宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告

宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告PAGEPAGE42※※※※※※※※※※廈門房地產(chǎn)全程策劃公司?※※※※※※※※※※目錄≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?宜州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）宜州市城市概況（二）宜州市經(jīng)濟(jì)概況（三）宜州市今后5年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)（三四）宜州市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān)系分析1、縣域經(jīng)濟(jì)2、固定資產(chǎn)投資3、縣域發(fā)展規(guī)劃4、結(jié)論當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析宜州市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀綜述（二）所在區(qū)域住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析1、供求關(guān)系2、價(jià)格走勢(shì)3、市場(chǎng)特點(diǎn)4、個(gè)盤素質(zhì)(三)房地產(chǎn)開未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析（一）土地價(jià)值1、地理位置2、周邊環(huán)境3、環(huán)境污染4、地塊周圍的交通條件5、配套設(shè)施（二）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析1、SWOT分析2、宜州競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比結(jié)論可提升價(jià)值研判（一）類比土地價(jià)值（二）規(guī)劃能力對(duì)于土地價(jià)值的提升（三）單體設(shè)計(jì)（四）市場(chǎng)細(xì)分及客戶定位（五）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝（六）項(xiàng)目營(yíng)銷策劃（七）物業(yè)管理結(jié)論項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（二）消費(fèi)群體定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目定價(jià)模擬項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析（一）項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析表（二）項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析明細(xì)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示（一）風(fēng)險(xiǎn)性分析（二）規(guī)避方式開發(fā)節(jié)奏建議一、宜州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）宜州市城市概況宜州市是壯族歌仙劉三姐的故鄉(xiāng)，這里山川秀美、景色如畫，是觀光旅游的好地方；這里歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是山歌、彩調(diào)之鄉(xiāng)；這里人民熱情好客、豪情奔放……宜州市地處廣西中部偏西北，總面積約3869平方公里，轄7鎮(zhèn)14鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬，居住有壯、漢、瑤、苗、水、毛南、仫佬等民族。宜州市是一座具有2100多年歷史的文化名城。這里群賢云集、人杰地靈，境內(nèi)有25處國(guó)家各級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。宜州市是大西南出海通道“咽喉”要地，南距廣西首府南寧市320公里，東距柳州市120公里，西距河池市金城江76公里，宜柳高速公路、金宜高等公路、黔桂鐵路貫穿宜州境內(nèi)，形成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。宜州市水、電供應(yīng)充足，工業(yè)基礎(chǔ)良好，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，物產(chǎn)豐富。蔗糖、桑蠶、畜牧水產(chǎn)、林果等成為農(nóng)業(yè)支柱或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，已成為全國(guó)最大的桑蠶生產(chǎn)基地縣（市）。宜州市有迷人的山水風(fēng)光、美麗的民間傳說、濃郁的民族風(fēng)情，主要風(fēng)景名勝有下枧河流域劉三姐歌謠文化生態(tài)保護(hù)區(qū)（含古龍漂、珍珠洞、民族村、劉三姐書院等），有白龍洞游覽區(qū)、宋代鐵城、宋黃庭堅(jiān)逝世處遺跡、宋楊文廣戰(zhàn)事遺壘、明千戶所古城、明惠帝云游宜山遺跡、太平天國(guó)王府故址、仙女巖、九龍巖、三門巖、多靈山、鎮(zhèn)遠(yuǎn)峰等。（二）宜州市經(jīng)濟(jì)概況2008年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值62.51億元，同比增長(zhǎng)12%，增長(zhǎng)率連續(xù)五年保持10％以上；工業(yè)生產(chǎn)總值50.2億元，增長(zhǎng)18.4%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資26億元，增長(zhǎng)12.3%；財(cái)政收入5.028億元，增長(zhǎng)11.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13438元，增長(zhǎng)11%；農(nóng)民人均純收入4033元，增長(zhǎng)10%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，在確保糧食安全的前提下，加快桑蠶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，平均每年以3萬畝的速度遞增，一躍成為全國(guó)最大的桑蠶生產(chǎn)基地（市）。2009年以來，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%，達(dá)71.2億元；全市工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)22%，達(dá)61.24億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30.77%，達(dá)34億元；財(cái)政收入預(yù)期增長(zhǎng)13%，達(dá)5.68億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)16%，達(dá)21.58億元；招商引資實(shí)際到位資金增長(zhǎng)20%，達(dá)21億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)12%，達(dá)15051元；農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)12%，達(dá)4517元；城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位4500個(gè)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.5%以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在9‰以內(nèi)；萬元生產(chǎn)總值能耗降低4%，二氧化硫排放量削減9%，化學(xué)需氧量排放量削減2.5%。（資料來源于新華網(wǎng)）（表1）從上表可以看出，宜州市經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，居民收入繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，短短5年內(nèi)農(nóng)民純收入與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均翻了一倍。2002-2007年宜州生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入動(dòng)態(tài)發(fā)展情況詳見下表：（表2）（表3）宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路，大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)市、蔗桑富市”等發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展勢(shì)頭。去年，該市完成財(cái)政收入4.5億元，同比增長(zhǎng)10.3%。（表4）（三）宜州市今后5年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)(2006年始)全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破80億元，年均增速13％以上；工業(yè)總產(chǎn)值突破80億元，年均增速20％以上；財(cái)政收入超過8億元，年均增速13％以上；三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為：第一產(chǎn)業(yè)增加值24億元，年均增速6％以上；第二產(chǎn)業(yè)增加值30億元，年均增速20％以上；第三產(chǎn)業(yè)增加值26億元，年均增速14％以上；農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值39億元，年均增速6％以上；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成93億元以上，年均增速15％；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5％以下；人口自然增長(zhǎng)率控制在7‰以內(nèi)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額24億元，年均增速15％；農(nóng)民人均純收入年均增速10％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速8%。（據(jù)2006年10月25日宜州市第十四屆人大《政府工作報(bào)告》）（四）宜州市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān)系分析1、縣域經(jīng)濟(jì)◆工業(yè)經(jīng)濟(jì)在區(qū)域內(nèi)制糖、繭絲綢深加工等工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)航”下，宜州市“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略進(jìn)一步顯現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量效益穩(wěn)步提高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大。同時(shí)，宜州市通過推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、加大對(duì)原國(guó)有企業(yè)的深化改革和創(chuàng)新、發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和加大招商引資力度，積極承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等舉措，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。2008年全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值50.2億元，增長(zhǎng)18.4%。1至3月，全市工業(yè)總產(chǎn)值完成14.75億元，同比增長(zhǎng)34.3%。其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值11.99億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到7.9億元，實(shí)現(xiàn)利稅7077萬元，同比分別增長(zhǎng)39%、38.6%、22.1%。多年來，該市先后出臺(tái)一系列鼓勵(lì)和支持工業(yè)企業(yè)發(fā)展的文件，形成了以“蔗糖、繭絲、礦產(chǎn)、食品、建材、水電、機(jī)械加工”為核心和支撐點(diǎn)的工業(yè)體系，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。目前全市規(guī)模企業(yè)增加到53家，2008年一季度，宜州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值3.89億元，實(shí)現(xiàn)稅收1380萬元，同比增長(zhǎng)分別為62.9%、22.6%，嘉聯(lián)、茂源、旭輝飾盒等27戶企業(yè)銷售達(dá)到500萬元以上；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到5.55億元，同比增長(zhǎng)36.1%。（資料來源于新華網(wǎng)）◆農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)“三農(nóng)”工作政府的高度重視下，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步的調(diào)整。2008年甘蔗產(chǎn)值已占財(cái)政收入三分之一，為繼續(xù)做大這塊財(cái)政“蛋糕”，該市充分挖掘潛力，全面推進(jìn)規(guī)模化、良種化種植。2008年甘蔗種植面積達(dá)45.15萬畝，2007/08年榨季，全市甘蔗總產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)218萬噸，其中進(jìn)廠原料蔗達(dá)到201.09萬噸，上繳稅金1億多元。在甘蔗這個(gè)財(cái)政收入大支柱的“領(lǐng)唱”下，該市桑蠶、畜牧、蔬菜、林木、水果和勞務(wù)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也紛紛跟進(jìn)“合唱”，為壯大財(cái)政收入總量“錦上添花”。全市實(shí)現(xiàn)漁牧業(yè)總產(chǎn)值8.08億元，水果產(chǎn)量5.96萬噸，增長(zhǎng)5.1%；畜牧水產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)5.3%，林業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)6.7%。全市養(yǎng)蠶農(nóng)戶9.2萬戶，養(yǎng)蠶105萬張，蠶繭產(chǎn)量4萬噸，同比增長(zhǎng)4.4%，養(yǎng)蠶收入預(yù)計(jì)達(dá)6億元，農(nóng)民人均養(yǎng)蠶收入1584元。桑蠶發(fā)展“128”計(jì)劃穩(wěn)步實(shí)施，蠶繭質(zhì)量逐步提高，生產(chǎn)出了5A以上的優(yōu)質(zhì)繭絲，打破了江浙一帶所謂的“廣西的生絲不能作絲綢經(jīng)絲”的行業(yè)偏見，樹立了廣西繭絲綢產(chǎn)業(yè)品牌，為打造“中國(guó)絲綢城”工作邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。（資料來源于新華網(wǎng)）◆第三產(chǎn)業(yè)宜州市第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）的發(fā)展成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，各個(gè)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)都有不同程度的貢獻(xiàn)。2007年對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率較大的行業(yè)有租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)及郵政業(yè)、教育、房地產(chǎn)業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)及軟件業(yè)，貢獻(xiàn)率分別為11.89%、8.07%、7.16%、4.84%、4.44%，五大行業(yè)總共對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)36.4%。第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值179608萬元，占GDP總量的35.1%，比上年155849萬元增長(zhǎng)15.24%，服務(wù)業(yè)增加值對(duì)年度GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)49.3%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)5.14個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部傳統(tǒng)行業(yè)比重大，新興行業(yè)少,缺乏增長(zhǎng)點(diǎn)。在宜州市第三產(chǎn)業(yè)中起重要支撐作用的是以交通運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育以及公共管理和社會(huì)組織等這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，其比重就占了三產(chǎn)業(yè)的82.3%,而如信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)等這些代表著高新技術(shù)和現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的新興行業(yè)雖然發(fā)展較快，但比重僅有9.35%，特別是牽動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)中多個(gè)行業(yè)發(fā)展的旅游和娛樂產(chǎn)業(yè)還開發(fā)不夠，還沒有形成大發(fā)展格局。（資料來源于桂經(jīng)網(wǎng)——廣西經(jīng)濟(jì)之窗）◆支柱產(chǎn)業(yè)十一五期間，宜州把發(fā)展具有本地優(yōu)勢(shì)的蔗糖、桑蠶特色產(chǎn)業(yè)作為壯大市域經(jīng)濟(jì)和解決"三農(nóng)"問題的突破口，促進(jìn)了農(nóng)民增收和財(cái)政增長(zhǎng)。種桑養(yǎng)蠶是宜州市近年來發(fā)展最為迅猛的一大支柱產(chǎn)業(yè)，目前桑園面積達(dá)21萬畝，已成為全國(guó)第一大桑蠶生產(chǎn)基地市．也是宜州市繼糖業(yè)之后的又一財(cái)政增長(zhǎng)來源．并成為廣大農(nóng)民群眾脫貧致富奔小康的一個(gè)重要途徑。（具體數(shù)據(jù)見農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)）（資料來源于廣西市域經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）◆非公經(jīng)濟(jì)宜州市大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)，取得顯著成效，2008年1～7月，在非公有制經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)下，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)稅收入4645.64萬元，比上年同期增長(zhǎng)35.8%，占國(guó)稅收入的37.89%。2008年以來，宜州市不斷優(yōu)化投資環(huán)境，進(jìn)一步落實(shí)和完善非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策和措施，大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)，在培植民營(yíng)大戶的同時(shí)，引導(dǎo)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)創(chuàng)新制度，逐步培育一批擁有自主品牌和核心競(jìng)爭(zhēng)力的非公企業(yè)，為非公經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境，今年上半年非公有制經(jīng)濟(jì)工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值12.95億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重70%，同比增長(zhǎng)40%。（資料來源于廣西廣播網(wǎng)）2、固定資產(chǎn)投資◆重大項(xiàng)目建設(shè)高速公路建設(shè)：金宜高速是連接黔桂粵港澳的國(guó)際大通道。六寨至河池、宜州至河池高速公路全長(zhǎng)179公里，項(xiàng)目批復(fù)總概算95億人民幣，建設(shè)工期3年。公路全線采用四車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，采用瀝青路面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。公路起自河池市南丹市六寨鎮(zhèn)龍里，止于宜州市莫村，連接貴州，與已經(jīng)建成通車的桂海高速公路相接，直通沿海和粵港澳地區(qū)。六寨至河池、宜州至河池高速公路是國(guó)家規(guī)劃2010年“四縱四橫”八條西部開發(fā)省際公路通道中阿榮旗至北海公路的組成部分，是國(guó)家高速公路“7918”網(wǎng)蘭州至?？诤蜕穷^至昆明高速公路的重要路段，也是廣西高速公路網(wǎng)規(guī)劃“四縱六橫三支線”的重要組成部分，建成后將成為桂西北地區(qū)乃至國(guó)家西部地區(qū)重要的出海大通道。（資料來源于廣西電視網(wǎng)）◆城鎮(zhèn)市政設(shè)施宜州投入2.8億多元開工建設(shè)江濱路建設(shè)工程和污水處理工程這兩大民生項(xiàng)目。江濱路項(xiàng)目是宜州市“十一五”規(guī)劃實(shí)施的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，也是2008年市政建設(shè)的重頭戲，項(xiàng)目總里程為6.98公里，總投資1.69億元，工程位于城區(qū)龍江河南岸，修建一條20米寬的道路，由城西收費(fèi)亭段修建至規(guī)劃三橋，是集防洪、休閑、旅游、夜市為一體的貫穿東西的商業(yè)新街區(qū)。當(dāng)天開工建設(shè)的是第一期工程，為江濱路西段（龍江二橋至龍江一橋），全長(zhǎng)為3.65公里，總投資6201.93萬元，預(yù)計(jì)2010年竣工交付使用。江濱路工程的開工建設(shè)，對(duì)進(jìn)一步加快該市城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐、改善投資環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境都將起到極其重要的作用。

宜州污水處理項(xiàng)目總投資1.13億元。項(xiàng)目完成后，日處理污水3萬立方米，將有利于保護(hù)龍江河水資源及下游用水安全和生態(tài)環(huán)境，從而也結(jié)束該市沒有城市污水處理設(shè)施的歷史。（資料來源于新華網(wǎng)）（宜州市市政建設(shè)包括以下內(nèi)容：德勝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，新建龍江三橋，城南60米大道改造工程，江濱路二期工程，城市安康小區(qū)市政配套設(shè)施工程，城市廣場(chǎng)第一期工程，四牌樓修復(fù)工程，市體育場(chǎng)新觀禮臺(tái)及場(chǎng)地綠化工程，市婦女兒童活動(dòng)中心，劉三姐噴泉廣場(chǎng)傳說城雕墻，市內(nèi)老城區(qū)小街（巷）路面硬化工程，市體育館。）（資料來源于政府網(wǎng)）◆園區(qū)建設(shè)以“工業(yè)強(qiáng)市”為發(fā)展戰(zhàn)略，加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐，打造工業(yè)發(fā)展平臺(tái)，形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。打造大園區(qū)，就是要以園區(qū)為引領(lǐng)，打造工業(yè)強(qiáng)市。要把工業(yè)園區(qū)打造成為繭絲綢特色產(chǎn)業(yè)園和廣西一流的特色工業(yè)園，構(gòu)建"養(yǎng)蠶-繅絲-織綢-印染"一體化工業(yè)體系。"十二五"期末，進(jìn)駐園區(qū)企業(yè)達(dá)100家以上，園區(qū)工業(yè)總值60億元以上。充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，完善工業(yè)布局，優(yōu)化資源配置，以資源換產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品精深加工能力，打造自主品牌，爭(zhēng)創(chuàng)中國(guó)名牌產(chǎn)品、廣西名牌產(chǎn)品和國(guó)家免檢產(chǎn)品，提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，全市工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)250億元以上，規(guī)模以上企業(yè)100家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)新的騰飛。（資料來源于新華網(wǎng)）3、縣域發(fā)展規(guī)劃宜州市在經(jīng)歷了二千多年的城市化浪潮洗禮之后，城市格局和人居環(huán)境逐漸形成“東西南北”四大板塊。宜州市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在2004年以前，宜州市的房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽時(shí)期，房地產(chǎn)公司只有本地規(guī)模很小的兩三家。隨著舊城改造加快，城中東路、城中西路、公園西路、山谷路、環(huán)城路、南北大道、塘中路的相繼開通，以及政府南遷、承東啟西發(fā)展工業(yè)等多項(xiàng)大計(jì)的制定和實(shí)施，新區(qū)開發(fā)建設(shè)步伐的加快，2005年開始，宜州市的房地產(chǎn)開始蘇醒，房地產(chǎn)公司增加到八九家，企業(yè)規(guī)模慢慢擴(kuò)大。隨著城市的發(fā)展，政府加大了對(duì)城市建設(shè)的投資力度，相繼大幅完成了劉三姐大道、中山大道等主要路網(wǎng)建設(shè)，不斷完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市格局基本定格，城市的服務(wù)等功能日益增強(qiáng)，伴隨著第一、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一批大型企業(yè)紛紛入駐宜州，2007年開始，注冊(cè)資金1000萬以上的房開公司增加到八九家，外地企業(yè)紛紛進(jìn)駐，宜州市的房地產(chǎn)業(yè)開始成長(zhǎng)。宜州東西南北四大板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼全面爆發(fā)，逐漸呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的局面。目前，在宜州市登記備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已有二十多個(gè)。宜州市總體規(guī)劃（本案處于城南板塊）宜州市總體規(guī)劃（本案處于城南板塊）宜州市總體規(guī)劃◆“五市六城四宜州”戰(zhàn)略今后五年，是宜州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要時(shí)期。大力實(shí)施“五市六城四宜州”戰(zhàn)略，即堅(jiān)定實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市、蔗桑富市、旅游旺市、城建美市、開放活市戰(zhàn)略，全力打造工業(yè)城、甜城、絲綢城、旅游城、人居城和投資城，不斷加快“富裕宜州、文化宜州、生態(tài)宜州、平安宜州”建設(shè)步伐，為建設(shè)富裕文明和諧新宜州而努力奮斗。（據(jù)2006年10月25日宜州市第十四屆人大《政府工作報(bào)告》）◆高起點(diǎn)規(guī)劃推進(jìn)城鎮(zhèn)化——“延長(zhǎng)城西、擴(kuò)大城南、改善城東、改造城中、完善城北”發(fā)展戰(zhàn)略宜州市城鎮(zhèn)化的目標(biāo)定位為“建設(shè)廣西綜合實(shí)力領(lǐng)先城市、桂西北工業(yè)重鎮(zhèn)、商貿(mào)中心、旅游服務(wù)中心和具有歷史文化民族特色的生態(tài)型宜居城市”。到2020年，宜州城區(qū)人口由現(xiàn)在的15萬增加到28萬，城市化水平由現(xiàn)在的29.3％提高到55％。打造大城區(qū)。按照“延長(zhǎng)城西、擴(kuò)大城南、改善城東、改造城中、完善城北”的發(fā)展思路，以建好“一條線”（二級(jí)公路連接線）、“一座橋”（龍江三橋）、“一個(gè)公園”（浙大西遷主題公園）、“一片新區(qū)”（城南新區(qū)）、“兩條路”（迎賓大道、江濱路）為重點(diǎn)，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，盡快完善城市功能，提升城市檔次。（資料來源于新華網(wǎng)）結(jié)論：綜上所述（尤其從帶重點(diǎn)符號(hào)的句子中透露的信息）分析可知，“廣西區(qū)桑蠶產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣”、“特色農(nóng)業(yè)十大強(qiáng)縣”的宜州市堅(jiān)持走“工業(yè)強(qiáng)市”的道路，大力發(fā)展蔗桑特色產(chǎn)業(yè)，以工業(yè)統(tǒng)領(lǐng)宜州經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展的大局，并以工業(yè)園區(qū)為載體的發(fā)展思路，不僅帶來了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，還使經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足，富有活力；工業(yè)化的推進(jìn)，必將帶來大量的產(chǎn)業(yè)工人，居住成為頭等大事。加之城區(qū)的擴(kuò)建改造，城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴(kuò)大，城鎮(zhèn)化步伐的加快，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了百年難遇的大好機(jī)遇，并為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的帶來利好環(huán)境。二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（一）宜州市近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)由于宜州市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，起步于2001年，2004年后得到較快發(fā)展，發(fā)展形式和特點(diǎn)從合作開發(fā)、小規(guī)模、不夠規(guī)范，逐步走向購地開發(fā)、上規(guī)模、上檔次、比較規(guī)范的樓盤。近幾年來，宜州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)良好。在宜州市城區(qū)的四大板塊均有典型代表：城東區(qū)有五鴻公司開發(fā)的東方嘉園，城南區(qū)新區(qū)有羅城監(jiān)獄遷建宜州市新址工程項(xiàng)目、浙江亞東集團(tuán)開發(fā)的山水宜人公園城以及即將建設(shè)的龍港星城，城中區(qū)有鐵源房地產(chǎn)開發(fā)的富麗源小區(qū)和綠江苑小區(qū)以及雅庭苑、城西區(qū)有金龍小區(qū)和即將建設(shè)的深圳南城百貨和廣西新富泰房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)代城，相對(duì)東南西三個(gè)板塊而言，城北區(qū)的發(fā)展相對(duì)緩慢些，但澤慶房地產(chǎn)公司開發(fā)的紫馨園和市偉弘房產(chǎn)開發(fā)公司即將開發(fā)的“錦繡祺峰生態(tài)宜居小區(qū)”有后來者居上之勢(shì)。從下表可以分析宜州市近幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2008年1至12月份，宜州市房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建項(xiàng)目18個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)50萬平方米，投資近1.9億元；竣工項(xiàng)目11個(gè)。工程質(zhì)量安全監(jiān)督備案工程竣工驗(yàn)收登記20038461811.27800002004422586.440425496.437200555104950.9453751792.83220065952623.3543692731.727200761117762.76027522832220086818182865034117712.82320091061882.34宜州市房地產(chǎn)樓價(jià)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2003年房地產(chǎn)平均價(jià)格為800至900元/平方米；2004年在900至1000元/平方米；2005、2006年在1100至1400元之間，特別是2007年到2008年宜州市房地產(chǎn)開發(fā)力度更是攀到一個(gè)小高峰，樓價(jià)呈現(xiàn)上升勢(shì)頭，純住房在1800至2700元/平方米，商鋪價(jià)格從2003年的2000元/平方米竄漲到6000元/平方米，甚至從國(guó)際金融危機(jī)至今，只有三家小企業(yè)開發(fā)的比較偏僻的小區(qū)有降價(jià)的行為，山水宜人、富麗源等規(guī)范的樓盤價(jià)格還是一路飆升。最具有代表性的是江蘇亞東集團(tuán)宜州分公司開發(fā)的山水公園生活城，在整個(gè)河池也是佼佼者。面積為56645.06平方米山水宜人公園生活城小區(qū)一期工程（13幢456套）在2007年3月11日開盤后一年半的時(shí)間內(nèi)，全部銷售一空，還出現(xiàn)后來者失望的局面。當(dāng)時(shí)樓盤平均售價(jià)1450元/平方米，最高售價(jià)1500元/平方米；目前該公司已開盤的二期工程（14—18號(hào)樓）從2008年9月起已銷售70%，最高售價(jià)達(dá)2600元/平方米；這個(gè)企業(yè)開發(fā)的所有商鋪目前還沒有開盤，但關(guān)注和期待這些商鋪的人的數(shù)量會(huì)是商鋪數(shù)量的數(shù)十倍，相信2009年5月1日開盤時(shí)會(huì)出現(xiàn)山花爛漫之景。隨著宜州市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法的實(shí)施，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方式和廉租住房制度逐步完善，市場(chǎng)與保障共同發(fā)展的住房供給體系正在形成?？v觀宜州市房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，不難看出，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為帶動(dòng)宜州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，成為促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加財(cái)政收入的一個(gè)組成部分。而目前宜州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從兩方面進(jìn)行融合：首先是各個(gè)樓盤的價(jià)格在慢慢接近；其次是樓盤的品質(zhì)越來越接近，建設(shè)高品質(zhì)樓盤漸漸成為一種共識(shí)。在今后的一段時(shí)期，還成為宜州市響應(yīng)中央夸大內(nèi)需系列政策行之有效的制高點(diǎn)，宜州市房地產(chǎn)業(yè)正在從小到大、由弱變強(qiáng)，快速發(fā)展成為宜州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展的一支重要力量，為滿足宜州市居民住房消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，改善居民生活質(zhì)量，提供了強(qiáng)有力的保障。(二)所在區(qū)域住宅走勢(shì)分析1、供求關(guān)系表一：在售項(xiàng)目基本情況一覽表序號(hào)項(xiàng)目名開發(fā)商項(xiàng)目地址建筑類型項(xiàng)目規(guī)模占地面積（㎡）建筑規(guī)劃總供應(yīng)量（套）1山水宜人廣西宜州亞東置業(yè)有限公司城南新區(qū)中山大道西段多層/臨街商住樓137畝37棟商住樓約1000多套2馨夢(mèng)園馨夢(mèng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宜州市山谷路小高層(帶電梯)20多畝4幢純住宅206戶3宜寶苑宜州慶遠(yuǎn)房產(chǎn)開發(fā)公司宜州市山谷路交通局大門對(duì)面多層、小高層（3月底推出）30畝5幢多層2幢小高層200左右4龍港新城旭輝地產(chǎn)龍溪路（鐵路后面）多層、1幢11層帶電梯小高層30多畝一期3幢多層（7層）一幢小高層150左右從市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果可知，宜州僅4-5個(gè)在售樓盤，批準(zhǔn)預(yù)售面積約96000㎡，目前市場(chǎng)商品房供應(yīng)量800余套左右，而商品房銷售約110000㎡（包含存量房銷售），當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”的局面。2、價(jià)格走勢(shì)受著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及人文環(huán)境的影響，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目的檔次普遍不高，除山水宜人獨(dú)樹一幟，以大盤優(yōu)勢(shì)受到購房者青睞，當(dāng)?shù)仄溆囗?xiàng)目的商品住宅開發(fā)水平均一般，缺乏包裝和推廣，營(yíng)銷手法落后。山水宜人的銷售均價(jià)為2170元/㎡；馨夢(mèng)園的銷售均價(jià)是2330元/㎡；宜寶苑的銷售均價(jià)是1968元/㎡；龍港新城的銷售均價(jià)是1860元/㎡。表二：在售項(xiàng)目銷售情況一覽表序號(hào)項(xiàng)目名新推量產(chǎn)品定位銷售均價(jià)（元/㎡）銷售率主力戶型主導(dǎo)面積1山水宜人140三房128.54㎡均價(jià)215080%2馨夢(mèng)園200三房、四房121～148㎡均價(jià)233080%3宜寶苑200三房117㎡～122㎡均價(jià)196875%4旭輝地產(chǎn)150三房125.66㎡均價(jià)185775%5富麗源市政府原址起價(jià)1800元3、市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：作為縣級(jí)城市，宜州房地產(chǎn)開發(fā)與推廣處于起步階段，供需相對(duì)平衡，房?jī)r(jià)不存在泡沫，房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)健，受金融危機(jī)影響較小?！舢a(chǎn)品面宜州目前在售的項(xiàng)目占地面積都不大，30畝左右，只有1個(gè)項(xiàng)目超過100畝（山水宜人）。項(xiàng)目的建筑形態(tài)85％規(guī)劃為6～8層的多層，只有1～2項(xiàng)目規(guī)劃有小高層。樓房100％為兵營(yíng)式排列，有的樓距甚至較小，采光通風(fēng)略受影響。除了山水宜人這個(gè)大盤外，項(xiàng)目在景觀、園林、配套方面的規(guī)劃都處于低級(jí)狀態(tài)，基本不予考慮，僅僅為消費(fèi)者提供一個(gè)可供居住的房子。建筑的外立面在色彩搭配上過于艷麗，涂料與磁磚的搭配不協(xié)調(diào)。每個(gè)項(xiàng)目都有商住樓的比例，住宅還是以3房2廳2衛(wèi)為主力戶型，占到項(xiàng)目50％以上，甚至更大比例；主導(dǎo)面積在120㎡～150㎡左右，130㎡的舒適型的大戶型占有相當(dāng)比例。戶型設(shè)計(jì)都順應(yīng)時(shí)代潮流，雙陽臺(tái)，飄窗，主臥帶衛(wèi)生間，動(dòng)靜分區(qū)，餐廚相連，戶型設(shè)計(jì)趨于科學(xué)合理?！艨驮疵嬖谑垌?xiàng)目的產(chǎn)品定位基本為中檔盤，在規(guī)模上、品質(zhì)上最具代表性的是山水宜人，在價(jià)格上首當(dāng)其沖的是馨夢(mèng)園的小高層，其余的面對(duì)的客戶主要是縣城區(qū)域的普通居民，富裕起來的新農(nóng)民，小商販，以及從事工業(yè)化生產(chǎn)的工薪階層。目前宜州市的高端消費(fèi)群主要以居住天地?fù)橹鳌？梢悦黠@地看到，宜州在售樓盤主要面對(duì)中高端客戶為主，以中端客戶為主流，客戶一般對(duì)價(jià)格比較敏感?！翡N售推廣面宜州市的房地產(chǎn)開發(fā)仍處于開發(fā)的初始階段，房開商在項(xiàng)目的開發(fā)以及項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣方面，還處于比較“隨意”的狀態(tài)。從下表可見：表三：在售項(xiàng)目宣傳推廣投入對(duì)比項(xiàng)目案名宣傳推廣投入量售房部裝修沙盤折頁戶型單張工地圍墻廣告戶外廣告牌車體廣告宣傳單張宜寶苑20平米不到的小店，簡(jiǎn)陋雜亂無無簡(jiǎn)易復(fù)印無無無無山水宜人一般裝飾、POP廣告不大氣有有精美制作無大型，多處無無龍港新城簡(jiǎn)易布置有無簡(jiǎn)易印制無小型，只項(xiàng)目地?zé)o無馨夢(mèng)園簡(jiǎn)易布置有無簡(jiǎn)易復(fù)印無無無無4、個(gè)盤素質(zhì)★山水宜人◆地理位置：城南新區(qū)中山大道西段◆項(xiàng)目規(guī)模：占地137畝，建有37棟商住樓，大約1000多戶住戶◆項(xiàng)目定位：中檔住宅小區(qū)/宜州第一大盤◆項(xiàng)目配套：內(nèi)部規(guī)劃了會(huì)所、社區(qū)雙語幼兒園、籃球場(chǎng)、親子樂園、康體園等生活配套◆小區(qū)規(guī)劃：項(xiàng)目共37棟商住樓，沿中山大道街南北向兵營(yíng)式排列?！粢咽郛a(chǎn)品：一期1#～13#樓13棟全部售罄，開盤價(jià)為1600元/㎡，2008年12月交房；一期14#～18#樓僅剩三套，開盤價(jià)為1900元/㎡，目前售價(jià)已漲至2500多元/㎡；現(xiàn)推出二期19～26#樓7棟樓，均價(jià)在2200元/㎡左右?！艚谠谑郛a(chǎn)品主力戶型供應(yīng)情況表：2期在售產(chǎn)品主力戶型供應(yīng)情況主力戶型面積（㎡）戶型比例戶型特點(diǎn)1×1×156.3115％方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)，飄窗設(shè)計(jì)，雙陽臺(tái)，戶型多樣，適應(yīng)客戶不同需要。2×2×192.0620％3×2×2128.5435％4×2×2132.9～143.0530％注：1×1×1為一房一廳一衛(wèi)；2×1×1為二房一廳一衛(wèi)◆銷售價(jià)格：均價(jià)在2200元/㎡◆銷售情況：1期一小期全部售罄，1期二小期僅剩三套，踩盤當(dāng)時(shí)售樓處人氣很旺，據(jù)悉，樓盤去化速度很快，在金融危機(jī)的背景下，一天可售出6～7套，可見項(xiàng)目地段潛力。◆工程進(jìn)度：1期1小期已交房，1期2小期目前在做園林綠化，預(yù)計(jì)今年5月份交房，在售二期今年11月底可以交房?！繇?xiàng)目動(dòng)態(tài)：整個(gè)項(xiàng)目全部共37棟，7～8層，沿街為商住樓，1～2層商鋪，3～7層住宅。一期13棟售罄，目前處于裝修階段，1、2層商鋪目前尚未公開，商鋪價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在1萬元/㎡以內(nèi)，一期車位價(jià)格2228元/㎡，總價(jià)約在6～7萬元。三房戶型配帶儲(chǔ)藏間，但面積太小，不實(shí)用。5、結(jié)論4個(gè)項(xiàng)目除了規(guī)模較大的“山水宜人”有比較系統(tǒng)專業(yè)的推廣宣傳，其它項(xiàng)目在宣傳方面都幾乎很少投入，但事實(shí)是每個(gè)項(xiàng)目都有75％以上的銷售率，銷勢(shì)很旺。宜州市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭以及發(fā)展預(yù)期目標(biāo)強(qiáng)有力地支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)與興旺，從以上表征可以得出結(jié)論：宜州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在賣方市場(chǎng)階段。（三）房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)次貸危機(jī)的爆發(fā)在某種程度上也傳導(dǎo)至中國(guó)，增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的外部壓力、加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)，次貸危機(jī)使我國(guó)政府意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融危機(jī)會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來極大的破壞，因而國(guó)家采取緊縮措施，加大擠壓我國(guó)房市泡沫，使我國(guó)房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。為此，國(guó)家在次貸危機(jī)爆發(fā)后開始警覺起來，并采取了多項(xiàng)緊縮政策來調(diào)控房市。受美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)的影響，宜州市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力增大，短期內(nèi)前景不容樂觀，但因?yàn)榇钨J危機(jī)爆發(fā)前宜州市房地產(chǎn)業(yè)剛得以發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)供給小于總體需求，中長(zhǎng)期未來發(fā)展前景受到廣泛看好。宜州市未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)測(cè)將有如下趨勢(shì)：（一）短期內(nèi)前景不容樂觀。因席卷全國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)使全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)連受重創(chuàng)，行業(yè)領(lǐng)頭羊萬科地產(chǎn)從2008年下半年率先降價(jià)130%，深圳、廣州、上海、北京等房地產(chǎn)風(fēng)標(biāo)城市，房?jī)r(jià)相繼持續(xù)下跌，成交量嚴(yán)重下降，全國(guó)樓市進(jìn)入嚴(yán)重疲軟期。受此“波浪效應(yīng)”影響，整個(gè)河池及宜州樓市也開始顯現(xiàn)下降趨勢(shì)，市場(chǎng)購買力不旺，樓盤銷售周期增長(zhǎng)。受外部信息影響，廣大消費(fèi)者對(duì)樓市的投資在一個(gè)很長(zhǎng)的階段將處于觀望期。但這幾年來，宜州市委、市人民政府充分認(rèn)識(shí)到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的重要性。重視了宜州市總體規(guī)劃的修編，努力為城市的建設(shè)提供藍(lán)本和指導(dǎo)性意見；還通過強(qiáng)化整治措施，完善管理機(jī)制，加大城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生整治力度環(huán)境，人居環(huán)境得到明顯改善；城市路網(wǎng)、供排水、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、停車場(chǎng)、等公用基礎(chǔ)設(shè)施已基本配套，布局日趨合理，城市服務(wù)功能大幅度提升；規(guī)劃和建筑市場(chǎng)、工程質(zhì)量和行業(yè)安全生產(chǎn)得到強(qiáng)化管理；引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。特別是近三年來，房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)6億多元。特別是總投資2.5億元建筑總面積21.09萬平方米的羅城監(jiān)獄遷建宜州市新址工程項(xiàng)目建設(shè)和總投資2.5億元建筑總面積21.09萬平方米的山水宜人公園城以及即將建設(shè)的龍港星城、深圳南城百貨和廣西新富泰房地產(chǎn)等一批房地產(chǎn)工程將成為宜州特色和標(biāo)志性建筑。目前，宜州市城鎮(zhèn)的集聚能力顯著增強(qiáng)，城市面貌發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)供給還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城市發(fā)展的總體需求。（二）中長(zhǎng)期未來發(fā)展前景樂觀。宜州市房市中長(zhǎng)期供應(yīng)仍然偏緊，未來的發(fā)展前景趨好，雖然短期內(nèi)宜州市房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)閮r(jià)格原因?qū)е掠行枨蟛蛔悖瑥亩构┙o大于需求，但從中長(zhǎng)期來看，供應(yīng)依然偏緊。宜州市房市主要受以下長(zhǎng)期因素影響：一是人口因素。宜州市城市規(guī)劃是2020年前宜州市人口規(guī)模為28萬人。即隨著城市人口的增加，對(duì)住房的需求就會(huì)增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是羅城監(jiān)獄整體的搬遷入駐和山水公園城一二期工程的順利交付使用以及新火車站的投入使用，整個(gè)城南新區(qū)將增加近兩萬人，將可一大大地帶動(dòng)整個(gè)城南新區(qū)人流、物流的發(fā)展；二是收入因素。隨著人們生活水平的提高，收入的增加，特別是收入跨越某個(gè)范圍后，人們對(duì)住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會(huì)改變，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是城市化因素。到2020年宜州市城市用地規(guī)模將從現(xiàn)有的11平方公里擴(kuò)大到27.93平方公里。隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到很大的發(fā)展，城市化的過程就是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。而今大批房開企業(yè)的貢獻(xiàn)，使得宜州市城市化水平得以大幅度提高。特別值得一提的是，深圳南城百貨和廣西新泰富公司聯(lián)合開發(fā)的現(xiàn)代城才半年時(shí)間，就以強(qiáng)盛的勢(shì)頭在宜州掀起不小的浪潮。宜州市房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展前景有較大的空間。（三）市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善。在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范；各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會(huì)得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。（四）價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。據(jù)2007、2008年兩年購房消費(fèi)人群分類表明：55%購房者為本市居住人群；33%購房者為本市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群；12%購房者為外來人員。目前，宜州市的房地產(chǎn)業(yè)處于理性的階段，幾乎不存在泡沫，不會(huì)影響全市房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。今年住房銷售價(jià)格和銷售面積出現(xiàn)小幅下滑，主要原因?yàn)榍捌趪?guó)家出臺(tái)多項(xiàng)利市政策、潛在購房者有持幣觀望的心理，并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的飽和。隨著各種利市政策逐步出臺(tái)，預(yù)計(jì)宜州市的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展，宜州市房市未來的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。隨著迎賓大道、江濱路、污水處理工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的開工建設(shè)和中山大道基礎(chǔ)工程的順利完工，河池運(yùn)達(dá)公司宜州一級(jí)客運(yùn)站、新火車站、宜州監(jiān)獄生活區(qū)等項(xiàng)目及山水宜人公園生活城等項(xiàng)目的完工使用和江濱路、黃鶯路、南山路、龍崗路、九龍路等新舊城區(qū)連接線道路網(wǎng)建設(shè)，將形成宜州市中心城區(qū)的基本框架。這個(gè)框架的搭建和交通瓶勁的突破，極大地提高了宜州市城市化程度，使其能夠更好與我區(qū)整體發(fā)展融為一體，給宜州帶來了無窮的生機(jī)和活力！到那時(shí)，龍溪大道（原鐵路既有線）的開發(fā)無疑給宜州的房地產(chǎn)業(yè)錦上添花！同時(shí)，隨著人們地人居環(huán)境要求的提升，宜州市未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)不可擋。目前，已有不少具備前瞻眼光的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵宜州，蓄勢(shì)待發(fā)。三、項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”這是房地產(chǎn)界的名言。于是便有人拘泥于地段的好壞。其實(shí)好壞只是相對(duì)的，關(guān)鍵是要弄明白：這個(gè)項(xiàng)目究竟處于哪個(gè)層次？好與壞是個(gè)說法，要緊的是能否賺錢。（一）土地價(jià)值一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值。本案的土地價(jià)值各要素如下：1、地理位置本案地處黃鶯路與龍溪路交界處，中山大道以北，市政中心的正北側(cè)。項(xiàng)目用地面積54153平方米（包含A、B、C、D四個(gè)地塊），建筑面積135383平方米，地形整體條件較完備，部分用地在利用山水宜人基礎(chǔ)設(shè)施方面，可以滿足“七通”條件；土地現(xiàn)狀為桂星焊材廠，工廠附近為菜地、池塘、舊鐵路、工廠員工宿舍，土地絕大部分堅(jiān)實(shí)、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。2、周邊環(huán)境自然景觀前方景觀（南方）近處是山水宜人、市政廣場(chǎng)，中山大道南側(cè)市政中心，遠(yuǎn)處為火車站、連綿起伏的青山。前方視線開闊明朗，給人清新的視覺享受。B、后方景觀（北方）后方還是處于尚未規(guī)劃建設(shè)的田地、菜地、池塘，是本案視線較為不佳的地方。C、左方景觀（東方）緊鄰山水宜人小區(qū)近景視線極佳，綠草環(huán)抱、建筑色彩明快；稍遠(yuǎn)處還有市政廣場(chǎng)的噴泉水景、雕塑石廊。D、右方景觀（西方）本案西方是二橋路（迎賓大道）、城西工業(yè)園，視野較為開闊，連綿起伏的青山，缺乏近景，遠(yuǎn)景有夢(mèng)幻般色彩。人文、歷史景觀公園等自然景觀100多畝的市政公園，是城市稀有的中央公園，綠色生態(tài)、休閑寫意。B、歷史古跡、人文景觀：；較遠(yuǎn)景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東、西、南、北四個(gè)方向景觀中東南邊方景觀不錯(cuò)，西北邊景觀因尚未開發(fā)、場(chǎng)地空曠雜亂等景物而大打折扣。總之，地塊周圍景觀觀景性不強(qiáng)。但本案地塊規(guī)整，占地面積大，可通過環(huán)藝設(shè)計(jì)來弱化周圍景觀不佳的弱項(xiàng)。3、環(huán)境、污染水、空氣、土地污染情況本案所用地范圍外，荒草布滿地表，蒼蠅、蚊子及其他蟲子較多，居住環(huán)境一定程度受到影響。噪音污染本案屬于市政道路交界處，車流量大，噪音會(huì)影響到小區(qū)的寧靜。社會(huì)治安狀況本案由于地塊被分割成五塊，無法實(shí)現(xiàn)封閉式管理，社區(qū)居民感到居住環(huán)境私密性差。4、地塊周圍的交通條件城南的公共交通條件中山大道上有多條公交線路2、8、9、10、12直達(dá)市區(qū)各地。中山大道南側(cè)有汽車總站和火車站。地塊與公共交通的連接本案所處地塊距中山大道有一段距離，緊鄰的黃鶯路可貫通至中山大道，由于龍溪路建設(shè)施工尚早，黃鶯路可作為小區(qū)車行、人行的主干道。交通條件綜述城南地塊的公共交通可謂便利。60米寬中山大道，是宜州少有的城市形象主干道，5～6條公交路線直達(dá)老城區(qū)，隨心切換城市與自然，坐擁黃鶯路與龍溪路四通八達(dá)的交通干線。5、配套設(shè)施菜市場(chǎng)中山大道以南規(guī)劃了一個(gè)菜市場(chǎng)，城南新區(qū)居在買菜購物的消費(fèi)需求上不假外求。商店、購物中心新區(qū)的商店、超市匱乏，但本案商業(yè)街與山水宜人商業(yè)街可為社區(qū)與周邊居民提供便利。學(xué)校、醫(yī)院附近有第六小學(xué)、實(shí)驗(yàn)學(xué)校和中醫(yī)院，教育、醫(yī)療配套齊全。銀行、郵局、酒店建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵政局林立中山大道。休閑、娛樂場(chǎng)所等區(qū)域內(nèi)擁有100多畝超大市政公園，小區(qū)有高級(jí)會(huì)所提供休閑娛樂。（二）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）“知己知彼”和“自知之明”都是一個(gè)贏家不可缺少的品質(zhì)。俗話說：追鹿者不見山。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者既能鉆進(jìn)去，又可跳出來。更何況，最難認(rèn)清的面孔往往就是自己的。1.優(yōu)勢(shì)(S)分析◆區(qū)位：本案所處區(qū)位是未來的城市中心，將發(fā)展成為宜州的政治中心、商業(yè)中心、金融中心、文化中心。區(qū)位先天優(yōu)越，尤其是政府引資三億修建的龍溪路貫穿本案，與黃鶯路交匯，將形成繁華的商業(yè)金融區(qū)?！舻貕K：該地塊近鄰山水宜人，山水宜人已在宜州購房消費(fèi)群體內(nèi)心成功塑造“宜州第一盤”的高品質(zhì)形象，我們項(xiàng)目在規(guī)劃上完全有能力超越其品質(zhì)，在此基礎(chǔ)上成功打造“宜州首席富人區(qū)”。（宜州第一城）◆交通：交通網(wǎng)絡(luò)四通大達(dá)，出行購物極其便利?！襞涮祝翰耸袌?chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、銀行遍布周圍，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。2.劣勢(shì)(W)分析及化解策略2.1劣勢(shì)分析◆1）本案地段成熟大致需要五年左右時(shí)間，先期入住的客戶生活較不便，影響其對(duì)本案的評(píng)價(jià)。◆2）本案通過置換變性的地塊，雖相對(duì)規(guī)整，但周邊空地還是農(nóng)田荒地，一定程度上影響小區(qū)的品質(zhì)?！?）本案被龍溪路與黃鶯路分割成4個(gè)小地塊，項(xiàng)目提高了整體規(guī)劃的難度，同時(shí)無法從整體上實(shí)現(xiàn)封閉式管理。2.2化解策略對(duì)1）的化解：為提高住戶生活上的便利，可充分利用沿街900米商業(yè)規(guī)劃，在交房時(shí)配備滿足業(yè)主日常生活需要的商業(yè)設(shè)施。對(duì)2）的化解：通過建筑的退讓與圍合，將小區(qū)與周圍環(huán)境形成一定的區(qū)隔，不至于影響小區(qū)生活品質(zhì)。對(duì)3）的化解：建議通過智能化管理，四個(gè)地塊分別采取一個(gè)入口，最大程度地確保小區(qū)住戶的安全。3.機(jī)會(huì)(O)分析◆項(xiàng)目的開發(fā)的時(shí)機(jī)正處在宜州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化步伐加快的歷史階段，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)也在一個(gè)起步初期，還處在賣方市場(chǎng)狀態(tài)?！綦S著中山大道、黃鶯路、龍溪路市政工程的完工，項(xiàng)目交通形象將大大改觀?！粢酥菔幸褜?shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)主導(dǎo)型向工業(yè)主導(dǎo)型的歷史性轉(zhuǎn)變，今后5年的工作要點(diǎn)中，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，強(qiáng)化工業(yè)主導(dǎo)地位。工業(yè)化的不斷深入，人們的居住觀念和居住習(xí)慣也必將隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變。◆宜州市地級(jí)市的成立，將脫離河池市的代管，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路上，特別是旅游經(jīng)濟(jì)的道路上實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。宜州旅游市場(chǎng)活躍，外來人口增加，必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，從而帶動(dòng)居住需求的增長(zhǎng)?！絷P(guān)于商業(yè)金融區(qū)與龍溪路的規(guī)劃，暨逐步把龍西路一帶打造成為集商貿(mào)、金融、餐飲、娛樂、休閑、居住于一體的現(xiàn)代商業(yè)金融中心，呈現(xiàn)一片欣欣向榮的商業(yè)繁榮景象。4.威脅(T)分析及規(guī)避策略4.1威脅分析◆1）本案周邊及中山大道兩側(cè)尚有5～6塊已被拍出的地塊，預(yù)計(jì)幾年內(nèi)不少樓盤將陸續(xù)入市銷售，城南房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈?！?）宜州市外來人口較少，客源有限。老城區(qū)的樓盤與城南新區(qū)樓盤差價(jià)不大，甚至持平。一些客戶受到老城區(qū)成熟配套的吸引而放棄城南，不可避免地分流了一些優(yōu)質(zhì)客戶。4.2規(guī)避策略◆1）項(xiàng)目力求做好差異化，明確市場(chǎng)定位，在配備較完整的推廣營(yíng)銷方案的前提下做好執(zhí)行，以專業(yè)化的營(yíng)銷手段讓本項(xiàng)目一經(jīng)推出，便以鮮明、醒目的形象吸引客戶眼球，給客戶以信心，贏得到目標(biāo)客戶的認(rèn)同和購買，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于主導(dǎo)地位?！?）突出性價(jià)比，注重樓盤定位與產(chǎn)品細(xì)節(jié)規(guī)劃，加大整體形象包裝、營(yíng)銷推廣，在宜州樹立起多個(gè)第一，贏得消費(fèi)者口碑，最大化吸引宜州城鄉(xiāng)絕大多數(shù)潛在購房客群。（三）結(jié)論從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來看，本案地塊符合住宅建筑用地。根據(jù)SWOT分析，該地塊在區(qū)位前景、地塊、交通、配套方面具明顯的優(yōu)勢(shì)，但從區(qū)位成熟度、地塊用地狀況來看，項(xiàng)目不可避免存在劣勢(shì)，但隨著城市化進(jìn)程的加快和商業(yè)用地價(jià)值的最大化，項(xiàng)目開發(fā)前景相當(dāng)可觀。可提升價(jià)值研判美食家評(píng)判廚師的水準(zhǔn)，常以“家常菜”為依據(jù)。珍禽野味不算數(shù)，把蘿卜白菜“做出來了”才叫真功夫。其意就是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可比性并不簡(jiǎn)單在于價(jià)格和利潤(rùn)。如果聽說哪個(gè)開發(fā)商將住宅樓賣出了每平方米3萬元的天價(jià)，也不必急于欽佩得五體投地。若項(xiàng)目本身的潛在價(jià)值是每平方米3.5萬元，那么該開發(fā)商就并非一個(gè)高手了。相反，假如某地段公認(rèn)只能蓋出3500元每平方米的房子，而你卻能做到4500元每平方米，而且賣得不錯(cuò)，才稱得上是真正的成功。那么，如何最大提升項(xiàng)目的價(jià)值？如何進(jìn)行可提升價(jià)值的研判？利潤(rùn)就象是海綿里的水，只要愿意擠總是會(huì)有的。要想深入挖掘房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在價(jià)值，必須“從頭壓擠每一個(gè)環(huán)節(jié)”。如下：（一）類比土地價(jià)值如前所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等多方面綜合判斷，本案地塊的單位建筑面積類比價(jià)值在2600元（均價(jià)）左右。（二）規(guī)劃能力對(duì)于土地價(jià)值的提升小區(qū)整體風(fēng)格本案的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著21世紀(jì)居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上，作為13萬平方米的大規(guī)模社區(qū)應(yīng)突出以下特點(diǎn)：注重小區(qū)布局合理性、均好性，交通組織人車分流，小區(qū)內(nèi)營(yíng)造水景，戶車比要有一定的超前意識(shí)。建議小高層與多層相結(jié)合,與多層為主,沿街黃鶯路與龍溪路交匯的四個(gè)點(diǎn)布置小高層(也可作為寫字樓用途),每個(gè)地塊建筑間呈半圍合布局,留下較大空間布置中庭景觀,達(dá)到建筑與景觀交融。2、建筑風(fēng)格順應(yīng)消費(fèi)者對(duì)人性化住宅的心理需求，采用現(xiàn)代派建筑形式，樹立小區(qū)形象。?在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的西方古典建筑符號(hào)和線條，凸顯建筑外檐設(shè)計(jì)的出色及亮麗；凸窗弧線設(shè)計(jì)，落地式飄窗，豐富室內(nèi)空間和提高室內(nèi)采光度；加上外墻的高級(jí)涂料，使三個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。?在小區(qū)輪廓設(shè)計(jì)上，講究住宅的錯(cuò)落有致，擺布有序，三個(gè)組團(tuán)的頂部造型要豐富，突出整個(gè)小區(qū)的輪廓線豐富、優(yōu)美。一定要優(yōu)于周邊所有樓盤，窗套、門廊等細(xì)節(jié)的處理上，步步要到位。★新古典主義立面形態(tài)，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，強(qiáng)調(diào)尺度，強(qiáng)調(diào)構(gòu)件之間的比例，強(qiáng)調(diào)外墻及屋頂材料的色彩、線腳、豎形窗、簡(jiǎn)約柱式、豐富的光影變化。建筑群體之間考慮高低錯(cuò)落，賦予建筑以層次和韻味。小區(qū)配套小區(qū)的配套設(shè)施要求時(shí)尚、齊全?；咀龅郊饶軡M足小區(qū)業(yè)主日常生活的需要，又能滿足現(xiàn)代人對(duì)現(xiàn)代化住宅的消費(fèi)需求。?針對(duì)周邊生活環(huán)境，設(shè)立商業(yè)配套（超市、綜合商場(chǎng)、文教用品商店、美容美發(fā)院、餐飲店等）。?區(qū)內(nèi)配業(yè)主會(huì)所，豐富小區(qū)文化，如：健身房、棋牌室、圖書室、品茗室）?時(shí)尚齊全的配套，如多重智能安防系統(tǒng)、老年人活動(dòng)中心、社區(qū)醫(yī)務(wù)室、托兒所、露天架空層康體園、親子樂園等，提升小區(qū)的附加值。景觀環(huán)境充分發(fā)揮小區(qū)的建筑環(huán)境概念設(shè)計(jì)，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。水景噴泉、雕塑景觀、組團(tuán)式綠化、歐式亭廊、下沉式廣場(chǎng)、木棧道、花架、景墻、喬灌木等，注重景觀的生動(dòng)性、趣味性和參與性，人景交融，將景觀營(yíng)造成一種文化。（三）單體設(shè)計(jì)本案戶型設(shè)計(jì)要求經(jīng)典實(shí)用，功能多樣。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明衛(wèi)明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。主力戶型以120—150平方米的三、四房為主，并引入入戶空中花園等創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)（在當(dāng)?shù)貢簳r(shí)沒有同類產(chǎn)品出現(xiàn)）戶型設(shè)計(jì)方面：建議1）入戶空中花園設(shè)計(jì)，開門見綠，引景入室，景觀從公共空間延伸至私密空間；2）注重戶型設(shè)計(jì)的私密性，鄰里之間的窗戶錯(cuò)開，避免對(duì)視；3）大起居廳小臥室雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥面積可稍大，其余空間緊湊一些；4）適當(dāng)配比少量小錯(cuò)層，提高居室空間的層次感；5）頂樓均做為復(fù)式戶型單元；6）全明戶型設(shè)計(jì)，力求采光通風(fēng)俱佳；7）廚房設(shè)計(jì)盡量方正，若長(zhǎng)方形規(guī)格，進(jìn)深不能超過3.7米。1、其戶型比例建議如下：（1）按戶型分戶型平層或錯(cuò)層復(fù)式合計(jì)一室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳比例5%15%50%20%10%100%按面積分面積40-60㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-250㎡合計(jì)比例5%15%50%20%10%100%2、建筑單體高度建筑單體高度控制在12層以下，9～12層的小高層控制在4-5幢，其余為7～8層的多層住宅，建議均配帶電梯。（因人口步入老齡化，基于人本關(guān)懷設(shè)計(jì)理念，縣級(jí)城市高檔社區(qū)配備電梯是一種趨勢(shì)。）將建設(shè)建議歸納為一句話，即：商住結(jié)合，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)需求。由于處于交通干道內(nèi)，商業(yè)面積較大，力求商業(yè)價(jià)值最大化。規(guī)劃業(yè)主會(huì)所、足量停車位和主題廣場(chǎng)等。其中，依據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的定位，車位占總戶數(shù)比例：約為30%。（四）市場(chǎng)細(xì)分及客戶定位準(zhǔn)確的客戶定位，有利于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)細(xì)分，從而使項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到位，吸引更多潛在客戶群購買，促進(jìn)項(xiàng)目銷售?？蛻粼谀睦?？1、項(xiàng)目處在縣城職能部門匯聚區(qū)，目前沒有與事業(yè)單位高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層身份相匹配的居住、商務(wù)、餐飲、娛樂和休閑的高檔物業(yè)。2、2008年1～7月，在非公有制經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)下，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)稅收入4645.64萬元，比上年同期增長(zhǎng)35.8%，占國(guó)稅收入的37.89%。今年上半年非公有制經(jīng)濟(jì)工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值12.95億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重70%，同比增長(zhǎng)40%。非公經(jīng)濟(jì)在全縣工業(yè)發(fā)展中占據(jù)主力軍的地位，成功的個(gè)體商人、民營(yíng)企業(yè)家在成倍增加。3、2008年全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值50.2億元，增長(zhǎng)18.4%。1至3月，全市工業(yè)總產(chǎn)值完成14.75億元，同比增長(zhǎng)34.3%。其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值11.99億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到7.9億元，實(shí)現(xiàn)利稅7077萬元，同比分別增長(zhǎng)39%、38.6%、22.1%。這樣的發(fā)展帶來更多的高級(jí)管理人才及越來越多的中高收入人群。4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)16%，達(dá)21.58億元；第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值179608萬元，占GDP總量的35.1%，比上年155849萬元增長(zhǎng)15.24%，服務(wù)業(yè)增加值對(duì)年度GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)49.3%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)5.14個(gè)百分點(diǎn)。這樣強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力，更成就了金融、保險(xiǎn)、證券、通訊、電力等特殊壟斷行業(yè)高收入者。5、2008年甘蔗產(chǎn)值已占財(cái)政收入三分之一，其中進(jìn)廠原料蔗達(dá)到201.09萬噸，上繳稅金1億多元。全市養(yǎng)蠶農(nóng)戶9.2萬戶，養(yǎng)蠶105萬張，蠶繭產(chǎn)量4萬噸，同比增長(zhǎng)4.4%，養(yǎng)蠶收入預(yù)計(jì)達(dá)6億元。蔗桑兩大支柱產(chǎn)業(yè)造就了一批先富的農(nóng)民。我公司建議本項(xiàng)目的客戶定位為：民營(yíng)企業(yè)主部分個(gè)體經(jīng)營(yíng)從商人員國(guó)家公務(wù)員及事業(yè)單位人員企業(yè)單位高級(jí)管理人員金融、保險(xiǎn)、證券、通訊、電力等特殊壟斷行業(yè)高收入者7）鄉(xiāng)下先富農(nóng)民極有可能購買本案的客戶：城西工業(yè)園區(qū)管理人員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房人士（包括教師、基層公務(wù)員、先富農(nóng)民）羅城監(jiān)獄獄警縣城公務(wù)員縣城事業(yè)單位員工……（五）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)形象的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果，最終體現(xiàn)于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝和平面設(shè)計(jì)上。在本案的操作中，引入項(xiàng)目的VI（項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、工地圍板、營(yíng)銷中心等），每平方米至少可以再提升幾十元的附加價(jià)值。（六）項(xiàng)目營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃水平是決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)程度的重要因素，本案借助于專業(yè)的營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)和操作能力，通過強(qiáng)賣點(diǎn)的提示與推廣，可以使物業(yè)單位價(jià)值提升。（七）智能化物業(yè)管理及服務(wù)功能增設(shè)引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念和管理體制，是建立品牌效應(yīng)的有效途徑。物業(yè)管理的3：11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是1：11。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3。由此，物業(yè)管理對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升有著重要影響。如萬科物業(yè)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升空間在1000元以上。建議本案物業(yè)管理服務(wù)中心的大堂設(shè)接待臺(tái)，實(shí)行人性化管理，突出對(duì)業(yè)主的尊貴禮遇；加強(qiáng)小區(qū)智能化物業(yè)管理水平，區(qū)內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)端子、可視樓宇對(duì)講門、監(jiān)控系統(tǒng)，增強(qiáng)安全性；以及引進(jìn)節(jié)能型建材，如：物業(yè)管理和安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，滿足安全防范、停車、高速上網(wǎng)等需求。以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理。讓購房者感到自己買的房子物超所值，進(jìn)而為我們義務(wù)宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事?？诒麄鞯某尚ЯΧ群艽?，物業(yè)及開發(fā)商的品牌樹立，有利于今后項(xiàng)目的再開發(fā)。（八）結(jié)論以上各因素的兌現(xiàn)對(duì)于本案價(jià)值提升起著直接的驅(qū)動(dòng)作用，即使以上每一項(xiàng)只擠出十幾元的潛在利潤(rùn)，那么每平方米就可以多賺百余元，如果在幾個(gè)主要項(xiàng)目上下功夫，則可使每平方米價(jià)值提升得更高。項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目的市場(chǎng)定位因受當(dāng)?shù)厣钆涮子绊?，此地域的銷售市場(chǎng)形成一種獨(dú)有的規(guī)律，檔次高、環(huán)境靚、規(guī)模大、配套全、物業(yè)管理到位的住宅受到市場(chǎng)的歡迎，證明了本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是：必須建成“建筑外觀經(jīng)典、景觀環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)配套高檔、物業(yè)管理人性化“的宜州第一品質(zhì)樓盤。樓盤素質(zhì)定位不宜過低，中高檔的住宅便于小區(qū)規(guī)劃和配套建設(shè)。小區(qū)需擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，視周邊項(xiàng)目的園林規(guī)劃，本案必須有中央花園、寬闊樓間距，以主題式風(fēng)格分類，同時(shí)保障每個(gè)樓宇間都要青蔥怡人、綠意盎然，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和景觀小品，即戶戶有景，家家見綠，建議以25米以上超大樓間距、戶戶層高3.0米的建筑特色調(diào)動(dòng)買家的購屋欲望。根據(jù)社會(huì)熱點(diǎn)和當(dāng)?shù)嘏涮卓瞻?，極富特色的室內(nèi)外健身設(shè)施必不可少。（二）消費(fèi)群體定位一個(gè)項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會(huì)起到一個(gè)事半功倍的效果。所以目標(biāo)消費(fèi)者的定位準(zhǔn)不準(zhǔn)確將對(duì)項(xiàng)目的銷售起到?jīng)Q定性的作用。由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)普遍不高，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，必然導(dǎo)致居民成分的復(fù)雜，進(jìn)而對(duì)小區(qū)整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)不利，配套、服務(wù)質(zhì)量跟不上。所以，為了確保本項(xiàng)目的品牌和市場(chǎng)效益，通過近段時(shí)間對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)以及本案的情況分析，結(jié)合公司多年房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)本案主力客戶群的判斷如下：地域分布：以城區(qū)內(nèi)公務(wù)員以及有一定消費(fèi)能力的居民（包括經(jīng)商人士）為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房人士、工業(yè)園區(qū)的企業(yè)職工為輔，各占60%、30%；其他：5%。目標(biāo)購房客戶群體特點(diǎn)：1、由于受縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，當(dāng)?shù)乜腿菏杖肫毡椴桓?，月收入均?K～3K左右，因此對(duì)價(jià)格的敏感性較高。2、由于縣級(jí)城市比較封閉，接受新生事物相對(duì)緩慢，受居住習(xí)慣和審美能力的影響，對(duì)一些創(chuàng)新住宅接受需要一個(gè)過程，因此需要進(jìn)行引導(dǎo)。3、當(dāng)?shù)鼐用裨芯幼】臻g較大，因改善居住品質(zhì)與環(huán)境而購房，在經(jīng)濟(jì)可承受能力下，大面積戶型將是其購房首選。根據(jù)以上資料顯示所得，在今后的宣傳推廣工作中，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)做到：1、受地域和家庭收入的限制，本案除了立足項(xiàng)目所在區(qū)域，做細(xì)做透市場(chǎng)，還要挖掘區(qū)域外的客源；2、觀望的準(zhǔn)客戶有效消化，制定具體措施，打消客戶顧慮。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析綜合以上分析，本案在實(shí)現(xiàn)各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素以后，總體可提升價(jià)值約達(dá)到2600元/m2（指入市均價(jià)）。依據(jù)：經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果得知，該地房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于比較平穩(wěn)的市場(chǎng)，不存在房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)年均漲幅為400元/㎡左右，對(duì)照“山水宜人”目前售價(jià)，其銷售均價(jià)在2200元/㎡左右，假設(shè)我們?cè)谝荒旰笕胧袖N售，均價(jià)定在2600元左右較合理，市場(chǎng)接受度高。項(xiàng)目定價(jià)模擬入市階段以高品質(zhì)社區(qū)形象入圍，而開盤價(jià)格以2300元/m2（起價(jià)）面市，引爆市場(chǎng)，形成旺銷局面。日后分階段價(jià)格逐步抬升，最終實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)達(dá)到2600～2700元/m2。項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析（一）項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析表匯總表：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容費(fèi)用（萬元）平方造價(jià)（元/m2）備注一綜合成本221372011.6145383m1土地成本4200780含相關(guān)收費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用58.143設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用363.4254建筑安裝成本13976961.35小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)497.8336勞保統(tǒng)籌費(fèi)189137小區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)243.715.88其余各項(xiàng)收費(fèi)17151189辦公、不可預(yù)見費(fèi)89461.5二營(yíng)業(yè)稅、廣告代理2875174.1三銷售預(yù)測(cè)43020住宅2700商業(yè)8000133883m四稅前利潤(rùn)20238五所得稅4521六稅后利潤(rùn)13565（備注：未考慮貸款使用及利息成本。）（二）項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析明細(xì)征地面積：54153.2平方米建筑面積：145383平方米（其中地下室面積約10000平方米）A、多層、小高層住宅：121383平方米B、臨街商業(yè)房：14000平方米C、配套公建：1500平方米建筑容積率：2.5建筑密度：30%綠地率：>30%3、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）全部與土地相關(guān)的成本（含全部拆遷、地上物折價(jià)、土地轉(zhuǎn)讓金及一切與土地相關(guān)各種費(fèi)用）：81畝×52萬/畝=4200萬元（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：145383㎡×4元/㎡=58.1萬元（3）建筑工程設(shè)計(jì)、勘測(cè)、管理和監(jiān)理費(fèi)：145383㎡×25元/㎡=363.4萬元。（4）建筑安裝成本：13976萬元A、地面建筑（土建、水電）：135383㎡×900元/㎡=12184萬元B、地下室（土建、設(shè)備）：10000㎡×1800元/㎡=1800萬元（5）小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：45255㎡×110元/㎡=497.8萬元（6）勞保統(tǒng)籌費(fèi)：145383㎡×13元/㎡=189萬元（7）小區(qū)綠化費(fèi)用：16245×150元/㎡=243.7萬元（8）其余各項(xiàng)費(fèi)用：1715萬元A、辦理土地使用證需交納費(fèi)用：（已包含在土地成本，不另計(jì)算）B、辦理工程建設(shè)手續(xù)需交納費(fèi)用：1715萬元基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：145383㎡×100元/㎡=1453.8萬元開發(fā)管理費(fèi)：145383㎡×4.0元/㎡=58.1萬元消防設(shè)施審核費(fèi)：145383㎡×1.5元/㎡=21.8萬元散水專項(xiàng)基金：145383㎡×0.1元/㎡=1.45萬元招標(biāo)管理費(fèi)：13509萬元×0.55‰=7.4萬元質(zhì)檢費(fèi)：13509萬元×2‰=27.1萬元節(jié)能材料費(fèi)：145383㎡×10元/㎡=145.3萬元（9）開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)①辦公管理費(fèi)（按2.5年計(jì)算）：494萬元②不可預(yù)見費(fèi)：400萬元小計(jì)：894萬元1—9項(xiàng)成本合計(jì)=22137萬元（10）銷售預(yù)測(cè)A、多層、小高層住宅：122383㎡×2600元/㎡=31820萬元B、臨街商業(yè)房：14000㎡×8000元/㎡=11200萬元C、車庫、車位（含儲(chǔ)藏室）：（待計(jì)）銷售收入合計(jì)43020萬元（11）營(yíng)業(yè)稅：43020萬元×5%=2151萬元（12）營(yíng)銷廣告、代理費(fèi)：43020萬元×1.5%=645萬元（13）所得稅：18087萬元×25%=4521.75萬元（14）經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)：13565萬元投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示（一）風(fēng)險(xiǎn)性分析1、由于宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以向好，人們持幣觀望以尋求生活保障的心理會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售周期造成影響。本項(xiàng)目規(guī)模較大，13萬平方米項(xiàng)目銷售周期至少2.5至3年，現(xiàn)在尚未動(dòng)工規(guī)劃，也就是講在未來三年的時(shí)間里，是否能形成較強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)后期開發(fā)進(jìn)度和資金安排帶來很難把握的壓力。2、目前，我們?yōu)楸景竷r(jià)格定位2300元/m2起，是考慮到本案所在區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的多變性。據(jù)理性判斷，作為13萬平方米的大規(guī)模社區(qū)，市場(chǎng)對(duì)此項(xiàng)目所營(yíng)造的生活新概念能夠予以接受，但對(duì)其日后的物業(yè)管理水平能否予以很高的評(píng)價(jià)，還是一個(gè)未知數(shù)。如何保證上述市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)將直接影響項(xiàng)目成功與否。（二）規(guī)避方式投資前應(yīng)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏（即做好市場(chǎng)調(diào)研），與專業(yè)公司合作，通過詳細(xì)、周全的計(jì)劃，制定超前于現(xiàn)階段的項(xiàng)目建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，使項(xiàng)目落成后仍然領(lǐng)先于市場(chǎng)，這樣項(xiàng)目就可以繼續(xù)推廣銷售。項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要因素。項(xiàng)目的形象包裝和營(yíng)銷推廣策略是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠。對(duì)宜州市房地產(chǎn)素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)帶來良好的發(fā)展空間，國(guó)家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)為本案提供催化劑。開發(fā)節(jié)奏建議建議本案分三期開發(fā)，開發(fā)一部分，上市一部分。最先開發(fā)本案南端B地塊（占地11102.88㎡,總建近3萬平米），以驚爆房產(chǎn)市場(chǎng)的低價(jià)：平均2500元/㎡入市，以“宜州第一品質(zhì)大盤形象”高調(diào)入市，以超高性價(jià)比產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，項(xiàng)目自身就是最好的鮮活形象傳播媒介，以期獲得良好的收益，利于中后期銷售。二期開發(fā)A地塊（占地28874.98，總建72000平米），三期開發(fā)C、D地塊（占地分別為：4650㎡、9524㎡，總建35000平米），通過分期開發(fā)，一方面利于試探市場(chǎng)反饋，另一方面能夠提升漲價(jià)空間，同時(shí)良好的工程形象能充分樹立起客戶的購房信心?？傊?，本案只有確立于中高檔定位，并與專業(yè)公司合作，作到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體、環(huán)境景觀、社區(qū)配套、銷售推展、物業(yè)服務(wù)、施工質(zhì)量七大方面的全面優(yōu)秀到位，才能贏得市場(chǎng)，達(dá)到預(yù)期目的。尾序提示：本策劃從市場(chǎng)大環(huán)境入手，結(jié)合本案的具體情況，加上我公司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)歸納出以上結(jié)論，鑒于本案為全程營(yíng)銷方案，在實(shí)際操作上未盡詳細(xì)，具體營(yíng)銷推廣步驟需在各階段實(shí)施過程中視市場(chǎng)發(fā)展而具體安排，待工作深入開展后，再做細(xì)化，以利營(yíng)銷推廣的順利開展。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u前言 1Ⅰ總論 21.1評(píng)價(jià)的目的及指導(dǎo)思想 21.2編制依據(jù) 21.3評(píng)價(jià)工作原則 31.4評(píng)價(jià)重點(diǎn) 41.5污染控制與主要環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 41.6評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 41.7評(píng)價(jià)工作等級(jí)及評(píng)價(jià)范圍 61.8評(píng)價(jià)工作程序 7Ⅱ項(xiàng)目概況 92.1擬建項(xiàng)目基本情況 92.2擬建項(xiàng)目主要內(nèi)容 92.3項(xiàng)目總平面布置 102.4產(chǎn)品方案及原輔材料消耗 112.5主要公用設(shè)施 122.6產(chǎn)品的銷售方向和方式 122.7擬建項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 132.8本項(xiàng)目設(shè)備清單 132.9勞動(dòng)定員、年運(yùn)行時(shí)間、工程進(jìn)度 14Ⅲ工程分析 153.1生產(chǎn)工藝流程簡(jiǎn)述 153.2污染源分析 183.3污染物產(chǎn)生量匯總 22Ⅳ區(qū)域環(huán)境概況 244.1然環(huán)境概況 244.2社會(huì)環(huán)境概況 25Ⅴ環(huán)境影響識(shí)別和評(píng)價(jià)因子篩選 285.1環(huán)境影響因素識(shí)別 285.2環(huán)境制約因素分析 295.3環(huán)境影響識(shí)別 305.4評(píng)價(jià)因子的初步篩選 30Ⅵ環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評(píng)價(jià) 326.1環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià) 326.2地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià) 346.3聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià) 38Ⅶ環(huán)境影響預(yù)測(cè)評(píng)價(jià) 407.1大氣環(huán)境影響評(píng)價(jià) 407.2地表水環(huán)境影響評(píng)價(jià) 457.3噪聲環(huán)境影響預(yù)測(cè) 467.4固廢環(huán)境影響評(píng)價(jià) 48Ⅷ環(huán)境污染控制對(duì)策 508.1廢氣污染防治 508.2廢水污染防治 518.3噪聲污染防治 548.4固體廢物治理 568.5環(huán)保投資 56Ⅸ清潔生產(chǎn)分析 579.1清潔生產(chǎn)概述 579.2節(jié)能先進(jìn)性 579.3擬建項(xiàng)目清潔生產(chǎn)水平評(píng)價(jià) 589.4污染物總量控制 61Ⅹ環(huán)境管理和環(huán)境監(jiān)測(cè)