漢正商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)可行性研究報(bào)告

XX川東置業(yè)發(fā)展有限公司《漢正商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告》第1頁(yè)漢正商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告二〇一二年十月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章漢川市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 3第1節(jié)漢川市經(jīng)濟(jì)概況 3第2節(jié)漢川市城市規(guī)劃 4第3節(jié)對(duì)投資商的優(yōu)惠政策 4第二章項(xiàng)目概括 4第1節(jié)研究基礎(chǔ) 4第2節(jié)可行性研究分析的基本依據(jù) 4第3節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 4第三章項(xiàng)目背景及必要性 4第1節(jié)項(xiàng)目發(fā)展投資商 4第2節(jié)項(xiàng)目發(fā)展投資商管理團(tuán)隊(duì) 4第3節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景 4第4節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 4第四章市場(chǎng)及建設(shè)條件可行性分析 4第1節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性 4第2節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、價(jià)格走向及發(fā)展態(tài)勢(shì) 4第3節(jié)漢川市商品房需求分析 4第4節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件 4第5節(jié)環(huán)境評(píng)價(jià)……………… 4第6節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制 4第五章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案 4第六章項(xiàng)目投資預(yù)測(cè) 4第1節(jié)項(xiàng)目總投資 4第2節(jié)：資金籌措與投資 4第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析 4第1節(jié)銷(xiāo)售計(jì)劃與銷(xiāo)售價(jià)格 4第2節(jié)銷(xiāo)售收入預(yù)算 4第3節(jié)成本費(fèi)用估算 4第4節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 4第八章可行性研究結(jié)論與建議 4第1節(jié)可行性研究結(jié)論 4第2節(jié)項(xiàng)目實(shí)施建議 30第九章相關(guān)證書(shū)、文件附件 30第一章漢川市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況第1節(jié)漢川市經(jīng)濟(jì)概況漢川市位于江漢平原腹地，緊鄰九省通衢的特大城市武漢，距國(guó)際天河機(jī)場(chǎng)僅45公里，武漢“1+8”城市經(jīng)濟(jì)圈之列。長(zhǎng)江最大支流--漢江橫穿全境，107、318國(guó)道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過(guò)，漢川漢江大橋連通107國(guó)道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，水陸交通發(fā)達(dá)。全市面積1663平方公里，人口120萬(wàn)。境內(nèi)資源豐富、土地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚(yú)米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)形成規(guī)模，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁。全市全部工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)108.5億元，工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)值已進(jìn)入全省“十強(qiáng)”行列。全市國(guó)有及年銷(xiāo)售收入過(guò)500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)達(dá)140家?！叭Y”企業(yè)38家。年銷(xiāo)售500萬(wàn)元以下的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)5864家。79家銷(xiāo)售收入過(guò)千萬(wàn)元、14家過(guò)5000萬(wàn)元、6家過(guò)億元的“民營(yíng)小巨人”。以國(guó)家重點(diǎn)工程120萬(wàn)KW的漢川電廠為紐帶的五大支柱產(chǎn)業(yè)，均形成規(guī)模效應(yīng)。即以漢正服裝工業(yè)城、馬口紡織為龍頭的紡織服裝產(chǎn)業(yè)群，以福星科技、永和安為龍頭的金屬制品產(chǎn)業(yè)群，以荊川水泥、黎明鋼構(gòu)公司為龍頭的建材包裝產(chǎn)業(yè)群，以通達(dá)源為龍頭的光纖光纜產(chǎn)業(yè)群和以達(dá)利食品為龍頭的食品加工產(chǎn)業(yè)群。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)化特色明顯。漢川是國(guó)家重點(diǎn)商品糧、商品魚(yú)、優(yōu)質(zhì)出口棉和速生豐產(chǎn)林生產(chǎn)基地，是江漢平原農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農(nóng)業(yè)機(jī)械化推廣重點(diǎn)縣市和全國(guó)水產(chǎn)漁業(yè)淡水養(yǎng)殖試驗(yàn)區(qū)。水產(chǎn)品生產(chǎn)量為全省“十強(qiáng)”和全國(guó)“百?gòu)?qiáng)”。糧食年產(chǎn)3.1億公斤，棉花1700萬(wàn)公斤，棉花、水產(chǎn)品產(chǎn)量及農(nóng)林牧副漁業(yè)產(chǎn)值分別居全省單項(xiàng)排序前十位。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)4.1萬(wàn)個(gè)，資產(chǎn)72億元，年銷(xiāo)售額超過(guò)35億元，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍。第2節(jié)漢川市城市規(guī)劃2005-2010年城市規(guī)劃目標(biāo)：充分利用武漢的經(jīng)濟(jì)輻射和產(chǎn)業(yè)的聚集作用，發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，積極吸引武漢主城外遷產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，將漢川建成人居環(huán)境優(yōu)美、企業(yè)環(huán)境優(yōu)良、用地布局合理、道路交通便捷、城市協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化中等城市。向水鄉(xiāng)園林城、武漢衛(wèi)星城、都市后花園、新型中等工業(yè)城市的目標(biāo)邁進(jìn)，成為武漢輻射西部城市的戰(zhàn)略支點(diǎn)。漢川城區(qū)定位為全市的中心，武漢的衛(wèi)星城，武漢城市圈核心圈層內(nèi)具有良好生態(tài)環(huán)境和水鄉(xiāng)園林特色的新型工業(yè)城市。第3節(jié)對(duì)投資商的優(yōu)惠政策稅收優(yōu)惠經(jīng)營(yíng)十年以上，年稅收總額實(shí)現(xiàn)50萬(wàn)元以上的生產(chǎn)性企業(yè)，企業(yè)所得稅依率計(jì)征后地方留成部分前兩年全額返還，后三年減半返還，年度結(jié)算；其依率計(jì)征的增值稅由市財(cái)政部門(mén)按地方留成部分的50%返還給企業(yè)，優(yōu)惠期自竣工投產(chǎn)之日起一定5年。收費(fèi)優(yōu)惠客商興辦企業(yè)，在辦理項(xiàng)目審批，辦證手續(xù)時(shí)，市級(jí)權(quán)限內(nèi)屬行政事業(yè)性收費(fèi)的實(shí)行打包包干收費(fèi)，服務(wù)性收費(fèi)按最低標(biāo)準(zhǔn)的30%收取投資過(guò)5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目服務(wù)性收費(fèi)實(shí)行“一事一議”。供水優(yōu)惠工業(yè)生產(chǎn)和生活用水主管道優(yōu)先鋪通對(duì)自備水源5年內(nèi)免收水資源費(fèi)。供電優(yōu)惠電費(fèi)依據(jù)國(guó)家電價(jià)政策，加設(shè)輸電專(zhuān)線(xiàn)，電力部門(mén)只收取成本費(fèi)。對(duì)客商投資企業(yè)不準(zhǔn)亂攤派、亂收費(fèi)、亂罰款，不得隨意停建、停電、停水、停業(yè)、停電話(huà)，不得隨意查封賬戶(hù)和財(cái)產(chǎn)。對(duì)重點(diǎn)企業(yè)實(shí)行掛牌保護(hù)。負(fù)責(zé)掛牌保護(hù)企業(yè)的部門(mén)要負(fù)連帶責(zé)任，因工作失誤而影響客商投資企業(yè)生產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的追究當(dāng)事人的責(zé)任，因直接原因造成損失的依法予以賠償。第二章項(xiàng)目概括第1節(jié)研究基礎(chǔ)用地單位：湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)展商：湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）項(xiàng)目名稱(chēng)：漢正商業(yè)廣場(chǎng)用地位置：漢川市歡樂(lè)街用地現(xiàn)狀：拆遷重建第2節(jié)可行性研究分析的基本依據(jù)1．國(guó)土證：川國(guó)用（2007）字第1527號(hào)2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：漢川市規(guī)字第號(hào)3．商品房預(yù)售許可證：漢川房預(yù)許（200）號(hào)第3節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)規(guī)劃區(qū)總用地面積10,254.4平方米項(xiàng)目占地面積8,700平方米建筑面積65,020平方米容積率6.3(含車(chē)庫(kù))本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：總用地面積：8,700平方米總建筑面積：65,020平方米其中：高層住宅37,812平方米商用樓22,708平方米地下停車(chē)場(chǎng)(倉(cāng)庫(kù))4,500平方米銷(xiāo)售收入（2008年至2010年）：23,837萬(wàn)元其中:住宅樓7,478萬(wàn)元商用樓16,350萬(wàn)元開(kāi)發(fā)總投資（2008年至2010年）：15,159萬(wàn)元其中：(一)、開(kāi)發(fā)成本13,258萬(wàn)元1、土地費(fèi)用：6,074萬(wàn)元2、前期工程費(fèi)：125萬(wàn)元3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：6,112萬(wàn)元4、公共配套設(shè)施費(fèi)：520萬(wàn)元5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi):183萬(wàn)元6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅費(fèi)：222萬(wàn)元7、其它費(fèi)用：22萬(wàn)元(二)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用1,901萬(wàn)元1、銷(xiāo)售費(fèi)用：880萬(wàn)元2、管理費(fèi)用:199萬(wàn)元3、建設(shè)期利息：822萬(wàn)元第三章項(xiàng)目背景及必要性

第1節(jié)項(xiàng)目發(fā)展投資商項(xiàng)目投資及開(kāi)發(fā)商湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司創(chuàng)建于2000年8月，系漢川市最早的一家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本金3,000萬(wàn)元?，F(xiàn)有二家全資子公司，即川東（武漢）物流有限公司和漢川漢正物業(yè)管理有限公司，兩家控股公司，即湖北川東能源開(kāi)發(fā)有限公司和湖北志翔建設(shè)工程有限公司，一家分公司，湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司武漢營(yíng)銷(xiāo)分公司，一家參股公司為湖北川東漢正廣場(chǎng)商務(wù)有限公司。公司擁有“川東”和“漢正服裝工業(yè)城”兩個(gè)商標(biāo)，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)有核心員工75人，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員48人，其中：高級(jí)職稱(chēng)3人，中級(jí)職稱(chēng)28人。公司謹(jǐn)守“思想為創(chuàng)新之源，誠(chéng)信為立足之本”的公司生存宗旨，自成立以來(lái)，完成了漢川興發(fā)小區(qū)A、B、C區(qū)和武漢鋼洲花園等近20萬(wàn)㎡商住項(xiàng)目建設(shè)及漢正服裝工業(yè)城項(xiàng)目一期A、B、C組團(tuán)組團(tuán)400畝近48萬(wàn)㎡工業(yè)廠房及商業(yè)街開(kāi)發(fā)建設(shè)，和漢正新城（位于漢川市新河工業(yè)園）8萬(wàn)㎡商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)以及擬建的本項(xiàng)目漢正商業(yè)廣場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商具有較高的經(jīng)營(yíng)管理水平和豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是湖北省政府頒發(fā)的“重合同、守信用”企業(yè)，曾受到了中共中央政治局委員、湖北省委書(shū)記俞正聲等領(lǐng)導(dǎo)的高度贊譽(yù)，對(duì)推動(dòng)漢川城區(qū)改造建設(shè)和漢川市招商引資工作做出了重大貢獻(xiàn)。第2節(jié)項(xiàng)目發(fā)展投資商管理團(tuán)隊(duì)公司董事長(zhǎng)李志祥先生，45歲，畢業(yè)于華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院工商管理系，孝感市第三屆、第四屆人大代表，高級(jí)工程師。湖北川東置業(yè)公司創(chuàng)始人?！皾h正服裝工業(yè)城”商標(biāo)的擁有者，曾任武漢市喬口區(qū)招商局副局長(zhǎng)，十六年建筑開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，武漢市青山區(qū)“鋼洲花園”項(xiàng)目，漢川市“興發(fā)小區(qū)”A、B、C區(qū)，“興發(fā)佳園”，以及“漢正服裝工業(yè)城”項(xiàng)目實(shí)施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場(chǎng)的策劃人。公司總經(jīng)理李文甫先生，48歲，執(zhí)行董事，法人代表。畢業(yè)于武漢工程大學(xué)土木建筑系，漢川市第三屆人大代表，市商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，市工商聯(lián)執(zhí)行委員，經(jīng)濟(jì)師。湖北川東置業(yè)公司創(chuàng)始人之一。武漢市青山區(qū)“鋼洲花園”項(xiàng)目，漢川市“興發(fā)小區(qū)”A、B、C區(qū)，“興發(fā)佳園”，以及“漢正服裝工業(yè)城”項(xiàng)目實(shí)施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場(chǎng)的策劃人之一。公司副總經(jīng)理方心寬先生，38歲，監(jiān)事。畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)系，曾任中國(guó)建設(shè)銀行漢川電廠專(zhuān)業(yè)支行信貸副科長(zhǎng)，湖北川東置業(yè)公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、湖北志翔建設(shè)公司總經(jīng)理?！皾h正服裝工業(yè)城”項(xiàng)目實(shí)施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場(chǎng)的策劃人之一。公司總顧問(wèn)傅烈培先生，56歲，畢業(yè)于鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院交通運(yùn)輸系，湖北省第八屆人大代表，曾任中國(guó)建設(shè)銀行漢川電廠專(zhuān)業(yè)支行行長(zhǎng)，中國(guó)建設(shè)銀行孝感分行副行長(zhǎng)，現(xiàn)任湖北川東環(huán)保能源開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理。準(zhǔn)確把握國(guó)家宏觀走向，洞悉企業(yè)發(fā)展瓶頸，為企業(yè)提供戰(zhàn)略決策。公司律師江文力先生，36歲，畢業(yè)于武漢大學(xué)法律系，碩士研究生。擅長(zhǎng)民事合同、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、企業(yè)改制、重組、并購(gòu)、股票發(fā)行等企業(yè)法律事務(wù)。第3節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景隨著漢川市委、市政府關(guān)于建設(shè)秀美、富裕、和諧新漢川戰(zhàn)略的實(shí)施，政府對(duì)老城區(qū)改造的力度進(jìn)一步加強(qiáng)。漢川市汽車(chē)客運(yùn)站遷出城區(qū)后，對(duì)客運(yùn)站原址的建設(shè)改造勢(shì)在必行。2007年2月，湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司成功競(jìng)拍位于漢川市區(qū)商業(yè)中心歡樂(lè)街中段的老汽車(chē)客運(yùn)站土地后，本著高層次、高品位的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，擬建一座綜合性商住中心--漢正商業(yè)廣場(chǎng)。

地理人口漢川市位于江漢平原腹地，緊鄰九省通衢的特大城市武漢，距國(guó)際天河機(jī)場(chǎng)僅45公里，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)和湖北省經(jīng)濟(jì)5強(qiáng)縣市之一，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)良好，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍。全市人口120萬(wàn)，城區(qū)人口25萬(wàn)人，隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，人口城市化以每年45%速度增長(zhǎng)，住房需求和商業(yè)產(chǎn)權(quán)需求旺盛，投資型消費(fèi)成為人們的新需求。

發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地位于漢川市最繁華的城區(qū)商業(yè)中心位置--歡樂(lè)街核心地帶，這里白天人涌如潮，晚上也成為流光溢彩的不夜城，是全市的最大、功能最齊全的消費(fèi)中心區(qū)。對(duì)面有全市最大的三星級(jí)賓館--白云大酒店，周?chē)袣g樂(lè)街市場(chǎng)，漢川商城，漢川宮庭烤雞酒店，銀海大酒店，川宇商城，仙女佳園等，人口稠密，近千家商鋪星羅棋布。而形成規(guī)模大型超市--中百倉(cāng)儲(chǔ)也只委身郊外，商業(yè)區(qū)高檔購(gòu)物中心空缺。

規(guī)劃目標(biāo)湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司擬對(duì)該項(xiàng)目采用武漢廣場(chǎng)建設(shè)模式，主體樓設(shè)計(jì)由國(guó)際知名的武漢（國(guó)際）袁培煌建筑設(shè)計(jì)師事務(wù)所承擔(dān)，規(guī)劃起點(diǎn)高。項(xiàng)目建成后，漢正商業(yè)廣場(chǎng)集購(gòu)物、停車(chē)、娛樂(lè)、商住于一體，綜合配套項(xiàng)目齊全，專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)面積大，主營(yíng)品牌及高附加值商品等特點(diǎn)的大型中高檔購(gòu)物娛樂(lè)中心。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積65,020㎡，共22層。1--4層為商鋪，面積22,708㎡，5--22層為住宅樓，面積為37,812平方米。計(jì)劃商用扶手電梯2部，載貨電梯2部，住宅電梯4部。項(xiàng)目建設(shè)期1第4節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目所在地前身為漢川市盛達(dá)汽車(chē)客運(yùn)站，盛達(dá)客運(yùn)站已搬出好幾年了，而地處商業(yè)心臟地帶老車(chē)站場(chǎng)地，一直未能充分發(fā)揮應(yīng)有的功能與商業(yè)地位，這與漢川經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍的地位極不相襯，也極大地影響了老城區(qū)建設(shè)改造的步伐。市政府高屋建瓴，將漢正商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)列為這屆政府要辦的十件大事之一；湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司立足產(chǎn)業(yè)促地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)業(yè)報(bào)國(guó)，回饋家鄉(xiāng)的理念得到漢川人民的認(rèn)同，最終以高價(jià)格出標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償而一舉中標(biāo)。建好漢正商業(yè)廣場(chǎng)，時(shí)不我待；運(yùn)營(yíng)好漢正商業(yè)廣場(chǎng)，對(duì)漢川、對(duì)湖北川東置業(yè)公司都具有里程碑的歷史意義。第四章市場(chǎng)及建設(shè)條件可行性分析

第1節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性

投資環(huán)境分析：漢川市地處漢江平原北東邊緣，居漢江下游湖北中部，緊鄰省城武漢，武漢“1+8”城市經(jīng)濟(jì)圈之列中等城市。全市人口120萬(wàn)人，市區(qū)現(xiàn)有人口25歷史機(jī)遇與現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)分析：住宅建設(shè)和消費(fèi)，截止2006年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為16.67億元，交易面積171.66萬(wàn)㎡，交易金額18.28億元。全年房地產(chǎn)施工面積221.29萬(wàn)㎡，竣工面積48.14萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售面積34.12萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售金額13.74億元，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房面積比重為98.6%，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅比重為89.68%。這表明，漢川市房地產(chǎn)大市仍處于復(fù)蘇階段，值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬(wàn)㎡，居住人口25萬(wàn)，人均居住面積為17㎡／人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來(lái)20年內(nèi)漢川市人均住房面積要達(dá)到30－35㎡，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為漢川房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間。第2節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、價(jià)格走向及發(fā)展態(tài)勢(shì)商品房需求主要指標(biāo)漢正商業(yè)廣場(chǎng)主要面對(duì)漢川市區(qū)居民及武漢投資置業(yè)客戶(hù)。漢川市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：◆市區(qū)人口約25萬(wàn)，6萬(wàn)個(gè)家庭?！羧司鵊DP3.1萬(wàn)元，全省排5位（2006年）◆人均儲(chǔ)蓄存款3.4萬(wàn)元，戶(hù)均月收入4750元◆人均居住面積17㎡◆商品房交易率89％（2006年）◆市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)?！粑錆h地產(chǎn)的升溫，中環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)已逼近5000元/㎡，“1+8”城市圈興起，交通便捷，直接拉動(dòng)周邊房市的需求。商品房需求祈求根據(jù)抽樣調(diào)查（漢川市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本500戶(hù)）結(jié)果表明，漢川市民購(gòu)買(mǎi)商品房的基本特點(diǎn)是：◆一次性投資額度為16萬(wàn)元?！舻投诵枨髴?hù)（接受商品房?jī)r(jià)格為1500－2000元／㎡者）收入2530元，需求房屋面積均值為90㎡。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。◆高端需求戶(hù)（2000－2800元／㎡）收入4500元，需求房屋面積均值為142㎡。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1800元。◆有購(gòu)房意向的家庭中，地段偏好為優(yōu)先選擇。商品房為漢川居民主要的消費(fèi)支出。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會(huì)也頗為可能。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，接受商品房的平均價(jià)格為1800元／㎡從對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的分析來(lái)看，漢川居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買(mǎi)力，他們對(duì)房屋的要求已從安置型過(guò)渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，漢川市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為1800元／㎡，其中中高收入家庭則為2600元／㎡。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周?chē)h(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。主流消費(fèi)面積在100㎡以上消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶(hù)型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。第3節(jié)漢川市商品房需求分析商品房供給總量及特點(diǎn)漢川房地產(chǎn)經(jīng)歷九四、九五年房地產(chǎn)為虛火過(guò)旺，從而在之后的國(guó)家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)目下降，買(mǎi)方市場(chǎng)正在逐漸形成。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無(wú)序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高層次和更為規(guī)范的品牌競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，漢川市也出現(xiàn)了些高質(zhì)素的住宅小區(qū)，如御城春景小高層，在市場(chǎng)細(xì)分上創(chuàng)出了不俗的成績(jī)，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。漢川市商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。漢川市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受?chē)?guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。漢川市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。漢川市商品房發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)：（1）在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。漢川市民人均收入近年來(lái)一直呈穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng)，住房需求增大增多。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶(hù)型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開(kāi)。（3）伴隨武漢1+8城市圈的發(fā)展和中央加快新農(nóng)村建設(shè)投入的加大，勢(shì)必帶來(lái)更多的外來(lái)資金和農(nóng)村人口涌入城市，進(jìn)一步刺激漢川房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。漢川作為大城市武漢市的近鄰，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來(lái)資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來(lái)人員，他們的住房需求也會(huì)給予本地房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。（4）隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，高層住宅將會(huì)趨向人性化、智能化、功能化多方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在滿(mǎn)足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)高檔住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。第4節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件本項(xiàng)目地區(qū)位于城市中心黃金地段，現(xiàn)狀的建設(shè)狀況和環(huán)境質(zhì)量與其區(qū)位和土地價(jià)值極不相稱(chēng)，急需建設(shè)改造。本區(qū)域外圍二面臨城市道路，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，用地內(nèi)高差不大，比較平整，易于建設(shè)；從現(xiàn)狀建筑類(lèi)型看，以住宅、商業(yè)為主的辦公建筑，為形成文化商業(yè)廣場(chǎng)提供了條件,完全可以改造為展現(xiàn)漢川市歡樂(lè)街商業(yè)中心新形象的城市商業(yè)文化中心。第5節(jié)環(huán)境評(píng)價(jià)該項(xiàng)目產(chǎn)生的污染主要為施工期的施工噪聲、揚(yáng)塵、渣土、廢水等；入住期的生活污水、地下車(chē)庫(kù)的汽車(chē)尾氣、居民油煙、小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲以及生活垃圾。施工期的污染隨著工程的結(jié)束而消失，其對(duì)外環(huán)境的影響不大。入住期產(chǎn)生的生活污水預(yù)處理后經(jīng)城市污水管網(wǎng)進(jìn)入漢川市污水處理廠處理；商業(yè)及生活垃圾由本公司的物業(yè)公司集中后運(yùn)往漢川市生活垃圾集中地填埋等。從環(huán)境角度而言，該項(xiàng)目建設(shè)可行。第6節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制政策風(fēng)險(xiǎn)漢正商業(yè)廣場(chǎng)為本屆漢川市政府承諾為市民要辦的十件大事之一，享受市政府招商優(yōu)惠政策，該項(xiàng)目與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，不在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控之列，無(wú)政策風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)漢川經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)更是鳳毛麟角，且該項(xiàng)目的地理位置處于成熟的商業(yè)黃金區(qū)，市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較小。資金風(fēng)險(xiǎn)湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司與銀行建立了良好的合作關(guān)系，信用狀況一直良好，且首付比例執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一般高于大城市，成功的漢正服裝城開(kāi)發(fā)和武漢地產(chǎn)項(xiàng)目為公司積累了相對(duì)充足的資金，資金風(fēng)險(xiǎn)較小。管理風(fēng)險(xiǎn)湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司建成立了一全套企業(yè)規(guī)范運(yùn)作的管理制度，安全管理、項(xiàng)目管理、投資管理等方面拿制度管理企業(yè)，完善了股東會(huì)、董事會(huì)議事制度，搭建好權(quán)力制約制衡的公司構(gòu)架，克服個(gè)人主觀隨意，降低了管理風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)公司完善了130條施工技術(shù)安全措施，騁請(qǐng)武漢（國(guó)際）袁培煌建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所為公司建筑設(shè)計(jì)單位，將中企動(dòng)力股份有限公司作為自己品牌網(wǎng)站營(yíng)銷(xiāo)的強(qiáng)力合作伙伴，與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臐h川環(huán)宇工程監(jiān)理公司合作，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，將技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)大大降低。定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)漢正商業(yè)廣場(chǎng)處于漢川商業(yè)的鉑金地段，有財(cái)富聚寶盆的美稱(chēng)，稀有、獨(dú)特賦予其高溢價(jià)，物有所值，物超所值，值得珍藏，降低了定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)公司決策采用智囊團(tuán)方式，由資深律師和總顧問(wèn)把關(guān)，杜絕了經(jīng)營(yíng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)。第五章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案漢正商業(yè)廣場(chǎng)本著創(chuàng)造價(jià)值，提升品位，互惠雙贏的原則，主要引進(jìn)大型知名商家和品牌代理商入駐，項(xiàng)目銷(xiāo)售由專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司統(tǒng)一策劃、銷(xiāo)售。并與中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)行合作，為購(gòu)房用戶(hù)提供銀行按揭，即商業(yè)店面首付為五成，十年期按揭方式；第一套住宅樓首付為三成，十年按揭方式。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司提供毛坯房，根據(jù)客商不同功能要求，由客戶(hù)根據(jù)自己的需求設(shè)計(jì)圖統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套，室內(nèi)裝修具體營(yíng)銷(xiāo)方式如下：1、一層沿街面為商鋪門(mén)面，分隔為建筑面積20—40㎡商鋪若干，中間為通透敞開(kāi)式買(mǎi)場(chǎng)，每個(gè)柜臺(tái)建筑平面在20㎡以上，為分割出售，每層建筑面積5,677㎡。2、二至三層為整體通透敞開(kāi)式賣(mài)場(chǎng)，設(shè)各種品牌柜區(qū)，為整體或分割出售。每層建筑面積5,677㎡。2、每層4、五至二十二層為高層住宅區(qū)，每層建筑面積2101㎡，按單套出售。第六章項(xiàng)目投資預(yù)測(cè)第1節(jié)項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)總投資（2008年至2010年）：15,159萬(wàn)元其中：(一)開(kāi)發(fā)成本13,258萬(wàn)元1、土地費(fèi)用：6,074萬(wàn)元2、前期工程費(fèi)：125萬(wàn)元3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：6,112萬(wàn)元4、公共配套設(shè)施費(fèi)：520萬(wàn)元5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi):183萬(wàn)元6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅費(fèi)：222萬(wàn)元7、其它費(fèi)用：22萬(wàn)元(二)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用1,901萬(wàn)元1、銷(xiāo)售費(fèi)用：880萬(wàn)元2、管理費(fèi)用:199萬(wàn)元3、建設(shè)期利息：822萬(wàn)元第2節(jié)：資金籌措與投資1、資金籌措該項(xiàng)目總投資1.5億元，公司自籌1億元。其中：公司自籌資金5,800萬(wàn)元，預(yù)售再投入資金4,200萬(wàn)元,向銀行借款5,000萬(wàn)元。2、項(xiàng)目投資計(jì)劃（1）（2）（3），，用于公共設(shè)施配套。(4)2010年度，投資1,000萬(wàn)元,進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi)清算。3、資金籌集及償還計(jì)劃2008年初向工商銀行借款5000萬(wàn)元,期限三年,利息按月支付,本金采用分期還款方式,即:第一年度償還本金1000萬(wàn)元,第二年度償還本金3000萬(wàn)元,第三年度償還本金1000萬(wàn)元。資金調(diào)度見(jiàn)明細(xì)表表1資金籌集、償還評(píng)估表序號(hào)項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年合計(jì)1銷(xiāo)售收入5297132435297-238372銷(xiāo)售成本265266252652-119293銷(xiāo)售費(fèi)用196342342-8804經(jīng)營(yíng)稅金及附加292727292-13115管理費(fèi)用1215424-1996財(cái)務(wù)費(fèi)用41132982-8227總成本費(fèi)用367280773392-119298稅前利潤(rùn)162551661905-86969減：所得稅002174-217410凈利潤(rùn)16255166-269-652211開(kāi)發(fā)成本104131948897-1325812結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本265266252652-1192913凈現(xiàn)金流量-5725101721568-601514累計(jì)凈現(xiàn)金流量-572544476015--15凈現(xiàn)值-511281091116-411316累計(jì)凈現(xiàn)值-511229974113--17財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：92%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：4113萬(wàn)元財(cái)務(wù)投資回收期：2.02年總投資：15159萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本：13258萬(wàn)元開(kāi)發(fā)費(fèi)用：1901萬(wàn)元18銷(xiāo)(預(yù))售收入5297132435297-2383719企業(yè)自籌資金580000-580020負(fù)債增加(減少)額5000-1000-3000-1000021其中:工行貸款5000-1000-3000-1000022年初負(fù)債累計(jì)額0500040001000023其中:工行貸款0500040001000024當(dāng)年可用還貸資金5075101721568-25資金結(jié)余507514247128151181526當(dāng)年償債保證比0155133.36工行貸款償還期：3年綜合償債保證比：3.36

第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析第1節(jié)銷(xiāo)售計(jì)劃與銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)劃完工面積65,020平方米，計(jì)劃銷(xiāo)售54,468平方米,空置率10%。其中：高層住宅銷(xiāo)售34,031平方米,商鋪銷(xiāo)售20,437平方米;實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入23,837萬(wàn)元。其中：住宅平均銷(xiāo)售單價(jià)2,200表2漢正商業(yè)廣場(chǎng)銷(xiāo)售計(jì)劃表銷(xiāo)售期間銷(xiāo)售類(lèi)型可供銷(xiāo)售面積(㎡)項(xiàng)目比率(%)計(jì)劃銷(xiāo)售面積(㎡)計(jì)劃均價(jià)(元/㎡)計(jì)劃銷(xiāo)售金額(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入預(yù)算表3(一)漢正商業(yè)廣場(chǎng)收入預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）1可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入60,5204,37626,485.052一樓商鋪5,67716,0009,083.203二樓商鋪5,6776,0003,406.204三樓商鋪5,6775,5003,122.355四樓商鋪5,6774,5002,554.656商鋪小計(jì)22,7088,00018,166.407銷(xiāo)售90%20,43716,349.6085樓住宅2,1011,890397.0396樓住宅2,1011,930405.43107樓住宅2,1011,970413.83118樓住宅2,1012,010422.23129樓住宅2,1012,050430.641310樓住宅2,1012,090439.041411樓住宅2,1012,130447.441512樓住宅2,1012,170455.851613樓住宅2,1012,210464.251714樓住宅2,1012,250472.651815樓住宅2,1012,290481.051916樓住宅2,1012,330489.462017樓住宅2,1012,370497.862118樓住宅2,1012,410506.262219樓住宅2,1012,450514.662320樓住宅2,1012,450514.662421樓住宅2,1012,450514.662522樓住宅2,1012,150451.6426住宅摟小計(jì)37,812.062,2008,318.6527銷(xiāo)售90%34,031.007,486.82注：（1）一樓商鋪單價(jià)按16,000元/㎡，二樓商鋪單價(jià)按6,000元/㎡，三樓商鋪單價(jià)按5,500元/㎡，四樓商鋪單價(jià)按4,500元/㎡；商鋪均價(jià)8,000元/㎡,可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售18,166萬(wàn)元,按90%計(jì)算,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售16,350萬(wàn)元。（3）住宅樓單價(jià)1,890元/㎡起步，樓層每增一層單價(jià)加40元/㎡，住宅均價(jià)2,200元/㎡，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售8,319萬(wàn)元，按90%實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售7,487萬(wàn)元。（二）、項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度2008年6月起預(yù)售20%，2009年銷(xiāo)售50%，2010年銷(xiāo)售20%（詳見(jiàn)表2）,商品房空置率10%。第3節(jié)成本費(fèi)用估算漢正商業(yè)廣場(chǎng)總投資15,159萬(wàn)元，其中：工程開(kāi)發(fā)成本13,258萬(wàn)元(含土地增值稅),開(kāi)發(fā)費(fèi)用1,901萬(wàn)元。表4項(xiàng)目投資支出表項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年合計(jì)（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本104131948897-132581、土地費(fèi)用6028466074其中:土地出讓金4981465027土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)00拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)104710472、前期工程費(fèi)125000125其中:規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)99099可行性研究費(fèi)33三通一平費(fèi)23233、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)3967163351206112其中:建安工程費(fèi)3967163351206112附屬工程費(fèi)0室外工程費(fèi)04、公共配套設(shè)施費(fèi)5215631205205、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)11949150183其中：基本預(yù)備費(fèi)(3%)119491501836、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅費(fèi)108575702227、其他費(fèi)用147122其中：工程監(jiān)理費(fèi)87116招標(biāo)管理費(fèi)22保險(xiǎn)費(fèi)33其他11（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用728725448019011、銷(xiāo)售費(fèi)用19634234208802、管理費(fèi)用121542401993、建設(shè)期利息4113298208224、其他費(fèi)用0項(xiàng)目總支出合計(jì)1114126731345-15,159第4節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)表(表5、表6、表7、表8)表5漢正商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)損益及利潤(rùn)分配表借款人損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元年份2008年2009年2010年合計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入529713243529723837減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本26526625265211929主營(yíng)稅金及附加2927272921311(1)營(yíng)業(yè)稅2656622651257(2)城市維護(hù)稅19451983(3)教育費(fèi)用附加820836主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)23535891235310597減：銷(xiāo)售費(fèi)用196342342880管理費(fèi)用1215424199財(cái)務(wù)費(fèi)用41132982822營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1625516619058696利潤(rùn)總額1625516619058696減：所得稅0021742174凈利潤(rùn)16255166-2696522加：年初未分配利潤(rùn)016256791-上年利潤(rùn)調(diào)整可供分配利潤(rùn)1625679165226522加：盈余公積補(bǔ)虧減：提取盈余公積提取公益金-27-27應(yīng)付利潤(rùn)-13-13年末未分配利潤(rùn)1625679165626562表6項(xiàng)目現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年合計(jì)1(一)現(xiàn)金流入5297132435297-2383721.現(xiàn)金收入5297132435297-2383732.租金收入43.其它5(二)現(xiàn)金流出1102230713729-1782261.建設(shè)投資1073023441263-1433772.銷(xiāo)售稅金及附加292727292-131183.所得稅002174-217494.其它10(三)凈現(xiàn)金流量-5725101721568-601511(四)累計(jì)凈現(xiàn)金流量-57254447601512(五)凈現(xiàn)值（12%）-511281091116-411313(六)累計(jì)凈現(xiàn)值-511229974113表7資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2008200920102011合計(jì)1一、資金來(lái)源16097132435297-3463721．現(xiàn)金收入5297132435297-2383732．自有資金580000-580043．借款500000-50005其中：工商銀行貸款500000-50006他行貸款-7其它負(fù)債-84．其它來(lái)源-9二、資金運(yùn)用1102230713729-17822101．總成本費(fèi)用1073023441263-14337112．經(jīng)營(yíng)稅金及附加292727292-1311123．所得稅002174-2174134．公益金-145．其它000-15三、償還借款及盈余資金5075101721568-16815表8項(xiàng)目借款償還預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2008200920102011合計(jì)1資金來(lái)源16097132435297-346372盈余資金5075101721568-168153年初還貨資金結(jié)余0507514247-193224用于還貸資金來(lái)源5075152471581512815168155年初項(xiàng)目借款余額050004000100006其中：工行貸款050004000100007本年增加額500000050008其中；工行貸款500000050009本年還本額0100030001000500010其中：工行還貸0100030001000500011年末項(xiàng)目借款余額5000400010000012其中：工行貸款5000400010000013當(dāng)年償債保證比-155133.3614年