玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項(xiàng)目投資可行性計(jì)劃書(shū)終稿

玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境效益分析為了吸引消費(fèi)者者，休閑旅游規(guī)劃與開(kāi)發(fā)的管理者會(huì)注重對(duì)環(huán)境資源的保護(hù)，一些珍稀的動(dòng)植物資源和原生景觀就會(huì)得以保存下來(lái)，環(huán)境狀況也將得以改善。這些都是休閑旅游旅游規(guī)劃與開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境改善的促進(jìn)作用。但是，隨著旅游者的進(jìn)入，旅游目的地的自然、社會(huì)及游覽環(huán)境會(huì)受到不同程度的影響。如果過(guò)分追求經(jīng)濟(jì)利益、加之管理不善的話，游客人數(shù)在超過(guò)該區(qū)游客容量后將會(huì)使該地的利益環(huán)境產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的退化。如果游客對(duì)于環(huán)境的保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，企業(yè)的環(huán)保宣傳工作又不到位，游客就會(huì)自覺(jué)或不自覺(jué)的破壞自然環(huán)境和旅游景觀。發(fā)展休閑旅游、養(yǎng)身度假，有利于土壤植被保護(hù)，減少水土流失，涵養(yǎng)水源，調(diào)節(jié)氣溫，有利于動(dòng)植物種類的增加和生物種群的發(fā)展，促進(jìn)生態(tài)的良性循環(huán)。本項(xiàng)目是整體規(guī)劃，按步實(shí)施，以很大程度上避免了土地浪費(fèi)、環(huán)境破壞、森林面積減少，并且提高了土地質(zhì)量。隨著項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)區(qū)品質(zhì)的提升同樣會(huì)促進(jìn)玉峰山鎮(zhèn)龍門(mén)村10社周邊的環(huán)境改善。隨著項(xiàng)目的不斷深入，必定有更多的資金投入到環(huán)境品質(zhì)建設(shè)中?？偠灾?，本項(xiàng)目的發(fā)展能反哺環(huán)境建設(shè)，對(duì)整個(gè)玉峰山鎮(zhèn)的環(huán)境都有一定促進(jìn)作用。社會(huì)效益分析（一）社會(huì)影響分析本項(xiàng)目是推動(dòng)渝北區(qū)玉峰山旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)的重要項(xiàng)目，對(duì)于玉峰山休閑旅游的發(fā)展具有重要意義。1、對(duì)休閑旅游業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用休閑旅游業(yè)是一個(gè)綜合性的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，它對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在對(duì)社會(huì)的促進(jìn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)方面。對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)可以通過(guò)休閑旅游收入指標(biāo)、提高就業(yè)機(jī)會(huì)以及人們收入水平增加等指標(biāo)來(lái)反映。對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)則可通過(guò)計(jì)算休閑旅游產(chǎn)業(yè)同其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性、帶動(dòng)系數(shù)等指標(biāo)，來(lái)反映休閑旅游業(yè)的重要作用。本項(xiàng)目實(shí)施休閑觀光農(nóng)莊、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部以及互助農(nóng)莊的建設(shè)，對(duì)于提高景區(qū)休閑旅游承載力、服務(wù)能力，增強(qiáng)旅游吸引力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)促進(jìn)景區(qū)休閑旅游事業(yè)發(fā)展有著積極而長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。本項(xiàng)目的實(shí)施，能產(chǎn)生巨大的間接經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于加快建設(shè)發(fā)展玉峰山風(fēng)景區(qū)具有重大意義。2、對(duì)改善當(dāng)?shù)鼐用裆顥l件的作用通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)完善，可大大改善周邊居民居住生活條件，提高土地質(zhì)量，還可以增加就業(yè)率，改善生活環(huán)境。因此，項(xiàng)目建設(shè)能切實(shí)的給當(dāng)?shù)鼐用駧?lái)好處。3、對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裨鍪盏膸?dòng)作用休閑旅游業(yè)是綜合性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目建設(shè)可大大促進(jìn)休閑旅游業(yè)發(fā)展，將創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)收入和就業(yè)崗位，并且通過(guò)租借農(nóng)民的土地每年分紅，對(duì)提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖刖哂忻黠@作用。4、對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用項(xiàng)目建成有利于推動(dòng)玉峰山休閑旅游業(yè)發(fā)展，增加休閑旅游經(jīng)濟(jì)收入，對(duì)于活躍地方經(jīng)濟(jì)、改善景區(qū)開(kāi)發(fā)投資環(huán)境也有積極的意義，并對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有明顯作用。通過(guò)促進(jìn)休閑旅游業(yè)發(fā)展，也可推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)高速。因此，項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)效益明顯，項(xiàng)目的興建，對(duì)玉峰山休閑旅游業(yè)發(fā)展和渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展具有明顯正面社會(huì)影響。（二）互適性分析從上分析可以看出，項(xiàng)目實(shí)施對(duì)推動(dòng)當(dāng)?shù)匦蓍e旅游發(fā)展和地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有積極作用。本項(xiàng)目是一項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，符合居民利益和游客利益的需要，符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號(hào)社會(huì)因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的情況措施建議1不同利益群體適應(yīng)支持肯定態(tài)度2當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)適應(yīng)支持肯定態(tài)度3當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件適應(yīng)能保障本項(xiàng)目開(kāi)展（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析該項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)厝嗣窭嬉螅?xiàng)目的建設(shè)可提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，改善?dāng)?shù)鼐用裆钏剑苿?dòng)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化的發(fā)展，不增加社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)擔(dān)，無(wú)環(huán)境污染，不會(huì)產(chǎn)生和激化社會(huì)矛盾的因素。本項(xiàng)目無(wú)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。第九章結(jié)論與建議通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，得出以下結(jié)論：一、主要研究結(jié)論（一）該項(xiàng)目符合國(guó)家政策，符合重慶市以及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)發(fā)展規(guī)劃。（二）市場(chǎng)調(diào)查深入、細(xì)致，資料翔實(shí)可靠，可信度強(qiáng)。分析全面透徹，各項(xiàng)指標(biāo)合理，環(huán)保措施明確，可行性強(qiáng)。（三）項(xiàng)目選址恰當(dāng)，功能分區(qū)配置合理，建設(shè)規(guī)模適度，相關(guān)設(shè)施完善，交通便利。（四）項(xiàng)目自身主題突出，特色鮮明，從滿足人們休閑、娛樂(lè)、觀賞的需求出發(fā)，具有較大的市場(chǎng)潛力和競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)前景廣闊。財(cái)務(wù)分析顯示，該項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，收益率高，并且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。（五）項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和旅游業(yè)的融合，建成后能充分利用當(dāng)?shù)靥厣匀毁Y源，延伸農(nóng)業(yè)、林業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條，提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率，促進(jìn)當(dāng)?shù)刎?cái)政增收；促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)主義新農(nóng)村建設(shè)；同時(shí)利于提高項(xiàng)目區(qū)植被覆蓋率，防止水土流失。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益明顯。（六）項(xiàng)目實(shí)施后，能有效推動(dòng)當(dāng)?shù)匦蓍e旅游業(yè)發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)能拓展旅游環(huán)境空間，改善景區(qū)休閑旅游環(huán)境，提高休閑旅游承載力、服務(wù)能力，增強(qiáng)景區(qū)旅游吸引力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，全力推動(dòng)四面山風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展?？尚行匝芯糠治霰砻?，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益明顯，項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是可行的。二、建議（一）建議業(yè)主嚴(yán)格按照項(xiàng)目規(guī)劃和可行性報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，以確保項(xiàng)目建成后達(dá)到預(yù)期效益。（二）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)程序，確保建設(shè)質(zhì)量，符合環(huán)境保護(hù)要求。（三）在已有的總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，對(duì)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、觀光農(nóng)莊、休閑農(nóng)莊的建設(shè)還要做更精細(xì)的策劃和設(shè)計(jì)使之成為當(dāng)?shù)靥厣糜尉包c(diǎn)。（四）建議加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高種植水平和旅游服務(wù)能力，規(guī)避和減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（五）建議上級(jí)有關(guān)部門(mén)給予一定的政策扶持。

天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一章總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、項(xiàng)目編制依據(jù) 2三、報(bào)告研究?jī)?nèi)容 2四、簡(jiǎn)要結(jié)論 3五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3第二章項(xiàng)目背景 5一、國(guó)際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 5二、國(guó)內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 6三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 7第三章項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性 8第四章項(xiàng)目的可行性 10第五章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 12一、整體市場(chǎng)概況 12二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 14第六章建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)理念 15一、設(shè)計(jì)思想 15二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 15三、經(jīng)營(yíng)理念 16第七章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 18一、項(xiàng)目選址 18二、自然條件 18第八章規(guī)劃布局 20一、規(guī)劃基本原則 20二、總體規(guī)劃方案 21第九章工程方案 23一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 23二、生態(tài)園林工程 26第十章環(huán)境保護(hù) 29一、項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件 29二、環(huán)境保護(hù) 29三、水土保持 30第十一章建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案 31一、建設(shè)進(jìn)度 31二、招投標(biāo)方案 31第十二章投資估算及資金籌措 33一、投資估算范圍 33二、投資估算依據(jù) 33三、計(jì)算期 34四、項(xiàng)目投資 34五、資金籌措 36第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 37一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù) 37二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 37三、成本費(fèi)用估算 38四、盈利能力分析 40五、財(cái)務(wù)生存能力分析 41六、不確定性分析 41七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 45第十四章社會(huì)效益評(píng)價(jià) 66第十五章結(jié)論及建議 68一、結(jié)論 68二、建議 68第一章總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目業(yè)主：重慶中孚投資有限公司（三）項(xiàng)目地址：張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目擬租賃土地600畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：1、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。2、民族風(fēng)情園：修建民俗風(fēng)情園100畝。3、接待配套用房：改造修整原有用房2600m2，新建1200m4、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地180畝。（六）項(xiàng)目工期：項(xiàng)目建設(shè)期擬定為1年，即2009年7月至2010年6月。（七）項(xiàng)目總投資及資金籌措1、項(xiàng)目總投資為8000萬(wàn)元，其中一期投入4550萬(wàn)元。2、資金籌措：項(xiàng)目資金全部由業(yè)主自籌。二、項(xiàng)目編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要地方篇》；《湖南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃》；《湖南省城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》；《湖南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；《張家界市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要》；《張家界市觀光農(nóng)業(yè)總體規(guī)劃》；《張家界城市農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)文件》；《張家界市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》。三、報(bào)告研究?jī)?nèi)容（一）研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的必要性和可行性。（三）根據(jù)旅游市場(chǎng)需求，研究項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施工程等。（四）項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃，估算項(xiàng)目投資，落實(shí)資金籌措方案。（五）測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益。（六）分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。四、簡(jiǎn)要結(jié)論原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)將鞏固退耕還林成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，提升和豐富旅游的內(nèi)涵，還將增強(qiáng)城市服務(wù)輻射功能，拉動(dòng)消費(fèi)，增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入，有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。原生態(tài)觀光農(nóng)莊項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)和帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)解決“三農(nóng)”問(wèn)題，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。表1-1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表1總用地畝6002總建筑面積m238003容積率0.014項(xiàng)目總投資萬(wàn)元45504.1其中：建設(shè)投資萬(wàn)元45194.2建設(shè)期利息萬(wàn)元04.3鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元315資金籌措萬(wàn)元45505.1其中：企業(yè)自籌萬(wàn)元4550企業(yè)自有資金5.2銀行借款萬(wàn)元06年銷售收入萬(wàn)元1927正常年份7總成本費(fèi)用萬(wàn)元563正常年份8所得稅萬(wàn)元315正常年份9年凈利潤(rùn)萬(wàn)元944正常年份10所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%24.7911所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元359712所得稅前投資回收期年4.67含建設(shè)期13所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%19.6714所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元205415所得稅后投資回收期年5.54含建設(shè)期16總投資收益率%27.32正常年份17項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率%20.74正常年份18盈虧平衡點(diǎn)(BEP)%22.47%第二章項(xiàng)目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗(yàn)農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。近年來(lái)，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。一、國(guó)際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀觀光農(nóng)業(yè)作為一項(xiàng)新的旅游項(xiàng)目，已成為世界潮流，它源于西班牙。二十世紀(jì)六十年代初，有些西班牙農(nóng)場(chǎng)主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認(rèn)為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。近年來(lái)，國(guó)外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干”，由過(guò)去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過(guò)程。法國(guó)的農(nóng)莊旅游源于二十世紀(jì)七十年代，目前，法國(guó)有1.6萬(wàn)戶農(nóng)家建立起了家庭旅館，3000多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營(yíng)組織。這種新興的“綠色度假”旅游活動(dòng)每年可以給法國(guó)農(nóng)民帶來(lái)700億法郎的收益，相當(dāng)于全國(guó)旅游業(yè)收入的1/4。美國(guó)每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達(dá)到二千萬(wàn)人次，“瓜果塑造”、“莊稼人藝術(shù)畫(huà)”等鄉(xiāng)間藝術(shù)也頗受游客青睞。最著名是20英畝的“莊稼畫(huà)”—向日葵。韓國(guó)大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場(chǎng)”，這種農(nóng)園集休閑、體驗(yàn)、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究院提供的資料表明，2005年，“農(nóng)村觀光”帶來(lái)的收入約為5.11萬(wàn)億韓元。馬來(lái)西亞重點(diǎn)發(fā)展花卉旅游觀光，將每年的7月2～9日定為“花卉節(jié)”，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。馬來(lái)西亞將“花卉節(jié)”與旅游緊密結(jié)合起來(lái)，吸引了大量國(guó)內(nèi)外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來(lái)西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。二、國(guó)內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代，我國(guó)觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，早在1996—1997年期間已動(dòng)工投資1億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目就有7個(gè)以上。1998年國(guó)家旅游局以“華夏城鄉(xiāng)游”作為主題旅游年，使“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景”成了農(nóng)村一景。目前我國(guó)觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達(dá)。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動(dòng)控制溫度、濕度、施肥、無(wú)土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無(wú)錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景1、旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關(guān)。近年隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民旅游人次和旅游費(fèi)用的逐年遞增，因此，未來(lái)對(duì)觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個(gè)旺盛的趨勢(shì)。2、旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。我國(guó)在“十五”期間已經(jīng)啟動(dòng)國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國(guó)家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。3、發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可以就地取材，建設(shè)費(fèi)用相對(duì)較小，而且由于項(xiàng)目的分期投資和開(kāi)發(fā)，使得啟動(dòng)資金較小。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動(dòng)中直接銷售給游客，減少了運(yùn)輸費(fèi)用。本項(xiàng)目試圖建設(shè)一個(gè)原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合湘西的特點(diǎn)，開(kāi)展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場(chǎng)地、另一方面也為這些人員提供健康的、無(wú)公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂(lè)趣，提供體驗(yàn)土家風(fēng)情的場(chǎng)地，在滿足消費(fèi)者的觀光旅游、休閑度假需求的同時(shí)，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。

第三章項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，科技的日新月異，經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對(duì)加速改變湖南農(nóng)業(yè)相對(duì)落后局面，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。一、滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，生活水平的不斷提高，人民群眾對(duì)物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學(xué)習(xí)新知識(shí)，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。二、提供農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)機(jī)會(huì)，幫助農(nóng)民快速致富奔小康農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又帶來(lái)不少的社會(huì)問(wèn)題。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動(dòng)商業(yè)、飲食住宿服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，減少社會(huì)問(wèn)題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來(lái)。三、提高科技對(duì)農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率本項(xiàng)目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備來(lái)武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。通過(guò)展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為張家界市農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動(dòng)桂北經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。四、促進(jìn)湖南旅游業(yè)的發(fā)展湖南的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強(qiáng)的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時(shí)間卻不長(zhǎng)，停留時(shí)間在2晚以上的只占到了45.2%，因此，全面延長(zhǎng)旅游者的停留時(shí)間，是當(dāng)前湖南旅游業(yè)面臨的問(wèn)題。而本項(xiàng)目的建設(shè)，將更好地為旅游者服務(wù)，使其更有可能延長(zhǎng)停留時(shí)間，這對(duì)于促進(jìn)湖南旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。第四章項(xiàng)目的可行性為了對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，本報(bào)告中采用SWOTs法，即S－Superiority（優(yōu)勢(shì)），W－Weakness（劣勢(shì)），O－Opportunity（機(jī)遇），T－Threat（威脅）。這種分析方法最初主要應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應(yīng)用到教育評(píng)估和城市設(shè)計(jì)等許多領(lǐng)域的分析與決策過(guò)程中。一、優(yōu)勢(shì)（Superiority）張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢(shì)有：（1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（2）區(qū)位條件方面，張家界市處于西部地區(qū)及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、華南經(jīng)濟(jì)區(qū)的交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。（3）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。張家界自然風(fēng)景資源得天獨(dú)厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（4）交通運(yùn)輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對(duì)外交通體系。（5）多元的民族文化。張家界是一個(gè)土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風(fēng)情文化凸現(xiàn)的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節(jié)慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、風(fēng)尚、傳統(tǒng)和禁忌。（6）地方政府積極支持。市委、市政府對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃、重點(diǎn)投入、重點(diǎn)推銷、重點(diǎn)管理，以期帶動(dòng)該區(qū)盡快脫貧致富。二、劣勢(shì)（Weakness）其發(fā)展劣勢(shì)有：（1）離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠缺；（2）地塊相對(duì)較為細(xì)碎，塑造特色景觀有一定難度；（3）生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識(shí)有待加強(qiáng)，如生活污水的凈化，旱期場(chǎng)地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。三、機(jī)會(huì)（Opportunity）其發(fā)展機(jī)會(huì)有：（1）區(qū)域背景條件。國(guó)家西部開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略，使張家界面臨歷史性的發(fā)展機(jī)遇，加快加大旅游資源的開(kāi)發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟(jì)振興發(fā)揮示范作用。（2）交通運(yùn)輸條件。隨著焦柳鐵路的電氣化改造，張清公路、張吉公路、常張高速公路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運(yùn)輸能力之間的矛盾。同時(shí)也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。四、威脅（Threat）其發(fā)展威脅有：（1）它距離武陵源風(fēng)景名勝區(qū)天子山門(mén)票站2公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對(duì)策是以“發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)，化解威脅”為原則，在SWOT分析的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)園區(qū)進(jìn)行科學(xué)的策劃。

第五章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、整體市場(chǎng)概況根據(jù)攜程旅行網(wǎng)2007年度假目的地去的人數(shù)前20位排行如下：排名國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途人數(shù)排名國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途人數(shù)1三亞3842811廈門(mén)33212麗江892812成都31423張家界735213青島30644北京681614臨安30405南京559915惠州27876舟山522916黃山27597九寨溝509817大連21928武義480218湖州21159杭州465119金華211510上海391620桐廬2108與此同時(shí)，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點(diǎn)的流量來(lái)判斷用戶對(duì)景點(diǎn)的喜好程度，流量排名前20位的景點(diǎn)如下表：排名景區(qū)名稱國(guó)內(nèi)/外瀏覽量排名景區(qū)名稱國(guó)內(nèi)/外瀏覽量1杭州國(guó)內(nèi)32098511廈門(mén)國(guó)內(nèi)1449632上海國(guó)內(nèi)25193712黃山國(guó)內(nèi)1431203三亞國(guó)內(nèi)24774713張家界國(guó)內(nèi)1265984北京國(guó)內(nèi)22777614南京國(guó)內(nèi)1218105香港國(guó)內(nèi)22054715大連國(guó)內(nèi)1053366麗江國(guó)內(nèi)19867016張家界國(guó)內(nèi)1032097青島國(guó)內(nèi)18753517西安國(guó)內(nèi)947678九寨黃龍國(guó)內(nèi)16102818陽(yáng)朔國(guó)內(nèi)911619蘇州國(guó)內(nèi)15099519普陀山國(guó)內(nèi)8868810成都國(guó)內(nèi)14502620揚(yáng)州國(guó)內(nèi)85428百度07年底根據(jù)網(wǎng)民對(duì)旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報(bào)告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛(ài)的國(guó)內(nèi)的景點(diǎn)如下圖：此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛(ài)生態(tài)旅游，及以自然風(fēng)景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游+農(nóng)村旅游的比例達(dá)到了31%以上，加上部分休閑旅游8.91%，整個(gè)接受本項(xiàng)目的客戶人群可以達(dá)到旅游人群的40%。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)有關(guān)資料表明，人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長(zhǎng)。目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項(xiàng)目的建設(shè)帶來(lái)無(wú)限的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間。本項(xiàng)目選址在張家界市近郊區(qū)，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎(chǔ)上?；诖?，“張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是：依托武陵源，吸納全中國(guó)、輻射東南亞、影響五大洲，凸現(xiàn)民族生態(tài)園區(qū)特色，與張家界市周邊其它旅游區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯(cuò)位發(fā)展之路。

第六章建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)理念一、設(shè)計(jì)思想本項(xiàng)目以具有旅游價(jià)值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計(jì)、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購(gòu)物、品嘗、農(nóng)事活動(dòng)體驗(yàn)、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味、民族風(fēng)情互動(dòng)活動(dòng)及原生態(tài)拓展訓(xùn)練為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來(lái)，講求“原汁原味”，避免“視角污染”，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動(dòng)場(chǎng)所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動(dòng)、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂(lè)空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費(fèi)心態(tài)，形成一個(gè)集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會(huì)文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂(lè)新型農(nóng)莊。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬租賃土地600畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：1、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。2、民族風(fēng)情園：修建民俗風(fēng)情園100畝。3、接待配套用房：改造修整原有用房2600m2，新建1200m4、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地180畝。三、經(jīng)營(yíng)理念1、觀光。一是風(fēng)貌觀。觀賞張家界特有的山水風(fēng)光，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、特種養(yǎng)殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞。2、休閑。住：特色農(nóng)家居住用房；吃：特色農(nóng)家飯；玩：原生態(tài)拓展訓(xùn)練等。3、采摘。根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進(jìn)入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進(jìn)行有償采摘新鮮水果、時(shí)令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗(yàn)收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，又感受勞作。4、購(gòu)物。用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進(jìn)行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購(gòu)。5、品嘗。在采摘品嘗、入住品嘗的同時(shí)，按照農(nóng)歷12個(gè)月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受湘西飲食文化。6、農(nóng)事活動(dòng)。根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動(dòng)，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動(dòng)全過(guò)程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競(jìng)賽活動(dòng)、賽畜活動(dòng)及農(nóng)產(chǎn)品交易活動(dòng)，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動(dòng)節(jié)令盛會(huì)。7、民族文化。挖掘當(dāng)?shù)孛褡逦幕Y源，大力開(kāi)展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗(yàn)少數(shù)民族文化。第七章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目擬選址于湖南省張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村。二、自然條件（一）地理位置及概況張家界市，位于湖南西北部，距省會(huì)長(zhǎng)沙398公里（以市政府所在地永定區(qū)計(jì)算）。它的地理位置坐標(biāo)是：北緯28°52′至29°48′，東經(jīng)109°40′至111°20′。東與常德市的石門(mén)縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰，總面積9563平方公里，東西最長(zhǎng)167公里，南北最寬96公里，總?cè)丝谶_(dá)150萬(wàn)人（其中苗族、土家族、白族等少數(shù)民族近60萬(wàn)人）。張家界市屬湖南省直轄市（地級(jí)）轄永定、武陵源兩區(qū)（縣級(jí)）和慈利、桑植兩縣。全市有四個(gè)街道辦事處，2個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)，18個(gè)農(nóng)村建制鎮(zhèn)，97個(gè)鄉(xiāng)，1650個(gè)村（居）委會(huì)，15377個(gè)村民小組。（二）氣候條件張家界的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風(fēng)濕潤(rùn)氣候。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為1400毫米），陽(yáng)光充足，無(wú)霜期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短，年平均氣溫16℃左右。夏季最熱月氣溫27℃，冬季最冷月平均氣溫為4.3℃（以1月最冷，極端氣溫在零度左右到（三）地形地貌張家界市位于武陵山脈腹地之中。全國(guó)著名的自然保護(hù)區(qū)與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。武陵山脈由梵凈山分支進(jìn)入湘西與鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的來(lái)鳳縣與湖南省的龍山縣進(jìn)入歷山、桂英山與青龍山；中支則進(jìn)入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云山；南支進(jìn)入石柱山、羊峰山、天門(mén)山、大龍山與天臺(tái)山。這三支山脈經(jīng)過(guò)市轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門(mén)向洞庭湖沉沒(méi)并自然消失。所以，張家界市的東北部實(shí)際上是處在山峰與湖區(qū)的交接處（或叫接合部）。（四）地震災(zāi)害根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖譜（1990）》，該場(chǎng)址地震基本烈度為六度。第八章規(guī)劃布局一、規(guī)劃基本原則（一）生態(tài)安全原則要嚴(yán)格將開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和游客人數(shù)控制在農(nóng)業(yè)的生態(tài)容量之內(nèi)，農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮對(duì)自然生態(tài)的侵撓可控，與自然景觀協(xié)調(diào)，對(duì)環(huán)境無(wú)不良影響。（二）宏觀與微觀有機(jī)結(jié)合原則要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體維護(hù)，重點(diǎn)突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實(shí)性基礎(chǔ)上，提供興趣點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)，處理好全局和局部的聯(lián)系。（三）科學(xué)性原則實(shí)施規(guī)劃前科學(xué)地分析現(xiàn)狀資源特點(diǎn)，科學(xué)評(píng)估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術(shù)保證保護(hù)好農(nóng)業(yè)自然環(huán)境和旅游資源，以及專業(yè)的建設(shè)、管理和推廣經(jīng)營(yíng)。（四）市場(chǎng)需求原則規(guī)劃時(shí)要實(shí)行準(zhǔn)確而細(xì)化的客源市場(chǎng)定位，以客源市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)和潛在需求為導(dǎo)向，去挖掘和開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)比一般旅游地更高的開(kāi)發(fā)水平。（五）綜合統(tǒng)一原則在注重生態(tài)效益和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)要注重社會(huì)效益，通過(guò)合理的觀光農(nóng)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)提高城鄉(xiāng)居民的環(huán)保意識(shí)和提倡文明生活方式。（六）創(chuàng)新原則新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實(shí)現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過(guò)在原有資源條件下尋求和制造新的差異點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵(lì)體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。二、總體規(guī)劃方案（一）總平面布置和功能要求本項(xiàng)目主要是以生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開(kāi)布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場(chǎng)址地形特征及內(nèi)容特點(diǎn)，空間主題結(jié)構(gòu)分為四個(gè)區(qū)域，主要有生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、民族風(fēng)情園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地、接待區(qū)。（二）平面功能布局本項(xiàng)目平面功能布局分為生態(tài)觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態(tài)防護(hù)綠地，民族風(fēng)情園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地。精品植物、苗木花卉布置在農(nóng)莊東部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過(guò)程為主，花卉園以花卉樹(shù)木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。主要發(fā)展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產(chǎn)。蔬菜種植園分布在農(nóng)莊北面，以現(xiàn)有坡地為主，進(jìn)行平場(chǎng)培土，種植天然綠色蔬菜，形成蔬菜種植體驗(yàn)區(qū)。民族風(fēng)情園布置在農(nóng)莊南面，以湖南土家族的歌舞表演、民俗風(fēng)情展示、文化用品展示為主。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊西面，以團(tuán)隊(duì)協(xié)作訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。接待區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北方，以提供游客娛樂(lè)、休息、用餐、購(gòu)物為主要目的。第九章工程方案一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一）給排水工程1、設(shè)計(jì)范圍與依據(jù)（1）設(shè)計(jì)范圍：紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。（2）設(shè)計(jì)原則《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ15-88）（1997版）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87）（2001版）；《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ13-86）；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ14-87）；《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-85）；其它有關(guān)部門(mén)資料。2、給水系統(tǒng)（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本項(xiàng)目年工作日為365天。eq\o\ac(○,1)用水量考慮到節(jié)水的原則和本項(xiàng)目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測(cè)水量預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：游客——按40升/人·日計(jì)算客房——按80升/人·日計(jì)算公建——按居民用水量15%計(jì)算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見(jiàn)水量——上述水量20%計(jì)算eq\o\ac(○,2)用水要求水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)水溫：≤20水壓：≥0.3MPA（3）管網(wǎng)設(shè)計(jì)eq\o\ac(○,1)管網(wǎng)布置本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹(shù)枝狀。城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標(biāo)準(zhǔn)橫斷面）。管網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置閥門(mén)、排氣閥和泄水閥。eq\o\ac(○,2)管材及接口室外管道：DN>50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。室內(nèi)管道：DN<50毫米，采用PPR管，熱熔焊接。eq\o\ac(○,3)閥門(mén)設(shè)置及防腐閥門(mén)設(shè)置：DN>65毫米，采用閘閥：DN≤65毫米，采用截止閘。管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時(shí)，采用普通級(jí)石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時(shí)，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。3、排水工程（1）系統(tǒng)的劃分本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。（2）污水量統(tǒng)計(jì)污水排放總量按用水的80%考慮，排放量0.44萬(wàn)立方米/天。（3）管道設(shè)施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎(chǔ)，地基較差時(shí)，采用混凝土帶形基礎(chǔ)。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。（二）供電設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范（1）《民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-92）；（2）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50058-94）；（3）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）；（4）其它有關(guān)資料。2、設(shè)計(jì)范圍本次設(shè)計(jì)范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設(shè)計(jì)。3、供電要求及負(fù)荷等級(jí)除消防負(fù)荷、火災(zāi)報(bào)警為二類負(fù)荷外，其余均為三類負(fù)荷。4、供電方式供電由變配電站通過(guò)高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進(jìn)線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供380/220V電源，供動(dòng)力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。根據(jù)項(xiàng)目的用電容量，配備400kVA變壓器三臺(tái)。分別配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜ZZ-VV經(jīng)穿線管暗敷。整個(gè)配電系統(tǒng)采用樹(shù)干式和放射式相結(jié)合的方式。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于8歐。變壓器中性點(diǎn)直接接地，接地電阻小于4歐。低壓進(jìn)戶零線要求作重復(fù)接地，接地電阻小于10歐。二、生態(tài)園林工程（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1、水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（GB/T16453.1～16453.6～1996）；2、灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50288-1999）；3、《土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（TD/T1012～2000）；4、《土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目驗(yàn)收規(guī)程》（TD/T1013～2000）；5、《灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/50288～99）；6、國(guó)家及當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（二）建設(shè)內(nèi)容1、生態(tài)農(nóng)業(yè)（1）范圍種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過(guò)程為主。（2）品種選擇果林主要有獼猴桃樹(shù)、蜜桔樹(shù)、金香柚樹(shù)、板栗樹(shù)等。景觀林主要為桂花、木棉、洋紫荊等?；ɑ苤饕屑t掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、龍蝦花等。2、土地整理（1）土地平整土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進(jìn)行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土”。共修建?？?000米，高1.5—2.5米，下底寬60厘米，上寬30厘米，預(yù)留泄水孔3×5厘米，其弧度隨山勢(shì)而變。三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度0.5米以上，挖寬1米，深0.8米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。（2）排水溝總長(zhǎng)1000米，內(nèi)空上寬0.4米，下寬0.3米，高0.4米，墻體采用直徑8--12厘米的塊石，M5水泥砂漿襯砌；底面采用C15砼。（3）蓄水池蓄水池：共計(jì)10口，長(zhǎng)10米，寬8米，深2.5米，墻體采用M5砂漿砌Mu7.5紅磚，池底5厘米厚100#砂漿。（4）灌溉系統(tǒng)修建灌溉管道500米，每40米留一個(gè)噴水龍頭，澆灌半徑20米，每個(gè)作業(yè)區(qū)安裝直徑為60毫米的RPVC管作引水主管，直徑為32毫米的RPVC管作支管。4、休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北面，以提供游客娛樂(lè)、休息、用餐、購(gòu)物為主要目的。第十章環(huán)境保護(hù)為保護(hù)和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，保障人體健康，項(xiàng)目嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)環(huán)境污染源的管理，對(duì)各種污染進(jìn)行綜合治理，確保項(xiàng)目達(dá)到國(guó)家對(duì)環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)要求。一、項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件項(xiàng)目位于湖南省張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村，所選地址地形開(kāi)闊整齊，背風(fēng)向陽(yáng)。周邊無(wú)工業(yè)“三廢”及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設(shè)地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。二、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無(wú)公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過(guò)程中不會(huì)產(chǎn)生有毒物質(zhì)。項(xiàng)目區(qū)配置農(nóng)業(yè)廢棄物處理場(chǎng)，采用微生物技術(shù)處理農(nóng)作物稿稈。經(jīng)過(guò)沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質(zhì)肥源。項(xiàng)目采用設(shè)施栽培和無(wú)公害生產(chǎn)技術(shù)，減少化肥、農(nóng)藥等對(duì)環(huán)境的污染。因此，本項(xiàng)目不但無(wú)污染，而且通過(guò)發(fā)展果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量。三、水土保持項(xiàng)目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和水土保持。但在建設(shè)過(guò)程中，由于人為因素可能因施工開(kāi)挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應(yīng)按照預(yù)防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹(shù)種草，涵養(yǎng)水源，改土?xí)r考慮沉沙凼、截洪溝，既增強(qiáng)防洪排澇能力，又提高抗旱能力。第十一章建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案一、建設(shè)進(jìn)度根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，本項(xiàng)目擬定在1年內(nèi)實(shí)施，具體工作安排為：根據(jù)計(jì)劃于2009年7月開(kāi)始各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，于2010年6月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。具體安排如下：1、2009年7月開(kāi)始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。2、2009年9月開(kāi)始逐步完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。3、2009年11月開(kāi)始主體工程建設(shè)。4、2010年2月開(kāi)始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。5、2010年6月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。二、招投標(biāo)方案（一）項(xiàng)目招投標(biāo)原則依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令及張家界市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目擬采用公開(kāi)招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。（二）項(xiàng)目招投標(biāo)方案1、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求（1）由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開(kāi)招標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目監(jiān)理單位。（2）資質(zhì)要求建議勘察單位資質(zhì)：乙級(jí)；設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：乙級(jí)；施工單位資質(zhì)：二級(jí)以上；監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級(jí)。（3）招標(biāo)信息發(fā)布招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開(kāi)發(fā)布。2、招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有乙級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按公平、公開(kāi)、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作，按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開(kāi)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請(qǐng)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，建議業(yè)主單位按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。

第十二章投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收并達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹(shù)種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整和公用設(shè)備及器具購(gòu)置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。二、投資估算依據(jù)（一）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（二）項(xiàng)目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期；（三）工程量根據(jù)方案設(shè)計(jì)估算；（四）設(shè)備價(jià)格：主要設(shè)備通過(guò)廠家詢價(jià)，小型及通用設(shè)備采用市場(chǎng)價(jià)（價(jià)格為到廠價(jià)）；（五）材料價(jià)格：材料價(jià)格采用市場(chǎng)價(jià)格，不足部分采用2007年《湖南省工程造價(jià)信息》公布的指導(dǎo)價(jià)格（價(jià)格為到廠價(jià)或預(yù)算價(jià)）；（六）相關(guān)費(fèi)用按國(guó)家及湖南省有關(guān)規(guī)定計(jì)算；（七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。三、計(jì)算期計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為12個(gè)月（2009年7月至2010年6月），運(yùn)營(yíng)期確定為15年，則項(xiàng)目計(jì)算期為2009年至2024年。四、項(xiàng)目投資（一）建設(shè)投資項(xiàng)目建設(shè)投資估算總額為4519萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用2061萬(wàn)元，公用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)800萬(wàn)元，設(shè)備安裝工程費(fèi)64萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用1379萬(wàn)元，工程基本預(yù)備費(fèi)215萬(wàn)元。1、工程費(fèi)用主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹(shù)種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。2、公用設(shè)備及安裝工程（1）設(shè)備原價(jià)按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價(jià)進(jìn)行測(cè)算。（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。3、其他費(fèi)用 根據(jù)國(guó)家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計(jì)取。（包含30年的土地租賃費(fèi)）4、預(yù)備費(fèi)⑴基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用的5％計(jì)取。⑵價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)原國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的計(jì)投資（1999）1340號(hào)文的規(guī)定，和物價(jià)變化趨勢(shì)、項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)計(jì)算指數(shù)按零考慮，不計(jì)列。建設(shè)投資估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－1。（二）建設(shè)期借款利息本項(xiàng)目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設(shè)期利息為0萬(wàn)元。（三）流動(dòng)資金流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法。估算得項(xiàng)目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動(dòng)資金104萬(wàn)元，各年流動(dòng)資金根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。流動(dòng)資金的30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌（資金來(lái)源為業(yè)主自有資金），項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為31萬(wàn)元。流動(dòng)資金估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－2。（四）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和鋪底流動(dòng)資金構(gòu)成。經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為119萬(wàn)元，其中建設(shè)投資103萬(wàn)元，建設(shè)期利息為0萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金16萬(wàn)元。（五）有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明1、其它費(fèi)用參照國(guó)家和湖南省有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。2、本估算是按現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時(shí)設(shè)計(jì)造價(jià)水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。五、資金籌措本項(xiàng)目投資全部由業(yè)主自籌。其建設(shè)資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為：2008年安排55%，2009年安排45%。項(xiàng)目投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－3。PAGE第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù)原則遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則，效益計(jì)算與投資對(duì)應(yīng)；遵循費(fèi)用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則；以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力進(jìn)行評(píng)價(jià)；在計(jì)算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。依據(jù)1、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；2、國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策、會(huì)計(jì)制度與相關(guān)法規(guī)；3、建設(shè)方案；4、業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。（三）評(píng)價(jià)參數(shù)項(xiàng)目建設(shè)期為1年，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取2009年至2024年。項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定13%，基準(zhǔn)投資回收期為8.3年。二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（一）銷售收入估算本項(xiàng)目收入包括特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗(yàn)收入等，經(jīng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目擬吸引32120人次，按每人消費(fèi)600元估算，正常經(jīng)營(yíng)年份收入為1927萬(wàn)元。根據(jù)目前市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)及植物生長(zhǎng)特性，本項(xiàng)目2009年收入為385萬(wàn)元，2010年收入為1156萬(wàn)元，2011年收入為1542萬(wàn)元。（二）銷售稅金及附加和增值稅估算項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%。經(jīng)計(jì)算，正常經(jīng)營(yíng)年份項(xiàng)目的增值稅為96萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為7萬(wàn)元，教育費(fèi)附加為3萬(wàn)元。項(xiàng)目各年?duì)I業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－４。三、成本費(fèi)用估算（一）經(jīng)營(yíng)成本估算1、原材料費(fèi)：原材料消耗量根據(jù)類似項(xiàng)目估算，材料價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。2、燃料及動(dòng)力費(fèi)項(xiàng)目的燃料及動(dòng)力為水、電和燃?xì)猓剂霞皠?dòng)力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。3、職工工資及職工福利費(fèi)項(xiàng)目勞動(dòng)定員為40人，職工平均工資和福利費(fèi)按2.6萬(wàn)元/人·年估算。4、修理費(fèi)以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。5、其他費(fèi)用參照同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧?dòng)力的經(jīng)費(fèi)）。通過(guò)上述計(jì)算，滿負(fù)荷生產(chǎn)年份項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本為398萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本估算見(jiàn)表12-1。表12-1經(jīng)營(yíng)成本估算表序號(hào)費(fèi)用名稱年成本（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1原材料費(fèi)912燃料及動(dòng)力費(fèi)213工資及職工福利1044修理費(fèi)1135其他支出69經(jīng)營(yíng)成本398（二）折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)折舊費(fèi)按直線折舊法以工程分類計(jì)算。建筑工程折舊年限為40年，設(shè)備折舊年限為15年，固定資產(chǎn)殘值率按5％計(jì)算。無(wú)形及其他資產(chǎn)按10年攤銷。估算得項(xiàng)目年折舊費(fèi)為160萬(wàn)元，年攤銷費(fèi)為0萬(wàn)元。折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－6。（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動(dòng)資金借款利息與短期借款利息之和。（四）總成本費(fèi)用通過(guò)上述估算，正常生產(chǎn)年份項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為563萬(wàn)元。項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－５。四、盈利能力分析（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－1）計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：24.79%（所得稅前）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：19.67%（所得稅后）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅前）3597萬(wàn)元（ic＝12%）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅后）2054萬(wàn)元（ic＝12%）項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）：4.7年項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）：5.5年分析上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：24.76%（所得稅前），項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：19.67%（所得稅后），均高于基準(zhǔn)收益率；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于零。因此，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力可滿足要求。２、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－2），項(xiàng)目的資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.77%。因此，從項(xiàng)目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以被接受。３、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表分析項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年份銷售收入為1927萬(wàn)元，銷售稅金及附加為106萬(wàn)元，總成本費(fèi)用為563萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為1258萬(wàn)元。所得稅稅率為25%，年繳納所得稅為315萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為944萬(wàn)元。法定盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%提取，法定盈余公積金為94萬(wàn)元。利潤(rùn)估算及分配詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析報(bào)表－3。根據(jù)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－3）計(jì)算的盈利指標(biāo)如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝27.32％式中EBIT――營(yíng)運(yùn)期正常年份息稅前利潤(rùn)TI――項(xiàng)目總投資（包括流動(dòng)資金）資本金凈利潤(rùn)率（ROE）＝NP/EC×100％＝20.74％式中NP――營(yíng)運(yùn)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)EC――項(xiàng)目資本金均滿足投資者的要求。五、財(cái)務(wù)生存能力分析根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－4）可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，營(yíng)運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加。因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以項(xiàng)目計(jì)算期2013年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行，該年總成本費(fèi)用為263萬(wàn)元，可變成本為202萬(wàn)元，固定成本為61萬(wàn)元，年銷售收入為300萬(wàn)元，年稅金及附加為2.5萬(wàn)元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下：BEP（利用率）=年固定總成本/（年銷售收入-年可變成本-銷售稅金及附加）×100%=22.47%根據(jù)計(jì)算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖12-1。圖12-1盈虧平衡分析圖盈虧平衡分析表明，本項(xiàng)目檢測(cè)能力只需達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模的22.47%時(shí)，業(yè)主就可以保本，說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（二）敏感性分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)品價(jià)格。上述各單因素變化±5%、±10%、±15%時(shí)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見(jiàn)表12-2。表12-2 敏感性分析表序號(hào)項(xiàng)目不確定因素變化率項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)基本方案24.79%1建設(shè)投資-15%28.77%-1.07-10%27.32%-1.02-5%26.00%-0.985%23.67%-0.9010%22.64%-0.8715%21.67%-0.842經(jīng)營(yíng)成本-15%25.77%-0.26-10%25.44%-0.26-5%25.12%-0.265%24.46%-0.2710%24.13%-0.2715%23.80%-0.273產(chǎn)品價(jià)格-15%19.92%1.31-10%21.58%1.30-5%23.20%1.285%26.35%1.2610%27.88%1.2515%29.38%1.24根據(jù)敏感性分析表所示數(shù)據(jù)繪制敏感性分析圖，如圖12-2。 圖12-2財(cái)務(wù)敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項(xiàng)目對(duì)上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為經(jīng)營(yíng)收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本。在項(xiàng)目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設(shè)投資增加幅度為63.67%，經(jīng)營(yíng)收入下降幅度為52.23%，表明產(chǎn)品價(jià)格和建設(shè)投資的變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響較大，經(jīng)營(yíng)成本的變化對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響不大。敏感性分析表明產(chǎn)品價(jià)格是最敏感的因素，當(dāng)售價(jià)降低28.51％時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準(zhǔn)收益率。根據(jù)上述敏感性分析表明，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為19.67％，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為24.79％，均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.77％，滿足投資者的要求。投資回收期為5.5年、低于基準(zhǔn)投資回收期8.3年，說(shuō)明項(xiàng)目的盈利能力較好。計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率最高為1.74％，并逐年下降。說(shuō)明項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況良好、清償能力較好。計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，營(yíng)運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。從不確定性分析來(lái)看和敏感性分析來(lái)看，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－1建設(shè)投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)比例(%)估算說(shuō)明1工程費(fèi)用206180064292564.71.1接待配套用房71171115.71.1.1接待中心16160.41.1.2餐飲服務(wù)中心2202204.91.1.3特色產(chǎn)品交易廳1301302.91.1.4農(nóng)莊旅館3453457.61.2園內(nèi)道路工程3003006.61.3土地整治及農(nóng)田培育1701703.81.4配套設(shè)施工程30300.71.5果樹(shù)種植22.8230.51.6景觀植物種植15150.31.7農(nóng)耕培土工程20200.41.8民族風(fēng)情園建設(shè)15150.31.9原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地建設(shè)65651.41.10設(shè)備購(gòu)置費(fèi)8006486419.12工程建設(shè)其他費(fèi)用1379137930.53預(yù)備費(fèi)2152154.83.1基本預(yù)備費(fèi)2152154.83.2價(jià)差預(yù)備費(fèi)00.04建設(shè)投資合計(jì)20618006415944519100.0比例(%)45.617.71.435.3100財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－2 流動(dòng)資金估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期（年）200920102011201220132014201520162017~20241流動(dòng)資產(chǎn)23691001161161161161161.1應(yīng)收帳款14426071717171711.2存貨27911111111111.2.1原材料257999991.2.2燃料動(dòng)力012222221.2.3在產(chǎn)品1.2.4產(chǎn)成品1.3現(xiàn)金7203134343434341.4預(yù)付賬款2.流動(dòng)負(fù)債27912121212122.1應(yīng)付帳款27912121212122.2預(yù)收賬款3.流動(dòng)資金（1－2）2162911041041041041043.1其中：鋪底流動(dòng)資金21313131313131313.2流動(dòng)資金貸款0316073737373734.流動(dòng)資金當(dāng)期增加額0214229130000財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－3項(xiàng)目投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期（年）備注20092010201120121項(xiàng)目總投資4610248520544229其中計(jì)算注冊(cè)資本的總投資4550248520541001.1建設(shè)投資（不含建利息）451924852034001.2建設(shè)期利息000001.3流動(dòng)資金910214229其中鋪底流動(dòng)資金310211002資金籌措(全部流動(dòng)資金）4610248520544229資金籌措(鋪底流動(dòng)資金）4550248520541002.1項(xiàng)目資本金4550248520541002.1.1用于建設(shè)投資451924852034002.1.2用于鋪底流動(dòng)資金310211002.1.3用于建設(shè)期利息2.2債務(wù)資金(全部流動(dòng)資金）60003129債務(wù)資金(鋪底流動(dòng)資金）000002.2.1用于建設(shè)投資000002.2.2用于建設(shè)期利息000002.2.3用于流動(dòng)資金60003129營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－4單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期（年）20092010201120122013201420152016～20241營(yíng)業(yè)收入2621003851156154219271927192719271.1新增銷售收入262103851156154219271927192719271.202營(yíng)業(yè)稅金及附加144202164851061061061062.1營(yíng)業(yè)稅1310195877969696962.2消費(fèi)稅02.3城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)9214577772.4教育費(fèi)附加3912233333增值稅003.1銷項(xiàng)稅03.2進(jìn)項(xiàng)稅0財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－5總成本費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期（年）200920102011201220132014201520161外購(gòu)原材料費(fèi)1232185472919191912外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)28841317212121213工資及福利費(fèi)143521621041041041041044修理費(fèi)15362368901131131131135其他費(fèi)用944144256696969696經(jīng)營(yíng)成本（1+2+3+4+5)5435802393393983983983987折舊費(fèi)24021601601601601601601608攤銷費(fèi)000000009利息支出6302455559.1建設(shè)投資借款利息000000009.2流動(dòng)資金借款利息63024555510總成本費(fèi)用（6+7+8+9)790124040150356356356356310.1固定成本519220028233436536536536510.2可變成本271040119169198198198198續(xù)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－5總成本費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期（年）201720182019202020212022202320241外購(gòu)原材料費(fèi)91919191919191912外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)21212121212121213工資及福利費(fèi)1041041041041041041041044修理費(fèi)1131131131131131131131135其他費(fèi)用69696969696969696經(jīng)營(yíng)成本（1+2+3+4+5)3983983983983983983983987折舊費(fèi)1601601601601601601601608攤銷費(fèi)000009利息支出555555559.1建設(shè)投資借款利息9.2流動(dòng)資金借款利息5555555510總成本費(fèi)用（6+7+8+9)56356356356356356356356310.1固定成本36536536536536536536536510.2可變成本198198198198198198198198折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)估算表財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－6 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期（年）200920102011201220132014201520161房屋及建筑物1.1原值31843184318431843184318431841.2本年折舊費(fèi)767676767676761.3凈值31083033295728822806273026552設(shè)備2.1原值13351335133513351335133513352.2本年折舊費(fèi)858585858585852.3凈值1250116610819979128287433固定資產(chǎn)合計(jì)3.1原值45194519451945194519451945193.2本年折舊費(fèi)160.21601601601601601603.3凈值43594199403838783718355833984無(wú)形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)4.1原值4.2本年攤銷費(fèi)4.3凈值折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)估算表續(xù)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－6 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期（年）201720182019202020212022202320241房屋及建筑物1.1原值318431843184318431843184318431841.2本年折舊費(fèi)76767676767676761.3凈值257925032428235222772201212520502設(shè)備2.1原值133513351335133513351335133513352.2本年折舊費(fèi)85858585858585852.3凈值659574489405320236151673固定資產(chǎn)合計(jì)3.1原值451945194519451945194519451945193.2本年折舊費(fèi)1601601601601601601601603.3凈值323830772917275725972437227721164無(wú)形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)4.1原值4.2本年攤銷費(fèi)4.3凈值財(cái)務(wù)分析報(bào)表－1項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期（年）20092010201120122013201420151現(xiàn)金流入284300385115615421927192719271.1營(yíng)業(yè)收入262100385115615421927192719271.2補(bǔ)貼收入01.3回收固定資產(chǎn)余值21161.4回收流動(dòng)資金1042現(xiàn)金流出11500248521553444535175045042.1建設(shè)投資451924852034002.2流動(dòng)資金1040214229132.3經(jīng)營(yíng)成本54350802393393983983982.4營(yíng)業(yè)稅金及附加144202164851061061062.5維持運(yùn)營(yíng)投資03所得稅前凈現(xiàn)金流量(1-2)16931-2485-177081210891410142314234累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量72280-2485-4255-3443-2354-94447919025調(diào)整所得稅4233031173239.373163163166所得稅后凈現(xiàn)金流量(3-5)12698-2485-18016398501094110711077累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量41647-2485-4286-3647-2798-1703-596511計(jì)算指標(biāo)：所得稅前所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)24.79%19.67%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值ic=12.0%12.0%3597萬(wàn)元2054萬(wàn)元投資回收期.4.7年5.5年續(xù)財(cái)務(wù)分析報(bào)表－1項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期（年）2016201720182019202020212022202320241現(xiàn)金流入1927192719271927192719271927192741481.1營(yíng)業(yè)收入1927192719271927192719271927192719271.2補(bǔ)貼收入1.3回收固定資