桂林臨桂房地產(chǎn)分析

桂林臨桂本報(bào)告嚴(yán)保密市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一頁(yè)，共四十四頁(yè)。報(bào)告思路圖第一部分

桂林市房地產(chǎn)發(fā)展第二部分

臨桂縣房地產(chǎn)發(fā)展第二頁(yè)，共四十四頁(yè)。城市背景第一部分桂林市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)市場(chǎng)第三頁(yè)，共四十四頁(yè)。世界著名旅游城市、文化歷史名城、廣西東北部重要城市世界著名旅游城市;擁有兩千多年歷史，國(guó)家首批通過(guò)歷史文化名城；廣西東北部政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心；桂林山水甲天下；……資料來(lái)源：政府信息網(wǎng)城市背景桂林市位于中國(guó)的南部，是廣西的東北部；桂林市全市總面積2.78萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積565平方公里；桂林市轄秀峰、疊彩、高新（七星）、象山、雁山5個(gè)城區(qū)，臨桂、靈川、興安、全州、灌陽(yáng)、資源、永福、陽(yáng)朔、荔浦、平樂(lè)和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣12個(gè)縣第四頁(yè)，共四十四頁(yè)。桂林主城區(qū)按照“多中心、分散組團(tuán)式”進(jìn)行布局，城市建設(shè)主要向西發(fā)展，適度發(fā)展東部組團(tuán)，控制向北擴(kuò)大；到2010年，主城區(qū)實(shí)際居住人口控制在70萬(wàn)人以內(nèi)資料來(lái)源：政府信息網(wǎng)城市背景商貿(mào)物流高新產(chǎn)業(yè)、文化教育工業(yè)行政文化教育、工業(yè)商貿(mào)第五頁(yè)，共四十四頁(yè)。

《桂林市臨桂縣臨桂鎮(zhèn)總體規(guī)劃》：臨桂新區(qū)作為集行政、商業(yè)商貿(mào)和文化生活為一體的新城區(qū)；

臨桂新區(qū)規(guī)劃總面積為176.81平方公里，臨桂縣城總規(guī)劃用地47.63平方公里，到2025年臨桂新區(qū)遠(yuǎn)期人口規(guī)模將達(dá)到40萬(wàn)；本項(xiàng)目處于新區(qū)集中建設(shè)區(qū)；屬于未成熟的商業(yè)生地。

城市背景第六頁(yè)，共四十四頁(yè)。城市建設(shè)如火如荼，城市路網(wǎng)日漸通達(dá)，城市框架逐漸擴(kuò)大桂林近年城市建設(shè)投入加大，速度加快；09年第一季度，桂林城市基礎(chǔ)建設(shè)投資完成20.5億元；城市中心廣場(chǎng)、漓江南洲大橋、繞城高速等建設(shè)項(xiàng)目已建成投入使用；國(guó)家在臨桂斥資100億元，打造空港、路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)有湘桂鐵路桂海高速公路、機(jī)場(chǎng)路、萬(wàn)福路、321國(guó)道在臨桂交匯；機(jī)場(chǎng)路動(dòng)工標(biāo)段工程量已完成70%，臨桂創(chuàng)業(yè)大廈、桂林大劇院等項(xiàng)目已動(dòng)工；……城市背景城市中心廣場(chǎng)機(jī)場(chǎng)路漓江南洲大橋臨桂創(chuàng)業(yè)大廈第七頁(yè)，共四十四頁(yè)。桂林市近年GDP保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率逾13%；2008年，受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，桂林市旅游業(yè)不景氣，導(dǎo)致桂林GDP增長(zhǎng)率下滑；廣西六大熱點(diǎn)城市之中，桂林與廣西傳統(tǒng)工業(yè)城市柳州整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于第二梯隊(duì)，但是增長(zhǎng)速度卻小幅落后于其他熱點(diǎn)城市。桂林經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于廣西第二梯隊(duì)，但是增長(zhǎng)速度相比其他城市較緩資料來(lái)源：政府信息網(wǎng)經(jīng)濟(jì)因素第八頁(yè)，共四十四頁(yè)。桂林市近年人口小幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率在1%左右；

人均GDP增長(zhǎng)率保持在10％以上桂林市近年人口小幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2009年末，總?cè)丝谶_(dá)到510萬(wàn)人，市區(qū)人口將接近72萬(wàn)人。資料來(lái)源：政府信息網(wǎng)桂林市人均GDP在2008年突破15000元，但受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響增幅減小經(jīng)濟(jì)因素第九頁(yè)，共四十四頁(yè)。可支配收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，消費(fèi)能力增強(qiáng)桂林整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步高速增長(zhǎng)，使桂林人民的可支配收入在06年突破萬(wàn)元大關(guān)，增長(zhǎng)速度正在不斷加快，2010年將突破15000元。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使桂林人民的購(gòu)買力穩(wěn)步提升，社會(huì)消費(fèi)品零售總額也不斷攀升。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，使桂林市民的消費(fèi)力大大增加，加之經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境好轉(zhuǎn)，桂林整體的消費(fèi)力將逐步加強(qiáng)。資料來(lái)源：政府信息網(wǎng)經(jīng)濟(jì)因素第十頁(yè)，共四十四頁(yè)。2008年，桂林人均GDP超過(guò)1700美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展階段；近年來(lái)，桂林市GDP，增速達(dá)到13%左右，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段；根據(jù)相關(guān)理論和國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段的中期。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正處于快速發(fā)展階段中期資料來(lái)源：尊晟模型房地產(chǎn)市場(chǎng)第十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常桂林2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%5.3%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)投資/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%9.43%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為10-15%房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%17.1%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)體系桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本正常2008年，桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)5.3％，正常運(yùn)行；在經(jīng)歷了2007年54.8％的異常增長(zhǎng)后，回歸正常運(yùn)行的趨勢(shì)；桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率明顯低于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，表明房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的拉動(dòng)作用較??；近年，桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例在5％-10％之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于基本正常階段；近年，桂林房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例在17％-20％之間，運(yùn)行基本正常。資料來(lái)源：政府信息網(wǎng)尊晟模型房地產(chǎn)市場(chǎng)第十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)供給面逐年小幅遞增

08年桂林商品房銷售總額與銷售面積雙雙下降資料來(lái)源：尊晟數(shù)據(jù)庫(kù)桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積逐年遞增，近3年的施工竣工比保持在4.0左右，處于正常區(qū)間；桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了08年下半年的低迷之后，09年有所回升，施工面積加大，短期內(nèi)存在供應(yīng)量放大可能;銷售方面，在經(jīng)歷了07年的大幅上漲之后。08年有所下滑，但是降幅不大。房地產(chǎn)市場(chǎng)第十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。桂林房?jī)r(jià)從07年突破3000元/㎡，09年上半年達(dá)到3680元/㎡；桂林房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)比較平穩(wěn)；現(xiàn)階段，桂林房?jī)r(jià)收入比為6.99，按照國(guó)際房?jī)r(jià)理論考量，桂林樓市存在泡沫，桂林房?jī)r(jià)相對(duì)偏高。近年桂林房?jī)r(jià)增長(zhǎng)平穩(wěn)，但與居民可支配收入相比房?jī)r(jià)略高資料來(lái)源：尊晟數(shù)據(jù)庫(kù)房?jī)r(jià)評(píng)估體系房?jī)r(jià)過(guò)低適當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高商品房總價(jià)/家庭可支配收入<33-6>6桂林情況6.99注：桂林城鎮(zhèn)居民08年人均可支配收入為14636元，按一個(gè)家庭3口人，人均居住面積為27.8㎡，商品房均價(jià)為3680元/㎡計(jì)算，桂林的房?jī)r(jià)收入比為6.99。房地產(chǎn)市場(chǎng)第十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。秀峰區(qū)西城區(qū)象山區(qū)疊彩區(qū)七星區(qū)八里街桂林房地產(chǎn)板塊第十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。秀峰——商業(yè)配套、生活配套完善，未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)集中在南部房地產(chǎn)市場(chǎng)兩江四湖景區(qū)中心廣場(chǎng)十字街桂林正陽(yáng)步行街

秀峰印象——城市化程度高，高樓密布、商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全，區(qū)域景觀好；房地產(chǎn)發(fā)展——城市中心區(qū)，資源集成；在售房源少，價(jià)格較高。第十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。秀峰區(qū)代表樓盤房地產(chǎn)市場(chǎng)典型樓盤耀和榮裕半山閱江臺(tái)社區(qū)形象規(guī)模占地面積：146667平米；建筑面積：26萬(wàn)平米；容積率：1.78；戶數(shù)：2000；占地面積：22000平米；建筑面積：4.1萬(wàn)平米；容積率：1.8；戶數(shù)：215；產(chǎn)品形式多層、小高層、高層多層9棟，小高層15棟，高層7棟低層、小高層均價(jià)3500元/㎡5000元/㎡戶型配比40㎡-60㎡公寓：5%80㎡-85㎡兩房：30%90㎡-130㎡三房：55%130㎡以上：10%2棟獨(dú)棟別墅20棟聯(lián)排別墅5棟公寓樓客戶特征桂林市內(nèi)客戶：60%；臨桂及桂林周邊縣份客戶：30%市外客戶：10%桂林市內(nèi)客戶：50%；桂林周邊縣份客戶：30%市外客戶：20%樓盤特色地處琴潭新區(qū)，東盟博覽會(huì)招商引資項(xiàng)目；濕地公園、千畝荷塘外部景觀依托桃花江資源，規(guī)劃別墅、公寓樓第十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。象山——商業(yè)配套、生活配套完善，未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)集中在南部房地產(chǎn)市場(chǎng)旅游批發(fā)市場(chǎng)

象山印象——中北部配套完善，商業(yè)氛圍較濃厚；南部為城郊結(jié)合部，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，生活配套、氛圍尚可；房地產(chǎn)發(fā)展——房地產(chǎn)起步多年，現(xiàn)階段南部瓦窯片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為火熱。桂林火車南站象鼻山雙塔第十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。典型樓盤彰泰城福泰·御林灣潤(rùn)鴻·水尚社區(qū)形象規(guī)模占地面積：100000平米；建筑面積：19萬(wàn)平米；容積率：1.9；戶數(shù)：2000；占地面積：66666平米；建筑面積：15萬(wàn)平米；容積率：2.25；戶數(shù)：1200；占地面積：200000平米；建筑面積：400000萬(wàn)平米；容積率：2.0；戶數(shù)：3000；產(chǎn)品形式多層,小高層,混合結(jié)構(gòu)多層33棟，小高層8棟12棟11+1層小高層住宅多層、小高層、疊加別墅均價(jià)3300元/㎡3700元/㎡（含裝修）2800元/㎡戶型配比60㎡-75㎡一房：11.5%80㎡-90㎡兩房：33%100㎡-130㎡三房：48%130㎡以上：7.5%80㎡-90㎡兩房：30%100㎡-130㎡三房：50%130㎡以上：20%60㎡-75㎡一房：18%80㎡-90㎡兩房：25%90㎡-140㎡三房：45%140㎡以上：12%客戶特征桂林市內(nèi)客戶：70%；桂林周邊縣份客戶：25%市外客戶：5%桂林市內(nèi)客戶：60%；桂林周邊縣份客戶：20%市外客戶（湖南客戶居多）：20%桂林市內(nèi)客戶：70%；桂林周邊縣份客戶：20%市外客戶：10%樓盤特色規(guī)劃上采用半圍合院落空間設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)貌上采用現(xiàn)代蒙特里安風(fēng)格，現(xiàn)代歐陸藝術(shù)風(fēng)格園林;彰泰品牌聯(lián)動(dòng)精裝修房；社區(qū)巴士加公交車線路規(guī)避區(qū)位影響；社區(qū)園林以原生態(tài)林木為主；建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格純水岸風(fēng)尚住宅，湖景布局；坡屋頂象山區(qū)代表樓盤房地產(chǎn)市場(chǎng)第十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。七星——規(guī)劃起點(diǎn)高，有產(chǎn)業(yè)支撐，居住人口素質(zhì)高，未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)集中在東南部房地產(chǎn)市場(chǎng)七星印象——高等學(xué)府林立，高新科技區(qū)；規(guī)劃起點(diǎn)高，發(fā)展?jié)摿Υ?，城市、商業(yè)副中心；房地產(chǎn)發(fā)展——生活配套、商業(yè)配套齊全，桂林人理想居住地；區(qū)域項(xiàng)目品質(zhì)高。廣西師范大學(xué)科技園區(qū)桂林三金集團(tuán)穿山公園南城百貨第二十頁(yè)，共四十四頁(yè)。七星區(qū)代表樓盤房地產(chǎn)市場(chǎng)典型樓盤冠泰·水晶酈城合通·巴比倫漓江奧林苑社區(qū)形象規(guī)模占地面積：63600平米；建筑面積：19.8萬(wàn)平米；容積率：3.1；戶數(shù)：1439；占地面積：30000平米；建筑面積：5.2萬(wàn)平米；容積率：1.8；戶數(shù)：450；占地面積：404400平米；建筑面積：40萬(wàn)平米；容積率：0.46；戶數(shù)：426；產(chǎn)品形式17棟14層小高層多層、小高層別墅均價(jià)3600元/㎡3300元/㎡5200元/㎡戶型配比80㎡-95㎡兩房：30%105㎡-130㎡三房：60%130㎡以上：10%80㎡-90㎡兩房：25%110㎡-130㎡三房：60%130㎡以上：15%獨(dú)棟別墅為主，少量雙拼、疊拼和聯(lián)排客戶特征桂林市內(nèi)客戶：75%；桂林周邊縣份客戶：20%市外客戶：5%桂林市內(nèi)客戶：65%；桂林周邊縣份客戶：30%市外客戶：5%桂林市區(qū)客戶：40%；市外區(qū)內(nèi)客戶：30%區(qū)外客戶：30%樓盤特色以泰式皇家園林為園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，小區(qū)園林以中央水景作為主要景點(diǎn)巴比倫“情景·花園·洋房”建筑理念，規(guī)劃中引入水的理念北美建筑風(fēng)格純別墅項(xiàng)目；4.5公里的循環(huán)水系，墅墅臨水第二十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。疊彩、八里街——區(qū)域形象老舊，中低端地產(chǎn)項(xiàng)目分布區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)疊彩山桂林火車北站八里街木龍湖疊彩印象——形象老舊，生活配套、商業(yè)配套尚可；商貿(mào)物流發(fā)達(dá)；房地產(chǎn)發(fā)展——主要由老舊廠區(qū)和原物流區(qū)進(jìn)行的相關(guān)改造來(lái)完成。八里街印象——交通相對(duì)方便，區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)底，屬于靈川縣；很多物資批發(fā)市場(chǎng)；房地產(chǎn)發(fā)展——02年起，房地產(chǎn)投資快速暴漲濟(jì)適用房集中區(qū)；價(jià)格較低，提升幅度不大。第二十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。疊彩區(qū)、八里街代表樓盤房地產(chǎn)市場(chǎng)典型樓盤陽(yáng)光疊彩玉柴博望園社區(qū)形象規(guī)模占地面積：86665平米；建筑面積：18萬(wàn)平米；容積率：2.1；戶數(shù)：1091；占地面積：90000平米；建筑面積：18萬(wàn)平米；容積率：2；戶數(shù)：1500；產(chǎn)品形式多層、小高層、高層多層、小高層、高層均價(jià)3400元/㎡2900元/㎡戶型配比50㎡-60㎡一房：5%70㎡-85㎡兩房：30%90㎡-130㎡三房：55%130㎡以上：10%85㎡-95㎡兩房：25%100㎡-120㎡三房：25%120㎡-144㎡三房：35%144㎡以上：15%客戶特征桂林市內(nèi)客戶：55%；桂林周邊縣份客戶（靈川居多）：40%市外客戶：5%桂林市內(nèi)客戶：65%；桂林周邊縣份客戶（靈川居多）：30%市外客戶：5%樓盤特色倡導(dǎo)品質(zhì)、和諧、溫馨的陽(yáng)光生活理念；1.5萬(wàn)㎡中庭水系園林景觀處于八里街，通過(guò)樓盤產(chǎn)品、營(yíng)銷等提升形象；玉柴集團(tuán)開(kāi)發(fā)第二十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體格局中部為中、高檔產(chǎn)品；產(chǎn)品定位基本以商住辦公的小戶型、酒店式公寓、商住樓、景觀豪宅為主；高端項(xiàng)目以多層產(chǎn)品為主北部主要走大眾路線，以經(jīng)濟(jì)適用房和中低端項(xiàng)目為主；走大眾路線東部以中檔精品為主流；在售項(xiàng)目以中小型項(xiàng)目（10萬(wàn)平米以下）為主；有部分小高層產(chǎn)品南部主要為具有一定規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)，主要在臨靠中心區(qū)一帶；產(chǎn)品以多層、小高層為主西部大盤林立，以新區(qū)大盤為主；產(chǎn)品囊括多層、小高層、高層及別墅第二十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。熱銷戶型：中小戶型成交比例逐年上升，但大戶型產(chǎn)品依舊占據(jù)不少份額房地產(chǎn)市場(chǎng)從成交戶型面積比上看，120㎡以下戶型成交面積比逐年上升，121㎡以上戶型逐年下降，至08年，121㎡以上戶型成交面積約占50％。從成交戶型套數(shù)比上看，120㎡以下戶型成交面積比逐年上升，121㎡以上戶型逐年下降，但是比例呈緩慢變化。第二十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。桂林樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、主要配套情況房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)多采用南北朝向行列式規(guī)劃布局，部分半圍合式規(guī)劃；多為一梯兩戶；道路系統(tǒng)多采用人車分流或半人車分流。建筑設(shè)計(jì)建筑形式以多層為主，部分小高層，高層極少；建筑風(fēng)格上多采用現(xiàn)代風(fēng)格或歐式風(fēng)格與當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格相結(jié)合的形式；外立面方面，視覺(jué)感覺(jué)極其乏味，沒(méi)有新意。景觀設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目綠化較為注重；多設(shè)有主題景觀和水景；建筑小品、雕塑、柱廊等元素應(yīng)用不多。配套多數(shù)項(xiàng)目自身規(guī)模受限，缺乏自身配套，主要依靠市政配套；少數(shù)中大型項(xiàng)目有自身的商業(yè)街、會(huì)所及教育配套。第二十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。生意人、泛公務(wù)員群體成為桂林房地產(chǎn)主要客群房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶主要以市區(qū)內(nèi)客戶為主，下屬縣份客戶也占有少部分，市外客戶極少（則主要以湖南、東北、賀州客戶為主）；客戶年齡段主要以31歲-40歲中青年客戶為主；置業(yè)目的多為自住，也有小部分投資客，投資客多來(lái)自市外；從客戶職業(yè)上看，生意人及個(gè)體戶是主要客戶、泛公務(wù)員所占比例也不小。第二十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。桂林市區(qū)購(gòu)房客群綜合需求描述房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房區(qū)域第一選擇：象山區(qū)、七星區(qū)置業(yè)第二選擇：秀峰區(qū)、疊彩區(qū)第三選擇：臨桂、八里街建筑類型第一選擇：多層第二選擇：小高層第三選擇：高層購(gòu)買戶型第一選擇戶型：三房?jī)蓮d第二選擇戶型：四房?jī)蓮d、三房一廳第三選擇戶型：兩房?jī)蓮d第四選擇戶型：其他主要考慮因素第一考慮：價(jià)格第二考慮：交通第三考慮：地段第四考慮：周邊環(huán)境、物業(yè)、子女教育、戶型第五考慮：其他配套需求第一需求：休閑配套第二需求：醫(yī)療保健配套第三需求：生活配套第四需求：教育配套第五需求：其他第二十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。小結(jié)桂林城市經(jīng)濟(jì)處于廣西第二梯隊(duì)，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較為緩慢；未來(lái)桂林城市發(fā)展向西；桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期，運(yùn)行基本正常；供給逐年小幅增長(zhǎng)，價(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn)；各區(qū)域板塊市場(chǎng)各具特色，區(qū)域市場(chǎng)情況差別較大；中小戶型銷售比例逐年上漲；生意人、泛公務(wù)員群體成為桂林房地產(chǎn)主要客群。第二十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。經(jīng)濟(jì)因素第二部分臨桂縣房地產(chǎn)發(fā)展臨桂新區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)第三十頁(yè)，共四十四頁(yè)。隨著“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”城市戰(zhàn)略的提出，臨桂新區(qū)的GDP、人均GDP逐年快速增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率均保持在20%以上；臨桂縣人口增長(zhǎng)速度較快，年增長(zhǎng)率約2%。截止2008年，臨桂縣農(nóng)業(yè)人口約33萬(wàn)，非農(nóng)人口約12萬(wàn)；城鎮(zhèn)人口約15萬(wàn)。臨桂縣近年經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)資料來(lái)源：政府信息網(wǎng)經(jīng)濟(jì)因素第三十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。臨桂新區(qū)建設(shè)發(fā)展鏈接臨桂新區(qū)建設(shè)2008年2003年2004年2005年2006年2009年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《桂林城市總體規(guī)劃》（2001-2010）提出桂林城市建設(shè)主要是向西發(fā)展臨桂2007年中共桂林市委三屆二次全會(huì)，確立“多中心、多組團(tuán)式、重點(diǎn)西移、兼顧東延、適度發(fā)展南北向”的發(fā)展策略自治區(qū)黨委、政府提出“保護(hù)漓江、發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”的城市發(fā)展戰(zhàn)略完成控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作；中共桂林市臨桂新區(qū)工作委員會(huì)、桂林臨桂新區(qū)管理委員會(huì)成立機(jī)場(chǎng)路建設(shè)動(dòng)工標(biāo)段工程量完成70%；新區(qū)市民廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)大廈、桂林大劇院等7個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工臨桂政府搬遷至世紀(jì)大道……臨桂新區(qū)各類重要市政公建及配套規(guī)劃文體類公建教育類配套商貿(mào)類配套公園類配套醫(yī)療類配套產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)新區(qū)文化娛樂(lè)用地面積13公頃，桂林大劇院、桂林市博物館、桂林圖書(shū)館已于6月1日開(kāi)工規(guī)劃中將建成幼兒園22處、小學(xué)9所、中學(xué)5所；目前臨桂三中校舍已經(jīng)建成；占地800畝的醫(yī)學(xué)院分校臨桂校址已經(jīng)選定，另外桂林師專、桂林職業(yè)教育中心學(xué)校、桂林山水職業(yè)學(xué)院也將定址臨桂高層寫(xiě)字樓創(chuàng)業(yè)大廈，集酒店、辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議、休閑于一體的聯(lián)創(chuàng)大廈已于6月1日開(kāi)工規(guī)劃中有中央公園，占地35公頃的市民廣場(chǎng)已于6月1日開(kāi)工桂林醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院整合臨桂縣醫(yī)院成為三級(jí)綜合醫(yī)院；另有一塊規(guī)劃預(yù)留的三甲醫(yī)院用地西城工業(yè)區(qū)以及三大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，包括萬(wàn)福產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、四塘產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、秧塘工業(yè)組團(tuán)第三十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。2008年，臨桂人均GDP逾2230美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展階段；2008年，臨桂GDP為86.35億元，增速達(dá)到24%，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段；根據(jù)相關(guān)理論和國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，臨桂房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段的中期。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期臨桂房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正處于快速發(fā)展階段中期資料來(lái)源：尊晟模型房地產(chǎn)市場(chǎng)第三十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常臨桂2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%29.2%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)投資/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%9.7%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為10-15%房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%28.74%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)體系房地產(chǎn)投資臨桂近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率均超過(guò)25％，增長(zhǎng)過(guò)快，處于異常區(qū)間；主要是由于桂林市政府決定城市向西發(fā)展帶來(lái)的外部推動(dòng)；08年，臨桂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例為9.7%，處于異常區(qū)間；臨桂房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的9.8%，處于異常區(qū)域，主要是由于臨桂近年的固定資產(chǎn)投資主要由基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動(dòng)。資料來(lái)源：政府信息網(wǎng)尊晟模型房地產(chǎn)市場(chǎng)第三十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。成交面積、成交金額逐年增加，成交均價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)資料來(lái)源：臨桂房管所從銷售面積來(lái)看，07年臨桂房地產(chǎn)市場(chǎng)與桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，增長(zhǎng)較為明顯，08年則又回歸到緩慢增長(zhǎng);臨桂房地產(chǎn)成交均價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，08年受到基本面下行影響，增速放緩。房地產(chǎn)市場(chǎng)第三十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。臨桂樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、主要配套情況房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)多采用南北朝向行列式規(guī)劃布局；多為一梯兩戶多層、小高層，部分一梯四戶、一梯三戶小高層；道路系統(tǒng)多采用人車分流或半人車分流；部分產(chǎn)品一層架空建筑設(shè)計(jì)發(fā)展前期建筑形式以低層、多層為主；現(xiàn)階段以小高層為主，部分多層、高層；后期將以小高層、高層為主；建筑風(fēng)格上多采用現(xiàn)代風(fēng)格，部分中式風(fēng)格；外立面方面，視覺(jué)感覺(jué)新意較少。景觀設(shè)計(jì)追求低建筑密度，高綠化率；多設(shè)有主題景觀和水景；園林設(shè)計(jì)停留在表面，沒(méi)有層次感，不細(xì)致。配套大型項(xiàng)目擁有自身完善配套，甚至可以輻射區(qū)域的配套；中小型項(xiàng)目以市政配套為主。第三十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。本地的生意人、泛公務(wù)員剛性需求群體是現(xiàn)階段的主要客群房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶主要以臨桂縣客戶為主，桂林市內(nèi)客戶僅占部分，市外客戶極少；客戶年齡段主要以31歲-40歲中青年客戶為主；置業(yè)目的多為自住，也有小部分投資客，投資客多來(lái)自桂林市及市外；從客戶職業(yè)上看，生意人和泛公務(wù)員群體占據(jù)極大份額。第三十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。臨桂房地產(chǎn)板塊印象房地產(chǎn)市場(chǎng)西城印象——城市發(fā)展落后，生活配套、商業(yè)配套低檔；傳銷人員眾多；區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高，眾多項(xiàng)目在建，發(fā)展前景廣闊；房地產(chǎn)發(fā)展——發(fā)展初期以天地樓形式為主，部分小規(guī)模項(xiàng)目建成交樓，05年眾多大盤陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)；未來(lái)桂林新區(qū)，受關(guān)注度高。第三十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。榕山路金水路金山路臨政路人民路世紀(jì)大道步行街富景·海派長(zhǎng)島16區(qū)遠(yuǎn)辰·國(guó)際文化新城奧林匹克花園山水鳳凰城鑫源廣場(chǎng)金水灣縣政府機(jī)場(chǎng)路大圓盤中山路桂林市新政府至桂林碧園·印象桂林西城北路都市新語(yǔ)大龍新天地香樟林區(qū)域其他項(xiàng)目基本情況一覽第三十