師范學(xué)院地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告

原鐵道師范學(xué)院地塊項(xiàng)目

市場(chǎng)分析報(bào)告UPCS地產(chǎn)整合平臺(tái)2009.5第一頁(yè)，共七十五頁(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告總綱GDP發(fā)展人口發(fā)展人均收入房地產(chǎn)運(yùn)行分析一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析板塊產(chǎn)品分析競(jìng)品個(gè)案選取項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目核心屬性提煉項(xiàng)目SWOT分析區(qū)域格局界定全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行別墅市場(chǎng)分析總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)策略思考城市發(fā)展分析政策背景分析固定資產(chǎn)投資三產(chǎn)結(jié)構(gòu)企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)蘇州城市地位長(zhǎng)三角城際交通蘇州城市規(guī)劃古城區(qū)規(guī)劃城市發(fā)展分析總結(jié)9.27新政回顧08年新政策分析政策背景分析總結(jié)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研判項(xiàng)目指標(biāo)解讀地塊現(xiàn)狀分析重點(diǎn)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)區(qū)域別墅市場(chǎng)運(yùn)行第二頁(yè)，共七十五頁(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析GDP與人均GDP人口發(fā)展人均收入界定固定資產(chǎn)投資三產(chǎn)結(jié)構(gòu)外資企業(yè)私營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)第三頁(yè)，共七十五頁(yè)。蘇州GDP近幾年持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境2008年在國(guó)內(nèi)外形勢(shì)發(fā)生重大變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)的背景下，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6701億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)13%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨協(xié)調(diào)，發(fā)展方式有效轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年提高1.8%。服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)最快。GDP與人均GDP第四頁(yè)，共七十五頁(yè)。大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場(chǎng)帶來(lái)眾多的潛在購(gòu)房客戶，促動(dòng)發(fā)展人口發(fā)展外來(lái)人口大量涌入,并逐漸融入城市,成為城市發(fā)展和消費(fèi)的重要組成部分。大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來(lái)務(wù)工人員進(jìn)駐新區(qū)，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了持續(xù)的、巨大的市場(chǎng)需求量。第五頁(yè)，共七十五頁(yè)。人民生活水平得到提升，將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

蘇州2008年的人均可支配收入23867元，比上年增長(zhǎng)12.3%，2008年蘇州市農(nóng)民人均純收入11680元，比上年增加11.5%。以上數(shù)據(jù)可以看出蘇州市人民生活水平、生活質(zhì)量得到提高，手中的錢越來(lái)越多。蘇州經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)直接說(shuō)明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進(jìn)程不斷加快，這將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。人均收入界定第六頁(yè)，共七十五頁(yè)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平及品質(zhì)開(kāi)始趨向于成熟化及高端化固定資產(chǎn)投資

固定資產(chǎn)指標(biāo)2005年2006年2007年2008年1固定資產(chǎn)投資(億元)數(shù)額18702106.9923602611增長(zhǎng)率20.30%12.60%12%10.30%2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元)數(shù)額420470.74601.96718增長(zhǎng)率25.60%12.08%27.80%19.30%3GDP（億元）數(shù)額4026.524820.265700.856701增長(zhǎng)率15.30%19.70%18.30%13%4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP（%）10.40%9.80%10.60%10.71%固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，城市大開(kāi)發(fā)階段，增長(zhǎng)的動(dòng)力主要是來(lái)自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動(dòng)。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資只是略有波動(dòng)，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速平穩(wěn)過(guò)度。第七頁(yè)，共七十五頁(yè)。第二產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，整個(gè)城市是一個(gè)大型的外向型工業(yè)生產(chǎn)基地，勢(shì)必帶來(lái)人口的迅速增加，城市化進(jìn)程得以加快。但同時(shí)也意味著蘇州對(duì)外資的依賴性過(guò)大，受國(guó)際環(huán)境的影響較大，未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)加劇。從蘇州各個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資傾向來(lái)看,第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長(zhǎng)比例最快，將會(huì)在近期產(chǎn)生新的富裕階層，這些富裕階層也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大購(gòu)買群體。蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長(zhǎng)比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大購(gòu)買群體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)第八頁(yè)，共七十五頁(yè)。蘇州吸引外資的潛力強(qiáng)大，蘇州已成為國(guó)際商家投資中國(guó)大陸的首選城市之一外資企業(yè)年份2001200220032004200520062007新增獨(dú)資企業(yè)（個(gè)）1059201923392282218122792464新批大項(xiàng)目（個(gè)）239571716904735——1017大項(xiàng)目所占比重23%28%31%40%34%——41%實(shí)際利用外資（億美元）30.2248.1468.0550.3360.0561.7273.8產(chǎn)值所占比例34%38%43%49%54%54%——注：08年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未出蘇州市利用外資項(xiàng)目呈現(xiàn)大型化，主要表現(xiàn)在千萬(wàn)美元以上項(xiàng)目在總項(xiàng)目中的比例上升。實(shí)際利用外資金額和年新增外資企業(yè)呈上升趨勢(shì)，對(duì)于推動(dòng)蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的作用。世界500強(qiáng)企業(yè)已有118家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強(qiáng)大潛力，而實(shí)際上，蘇州已成為國(guó)際商家投資中國(guó)大陸的首選城市之一。第九頁(yè)，共七十五頁(yè)。私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給GDP的騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為高檔房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)充足的客源私營(yíng)企業(yè)年份私營(yíng)個(gè)體投資（億元）年增長(zhǎng)率(%)私營(yíng)企業(yè)數(shù)（萬(wàn)家）年增長(zhǎng)率（%）2001年140.9670.90%4.2642.40%2002年22059.20%5.9134%2003年346.2947.30%7.2723%2004年449.9529.90%8.2112.80%2005年568.526.30%10.2725.20%2006年659.4916%11.017.20%2007年759.9215.20%12.210.80%蘇州市私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，品牌建設(shè)邁出步伐。新增中國(guó)馳名商標(biāo)21件，中國(guó)名牌產(chǎn)品24只，累計(jì)擁有中國(guó)馳名商標(biāo)和中國(guó)名牌產(chǎn)品達(dá)到43件和63只。結(jié)合蘇州打造“私營(yíng)企業(yè)家的樂(lè)園”的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)，良好的私營(yíng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給蘇州GDP的不斷騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也將形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為蘇州高檔房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)充足的客源。注：08年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未出第十頁(yè)，共七十五頁(yè)。蘇州對(duì)外向型經(jīng)濟(jì)依賴比較重，在金融危機(jī)的影響下不少企業(yè)受到考驗(yàn)，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟(jì)依然向好，為房產(chǎn)市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)背景分析總結(jié)■GDP與人均GDP蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)迅速發(fā)展,吸引了大量的人流,帶來(lái)旺盛的購(gòu)買欲和強(qiáng)大的購(gòu)買力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。■人口發(fā)展城市的蓬勃發(fā)展，吸引了大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場(chǎng)帶來(lái)眾多的潛在購(gòu)房客戶，促動(dòng)發(fā)展■人均收入界定蘇州08年人均收入達(dá)23867元，人均收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)■固定資產(chǎn)投資隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平及品質(zhì)開(kāi)始趨向于成熟化及高端化■三產(chǎn)結(jié)構(gòu)蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長(zhǎng)比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大購(gòu)買群體■外資企業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)已有118家落戶蘇州，實(shí)際上，蘇州已成為國(guó)際商家投資中國(guó)大陸的首選城市之一?！鏊綘I(yíng)企業(yè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給GDP的騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為高檔房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)充足的客源第十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。城市發(fā)展分析蘇州城市地位分析長(zhǎng)三角城際交通規(guī)劃蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析古城區(qū)規(guī)劃分析城市發(fā)展分析總結(jié)第十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。蘇州臨近上海，接受上海的產(chǎn)業(yè)輻射，是長(zhǎng)三角重要的城市之一擁有2500年吳文化底蘊(yùn)，在現(xiàn)代化進(jìn)程中，吳文化得到了保護(hù)和傳承。比鄰中國(guó)的金融和經(jīng)濟(jì)中心——上海。

位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心地帶臨近上海，蘇州不僅有自己2500年的文化底蘊(yùn)更有上海的開(kāi)放性和包容性。蘇州城市地位分析第十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。區(qū)間交通規(guī)劃區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃長(zhǎng)三角城際交通規(guī)劃在區(qū)域交通方面，建立以上海國(guó)際航運(yùn)中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長(zhǎng)三角城市融入“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。城市輕軌的規(guī)劃建設(shè)加強(qiáng)了房地產(chǎn)板塊之間的聯(lián)系，減弱了“心理距離”，擴(kuò)大了購(gòu)房者的選擇范圍，加強(qiáng)客源流動(dòng)性。對(duì)本項(xiàng)目有一定的利好作用。交通規(guī)劃將城市融入“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”,軌道交通的開(kāi)工建設(shè)將有效提升蘇州城市地位、形象第十四頁(yè)，共七十五頁(yè)?！爸泻酥鞒恰保罕Ｗo(hù)古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力；將古城區(qū)與高新區(qū)相合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務(wù)中心。“東進(jìn)滬西”：東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)為東部新城，成為蘇州新的城市中心，與古城區(qū)-高新區(qū)形成的中核相呼應(yīng)。“北拓平相”：北部是蘇州中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城?！澳蟽?yōu)松吳”：南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市?！拔骺靥保何鞑恐柑^(qū)域，主要是保護(hù)太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游。蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析古城區(qū)作為中心城區(qū)的核心區(qū)域，以歷史文化名城保護(hù)為主，逐漸釋放原有的城市商業(yè)服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能蘇州市規(guī)劃——“一體兩翼，雙城核心”蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結(jié)為——“中核、東進(jìn)、北拓、南優(yōu)、西控”第十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅為主本案所在的區(qū)域?yàn)楣懦菂^(qū)園林式別墅組團(tuán)依托稀缺的土地資源、成熟完善的配套和歷史悠久的園林文化環(huán)境，規(guī)劃發(fā)展以高檔居住區(qū)為主古城區(qū)規(guī)劃分析火車站地區(qū)改造規(guī)劃本案第十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。輕軌四條線路總長(zhǎng)135.3km，車站105座，形成兩縱兩橫“井”字形總體布局。其中1號(hào)、3號(hào)線貫穿區(qū)域。輕軌的規(guī)劃發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展，成為蘇州指標(biāo)性市場(chǎng)，也成為蘇州人理想置業(yè)的區(qū)域4號(hào)線3號(hào)線1號(hào)線2號(hào)線3號(hào)支線輕軌將提升蘇州交通的便利性,大大便利了蘇州各區(qū)之間的交通聯(lián)系古城區(qū)規(guī)劃分析第十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。蘇州城市未來(lái)發(fā)展分析小結(jié)■蘇州的城市地位蘇州臨近上海，承接上海產(chǎn)業(yè)溢出，是長(zhǎng)三角重要的城市之一。■長(zhǎng)三角城際交通規(guī)劃建立以上海國(guó)際航運(yùn)中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長(zhǎng)三角城市融入“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。■蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結(jié)為——“中核、東進(jìn)、北拓、南優(yōu)、西控”■古城區(qū)的規(guī)劃古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅為主城市發(fā)展分析總結(jié)第十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。政策背景分析07年9.27新政影響分析2008年底救市政策分析政策背景分析總結(jié)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研判第十九頁(yè)，共七十五頁(yè)。07年9.27新政影響分析新政頒布1211細(xì)則頒布二套房貸首付暖市新政保障住房傳統(tǒng)節(jié)日優(yōu)惠頻繁受政策調(diào)控等諸多影響，市場(chǎng)處于一種外火而內(nèi)虛的觀望狀態(tài),特別是927新政后蘇州市場(chǎng)迅速進(jìn)入冷凍期，主要體現(xiàn)為市場(chǎng)成交量急劇下滑，整個(gè)蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)低迷狀態(tài)。但隨著一系列的暖市政策陸續(xù)出現(xiàn),市場(chǎng)成交有所回升。927新政提高第二套房首付，抑制了部分投資客投資，隨著暖市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)的成交有所回升注：政府房產(chǎn)信息網(wǎng)系統(tǒng)于3月下旬一直處于更新中，導(dǎo)致簽約較緩慢，3月份商品房實(shí)際成交量可能與2月持平或者甚至超過(guò)2月份成交量第二十頁(yè)，共七十五頁(yè)。蘇州市場(chǎng)乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，中央和地方政府開(kāi)始救市行動(dòng)7月中旬“一保一控”提出9.16和10.8央行兩次降息10月17日國(guó)務(wù)院提出降低住房交易稅費(fèi)10月22日財(cái)政部出臺(tái)救市措施7月10日深圳官方呼吁救市7月20日-10月14日長(zhǎng)沙、廈門、天津、沈陽(yáng)、西安、上海、南京、杭州、蘇州……等18個(gè)城市開(kāi)始地方性救市中央地方一起救市契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍最低首付款比例調(diào)整為20%。2008年底救市政策分析2008年10月起成交量有所回升第二十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。通過(guò)免征營(yíng)業(yè)稅、降息、下調(diào)公積金貸款、契稅稅率等措施進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房的消費(fèi)2008年底救市政策分析類型出臺(tái)時(shí)間文件名稱頒發(fā)部門主要內(nèi)容金融政策12月17日放松二套房貸國(guó)務(wù)院對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。稅收政策10月31日下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從08年10月27日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上從4.86%調(diào)整為4.59%。從2008年10月30日起，下調(diào)上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，從3.15%調(diào)整為2.88%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變。11月27日下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從08年11月27日起，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率從0．72％調(diào)整為0．36％，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率從2．88％調(diào)整為1．98％。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率0．54個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從4．05％調(diào)整為3．51％，五年期以上從4．59％調(diào)整為4．05％12月《省政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》江蘇省個(gè)人購(gòu)買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％。同時(shí)，還進(jìn)一步放寬了公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購(gòu)買自住房，暫不受面積、價(jià)格及貸款次數(shù)等限制；購(gòu)買二手房申請(qǐng)住房公積金貸款的，可享受新房貸款（南京市目前執(zhí)行的政策是，用公積金貸款買商品房首付至少3成，買二手房至少4成。編者注）；普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù)等。調(diào)整人民幣存貸款基準(zhǔn)利率10月29日《關(guān)于中國(guó)人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從08年10月30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。11月27日《關(guān)于中國(guó)人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從08年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。12月22日《關(guān)于中國(guó)人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從08年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。第二十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。政府加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度,督促市場(chǎng)回暖,以期帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行政策背景分析總結(jié)■金融政策方面恢復(fù)對(duì)購(gòu)、建住房的借款申請(qǐng)人申請(qǐng)第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理，同時(shí)第二套房貸款的發(fā)放出現(xiàn)松動(dòng)。■08年度：上半年加息,下半年降息進(jìn)一步落實(shí)適度寬松的貨幣政策。此次調(diào)整后，年內(nèi)存款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào)1.89個(gè)百分點(diǎn)；貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào)2.16個(gè)百分點(diǎn)；存款準(zhǔn)備金率下調(diào)9次，在上半年上調(diào)3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到17.5%的歷史高點(diǎn)后，繼而連續(xù)4次下調(diào)，累計(jì)最多下調(diào)3.5個(gè)百分點(diǎn)?！龆愂照叻矫鎸?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題做出了明確規(guī)定，規(guī)范房屋登記費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人購(gòu)買普通商品住房的契稅稅率?！鲎》勘Ｕ戏矫孀》勘Ｕ系闹饕緩绞橇庾》俊⒔?jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)普通商品住房及其他中低價(jià)位、中小套型普通商品住房等，建公共租賃住房；擴(kuò)大廉租住房保障范圍，增加廉租住房保障資金來(lái)源，加大住房保障的工作力度。第二十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。經(jīng)濟(jì)宏觀總體向好增速減緩房產(chǎn)政策中央、地方齊手松綁房產(chǎn)運(yùn)行市場(chǎng)低迷觀望持續(xù)蘇州龐大的工業(yè)體系，經(jīng)濟(jì)總量仍不斷增加，由于過(guò)于依賴外向型經(jīng)濟(jì)，受金融危機(jī)影響較大收入減少，失業(yè)概率增大對(duì)置業(yè)持更謹(jǐn)慎態(tài)度房地產(chǎn)發(fā)展和GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)休戚相關(guān)松綁房地產(chǎn)政策，刺激消費(fèi)，拉動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展全球經(jīng)濟(jì)蕭條，中國(guó)二元經(jīng)濟(jì)體系遭受嚴(yán)重打擊消費(fèi)信心受挫市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的三方?jīng)Q定因素國(guó)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)消費(fèi)者信心恢復(fù)從宏觀層面來(lái)看，蘇州未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)取決于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)基本面的走向與消費(fèi)者信心博弈的結(jié)果，從現(xiàn)階段各方的表現(xiàn)推測(cè)，未來(lái)兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)的基本基調(diào)仍是“深度調(diào)整”未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研判第二十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。房地產(chǎn)運(yùn)行分析一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行區(qū)域別墅市場(chǎng)運(yùn)行別墅市場(chǎng)分析總結(jié)第二十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。08全年市場(chǎng)行情低迷，土地成交量急劇萎縮，其中商業(yè)辦公用地比重在今年明顯增加在07年土地大幅放量過(guò)后，08年居住用地的供應(yīng)大幅度減少；在土地成交結(jié)構(gòu)的占比中，08年商辦用地比例超過(guò)居住用地，為蘇州2001年土地出讓制度開(kāi)始以來(lái)的最高比列。2008年市場(chǎng)低迷的情況下，商業(yè)用地出讓和成交比例受到影響較小。一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行第二十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。由于掛拍底價(jià)的不斷提高，08年度住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到2694元/㎡，比07年上漲15%，處于01年土地出讓實(shí)行“招拍掛”至今的最高點(diǎn)2001-2008年蘇州住宅用地成交樓面價(jià)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，土地成本在住宅開(kāi)發(fā)成本中的比重逐步增加；2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖整體低迷，但掛拍底價(jià)不斷提高，2008年度蘇州住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到2694元/㎡，比上年上漲15%。一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行第二十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行在市場(chǎng)需求放緩的影響下，08年度蘇州房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)量明顯少于07年度，09年初隨銷量上升，供應(yīng)也不斷增大公寓，別墅供應(yīng)在4月大幅增加由于2007年9月27日國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)新一輪的調(diào)控，致使房地產(chǎn)一路上揚(yáng)的形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，在2008年新政效應(yīng)在滯后一段時(shí)間后終于顯山露水。2008年整年度蘇州房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)量明顯少于2007年度。2009年3-4月份新增量明顯上升。第二十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。受宏觀經(jīng)濟(jì)周期、購(gòu)買力下降等不利影響，市場(chǎng)有效需求增長(zhǎng)緩慢，08年成交量出現(xiàn)下滑，而09年由于受政策帶動(dòng)、房交會(huì)的舉辦等影響下，成交量出現(xiàn)回升從整體成交情況來(lái)看，08年5月仍然為全年成交高峰期，而下半年呈現(xiàn)較低迷的成交趨勢(shì)，在09年2月以后，在房交會(huì)、政策推動(dòng)和市場(chǎng)刺激的作用下，成交量開(kāi)始有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)有回暖跡象，3月由于房產(chǎn)信息網(wǎng)改版，不少成交信息停滯，在09年4月成交量迅速釋放。二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行第二十九頁(yè)，共七十五頁(yè)。09年蘇州住宅成交均價(jià)走勢(shì)比較平穩(wěn)，在6500元/平米左右浮動(dòng)，4月份價(jià)格有所上漲08-09年度其他成交指標(biāo)均有較大的下滑，但成交均價(jià)出現(xiàn)小幅上漲。處于買房市場(chǎng)的2008年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面，房?jī)r(jià)上漲與市場(chǎng)本身無(wú)多大關(guān)系，導(dǎo)致價(jià)格上漲的原因，一方面是地價(jià)的不斷上漲，另一方面是建筑原材料以及人工成本的上漲。09年的成交均價(jià)走勢(shì)相對(duì)比較平穩(wěn)，起伏不大二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行第三十頁(yè)，共七十五頁(yè)。房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行區(qū)域別墅市場(chǎng)運(yùn)行別墅市場(chǎng)分析總結(jié)第三十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。08年12月至今年3月，別墅新增供應(yīng)量明顯回升，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市信心有所上升，許多項(xiàng)目紛紛乘勢(shì)推盤從整體情況來(lái)看，08年4月-08年11月，市場(chǎng)一直在萎縮，供應(yīng)量持續(xù)下降，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有信心，許多即將動(dòng)工項(xiàng)目暫停，導(dǎo)致供應(yīng)量連續(xù)下降；而從08年12月到09年3月，新增供應(yīng)量有所回升，特別墅最近2月的成交量大幅回升，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市信心有所上升，許多項(xiàng)目紛紛乘勢(shì)推盤，未到領(lǐng)取預(yù)售資格的項(xiàng)目也加緊施工。全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行第三十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。全市別墅銷售量在近兩個(gè)月中明顯上漲，同比去年增幅很大，3月成交量放大主要受到依云水岸項(xiàng)目的帶動(dòng)全市別墅銷售狀況對(duì)比3月別墅銷售10.38萬(wàn)方，最近2個(gè)月別墅的同比增幅均很大，上月受惠于新春購(gòu)房節(jié)活動(dòng)，本月因?yàn)檎猩桃涝扑兑粋€(gè)項(xiàng)目拉高了整個(gè)市場(chǎng)的銷售。全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行第三十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。從區(qū)域的銷售情況來(lái)看，3月屬相城區(qū)的別墅銷售量最為突出，古城區(qū)別墅銷量主要集中在平江區(qū)別墅銷售面積別墅銷售面積從區(qū)域的銷售情況來(lái)看，本月相城區(qū)的別墅銷售量最為突出，其次是吳中區(qū)和園區(qū)的，古城區(qū)和新區(qū)去化量最少。相城區(qū)主要依云水岸的銷售火爆，包括疊加和聯(lián)排共銷售212套；古城區(qū)還是以平江區(qū)的去化量最多，像平門府、桃塢小筑、桃塢才苑、庭園都有2套以上銷售量全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行第三十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。從全市別墅存量情況來(lái)看，自08年12月以來(lái)，別墅存量開(kāi)始轉(zhuǎn)升為降，從中也可看出，別墅市場(chǎng)最近幾個(gè)月有所好轉(zhuǎn)全市別墅存量狀況從上圖可以看出，自08年12月以來(lái)，別墅存量一直在下降，從中也可看出，別墅市場(chǎng)最近幾個(gè)月有所好轉(zhuǎn)，成交量、新增量環(huán)比均有一定幅度增長(zhǎng)，使得存量一直在下降。全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行第三十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。從各區(qū)域的別墅存量來(lái)看，吳中區(qū)別墅存量最多，占整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)的47%，古城區(qū)的別墅存量呈下滑趨勢(shì)，以零星地塊為主別墅區(qū)域存量別墅區(qū)域存量吳中區(qū)的別墅存量最多的，占到整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)的47%，后期待上市的別墅量也很多；中心城區(qū)的別墅量呈下滑趨勢(shì)的，環(huán)線內(nèi)最大別墅項(xiàng)目華潤(rùn)平門府已經(jīng)上市，土地供應(yīng)量也是非常有限的，零星地塊都較小，古城區(qū)的別墅是越來(lái)越稀缺的。全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行第三十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。09年中心城區(qū)的別墅市場(chǎng)來(lái)看，200-250平米段和350-400平米段產(chǎn)品的銷售較好，而目前為止09年別墅的供應(yīng)量很小，區(qū)域內(nèi)成交別墅類型以聯(lián)排為主區(qū)域別墅市場(chǎng)運(yùn)行第三十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。從目前中心城區(qū)可售別墅情況來(lái)看，250-300平米的聯(lián)排產(chǎn)品所占比重最大，為42%；其次為450平米以上所占比重為16%，可見(jiàn)中心城區(qū)獨(dú)立別墅存量也較多區(qū)域別墅市場(chǎng)運(yùn)行第三十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。根據(jù)目前市場(chǎng)別墅存量和未推量，以及低容積率土地存量來(lái)計(jì)算，09年以后共有市場(chǎng)可提供別墅約456萬(wàn)方，可見(jiàn)全市未來(lái)別墅市場(chǎng)銷售壓力較大08年別墅銷售放緩，09年略有回升，市場(chǎng)總體轉(zhuǎn)向供大于求經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅成為主力產(chǎn)品，250-300平米供求量最大全市獨(dú)立別墅分布相對(duì)較少，400平米以上產(chǎn)品占主導(dǎo)別墅市場(chǎng)存量不斷增大，小面積段產(chǎn)品去化速度較快除個(gè)別項(xiàng)目熱銷以外，全市別墅銷售放緩，存量加大；以聯(lián)排小面積產(chǎn)品的去化為主別墅市場(chǎng)分析總結(jié)第三十九頁(yè)，共七十五頁(yè)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目指標(biāo)解讀項(xiàng)目區(qū)位分析地塊現(xiàn)狀分析地塊四至分析項(xiàng)目核心屬性提煉項(xiàng)目SWOT分析第四十頁(yè)，共七十五頁(yè)。項(xiàng)目規(guī)模不大，總建筑面積為20156平方米，容積率為0.5左右，由獨(dú)立別墅和雙拼、多拼別墅組成可建用地40566㎡容積率0.5建筑面積20156㎡（住宅19944㎡、公建212㎡）總戶數(shù)89戶綠化率42%樓面價(jià)7473元/平方米車位211個(gè)產(chǎn)品形態(tài)及面積獨(dú)立別墅（270-404平米）雙拼別墅（222平米）多拼別墅（180-186平米）項(xiàng)目指標(biāo)解讀第四十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。本項(xiàng)目地處平江區(qū)主干道人民路段，以南為觀前商圈，以北為火車站改造區(qū)，周邊風(fēng)景名勝眾多，區(qū)域配套成熟，已經(jīng)形成成熟的居住氣氛項(xiàng)目位于古城區(qū)平江板塊，人民路至平門路段西側(cè)，交通便利性極佳。項(xiàng)目所在地以南為觀前商圈，以北為火車站改造區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚，生活配套十分齊全。項(xiàng)目周邊風(fēng)景名勝眾多，已經(jīng)形成濃厚的歷史文化氛圍，居住環(huán)境檔次較高。項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地塊觀前商圈本案火車站風(fēng)景名勝區(qū)第四十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。地塊面積不大，內(nèi)部保留建筑物不多地塊內(nèi)樹(shù)木植被保留完好，綠化率較高地塊西側(cè)為河道，風(fēng)景環(huán)境較好地塊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目地塊原址為鐵道師范學(xué)院，目前地塊內(nèi)建筑物基本拆除，樹(shù)木植被保留完好，綠化率高地塊內(nèi)部第四十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)四至分析項(xiàng)目四至東面：人民路西面：河道，蘇州昆劇院南面：校場(chǎng)橋路，蘇州文化美術(shù)館新址北面：平四路項(xiàng)目周邊重點(diǎn)住宅項(xiàng)目：東面：平門府西面：桃塢才苑項(xiàng)目東側(cè)鄰人民路，北側(cè)鄰平四路，西側(cè)有河道，南側(cè)在建蘇州文化館、美術(shù)館新館東南西北第四十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。核心屬性項(xiàng)目表現(xiàn)界定結(jié)果規(guī)模占地面積4萬(wàn)余方、建筑面積2萬(wàn)方，是古城區(qū)規(guī)模較小的住宅項(xiàng)目項(xiàng)目量體較小，總套數(shù)共89套，去化壓力相對(duì)較小區(qū)位1、城市中軸線人民路地帶、臨近觀前商圈和火車站地區(qū)2、區(qū)域整體居住氛圍濃厚項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，凸顯古城區(qū)歷史保護(hù)地段的資源稀缺價(jià)值生活配套1、完善的居住配套2、突出的文化資源項(xiàng)目周邊環(huán)境，可以給客戶提供便利生活和良好文化氛圍交通配套城市主干道、完善的交通條件出行方便，時(shí)間距離縮短交通便利，但臨近主干道也帶來(lái)一定的噪音污染景觀資源西側(cè)為河道，且臨近蘇州北寺塔、拙政園等風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目外部景觀資源可利用，內(nèi)部綠化率保留完好，利于內(nèi)部景觀營(yíng)造產(chǎn)品1、該地區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品2、產(chǎn)品面積從180-451平米別墅產(chǎn)品是該地區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品，獨(dú)立加聯(lián)排產(chǎn)品適應(yīng)客戶消費(fèi)需求，且面積段范圍廣，選擇性較強(qiáng)項(xiàng)目核心屬性提煉項(xiàng)目區(qū)位及交通條件便利，區(qū)域發(fā)展成熟，地塊條件較好，而項(xiàng)目規(guī)模較小，定位為該地區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品第四十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）

區(qū)位：位于古城區(qū)平江板塊，周邊風(fēng)景名勝眾多，區(qū)位資源稀缺交通：緊鄰城市主干道人民路和平四路，交通便利，通達(dá)性極強(qiáng)周邊配套：臨近觀前商圈和火車站地區(qū)，周邊沿街商業(yè)發(fā)展成熟，學(xué)校、醫(yī)院、文化館等配套齊全方便地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)樹(shù)木植被保留完好，綠化率高產(chǎn)品：產(chǎn)品面積均控制較好，選擇靈活性增強(qiáng)劣勢(shì)（WEAKNESS）

環(huán)境：緊鄰主干道人民路，有一定噪音污染地塊:地塊形狀不規(guī)整方正，不利于進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品：項(xiàng)目產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)新意不多，產(chǎn)品附加值不是很高機(jī)遇（OPPORTUNITY）

主流產(chǎn)品靠攏：蘇州市場(chǎng)200-350平方米別墅產(chǎn)品趨于主流，市場(chǎng)接受度高小區(qū)景觀規(guī)劃：保留地塊內(nèi)部大量植被樹(shù)木，利用自然河道，設(shè)計(jì)建造別墅區(qū)內(nèi)的良好生態(tài)景觀大范圍客源：借助便捷的交通動(dòng)線，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)蘇州及外地客戶的影響策略，拓展客源

威脅（THTEAT）

競(jìng)爭(zhēng)威脅：項(xiàng)目東側(cè)的平門府別墅項(xiàng)目體量較大，定位明確，產(chǎn)品力強(qiáng)，銷售狀況良好，對(duì)本案構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅宏觀環(huán)境：在目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳和房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷環(huán)境下，投資者和消費(fèi)者持幣觀望情緒濃重項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析第四十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析別墅板塊劃分競(jìng)爭(zhēng)格局界定古城區(qū)別墅分布競(jìng)品個(gè)案選取重點(diǎn)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)第四十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。板塊劃分：別墅范圍廣、板塊多，且以湖景為多依托湖景依托地段依托文化太湖板塊澄湖板塊越溪陽(yáng)澄湖板塊青劍湖金雞湖獨(dú)墅湖春申湖木瀆城區(qū)板塊蘇州別墅板塊劃分第四十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。版塊景觀成熟度可開(kāi)發(fā)性市場(chǎng)影響力市區(qū)私家園林古典的私家園林，傳統(tǒng)文化遺跡不可開(kāi)發(fā)市場(chǎng)影響力及接受度大，與城市融為一體，市場(chǎng)價(jià)值高雙湖金雞湖獨(dú)墅湖較為成熟，兼具自住和度假的功能可開(kāi)發(fā)性正在減弱，區(qū)域的交通、配套、景觀都達(dá)到了一定的成熟度市場(chǎng)影響力及接受度大，成熟的配套及景觀帶動(dòng)高檔次的居住氛圍，市場(chǎng)價(jià)值高太湖太湖國(guó)家級(jí)度假風(fēng)景區(qū)，開(kāi)發(fā)較為成熟可開(kāi)發(fā)性不大，完全依賴于自然景觀，打造休閑度假勝地市場(chǎng)影響力和接受度不錯(cuò)，度假功能木瀆山景、古街傳統(tǒng)文化遺跡、靠山的獨(dú)特景觀不可開(kāi)發(fā)市場(chǎng)影響力及接受度大，文化、景觀的優(yōu)勢(shì)和距離的優(yōu)勢(shì)明顯澄湖、陽(yáng)澄湖青劍湖、春申湖越溪（石湖）澄湖、陽(yáng)澄湖青劍湖、春申湖石湖開(kāi)發(fā)中，成熟度一般，生態(tài)環(huán)境較好，居住環(huán)境有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)可開(kāi)發(fā)性較強(qiáng)市場(chǎng)影響力和接受度一般古城區(qū)土地稀缺、配套完善和文化環(huán)境使得該區(qū)域別墅發(fā)展以蘇式園林特色為共性，市場(chǎng)價(jià)值度高，競(jìng)爭(zhēng)范圍以區(qū)域內(nèi)為主從別墅市場(chǎng)的格局可見(jiàn)，全市別墅定位以湖景別墅為主，而古城區(qū)的園林式別墅以資源稀缺性占據(jù)較高的市場(chǎng)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)格局界定第四十九頁(yè)，共七十五頁(yè)。古城區(qū)在售別墅樓盤位置分布圖

品園大觀名園項(xiàng)目所在地塊平門府庭園桃塢才苑姑蘇人家拙政東園在售主要項(xiàng)目其他別墅項(xiàng)目古城區(qū)別墅分布桃塢小筑玖園第五十頁(yè)，共七十五頁(yè)。中心城區(qū)在售別墅項(xiàng)目如下表所示，其在售存量達(dá)到6.9萬(wàn)方，風(fēng)格以蘇式古典園林別墅為基調(diào)，獨(dú)棟和聯(lián)排別墅為主08年至今，中心城區(qū)別墅項(xiàng)目中以平門府的去化速度較快，而古城區(qū)內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目均是尾盤銷售，因此去化較緩慢，根據(jù)本案特點(diǎn)，從中選取平門府、桃塢才苑、桃塢小筑、庭園、玖園和品園這幾個(gè)項(xiàng)目作為重點(diǎn)個(gè)案進(jìn)行分析。項(xiàng)目名稱總建產(chǎn)品類型面積區(qū)間成交價(jià)格08年至今銷售套數(shù)預(yù)售剩余量（平方）平門府1.4萬(wàn)獨(dú)棟300-520

550-1200萬(wàn)/套2210965.26庭園8萬(wàn)聯(lián)排、獨(dú)棟200-400聯(lián)排20000元/平2312888桃塢才苑5.6萬(wàn)聯(lián)排、獨(dú)棟248-1306聯(lián)排15000元/平2126201.36桃塢小筑1.8萬(wàn)雙拼、獨(dú)棟324-964498萬(wàn)元/套起211051.92玖園3.9萬(wàn)聯(lián)排、疊加206.270聯(lián)排13700元/平234207.51品園13萬(wàn)小高層；多層；聯(lián)排200-281聯(lián)排13500元/平7824.85大觀名園3.2萬(wàn)聯(lián)排、花園洋房、高層、小高層173-28613000-15000元/平227351.04姑蘇人家1.7萬(wàn)獨(dú)棟600-8001800萬(wàn)元/套起25030.85/////14168520.79競(jìng)品個(gè)案選取第五十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。平門府

古城區(qū)中軸線上，最大規(guī)模的稀缺性純獨(dú)棟別墅社區(qū)重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目概況：地理位置：平江區(qū)平齊路66號(hào)占地面積：96564平方米一期建筑面積：14584平方米一期總戶數(shù)：63戶容積率：0.7綠化率：30%建筑類型：純獨(dú)棟別墅建筑風(fēng)格：中式園林風(fēng)格開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地(蘇州)有限公司面積范圍：地上面積200-400平米，地下面積115-205平米項(xiàng)目規(guī)劃：地上2-3層，地下1層，采用大面寬的玻璃，滿足充足光照；通過(guò)無(wú)對(duì)視的設(shè)計(jì)，打造極高的私密性；14畝的中央景觀軸，園林意境與現(xiàn)代生活結(jié)合，以中式的外立面，現(xiàn)代風(fēng)格的園林景觀； 地上行人、地下行車的人車分層系統(tǒng)，通過(guò)地下車行系統(tǒng)可以直達(dá)每戶雙車位車庫(kù)。第五十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。本項(xiàng)目由于蓄水期較長(zhǎng)，以及高端的產(chǎn)品定位，在古城區(qū)開(kāi)盤以來(lái)引起強(qiáng)烈的關(guān)注銷售動(dòng)態(tài):08年10月22日首次取得預(yù)售證，共計(jì)新增別墅面積為10220.94平米，樓棟分別是278#-326#08年10月25日對(duì)外公開(kāi)40套獨(dú)棟別墅房源，進(jìn)入前期預(yù)約選房，10萬(wàn)元存入自己賬戶，到場(chǎng)客戶約60多組，預(yù)定客戶25套左右；后陸續(xù)推出其余別墅的預(yù)售許可，每月保持穩(wěn)定去化；成交總價(jià)：550-1200萬(wàn)/套成交均價(jià)：19000-24000元/平方米項(xiàng)目在售主力戶型：340-520平方米客源特點(diǎn):以古城區(qū)客戶為主,其中平江區(qū)客戶比例更是獨(dú)占鰲頭,主要由于對(duì)北寺塔、拙政園、觀前街、中式園林等元素都具有相當(dāng)濃厚的地緣古文化情結(jié)。此外,張家港的富裕人群是平門府作為外拓區(qū)域中的重點(diǎn)客源，并在09年4月初增設(shè)了張家港的平門府售樓處．此外，也有較少比例的上?？蛻簦P占地面積近10萬(wàn)方，目前在售為地塊西側(cè)的項(xiàng)目一期部分首次開(kāi)盤推出房源位置重點(diǎn)個(gè)案分析第五十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。本項(xiàng)目從08年10月底開(kāi)盤以來(lái)，預(yù)約看房客戶較多，以每月3.14套的去化速度占據(jù)獨(dú)立別墅的主力去化項(xiàng)目供應(yīng)房源面積戶型配比房型面積供應(yīng)套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)340-4762862%4室2廳4衛(wèi)325-4501124%5室3廳4衛(wèi)47212%5室3廳5衛(wèi)482511%總計(jì)—45100%目前剩余可售房源面積配比總套數(shù)開(kāi)盤至今去化套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率45223.1448.8%房型面積可售套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)340-4761973%4室2廳4衛(wèi)325-450415%5室3廳4衛(wèi)47214%5室3廳5衛(wèi)48228%總計(jì)—26100%銷售房源面積戶型配比房型面積去化套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)340-5201271%4室2廳4衛(wèi)325-450741%5室3廳5衛(wèi)482318%總計(jì)—22100%重點(diǎn)個(gè)案分析第五十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。項(xiàng)目為純獨(dú)棟別墅社區(qū)，戶型設(shè)計(jì)人性化，采光與私密性俱佳，房間設(shè)計(jì)注重功能，地下空間有效利用，景致花園寬敞舒適負(fù)一層一層二層三層頤府A3a-1戶型設(shè)計(jì)地上建筑面積：209.45平方米地下建筑面積：116.49-117.89平方米（含車庫(kù)）精致大花園戶型北向入戶獨(dú)院寬達(dá)11米，獨(dú)立雙車位車庫(kù)，陽(yáng)光地下室，主次臥錯(cuò)層，私密性高重點(diǎn)個(gè)案分析第五十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。庭園

街巷弄韻、園院宅意，西臨北塔寺，東望拙政園項(xiàng)目概況：地理位置：平江區(qū)西北街140號(hào)占地面積：130000平方米建筑面積：80000平方米總戶數(shù)：257戶容積率：0.65綠化率：36%建筑形態(tài)配比:獨(dú)棟:6棟;雙拼:27棟;聯(lián)排:52棟建筑風(fēng)格：中式園林風(fēng)格開(kāi)發(fā)商：蘇州庭園房屋開(kāi)發(fā)有限公司面積范圍：200-400平方米項(xiàng)目規(guī)劃：是目前蘇州古城區(qū)規(guī)模最大的低密度住宅項(xiàng)目巷弄規(guī)劃，兩條一縱一橫的水陸并行的街道采用多進(jìn)式院落住宅布局建筑采用多進(jìn)式院落住宅布局，體現(xiàn)了蘇州（江南）民居和園林建筑的個(gè)性特色重點(diǎn)個(gè)案分析第五十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。本項(xiàng)目占地13萬(wàn)方，工程進(jìn)入交房階段；是目前蘇州古城區(qū)規(guī)模最大的低密度住宅項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài):開(kāi)盤時(shí)間：2005年9月1日

入住時(shí)間：2009年5月30日成交均價(jià)：20000-22000元/平方米成交總價(jià)：400萬(wàn)/套起優(yōu)惠措施：一套特價(jià)350萬(wàn)/套項(xiàng)目在售主力戶型：333-389平方米（帶地下室）項(xiàng)目賣點(diǎn):項(xiàng)目地處蘇州古城區(qū)中軸北端，西臨北寺塔，東望拙政園。毗鄰蘇州博物館，人文氣息濃郁，旅游景點(diǎn)集中，占盡地利、人和；享有古城區(qū)便捷生活配套，靠近觀前商圈，地段稀缺，生活便捷客源特點(diǎn):以獨(dú)特濃郁的蘇州民居特色吸引了對(duì)蘇州文化和傳統(tǒng)生活有向往情懷的本地中年成功人士、政府機(jī)關(guān)要員、企業(yè)主等；另外也吸引了部分從上海、浙江等外地而來(lái)置業(yè)或投資的客戶重點(diǎn)個(gè)案分析第五十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。本項(xiàng)目從05年9月開(kāi)盤至今已銷售近四年，目前以尾房清盤為主，因此08年至今的去化速度一直較慢，月均去化1.64套08年至今預(yù)售面積配比房型面積供應(yīng)套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)203-208810%4室2廳3衛(wèi)238-2413444%4室2廳3衛(wèi)273-28168%4室2廳3衛(wèi)333-3893038%總計(jì)—78100%目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率78231.6429.4%房型面積可售套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)203-208616%4室2廳3衛(wèi)273-281718%4室2廳3衛(wèi)333-3892566%總計(jì)—38100%08年至今去化量面積配比房型面積去化套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)203-2131252%4室2廳4衛(wèi)238-258939%5室3廳5衛(wèi)273-38729%總計(jì)—23100%08年至今銷售速度表重點(diǎn)個(gè)案分析第五十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。項(xiàng)目社區(qū)以聯(lián)排別墅為主，包括少量獨(dú)棟別墅，戶型設(shè)計(jì)有中庭，增強(qiáng)采光性，地上1-3層，面積從200-389平米，選擇空間較大一層二層一層二層三層芙蓉居建筑面積：289平方米遠(yuǎn)香堂建筑面積：387平方米重點(diǎn)個(gè)案分析第五十九頁(yè)，共七十五頁(yè)。重點(diǎn)個(gè)案分析桃塢才苑

老蘇州街坊院落式庭院別墅項(xiàng)目概況：地理位置：平江區(qū)西大營(yíng)門57號(hào)

總建面積：56445平方米總戶數(shù)：160容積率：0.8開(kāi)盤時(shí)間：2007-05入住時(shí)間：2008-08建筑類型：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格：中式園林風(fēng)格開(kāi)發(fā)商：蘇州市大成置業(yè)發(fā)展有限公司成交總價(jià)：聯(lián)排均價(jià)15000元/平左右，獨(dú)棟18000元/平左右項(xiàng)目在售主力戶型：聯(lián)排面積249－297平方、獨(dú)棟352平方項(xiàng)目規(guī)劃：桃塢小筑有2棟超豪華獨(dú)立花園別墅，28棟獨(dú)立花園別墅，9戶二進(jìn)花園別墅，5戶三進(jìn)花園別墅，16棟116戶聯(lián)體別墅，房型共有11種，面積從248.65平方米到1306平方米。第六十頁(yè)，共七十五頁(yè)。本項(xiàng)目銷售時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)在已完全現(xiàn)房銷售，但是存量依然較多，目前依然有138套的存量，這與其產(chǎn)品特色不明顯，周邊的環(huán)境不是很好也有關(guān)系08年至今預(yù)售面積配比房型面積供應(yīng)套數(shù)比例獨(dú)棟350-4002817.50%1300-135021.25%聯(lián)排250-30011672.50%600-65095.63%850-90053.13%總計(jì)—160100%目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率160211.7513.75%08年至今去化量面積配比08年至今銷售速度表重點(diǎn)個(gè)案分析房型面積去化套數(shù)比例獨(dú)棟350-400417.50%聯(lián)排250-3001672.50%600-65015.63%總計(jì)—21100%房型面積可售套數(shù)比例獨(dú)棟350-4008159%1300-135021%聯(lián)排250-3004633%600-65075%850-90021%總計(jì)—138100%第六十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。項(xiàng)目包括獨(dú)棟別墅30棟，聯(lián)排別墅18棟，小區(qū)規(guī)劃為傳統(tǒng)街坊院落式排布，戶型規(guī)整，包括地下一層，地上兩層以及閣樓層獨(dú)棟別墅建筑面積：約351平方米獨(dú)棟別墅建筑面積：約889平方米重點(diǎn)個(gè)案分析聯(lián)排別墅建筑面積：約249平方米第六十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。重點(diǎn)個(gè)案分析桃塢小筑

桃花橋路蘇式私家庭院別墅

項(xiàng)目概況：地理位置：平江區(qū)桃花橋路100號(hào)總建面積：18000平方米總戶數(shù)：23套容積率：0.7開(kāi)盤時(shí)間：2008-10入住時(shí)間：2009-06建筑類型：雙拼、獨(dú)棟、商鋪+空中別墅建筑風(fēng)格：江南園林式風(fēng)格開(kāi)發(fā)商：蘇州恒基建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司成交總價(jià)：聯(lián)排498-576萬(wàn)元/套，獨(dú)棟1000萬(wàn)元/套以上項(xiàng)目在售主力戶型：雙拼324平米戶型項(xiàng)目規(guī)劃：桃塢小筑共由23戶別墅和商鋪組成，其中6戶雙拼，面積為324.53平方，9戶獨(dú)棟面積在544－964平方，另有8戶商鋪+空中別墅，面積在415－692平方之間。別墅為3層加地下室，每戶均有獨(dú)立車庫(kù)。第六十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。本項(xiàng)目從08年拿到預(yù)售證后銷售至今去化速度基本穩(wěn)定，由于項(xiàng)目規(guī)模小，目前剩余僅2套08年至今預(yù)售面積配比房型面積供應(yīng)套數(shù)比例3室2廳3衛(wèi)324-3701461%6室2廳3衛(wèi)540-595417%8室2廳5衛(wèi)603-721417%9室4廳8衛(wèi)96414%總計(jì)—23100%目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率23212.391.3%房型面積可售套數(shù)5室2廳3衛(wèi)324.5318室2廳5衛(wèi)727.391總計(jì)—208年至今去化量面積配比房型面積去化套數(shù)比例3室2廳3衛(wèi)324-4341457%6室2廳3衛(wèi)540-595324%8室2廳5衛(wèi)603-710314%9室4廳8衛(wèi)96415%總計(jì)—21100%08年至今銷售速度表重點(diǎn)個(gè)案分析第六十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。項(xiàng)目包括獨(dú)棟、雙拼和空中別墅，地下1層，地上1-3層，戶型設(shè)計(jì)有較大面積的花園和露臺(tái)，采光性較好，獨(dú)棟別墅面積較大，居住舒適度高雙拼別墅建筑面積：約324平方米獨(dú)棟別墅建筑面積：約544平方米重點(diǎn)個(gè)案分析獨(dú)棟別墅建筑面積：約768平方米第六十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。重點(diǎn)個(gè)案分析玖園

生態(tài)文化型的住宅區(qū)

項(xiàng)目概況：地理位置：金閶區(qū)虎丘路30號(hào)（原工藝美院北校區(qū)）總建面積：38929平方米一期總戶數(shù)：聯(lián)排36戶，疊加24戶容積率：0.93開(kāi)盤時(shí)間：2009.1入住時(shí)間：2010.9建筑類型：聯(lián)排、疊加建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約中式風(fēng)格開(kāi)發(fā)商：蘇州市晟地置業(yè)有限公司成交總價(jià)：聯(lián)排別墅300－450萬(wàn)/套；均價(jià)13700元/平米項(xiàng)目在售主力戶型：聯(lián)排別墅為5室3廳3衛(wèi)戶型，面積為279平米項(xiàng)目規(guī)劃：小區(qū)以聯(lián)排別墅為主，在建筑設(shè)計(jì)上，融合了蘇州古典建筑元素及現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，給人煥然一新的感覺(jué)。本案緊鄰石路、觀前兩大商圈，學(xué)校、醫(yī)院、郵局、各大銀行俱全。東依七里山塘、南靠西園和留園、西南面有楓橋景區(qū)、北臨虎丘風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美。第六十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。本案前期積累客戶時(shí)間充足，從08年11月取得預(yù)售許可證以來(lái)，以每月3.8套的速度去化銷售，4月新取得疊加別墅的預(yù)售許可，尚未開(kāi)盤銷售供應(yīng)房源面積戶型配比用途房型平均面積供應(yīng)套數(shù)比例疊加別墅2室2廳1衛(wèi)103.26813%3室2廳2衛(wèi)160813%3室3廳3衛(wèi)271.59813%聯(lián)排別墅4室3廳3衛(wèi)367.0858%5室3廳3衛(wèi)282.461627%5室3廳4衛(wèi)253.1823%6室2廳4衛(wèi)353.2512%6室3廳3衛(wèi)288.021220%總計(jì)--60100%目前剩余可售房源面積配比銷售房源面積戶型配比用途房型平均面積可售套數(shù)疊加別墅2室2廳1衛(wèi)103.2683室2廳2衛(wèi)16083室3廳3衛(wèi)271.598聯(lián)排別墅4室3廳3衛(wèi)374.1225室3廳3衛(wèi)279.0976室2廳4衛(wèi)353.2516室3廳3衛(wèi)288.093總計(jì)--37房型面積去化套數(shù)比例4室3廳3衛(wèi)362.39314%5室3廳3衛(wèi)285.08941%5室3廳4衛(wèi)253.1829%6室3廳3衛(wèi)287.99936%總計(jì)-23100%總套數(shù)開(kāi)盤至今去化套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率60233.838.3%客源特點(diǎn)玖園位于古城區(qū)，與留園、西園相鄰，有著豐厚的文化底蘊(yùn)，吸引了對(duì)蘇州文化和傳統(tǒng)生活有向往情懷的本地私營(yíng)業(yè)主、政府機(jī)關(guān)人員、企業(yè)管理者、海外華僑以及部分投資客。重點(diǎn)個(gè)案分析第六十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。中天品園

知名開(kāi)發(fā)商打造的品質(zhì)樓盤項(xiàng)目概況：地理位置：金閶西園路16號(hào)占地面積：102147.30平方米總建筑面積：130000平方米總戶數(shù)：共886戶，別墅83戶容積率：1.20綠化率：35.00%開(kāi)盤時(shí)間：尚未正式開(kāi)盤建筑類型：小高層；多層；聯(lián)排建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格開(kāi)發(fā)商：蘇州中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成交均價(jià)：聯(lián)排別墅13500元/平米項(xiàng)目在售主力戶型：聯(lián)排別墅面積為200-280平米項(xiàng)目規(guī)劃：地塊由東西兩個(gè)地塊組成，中間有河流穿過(guò)，南面有上塘河景觀。小區(qū)采用人車分流設(shè)計(jì)，滿足業(yè)主對(duì)升級(jí)品質(zhì)生活的需求地塊地處西園路南側(cè)，距西園、留園較近。配套設(shè)施齊全，學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院等應(yīng)有盡有，滿足日常生活所需。重點(diǎn)個(gè)案分析第六十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。本案別墅項(xiàng)目目前正在預(yù)約期中，尚未正式對(duì)外開(kāi)盤，但已內(nèi)部簽約去化7套供應(yīng)房源面積戶型配比房型平均面積供應(yīng)套數(shù)比例4室3廳4衛(wèi)203.78545%5室2廳4衛(wèi)224.07218%5室3廳