海西州天俊縣藏式商業(yè)一條街項(xiàng)目建設(shè)可研

★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★word格式可編輯★目錄第一章總論 21.1工程概況 21.2編制依據(jù) 21.3項(xiàng)目效益與主要技術(shù)指標(biāo) 21.4主要結(jié)論 3第二章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 52.1投資環(huán)境分析析 52.2市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 82.3市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 122.3.1市場(chǎng)需求分析 122.3.2市場(chǎng)供給分析 192.4SWOT分析 202.4.1優(yōu)勢(shì) 202.4.2劣勢(shì) 202.4.3機(jī)遇 212.4.4威脅 222.5項(xiàng)目初步定位 22第三章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件3.1廠址選擇3.2建設(shè)條件第四章建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容4.1建設(shè)規(guī)模4.2建設(shè)內(nèi)容第五章建筑方案與輔助工程5.1建筑方案5.2輔助方案第六章項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 256.1項(xiàng)目前期工作安排 256.2項(xiàng)目建設(shè)階段計(jì)劃安排 256.2.1項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 256.2.2進(jìn)度安排原則 256.2.3分階段開(kāi)發(fā)的原因與目的 266.2.4項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃 26第七章環(huán)境保護(hù)、安全消防與節(jié)能7.1環(huán)境影響與保護(hù)7.2勞動(dòng)安全與消防7.3節(jié)能第八章項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 288.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 288.2項(xiàng)目總投資估算的原則 288.3項(xiàng)目總投資估算 298.4資金籌措與融資方式 31第九章項(xiàng)目組織管理9.1組織管理9.2建設(shè)項(xiàng)目的保障措施第十章工程招投標(biāo)10.1編制依據(jù)10.2招標(biāo)情況第十一章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 3411.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 3411.2盈利能力分析 3411.2.1靜態(tài)盈利能力分析 3411.2.2動(dòng)態(tài)盈利能力分析 3511.3清償能力分析 3611.4評(píng)價(jià)結(jié)論 36第十二章不確定分析 3712.1盈虧平衡分析 3712.2敏感性分析 38第十三章結(jié)論及建議 4113.1結(jié)論 4113.2建議 42第一章總論1.1項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：海西州天俊縣藏式商業(yè)一條街建設(shè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目主管部門：天俊經(jīng)濟(jì)和發(fā)展改革局3、項(xiàng)目性質(zhì)：新建4、項(xiàng)目地點(diǎn)：青海省海北州祁連縣5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：1.2編制依據(jù)（一）法律、法規(guī)1、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；2、《中華人民共和國(guó)消防法》；3、《國(guó)家節(jié)能技術(shù)大綱》；4、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》；5、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》；6、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》；（二）其他1、《青海省藏區(qū)商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃》2、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；3、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書》；4、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；5、《關(guān)于申請(qǐng)?zhí)炜】h藏式商業(yè)一條街建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的函》；6、祁連縣發(fā)展改革局關(guān)于編制《天俊縣藏式商業(yè)一條街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》委托書；7、國(guó)家及青海省有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；8、項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)資料。1.3主要技術(shù)指標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。計(jì)算主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表(見(jiàn)下頁(yè))。表1.1主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位值一財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元151637.862總銷售收入萬(wàn)元2345703銷售稅金及附加萬(wàn)元129014利潤(rùn)總額萬(wàn)元629945所得稅萬(wàn)元157486稅后利潤(rùn)萬(wàn)元47245二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元13244.842項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率20.72%3靜態(tài)投資回收期年4.014動(dòng)態(tài)投資回收期年4.405資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元13926.746資本金內(nèi)部收益率21.79%7借款償還期年2.718盈虧平衡點(diǎn)74%1.4主要結(jié)論結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。計(jì)算主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表(見(jiàn)下頁(yè))。表1.1主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位值一財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元151637.862總銷售收入萬(wàn)元2345703銷售稅金及附加萬(wàn)元129014利潤(rùn)總額萬(wàn)元629945所得稅萬(wàn)元157486稅后利潤(rùn)萬(wàn)元47245二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元13244.842項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率20.72%3靜態(tài)投資回收期年4.014動(dòng)態(tài)投資回收期年4.405資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元13926.746資本金內(nèi)部收益率21.79%7借款償還期年2.718盈虧平衡點(diǎn)74%第二章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2.1投資環(huán)境分析 （一）天俊縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r天峻縣位于青海省海西蒙古族藏族自治州境東北部，西北部與甘肅省交界。青藏鐵路和國(guó)道315橫穿縣境南部，鐵路在縣境內(nèi)全長(zhǎng)95公里，設(shè)有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五個(gè)火車站，國(guó)道315在境內(nèi)全長(zhǎng)70公里，交通十分便利。天峻縣轄3個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)鄉(xiāng)：新源鎮(zhèn)、木里鎮(zhèn)、江河鎮(zhèn)、蘇里鄉(xiāng)、龍門鄉(xiāng)、舟群鄉(xiāng)、智合瑪鄉(xiāng)、快爾瑪鄉(xiāng)、生格鄉(xiāng)、陽(yáng)康鄉(xiāng)。全縣下轄12個(gè)鄉(xiāng)，62個(gè)牧委會(huì)全縣國(guó)民生產(chǎn)總值3690萬(wàn)元，牧業(yè)產(chǎn)值3357萬(wàn)元，工業(yè)產(chǎn)值1488萬(wàn)元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)值468萬(wàn)元。天俊縣商業(yè)街一覽表（19個(gè)）名稱功能特色地址備注電子專業(yè)街IT類、電子類、音像類產(chǎn)品雁塔路區(qū)域型綜合商業(yè)街綜合商業(yè)東大街區(qū)域型咖啡休閑專業(yè)街休閑、飲食、娛樂(lè)德福巷社區(qū)型古玩字畫專業(yè)街文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品書院門社區(qū)型電子城步行專業(yè)街休閑、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物電子城社區(qū)型餐飲專業(yè)街飲食、娛樂(lè)、南二環(huán)區(qū)域型通訊產(chǎn)品一條街手機(jī)、通訊產(chǎn)品和器材尚樸路區(qū)域型清真食品專業(yè)街清真特色食品、干果、糕點(diǎn)北院門區(qū)域型圖書專業(yè)街書籍、文化用品東六路社區(qū)型水產(chǎn)品專業(yè)街海味、水產(chǎn)、特色食品炭市街社區(qū)型紡織品專業(yè)街服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品文藝路區(qū)域型精品購(gòu)物步行街服裝、鞋帽、皮具騾馬市區(qū)域型紙制品專業(yè)街各類紙品后宰門區(qū)域型電子科技專業(yè)街電腦、電腦配件、打印機(jī)等電子產(chǎn)品興慶路區(qū)域型餐飲娛樂(lè)專業(yè)街餐飲、娛樂(lè)東二環(huán)區(qū)域型康復(fù)路服裝專業(yè)街服裝、日用品康復(fù)路社區(qū)型古玩民俗商品專業(yè)街古玩、旅游商品八仙庵社區(qū)型建材專業(yè)街建筑材料、家裝材料太華路社區(qū)型體育用品專業(yè)街體育服裝、運(yùn)動(dòng)用品體育場(chǎng)北社區(qū)型2.2市場(chǎng)現(xiàn)狀2.2.1商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（1）商業(yè)中心分布現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局混亂無(wú)序，缺乏整體規(guī)劃，××商業(yè)街人氣旺盛，是天俊縣的商業(yè)核心，但商業(yè)環(huán)境差，業(yè)態(tài)組合、功能結(jié)構(gòu)不合理。新興的××交匯處商圈，雖然有大型商場(chǎng)，但功能單一，業(yè)態(tài)組合缺乏互補(bǔ)性，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，故人氣不旺。（2）經(jīng)營(yíng)模式天俊縣一直以來(lái)都以側(cè)重社區(qū)商業(yè)和臨街小商鋪為主，以自然街區(qū)為主，臨街商鋪一直受到市場(chǎng)的追捧，近幾年來(lái)，隨著人們生活水平的提高，商業(yè)步行街作為一種全新的商業(yè)模式，以其最大的商業(yè)價(jià)值和替身城市內(nèi)涵的重要作用，正成為世界商業(yè)發(fā)展的一個(gè)新趨勢(shì)，直接提高了消費(fèi)的品位和檔次，帶動(dòng)了商業(yè)的繁榮。（3）高端消費(fèi)方式天俊縣內(nèi)缺乏高檔的購(gòu)物中心和商品經(jīng)營(yíng)，商業(yè)配套設(shè)施落后，商業(yè)購(gòu)物環(huán)境普遍較差，有停車場(chǎng)和休息娛樂(lè)功能的購(gòu)物場(chǎng)所少。（4）商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，整體品位不高，高檔次的大型購(gòu)物中心鳳毛麟角，且未形成主流消費(fèi)模式，商住樓底商、臨街商鋪、社區(qū)小賣店成主流業(yè)態(tài)和消費(fèi)模式。（5）缺乏真正的購(gòu)物中心天俊縣商業(yè)市場(chǎng)不缺乏大型購(gòu)物中心，但缺少真正意義上的現(xiàn)代化多功能的大型購(gòu)物中心。結(jié)論：商圈效應(yīng)明顯，項(xiàng)目效應(yīng)不足。傳統(tǒng)的低端商業(yè)模式導(dǎo)致商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端消費(fèi)群體外流，市場(chǎng)消費(fèi)替能不能得到有效釋放，商圈輻射能力受限。商業(yè)配套與旅游城市的整體形象不相稱，急需構(gòu)建具有購(gòu)物、休閑和文化性消費(fèi)、娛樂(lè)、旅游觀光、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務(wù)功能，提升城市形象。2.3.1市場(chǎng)需求分析為了了解市場(chǎng)需求現(xiàn)狀進(jìn)行了針對(duì)現(xiàn)天俊縣的商戶商戶市場(chǎng)調(diào)查，意圖了解目標(biāo)客戶的購(gòu)買意向和購(gòu)買能力，從而確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。調(diào)查的內(nèi)容有客戶購(gòu)買商鋪的意愿、商鋪類型、需求的面積、需求單價(jià)及總價(jià)、期望的配套設(shè)施等問(wèn)題；調(diào)查以大明宮建材家居市場(chǎng)內(nèi)的商戶為主，采用問(wèn)卷調(diào)查與面談?wù){(diào)查相配合的形式，進(jìn)行抽樣調(diào)查。通過(guò)匯總調(diào)查問(wèn)卷，得出了以下市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論：（1）商鋪類型商業(yè)街商鋪底商商鋪社區(qū)商鋪商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪74.71%12.3%0.95%10.95%由于商業(yè)街形式具有良好的產(chǎn)品昭示性，建材家居的經(jīng)營(yíng)者多青睞于商業(yè)街商鋪，也有部分被調(diào)查者顯示出對(duì)底商商鋪和商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪的偏好。因此，在本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中一方面要充分考慮不同的建材家居產(chǎn)品的特點(diǎn)，將商業(yè)街商鋪與商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪、底商商鋪相結(jié)合，達(dá)到有效利用空間和提高市場(chǎng)檔次的目的；另一方面通過(guò)功能分區(qū)的形式將不同的產(chǎn)品類型進(jìn)行區(qū)分。商業(yè)街商鋪：辦公樓底商住宅底商26.92%71.08%經(jīng)統(tǒng)計(jì)，有12.3%的被調(diào)查者接受底商商鋪這種商鋪類型，其中選擇辦公樓和住宅底商的被調(diào)查者分別占到71.08%和26.92%，可見(jiàn)一部分被調(diào)查者除了希望商鋪具有產(chǎn)品展示及銷售的功能，同時(shí)還希望能夠方便其居住及辦公，以滿足日常生活和業(yè)務(wù)洽談的需要。（2）希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷售倉(cāng)儲(chǔ)辦公及商務(wù)洽談居住54.06%24.06%12.81%9.06%調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)被調(diào)查者希望商鋪的功能以產(chǎn)品展示及銷售為主，以倉(cāng)儲(chǔ)和辦公及商務(wù)洽談為輔。（3）商鋪面積50m2以下51-100m2101-200m2200m2以上69.32%21.59%4.55%4.55%考慮到經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型的不同，不同的商戶在面積需求上有一定差異，其中，需求面積在50-100平方米的被調(diào)查者最多，占到了46.19%；其次是100-200平方米，占到了總數(shù)的32.38%，因此，應(yīng)結(jié)合商戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建議商鋪主力戶型面積確定在50-200㎡。（4）商鋪的最高單價(jià)和總價(jià)單價(jià)：4000—5000元/m25000—6000元/m26000—7000元/m27000元/m2以上82.86%13.81%2.86%0.48%總價(jià)：30萬(wàn)元以下31—40萬(wàn)元40—50萬(wàn)元50—60萬(wàn)元60—70萬(wàn)元70萬(wàn)元以上57.62%25.24%10.00%1.90%3.81%1.43%商鋪可承受的最高單價(jià)集中在4000—5000元/m2，比例達(dá)到82.86%；可承受的總價(jià)在30萬(wàn)元以下的比例高達(dá)57.62%。這種調(diào)查結(jié)果出現(xiàn)的原因包括兩個(gè)方面：一方面，接受調(diào)研的商戶多以租賃的方式經(jīng)營(yíng)，對(duì)商鋪的銷售價(jià)格并沒(méi)有明確認(rèn)識(shí)，因此對(duì)商鋪價(jià)格心理承受價(jià)位不高；另一方面，項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍并未成熟，部分被調(diào)查者對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的投資潛力持懷疑態(tài)度。因此，就目前而言，部分投資者對(duì)該區(qū)域商鋪價(jià)格的可接受程度較小。但隨著項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的建設(shè)及商業(yè)氛圍的日漸成熟，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格具有較大的提升空間。（5）付款方式按揭貸款一次性付款68.10%31.90%多數(shù)商戶認(rèn)為一次性付款對(duì)其現(xiàn)金影響流較大，因此更愿意以分期付款的方式購(gòu)買商鋪。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極為商戶提供金融服務(wù)，幫助商戶解決貸款難的問(wèn)題，以加快項(xiàng)目的銷售和資金回流。（6）商鋪周邊的配套設(shè)施金融機(jī)構(gòu)酒店餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所超市便利店物流中心服飾廣場(chǎng)其他17.45%11.54%23.89%13.42%13.15%4.43%12.21%3.62%0.27其中對(duì)酒店的具體需求：快捷酒店三星級(jí)酒店四星級(jí)及以上酒店60.47%27.91%11.63%對(duì)餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店33.71%29.21%32.02%5.06%對(duì)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的具體需求：洗浴中心康樂(lè)中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示，商戶對(duì)餐飲、金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、超市、物流中心和酒店需求較大，達(dá)到90%以上。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級(jí)酒店；休閑娛樂(lè)設(shè)施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。因此，本項(xiàng)目的配套設(shè)施，不僅要求能夠滿足商戶的日常生活、工作的需要，同時(shí)要利用本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引周邊客流，烘托人氣，從而增加項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，提高項(xiàng)目的增值潛力。（7）購(gòu)買車位是否53.81%46.19%選擇會(huì)購(gòu)買車位的比例為53.81%，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮業(yè)主對(duì)車位的需求。2.3.2市場(chǎng)供給分析全縣國(guó)民生產(chǎn)總值3690萬(wàn)元，牧業(yè)產(chǎn)值3357萬(wàn)元，工業(yè)產(chǎn)值1488萬(wàn)元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)值468萬(wàn)元。隨著西部大開(kāi)發(fā)，區(qū)域發(fā)展迅速。目前的商業(yè)縣周邊聚集了銀行，數(shù)碼專業(yè)店和餐飲娛樂(lè)類機(jī)構(gòu)，商圈以日漸繁華。以后的發(fā)展空間相當(dāng)大，經(jīng)開(kāi)區(qū)的發(fā)展前景好。2.4項(xiàng)目swot分析2.4.1優(yōu)勢(shì)（1）道路交通青藏鐵路和國(guó)道315橫穿縣境南部，鐵路在縣境內(nèi)全長(zhǎng)95公里，設(shè)有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五個(gè)火車站，國(guó)道315在境內(nèi)全長(zhǎng)70公里，交通十分便利。（2）消費(fèi)人群按照慣例，一個(gè)商業(yè)中心的構(gòu)建需要強(qiáng)大的居住人群量作為基礎(chǔ)，才能保證正常的客流量。在本項(xiàng)目的輻射區(qū)域內(nèi)，包括了發(fā)展成熟的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、這些都構(gòu)成了一定的消費(fèi)人群。（3）原有市場(chǎng)本項(xiàng)目的建設(shè)是為了構(gòu)建具有購(gòu)物、休閑和文化性消費(fèi)、娛樂(lè)、旅游觀光、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務(wù)功能，提升城市形象。2.4.2劣勢(shì)（1）商業(yè)氛圍不濃天俊縣內(nèi)缺乏高檔的購(gòu)物中心和商品經(jīng)營(yíng)，商業(yè)配套設(shè)施落后，商業(yè)購(gòu)物環(huán)境普遍較差，有停車場(chǎng)和休息娛樂(lè)功能的購(gòu)物場(chǎng)所少。該區(qū)域的商業(yè)氛圍還沒(méi)有營(yíng)造起來(lái)，一些原有的業(yè)主可能會(huì)持觀望態(tài)度，不會(huì)進(jìn)行商鋪的購(gòu)買或者是租賃，這將大大的影響項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。（2）資金用量大本項(xiàng)目整體規(guī)模較大，前期工作當(dāng)中涉及城中村拆遷改造，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，用于城中村安置補(bǔ)償資金需足額存入指定銀行賬戶，因而導(dǎo)致本項(xiàng)目前期建設(shè)資金占用量大，這將對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金投入量要求較高，帶來(lái)較大的資金壓力。（3）離城區(qū)較遠(yuǎn)本項(xiàng)目離城區(qū)較遠(yuǎn)，因此主要消費(fèi)對(duì)象不廣泛。2.4.3機(jī)遇（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展全縣國(guó)民生產(chǎn)總值3690萬(wàn)元，牧業(yè)產(chǎn)值3357萬(wàn)元，工業(yè)產(chǎn)值1488萬(wàn)元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)值468萬(wàn)元。天俊縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，為發(fā)展本項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（2）現(xiàn)代物流業(yè)互補(bǔ)作用增強(qiáng)現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系中得到了廣泛應(yīng)用，起到了良好的互補(bǔ)作用，擴(kuò)大了交易額，加快了商品流通，減少了倉(cāng)儲(chǔ)面積，降低了運(yùn)營(yíng)成本，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。大中型批發(fā)市場(chǎng)物流和商品分流，銷售和倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所分離，可使大中型批發(fā)市場(chǎng)的用地規(guī)模大幅減小，營(yíng)業(yè)面積相應(yīng)增大，管理將更加科學(xué)、交易手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。（3）政府高度重視政府高度重視商業(yè)街的發(fā)展，把其作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對(duì)商業(yè)街發(fā)展給予了大力支持與積極引導(dǎo)，有利于提高商業(yè)街的改造和建設(shè)。2.4.4威脅近年來(lái)，天俊縣周邊地區(qū)都加快了大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場(chǎng)不僅向規(guī)模化發(fā)展，而且向中高級(jí)方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，在吸引客戶方面有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)疑對(duì)西安大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展構(gòu)成有力的競(jìng)爭(zhēng)。2.5項(xiàng)目初步定位2.5.1項(xiàng)目定位①功能豐富、特色鮮明、集購(gòu)物、休閑、文化、商務(wù)、餐飲、旅游等多功能為一體的商業(yè)街。②緊鄰主干道的商鋪?zhàn)骶频?、娛?lè)休閑中心和大型的購(gòu)物廣場(chǎng)等，最好能引進(jìn)知名超市、購(gòu)物中心進(jìn)駐；③根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，將項(xiàng)目整體劃分為多個(gè)功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類分區(qū)（內(nèi)部可分為家具區(qū)、潔具區(qū)、裝飾建材區(qū)等）、餐飲娛樂(lè)區(qū)、購(gòu)物廣場(chǎng)。2.5.2盈利模式定位項(xiàng)目采用整體銷售的盈利模式，以便盡快收回投資，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。2.5.3客戶群體定位本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)為變革落后商業(yè)格局，重塑現(xiàn)代中心商圈，提升天俊縣城市品位的標(biāo)志性、代表性項(xiàng)目。本項(xiàng)目的客戶群體面向政府機(jī)關(guān)工作人員，游客、教師、醫(yī)生、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)管理人員以及周邊縣市。第三章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件3.1場(chǎng)址選擇3.1.1地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于3.1.2場(chǎng)址優(yōu)勢(shì)（1）地理位置便捷商業(yè)街具有良好的交通地理位置，接近交通樞紐的區(qū)域，居民可以借助各種交通工具便捷到達(dá)，具備很強(qiáng)的可達(dá)性和地段優(yōu)勢(shì)。（2）區(qū)位條件優(yōu)越城市商業(yè)街的區(qū)位條件是其能夠帶來(lái)效率和效能最大化的基本依據(jù)。區(qū)位條件影響城市功能、相知的確立和城市總體布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更深層的說(shuō)也影響城市商業(yè)街的客源市場(chǎng)和輻射能力。項(xiàng)目位于天俊縣交通主干道，具有優(yōu)越的人流、交通流優(yōu)勢(shì)。3.2建設(shè)條件3.2.1區(qū)域概況天峻縣位于青海省東北部祁連山南麓，青海省海西蒙古族藏族自治州境東北部，青海湖西北側(cè)，西北部與甘肅省交界，屬青海省海西蒙古族藏族自治州管轄，是海西州主要的牧業(yè)縣之一。地理位置介于東經(jīng)96°49′42″—99°41′48″之間，北緯36°53′—48°39′12″之間，全縣總面積2.57萬(wàn)平方公里，占全省總面積的3.5%，其中天然草場(chǎng)和宜建人工草場(chǎng)2355.73萬(wàn)畝，占總面積的61.05%；退化黑土灘和風(fēng)沙地143.65萬(wàn)畝，占總面積的3.73%；冰川和水域78.34萬(wàn)畝，占總面積的2.03%。全縣最高海拔5826.8米，最低海拔2850米，相對(duì)高差近3000米?？h城新源鎮(zhèn)海拔3406米。全年無(wú)絕對(duì)無(wú)霜期，農(nóng)作物不宜成熟，畜牧業(yè)是全縣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?？偯娣e2萬(wàn)平方千米。2003年末總?cè)丝?.8萬(wàn)人。以藏族為主，占總?cè)丝诘?0％，還有漢、蒙古、回等民族。縣人民政府駐新源鎮(zhèn)，距州府駐地223千米。郵編：817200。代碼：632823。區(qū)號(hào)：0977。拼音：TianjunXian。

地處青藏高原東北端的祁連山中段南部地區(qū)，高山縱橫，山脈呈東南西北走向，以山地為主，高山、中低山、山谷和山間盆地相間分布。布哈河自西北向東南流經(jīng)縣境南部，疏勒河自東南向西北流經(jīng)縣境北部。屬高原寒帶氣候，年均溫-1.5℃，年降水量360毫米。

天峻縣轄3個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)鄉(xiāng)：新源鎮(zhèn)、木里鎮(zhèn)、江河鎮(zhèn)、蘇里鄉(xiāng)、龍門鄉(xiāng)、舟群鄉(xiāng)、智合瑪鄉(xiāng)、快爾瑪鄉(xiāng)、生格鄉(xiāng)、陽(yáng)康鄉(xiāng)。全縣下轄12個(gè)鄉(xiāng)，62個(gè)牧委會(huì)。3.2.2地理?xiàng)l件天峻，地域遼闊，草原廣袤，地上地下蘊(yùn)藏著豐富的礦產(chǎn)資源和野生動(dòng)植物資源。礦產(chǎn)資源有煤、硫磺、石灰石、石棉、云母、石膏、冰洲石、芒硝、巖鹽、高嶺土、鉛鋅、銅、黃鐵、金等。除煤、鉛鋅小規(guī)模開(kāi)采外，其他尚未開(kāi)采利用；野生動(dòng)物有百余種，具有各種經(jīng)濟(jì)價(jià)值及藥用價(jià)值的22科、37種。主要珍稀動(dòng)物有牦牛、鹿、麝、雪雞、猞猁、雪豹、野驢、巖羊、黃羊、羚羊、熊、盤羊等；境內(nèi)可入藥的野生植物有193種，常用的有80余種，資源大部分儲(chǔ)量大、品位高、易開(kāi)采。

天峻縣位于青海省東北部祁連山南麓，青海湖西北側(cè)，屬青海省海西蒙古族藏族自治州管轄。是海西州主要的牧業(yè)縣之一。地理位置介于東經(jīng)96°49′42″—99°41′48″之間，北緯36°53′—48°39′12″之間，全縣總面積2.57萬(wàn)平方公里，占全省總面積的3.5%，其中天然草場(chǎng)和宜建人工草場(chǎng)2355.73萬(wàn)畝，占總面積的61.05%；退化黑土灘和風(fēng)沙地143.65萬(wàn)畝，占總面積的3.73%；冰川和水域78.34萬(wàn)畝，占總面積的2.03%。全縣最高海拔5826.8米，最低海拔2850米，相對(duì)高差近3000米?？h城新源鎮(zhèn)海拔3406米。全年無(wú)絕對(duì)無(wú)霜期，農(nóng)作物不宜成熟，畜牧業(yè)是全縣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。3.2.3交通條件青藏鐵路和國(guó)道315橫穿縣境南部，鐵路在縣境內(nèi)全長(zhǎng)95公里，設(shè)有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五個(gè)火車站，國(guó)道315在境內(nèi)全長(zhǎng)70公里，交通十分便利。3.2.4公共設(shè)施條件周圍3000米范圍內(nèi)的公共配套設(shè)施相對(duì)完善，城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，基本能滿足本項(xiàng)目建設(shè)的需要.第四章建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容4.1建設(shè)規(guī)模3.1.1規(guī)模確定的原則及參考依據(jù)商業(yè)街最主要的服務(wù)功能出來(lái)購(gòu)物以外，還要有旅游、娛樂(lè)、展示、和商務(wù)等功能，以滿足現(xiàn)代人的購(gòu)、吃、住、行等的生活需要。商業(yè)步行街建設(shè)在考慮完善上述功能的同時(shí)，必須具備適度規(guī)模。規(guī)模太小會(huì)導(dǎo)致功能欠缺，商業(yè)引力減弱；規(guī)模過(guò)大將導(dǎo)致購(gòu)買力分流，弱化商業(yè)聚集力。功能布局：商業(yè)街建筑功能應(yīng)包括購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光，比較科學(xué)的設(shè)計(jì)模式是商業(yè)、商務(wù)、配套各占1/3的比例。營(yíng)業(yè)面積：商業(yè)街的營(yíng)業(yè)面積也不宜過(guò)大，從一般消費(fèi)者的反映看，一條商業(yè)街有20萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)面積可能是人們體力、心理所能接受的最高值。長(zhǎng)度：一般來(lái)說(shuō)商業(yè)街的“有效長(zhǎng)度”大多為300米至600米，真正能的商業(yè)繁華段落一般不超過(guò)600米。高度：商業(yè)街的建筑物高度不宜過(guò)高，因?yàn)檫^(guò)高的建筑會(huì)產(chǎn)生壓抑感，影響人們逛街的心情。商業(yè)主街的建筑一般為兩層樓高，個(gè)別大商場(chǎng)可到4層。寬度：商業(yè)街的寬度應(yīng)根據(jù)客流量決定，但注意不要過(guò)寬。商業(yè)街的寬度應(yīng)在20m至30m之間。4.2建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、商務(wù)、酒店、住宅、廣場(chǎng)及停車場(chǎng)所等公用配套設(shè)施，以商業(yè)街為核心的，集酒店、商務(wù)辦公大樓、公寓、大型購(gòu)物中心，特色商鋪等多業(yè)種、多業(yè)態(tài)為一體的嘗試綜合體。名稱面積（㎡）地上建筑商務(wù)公寓寫字樓住宅酒店大型超市商業(yè)鋪面地下建筑負(fù)一層商鋪負(fù)一層倉(cāng)庫(kù)負(fù)一二層車庫(kù)合計(jì)第五章建筑方案和輔助工程3.1項(xiàng)目前期工作安排目前本項(xiàng)目土地尚未達(dá)到三通一平的要求，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的工作計(jì)劃安排如下：（1）對(duì)項(xiàng)目所在地的居民進(jìn)行安置，原有房屋拆遷；（2）實(shí)施三通一平，滿足開(kāi)工條件；（3）委托設(shè)計(jì)單位，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行進(jìn)一步修改、確定；（4）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，辦理有關(guān)建筑工程施工許可證等；（5）安排短期或長(zhǎng)期信貸，確定與落實(shí)建設(shè)資金；（6）對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)一步的進(jìn)行分析，初步確定銷售價(jià)格；（7）組織招投標(biāo)活動(dòng)，并與承包商談判，簽訂建設(shè)工程承包合同。3.2項(xiàng)目建設(shè)階段計(jì)劃安排3.2.1項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作的一般規(guī)律結(jié)合項(xiàng)目?jī)?nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物的實(shí)際情況，依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》，對(duì)工期定額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，初步確定各施工階段的開(kāi)發(fā)期，編制項(xiàng)目小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃。3.2.2進(jìn)度安排原則進(jìn)度安排力求合理，最大程度減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力，同時(shí)考慮采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，利用前一階段的銷售收入資金開(kāi)發(fā)下一階段工程。3.2.3分階段開(kāi)發(fā)的原因與目的實(shí)施項(xiàng)目分階段開(kāi)發(fā)，可以通過(guò)前一階段預(yù)收收入實(shí)現(xiàn)資金的回收，給項(xiàng)目后期的開(kāi)發(fā)提供足夠的資金來(lái)源，保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。從而降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大、市場(chǎng)需求狀況的變動(dòng)不確定的條件下，分階段開(kāi)發(fā)可以試探市場(chǎng)反應(yīng)，根據(jù)市場(chǎng)變化情況及時(shí)調(diào)整后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，隨機(jī)應(yīng)變，充分適應(yīng)市場(chǎng)需求。3.2.4項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)的橫道圖如下所示：時(shí)間工程名稱第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修第二階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修室外工程二期前期工程第一階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修第二階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修室外工程第四章項(xiàng)目總投資估算與資金籌措4.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)（1）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）；（2）陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；（3）項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（4）相關(guān)概算指標(biāo)；（5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；（6）西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)）；（7）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（8）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)）；（9）西安市城市建設(shè)拆遷安置實(shí)施細(xì)則；（10）西安市城中村改造管理辦法；（11）類似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平；（12）其他的有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.2項(xiàng)目總投資估算的原則（1）項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；（2）項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3）項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算或因市場(chǎng)變化導(dǎo)致投資增加的項(xiàng)目在不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)中考慮。4.3項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、城建費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期利息等項(xiàng)。（1）土地費(fèi)用項(xiàng)目占地面積為450畝，其中有100畝地用來(lái)安置村民，根據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，城中村改造綜合用地以劃撥方式供給，不需要繳納土地出讓金。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：其中拆遷面積為40萬(wàn)平方米，每平方米的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用按600元考慮，合計(jì)24000萬(wàn)元；過(guò)渡費(fèi)：按照每人1萬(wàn)元考慮，共2100人，合計(jì)2100萬(wàn)元。用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地為350畝，結(jié)合未央?yún)^(qū)的土地價(jià)格，同時(shí)考慮城中村拆遷的優(yōu)惠政策，綜合確定每畝為15.9萬(wàn)元，合計(jì)5565萬(wàn)元。因此本項(xiàng)目土地費(fèi)用為：24000+2100+5565=31665萬(wàn)元。（2）建安工程費(fèi)用依據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》（99），結(jié)合西安市類似工程的實(shí)際造價(jià)，考慮實(shí)際物價(jià)的上漲，確定本項(xiàng)目的建安造價(jià)如下表：表4.1建安工程費(fèi)用估算表項(xiàng)目建筑面積估算指標(biāo)小計(jì)（萬(wàn)元）1.居民安置用房182188㎡26645.71.1安置住宅1365001450（元/㎡）19792.51.2安置商業(yè)用房456881500（元/㎡）6853.22.商品住宅1973061600（元/㎡）31568.963.商鋪3310261100（元/㎡）36412.86合計(jì)710520㎡94627.52（3）工程前期費(fèi)用工程前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)用以及其他費(fèi)用等。依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）及國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)），綜合考慮工程復(fù)雜程度以及市場(chǎng)行情，工程前期費(fèi)用總額約為3666.93萬(wàn)元。（4）城建費(fèi)用根據(jù)《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)》，以及《西安市城中村改造管理辦法》，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，具體收費(fèi)見(jiàn)下表：表4.2城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表單位：萬(wàn)元收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)收費(fèi)指標(biāo)安置房商品房商業(yè)小計(jì)商業(yè)住宅1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)總建筑面積150元/㎡免征免征1134.511903.403037.912工程定額測(cè)定費(fèi)建安總造價(jià)1.3‰免征免征免征03工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積2元/㎡免征免征免征04勞保統(tǒng)籌基金建安總造價(jià)3.55%811.17789.441380.713311.965新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用總建筑面積6元/㎡免征免征免征06散裝水泥專項(xiàng)資金總建筑面積6元/㎡免征免征免征07工程勘察設(shè)計(jì)資格審查發(fā)證費(fèi)次數(shù)甲乙級(jí)300，丙丁級(jí)250；申報(bào)費(fèi)20免征免征免征0城建費(fèi)用（合計(jì)）6349.87故城建費(fèi)用總計(jì)6349.87萬(wàn)元。（5）室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容，分項(xiàng)估算如下：商業(yè)區(qū)按建筑面積80元/㎡，安置房按建筑面積100元/㎡，商品房按建筑面積120元/㎡，合計(jì)本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)用為6837.76。（6）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)），該項(xiàng)目的監(jiān)理費(fèi)用為757.02萬(wàn)元。（7）建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的不同，商業(yè)和商品房的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的3%，安置房的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1%，共計(jì)2754.76萬(wàn)元。（8）預(yù)備費(fèi)綜合考慮項(xiàng)目的基本特點(diǎn)和項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境，再結(jié)合不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，商業(yè)按2～7項(xiàng)之和的7%取，商品房按2～7項(xiàng)之和的4%取，安置房按2～7項(xiàng)之和的1%取，共計(jì)4125.37萬(wàn)元。（9）建設(shè)期利息一到三年期的銀行貸款利率為5.40%，計(jì)算建設(shè)期利息為853.64萬(wàn)元。（10）項(xiàng)目總投資綜合一至九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為151637.86萬(wàn)元。表4.3項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用安置房住宅商業(yè)合計(jì)1土地費(fèi)用11235.0020430.0031665.002建安工程費(fèi)26645.7031568.9636412.8694627.523前期工程費(fèi)1007.511167.711491.703666.934城建費(fèi)969.042278.883237.436349.875室外工程費(fèi)1821.882367.672648.216837.766建設(shè)監(jiān)理費(fèi)用213.17252.55291.30757.027建設(shè)單位管理費(fèi)用306.571129.071322.452754.768預(yù)備費(fèi)309.641550.592270.204125.379建設(shè)期利息853.6410總投資151637.864.4資金籌措與融資方式本項(xiàng)目總投資的資金來(lái)源主要有：（1）資本金本項(xiàng)目建設(shè)投入的資本金為52824.84萬(wàn)元，第一期為28960.58萬(wàn)元，第二期為23813.90萬(wàn)元。（2）銀行借款本項(xiàng)目銀行借款11771.84萬(wàn)元，融資利率為5.40%，時(shí)間從第一年的第四季度到第二年的第三季度。（3）凈銷售收入本項(xiàng)目其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補(bǔ)足。本項(xiàng)目的投資使用計(jì)劃及資金籌措表（如下表）。表4.4投資使用計(jì)劃及資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)季度項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年合計(jì)12341234123412341總投資134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516381.1建設(shè)投資134106514651411168330421261284568456845684567169716971694064406440641507841.2建設(shè)期利息2468123160162155104578542資金籌措134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516382.1資本金1341065144619441723814527742.2銀行借款本金359129095029242117722.3凈銷售收入再投入18963159631975828214845684568456716971697169406440644064862382.4建設(shè)期利息246812316016215510457854第五章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析，最終確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算（1）基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》的有關(guān)內(nèi)容，同時(shí)考慮到資金成本，機(jī)會(huì)成本，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，通貨膨脹率等影響因素，綜合確定為12%，則每季基準(zhǔn)收益率為3%。（2）計(jì)算期的確定本項(xiàng)目從前期工作開(kāi)始，到整個(gè)項(xiàng)目銷售完畢時(shí)結(jié)束，計(jì)算期為20個(gè)季度。（3）利率的確定根據(jù)央行規(guī)定一至三年貸款利率為5.40%,則每季實(shí)際利率為1.35%。（4）銷售收入和稅金及附加估算表見(jiàn)附表1。5.2盈利能力分析5.2.1靜態(tài)盈利能力分析靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量=（17-1）+1273.67/22716.66=16.06季合4.01年。(數(shù)據(jù)來(lái)源:附表5項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)5.2.2動(dòng)態(tài)盈利能力分析（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值取季度基準(zhǔn)收益率3%，根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表5）可計(jì)算得到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為22451.20萬(wàn)元（稅前）和13244.84萬(wàn)元（稅后）。均大于零，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。2）資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值取季度基準(zhǔn)收益率3%，根據(jù)項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表6）可計(jì)算得到資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為13926.74（稅后）萬(wàn)元。大于零，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可以計(jì)算得到本項(xiàng)目季度的內(nèi)部收益率分別為和5.83%（稅前）和4.81%（稅后）。換算成年內(nèi)部收益率為25.44%(稅前)和20.72%(稅后),均大于14%，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。2）資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可以計(jì)算得到資本金內(nèi)部收益率為5.04%。換算成年內(nèi)部收益率為21.79%(稅后)大于14%，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。（3）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期=[累計(jì)折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)-1]+上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值=18-1+5122.86/8673.37=17.59季合4.40年。（數(shù)據(jù)來(lái)源：附表5項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）通過(guò)對(duì)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算可以得出結(jié)論，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。5.3清償能力分析根據(jù)借款償還計(jì)劃表（附表2）可以計(jì)算得到本項(xiàng)目的借款償還期為：11-1+4296.92/5139.68=10.84季，合2.71年。通過(guò)對(duì)清償能力指標(biāo)的計(jì)算可以得出如下結(jié)論：本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。5.4評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的盈利能力和清償能力分別進(jìn)行分析可以得出結(jié)論：本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。第六章不確定分析6.1盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這個(gè)臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=P×Q支出方程：C=V×Q+T×Q+F式中：R--實(shí)現(xiàn)銷售收入P—銷售收入Q--銷售收入實(shí)現(xiàn)率C—總成本費(fèi)用V—單位可變成本F—總成本T—單位銷售稅金令B=R-C=0，便可求出Q的值。從損益表（附表3）得出：銷售收入=234570萬(wàn)元總成本=建設(shè)投資+建設(shè)期利息+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用=158675萬(wàn)元。因此：234570×Q=158675+234570×Q×(5.5%+3%)解得Q=74%故銷售收入實(shí)現(xiàn)率f=Q=74%是該項(xiàng)目的銷售實(shí)現(xiàn)率的盈虧平衡點(diǎn)。即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)74%時(shí)，項(xiàng)目即可保本，低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。由于我們對(duì)項(xiàng)目的成本和銷售收入估計(jì)是比較保守的，考慮到市場(chǎng)上鋼材等材料價(jià)格有降低趨勢(shì)，同時(shí)房?jī)r(jià)仍有上漲的趨勢(shì)，并且該項(xiàng)目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項(xiàng)目產(chǎn)品的售價(jià)還有一定的提升空間。綜合考慮本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)還是可以接受的。6.2敏感性分析本項(xiàng)目主要進(jìn)行建設(shè)投資、銷售面積以及銷售價(jià)格對(duì)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。（1）建設(shè)投資變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析表6.1建設(shè)投資變化表變化幅度-15%-10%-5%05%10%15%IRR35.26%29.88%25.05%20.66%16.67%13.01%9.64%FNPV31684.7825511.5219338.2513153.566991.72818.46-5354.81通過(guò)上表，計(jì)算出建設(shè)投資變動(dòng)的臨界點(diǎn)為：818.46/（818.46+5354.81）×5%+10%=10.66%上式說(shuō)明建設(shè)投資的最大增加幅度為10.66%，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。（2）銷售面積變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析1）商業(yè)銷售面積變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析表6.2商鋪銷售面積變化表變化幅度-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR11.60%13.98%16.27%18.50%20.66%22.18%24.83%26.84%FNPV-1447.152217.115867.179517.2413153.5616817.3120467.4424117.50通過(guò)上表，計(jì)算出商業(yè)的銷售面積變動(dòng)的臨界點(diǎn)為:-2217.11/（2217.11+1447.15）×5%-15%=-18.03%上式說(shuō)明商業(yè)的銷售面積的最大下降幅度為18.03%，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。建議開(kāi)發(fā)商在銷售工作中做好營(yíng)銷宣傳工作，以確保商業(yè)的銷售面積變化幅度最好不低于18.03%。2）商品住宅銷售面積變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析表6.3商品住宅銷售面積變化表變化幅度-35%-