投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用及影響研究本科學(xué)位論文

PAGEI前言隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨之發(fā)生了巨大變化，傳統(tǒng)的以歷史成本計量的會計政策已無法完全符合現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，歷史成本計量反映的賬面價值嚴(yán)重偏離其實際市場價值，這就使得公允價值計量這一新的計量模式應(yīng)運而生。當(dāng)前，美國會計準(zhǔn)則委員會以及國際會計準(zhǔn)則委員會都將公允價值會計計量作為研究的重點之一，紛紛制訂了公允價值會計準(zhǔn)則，進(jìn)一步規(guī)范了公允價值計量。盡管金融危機(jī)爆發(fā)后，社會各界把公允價值作為罪魁禍?zhǔn)祝绹鴷嫓?zhǔn)則委員會以及國際會計準(zhǔn)則委員會認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將金融危機(jī)的根源歸于公允價值會計準(zhǔn)則，更不應(yīng)當(dāng)否定公允價值會計，在對公允價值計量進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)的情況下，公允價值計量仍會是大勢所趨。為了保持國際趨同，我國新會計準(zhǔn)則中引入了公允價值這一計量方法，其中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定在滿足一定條件的情況下允許采用公允價值計量。在近年我國房地產(chǎn)價值不斷攀高的背景下，采用公允價值計量對企業(yè)的財務(wù)報表無疑具有重大的影響。但是公允價值計量在我國會計準(zhǔn)則中尚未有一個明確的規(guī)定，理論上有缺陷，實務(wù)應(yīng)用同樣存在諸多問題，因此這樣一個對企業(yè)有利的政策目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對公允價值計量進(jìn)行改進(jìn)推廣，成為理論界和實務(wù)界共同研究的問題，而這也是本文的切入點和寫作目的所在。 目錄 摘要 1Abstract 2緒論 31選題背景 32研究動態(tài) 33研究方法 44文章結(jié)構(gòu) 41.投資性房地產(chǎn)的基本理論 41.1投資性房地產(chǎn)的定義及適用范圍 41.1.1投資性房地產(chǎn)的定義 51.1.2投資性房地產(chǎn)的適用范圍 51.2投資性房地產(chǎn)的特征 52.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用 62.1公允價值計量模式的優(yōu)缺點 62.2公允價值計量模式在準(zhǔn)則中的應(yīng)用 73.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響 73.1對投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)可能產(chǎn)生的影響 83.1.1對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響 83.1.2對所有者權(quán)益的影響 83.1.3對企業(yè)損益的影響 83.1.4對稅負(fù)的影響 93.2對投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)外部利益主體可能造成的影響 93.3對我國房地產(chǎn)稅制可能造成的影響 103.3.1房產(chǎn)稅 103.3.2土地增值稅 114.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用存在的問題 114.1稅務(wù)問題亟待解決 114.2公允價值的取得方式和渠道在具體操作上還存在一定的難度 124.3市場規(guī)范的程度仍然較低 125.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運用公允價值的改進(jìn)建議 135.1稅務(wù)部門應(yīng)出臺措施減輕企業(yè)稅負(fù) 135.2確保公允價值的準(zhǔn)確性，改進(jìn)公允價值評估的相關(guān)條款 135.2.1完善房地產(chǎn)市場的建設(shè) 135.2.2提高會計人員的素質(zhì)，增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力 145.2.3健全資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，保持其獨立性 145.3證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大監(jiān)管力度，落實責(zé)任，防止利潤操縱 15結(jié)束語 16參考文獻(xiàn) 17致謝 19太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院畢業(yè)論文PAGE19投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用及影響研究摘要：我國新會計準(zhǔn)則引入了投資性房地產(chǎn)概念和公允價值計量模式，這對具有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)計量和業(yè)績確認(rèn)等都帶來了巨大的影響，歷史成本模式的地位受到了前所未有的挑戰(zhàn)，這不僅是會計計量模式的變革，更是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要里程碑。本文主要就公允價值在投資性房地產(chǎn)計量中的運用及影響進(jìn)行分析，以期對我國投資性房地產(chǎn)會計理論和實踐的發(fā)展有所裨益。關(guān)鍵詞：計量模式；投資性房地產(chǎn)；公允價值

ResearchontheimpactandapplicationoffairvalueinRealestateinvestment

Abstract:China'snewaccountingstandardsandtheinvestmentrealestateconceptisintroduced,andthefairandequitablevaluemeasurementmodelwithaninvestmentrealestateenterpriseassetsandperformancemeasurementandbringstheenormousinfluence,thehistoricalcostmodelbythestatusofunprecedentedchallenges,itisnotonlytheaccountingmeasurementmodeltransformation,isanimportantmilestoneinthedevelopmentofthemarketeconomy.Inthispaper,thefairvaluemeasurementoftheinvestmentrealestateintheapplicationandeffectanalysis,inordertotheinvestmentrealestatedevelopmentofaccountingtheoryandpractice.Keywords:costmeasurement;investmentrealestate;fairvalue

緒論公允價值一直都是理論研究的熱點，2006年財政部頒布了新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，不僅將公允價值作為一種獨立的計量屬性寫入了《基本準(zhǔn)則》，還在18項具體準(zhǔn)則中應(yīng)用了公允價值，體現(xiàn)了會計準(zhǔn)則國際趨同的大趨勢。其中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定在符合條件的情況下可以采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量?，F(xiàn)就本文的研究背景、研究現(xiàn)狀、主要內(nèi)容及研究方法作簡單介紹。1選題背景隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，人們投資房地產(chǎn)或物業(yè)項目逐漸成為一種時尚，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)，有的企業(yè)經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的同時兼營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，有的企業(yè)投資房地產(chǎn)主要是通過房地產(chǎn)增值而增加盈利，有的企業(yè)投資房地產(chǎn)是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險。總是在西方國家企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已經(jīng)非常普遍。1990年以來隨著我國住宅分配制度由實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，投資房地產(chǎn)業(yè)也逐漸成為普遍現(xiàn)象。但對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。將房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理顯然是不合適的，將它們按照流動資產(chǎn)以成本和可變現(xiàn)凈值孰低的計價原則來處理也不合適。然而由于我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入起速發(fā)展階段更多投資性房地產(chǎn)的升值潛力較大且預(yù)計將會延續(xù)，其市場價值不僅不會因計提折舊而低于初始投資成本還經(jīng)常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間，導(dǎo)致使用歷史成本計價的會計賬面價值與現(xiàn)實市場的真實價值之間出現(xiàn)了背離。如何真正反映企業(yè)的獲利能力，正確體現(xiàn)企業(yè)價值，成為會計計量工作中的迫切需要。2研究動態(tài)自2006年企業(yè)會計準(zhǔn)則頒布以來，財務(wù)會計界對于投資性房地產(chǎn)的研究一直沒有中斷過。例如:趙西卜、王艷紅、尚利在《投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則實施中應(yīng)注意的七大問題》一文中就投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行初始計量、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換及處置的會計處理等問題作了深入解讀。又如:王蕾，于鵬，楊雙，丘建龍在《從2007年年報談投資性房地產(chǎn)公允價值模式的選擇》一文中通過對2007年上市公司披露的年報數(shù)據(jù)，來分析投資性房地產(chǎn)公允價值模式對上市公司所有者權(quán)益和利潤的影響。并結(jié)合上市公司調(diào)整的目的性來分析企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)是否應(yīng)引進(jìn)公允價值模式。劉文歡在《投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析》一文中對投資性房地產(chǎn)在我國應(yīng)用的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，指出了理論上和公司在實務(wù)中應(yīng)用的困難，并給出了一些解決的建議。鄭春瑛在《新企業(yè)會計準(zhǔn)則與上市公司業(yè)績變化分析》主要分析了上市公司應(yīng)用新準(zhǔn)則后對公司財務(wù)業(yè)績的影響，其中提到了投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量后公司業(yè)績和財務(wù)指標(biāo)的變化。在投資和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資的研究主要是在國內(nèi)實踐的基礎(chǔ)上，借鑒國外先進(jìn)的現(xiàn)代投資決策理論，如現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型、組合投資理論等。如:楊方文，惠英在《公允價值計量操作難題的解決途徑》一文中將Black-Scholes期權(quán)定價模型應(yīng)用于公允價值估值，不僅減少了對于公允價值計量的人為操作，而且可以提高公允價值的可靠性。3研究方法查閱國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)資料、期刊雜志和網(wǎng)絡(luò)等手段進(jìn)行資料的進(jìn)一步搜集整理，在參考國內(nèi)外準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)和其他學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，通過分析，來討論投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用問題。最后總結(jié)出我國要更好的完善公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用所需要完善的措施。4文章結(jié)構(gòu)本文共分五個部分：第一部分介紹關(guān)于投資性房地產(chǎn)的基本理論，以便進(jìn)一步研究本文主題。第二部分闡述公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用。第三部分分析投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的一系列影響。第四部分就目前投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用存在的問題作了簡單的探究。第五部分總結(jié)全文提出相應(yīng)的改進(jìn)建議。1.投資性房地產(chǎn)的基本理論在深入分析公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用及影響之前有必要對投資性房地產(chǎn)做簡單介紹。1.1投資性房地產(chǎn)的定義及適用范圍房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動。1.1.1投資性房地產(chǎn)的定義我國企業(yè)會計準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或資本增值，或兩者兼而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)與一般房地產(chǎn)最大的不同在于它是否以獲利為目的：投資性房地產(chǎn)持有的目的在于獲取利益，而一般房地產(chǎn)通常用于自用或作為存貨，并不進(jìn)行出售或出租。1.1.2投資性房地產(chǎn)的適用范圍投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。(1)己出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。(2)已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(3)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。此外，下列項目不屬于投資性房地產(chǎn):(1)自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn),如企業(yè)的廠房和辦公樓、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。(2)作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。1.2投資性房地產(chǎn)的特征(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)單獨作為一項資產(chǎn)核算和反映，與自用的廠房、辦公樓等房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成狀況和盈利能力。(3)投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式有成本模式和公允價值模式，我國企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量優(yōu)選模式是成本模式，但如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠可靠取得，而且滿足規(guī)定的條件，那么就應(yīng)當(dāng)采用公允價值計量模式。2.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用投資性房地產(chǎn)是2006年新修訂的企業(yè)會計準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,制定和頒布投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則能進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息的披露。作為最新會計準(zhǔn)則一大亮點的公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中不僅有所涉及,而且還占有非常重要的地位,在投資性房地產(chǎn)的計量、轉(zhuǎn)換、處置等規(guī)定中多處都涉及了公允價值模式。2.1公允價值計量模式的優(yōu)缺點國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）界定的公允價值是：熟悉情況和自愿的各方在一項公平交易中，能夠?qū)⒁豁椯Y產(chǎn)進(jìn)行交換或?qū)⒁豁椮?fù)債進(jìn)行結(jié)算的金額。美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）認(rèn)為，公允價值是指在當(dāng)前的非強(qiáng)迫或非清算的交易中，自愿購買（承擔(dān)）或出售（清償）一項資產(chǎn)（負(fù)債）的金額。我國會計準(zhǔn)則將公允價值定義為：公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)和債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價值最大的特征就是來自于公平交易的市場，是參與市場交易的理智雙方充分考慮了市場信息后所達(dá)成的共識，這種達(dá)成共識的市場交易價格即為公允價值。公允價值計量模式的最大的優(yōu)點是以現(xiàn)實的市場價值為基礎(chǔ)，能夠準(zhǔn)確的反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)行市價。與歷史成本計量模式相比，公允價值計量模式更具有相關(guān)性。但是它的缺點是公允價值不易取得，且每隔一定時期就要進(jìn)行一次，不如成本計量模式方便，且不具有可靠性。2.2公允價值計量模式在準(zhǔn)則中的應(yīng)用投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第三章后續(xù)計量第十條規(guī)定,有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,并同時滿足下列條件:(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計時,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。第十一條規(guī)定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。第十二條規(guī)定,企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更,按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號———會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。第四章轉(zhuǎn)換第十五條規(guī)定,采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。第十六條規(guī)定,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價,轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權(quán)益。第六章披露第十九條規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的信息中應(yīng)包括采用公允價值模式的,公允價值的確定依據(jù)和方法,以及公允價值變動對損益的影響等。從以上的羅列可清楚看出投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中有多處涉及了公允價值計量模式。3.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響按國家規(guī)定,2007年1月1日新的會計準(zhǔn)則在上市公司實施,其他企業(yè)鼓勵采用,那么投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值計量模式的應(yīng)用將可能在多方面產(chǎn)生影響,既有對擁有或控制投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的影響,也有對企業(yè)外部利益主體以及整個稅收體系特別是房地產(chǎn)稅收制度的影響。3.1對投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)可能產(chǎn)生的影響投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中應(yīng)用公允價值將對投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、企業(yè)損益及稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生影響。3.1.1對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響新會計準(zhǔn)則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)（存貨）減少，流動比率降低。3.1.2對所有者權(quán)益的影響企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)由成本模式計量轉(zhuǎn)為公允價值模式計量的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。而在目前房地產(chǎn)價格普遍高于歷史成本的情況下，這會導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權(quán)益大大增加。而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值，其差額計入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。3.1.3對企業(yè)損益的影響(1)采用公允價值計量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當(dāng)期凈利潤,影響企業(yè)凈資產(chǎn)價值,增強(qiáng)企業(yè)融資能力,有利于企業(yè)向國際市場發(fā)展。依據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠地取得,可以采用公允價值模式?，F(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)一般以歷史成本計價,由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)處于非常景氣的市場環(huán)境里,所以一般情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價值都高于成本價,排除小部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能,總體來說投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力。執(zhí)行新準(zhǔn)則將會給企業(yè)帶來額外的利潤增值,主要來源于兩方面:一是投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量帶來的資產(chǎn)增值;二是在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出。另外按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第38號———首次執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定,企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號———投資性房地產(chǎn)》時,公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益;在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權(quán)益,兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。(2)在成本模式下,期末投資性房地產(chǎn)的凈值較容易取得,只需將扣除折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備后的凈值列示于資產(chǎn)負(fù)債表上。而在公允價值模式下,公允價值取得的程序較為復(fù)雜,其確認(rèn)必須滿足兩個條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理可靠的估計。而我國目前許多地方這些條件尚不完善,由于采用公允價值模式的程序較為復(fù)雜,涉及環(huán)節(jié)多,執(zhí)行難度大,對于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè),每年新增的投資性房地產(chǎn)公允價值評估費用也增加了企業(yè)的成本,從而對企業(yè)損益造成一定影響。3.1.4對稅負(fù)的影響采用公允價值計量,可能會使投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的稅負(fù)加重。若上市公司的投資性房地產(chǎn)是采用歷史成本計價，則不確認(rèn)其市值變動損益,這對上市公司而言是充分發(fā)揮了折舊的抵稅功能,有利于企業(yè)的資本保全。若采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中按房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值,依據(jù)近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,這樣的調(diào)整往往會增加企業(yè)的賬面利潤。但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅,還須等待財政部做出明確規(guī)定。如果我國對增值部分征收所得稅,公允價值模式下,由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅的增加,意味著企業(yè)繳納的稅額會相應(yīng)攀升,這將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長。而且由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，因此在成本計量模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化產(chǎn)生的所得，待處理時一并計算確定應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。3.2對投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)外部利益主體可能造成的影響投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。這意味著房地產(chǎn)公司在調(diào)節(jié)利潤上可以對這兩種模式進(jìn)行選擇,采用成本模式還是公允價值模式,是由企業(yè)自主決定的;另外,公允價值模式對財務(wù)報表帶來的影響,主要體現(xiàn)在由于不需要計提折舊和資產(chǎn)重估增值帶來的賬面價值增加,同時增值部分直接作為當(dāng)期損益。公允價值究竟應(yīng)該是多少,不同的評估方式有不同的結(jié)果,投資性房地產(chǎn)公允價值的變動差額,新準(zhǔn)則要求計入當(dāng)期損益,這項規(guī)定在我國公允價值普遍不夠公允的情況下,很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤操縱提供良好機(jī)會。作為對企業(yè)行使監(jiān)管、控制職責(zé)的上級行政部門、財政部門、稅務(wù)部門以及對企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果關(guān)注的投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體很可能會因此對企業(yè)的真實經(jīng)營狀況作出錯誤判斷,從而影響到政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的實施、稅款征收的正確性以及其他利益主體下一步的投資計劃等。所以企業(yè)外部利益主體應(yīng)明確投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用對企業(yè)可能產(chǎn)生的影響,切實防范企業(yè)利用公允價值模式進(jìn)行利潤操縱,以求獲得較真實的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動能力信息。3.3對我國房地產(chǎn)稅制可能造成的影響當(dāng)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時,目前我國大部分與房地產(chǎn)有關(guān)稅種的征收并不會受到多大影響,可能受到影響的是房產(chǎn)稅和土地增值稅。3.3.房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。前者從價計征,后者從租計征。從租計征的,新準(zhǔn)則并不影響稅基。對于從價計征的,其計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值,指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價值。新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計量時采用公允價值模式,那么計稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)余值還是公允價值呢?特別是當(dāng)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,當(dāng)公允價值大于該房地產(chǎn)初始計量成本時,就面臨著這樣一個問題:投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)后,企業(yè)應(yīng)該按照哪一個計稅基礎(chǔ)來計算繳納房產(chǎn)稅?在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定,這也是新的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實施后值得探討的一個問題。應(yīng)該說,在公允價值模式下應(yīng)以房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的前提條件就是要有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得,既然公允價值可以持續(xù)可靠取得,筆者認(rèn)為,對于這部分投資性房地產(chǎn)以公允價值為計稅依據(jù)是比較合理的,應(yīng)取消按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)的做法。1994年實施新稅制對房產(chǎn)稅制進(jìn)行修改時曾考慮以房產(chǎn)評估值為計稅依據(jù),取消按房產(chǎn)余值和租金收入為計稅依據(jù)的做法,十幾年過去了,這一思路一直未應(yīng)用于實踐。現(xiàn)在,會計準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的計量中引入了公允價值,將為健全完善房地產(chǎn)估價制度提供強(qiáng)有力的支持。3.3.土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量時,要根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值,那么,對于這部分調(diào)增了賬面價值的投資性房地產(chǎn),是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢?一般來說,土地增值稅作為一種流轉(zhuǎn)稅,按現(xiàn)行稅法規(guī)定,只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收,因此雖然按照新準(zhǔn)則的要求要在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)土地增值,但并不需要交納土地增值稅。但換一個角度考慮,征收土地增值稅的最重要目的應(yīng)該是對房地產(chǎn)的過高增值收益進(jìn)行合理調(diào)節(jié)分配,土地既然增值了,其帶來的收益當(dāng)然應(yīng)該歸社會所有,為什么不征稅呢?在這種邏輯下,土地發(fā)生增值就應(yīng)征稅,而不僅僅考慮產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移。以前也有學(xué)者提出要就增值的房地產(chǎn)征收土地增值稅,但因稅額確認(rèn)等諸多方面的原因未能實施,現(xiàn)在采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)為此提供了良好條件。公允價值模式下企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須明確提供投資性房地產(chǎn)的增值信息,每年都要調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值,要確定這部分房地產(chǎn)的定期土地增值稅應(yīng)稅金額將不存在技術(shù)上的困難,也不需要再另外考慮稅收征收成本的問題,因此每年征收土地增值稅也因為公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用變得更具有可行性。4.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用存在的問題通過分析投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響，可以看出我國運用公允價值計量模式進(jìn)行后續(xù)計量還存在一些問題。4.1稅務(wù)問題亟待解決采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)將擁有相當(dāng)可觀的資產(chǎn)升值空間，使過去企業(yè)隱性的收益在報表中顯現(xiàn)出來，投資性房地產(chǎn)的增值部分將計人當(dāng)年的利潤表，在現(xiàn)行稅法的規(guī)定下，企業(yè)將繳納更多的所得稅。另外，采用公允價值模式不對房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，通過逐年計提折舊達(dá)到抵稅的方法便不能應(yīng)用，這也將造成企業(yè)多交所得稅。通過這種方式國家便可在一定程度上通過稅收杠桿來遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，嚴(yán)控投資性房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，也更利于國家實施對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。但新會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的核算可以根據(jù)企業(yè)自身的情況選擇采用歷史成本還是公允價值進(jìn)行核算，企業(yè)為達(dá)到避稅的目的，增加企業(yè)的留存收益，在很大程度上會仍采用歷史成本的核算方法，如某公司所有的房屋建筑物在2004年12月31日的賬面價值為21.34億，假設(shè)該公司成功地證明了其擁有的房屋建筑物的公允價值為31.34億，即增加了10億，則該增加額應(yīng)計入當(dāng)期損益，亦即該公司當(dāng)年的利潤增加了10億元。按照中國現(xiàn)行稅法這增加的10億元將要繳納所得稅。按照當(dāng)時該公司企業(yè)所得稅33％的稅率，該公司應(yīng)該繳納3.3億元的企業(yè)所得稅，該公司2005年每股盈利預(yù)測為0.33元，全年實現(xiàn)的預(yù)計凈利潤為2.64億(0.33*8億股本)；如果該公司真的為了增加賬面利潤而不計后果地采用公允價值模式，其未來全年通過主營出租業(yè)務(wù)而取得的凈利潤全部繳納所得稅還不夠。大股東大概不會看不清這個道理。所以企業(yè)在正常經(jīng)營中為了達(dá)到節(jié)稅的目的，還是會選擇實實在在的節(jié)稅收益，而不會圖紙上富貴。所以稅務(wù)問題沒解決，公允價值的優(yōu)越性就難以體現(xiàn)，國家的宏觀調(diào)控也就難以進(jìn)行。4.2公允價值的取得方式和渠道在具體操作上還存在一定的難度如果后續(xù)計量采用公允價值模式,企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須持續(xù)取得公允價值,除非該項房地產(chǎn)被處置或用途轉(zhuǎn)換為自用。而目前房地產(chǎn)市場并不太規(guī)范的前提下,公允價值的判斷、取得方式和渠道都還存在一定的難度。據(jù)悉，大部分擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司，會以謹(jǐn)慎的態(tài)度選擇公允價值計量模式，其中相當(dāng)一部分會繼續(xù)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。4.3市場規(guī)范的程度仍然較低目前我國的房地產(chǎn)市場與國外發(fā)達(dá)國家相比，市場的完善程度仍有待提高；受相關(guān)利益的驅(qū)使，交易過程中非法牟取暴利的不規(guī)范行為仍屢見不鮮，一些上市公司為滿足二級市場增發(fā)、配股以及經(jīng)理人股票期權(quán)計劃的需要而操縱利潤；市場的法制建設(shè)也相對落后，尤其是對公允價值信息的控制規(guī)范沒有制定。從微觀企業(yè)主體角度看，一方面獲取公允價值的成本較高。公允價值計量屬性是動態(tài)計量屬性，對全部資產(chǎn)和負(fù)債運用公允價值計量就意味著每一個會計期間都要對全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行重新計量，除了需要專門的評估計量人員從事準(zhǔn)確的確定資產(chǎn)和負(fù)債的公允價值工作外，還需要會計人員對資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行全面調(diào)整的賬務(wù)處理，這就要增加資產(chǎn)評估成本、賬務(wù)管理成本和監(jiān)管成本。再者公允價值的不同確認(rèn)周期將加重企業(yè)的操作成本。采用公允價值模式,企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須持續(xù)取得公允價值。公允價值的確認(rèn)周期是每月、季度、半年還是一年沒有給出明確的規(guī)定,公允價值確認(rèn)周期較長會造成公允價值不準(zhǔn)確,頻繁地確認(rèn)公允價值又會給企業(yè)操作帶來困難,同時加重企業(yè)的操作成本。5.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運用公允價值的改進(jìn)建議投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運用公允價值是大勢所趨，但公允價值計量在我國應(yīng)用中還有很多缺陷和不足，如何彌補不足，引導(dǎo)上市公司采用公允價值，成為亟待待解決的問題。本文以下內(nèi)容就此給出一些建議。5.1稅務(wù)部門應(yīng)出臺措施減輕企業(yè)稅負(fù)由于企業(yè)投資性房地產(chǎn),在成本模式下,計提的折舊可以稅前列支。而采用公允價值計量,不再計提折舊,造成利潤上升,增加了企業(yè)稅賦,但這部分增加的收益同樣沒有現(xiàn)金流入，在納稅時是否可以作為納稅調(diào)整遞減項列示，免征或者采取暫時不征收的辦法降低企業(yè)稅負(fù)；對于出租類房地產(chǎn)物業(yè)如果依據(jù)房產(chǎn)余值計繳房產(chǎn)稅,需要按房地產(chǎn)物業(yè)原值的一定比例繳納房地產(chǎn)稅，在計稅基數(shù)上是采用賬面成本還是公允價值來納稅對公司會有很大的影響。國家的相關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)出臺相關(guān)的措施，對實施新會計準(zhǔn)則采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期產(chǎn)生的“浮盈”，給予一定的稅收減免或者暫時不征收由于公允價值計量增加的收益，以更好地推動公允價值在實務(wù)中應(yīng)用，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，打消企業(yè)的顧慮，避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本計量模式，遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，嚴(yán)控投資性房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，也更利于國家實施對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。5.2確保公允價值的準(zhǔn)確性，改進(jìn)公允價值評估的相關(guān)條款取得準(zhǔn)確的公允價值信息需做好市場建設(shè)、職業(yè)技能和機(jī)構(gòu)健全等三方面的工作。5.2.1完善房地產(chǎn)市場的建設(shè)根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的要求，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件:1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)、合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格（市場公開報價）來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。按照上述要求，首先要完善房地產(chǎn)交易市場。同類或類似房地產(chǎn)的價格應(yīng)該說是最為公允，也是最為公開的一個信息，是企業(yè)評估投資性房地產(chǎn)公允價值的一個比較客觀的依據(jù)。因此，健全房地產(chǎn)交易市場，有助于公允價值的評估，使公允價值的取得有理可依，有據(jù)可查，同時也降低了企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間。5.2.2提高會計人員的素質(zhì)，增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力公允價值計量屬性的應(yīng)用，要求會計人員必須具有較高的素質(zhì)。公允價值中存在許多不確定的因素，這就要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。由于有“人員”的介入，其主觀性必然增強(qiáng)，由此增加了操縱利潤的可能性。因此，首先要提高會計人員的道德素養(yǎng)，加強(qiáng)其遵紀(jì)守法的意識，這是杜絕惡意職業(yè)判斷的根本。其次，要加強(qiáng)對會計人員的培養(yǎng)，增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力。在實務(wù)操作中，投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定，這時需要專業(yè)判斷。國際上常用的公允價值的估值技術(shù)包括市場法、收益法和成本法等，如通過未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來對公允價值進(jìn)行估計，對折現(xiàn)現(xiàn)金流量的利率選擇等都離不開會計人員的專業(yè)判斷，因此，提高會計人員的職業(yè)判斷能力有助于我們更合理地運用公允價值。5.2.3健全資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，保持其獨立性目前多數(shù)上市公司采用聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的方式來估計投資性房地產(chǎn)的公允價值。這樣做有其便利性，可以借助資產(chǎn)評估師的力量，方便、快捷地得到比較準(zhǔn)確的公允價值。這就要求加強(qiáng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的建設(shè)。目前，我國還缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才，因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，培養(yǎng)一支具有專業(yè)勝任能力并具有規(guī)模的注冊資產(chǎn)評估師隊伍，同時應(yīng)提高現(xiàn)有評估師的職業(yè)道德素質(zhì)和技術(shù)水平。除此之外，還應(yīng)加快完善資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為的準(zhǔn)則體系，使得行業(yè)行為更為規(guī)范，為公允價值的取得提供更準(zhǔn)確的資料。5.3證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大監(jiān)管力度，落實責(zé)任，防止利潤操縱證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)對擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司應(yīng)加大管理力度，制定相關(guān)科學(xué)合理的考核指標(biāo)，以防止企業(yè)利用公允價值操縱利潤以求保牌或配股，規(guī)范上市房地產(chǎn)公司相關(guān)信息的披露，對公允價值的取得，評估方式等進(jìn)行詳細(xì)披露，對收益的來源與變動予以密切地關(guān)注，對披露不充分或違規(guī)操作的上市公司加以嚴(yán)懲，增加其賠償?shù)慕痤~，嚴(yán)重時停牌處理。

結(jié)束語本文以投資性房地產(chǎn)的定義為邏輯出發(fā)點，并從