某房地產(chǎn)集團(tuán)品牌發(fā)展規(guī)劃方案分析

第一頁(yè)，共四十四頁(yè)。今天提案的內(nèi)容祈福新邨廣告推廣環(huán)境分析祈福集團(tuán)品牌建設(shè)思路第二頁(yè)，共四十四頁(yè)。第一部分：祈福新邨廣告推廣環(huán)境分析第三頁(yè)，共四十四頁(yè)。一、廣州地產(chǎn)宏觀發(fā)展大勢(shì)第四頁(yè)，共四十四頁(yè)。1、廣州市總體廣州樓市的投資總量穩(wěn)中有升，投資趨向理性。２００３年投資總產(chǎn)值達(dá)到２９３．７億元，同比增長(zhǎng)５％；房屋建筑施工面積達(dá)３６１６萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)４％；市屬企業(yè)完成房地產(chǎn)投資３８５．４５億元，同比增長(zhǎng)１．１７％。依照２００３年的增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)今年投資總量將達(dá)到４３０億元。全市成交量略超供應(yīng)量，樓價(jià)穩(wěn)中略降?２００３年廣州市房屋交易總量達(dá)１６３９萬(wàn)平方米，金額６０４億元，同比均有較大增長(zhǎng)。廣州樓價(jià)呈穩(wěn)中有降。其中，高層住宅均價(jià)下降０．３８％，多層住宅均價(jià)則降２．９７％。第五頁(yè)，共四十四頁(yè)。2004年政府的市政開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，將會(huì)沿著大學(xué)城、會(huì)展中心，一直到新城區(qū)、南沙地鐵的三號(hào)線和四號(hào)線一路進(jìn)行。

今年的熱點(diǎn)區(qū)域，可說(shuō)是分布于城東南西北四大點(diǎn)上，比如，東圃板塊、城西板塊、革新路新濱江板塊、白云大道北等。這幾個(gè)板塊因?yàn)槭姓ㄔO(shè)、開(kāi)發(fā)商的資金投入、新盤(pán)的啟動(dòng)，注定是要熱起來(lái)的。

廣東省國(guó)土資源廳將通過(guò)進(jìn)一步嚴(yán)格土地過(guò)期回收制度，逐步建立土地儲(chǔ)備制度等方式，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的市場(chǎng)供應(yīng)。廣州決定今年起實(shí)行一次性繳清地價(jià)，土地市場(chǎng)門(mén)檻大幅增高，對(duì)于前兩年拿地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，卻可能是一個(gè)“釋放期”。多數(shù)開(kāi)發(fā)商要先把手頭上的土地做完，才會(huì)考慮拿地。

第六頁(yè)，共四十四頁(yè)。四大熱點(diǎn)板塊城西板塊：2003年在廣州以近8億元拿下珠江新城4塊地的富力集團(tuán)，今年將會(huì)把發(fā)展重心放在城西，占地約33萬(wàn)平方米的富力桃園是富力集團(tuán)占據(jù)城西板塊、與城啟集團(tuán)荔港南灣、萬(wàn)科城市花園對(duì)撼的力作，同時(shí)他們?cè)谥榻鲁堑纳虡I(yè)項(xiàng)目也令業(yè)界關(guān)注。“新濱江板塊”：位于濱江西，由現(xiàn)有的濱江西路和規(guī)劃的環(huán)島路連通組成，市政府現(xiàn)正大力推行“新濱江環(huán)島路”的建設(shè)，恒大金碧灣、城啟廣船集裝箱廠項(xiàng)目、城啟洲頭咀項(xiàng)目等幾個(gè)革新路新項(xiàng)目，加上在售當(dāng)中的光大花園，不難成為熱點(diǎn)區(qū)域。華南板塊：2003年華南板塊樓盤(pán)競(jìng)相推出了高層產(chǎn)品，2004年該區(qū)將更加熱鬧，新項(xiàng)目有珊瑚灣畔、東海花園、自在城市花園、中海藍(lán)灣等，星河灣的海怡半島項(xiàng)目也在積極籌備中。東圃板塊：一帶的新項(xiàng)目有美林湖畔花園、保利科技城項(xiàng)目、合生科技城項(xiàng)目等，白云大道北端有時(shí)代玫瑰園等。

第七頁(yè)，共四十四頁(yè)。２、番禺區(qū)情況番禺成交占三成，市場(chǎng)的吸納能力保持旺盛

番禺區(qū)商品房成交量位于各區(qū)前列，達(dá)３３２．５８萬(wàn)平方米，占全市商品房成交總量的３１．８０％；番禺區(qū)的二手房屋成交量最大，為１３８．７３萬(wàn)平方米。

高層住宅番禺阻力不小廣州十區(qū)高層住宅成交量與同期批準(zhǔn)預(yù)售量有２８萬(wàn)平方米的缺口。原因是番禺區(qū)的高層住宅成交量遠(yuǎn)低于同期批準(zhǔn)預(yù)售量，該區(qū)高層住宅登記成交面積為５１．２７萬(wàn)平方米，但其同期批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)１０９．１６萬(wàn)平方米。第八頁(yè)，共四十四頁(yè)。３、南部新興板塊發(fā)展?fàn)顩r南部規(guī)劃區(qū)：廣州科學(xué)城——琶洲國(guó)際會(huì)展中心——廣州生物島——廣州大學(xué)城——廣州新城——南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)——南沙新港的“南拓軸”地產(chǎn)南拓區(qū)琶洲會(huì)展科技居住區(qū)——華南板塊中央居住區(qū)——廣州新城未來(lái)都會(huì)區(qū)——南沙濱海生活區(qū)第九頁(yè)，共四十四頁(yè)。琶洲：地產(chǎn)南拓的龍頭

定位：琶洲將逐漸形成以知識(shí)階層為主導(dǎo)的會(huì)展科技居住區(qū)，會(huì)展經(jīng)濟(jì)與科技文化、旅游文化。造就出一個(gè)現(xiàn)代化的城市副中心。

琶洲島總體規(guī)劃為三個(gè)區(qū)域：其一為中等密度集合式居住區(qū)，內(nèi)設(shè)“白領(lǐng)區(qū)”和“商務(wù)公寓區(qū)”；其二是會(huì)展區(qū)；其三是包括琶洲島在內(nèi)的生態(tài)文化旅游區(qū)。政府在琶洲的“紅線儲(chǔ)備”可出讓用地面積９８萬(wàn)平方米，總建筑面積１６０萬(wàn)平方米，主要是與會(huì)展中心區(qū)相配套的商務(wù)辦公、酒店、居住用地。在廣交會(huì)全面進(jìn)駐、地鐵二號(hào)線全線貫通、廣州大學(xué)城及生物島等多個(gè)可預(yù)期利好的刺激下，琶洲在２００４年將是最陽(yáng)光燦爛的一年。地產(chǎn)啟動(dòng)：目前該區(qū)域已發(fā)售的樓盤(pán)有雅郡、大家庭花園、會(huì)展星城、信步閑庭等。珠江地產(chǎn)在琶洲建造的“新洲高新科技園”現(xiàn)在已經(jīng)動(dòng)工，規(guī)劃用地約１０００畝，將會(huì)建成一座嶄新的現(xiàn)代化高新科技園，以產(chǎn)業(yè)大廈為主，融現(xiàn)代辦公與生產(chǎn)于一體；產(chǎn)業(yè)大廈將以公寓別墅為主，還有酒店。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年三月推出首期。第十頁(yè)，共四十四頁(yè)。南沙：現(xiàn)代化海濱新城定位：現(xiàn)代化海濱城市——一個(gè)“適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的國(guó)際性區(qū)域中心城市”發(fā)展規(guī)劃：大南沙前期重點(diǎn)發(fā)展三個(gè)組團(tuán)：一是黃閣組團(tuán)，以小虎島石化碼頭、沙仔島造船工業(yè)為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展化工、造船、原材料等大型基礎(chǔ)性工業(yè)，形成黃閣臨海工業(yè)區(qū)。二是小南沙組團(tuán)，以南沙資訊科技園為基礎(chǔ)，規(guī)劃建設(shè)“粵港資訊產(chǎn)業(yè)園”，形成珠江三角洲高新技術(shù)和資訊產(chǎn)品、研發(fā)中心及信息技術(shù)教育培訓(xùn)基地，并發(fā)展信息資訊產(chǎn)業(yè)及高技術(shù)產(chǎn)品的出口加工業(yè)。同時(shí)，結(jié)合南沙新城區(qū)的建設(shè)，在該地大力發(fā)展各類(lèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，把該組團(tuán)建設(shè)成為大南沙地區(qū)的生活服務(wù)中心、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心和文化活動(dòng)中心。三是雞抱沙和龍穴島組團(tuán)，利用處于珠江出?？趦?yōu)越地理位置和深水岸線條件，規(guī)劃建設(shè)廣州港南沙作業(yè)區(qū)，結(jié)合港口發(fā)展臨港保稅加工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。地產(chǎn)啟動(dòng)未來(lái)幾年內(nèi)，就有６００萬(wàn)平方米的住宅潛在需求。目前南沙房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要集中在小南沙組團(tuán)上。號(hào)稱“南沙第一大盤(pán)”的南沙濱?；▓@，占地２８０萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)面積１００萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)３０億元。首期開(kāi)發(fā)由３００棟別墅和５幢小高層公寓兩種度假型建筑組成，已在１０月３０日順利交樓。而剛剛動(dòng)工的南沙國(guó)奧數(shù)碼城、南沙奧園新城、中華養(yǎng)生園等三大骨干項(xiàng)目，包括寫(xiě)字樓、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、別墅、高級(jí)公寓、五星級(jí)酒店、商業(yè)街、會(huì)所等，也包含城市運(yùn)營(yíng)中必不可少的道路規(guī)劃等基礎(chǔ)設(shè)施。此外，大南沙區(qū)域未來(lái)的地產(chǎn)項(xiàng)目還有：合生創(chuàng)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)用地面積約為２０００畝，碧桂園有１５００畝、富力地產(chǎn)集團(tuán)５００畝。第十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。二、華南板塊地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局第十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。1、板塊地產(chǎn)態(tài)勢(shì)：熱點(diǎn)分散，后勁十足2003年度華南板塊總成交面積：祈福新村：３４．４萬(wàn)平方米華南碧桂園：１５．１萬(wàn)平方米星河灣：１３．４萬(wàn)平方米錦繡生態(tài)園：１３．２萬(wàn)平方米南國(guó)奧園：１３萬(wàn)平方米華南新城：１１．８萬(wàn)平方米錦繡香江花園：１０．４萬(wàn)平方米廣州雅居樂(lè)花園：１０．２萬(wàn)平方米（年度總體估算數(shù)據(jù)）雖然華南板塊受到廣州其他新興板塊的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，并且失去過(guò)往的亮點(diǎn)，但其踏實(shí)的樓市發(fā)展路線使得華南板塊在整個(gè)廣州樓始終占據(jù)絕對(duì)地位。第十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。2、華南板塊的板塊特點(diǎn)板塊成熟，品牌凝聚力趕超市區(qū)項(xiàng)目華南板塊樓盤(pán)的成功，除了性價(jià)比良好、小區(qū)環(huán)境舒適、配套完善等特點(diǎn)之外，更關(guān)鍵的是走堅(jiān)持差異化路線，令該板塊的物業(yè)既有群聚的效應(yīng)，讓買(mǎi)家有更豐富的選擇；又能揚(yáng)各家所長(zhǎng)避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。定位個(gè)性化，錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)層面祈福新村的高層住宅，其產(chǎn)品填補(bǔ)了該盤(pán)本身的空白；華南碧桂園產(chǎn)品創(chuàng)新；華南新城獨(dú)有的天然優(yōu)勢(shì)；星河灣定位于高端表現(xiàn)出唯美風(fēng)格；南國(guó)奧園新穎設(shè)計(jì)以及多達(dá)２０多種裝修標(biāo)準(zhǔn)；而錦繡生態(tài)園定位為實(shí)惠型的消費(fèi)者，定位的個(gè)性化導(dǎo)致市場(chǎng)高度細(xì)化，相互競(jìng)爭(zhēng)又相互互補(bǔ)，促使整個(gè)板塊產(chǎn)品的豐滿。第十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。2003年，華南板塊最顯著的特征是“走高”，大家紛紛做高層，如祈福新抱推出天湖居、迎風(fēng)閣，錦繡香江推出山水園等，加速了華南板塊人口的積聚和向“城市化”邁進(jìn)的步伐。2004年，包括海怡半島、海心沙等區(qū)域在內(nèi)的大華南板塊最顯著的特點(diǎn)就是豪宅新勢(shì)力的崛起，今年五一前后正式開(kāi)盤(pán)的和記黃埔的珊瑚灣畔、成都空降的清華坊以及位處海珠區(qū)萬(wàn)畝果園盤(pán)、珠江海心沙島畔的珠江御景灣，都以高檔豪宅或獨(dú)特的建筑文化品位呈現(xiàn)在世人面前。而在建或規(guī)劃中的其他項(xiàng)目也豪氣逼人：預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)盤(pán)的中海藍(lán)灣，發(fā)展商中海地產(chǎn)誓稱要打造成第二個(gè)中海錦苑；宏宇地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心總監(jiān)黃全敏透露，將于今年國(guó)慶推出的星河灣最新一期組團(tuán)，規(guī)劃中的單元面積每套都在190平方米以上；麗江花園也在左岸旁邊的臨江位置規(guī)劃建設(shè)豪宅組團(tuán)……這些新貨加上原來(lái)的豪宅勢(shì)力錦繡香江花園和廣州雅居樂(lè)的別墅等，在廣州南拓戰(zhàn)略布局下最先發(fā)展起來(lái)的華南區(qū)域，這個(gè)全國(guó)地產(chǎn)界都關(guān)注的地塊正躍上新臺(tái)階。

第十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。表現(xiàn)一價(jià)格逐漸問(wèn)鼎廣州樓市

目前，華南樓市最“豪”價(jià)的樓盤(pán)當(dāng)屬珊瑚灣畔，其五一期間公開(kāi)亮相的晴海徑、悅海徑、珊映徑等別墅產(chǎn)品，售價(jià)從8300元／平方米到20000元／平方米不等，總價(jià)每棟都超過(guò)180萬(wàn)元，最高價(jià)帶裝修超過(guò)1000萬(wàn)元，價(jià)格直逼目前廣州聲望最高的二沙島豪宅區(qū)域。

珠江御景灣價(jià)位看齊濱江東與珊瑚灣畔隔江斜望的珠江御景灣，由于處于萬(wàn)畝果園環(huán)抱和南向望江的優(yōu)越位置，價(jià)格方面亦不菲，園景及萬(wàn)畝果林景單位單價(jià)6000多元／平方米，南向一線江景單位6500－15000元／平方米，與濱江東豪宅一條街的價(jià)格不相上下廣州雅居樂(lè)別墅突破萬(wàn)元大關(guān)廣州雅居樂(lè)花園總經(jīng)理梁正堅(jiān)介紹，獨(dú)立別墅8800－9000元／平方米，聯(lián)排別墅7500元／平方米，四子子屋7000元／平方米，部分獨(dú)立別墅單價(jià)已突破萬(wàn)元大關(guān)，比最早期開(kāi)售時(shí)的價(jià)格上漲了2000多元／平方米。

錦江科莫湖單價(jià)過(guò)萬(wàn)所剩無(wú)多錦繡香江花園副總經(jīng)理?xiàng)顣攒姳硎荆颇e墅目前僅有幾套剩余單位，單價(jià)都超過(guò)10000元／平方米，價(jià)格也漲了20％左右。

清華坊每棟總價(jià)150萬(wàn)－200萬(wàn)元廣州清華坊董事長(zhǎng)涂志明透露，五一期間首推的80多套別墅，開(kāi)盤(pán)價(jià)為5300－6500元／平方米，該價(jià)格中包含前后花園、露臺(tái)等面積；主力戶型為300平方米的產(chǎn)品，每棟別墅總價(jià)均在150萬(wàn)－200萬(wàn)元間。

第十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。表現(xiàn)二面積越做越大今年以來(lái)，華南樓市創(chuàng)新戶型層出不窮，戶型結(jié)構(gòu)基本上繼續(xù)走大，走向高端。星河灣四期每套190平方米起步黃全敏介紹說(shuō)，星河灣戶型越走越大的方向十分明確。一期開(kāi)發(fā)了87平方米的二房單位；二期最小的單位為97平方米；三期的小戶型為116的三房單位，而最大面積是300多平方米的一層一戶。將于今年十月份推出的第四期，將以190平方米以上的大面積結(jié)構(gòu)為主，目標(biāo)受眾為中產(chǎn)階層買(mǎi)家。山水園新貨要做疊加式別墅楊曉軍也表示，山水園最好賣(mài)的是面積146平方米的四房二廳和126－261平方米的復(fù)式單位，開(kāi)盤(pán)不到一個(gè)月就銷(xiāo)售過(guò)九成。目前正在做規(guī)劃的新一期單位，主力戶型面積在150平方米左右，還有300多平方米的疊加式別墅和430平方米的一梯一戶的平層別墅。麗江四期每套200平方米以上據(jù)麗江花園市務(wù)部透露，該盤(pán)將于6、7月間推出大戶型單位，面積以125－134平方米的三房單位、188平方米的五房單位為主。而正在規(guī)劃的四期豪宅單位，開(kāi)始將出現(xiàn)200平方米以上的大面積單位。第十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。郊區(qū)的購(gòu)房趨勢(shì)是喜好大戶型，由于這些單位一般安排在景觀較佳的位置，單價(jià)和總價(jià)都相對(duì)較高，為相當(dāng)有實(shí)力的階層方能接受，有利于提升樓盤(pán)的居住層次，由于買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)力、承受力強(qiáng)，從而具備了更大的升值空間。星河灣營(yíng)銷(xiāo)中心副總監(jiān)李卓?。捍髴粜?、空中別墅、一層一戶等豪華設(shè)計(jì)都是迎合了市場(chǎng)高端客戶的需求，尤其是在現(xiàn)階段打了“別墅產(chǎn)品”的空檔，自國(guó)家限批別墅用地之后，有發(fā)展商建別墅，在土地資源并不十分充裕的情況下，卻在高層中造起了豪華的“空中樓閣”。

華南豪宅最大的特色是其所代表的生態(tài)和健康的居住理念將成為廣州豪宅今后發(fā)展的主流方向。華南豪宅地處近郊，擁有珠江、萬(wàn)畝果園、長(zhǎng)隆香江森林等優(yōu)越的自然景觀資源，社區(qū)規(guī)模大而適宜大面積綠化，遠(yuǎn)離塵囂、污染和混雜，能充分保障現(xiàn)代人居的生理和心理的健康和安全第十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。表現(xiàn)三華南品質(zhì)優(yōu)于市區(qū)豪宅作為豪宅產(chǎn)品，華南豪宅有自己獨(dú)到的綜合素質(zhì)與品質(zhì)追求：位處城市發(fā)展的新興區(qū)域，擁有優(yōu)越的地理環(huán)境和自然環(huán)境，交通便利，到市中心的車(chē)程20分鐘左右，現(xiàn)代的、超前的居住和生活模式，頗具特色的住宅建筑風(fēng)格和格局，嚴(yán)格的治安管理和治安條件，具有身份和地位的象征。2004年，星河灣傾力打造品質(zhì)地產(chǎn)，全面提升居住品質(zhì)、生活品質(zhì)及城市景觀品質(zhì)，交樓標(biāo)準(zhǔn)再次升級(jí)，贈(zèng)送的全屋豪華裝修，配備高級(jí)進(jìn)口大理石地面、“樹(shù)熊牌”名牌木地板，主人間豪華按摩浴缸，蒸氣淋浴房，電腦座廁……珊瑚灣畔位處海怡半島，致力于實(shí)現(xiàn)澳大利亞現(xiàn)代名居的生活模式，樹(shù)立新一代濱水式獨(dú)立別墅典范。廣州雅居樂(lè)花園歐洲故事水岸傳奇別墅，具有大廳大房濱水等特點(diǎn)。在建筑品質(zhì)上最為獨(dú)特的是清華坊，這種將民族優(yōu)秀建筑傳統(tǒng)與現(xiàn)代居住觀相結(jié)合的中國(guó)宅院別墅，以其樸素淡雅、造型輕盈、典型而又傳統(tǒng)的宅院式建筑亮相，尚未完工就被中國(guó)城市建筑規(guī)劃學(xué)術(shù)委員會(huì)(純學(xué)術(shù)專(zhuān)家機(jī)構(gòu))評(píng)為“中國(guó)低密度住宅示范基地”，產(chǎn)品的稀缺性使清華坊在大盤(pán)林立的華南板塊穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)一席之地，也使華南豪宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更為完善。第十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。3、市政利好催生鐘村板塊形成在廣州市“南拓”的總體發(fā)展規(guī)劃下，火車(chē)新站落址鐘村、華南快速干線二期工程的開(kāi)通、地鐵三號(hào)線的建設(shè)、廣州西湖的規(guī)劃實(shí)施、大學(xué)城的建設(shè)、新光快速干線的動(dòng)工，漢溪商業(yè)中心的規(guī)劃。從市政利好受益面，結(jié)合祈福新邨項(xiàng)目定位，可以界定現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：

南國(guó)奧園華南新城廣州雅居樂(lè)錦繡生態(tài)園*星河灣定位過(guò)高，不產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)；華南碧桂園處于推盤(pán)斷檔期，故兩盤(pán)不做分析。第二十頁(yè)，共四十四頁(yè)。4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告推廣分析南國(guó)奧園項(xiàng)目定位：健康、自由、活力的運(yùn)動(dòng)主題小區(qū)傳播口號(hào)：新生活的領(lǐng)跑者目標(biāo)對(duì)象：中等收入的廣州市民核心訴求點(diǎn)：生活就象高爾夫項(xiàng)目特色：世界奧運(yùn)村組團(tuán)設(shè)計(jì)，原始生態(tài)林，高爾夫球場(chǎng)第二十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。優(yōu)勢(shì):奧園的品牌號(hào)召力，豐富的運(yùn)動(dòng)文化底蘊(yùn)；運(yùn)動(dòng)和健康的理念，健康的生活方式代表；公關(guān)手法與效應(yīng)，維護(hù)品牌生命力；7000平米高爾夫球場(chǎng)獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，提升社區(qū)生活檔次；新火車(chē)站、地鐵三號(hào)線（漢溪），投資價(jià)值驟升；低密度多層洋房；劣勢(shì)：社區(qū)配套的成熟方面有待提高。第二十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。南國(guó)奧園去年下半年北京奧運(yùn)村二區(qū)售罄以來(lái)，主推悉尼·澳派高爾夫景觀洋房單位。悉尼·澳派借助完美的自然丘陵地形，以建筑設(shè)計(jì)的自然起伏流線，表現(xiàn)了“建筑與自然”融為一體的主題。

據(jù)悉，目前購(gòu)買(mǎi)悉尼·澳派可享受多種優(yōu)惠，除了額外的折扣優(yōu)惠外，還送入伙酒席、入伙費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和精美的高爾夫推杠等。第二十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。華南新城項(xiàng)目定位：山水間的自由之城廣告口號(hào)：生活在山水之間目標(biāo)對(duì)象：以二次置業(yè)為主的中等收入消費(fèi)群核心訴求點(diǎn)：還都市人生活的選擇權(quán)項(xiàng)目特色：3.8公里江堤、7座小山（山頂公園）、大型中心廣場(chǎng)、碼頭、30層5星級(jí)酒店、華師附中、著名超市……第二十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。優(yōu)勢(shì):華南板塊最具競(jìng)爭(zhēng)力的山水資源優(yōu)勢(shì)；合生品牌市場(chǎng)效應(yīng)；規(guī)模配套逐步完善；合生針對(duì)集團(tuán)用戶定點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)攻關(guān)手法；大學(xué)城地域優(yōu)勢(shì)，針對(duì)教師用戶定點(diǎn)攻關(guān)；劣勢(shì)：社區(qū)配套的成熟方面有待提高。第二十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。錦繡香江山水園第二十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。。隨著廣州南拓政策的進(jìn)一步實(shí)施，大學(xué)城的興建、新火車(chē)站選址的落訂、漢溪商業(yè)中心的規(guī)劃、地鐵三號(hào)線的即將開(kāi)通、新光快速干線的建設(shè)，錦繡香江花園將擁有無(wú)窮的升值潛力和更加美好的生活前景?！拔逡弧逼陂g，錦繡香江主要產(chǎn)品有：一是翡翠綠臺(tái)龍翔臺(tái)別墅，有環(huán)湖泊岸、半山坡地和山頂王府三種產(chǎn)品類(lèi)型，建筑面積從365.93平方米到804.53平方米。二是錦繡香江花園繼續(xù)推售山水園森林湖畔組團(tuán)。雙拳出擊，沖擊五一市場(chǎng)。6月12-7月4日期間，錦繡香江山水園森林城堡洋房濃情推出“看歐洲杯，買(mǎi)山水園”的森林城堡優(yōu)惠購(gòu)房活動(dòng)，凡大學(xué)以上學(xué)歷購(gòu)買(mǎi)三房二廳森林城堡單位（約112平方米），均享受97折優(yōu)惠大禮。據(jù)悉，翡翠綠洲現(xiàn)在正為首批入住的業(yè)主做最后的準(zhǔn)備，五一前后將迎來(lái)第一批業(yè)主，屆時(shí)將會(huì)配合收樓進(jìn)行系列慶祝活動(dòng)。

目前，華南板塊的住宅平均漲幅已經(jīng)接近20%，

第二十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。廣州雅居樂(lè)項(xiàng)目定位：國(guó)際文化社區(qū)廣告口號(hào)：體驗(yàn)國(guó)際文化生活目標(biāo)對(duì)象：二次置業(yè)為主的中等偏高收入消費(fèi)群核心訴求點(diǎn)：歐洲生活方式項(xiàng)目特色：異域風(fēng)情，社區(qū)相應(yīng)配套。第二十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。優(yōu)勢(shì):產(chǎn)品創(chuàng)新力度較強(qiáng)；產(chǎn)品系列化，成為華南板塊品種最為齊全的項(xiàng)目；差異化的推盤(pán)手法，捕捉空白或競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小的市場(chǎng)；配套逐步完善劣勢(shì)：硬件設(shè)施不足以支持項(xiàng)目發(fā)展。第二十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。其拳頭產(chǎn)品連排別墅和四屋成了華南板塊內(nèi)最亮點(diǎn)，并以其惟一性而接連創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)，基本上是每推出一期就能即告售罄。其中，買(mǎi)家最認(rèn)可的一點(diǎn)是以100萬(wàn)元買(mǎi)市區(qū)豪宅的花費(fèi)在這里可以住上獨(dú)門(mén)獨(dú)院的別墅。在買(mǎi)家的追捧之下，其樓價(jià)也節(jié)節(jié)走高，如今連排別墅以及四子子屋的售價(jià)對(duì)比開(kāi)售之初有18％的升幅。該盤(pán)無(wú)論是別墅還是洋房的可選擇性都相當(dāng)廣泛。別墅的面積在140~300多平方米，分為四子子屋、連排別墅和獨(dú)立別墅，價(jià)格段保持在90萬(wàn)~300萬(wàn)元左右，而每種類(lèi)別的產(chǎn)品還有三四種戶型和價(jià)格可供買(mǎi)家選擇。

廣州雅居樂(lè)花園最近又推出了一款新的連排別墅單位，這批單位被命名為“盛裝舞步”，瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶群是一些極重自我生活空間的新新人類(lèi)。此單位為兩層結(jié)構(gòu)，充滿了獨(dú)立別墅的設(shè)計(jì)意念，設(shè)有前后花園、親水碼頭、雙車(chē)位，客廳是大開(kāi)間躍式設(shè)計(jì)。據(jù)了解，此單位的面積在150平方米左右，售價(jià)則控制在110萬(wàn)元以內(nèi)。五一廣州雅居樂(lè)花園在“五一”將推出超過(guò)700套全新“歐洲故事”洋房及別墅單位，通過(guò)全方位滿足置業(yè)者的高素質(zhì)購(gòu)買(mǎi)要求，以緩解前段時(shí)間賣(mài)斷貨造成的供需壓力。

4月17日至5月1日前，推出貨量約50套的“歐洲故事”現(xiàn)樓珍藏單位。此批單位將不分樓層、座向，全部以3999元／平方米的一口價(jià)向廣大購(gòu)房者推出。除隨樓附送全屋豪華裝修外，發(fā)展商更向購(gòu)房者贈(zèng)送全屋契稅。

珀斯印象Ⅱ本周隆重登場(chǎng)據(jù)悉，雅居樂(lè)·雍景豪園“珀斯印象Ⅱ”現(xiàn)推出珍藏親水聯(lián)排別墅單位，戶型為三房?jī)蓮d，擁有高達(dá)4.8米的中空及躍式客廳設(shè)計(jì)，所有前后花園呈1：1比例，戶戶有碼頭，三層設(shè)計(jì)兼有摘星露臺(tái)，優(yōu)惠期內(nèi)多款別墅更可獲最高98折優(yōu)惠。

第三十頁(yè)，共四十四頁(yè)。錦繡生態(tài)花園項(xiàng)目定位：生態(tài)大型社區(qū)廣告口號(hào)：我的大夫山、我的繽紛家園目標(biāo)對(duì)象：首次置業(yè)為主的番禺本地或廣州白領(lǐng)階層核心訴求點(diǎn)：生態(tài)、健康、投資性項(xiàng)目特色：新廣州火車(chē)站、地鐵概念，中小戶型主打第三十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。優(yōu)勢(shì):實(shí)惠型定位，瞄準(zhǔn)首次置業(yè)人群；一改大盤(pán)大戶型規(guī)律，定位主打小戶型；大夫山森林公園自然資源；新火車(chē)站、地鐵三號(hào)線（漢溪），投資價(jià)值驟升；劣勢(shì)：檔次上與華南板塊各盤(pán)有差距第三十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣總結(jié)：均瞄準(zhǔn)廣州年輕白領(lǐng)買(mǎi)家，降低入市門(mén)檻；配套的成熟性成為樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的核心要素；投資前景被推廣普遍運(yùn)用；生活方式的宣傳成為廣告較多使用的手法；第三十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。三、祈福新邨項(xiàng)目分析第三十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。一、推廣項(xiàng)目分析（迎風(fēng)閣、倚云居）項(xiàng)目概況：“迎風(fēng)閣”位于祈福西半山區(qū)，與月明軒、山泉居同屬一個(gè)區(qū)域，但迎風(fēng)閣位于此區(qū)的半山之上?，F(xiàn)場(chǎng)所見(jiàn)，迎風(fēng)閣由８棟１８～３１層高度不等的住宅構(gòu)成一個(gè)“Ｃ”型小區(qū)，小區(qū)占地６萬(wàn)平方米，總產(chǎn)數(shù)１３１８戶，戶型由兩房?jī)蓮d至四房?jī)蓮d，建筑面積由７３—１４８平方米，其中，主力戶型以兩房和三房單位為主，頂層夏式單位則是２２０—２７７平方米的四至六房單位。３３００元／平方米起的開(kāi)盤(pán)價(jià)，比起上一期的天湖居調(diào)高了１０％?！耙性凭印笨偨ㄖ娣e達(dá)15萬(wàn)平方米，由6棟23層~32層的樓宇組成一個(gè)巨大的C字形，總量達(dá)到1300多套單位。新組團(tuán)的主力戶型為70~110平方米的兩房及三房單位。該組團(tuán)位于占地面積近600萬(wàn)平方米的大夫山森林公園旁，西、南朝向可望連綿的大夫山山景，使“倚云居”成為得天獨(dú)厚的空氣清新區(qū)。價(jià)格與在售的迎風(fēng)閣相比，約有2％左右的升幅，整體均價(jià)則維持在4200元／m2。特點(diǎn)：依托祈福成熟配套、環(huán)境的凝聚力；絕對(duì)的郊區(qū)半山高層，周邊為別墅、低層洋房單元；視野開(kāi)闊，景致優(yōu)美，大夫山空氣清新區(qū)內(nèi)；價(jià)位持續(xù)攀升，升值空間受政策利好因素影響；第三十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。二、項(xiàng)目目標(biāo)人群定位年齡主要在２５－３５歲之間；廣州新移民為主，部分外籍人士；職業(yè)跨度：白領(lǐng)、中層管理階層、私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)人員、自由職業(yè)者；經(jīng)濟(jì)承受能力較弱：月收入較高，但儲(chǔ)蓄不足；工作區(qū)域范圍：天河中信、時(shí)代廣場(chǎng)、花園酒店、東峻廣場(chǎng)、珠江新城、江南大道、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東圃等（延祈福邨巴交通沿線分布）；家庭組成：二人世界、三口之家；多為一次置業(yè)；每天借助邨巴往返廣州與祈福之間；關(guān)注社區(qū)配套設(shè)施的齊全程度、項(xiàng)目總價(jià)位、未來(lái)的發(fā)展前景；主力人群：居住需求—廣州白領(lǐng)階層第三十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。重要人群：度假需求—廣州中產(chǎn)、富薪階層中年為主，30歲以上；廣州、順德、東莞等番禺周邊城市及港澳地區(qū)；職業(yè)以精英階層、私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)人員、社交名流為主不受朝九晚五限制，自由支配時(shí)間較多；經(jīng)濟(jì)承受能力：收入高，對(duì)價(jià)格承受能力強(qiáng)；大家族組成，平時(shí)為父母養(yǎng)老居住之用；多為多次置業(yè)；多有私家車(chē)；較多關(guān)注社區(qū)環(huán)境和氛圍；第三十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。新興人群：投資需求—具備投資能力人群舊業(yè)主及周邊樓盤(pán)業(yè)主為主；購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)，多套購(gòu)買(mǎi)可能性較大；置業(yè)目的明確：出租或投資用途；經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，對(duì)價(jià)格和投資收益敏感度較高；關(guān)注影響投資收益的一切環(huán)節(jié)