居然之家：擬收購長春居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告

本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司擬資產(chǎn)收購事宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告BeijingKYSINAssetsAppraisalCo.,Ltd〇〇 L00聲明 1資產(chǎn)評估報告摘要 3資產(chǎn)評估報告 6一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和其他評估報告使用者 6二、評估目的 7 四、價值類型 10五、評估基準(zhǔn)日 11六、評估依據(jù) 11七、評估方法 13八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 15九、評估假設(shè) 17十、評估結(jié)論 18說明 18十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 20、資產(chǎn)評估報告日 21 L11明估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制的。產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，估報告的使用人。現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。明和使用限制?，F(xiàn)而導(dǎo)致的法律后果應(yīng)由委托人和相關(guān)當(dāng)事人依法承擔(dān)責(zé)任。資 L22 L33北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司擬資產(chǎn)收購事宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告摘要北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司接受北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司(簡估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正原則，按照必要的評估程序，對北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司擬資產(chǎn)收購事宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2022年12月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估報告摘要如下：評估目的是為北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司擬資產(chǎn)收購事宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價值提供參考依據(jù)。評估對象為長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)市場價值。評估范圍為長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)，具體包括居然之家生活體驗MALL公寓塔樓積19,345.54㎡，商業(yè)貼建商鋪16套建筑面積3,396.08㎡以及-2層配套地下停車場停車位300個。評估基準(zhǔn)日為2022年12月31日。 L44經(jīng)評估，北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司擬資產(chǎn)收購事宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2022年12月31日的市場價值含稅評估值為23,646.76萬元 (大寫為：人民幣貳億叁仟陸佰肆拾陸萬柒仟陸佰元整)，其中增值稅金額為1,952.47萬元，不含稅評估值為21,694.29萬元。本次估值的增值稅金額是根據(jù)估值范圍內(nèi)資產(chǎn)的評估值和適用稅率模擬測算確定，具體繳納增值稅金額需根據(jù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實際成交價格和稅務(wù)機關(guān)最終核明和使用限制。(一)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形委估房地產(chǎn)建成于2021年11月，辦理不動產(chǎn)權(quán)所需手續(xù)和流程需較長時(二)評估程序受限的有關(guān)情況、評估機構(gòu)采取的彌補措施及對評估結(jié)論評估人員對評估對象的勘察僅限于對評估對象的外觀、內(nèi)部裝修情況和使用情況進行觀察，未對評估對象做建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，因此無法確認其內(nèi)部有無缺損、是否存在結(jié)構(gòu)性損壞。對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的房屋結(jié)構(gòu)部分及其內(nèi)部設(shè)施、設(shè)備，本報告假設(shè)其無建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范，且符合國家有關(guān)安全使用標(biāo)準(zhǔn)。若房屋勘查部門勘查確定建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)等方，則本次評估結(jié)論不可用。(三)抵押、擔(dān)保、租賃及其或有資產(chǎn)等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象在評估過程中，我們未考慮委估房屋建筑物抵押、查封、擔(dān)保、所欠負的債務(wù)以及該等資產(chǎn)出售時所應(yīng)承擔(dān)的費用和稅項等可能影響其價值的相關(guān)方面，值的影響。(四)其他需要特別說明的事項 L55委估房地產(chǎn)建筑面積由產(chǎn)權(quán)持有人按照建設(shè)規(guī)劃許可證或者實測面積估算，若未來有更新的確權(quán)文件，其面積與本次評估面積有差異，應(yīng)以確權(quán)面積為準(zhǔn)折價率。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況并正確理解和使用評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文。 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司66北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司擬資產(chǎn)收購事宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司：有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀、公正原則，采用市場法和收宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2022年12月31日的市場價值進行了評(一)委托人概況資)自主選擇經(jīng)營項目，開展經(jīng)營活動；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營活動；不得從事國家和本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項目(二)產(chǎn)權(quán)持有人概況北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司77本次評估的產(chǎn)權(quán)持有人是長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其基本住所：吉林省長春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)硅谷大街1198號硅谷大廈10樓經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)中介服務(wù)、投資咨詢(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)*(二)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系下圖：(三)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人根據(jù)與委托人簽署的資產(chǎn)評估委托合同約定，本資產(chǎn)評估報告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的使用人依法使用，未經(jīng)本公司和委托人書面認可，其資產(chǎn)評估報告而成為本報告的使用人。的評估目的是為北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司擬資產(chǎn)收購事宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓場價值提供參考依據(jù)。 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司88三、評估對象和評估范圍(一)評估對象和評估范圍評估對象為長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)市場價值。評估范圍為長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)，具體包括居然之家生活體驗MALL公寓塔樓位300個。評估對象和評估范圍與委托人擬實施的經(jīng)濟行為所涉及其評估對象和評估(二)委估資產(chǎn)的物理狀況、權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況(1)物理狀況本次委托評估的資產(chǎn)為長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)，具體包括居然之家生活體驗MALL公㎡以及-2層配套地下停車場停車位300個，上述地上建筑分攤土地使用權(quán)面積為9,170.03㎡，土地使用權(quán)證尚未分割。證書資料齊全，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋外墻為玻璃和鋁扣板幕墻，內(nèi)墻為白色乳膠漆涂料，房屋周邊有綠化區(qū)及商業(yè)廣場。L(2)權(quán)屬狀況1)建設(shè)用地規(guī)劃許可證：號證單位權(quán)證編號證時間用地面積(㎡)用地性質(zhì)1長春新區(qū)劃局B：居住用地)建設(shè)工程規(guī)劃許可證：序號發(fā)證單位權(quán)證編號發(fā)證時間建設(shè)規(guī)模建設(shè)項目名稱 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司991長春新區(qū)規(guī)劃局建字第220000202000176居然之家新零售體驗Ma11程施工許可證：序號發(fā)證單位權(quán)證編號發(fā)證時間建設(shè)規(guī)模(㎡)工程名稱1長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)委員然之家新零售體驗Mall4)商品房預(yù)售許可證書：序號發(fā)證單位權(quán)證編號發(fā)證時間預(yù)售范圍準(zhǔn)予預(yù)售(㎡)1長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局長春新區(qū)分局長房新售證居然之家新零售體驗序號權(quán)證編號性質(zhì)用途土地面積發(fā)證日期使用期限備注1吉(2018)長春市不動產(chǎn)權(quán)第0072960號批發(fā)零售用地94,128.00居然之家新零售體驗Mall(3)經(jīng)濟狀況范圍為居然之家新零售體驗Mall1號樓公寓塔樓10-14、16-23層建筑面積物理狀況建成年月建筑面積(㎡)土地面積層1混3599.722混3599.723混3599.724混3599.725混3599.726混3599.727混3600.338混3600.339混3600.33 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司混03600.33混13600.33混23600.33混33600.33混13250.14混13249.47混137.06混137.08混137.05混1380混13260.221混1375.962混13230.6693.013混13206.8614混13263.245混1370.776混13263.247混1370.778混1370.779混13259.06混3——合計22,741.62上表中建筑面積為施工方和產(chǎn)權(quán)持有人委托專業(yè)測繪機構(gòu)測繪后得出。(三)引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論情況本項目由本機構(gòu)獨立完成，沒有引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)論的情況。(一)價值類型及其選取在資產(chǎn)評估師根據(jù)本次評估的評估目的、評估對象的具體狀況及評估資料的收集情況等相關(guān)條件、經(jīng)與委托人充分溝通并就本次評估之評估結(jié)論的價值類型選取達成一致意見的前提下，選定市場價值作為本次評估的評估結(jié)論的價(二)市場價值的定義本資產(chǎn)評估報告所稱市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計五、評估基準(zhǔn)日本次評估的評估基準(zhǔn)日是2022年12月31日。該評估基準(zhǔn)日由委托人選定并。定評估基準(zhǔn)日時主要考慮了以下因素：評估基準(zhǔn)日的時點價值對擬進行交易的雙方更具有價值參考意義，以利于評估資產(chǎn)評估師能夠較為全面地了解與評估對象相關(guān)的資產(chǎn)情況，并盡可能避免因利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費用率等方面的變化對評估結(jié)論的影響，以利于資產(chǎn)評估師進行系統(tǒng)的現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算等評估師能更好的把握評估對象所包含的資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的狀況，以利于真實反估依據(jù)(一)法律法規(guī)依據(jù)民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂)；65號修訂)； L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司局448號)文件；過)；全國人民代表大會第三次會議于2020年5月28日通過)。(二)評估準(zhǔn)則依據(jù)(三)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1.產(chǎn)權(quán)持有人的營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)；2.產(chǎn)權(quán)持有人的土地證及用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等；(四)評估取價依據(jù)筑物清查評估明細表； L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司布的國債利率；機械工業(yè)出版社出版的《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》(2011版)；(五)其他參考依據(jù)七、評估方法(一)評估基本方法簡介衍生方法。2.市場法市場法是指將評估對象與市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格經(jīng)過直接3.成本法其經(jīng)濟性貶值，確定其價值的評估方法。(二)評估方法的選擇種或多種資產(chǎn)評估基本方法進行評估。1．評估方法的適用性分析(1)收益法①收益法應(yīng)用的前提條件：A用貨幣計量； L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司②收益法的適用性分析委估對象為公寓、商鋪和停車場，周邊類似房地產(chǎn)出租案例較多，可以獲取足夠數(shù)量的可比租賃案例，從而預(yù)測未來收益及風(fēng)險并用貨幣計量，收益期收益法進行評估。(2)市場法①市場法應(yīng)用的前提條件：A躍的交易；②市場法的適用性分析委估房地產(chǎn)位于長春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，市場交易活躍，當(dāng)前的參照物多且易于取得，相關(guān)交易信息等資料易于取得，能真實、合理反映待估資產(chǎn)市場價值，故適宜采用市場法進行評估。(3)成本法①成本法應(yīng)用的前提條件：②成本法的適用性分析成本法是指按照重建或者重置被評估資產(chǎn)的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定資產(chǎn)價值的評估的影響較大，成本法無法合理充分反映出物業(yè)屬性對其附加價值的影響，故不綜合以上分析結(jié)論后資產(chǎn)評估師認為：本次評估在理論上和實務(wù)上適宜采2．本次評估的評估方法的選取本次評估的對象為長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家對象、價值類型、委托人與產(chǎn)權(quán)持有人提供的相關(guān)資料和現(xiàn)場勘查與其他途徑 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司收集的資料以及評估對象的具體情況等相關(guān)條件，結(jié)合前述評估方法的適用性評估。(三)本次評估技術(shù)思路及重要評估參數(shù)的確定(1)運用市場比較法進行評估的思路和方法市場法的基本原理是，根據(jù)替代原則，將評價對象與在評估基準(zhǔn)日近期有價值。首先調(diào)查選取與評估對象類似的交易案例，再結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘查的資料，在建立價格可比的基礎(chǔ)上，分別進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后得到三個比準(zhǔn)價格，然后再取其算術(shù)平均數(shù)作為委估對象的評估比準(zhǔn)價格＝比較交易案例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×評估單價＝(比準(zhǔn)價格1＋比準(zhǔn)價格2＋比準(zhǔn)價格3)/3評估價值＝評估單價×建筑面積(2)運用收益法進行評估的思路和方法收益法，是通過估測被評估對象在未來期間的預(yù)期收益，選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將未來收益一一折現(xiàn)成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和評估對象評估值的一種方法：t--收益年期八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本評估機構(gòu)接受委托后，即選派資產(chǎn)評估師了解與本次評估相關(guān)的基本情況、制定評估工作計劃，并布置和協(xié)助產(chǎn)權(quán)持有人進行資產(chǎn)清查工作；隨后評估小組進駐產(chǎn)權(quán)持有人，對評估對象及其所包含的資產(chǎn)實施現(xiàn)場調(diào)查，收集并 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司分析評估所需的全部資料，選擇評估方法并確定評估模型，進而估算評估對象值。自接受評估項目委托起至出具評估報告分為以下五個評估工作階段：(一)評估項目洽談及接受委托階段本評估機構(gòu)通過洽談、評估項目風(fēng)險評價等前期工作程序并決定接受委托后，即與委托人進行充分溝通、了解本評估項目的基本事項——評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日等，擬定評估工作方案和制定評估計劃，并與(二)現(xiàn)場調(diào)查和收集資料階段有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料；收集并驗證評估資料；盡職調(diào)查訪談、現(xiàn)場核估資料、市場調(diào)查及收集市場信息和相關(guān)資料等。針對性的《資產(chǎn)評估須提供資料清單》、《資產(chǎn)評估申報明細表》等，要求委托人和產(chǎn)權(quán)持有人積極進行評估資料準(zhǔn)備2.指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料與委托人和產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)工作人員聯(lián)系，布置并輔導(dǎo)其按照資產(chǎn)評估的評估申報明細表》和準(zhǔn)備評估所需要的相關(guān)資料。3.收集并驗證委托人、產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料對委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料進行驗證、核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同其4.現(xiàn)場勘查與重點清查對評估對象所涉及其資產(chǎn)進行全面核實，對重要資產(chǎn)進行詳細勘查、并編根據(jù)評估對象的具體情況、委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料，與產(chǎn)權(quán)持有6.市場調(diào)查及收集市場信息和相關(guān)資料在收集委托人和產(chǎn)權(quán)持有人根據(jù)《資產(chǎn)評估須提供資料清單》提供的資料的基礎(chǔ)上進一步收集市場信息、行業(yè)資料和地區(qū)資料等，以滿足評定估算的需(三)評定估算階段 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司內(nèi)容是:根據(jù)評估對象的實際狀況和具體特點以及資料收集情況，確定選擇的評估定估算根據(jù)選擇的評估方法及具體模型，合理確定評估模型所需評估參數(shù)，測算評估對象的初步評估結(jié)果，形成資產(chǎn)評估明細表和資產(chǎn)評估說明以及相關(guān)評估(四)匯總評估結(jié)果及撰寫初步資產(chǎn)評估報告階段對初步的評估結(jié)果進行分析、匯總，對評估結(jié)果進行必要的調(diào)整、修正和完善，確定初步的匯總評估結(jié)果，并起草初步資產(chǎn)評估報告并連同資產(chǎn)評估明工作底稿提交本資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部審核。(五)出具資產(chǎn)評估報告經(jīng)本資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部審核通過后的資產(chǎn)評估報告，在不影響對評估結(jié)論進行獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評估報告有關(guān)內(nèi)容進行溝通，并對溝通情況進行獨立分析，按本公司質(zhì)量控制制度和程序，并決定是否對資產(chǎn)評估報告進行調(diào)整，在對需要調(diào)整的內(nèi)容修改完產(chǎn)評估機構(gòu)出具并提交正式資產(chǎn)評估報告。根據(jù)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)評估師在充分分析委估資產(chǎn)價值影響因素的基礎(chǔ)上，對委托人或者相關(guān)當(dāng)事方提供的資料進行必要的分析、判斷和調(diào)整，在考慮未來各種可能性及其影響的基礎(chǔ)上合理設(shè)定如下評估假設(shè)。(一)前提條件假設(shè)易假設(shè)公平交易假設(shè)是假定評估對象已處于交易過程中，評估專業(yè)人員根據(jù)評估平原則模擬市場進行估價。2.公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是假定評估對象處于充分競爭與完善的市場(區(qū)域性的、全彼此都有獲得足夠市場信息的能力、機會和時間；交易雙方的交易行為均是在自愿的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的，以便于交易雙方對交 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司易標(biāo)的之功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。在充分競爭的市場條件下，交易標(biāo)的之交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而并非由個別3.資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是假定委估資產(chǎn)按其目前的使用方式、規(guī)模、頻率、環(huán)境等持續(xù)使用。該假設(shè)不僅設(shè)定了委估資產(chǎn)的未來使用方式和狀態(tài)，還設(shè)定了評估對象所面臨的市場條件或市場環(huán)境。(二)一般條件假設(shè)現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等較評估基準(zhǔn)日無重大變化。生重大變化。3．假設(shè)無其他人力不可抗拒因素和不可預(yù)見因素對委估資產(chǎn)形成重大不利(三)特殊條件假設(shè)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，委托評估資產(chǎn)(四)上述評估假設(shè)對評估結(jié)果的影響上述評估假設(shè)設(shè)定了委估資產(chǎn)的使用條件、市場條件等，對評估值有較大影響。根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，資產(chǎn)評估師認定這些假設(shè)條件在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，資產(chǎn)評估機構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改評估結(jié)論1.市場法評估結(jié)果經(jīng)采用市場法評估，北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司擬資產(chǎn)收購事宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2022年12月31日的市場價值含稅評估值為23,646.76萬元。 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司2.收益法評估結(jié)果經(jīng)采用收益法評估，北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司擬資產(chǎn)收購事宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2022年12月31日的市場價值含稅評估值為23,318.81萬元。3.評估結(jié)論及分析經(jīng)本公司內(nèi)部三級復(fù)核，對初步評估結(jié)果進行合理調(diào)整、修改和完善，確認評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的現(xiàn)象。收益法評估結(jié)論是根據(jù)評估基準(zhǔn)日委估房地產(chǎn)實際用途所產(chǎn)生的未來收益折現(xiàn)得來，測算過程中對評估對象的租金市場變化情況、出租率及折現(xiàn)率等數(shù)據(jù)基于當(dāng)前的市場環(huán)境進行預(yù)測，存在一定的不確定性。而市場法評估主要參考當(dāng)前市場環(huán)境下周邊同類型物業(yè)的交易情況得到評估對象的市場價值，其數(shù)據(jù)直接來源于公開市場，更滿足本次資經(jīng)上述分析后我們認為：市場法的評估結(jié)果較為全面合理且更切合本次評估的評估目的；故選取市場法的評估結(jié)果作為本次評估的最終評估結(jié)論。即北京居然之家商業(yè)咨詢有限公司擬資產(chǎn)收購事宜所涉及的長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的居然之家生活體驗MALL部分公寓及商鋪資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2022年12月31日的市場價值含稅評估值為23,646.76萬元(大寫為：人民幣貳億叁仟陸佰肆拾陸萬柒仟陸佰元整)，其中增值稅金額為1,952.47萬元，不含稅評估值為21,694.29萬元。本次估值的增值稅金額是根據(jù)估值范圍內(nèi)資產(chǎn)的評估值和適用稅率模擬測算確定，具體繳納增值稅金額需根據(jù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實際成交價格和稅務(wù)機關(guān)最終核明和使用限制。(一)引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)論的情況本項目沒有引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)論的情況。(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形 L北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司委估房地產(chǎn)建成于2021年11月，因辦理不動產(chǎn)權(quán)所需手續(xù)和流程需較長時(三)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況或評估資料不完整的情形(四)評估基準(zhǔn)日存在的未決事項、法律糾紛等不確定因素(五)重要的利用專家工作及相關(guān)報告情況(六)重大期后事項(七)評估程序受限的有關(guān)情況、評估機構(gòu)采取的彌補措施及對評估結(jié)論影評估人員對評估對象的勘察僅限于對評估對象的外觀、內(nèi)部裝修情況和使用情況進行觀察，未對評估對象做建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，因此無法確認其內(nèi)部有無缺損、是否存在結(jié)構(gòu)性損壞。對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的房屋結(jié)構(gòu)部分及其內(nèi)部設(shè)施、設(shè)備，本報告假設(shè)其無建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范，且符合國家有關(guān)安全使用標(biāo)準(zhǔn)。若房屋勘查部門勘查確定建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)等方，則本次