浙江寧波青林灣觀津觀泓市場(chǎng)分析與銷售策略建議86

青林灣觀津、觀泓謹(jǐn)呈：寧波房地產(chǎn)股份有限公司迪賽研展部

2010.01市場(chǎng)分析與銷售策略建議第一頁(yè)，共八十七頁(yè)。PART1·解讀項(xiàng)目PART2

·解讀市場(chǎng)PART3·項(xiàng)目定位PART4·營(yíng)銷策略目錄Contents第二頁(yè)，共八十七頁(yè)。

PART1解讀項(xiàng)目第三頁(yè)，共八十七頁(yè)。隨著城市化進(jìn)程不斷擴(kuò)張，城市框架不斷拉伸青林灣區(qū)域?qū)傩砸呀?jīng)發(fā)生變化………第四頁(yè)，共八十七頁(yè)。區(qū)域啟動(dòng)引擎一、海曙商業(yè)副中心2008年3月18日海曙區(qū)制定現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)專項(xiàng)目規(guī)劃將重點(diǎn)打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，以拓展服務(wù)業(yè)外部發(fā)展空間，提升服務(wù)業(yè)內(nèi)部集聚發(fā)展水平。其中確立青林灣附近新星村地塊為海曙區(qū)商業(yè)副中心。新星商業(yè)中心：歐尚、月星、迪卡儂、巴黎春天等眾商家進(jìn)駐；新星龍灣、金達(dá)利21碼頭動(dòng)工；商業(yè)副中心的確立，眾商家的進(jìn)駐、多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)標(biāo)志著該區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。第五頁(yè)，共八十七頁(yè)。區(qū)域啟動(dòng)引擎二、灣頭未來城市RBD規(guī)劃灣頭百余萬方灣頭大開發(fā)，再造一個(gè)三江口。通過城市RBD的打造，與老城CBD形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，形成新的城市節(jié)點(diǎn)，城市核心能得以強(qiáng)化?！疚磥碇饕獦I(yè)態(tài)】商務(wù)辦公、高檔居住、旅游休閑、文化藝術(shù)中心未來寧波城市RBD

城市RBD規(guī)劃與建設(shè)，是三江口核心區(qū)的擴(kuò)張；同時(shí)將輻射整個(gè)姚江沿岸。第六頁(yè)，共八十七頁(yè)。區(qū)域啟動(dòng)引擎三、萬達(dá)落戶江北2009年9月1日萬達(dá)集團(tuán)1500元/平底價(jià)拿下寶慶寺地塊萬達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃于今年年底開工建設(shè)，2010年底正式開業(yè)運(yùn)營(yíng)。區(qū)域大開發(fā)吹響了號(hào)角大量流動(dòng)人口聚集，商業(yè)能量瞬間提升城市新商業(yè)節(jié)點(diǎn)，形成新的城市場(chǎng)區(qū)域配套的從無到有，宜居性加強(qiáng)區(qū)域土地價(jià)值的提升區(qū)域在售樓盤價(jià)格的提升信心：以長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)城市為目的的萬達(dá)，對(duì)姚江板塊未來充滿信心；引力：萬達(dá)強(qiáng)大的商業(yè)引力也將為區(qū)域騰飛帶來跨越式發(fā)展。第七頁(yè)，共八十七頁(yè)。區(qū)域啟動(dòng)引擎四、三江文化長(zhǎng)廊新三江口公園城市生態(tài)共生區(qū)城市商業(yè)文化區(qū)三江文化長(zhǎng)廊起于老三江口，沿姚江溯江而上，北抵新三江口，長(zhǎng)度約５公里；規(guī)劃區(qū)總面積530.9公頃，其中水面157.2公頃，岸線長(zhǎng)約16公里。區(qū)域內(nèi)景點(diǎn)：新三江口公園、寧波大劇院、意大利大衛(wèi)雕像，姚江大閘、解放橋、錢業(yè)會(huì)館、新江橋、天主教堂、老外灘、甬江大橋、寧波城市展覽館、寧波美術(shù)館、慶安會(huì)館、江廈橋、靈橋、琴橋、興寧橋，槐樹公園新三江口公園約10萬平米，約計(jì)2010年完成。青林灣彌補(bǔ)三江文化長(zhǎng)廊在姚江沿岸的韻味缺失第八頁(yè)，共八十七頁(yè)。區(qū)域啟動(dòng)引擎五、交通道路網(wǎng)絡(luò)完善通途路環(huán)城北路環(huán)城西路麗園北路機(jī)場(chǎng)路青林灣大橋江北大橋華辰大橋?yàn)愁^大橋?yàn)I江大橋永豐橋五路四橋?qū)幉ㄐ乱惠單磥沓鞘屑軜?gòu)規(guī)劃，旨在搭建更強(qiáng)健的城市骨架。其中灣頭大橋（09年10月開通）、姚江大橋的建成拉近大橋兩岸距離，城市縱隔消失，城市核心區(qū)域范疇瞬間擴(kuò)張。靈橋、琴橋、江廈橋……寧波的路網(wǎng)與城建一直與橋息息相關(guān)。便捷的交通網(wǎng)格使得區(qū)域與城市核心聯(lián)系緊密；也證明該區(qū)域城市地位的提高。一期二期第九頁(yè)，共八十七頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值——稀缺的城市中心地段五大引擎，同時(shí)驅(qū)動(dòng)，使得青林灣的土地屬性隨之出現(xiàn)改變。老外灘來福仕天一廣場(chǎng)月湖盛園江北萬達(dá)蓮橋街灣頭RBD三江文化長(zhǎng)廊青林灣海曙商業(yè)副中心城市中心圈新星商業(yè)中心第十頁(yè)，共八十七頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值——市中心第一大盤觀庭觀瀾觀津觀泓一期50萬㎡完美演繹，二期80萬㎡，寧波至今為止規(guī)模最大的項(xiàng)目；在市區(qū)土地日益稀缺情況下，將來很難再有超越者。觀津（四期）總建：9.555萬㎡住宅可售423套共46873.03㎡商業(yè)面積：113.21㎡ 觀泓（五期）總建：16.9萬㎡住宅可售925套共120963㎡商業(yè)面積:3838.44㎡本批次總建26.5萬㎡其中住宅可售面積：16.8萬㎡商業(yè)面積：4052.65㎡住宅總戶數(shù)：1595戶可售總戶數(shù)：1348戶第十一頁(yè)，共八十七頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值——“母親河”一線江景緊臨城市的母親河，姚江水系，稀缺的江景資源不可再?gòu)?fù)制第十二頁(yè)，共八十七頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值——青林灣產(chǎn)品升級(jí)青林灣一期（鷺洲鴻洲萃洲瞻洲）整體規(guī)模：總用地面積約31萬㎡，建筑面積約50萬㎡建筑形態(tài)：以多層，小高層，高層為主，少量聯(lián)排別墅青林灣二期三期（觀庭觀瀾）整體規(guī)模：總建9.12萬㎡建筑形態(tài)：200套別墅，5棟小高層，2棟高層青林灣四期五期（觀津觀泓）整體規(guī)模：總建26.5萬㎡建筑形態(tài)：小高層，高層全面升級(jí)第十三頁(yè)，共八十七頁(yè)。項(xiàng)目界定——擁有稀缺資源的高端項(xiàng)目城市中心區(qū)域地段—寧波稀缺灣頭城市RBD輻射—寧波稀缺海曙商業(yè)副中心配套—寧波稀缺一線“母親河”江景資源—寧波稀缺市中心130萬方社區(qū)規(guī)?！獙幉ǖ谝磺嗔譃称放品e淀—寧波第一第十四頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（觀津）53米28米30米30米48米33米52米組團(tuán)式規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)和諧的鄰里空間；汽車直接入庫(kù)，使景觀空間更具整體性總體結(jié)構(gòu)各組團(tuán)以道路分隔汽車直接進(jìn)入地下車庫(kù)景觀價(jià)值最大化高層間距最大間距約53米普通處間距33米最小處間距28米

第十五頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（觀泓）總體結(jié)構(gòu)各組團(tuán)以道路分隔汽車直接進(jìn)入地下車庫(kù)景觀價(jià)值最大化高層間距最大間距約74米普通處間距40米最小處間距30米

組團(tuán)式規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)和諧的鄰里空間；汽車直接入庫(kù)，使景觀空間更具整體性74米57米63米34米30米40米37米57米53米37米35米42米第十六頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（觀津）雙花園配置休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所水系環(huán)繞景觀資源豐富400米沿河景觀親水性強(qiáng)入口水景氣派、溫馨組團(tuán)綠化強(qiáng)調(diào)均好性第十七頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（觀泓）姚江水系一線江景雙中庭花園大空間尺度組團(tuán)綠化強(qiáng)調(diào)均好性入口水景氣派、溫馨濱江綠化帶增強(qiáng)親水性第十八頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（戶型配比）面積段＜90㎡90-120㎡120-140㎡140-180㎡＞180㎡戶數(shù)252176224018比重37.61%26.27%33.43%02.69%觀津戶型配比面積段＜90㎡90-120㎡120-140㎡140-180㎡＞180㎡戶數(shù)2634848410120比重28.43%5.19%52.32%1.08%12.97%觀泓戶型配比產(chǎn)品以中戶型產(chǎn)品為主，主力面積產(chǎn)品符合市場(chǎng)主流需求，富有競(jìng)爭(zhēng)力。第十九頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（二梯四戶）邊套小三房、中間套二房，全明設(shè)計(jì)，溫馨實(shí)用；南北雙觀景陽(yáng)臺(tái)，入門玄關(guān)人性化設(shè)計(jì)。8.3米3.3米3米6.5米3.5米3.4米3.3米二梯四戶，全明設(shè)計(jì)；入門玄關(guān)，人性化設(shè)計(jì)；8.3米、6.5米整體面寬；3.5米、3.4米經(jīng)濟(jì)客廳；3.3米主臥；邊套小三房；南北雙陽(yáng)臺(tái)；第二十頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（一梯三戶）戶型方正實(shí)用；一梯二戶，全明設(shè)計(jì)；12.1米、10.2米大面寬；3.9米客廳；3.7米主臥、套房設(shè)計(jì)；景觀陽(yáng)臺(tái)；贈(zèng)送景觀飄窗；12.1米3.6米3.3米3.9米10.2米3.9米3.3米3.3米邊套小三房、中間套二房，全明設(shè)計(jì)，溫馨實(shí)用；邊套南北雙觀景陽(yáng)臺(tái)，中間套朝南大陽(yáng)臺(tái)。第二十一頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（二梯二戶）三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，二房一廳朝南，戶型方正實(shí)用；朝南雙觀景陽(yáng)臺(tái)，附送飄窗面積。二梯二戶，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)兩房一廳朝南；10米面寬；4.2米寬客廳；3.9米主臥面寬、套房設(shè)計(jì)；朝南雙景觀陽(yáng)臺(tái)；贈(zèng)送飄窗面積；10米3.9米3.6米4.2米3.4米第二十二頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（一梯二戶）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，二房一廳朝南，方正實(shí)用；朝南雙觀景陽(yáng)臺(tái)，附送飄窗面積戶型方正實(shí)用；一梯二戶，全明設(shè)計(jì)；12.1米超大面寬；4米朝南客廳；3.7米主臥、套房設(shè)計(jì)；南北雙景觀陽(yáng)臺(tái)；贈(zèng)送180度景觀飄窗；12.1米3.7米3.1米4米第二十三頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（一梯二戶）戶型方正實(shí)用；一梯二戶，全明設(shè)計(jì)；10.3米面寬；4.15米朝南客廳；3.5米主臥、套房設(shè)計(jì)；南北雙景觀陽(yáng)臺(tái)；贈(zèng)送180度景觀飄窗；10.3米4.15米3.5米2.65米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，二房一廳朝南，戶型方正實(shí)用；陽(yáng)光餐廳，南北雙觀景陽(yáng)臺(tái)，附送飄窗面積。第二十四頁(yè)，共八十七頁(yè)。解讀產(chǎn)品（一梯二戶）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，三房一廳朝南，方正實(shí)用；270度觀景陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)光餐廳，大氣客廳，豪華主臥套房，靈活儲(chǔ)藏空間。戶型方正實(shí)用；一梯二戶，全明設(shè)計(jì)；12.4米大面寬；4.3米大氣客廳；4.27米主臥、豪華套房；南北4個(gè)景觀陽(yáng)臺(tái)；靈活儲(chǔ)藏空間；12.4米4.27米3.6米3.9米4.3米第二十五頁(yè)，共八十七頁(yè)。產(chǎn)品界定——擁有極佳舒適度的高端產(chǎn)品120-140中戶為主，符合市場(chǎng)主流需求一梯兩戶、南北通透房型方正，實(shí)用性高、多附加值基本保證兩房一廳朝南向組團(tuán)式規(guī)劃，多中庭景觀74米超大景觀，開闊視野第二十六頁(yè)，共八十七頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值小結(jié)區(qū)域景觀產(chǎn)品社區(qū)1、城市中心地段2、海曙商業(yè)副中心配套3、灣頭城市RBD共榮共存4、江北萬達(dá)商圈輻射5、便捷交通道路網(wǎng)絡(luò)6、毗鄰三江文化長(zhǎng)廊7、區(qū)域十年成熟居住配套……1、市中心第一大盤2、南偏東10度布局3、組團(tuán)景觀園林4、最大74米樓間距5、整體水系環(huán)繞6、百萬方社區(qū)完善配套7、汽車直接入庫(kù)……1、350米浩瀚姚江2、俯瞰青林灣大橋3、水系環(huán)繞一江四河4、組團(tuán)式園林景觀5、入口水景氣派溫馨6、濱水景觀綠化7、臨江高層正望姚江……1、小三房、兩房溫馨實(shí)用2、大三房、奢華四房方正實(shí)用3、一梯兩戶、二梯兩戶，南北對(duì)流4、景觀陽(yáng)臺(tái)附送飄窗面積5、基本保證二房一廳朝南6、74米最大間距、視野開闊7、組團(tuán)綠化BLOCK空間……項(xiàng)目屬性變化，帶來青林灣價(jià)值全面升級(jí)。第二十七頁(yè)，共八十七頁(yè)。

PART2解讀市場(chǎng)第二十八頁(yè)，共八十七頁(yè)。宏觀趨勢(shì)分析2009年12月初剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為明年鎖定基調(diào)：繼續(xù)保持穩(wěn)定寬松的政策環(huán)境！2010年，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激政策仍將為房地產(chǎn)帶來強(qiáng)大助力。2010年不擔(dān)心政策環(huán)境反轉(zhuǎn)。但當(dāng)預(yù)期未來2-3年后經(jīng)濟(jì)快速好轉(zhuǎn)的背景下，我們猶豫2011！第二十九頁(yè)，共八十七頁(yè)。宏觀趨勢(shì)分析結(jié)合國(guó)家“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”調(diào)性出爐并且參照以往市場(chǎng)規(guī)律，初步判斷2010-2011年市場(chǎng)自我調(diào)整的可能依然存在。

二套房貸收緊價(jià)高量跌高檔房奢侈稅出爐保障性住房完善以往規(guī)律在2007-2009年走勢(shì)中的體現(xiàn)第三十頁(yè)，共八十七頁(yè)。宏觀趨勢(shì)分析1、2009年的住宅成交量將創(chuàng)寧波地產(chǎn)有史以來天量，未來2-3年難以企及。但頂峰過后的2010，預(yù)計(jì)面臨的將是成交量全年小幅回落盤整……而未來具備較強(qiáng)不確定性的2011年，成交量堪憂。第三十一頁(yè)，共八十七頁(yè)。宏觀趨勢(shì)分析2、2009年的商品住宅土地成交超過了07-08年2年的總和，同時(shí)成交平均溢價(jià)超50%，主城區(qū)樓面價(jià)超5000元土地比例超6成。土地市場(chǎng)瘋狂了一輪之后的2010，住宅用地供應(yīng)趨勢(shì)不減（灣頭、城西、鎮(zhèn)海新城等），但預(yù)計(jì)呈現(xiàn)“小地塊、高價(jià)成交”態(tài)勢(shì)，地價(jià)平穩(wěn)過渡，對(duì)未來的2011年而言，商品房住宅供應(yīng)驟然充足。500萬方巨量第三十二頁(yè)，共八十七頁(yè)。宏觀趨勢(shì)分析3、2009年的寧波主城普通住宅房?jī)r(jià)全線突破1萬元，重點(diǎn)區(qū)塊站上1.5-2萬。而2010年的寧波，主城區(qū)70-80%供應(yīng)項(xiàng)目預(yù)期房?jī)r(jià)均以2萬為基準(zhǔn)線上下。對(duì)2011年而言，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)高位盤整，但暴漲動(dòng)力不足，下探壓力大增！第三十三頁(yè)，共八十七頁(yè)。宏觀趨勢(shì)分析2011年：房地產(chǎn)行業(yè)政策大環(huán)境面臨反轉(zhuǎn)的可能性驟增！09-10年在寬松的貨幣、財(cái)政政策刺激下中長(zhǎng)期的通貨膨脹預(yù)期存在，刺激投資客大批量入市，創(chuàng)造了09奇跡。而通貨膨脹前期確實(shí)在推動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲，但2011年預(yù)期隨之而來的降溫政策將使房?jī)r(jià)漲速放緩，甚至可能下跌。2011年市場(chǎng)預(yù)測(cè)：全城普通住宅價(jià)格在2010年走上頂峰，2011年是全面消化年！2011年全年成交量預(yù)計(jì)出現(xiàn)相當(dāng)程度的環(huán)比下滑！2011年上半年預(yù)期商品房爆發(fā)性增量，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)驟然惡化！第三十四頁(yè)，共八十七頁(yè)。宏觀趨勢(shì)小結(jié)由此，我們定義了2011年的基調(diào)——反轉(zhuǎn)年。1、政策反轉(zhuǎn)，打壓政策出臺(tái)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性驟增。2、供求相對(duì)平衡到供應(yīng)放量，需求下滑的反轉(zhuǎn)。3、住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)反轉(zhuǎn)波動(dòng)的可能性增大。趨勢(shì)研判：謹(jǐn)慎關(guān)鍵問題：消費(fèi)者心態(tài)反轉(zhuǎn)預(yù)期出現(xiàn)，“價(jià)穩(wěn)量跌——價(jià)跌量縮——價(jià)跌量平——價(jià)穩(wěn)量升”的新一輪周期可能性驟增！第三十五頁(yè)，共八十七頁(yè)。市場(chǎng)格局青林灣水岸心境三期卡納湖谷三期柏悅別墅華茂項(xiàng)目榮安府香榭麗洲藍(lán)庭雷迪森項(xiàng)目恒威項(xiàng)目中建項(xiàng)目榮安公館塘家灣維拉小鎮(zhèn)南苑項(xiàng)目匯豪天下未來城區(qū)市場(chǎng)，齊聚高端。長(zhǎng)島花園新海景永和居易聯(lián)心村項(xiàng)目茶亭項(xiàng)目三江口板塊：城市江景豪宅鄞州中心區(qū)：城市資源別墅+城市資源豪宅東錢湖板塊：湖景資源別墅東部板塊：新城豪宅江北西區(qū)：生態(tài)文化資源別墅城西板塊：郊區(qū)別墅+精品住宅慶豐地塊長(zhǎng)江置業(yè)地塊梁祝公園別墅雍城世家第三十六頁(yè)，共八十七頁(yè)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是本區(qū)域內(nèi)的高端項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品總建預(yù)計(jì)上市面積首置首改再改高端長(zhǎng)島花園別墅、高層328--26新海景花園別墅、高層116---6凱德匯豪天下1#多層1.21.2---1.2水岸心境三期多層、高層22122334永和居易小高層、高層22102341青林灣4-5期小高層、高層22203683從項(xiàng)目主力需求段來看，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為水岸心境三期和永和居易兩個(gè)項(xiàng)目。青林灣4期5期水岸心境三期永和易居VS單位：萬㎡第三十七頁(yè)，共八十七頁(yè)。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目長(zhǎng)島花園開發(fā)商：寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)項(xiàng)目位置：新三江口片區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：占地176005㎡，總建319524㎡，共1178戶建筑形態(tài)：7幢高層,7幢疊拼高層，44幢聯(lián)排高層主力產(chǎn)品：145㎡疊拼高層主力產(chǎn)品：230㎡項(xiàng)目開盤時(shí)間：2010年5-6月價(jià)格預(yù)計(jì)：高層18000元/㎡左右，疊拼2-2.2萬/㎡產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積戶數(shù)疊拼高層230383共388套住宅,230平方米疊墅，改善性需求面寬9.6米，3.1米-2.9米單層層高贈(zèng)送空中花園35㎡，贈(zèng)送飄窗9.3㎡飽覽一線姚江江景普通高層143㎡-150㎡646產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積戶數(shù)共646套住宅,143-150㎡，四房戶型超大面寬12.1米，層高3米高層飄窗贈(zèng)送面積15㎡左右。91.7米大間距，3萬㎡中庭景觀，視野開闊第三十八頁(yè)，共八十七頁(yè)。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目永和居易開發(fā)商：寧波永和建設(shè)開發(fā)股份有限公司項(xiàng)目位置：海曙環(huán)城西路以東，市檢查院以北項(xiàng)目規(guī)模：占地約9萬㎡，總建22萬㎡，共1419套建筑形態(tài)：16棟9層、4棟11層、3棟16層主力產(chǎn)品：90-140㎡上市時(shí)間：2010年年初，預(yù)計(jì)首批推出400套左右價(jià)格預(yù)計(jì)：16000-17000元/㎡第三十九頁(yè)，共八十七頁(yè)。項(xiàng)目位置：南到青林灣街，北靠規(guī)劃濱江大道，西臨原生態(tài)水系黃家河，東至悠云路。項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積22.37萬平方米，分B、C、D三塊地，共計(jì)1140戶項(xiàng)目占地面積（公頃）建筑面積（萬㎡）建筑密度綠地率容積率戶數(shù)B地塊4.255.5428.2%30.2%1.03128C地塊3.997.9515.4%30.1%1.52360D地塊2.958.8822%30.2%2.34652合計(jì)11.1922.371140B地塊C地塊D地塊水岸心境三期重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目第四十頁(yè)，共八十七頁(yè)。本項(xiàng)目于2009年10月底開工；B地塊與C地塊預(yù)計(jì)在2010年5月具備預(yù)售條件，D地塊預(yù)計(jì)在2011年4月具備預(yù)售條件；其中B地塊和C地塊樣板區(qū)預(yù)計(jì)在2010年8月左右可對(duì)外開放，D地塊樣板房預(yù)計(jì)在2010年5月底可對(duì)外開放；整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年年底交付。B地塊：共6幢4層多層住宅，共128戶，主力產(chǎn)品為350平方米的精裝修平層官邸，外立面采用石材干掛，裝修標(biāo)準(zhǔn)在4000-4500元/平方米。C地塊，共6幢點(diǎn)式高層和4幢板式高層，共360戶，主力產(chǎn)品為140—180平方米精裝修城市公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)在3000-3500元/平方米。D地塊，由6幢板點(diǎn)結(jié)合的新古典主義建筑風(fēng)格高層住宅圍合成內(nèi)花園形式，共652戶，外立面采用墻面磚，主力產(chǎn)品為85-135平方米普通公寓。B地塊產(chǎn)品C地塊產(chǎn)品D地塊產(chǎn)品開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2010年5月-6月預(yù)計(jì)價(jià)格18000-25000元/㎡第四十一頁(yè)，共八十七頁(yè)?？鐓^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局本項(xiàng)目還將面臨來自鄞州中心區(qū)的高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品總建預(yù)計(jì)上市面積首置首改再改高端聯(lián)心村3-C別墅、疊墅123---3雍城世家2期別墅、高層28285-185中建格蘭郡別墅、高層303---3榮安府高層155122-從項(xiàng)目主力需求段來看，明年鄞州中心區(qū)主要為再改和高端需求；本項(xiàng)目恰好錯(cuò)開需求段，受鄞州中心區(qū)高端項(xiàng)目影響較小。單位：萬㎡第四十二頁(yè)，共八十七頁(yè)。永和易居配套優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)青林灣前期品牌鋪墊中心區(qū)高端項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)絕版市中心地段價(jià)值觀青林灣前期品牌鋪墊主力需求錯(cuò)開水岸心境三期規(guī)模優(yōu)勢(shì)青林灣前期品牌鋪墊錯(cuò)位上市時(shí)機(jī)競(jìng)爭(zhēng)策略本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略作為寧波的首席大盤，在規(guī)模上是其他項(xiàng)目無可匹敵的，但如何在高端豪宅市場(chǎng)中脫穎而出是本項(xiàng)目需考慮的一大課題！隨著姚江板塊的發(fā)展、成熟，項(xiàng)目面對(duì)板塊內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所采取的競(jìng)爭(zhēng)策略是項(xiàng)目考慮的另一大課題！第四十三頁(yè)，共八十七頁(yè)。

PART3項(xiàng)目定位第四十四頁(yè)，共八十七頁(yè)?？蛻羧后w圈定海曙板塊成交客戶分析——海曙江北客戶為主來源：主要是以海曙區(qū)和江北區(qū)客戶為主，江東區(qū)、鄞州區(qū)客戶為次主力。職業(yè)：以個(gè)體工商戶和公務(wù)員為主。年齡：以30-40歲為主。第四十五頁(yè)，共八十七頁(yè)?？蛻羧后w圈定區(qū)域客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)——改善型需求購(gòu)買動(dòng)機(jī)：以改善型需求為主，其交是為下一代或婚嫁做準(zhǔn)備，有部分投資客戶。喜好：改善型需求客戶選擇130-140㎡居多，為下一代或婚嫁做準(zhǔn)備客戶選擇90-120㎡居多，投資客選擇90㎡以下居多。第四十六頁(yè)，共八十七頁(yè)?？蛻羧后w圈定市場(chǎng)需求情況：

海曙區(qū)作為現(xiàn)在寧波市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心以及成熟生活氛圍，加上三江文化長(zhǎng)廊和舊城改造力度加大，海曙面臨疏散老城居民和引進(jìn)周邊市縣富裕階層進(jìn)城，人口增長(zhǎng)速度繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭。

江北區(qū)作為工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，生活氛圍不夠成熟完善，因此出現(xiàn)江北區(qū)居民流向海曙.市場(chǎng)供應(yīng)情況：海曙新開樓盤并不多,市場(chǎng)剛性需求真實(shí)存在，居住、工作在海曙或是江北的消費(fèi)者都希望購(gòu)買到環(huán)境優(yōu)美的高檔社區(qū)。綜合結(jié)論：項(xiàng)目周邊擁有相當(dāng)大的市場(chǎng)容量，本項(xiàng)目住宅主力產(chǎn)品面積90-120㎡和130-140㎡,符合市場(chǎng)主流需求,客源面廣。第四十七頁(yè)，共八十七頁(yè)。客戶群體圈定住宅目標(biāo)客戶:城市中產(chǎn)階級(jí)及以上群體核心客戶重點(diǎn)客戶寧波大市區(qū)內(nèi)客戶

寧波海曙\江北區(qū)客戶購(gòu)買的用途：改善型需求為主，首置為鋪，部分投資立足本項(xiàng)目周邊區(qū)域個(gè)體工商戶企事業(yè)單位中層以上人員附近的拆遷戶部分投資客戶

第四十八頁(yè)，共八十七頁(yè)。客戶群體圈定該類人群對(duì)住宅產(chǎn)品的需求對(duì)于地段的依賴程度高，不愿意離開主城區(qū)；周邊的配套，如超市、學(xué)校、醫(yī)院等配套；對(duì)于社區(qū)的景觀綠化要求較高；戶型的結(jié)構(gòu)：得房率、戶型方正利用率高；完善的社區(qū)物業(yè)管理；對(duì)價(jià)格的敏感性較高。第四十九頁(yè)，共八十七頁(yè)。價(jià)格定位2009年地王頻現(xiàn)，全面刷新寧波各塊的價(jià)格體系。城投薛家地塊樓面價(jià)10406雅戈?duì)柌柰さ貕K實(shí)際樓面價(jià)18349雅戈?duì)柭?lián)心村3C地塊樓面價(jià)8707興普東部花園B4地塊樓面價(jià)12030建材商幫公園以西地塊樓面價(jià)6023雅戈?duì)柋苯悸芬晕鞯貕K樓面價(jià)13100萬科慈湖西區(qū)地塊樓面價(jià)5187金地梅墟新城地塊樓面價(jià)8170榮安甬港飯店北地塊樓面價(jià)12590雅戈?duì)枮I江慶豐路地塊樓面價(jià)18740雅戈?duì)柸A辰北地塊樓面價(jià)6490榮安廟堰地塊樓面價(jià)13765雅戈?duì)栄邪l(fā)園2#地塊樓面價(jià)9920布利杰望春地塊樓面價(jià)6194第五十頁(yè)，共八十七頁(yè)。價(jià)格定位薛家：20000茶亭：50000聯(lián)心村：30000恒元東部：22000商幫：15000新海景花園：40000萬科慈湖：15000ART藍(lán)庭：15000榮安公館：30000濱江慶豐路：30000長(zhǎng)島花園：30000榮安府：25000研發(fā)園2#：20000中建4號(hào)地塊：13000銀億洪塘：15000東吳1號(hào)：15000星河城：15000青林灣：？？水岸心境：25000宜家花園：15000鳳凰水岸：20000金地梅墟：15000世茂世界灣：13000海天公寓：10000風(fēng)景九園：15000都市華庭：13000富士居：22000廟堰地塊：30000凱德1#：30000柏悅居：50000維拉小鎮(zhèn)：15000塘家灣：15000金色水岸：250002009年地王頻現(xiàn)，全面刷新寧波各塊的價(jià)格體系。第五十一頁(yè)，共八十七頁(yè)。各板塊新價(jià)格等高線全面形成，市場(chǎng)價(jià)格將在新的價(jià)格階段頂上震蕩。價(jià)格定位9000-1000010000-1500015000-2000020000以上第五十二頁(yè)，共八十七頁(yè)。觀津不足點(diǎn)機(jī)場(chǎng)路高架影響觀津東面規(guī)劃為機(jī)場(chǎng)路高架，對(duì)客戶心里影響不可避免；環(huán)城北路影響觀津南側(cè)為環(huán)城北路，該道路車流量大，且多為貨車，存在一定的噪音和灰塵影響；拆遷安置影響觀津3-1#、3-2#為代建房，3-5#西單元+04（1-11層）為代建房，客戶層次相比之商品房有一定差異，對(duì)高端客戶有一定影響；觀津具有三大不足點(diǎn)，又沒有一線姚江景觀支撐，所以其價(jià)格相比之觀泓應(yīng)略低第五十三頁(yè)，共八十七頁(yè)。價(jià)格定位1.5萬2萬2.5萬3萬青林灣二手房1.4-1.6萬永和居易1.6-1.7萬水岸心境三期2.5萬（精裝修）長(zhǎng)島花園3萬觀泓占位基準(zhǔn)線下限上限觀津占位第五十四頁(yè)，共八十七頁(yè)。價(jià)格策略測(cè)試心理上限/觸摸價(jià)格高點(diǎn)通過對(duì)客戶不斷的價(jià)格壓力測(cè)試，充分利用價(jià)格彈性杠桿，觸摸客戶的最高心理價(jià)格，制定最具利潤(rùn)空間的價(jià)格體系。平穩(wěn)入市/穩(wěn)健價(jià)格策略一方面培養(yǎng)市場(chǎng)；另一方面保證初期銷售率，更使首期買家市場(chǎng)獲得較好升值空間。穩(wěn)步上升/步步為營(yíng)在整個(gè)營(yíng)銷過程中，隨著工程進(jìn)度和賣點(diǎn)的逐步兌現(xiàn)穩(wěn)步提高單位價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。第五十五頁(yè)，共八十七頁(yè)。鑒于我們對(duì)未來趨勢(shì)謹(jǐn)慎的判斷認(rèn)為觀津入市均價(jià)在1.6-1.7萬元/㎡左右。（毛坯基準(zhǔn)價(jià)格）價(jià)格定位（觀津）0成本客戶感知價(jià)值：客戶愿意支付的最高價(jià)（上限）售價(jià)客戶驅(qū)動(dòng)力預(yù)期底價(jià)第一階段（10.06中旬）目的：1）了解客戶的構(gòu)成、特征、價(jià)值觀，供下階段營(yíng)銷包裝和推廣參考；2）了解客戶對(duì)于宏觀大勢(shì)和項(xiàng)目的評(píng)判，以及客戶的資產(chǎn)組合和投資理念，并得到其初步的價(jià)格預(yù)期。條件：1）基本成形的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系；2）必要的物料到位：項(xiàng)目資料、禮品。目標(biāo)訪談客戶：（10-20人）青林灣內(nèi)部登記誠(chéng)意客戶、有購(gòu)買實(shí)力的成交業(yè)主、渠道客戶挖掘（關(guān)系客戶）。第二階段（10.07中旬、10.08中旬各一次）目的：1）了解客戶對(duì)于項(xiàng)目已成型的價(jià)值體系評(píng)價(jià)，并了解客戶的個(gè)性化需求，對(duì)價(jià)值體系進(jìn)一步完善；2）了解客戶對(duì)于大勢(shì)的判斷和價(jià)格的預(yù)期。條件：1）成形的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系；2）必要的物料到位：樣板房裝修理念、禮品。目標(biāo)訪談客戶：（10-20人）從登記客戶中篩選出來的誠(chéng)意客戶。建立以客戶為中心的價(jià)值體系，反復(fù)測(cè)試客戶最高心理上限，確定最終開盤價(jià)格。第五十六頁(yè)，共八十七頁(yè)。價(jià)格定位（觀泓）觀泓即沒有道路影響，又沒有安置戶影響，其價(jià)格應(yīng)在觀津之上我們認(rèn)為觀泓均價(jià)在1.8-1.9萬元/㎡（毛坯基準(zhǔn)價(jià)格），沿江精裝修2.5-2.7萬元/㎡（精裝基準(zhǔn)價(jià)格）0成本客戶感知價(jià)值：客戶愿意支付的最高價(jià)（上限）售價(jià)客戶驅(qū)動(dòng)力預(yù)期底價(jià)建立以客戶為中心的價(jià)值體系，反復(fù)測(cè)試客戶最高心理上限，確定最終開盤價(jià)格。第一階段（推出前二個(gè)月一次）目的：1）了解客戶的構(gòu)成、特征、價(jià)值觀，供下階段營(yíng)銷包裝和推廣參考；2）了解客戶對(duì)于宏觀大勢(shì)和項(xiàng)目的評(píng)判，以及客戶的資產(chǎn)組合和投資理念，并得到其初步的價(jià)格預(yù)期。條件：1）基本成形的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系；2）必要的物料到位：項(xiàng)目資料、禮品。目標(biāo)訪談客戶：（10-20人）青林灣內(nèi)部登記誠(chéng)意客戶、有購(gòu)買實(shí)力的成交業(yè)主、渠道客戶挖掘（關(guān)系客戶）。第二階段（推出前半個(gè)月一次）目的：1）了解客戶對(duì)于項(xiàng)目已成型的價(jià)值體系評(píng)價(jià)，并了解客戶的個(gè)性化需求，對(duì)價(jià)值體系進(jìn)一步完善；2）了解客戶對(duì)于大勢(shì)的判斷和價(jià)格的預(yù)期。條件：1）成形的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系；2）必要的物料到位：樣板房裝修理念、禮品。目標(biāo)訪談客戶：（10-20人）從登記客戶中篩選出來的誠(chéng)意客戶。第五十七頁(yè)，共八十七頁(yè)。

PART4營(yíng)銷策略第五十八頁(yè)，共八十七頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值再提升之一借鑒項(xiàng)目——公元沐橋高端豪宅項(xiàng)目地理位置：位于之江區(qū)杭州市之江國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)開發(fā)商：杭州通原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價(jià)格：30000元/平方米,比區(qū)域內(nèi)普通項(xiàng)目單價(jià)有大幅度提升.主力產(chǎn)品面積：200-250平方米產(chǎn)品特點(diǎn)：“公元沐橋”以具有百年傳統(tǒng)的歐洲建筑在美國(guó)的發(fā)展和演變后形成的舒適、經(jīng)典的美國(guó)城市公寓為參照，其無論從外立面的材質(zhì)、戶型空間的設(shè)計(jì)和庭院景觀的設(shè)計(jì)各個(gè)方面都體現(xiàn)著美式住宅所特有的品位和舒適度，力求為城市精英打造一處品位之家。借鑒意義：獨(dú)特的建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、精裝修以及酒店式物業(yè)管理可以有效增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力,并提高產(chǎn)品價(jià)格第五十九頁(yè)，共八十七頁(yè)。精裝修建議——3000－5000元/㎡標(biāo)準(zhǔn)建議觀泓在一線江景區(qū)域做精裝修產(chǎn)品，以精裝修提升產(chǎn)品價(jià)格。第六十頁(yè)，共八十七頁(yè)。裝精修建議——建議精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000-5000元/㎡配套項(xiàng)目高端品質(zhì)外墻進(jìn)口石材外墻，屋頂以銅覆蓋大堂4-6米精裝修公共大堂電梯廳電梯美國(guó)蒂森克虜伯LEV別墅電梯窗意大利羅克迪平開或內(nèi)開內(nèi)倒系統(tǒng)，斷橋隔熱木鋁復(fù)合型材，雙層中空low-e鋼化玻璃空調(diào)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)日本大金VRVⅢ戶式中央空調(diào)梵東尼（Fantoni）新風(fēng)系統(tǒng)采暖、熱水系統(tǒng)德國(guó)威能（Vaillant）壁掛鍋爐凈水系統(tǒng)開能（Canature）、愛惠浦直飲水機(jī)給排水系統(tǒng)戶內(nèi)冷熱水管：不銹鋼管安保系統(tǒng)周界紅外對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界監(jiān)控聯(lián)動(dòng)、小區(qū)電子巡更系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)智能系統(tǒng)車輛出入管理、公用設(shè)備運(yùn)行監(jiān)視、智能化設(shè)備防雷系統(tǒng)、園區(qū)背景音樂系統(tǒng)。通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留10個(gè)電話接口，預(yù)留數(shù)字電視接口，每戶提供一臺(tái)數(shù)字電視機(jī)頂盒。書房預(yù)留寬帶網(wǎng)絡(luò)接口電力照明系統(tǒng)浙寶配電箱，施耐德品牌元器件德國(guó)原裝進(jìn)口吉徠Gira插座及開關(guān)面板會(huì)所配套

地下一層面積達(dá)4000平方米的社區(qū)會(huì)所，由中國(guó)著名會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)——“名流會(huì)”打理第六十一頁(yè)，共八十七頁(yè)。洗衣房

意大利原裝進(jìn)口Smeg獨(dú)立式洗衣機(jī)、獨(dú)立式干衣機(jī)臥室、書房

地面：18mm厚美國(guó)亦豐多層實(shí)木復(fù)合地板。墻面：進(jìn)口墻紙或室內(nèi)涂料。頂棚：輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂?？蛷d、餐廳、家庭室

地面：18mm厚美國(guó)亦豐實(shí)木復(fù)合地板墻面：進(jìn)口墻紙或室內(nèi)涂料。衛(wèi)生間

墻地面進(jìn)口大理石。德國(guó)Villeory&Boch衛(wèi)浴潔具，德國(guó)Kaldewe按摩浴缸、浴缸，配備德國(guó)Hansgrohe龍頭。廚房意大利進(jìn)口Smeg燃?xì)庠?、油煙機(jī)、微波爐、雙門冰箱、洗碗機(jī)、烤箱、咖啡機(jī)、暖碟機(jī)、垃圾處理機(jī)。意大利ARAN實(shí)木櫥柜、德國(guó)Allmilmoe實(shí)木櫥柜，三星人造石臺(tái)面，美式獨(dú)立食品柜入戶及室內(nèi)房門德曼實(shí)木復(fù)合防盜工藝門、實(shí)木復(fù)合工藝門配意大利原裝進(jìn)口Valli&Valli執(zhí)手裝精修建議第六十二頁(yè)，共八十七頁(yè)。廚房書房客廳臥室第六十三頁(yè)，共八十七頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值再提升之二借鑒項(xiàng)目——綠城·藍(lán)庭地理位置：位于余杭區(qū)臨平臨平山北，320國(guó)道以南開發(fā)商：綠城集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積640畝，總建筑面積66萬㎡產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層、排屋價(jià)格：精裝小戶型90方均價(jià)9000元/㎡，毛坯大戶型150㎡以上的房源均價(jià)8000元/㎡，比區(qū)域內(nèi)普通項(xiàng)目單價(jià)有大幅度提升.項(xiàng)目特點(diǎn)：作為國(guó)內(nèi)首個(gè)由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行制訂的生活園區(qū)服務(wù)體系，“綠城生活園區(qū)服務(wù)體系”整合了綠城旗下的物管、教育、醫(yī)療、健康管理、酒店管理等資源，設(shè)立了健康、文化教育、生活等三大服務(wù)系統(tǒng)。借鑒意義：優(yōu)秀的園區(qū)服務(wù)是項(xiàng)目?jī)r(jià)值所在未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，將不僅僅是產(chǎn)品比拼，更是園區(qū)生活服務(wù)較量。第六十四頁(yè)，共八十七頁(yè)。園區(qū)服務(wù)體系常規(guī)服務(wù)體系協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)工作，實(shí)行24小時(shí)值勤、義務(wù)消防和園區(qū)車輛交通管理服務(wù)；全天候紅外線自動(dòng)安全系統(tǒng)的監(jiān)控；24小時(shí)安保、消防監(jiān)控；園區(qū)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的監(jiān)控；緊急呼救服務(wù)；消防設(shè)施、設(shè)備定期檢查、維護(hù)；義務(wù)宣傳安全用電、消防知識(shí)；公共設(shè)施、共用部位保潔；生活垃圾收集和清運(yùn)；消滅“四害”；確保共用雨、污水排放管道及公共雨、污水井處于正常的可排放狀態(tài)；公共綠地、公共部位的綠化養(yǎng)護(hù)、管理；按計(jì)劃對(duì)房屋建筑、公共設(shè)施、共用設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；及時(shí)維修或更新?lián)p壞的房屋建筑、公共設(shè)施、共用設(shè)備（小修范圍內(nèi)）；提供園區(qū)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；物業(yè)維修、更新費(fèi)用的賬目管理和物業(yè)檔案的保管；房屋裝飾裝修的監(jiān)督管理。第六十五頁(yè)，共八十七頁(yè)。園區(qū)服務(wù)體系特色服務(wù)體系二級(jí)安全管理體系貫徹封閉式管理，實(shí)行訪客登記、可疑人員跟蹤等措施，并充分利用技防設(shè)施做好安全防范工作，同時(shí)在園區(qū)主入口及各組團(tuán)分別設(shè)立門崗，建立二級(jí)安全管理體系，實(shí)施區(qū)域組團(tuán)管理，分組團(tuán)進(jìn)行巡邏檢查，定人定崗，確保園區(qū)安全。管家服務(wù)物業(yè)服務(wù)中心將為業(yè)主配備管家。管家對(duì)業(yè)主而言，是內(nèi)外綜合服務(wù)的總代理，是生活中值得信賴的服務(wù)者，是可以幫助住戶解決麻煩、問題的人，業(yè)主有什么需求，均可與之聯(lián)系。房屋代管服務(wù)：為業(yè)主提供房屋代管服務(wù)；根據(jù)業(yè)主的具體要求，如巡查時(shí)間、通風(fēng)時(shí)間、打掃時(shí)間等，制定房屋代管、維護(hù)方案。在業(yè)主的授權(quán)下，提供定期巡查、定期通風(fēng)、清潔維護(hù)等服務(wù)。第六十六頁(yè)，共八十七頁(yè)。園區(qū)服務(wù)體系生活服務(wù)體系園區(qū)餐飲服務(wù)老年、兒童營(yíng)養(yǎng)配餐服務(wù)廚師預(yù)約上門服務(wù)電話預(yù)約送餐服務(wù)留守老人或小孩的配餐服務(wù)家庭宴會(huì)、私人PATTY服務(wù)園區(qū)出行服務(wù)園區(qū)巴士服務(wù)園區(qū)電瓶車服務(wù)園區(qū)居家、購(gòu)物服務(wù)

結(jié)合園區(qū)社區(qū)中心的建設(shè)，招商引資，陸續(xù)開展，區(qū)域物業(yè)交付初期首先開設(shè)超市、洗衣、美容美發(fā)等與業(yè)主生活息息相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容。第六十七頁(yè)，共八十七頁(yè)。園區(qū)服務(wù)體系文化教育體系園區(qū)運(yùn)動(dòng)服務(wù)親子奇趣樂園開展各類培訓(xùn)班園區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)園區(qū)休閑服務(wù)根據(jù)業(yè)主需要及入住率，定期、不定期開展夕陽(yáng)紅曲藝大舞臺(tái)、寵物活動(dòng)樂園、小天鵝合唱團(tuán)、園區(qū)讀書活動(dòng)，并不定期組織園區(qū)的老年人集體出游，拓寬視野、放松心情。老年大學(xué)興趣培訓(xùn)業(yè)主沙龍業(yè)主沙龍少兒活動(dòng)中心由寧波市青少年活動(dòng)中心或物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，聘請(qǐng)青少年活動(dòng)中心專業(yè)老師授課，根據(jù)業(yè)主的需求，開設(shè)技能、興趣培訓(xùn)課程，并配合開辦“四點(diǎn)半學(xué)?！保囵B(yǎng)小業(yè)主的興趣、技能、愛好，豐富業(yè)余生活。第六十八頁(yè)，共八十七頁(yè)。園區(qū)服務(wù)體系健康服務(wù)體系建立并保存業(yè)主健康檔案，為有需求的業(yè)主制作愛心卡采集健康信息，及時(shí)輸入電腦，形成電子檔案；根據(jù)業(yè)主的健康信息提供現(xiàn)場(chǎng)健康咨詢指導(dǎo)；根據(jù)業(yè)主的具體需求針對(duì)老年人、智障人員、慢性病患者設(shè)立愛心卡，內(nèi)附業(yè)主主要健康資料以及緊急聯(lián)系電話等。健康咨詢通過現(xiàn)場(chǎng)咨詢和電話咨詢的方式，為業(yè)主提供常規(guī)性健康咨詢、睡眠改善咨詢、健康膳食咨詢、更年期咨詢、合理運(yùn)動(dòng)咨詢、導(dǎo)醫(yī)咨詢等，并將接受咨詢的內(nèi)容進(jìn)行登記，統(tǒng)計(jì)出最受業(yè)主關(guān)心的話題，作為健康大講堂的主題內(nèi)容的參考?；旧眢w指標(biāo)檢測(cè)將每月第一周的周六定為“健康檢測(cè)日”為業(yè)主提供測(cè)量血壓、身高、體重等服務(wù)，及時(shí)、準(zhǔn)確記錄檢測(cè)指數(shù)，載入個(gè)人健康檔案,發(fā)現(xiàn)指標(biāo)異常的，要告知檢測(cè)對(duì)象，以便做好針對(duì)性服務(wù)。家庭環(huán)境健康服務(wù)通過健康大講堂的方式向業(yè)主宣傳保姆家政類健康知識(shí)、家用電器消毒知識(shí)等，如業(yè)主有特殊需要可上門進(jìn)行指導(dǎo)，同時(shí)每年一次為業(yè)主家庭藥箱內(nèi)的過期藥品進(jìn)行整理。健康講座根據(jù)業(yè)主的需要，不定期邀請(qǐng)相關(guān)知名專家來健康大講堂講課；不定期制作健康知識(shí)宣傳展板，在園區(qū)宣傳欄內(nèi)展示，向業(yè)主宣傳健康知識(shí)。其他與政府衛(wèi)生、疾控部門建立聯(lián)系渠道，及時(shí)獲取有關(guān)衛(wèi)生、防疫方面的信息，對(duì)重要信息或重大衛(wèi)生、防疫事件及時(shí)上報(bào)并向業(yè)主發(fā)布；為有需求的業(yè)主代為聯(lián)系體檢機(jī)構(gòu)、有償健康服務(wù)項(xiàng)目。第六十九頁(yè)，共八十七頁(yè)。開盤時(shí)間選擇開盤時(shí)間的選擇—2010年9月初開盤根據(jù)工程進(jìn)度，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2010年9月左右領(lǐng)出預(yù)售許可證，我們建議加快工程進(jìn)度，爭(zhēng)取在8月中下旬達(dá)到預(yù)售條件，9月份開盤，抓住“金九銀十”的黃金周期。在2011年市場(chǎng)反轉(zhuǎn)周期到來之前盡可能先行開盤走量。與水岸心境（預(yù)計(jì)5-6月份）、永和居易（預(yù)計(jì)2-3月份）開盤形成時(shí)間差。第七十頁(yè)，共八十七頁(yè)。項(xiàng)目開盤前營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控制圖9月8月7月6月5月4月項(xiàng)目形象樹立期項(xiàng)目客戶儲(chǔ)備蓄客期形象推廣開始形象深化開始項(xiàng)目亮相前期形象推廣周期：2個(gè)月外灘接待中心開放現(xiàn)場(chǎng)銷售中心開放樣板區(qū)開放正式開盤接受預(yù)約登記一次價(jià)格測(cè)試二次價(jià)格測(cè)試三次價(jià)格測(cè)試形象推廣與客戶儲(chǔ)備周期：3個(gè)月第七十一頁(yè)，共八十七頁(yè)。推案策略一三批三批提升形象價(jià)值超越三批價(jià)值沖刺后期蓄勢(shì)四批一錘定音奠定形象四批五批一批一批低總價(jià)切入打開市場(chǎng)二批拉升價(jià)值創(chuàng)造勢(shì)頭二批采取“饑餓營(yíng)銷戰(zhàn)略”，分多批推出，形成階段熱銷局面，實(shí)現(xiàn)價(jià)格策略，取得高利潤(rùn)。代建房公變、垃圾收集間第七十二頁(yè)，共八十七頁(yè)。一批推案策略一5#10#第一批2010年9月初推出5#部分房源代建房，兩幢樓受機(jī)場(chǎng)路影響最大，且兩幢樓之間有公變及小區(qū)垃圾收集間，導(dǎo)致價(jià)格相對(duì)偏低，通過小面積低總價(jià)切入，針對(duì)性強(qiáng)調(diào)地段區(qū)位價(jià)值與投資性，形成熱銷，打開市場(chǎng)?？焖倩鼗\資金。推案階段推案時(shí)間推案面積（㎡）推案均價(jià)（元/㎡）總銷金額（萬元）第一銷售周期2010年9月份21756.571650035898.34第七十三頁(yè)，共八十七頁(yè)。推案策略一二批3#4#6#7#8#9#第二批2010年11月推出四期觀津小高層組團(tuán)，拉升項(xiàng)目高度，促進(jìn)銷售量脈沖式推廣強(qiáng)調(diào)地段與項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀，創(chuàng)造價(jià)格步步抬升的勢(shì)頭。同時(shí)為后期蓄勢(shì)。推案階段推案時(shí)間推案面積（㎡）推案均價(jià)（元/㎡）總銷金額（萬元）第二銷售周期2010年11月份25116.461750043953.81第七十四頁(yè)，共八十七頁(yè)。推案策略一三批2#3#4#5#6#7#8#9#第三批2011年1月推出五期觀泓南組團(tuán)，提升項(xiàng)目形象進(jìn)行第三輪的脈沖式推廣依靠前面的熱銷和客戶積累，提升價(jià)格，項(xiàng)目?jī)r(jià)值超越。推案階段推案時(shí)間推案面積（㎡）推案均價(jià)（元/㎡）總銷金額（萬元）第三銷售周期2011年1月份44969.241850083193.06第七十五頁(yè)，共八十七頁(yè)。推案策略一四批10#11#12#13#第四批2011年5月推出五期觀泓南組團(tuán)，組團(tuán)景觀亮點(diǎn)進(jìn)行第四輪的脈沖式推廣，高舉高打，沖擊高價(jià)格和速度利用前期營(yíng)銷鋪墊和良好銷售周期促進(jìn)，沖擊銷售目標(biāo)。推案階段推案時(shí)間推案面積（㎡）推案均價(jià)（元/㎡）總銷金額（萬元）第四銷售周期2011年5月38066.392000076132.78第七十六頁(yè)，共八十七頁(yè)。推案策略一14#15#16#第五批2011年9月推出五期觀泓北組團(tuán)，江景豪宅壓軸登場(chǎng)，一錘定間，沖擊高價(jià)，創(chuàng)造項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，奠定項(xiàng)目高端形象，完美收官，同時(shí)為后期奠定高端基調(diào)。推案階段推案時(shí)間推案面積（㎡）推案均價(jià)（元/㎡）（精裝5000元/㎡）總銷金額（萬元）第五銷售周期2011年9月37927.7427000102404.9第七十七頁(yè)，共八十七頁(yè)。推案策略二以市場(chǎng)為指導(dǎo)，采取平穩(wěn)營(yíng)銷戰(zhàn)略，兼具考慮利潤(rùn)最大化，分三批推出市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)安全銷售和利潤(rùn)沖擊的結(jié)合。二批一批423戶快打快走創(chuàng)造勢(shì)頭一批二批704戶提升形象價(jià)值超越三批221戶利潤(rùn)沖刺完美收官三批第七十八頁(yè)，共八十七頁(yè)。推案階段推案時(shí)間推案面積（㎡）推案均價(jià)（元/㎡）總銷金額（萬元）第一銷售周期2010年9月46873.031700079684.15推案策略二第一批2010年9月初推出觀津423戶，針對(duì)性強(qiáng)調(diào)地段區(qū)位價(jià)值，形成熱銷，打開市場(chǎng)?？焖倩鼗\資金。5#3#6#8#9#7#4#10#第七十九頁(yè)，共八十七頁(yè)。推案階段推案時(shí)間推案面積（㎡）推案均價(jià)（元/㎡）總銷金額（萬元）第二銷售周期2010年12月83035.6319000157767.7推案策略二第二批2010年12月初推出觀泓704戶，針對(duì)性強(qiáng)調(diào)地段區(qū)位價(jià)值和內(nèi)部景觀價(jià)值，提升價(jià)格，沖擊銷售目標(biāo)。10#11#12#13#2#3#4#5#6#7#8#第八十頁(yè)，共八十七頁(yè)。推案階段推案時(shí)間推案面積（㎡）推案均價(jià)（元/㎡