（第二版）

第二節(jié)抵押貸款的償還（三）還貸常數(shù)

還貸常數(shù)是年還款額同總貸款額的比值。例如例2中，月還款額為877.57元，則年還款額（包括本息）為877.57×12=10530.84元，還貸常數(shù)為10530.84/100000=0.1053。還貸常數(shù)隨貸款期限和貸款利率而變，一般在貸款利率一定時(shí)，貸款期限越長(zhǎng)，還貸常數(shù)就越低；在期限一定時(shí)，貸款利息越高，則還貸常數(shù)就越高。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程一、抵押貸款的參與人（一）參與人抵押貸款購(gòu)房活動(dòng)中的核心參與人為購(gòu)房人和銀行。前者是借款人，這里稱(chēng)為抵押人；后者為放款人，也稱(chēng)為抵押權(quán)人。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程二、抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程

房地產(chǎn)金融（第二版）借款人債務(wù)人抵押人購(gòu)房者拍賣(mài)放款人債權(quán)人抵押權(quán)人銀行還本付息債權(quán)注銷(xiāo)抵押登記售價(jià)低于債務(wù)部分違約貸款資金（相當(dāng)與債務(wù)部分）售價(jià)購(gòu)房合同及房屋產(chǎn)權(quán)證抵押登記售價(jià)高出債務(wù)部分圖3-4抵押貸款運(yùn)行過(guò)程

第三節(jié)抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程

三、再抵押（一）概念

抵押貸款關(guān)系成立時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人在房產(chǎn)價(jià)值中所占份額為30：70。隨著還款年數(shù)的增加，未償還本金降低，抵押人擁有房產(chǎn)價(jià)值份額比重增加，為了減少還款利息或從房屋中抽提更多資金投資其他領(lǐng)域，抵押人可以將已抵押房屋再次向原銀行或其他銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅旱男袨?。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程

抵押人進(jìn)行二次抵押的原因可歸納為以下三個(gè)方面：（1）對(duì)于固定利率抵押貸款在利率趨低的情況下，再抵押可以取得低利率貸款，以減少貸款成本，減少月還款額。（2）增加貸款量，特別是經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的還款，抵押人占房屋價(jià)值的大部分份額，由于房屋抵押無(wú)法進(jìn)行處置，使很多資金都沉淀于房屋這種不動(dòng)產(chǎn)，影響新的投資。（3）改善貸款狀況，如由原來(lái)的變率抵押貸款變?yōu)楣潭ɡ实盅嘿J款，以提高心理的和實(shí)際的安全性。房地產(chǎn)金融（第二版）

第三節(jié)抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程（二）再抵押的運(yùn)行

為了取得再抵押，借款人應(yīng)首先清償原抵押債務(wù)，并愿支付一定的期前清償罰費(fèi)、申請(qǐng)費(fèi)。為減少損失，抵押權(quán)人對(duì)提前清償設(shè)定一些限制措施，并給予一定的罰費(fèi)。為了減少各種罰費(fèi)，抵押一般首先向原銀行申請(qǐng)二次抵押。如果是向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅海谶`約賠償時(shí)，就產(chǎn)生了第一、第二順位抵押權(quán)人，原抵押權(quán)人為第一順位抵押權(quán)人，新抵押銀行為第二順位抵押權(quán)人。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理

一、抵押房屋的使用管理

房屋抵押可以分為購(gòu)買(mǎi)房屋的抵押和作為擔(dān)保的抵押。（一）抵押房屋的使用管理（二）抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理二、違約后抵押房屋的處理

（一）違約在以下幾種情況下，借款人才處于違約地位：（1）貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息。（2）借款人在貸款合同終止前就已宣告解散或破產(chǎn)。（3）借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目。（4）當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會(huì)影響貸款人利益情況時(shí)。在以上情況發(fā)生時(shí)，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理。房地產(chǎn)金融（第二版）

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理（二）處理貸款人對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)按照下列程序進(jìn)行：（1）發(fā)現(xiàn)借款人違約后，貸款人要事先通知借款人，如借款人仍不能給出有說(shuō)服力的解釋?zhuān)J款人才可能采取下一步措施。（2）貸款人可要求司法機(jī)關(guān)并通過(guò)一些拍賣(mài)行強(qiáng)迫拍賣(mài)抵押房屋。（3）貸款人是拍賣(mài)房屋的第一受益人，如拍賣(mài)收入不足償還貸款本息時(shí)，貸款人有權(quán)向借款人另行追索；如果償還貸款本息和有關(guān)費(fèi)用之后有剩余，所余金額退還借款人。（4）對(duì)拍賣(mài)價(jià)格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止拍賣(mài)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響一、等額還款

固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此也被稱(chēng)為等額還款或等額償還。在每月還款額中，一部分為利息，另一部分為本金。隨著還款期限的增加，所欠款項(xiàng)越來(lái)越少，所以每月還款額中利息所占份額越來(lái)越少，而本金數(shù)額越來(lái)越大。房地產(chǎn)金融（第二版）

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響二、貸款期限與月還款額

月還款額取決于貸款利率和期限，二者的變化影響著月還款額。如借貸1元錢(qián)所需要的月還款額越低（即期限越長(zhǎng)），則借款人所能借貸的資金就越大，因?yàn)閷?duì)于一給定數(shù)額的貸款，如還款額低，達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)的家庭增多，很多收入較低的家庭也能達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計(jì)算

利率的調(diào)整使貸款的月還款額發(fā)生變化。（一）本息均還法

設(shè)客戶(hù)還款n1個(gè)月后，貸款月利率由r變?yōu)閞′，利率變動(dòng)后剩余本金計(jì)算公式為：

P′=P－n1m=(n－n1)P/n

其中m為每期段還本數(shù)；P′為剩余本金；P為本金；n為還款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響銀行一般可以采取兩種處理方法：

1.固定還款期限，改變還款量由于還款期保持不變?yōu)閚月，則剩余期限n′=n－n1個(gè)月，將P′、n′代入公式，利率變動(dòng)后，每月償還本金：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（保持不變）每月應(yīng)還利息：N′=2(n′+1)·P′·r′/2n′=（n-n1+1）P·r′

/n

月還款額：T=P+［(n-n1)+1］·P·r′/n房地產(chǎn)金融（第二版）

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響

2.固定月還款額，還款期限變化由于每月還款額不變，所以m′+n′=m+n則P′/n′+(2n′+1)·P′·r′/2n′=P/n+(2n+1)·P·r/2n則n′=n(2P′+P′·r′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′」

=(n－n1)·(r′＋2)/「2＋(2n＋1)r－2(n－n1)r′」

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第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響（二）先息后本法經(jīng)過(guò)一定期限的還款，在期前還款時(shí)客戶(hù)共還本金數(shù)為：剩余本金：房地產(chǎn)金融（第二版）

第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響若利率發(fā)生波動(dòng)，銀行可以采取兩種處理方法。

1.期限固定，還款額變化由于還款期限保持不變，剩余期限n′=n-n1則變化后的月還款額：

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第五節(jié)利率變化對(duì)還款額的影響2.還款額固定，期限變化由于月還款額不變，則m′=m則則則房地產(chǎn)金融（第二版）

第六節(jié)期前還款的處理一、基本概念

期前還款就是借款人出于自身利益在貸款未到期前不履行合同，提前還款的行為。定期抵押貸款不允許期前還款，活期抵押貸款可以進(jìn)行期前還款。房地產(chǎn)金融（第二版）

第六節(jié)期前還款的處理二、期前還款的罰則期前還款造成了放款人的損失：（1）破壞了放款人的貸款組合安排，使放款人處在不利地位。（2）從清償?shù)椒趴钊酥匦抡业叫碌慕杩钊?，需要一定的時(shí)間，這段時(shí)間資金的閑置造成放款人的利息損失。房地產(chǎn)金融（第二版）

第六節(jié)期前還款的處理（3）期前還款多發(fā)生在市場(chǎng)利率降低的時(shí)期，借款人為了取得較低利率的借款，減少還款額，就采用了期前還款措施；由于新貸款利率較低，使抵押權(quán)人又有一些利息損失。所以，在出現(xiàn)期前還款時(shí)，抵押權(quán)人一般要求抵押人多付6個(gè)月的利息，或多付剩余本金的1%～5%，作為對(duì)期前還款的懲罰。期前還款罰則都應(yīng)在合同中預(yù)先作出說(shuō)明。房地產(chǎn)金融（第二版）

第六節(jié)期前還款的處理三、期前還款的處理在進(jìn)行期前還款的處理時(shí)，可以采用兩種方法：一種是根據(jù)還款清單，查找貸款的剩余本金等，再加上罰費(fèi)就是借款人所欠債務(wù)。一種是用計(jì)算的方法求得剩余本金。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型一、變率抵押貸款

變率抵押貸款是指在合同中規(guī)定的利率可以季節(jié)性地浮動(dòng)，這種浮動(dòng)幅度是按事先預(yù)定的市場(chǎng)指標(biāo)或雙方重新協(xié)商而確定的。一方面，變率抵押貸款的月還款額較低，能吸引更多的客戶(hù)；另一方面，這種抵押貸款的利率在市場(chǎng)利率變化較大的情況下，償還額有增加的可能性，所以說(shuō)它又具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（一）變率抵押貸款的類(lèi)型

1.償還額的變化

2.償還期的變化

3.完全可變抵押貸款

4.前期變率后期固定貸款房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（二）變率抵押貸款的運(yùn)作

1.變化指數(shù)：變化指數(shù)是指名義利率的變化，它是按照特定指數(shù)的升高或降低而變化的。

2.初始利率和利率變幅：初始利率是抵押貸款成立后借款人所應(yīng)付的利率。調(diào)整后的利率為初始利率同利率變幅之和。

3.允許最大變化量：是指一次調(diào)整所允許的最大調(diào)整幅度。

4.允許變化量：主要規(guī)定允許每年調(diào)整的最大百分?jǐn)?shù)，有的合同中還規(guī)定了調(diào)整的最小時(shí)間間隔以及調(diào)整所依據(jù)的指標(biāo)。

5.期前清償。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（三）前期變率抵押貸款

還款額的固定性，有利于借款人對(duì)還款作出好的安排，多數(shù)用戶(hù)對(duì)固定利率貸款比較感興趣。在變率抵押貸款合同中，一般都有借款人可轉(zhuǎn)為定率貸款權(quán)利的條款。轉(zhuǎn)變后的利率可參照當(dāng)前市場(chǎng)上固定利率抵押貸款的平均水平。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（四）滾動(dòng)抵押貸款這種貸款在加拿大較流行，因而也稱(chēng)為加拿大式抵押貸款。在一定長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，將整個(gè)借款期限分成多個(gè)（一般4～5個(gè)）時(shí)段。每一時(shí)段，放款人、借款人都要協(xié)商有關(guān)利率、還款等事宜，如果能達(dá)成協(xié)議，雙方重新簽訂下一輪抵押合同。所以，這種抵押貸款關(guān)系像滾雪球一樣從一個(gè)時(shí)段發(fā)展到另一時(shí)段。如果雙方不能達(dá)成協(xié)議，抵押人可以去其他銀行進(jìn)行二次抵押。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（五）變率抵押貸款的優(yōu)缺點(diǎn)

1.變率抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)：（1）因利率可變，所以其初始利率較固定利率貸款的利率要低，可以吸引更多的客戶(hù)。（2）因利率低、還款額低，所以達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)的客戶(hù)多，有利于銀行在貸款時(shí)做更全面的評(píng)價(jià)，選擇性更大。

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第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（3）利率變動(dòng)，還款額數(shù)量變化，可避免固定利率持續(xù)高還款額的壓力，減少違約現(xiàn)象。（4）在高利率時(shí)取得的貸款，隨著市場(chǎng)利率的降低還款額減少，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)利率低而貸款利率高對(duì)抵押人不利的情況，迫使抵押人違約或進(jìn)行二次抵押、再抵押。（5）由于利率隨市場(chǎng)而變，不會(huì)造成銀行利率風(fēng)險(xiǎn)，所以沒(méi)有期前清償罰金。

房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型2.變率抵押貸款的缺點(diǎn)：（1）由于利率是波動(dòng)的，雖然初始利率低，但未來(lái)有升高的可能性，使借款人利率風(fēng)險(xiǎn)加大。（2）利率變化過(guò)大、過(guò)頻會(huì)引起還款額大幅度上升，導(dǎo)致借款人還款困難，使貸款拖欠或成為壞賬的可能性加大。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（3）較低的初始利率可能會(huì)很快上升，借款人由低利率而形成的還款額低可能會(huì)迅速消失。（4）還款額過(guò)大的波動(dòng)造成借款人心理的不穩(wěn)定，很多借款人不希望還款額變化過(guò)大。（5）利率每次變動(dòng)都要雙方協(xié)商，所以雙方常對(duì)怎樣分?jǐn)偫曙L(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)論不休，討價(jià)還價(jià)，成本升高。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型二、低月還款額抵押貸款（一）漸增還款抵押貸款

在抵押的前幾年，月還款額可逐年增加，其利率既可以是固定的，又可以是變動(dòng)的。在美國(guó)這是一種被廣泛接受的抵押貸款方式。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（二）依價(jià)變率抵押貸款

在市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹時(shí)，市場(chǎng)物價(jià)指數(shù)升高，依價(jià)變率抵押貸款的本金也按同樣的比例上升；月還款額升高，但相對(duì)價(jià)值保持不變。每年的月還款額按照以下三個(gè)因素進(jìn)行調(diào)整：（1）當(dāng)年市場(chǎng)利率（2）隨通貨膨脹率而變化的抵押本金（3）剩余期限應(yīng)分?jǐn)偟谋窘稹７康禺a(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（三）增值分成抵押貸款

通常投資人利用銀行借款投資長(zhǎng)期的房地產(chǎn)，如果貸款利率是固定的，那么銀行就承擔(dān)了這種投資的利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)通貨膨脹出現(xiàn)時(shí)，銀行利率不能隨市場(chǎng)利率而提高，銀行面臨損失風(fēng)險(xiǎn)較大。為了克服這種風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能參與房屋增值的分成，銀行一般將貸款利率降到市場(chǎng)平均利率水平以下，以換取參與房屋增值分成的權(quán)利。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型（四）前期低付抵押貸款

這種抵押貸款主要是在早期降低還款額，以增加房屋的吸引力。前期低付抵押貸款是漸增還款抵押貸款中的特有方式，具有下列優(yōu)點(diǎn)：（1）對(duì)用戶(hù)來(lái)講有討價(jià)還價(jià)的余地。（2）較低的初始還款額能吸引更多用戶(hù)，也使達(dá)到還款標(biāo)準(zhǔn)的用戶(hù)增加。（3）在還款額較低時(shí)，房屋較容易銷(xiāo)售，可以降低產(chǎn)權(quán)人長(zhǎng)期持有時(shí)的管理費(fèi)用。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型三、其他抵押貸款方式（一）快速還款抵押貸款同其他抵押貸款方式相反，不是降低月還款額，而是提高月還款額，縮短還款期。

1.快速還款抵押貸款類(lèi)型（1）15年期抵押貸款（2）雙周付款抵押貸款（3）還款漸增抵押貸款房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型2.快速還款抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)（1）還款速度加快，期限縮短，利率降低。（2）不同期限抵押貸款的債務(wù)總額差別很大。（3）促進(jìn)節(jié)約和儲(chǔ)蓄。房地產(chǎn)金融（第二版）

第七節(jié)其他抵押貸款類(lèi)型

3.快速還款抵押貸款的缺點(diǎn)（1）由于還款額提高，借款人用在其他方面的資金減少，限制了家庭消費(fèi)或改變了原來(lái)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。（2）還款額的提高，增加了借款拖欠的風(fēng)險(xiǎn)。（3）因