物業(yè)管理的法律知識

物業(yè)管理的法律知識

第一節(jié)物業(yè)管理法律關系的主體——

業(yè)主與非業(yè)主使用人

一．業(yè)主

業(yè)主的權利〔條例〕業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有以下權利：

〔一〕按照物業(yè)效勞合同的約定，承受物業(yè)管理企業(yè)提供的效勞；

〔二〕提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

〔三〕提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么的建議；

〔四〕參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

〔五〕選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

〔六〕監(jiān)視業(yè)主委員會的工作；

〔七〕監(jiān)視物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同〔通過監(jiān)視〕；

〔八〕對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)視權；

〔九〕監(jiān)視物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金〔以下簡稱專項維修資金〕的管理和使用；

〔十〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行以下義務：

〔一〕遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么；

〔二〕遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

〔三〕執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會受權業(yè)主委員會作出的決定；

〔四〕按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

〔五〕按時交納物業(yè)效勞費用；

〔六〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

二．業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權利的組織。另一種形式：業(yè)主代表大會

業(yè)主〔代表〕大會的召開：但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。業(yè)主大會的職責：〔一〕制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)那么；〔二〕選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)視業(yè)主委員會的工作；〔三〕選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；〔四〕決定專項維修資金使用續(xù)籌方案，監(jiān)視施行；〔五〕制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；〔六〕法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

首次業(yè)主大會的召開：由行政主管部門指導召集組織

例行業(yè)主大會的召開：由業(yè)主委員會負責

業(yè)主大會一般每年至少召開一次；特殊情況下可召開臨時業(yè)主大會〔20%〕。業(yè)主大會閉會期間，由業(yè)主委員會代行職責。

三．業(yè)主委員會業(yè)主委員會：業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

由業(yè)主〔代表〕大會選舉產生。

〔一〕業(yè)主委員會宗旨

●代表業(yè)主利益，維護業(yè)主合法權益，為業(yè)主創(chuàng)造良好生活、工作環(huán)境。

〔二〕業(yè)主委員會的職責〔一〕召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的施行情況；〔二〕代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；〔三〕及時理解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；〔四〕監(jiān)視業(yè)主公約的施行；〔五〕業(yè)主大會賦予的其他職責。

〔三〕業(yè)主委員會議

一般定期召開，也可臨時召集，半數(shù)以上出席委員通過的決議、決定有效。

〔四〕業(yè)主委員會須遵守的原那么〔1〕及時答復議案，張貼重要事項；〔2〕所有決議決定議案不得違背政策法規(guī)；〔3〕提請物業(yè)管理單位及政府有關部門處理的事項以書面形式送達；〔4〕所辦事項設立專門的檔案備查。

四．非業(yè)主使用人

指合法使用單位的租客、分租客或其別人。其權益來自于法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的受權。

第二節(jié)物業(yè)管理法律關系的主體之一

——物業(yè)管理經(jīng)營人

物業(yè)管理經(jīng)營人：從事物業(yè)管理的企業(yè)或組織。

需獲得：經(jīng)營資格管理資格

物業(yè)管理經(jīng)營人主體資格〔現(xiàn)狀〕：

〔1〕獨立法人資格

〔2〕附屬于某法人企業(yè)的分支機構

一．物業(yè)管理公司的法律地位〔一〕物業(yè)管理公司是企業(yè)法人

有一般企業(yè)法人的共同特征

〔二〕物業(yè)管理公司與業(yè)主和非業(yè)主使用人的關系

總體關系：平等的民事法律關系〔以合同的訂立為根底：即合同關系〕詳細地說：與業(yè)主：委托被委托、效勞被效勞的關系與非業(yè)主使用人：效勞被效勞的關系

〔三〕物業(yè)管理公司現(xiàn)今承擔了某些城市管理職能

二．對物業(yè)管理公司的法律規(guī)制

〔一〕物業(yè)管理企業(yè)的資質條件四級資質：一、二、三及臨時資質

資質要求：

1．注冊資本

2．一定資質的管理人員、技術人員

3．管理物業(yè)類型

4．管理物業(yè)規(guī)模

5．獲獎情況

6．企業(yè)管理制度與財務管理制度

7．維修基金及使用制度

〔二〕物業(yè)管理從業(yè)人員應具備的條件業(yè)務知識、工作經(jīng)歷、思想品德合格。

企業(yè)經(jīng)理采取集中定點培訓

部門經(jīng)理、管理員各地組織培訓培訓合格：頒發(fā)“崗位培訓合格證書〞思想、職業(yè)道德、工作經(jīng)歷才能績等合格：頒發(fā)“崗位合格證書〞

第三節(jié)物業(yè)管理法律關系的客體一．建筑物的所有權類型

〔一〕專有部分

私人獨占的部分，其權利行使具有排他性

〔二〕共用部分1．任何人不可將其改做他用、自用〔特批除外〕2．不干擾別人使用，不能給別人造成滋擾或危險。物業(yè)管理主要指的是對共用部分的管理、維修、養(yǎng)護等公共性效勞。

二．物業(yè)管理主體的行為標準〔一〕分散業(yè)主的行為標準

依法依約，不損害集體，不影響別人?！捕撤菢I(yè)主使用人的行為標準幾個方面：對業(yè)主對物業(yè)對公共

〔三〕物業(yè)管理公司的行為標準

總體要求：依法守約、克盡職守，處事公正、效勞到位不瀆職、失誤。

第四節(jié)物業(yè)管理法律關系的內容

〔權利和義務〕

一．業(yè)主的權利和義務〔一〕業(yè)主的權利1．財產權：占有權、使用權、收益權、處分權

2．提議權、建議權、監(jiān)視權

3．決策權、表決權4．業(yè)主權利的保存

政府或有關組織的相關規(guī)定等，均不阻礙業(yè)主售賣、轉讓、租賃或以其他方式處量、處理其擁有的份數(shù)?！捕硺I(yè)主的義務

遵章守規(guī)、交費、配合等

二．物業(yè)管理公司的權利和義務

●物業(yè)管理公司應當具備的權利內容：

〔1〕有權采取完成委托任務所必須的行為；

〔2〕有權獲得勞動報酬；〔3〕有權根據(jù)物業(yè)管理合同制止違犯全體業(yè)主利益的行為。

〔一〕物業(yè)管理公司的管理權

1．管理權問題的提出

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物業(yè)管理權產生的緣由:

(1)分散產權業(yè)主民主、統(tǒng)一管理物業(yè)的要求

(2)社會分工與專業(yè)化的要求

業(yè)主大會及業(yè)主委員會之所以可以采取或受權采取某些帶有強迫性的手段，其根據(jù)的是每個業(yè)主事先的受權。

2．管理權的來源

物業(yè)企業(yè)管理權的來源可歸結為：(1)業(yè)主承諾、合同表達〔2〕行政管理機關受權

〔二〕物業(yè)管理公司的義務

最大義務：遵法守規(guī)

應盡義務：依約盡責

第五節(jié)物業(yè)管理的法律根底

一．物業(yè)管理法律的淵源

〔一〕憲法

〔二〕法律

公司法、民法通那么、合同法等

〔三〕行政法規(guī)

?城市私有房屋管理條例?

〔四〕地方性法規(guī)

?廣東省物業(yè)管理條例?

〔五〕部門規(guī)章及地方性規(guī)章

二．物業(yè)管理法律責任指由于違背物業(yè)管理法律標準而應當承擔的法律后果。

法律責任的前提：違法行為承擔法律責任的結果：法律制裁

物業(yè)管理違法行為的構成要件：

〔一〕違法性

〔二〕危害性

〔三〕可罰性

以上