酒店業(yè)行業(yè)研究報告

酒店業(yè)行業(yè)研究報告2023年5月7日北京此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠卓管理顧問公司書面許可，其他機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復制。第一頁，共八十一頁。酒店行業(yè)主要發(fā)現(xiàn)綜述外部影響因素企業(yè)行為C績效水平P行業(yè)結(jié)構(gòu)S酒店需求與GDP增長之間存在很強的相關(guān)性近年來我國入境游和國內(nèi)游保持8-9%的年均增長率，且商務客源有增多趨勢；旅游業(yè)快速發(fā)展和長期看好將帶動酒店需求上升改革開放以來我國酒店業(yè)發(fā)展迅速，自92年以來星級酒店數(shù)量保持了21.7%的年復合增長率，由于階段性供給過剩導致行業(yè)出現(xiàn)周期性波動2000年來開始景氣回升，新一波酒店投資熱興起，五星級和經(jīng)濟型是兩個熱點，眾多資本介入酒店行業(yè)，局部地區(qū)的五星級酒店還可能會存在投資過熱的潛在風險酒店業(yè)最大的風險是供需結(jié)構(gòu)失衡導致的周期性波動風險，不過中心城市優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)抗風險性強從結(jié)構(gòu)上看：供應上結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟型酒店比例偏少布局呈現(xiàn)很強區(qū)域性，高星級酒店集中于經(jīng)濟中心城市；目前五星級酒店投資呈現(xiàn)由一線城市向二線次中心城市延伸的趨勢十一五規(guī)劃我國旅游仍將保持年均8%的增長速度，據(jù)此推測未來5年酒店市場也將保持或略高于這一速度目前我國酒店集團化率約為16%，從持有來看，集中度更低歷史上我國酒店以政府、事業(yè)單位、大型國企自建居多，目前國有/集體資本在現(xiàn)有酒店中仍占50%以上因目前我國酒店業(yè)正處于景氣上升周期，吸引了眾多業(yè)外資本進入，投資主體趨于多元化酒店高端市場外資品牌占絕對主導；經(jīng)濟型酒店目前以內(nèi)資為主，但外資正計劃大舉擴張酒店管理公司傾向于采用輕資產(chǎn)低成本方式，在全國一線城市和二線潛力城市跑馬圈地房地產(chǎn)商是重要參與者，并傾向于選擇性地持有一些酒店物業(yè)：獲取長期穩(wěn)定回報；作為項目配套；獲取地產(chǎn)增值；但在經(jīng)營上傾向于選擇專業(yè)酒店管理公司區(qū)位和品牌是酒店業(yè)的兩個最關(guān)鍵的成功要素五星級酒店和經(jīng)濟型酒店是行業(yè)的兩個重要盈利點酒店的投資回報與資金結(jié)構(gòu)和土地成本有很大關(guān)系酒店開發(fā)環(huán)節(jié)獲利性較高，回報率一般在15%以上一般高星級酒店的投資回報率為5-6%，投資回收期為15-20年酒店經(jīng)營管理業(yè)務的獲利性很高；目前數(shù)量不足20%的國際酒店集團賺取了中國酒店行業(yè)80%的利潤持有優(yōu)越地段高端酒店能帶來較大的地產(chǎn)增值（年增值10-15%；稀缺地段的高端酒店甚至更高）酒店業(yè)作為旅游業(yè)的一個子行業(yè)，直接受旅游業(yè)發(fā)展的影響宏觀影響因素主要是經(jīng)濟因素如GDP增長速度、人均GDP、居民收入水平以及政策政策上的支持地方政府對新建酒店項目的管制也會一定程度影響酒店行業(yè)，如99年上海對新建酒店項目停止審批，直到2004年才解凍2第二頁，共八十一頁。外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分類及特點說明外部影響因素說明行業(yè)的發(fā)展歷史行業(yè)的市場規(guī)模行業(yè)的發(fā)展特點行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，增長速度行業(yè)的市場集中度行業(yè)主要參與者的業(yè)務模式行業(yè)的KSF總結(jié)行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀行業(yè)獲利空間未來趨勢背景說明市場空間獲利空間競爭格局3第三頁，共八十一頁。主要資料來源清單資料名稱資料來源時間備注2006中國酒店業(yè)分析及投資咨詢報告深圳萬瑞信息咨詢公司2005付費報告商業(yè)新聞、資訊中國資訊行2004-2006付費數(shù)據(jù)庫中國酒店業(yè)概覽及展望浩華管理顧問公司2004酒店旅游業(yè)2004酒店行業(yè)研究報告N/A20042003中國賓館酒店行業(yè)研究報告共好集團2003跨國酒店集團競爭情報價值中國網(wǎng)2005券商分析報告申銀萬國、CICC、長江、廣發(fā)、海通、華夏、國泰君安等2005-2006中國旅游統(tǒng)計年鑒國家旅游局2005年鑒北京統(tǒng)計年鑒北京市統(tǒng)計局2003-20054第四頁，共八十一頁。分析背景說明（酒店行業(yè)）業(yè)務現(xiàn)狀目前華融系統(tǒng)內(nèi)（含金融街控股）已經(jīng)持有或在建酒店達6家，其中：順城、馬克孛羅為華融持有，已正式營業(yè)；其余4家五星級均由金融街負責投資，預計2006年～2007年陸續(xù)建設完成投入使用除3星級順城飯店由公司自營管理外，其余酒店全部委托國際專業(yè)酒店管理公司進行管理6家酒店，特別是處于建設期的4家五星級酒店占用了華融、金融街控股的大量資金，從目前投資可行性分析看，如單純持有，預計投資回收期普遍在15年～20年左右，甚至更長時間三星四星五星京內(nèi)順城飯點馬克孛羅麗茲·卡爾頓威思汀京外圣·瑞吉斯（天津）喜來登（惠州）本章目標目前公司酒店數(shù)量較多，并且已經(jīng)占用了大量資金。從外部分析角度如何看待中國酒店行業(yè)戰(zhàn)略性機遇與挑戰(zhàn)？酒店開發(fā)、持有是否應成為華融未來的戰(zhàn)略性業(yè)務5第五頁，共八十一頁。分析背景說明（酒店行業(yè)）分析方法全面審視全國，包括北京酒店行業(yè)的市場、競爭環(huán)境研究酒店行業(yè)的主要參與者及各自的業(yè)務模式作為借鑒分析成果管理工具與其他報告的關(guān)系中國酒店行業(yè)發(fā)展歷程及不同階段特點行業(yè)整體結(jié)構(gòu)及行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動因素，總體市場規(guī)模、變化趨勢行業(yè)整體的競爭格局，包括市場集中度、行業(yè)關(guān)鍵成功要素的總結(jié)行業(yè)內(nèi)一些標桿企業(yè)戰(zhàn)略舉措進行總結(jié)分析，發(fā)現(xiàn)其業(yè)務調(diào)整的動因、主要措施行業(yè)短期及未來獲利空間的總結(jié)分析產(chǎn)業(yè)鏈分析財務分析相關(guān)性分析對標分析本報告屬于金融街控股戰(zhàn)略咨詢行業(yè)分析的一個組成部分，為公司業(yè)務組合及業(yè)務單元競爭策略提供基礎性數(shù)據(jù)分析6第六頁，共八十一頁。從產(chǎn)業(yè)鏈上看，酒店開發(fā)商和專業(yè)酒店管理公司是行業(yè)的兩類主要參與主體地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設銷售持有經(jīng)營客戶一級土地開發(fā)商酒店開發(fā)商華融涉及的環(huán)節(jié)客戶規(guī)劃設計單位開發(fā)商/代理機構(gòu)開發(fā)商/酒店管理公司/其它投資者經(jīng)營管理酒店持有建筑施工單位政府主管機構(gòu)產(chǎn)業(yè)價值鏈主要參與者業(yè)主自營/專業(yè)酒店管理公司7第七頁，共八十一頁。酒店的幾種常見分類分類標準酒店分類備注客房數(shù)量大型＞600間中型300~600間小型＜300間等級1星/2星經(jīng)濟性飯店1988年，國際旅游局制定“旅游涉外星級酒店評定標準，1993年國家技術(shù)監(jiān)督局正式批準其為國家級評定標準3星：舒適性飯店4星/5星：豪華性飯店未評級飯店無論在哪個星級標準上，都有許多酒店不參加評級業(yè)務特點綜合型客戶群體沒有很明顯的側(cè)重點主題型（根據(jù)客源市場和接待對象）商務型酒店以出差公干的商務客人為主經(jīng)濟型酒店主要以滿足商務、旅游、公務的一般需求為主會議/會展酒店會議/會展客戶作為主要服務對象旅游酒店主要針對觀光游客市場，以旅游接待為目的，團體居多度假酒店度假休閑游客為主青年旅舍“背包客”等低端客戶公寓式酒店主要面向長期居住客戶所有權(quán)歸屬一般酒店產(chǎn)權(quán)酒店可以分割獨立產(chǎn)權(quán)出售給消費者或投資者分時度假酒店由消費者或投資者買斷酒店設施在特定時間里的使用權(quán)演變而來8第八頁，共八十一頁。目錄酒店業(yè)整體發(fā)展趨勢和特點北京酒店市場分析9第九頁，共八十一頁。外部影響因素說明宏觀影響因素旅游業(yè)酒店行業(yè)94年以來國內(nèi)旅游*人次保持年均8%的增長速度；國內(nèi)游未來3-5年仍將以觀光游為主92年以來入境旅游*人次保持年均9.3%的增長速度；入境游客中商務客源比例上升自2003年以來我國旅游消費已進入啟動期十一五規(guī)劃國家將大力發(fā)展旅游業(yè)，實現(xiàn)入境旅游人數(shù)和國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長8%經(jīng)濟影響因素中國經(jīng)濟近年來繼續(xù)保持9%以上的增長速度2003年我國人均GDP首次突破1000美元，進入大發(fā)展階段自89年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持13.6%的年增長率；農(nóng)村居民人均純收入保持11.1%年復合增長率政府政策中央及地方政府對旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)舉措我國酒店業(yè)自改革開放起步以來，伴隨著經(jīng)濟增長及旅游業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一輪發(fā)展周期酒店業(yè)發(fā)展受旅游業(yè)發(fā)展直接影響，而旅游業(yè)則主要受宏觀經(jīng)濟、居民收入水平等因素影響政府對新建酒店項目的審批制度一定程度上影響了酒店的供給*注：按照出行目的可分為旅游觀光、休閑度假、商務、會務會議等10第十頁，共八十一頁。我國經(jīng)濟的持續(xù)高速增長和居民收入水平的提高推動了我國旅游業(yè)的快速發(fā)展我國歷年GDP和旅游總收入的增長率旅游收入增長與GDP增長速度保持較強的相關(guān)性2003年我國人均GDP首次突破1000美元，按照國際規(guī)律，旅游消費將進入啟動期國內(nèi)居民的人均收入每增加1元，則可以使農(nóng)村居民的國內(nèi)游出游人數(shù)增加11.94萬人次，使城鎮(zhèn)居民增加3.69萬人次國內(nèi)出游人數(shù)與收入間的關(guān)系資料來源：國家統(tǒng)計局11第十一頁，共八十一頁。從中央到地方政府都將旅游業(yè)作為國家和地方經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，政府對旅游業(yè)的規(guī)劃和相關(guān)舉措也促進了旅游業(yè)的快速發(fā)展國家對旅游業(yè)的重視國家將旅游業(yè)培養(yǎng)成國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)來發(fā)展行業(yè)管理和引導基礎設施建設和完善假日經(jīng)濟的推動地方政府發(fā)展旅游業(yè)的舉措旅游資源豐富的城市將其作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展旅游發(fā)展規(guī)劃旅游資源以及休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)相關(guān)配套基礎設施和環(huán)境的建設和改善12第十二頁，共八十一頁。在政策及經(jīng)濟發(fā)展的推動下，我國旅游業(yè)保持了快速發(fā)展，入境游和國內(nèi)游分別保持了9.3%和8%的年均增長率，已成為亞太第二大旅游消費市場我國入境游人次及增長率

我國國內(nèi)游人次及增長率

事由200120022003會議商務17.72425.4觀光休閑43.941.437.8探親訪友3.53.12.2服務11.511.413.4其他23.420.221.2入境旅游目的的變遷（%）

年均9.3%WTCC（世界旅游與旅行理事會）預測未來10年10個旅游業(yè)增長最快的國家；中國以8.7%名列第二2006年中國已取代泰國成為亞太第二大旅游消費市場，僅次于澳大利亞；上海和北京是吸引境外游客最多年均8%13第十三頁，共八十一頁。我國酒店行業(yè)起步于我國對外改革開放，經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、回落、復蘇四個發(fā)展階段1979年國務院發(fā)布了《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家旅游局關(guān)于建立酒店管理公司及有關(guān)政策問題請示的通知》；也促成了90年代的擴張起步于我國對外改革開放，政府批準了第一家酒店合資項目，開始了第一批合資合作飯店的建設

1984年亞洲金融危機后，中國酒店行業(yè)出現(xiàn)全行業(yè)虧損，全國房價下降了136%，虧損一直持續(xù)到2001年1998年1999年1995年由于擴張過猛導致供給總量過剩，中國酒店的建設高潮開始回落，飯店業(yè)的利潤率逐年下降

中國酒店業(yè)在低迷中進行調(diào)整，2002年才扭轉(zhuǎn)虧損局面1988年4月國家提出了發(fā)展旅游服務基礎設施建設；國內(nèi)外各種渠道的資金投入飯店業(yè)

恢復上升（2000年-）回落（95-99年）高速發(fā)展（83-94年）起步（80-82年）資料來源：中國賓館酒店行業(yè)研究報告此輪酒店業(yè)的快速增長主要是政府的相關(guān)鼓勵政策的推動所引起的改革開放初期，我國酒店業(yè)處于學習階段；項目以合資合作為主14第十四頁，共八十一頁。酒店業(yè)主要受旅游業(yè)發(fā)展的帶動，酒店業(yè)的需求與一國的GDP增長之間表現(xiàn)出很強的相關(guān)性美國GDP增長與對客房需求的增長對照我國GDP增長與入境及國內(nèi)游增長的對比“GDP與酒店需求有一個經(jīng)驗數(shù)據(jù),大體上10億元GDP需要一家酒店”－－社科院旅游研究中心15第十五頁，共八十一頁。在快速增長的旅游客源支撐下，90年代以來我國酒店業(yè)保持了21.7%的年增長速度中國星級酒店數(shù)量及年增長率資料來源：中國資訊行單位：家第一波酒店建設熱在1994年達到頂峰應該是97年左右的投資決策；且2000年行業(yè)仍處于大幅虧損中16第十六頁，共八十一頁。我國酒店供應存在結(jié)構(gòu)性失衡的現(xiàn)象，大量中低檔酒店缺乏標準化管理，入住率不足而導致虧損，而經(jīng)濟型酒店與發(fā)達國家相比則遠遠不夠資料來源：海通證券研究所發(fā)達國家一般70%的酒店為經(jīng)濟型，30%為星級賓館；而我國目前經(jīng)濟型酒店的份額尚不足10%這種畸形的消費市場，構(gòu)成了經(jīng)濟型酒店在國內(nèi)迅速崛起的基本背景我國并不缺乏經(jīng)濟型價格的飯店，而是缺少經(jīng)濟型標準的飯店這對占到中國酒店業(yè)總供給量3/4的龐大的三星級以下酒店將產(chǎn)生顯著的替代效應

不同檔次酒店的供應結(jié)構(gòu)（客房數(shù)量）國內(nèi)旅游的增長和缺乏品質(zhì)合理、價格低廉酒店之間的矛盾，給經(jīng)濟型酒店提供了巨大的市場空間17第十七頁，共八十一頁。我國星級酒店的分布呈現(xiàn)很強的地域性，與各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平一致，空間分布上依經(jīng)濟發(fā)達程度呈梯次減少的狀態(tài)全國星級酒店的地區(qū)分布全國五星級酒店的地區(qū)分布資料來源：中國酒店業(yè)分析及投資咨詢報告，數(shù)據(jù)為2003年經(jīng)濟發(fā)達省市的高星級酒店比較集中高端酒店往往集中于北京、上海等國際化城市18第十八頁，共八十一頁。酒店業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)一定周期性，一般為十年，而供給的相對滯后則是造成這種周期波動的主要原因香港酒店業(yè)1981-2003年的周期美國酒店業(yè)1991-2001年的周期倫敦酒店業(yè)1973-1992年的周期突發(fā)性的需求擾動是導致景氣下降的原因，如金融危機等；而供給減小則是景氣見底回升的動力不動產(chǎn)供給的相對滯后特征是酒店業(yè)周期波動的主要原因出租率的提高/下降一般總是先于房價的提高/下降一些中心城市的酒店即使在景氣低谷時，出租率通常也能維持在盈虧平衡點資料來源：HSBC,CEIC,申銀萬國證券19第十九頁，共八十一頁。我國酒店的發(fā)展也呈現(xiàn)周期性波動，目前正處于新一輪上升周期，且周期持續(xù)的時間可能會更長我國經(jīng)濟的強勁發(fā)展則帶動了旅游度假和商務需求隨著中國在國際舞臺上重要性的增強，奧運會、世博會、亞運會等全球和區(qū)域性的活動的舉辦將使國內(nèi)酒店市場在未來繼續(xù)快速發(fā)展預計本輪周期持續(xù)的時間可能會更長資料來源：HSBC,CEIC,申銀萬國證券中國酒店業(yè)的發(fā)展周期02/04年扭虧為盈全行業(yè)虧損20第二十頁，共八十一頁。酒店業(yè)的主要風險就是供需失衡導致的周期性波動風險，相比較而言，商務酒店的獲利性更好且抗風險能力也更強商務酒店旅游酒店獲利性增長性風險性是目前中高檔酒店的主流，主要客群是入境游客戶和國內(nèi)游高端客戶商務客源支付能力較強，消費水平相對較高；其獲利性也較高個體盈利能力還與酒店的選址（周邊商務環(huán)境等）、經(jīng)營管理有關(guān)與當?shù)鼐坝^資源的稀缺性、吸引力密切相關(guān)，高星級度假酒店獲利性比傳統(tǒng)旅游酒店要好主要針對觀光旅游市場個體盈利能力還與酒店的市場定位、營銷推廣等有關(guān)中國已經(jīng)成為亞洲甚至全球經(jīng)濟中最具有活力的地區(qū)，商務酒店具有發(fā)展前景，特別是一些經(jīng)濟中心城市，如北京、上海、廣州、深圳等隨著居民消費能力的提升和結(jié)構(gòu)的升級，旅游逐漸由“觀光型”轉(zhuǎn)型為“度假型”,度假酒店的市場也會越來越廣闊主要受經(jīng)濟周期的影響，沒有明顯波動性風險主要在于宏觀經(jīng)濟風險、以及供需結(jié)構(gòu)失衡的風險主要受假日周期、季節(jié)周期的影響，有較明顯的淡旺季節(jié)風險主要體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟風險、突發(fā)性事件、市場供需風險、定位風險等21第二十一頁，共八十一頁。十一五規(guī)劃我國入境游和國內(nèi)游的增長速度將保持在8%，據(jù)此推測，未來5年酒店客房需求將保持8%左右或略高于這一比例穩(wěn)定增長酒店需求的市場規(guī)模＝入境旅游人次/國內(nèi)旅游人次×住宿率（過夜旅游者）×（平均滯留時間）×選擇住賓館/飯店旅游者的比例入境旅游和國內(nèi)旅游將保持8%住宿率和平均滯留時間預計將基本維持不變或略有上升選擇星級酒店作為住宿設施的旅游者的比例預計將略有上升旅游業(yè)十一五規(guī)劃主要指標資料來源：國家旅游局“十一五”規(guī)劃年均增長率2010年國內(nèi)旅游人數(shù)（億人次）8%出境旅游人數(shù)（萬人次）入境旅游人數(shù)（萬人次）8%入境過夜旅游者（萬人次）8%旅游收入（億元）10%12700國內(nèi)旅游收入（億元）10%8500國際旅游收入（億元）12%53022第二十二頁，共八十一頁。從經(jīng)營的角度看，酒店的集團化是行業(yè)發(fā)展必然趨勢，目前我國酒店的集團化程度比較低，但近幾年集團化的趨勢有所加快我國星級酒店的集團化率*不斷提高*注：專業(yè)酒店管理公司所管理的酒店占全部星級酒店的比例截至06年6月，國內(nèi)共有飯店管理公司206家，托管飯店總數(shù)1946家（不完全統(tǒng)計）其中由本土集團管理的不到10%我國星級酒店集團化趨勢有所加快，但與美國80%、歐洲50%左右的星級酒店集團化率仍存在著巨大差距23第二十三頁，共八十一頁。從投資的角度看，專業(yè)的酒店管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商是兩類主要的參與主體，還有一些機構(gòu)/個人投資者投資開發(fā)持有經(jīng)營??w投資開發(fā)持有經(jīng)營專業(yè)酒店管理公司主要通過輸出管理和連鎖的方式擴張，也有自己投資并持有的酒店物業(yè)單純的酒店投資商主要是一些機構(gòu)或/個人投資者，獲得經(jīng)營回報的同時獲取資本升值，或出于資本運作之目的投資開發(fā)持有經(jīng)營投資開發(fā)持有經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后銷售或持有一般較少自營24第二十四頁，共八十一頁。歷史上，國家/集體資本在酒店業(yè)一直占主導，且絕大多數(shù)都是以單體酒店的形式存在，現(xiàn)階段酒店業(yè)的良好發(fā)展前景吸引了各路社會資本紛紛涉足酒店投資主體多元化酒店業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商旅游酒店類企業(yè)機構(gòu)投資者其它業(yè)外資本7358家8880家9751家按所有制劃分的我國星級酒店結(jié)構(gòu)分布10888家*注：包括股份合作、股份有限公司、有限責任公司、私營、聯(lián)營等所有制形式資料來源：中國旅游統(tǒng)計年鑒過去一些政府部門、事業(yè)單位、國有企業(yè)是酒店的投資主體，自建酒店物業(yè)的情況較多現(xiàn)在投資主體多元化，房地產(chǎn)企業(yè)是其中主要的參與者從開發(fā)角度來看，市場沒有占絕對主導地位的企業(yè)25第二十五頁，共八十一頁。高端酒店市場目前國際品牌占絕對主導，經(jīng)濟型酒店則以內(nèi)資為主，跨國酒店集團除了繼續(xù)爭奪高端市場以外，同時還在大力向經(jīng)濟型酒店市場進行擴張資料來源：“跨國酒店集團競爭情報”數(shù)據(jù)截至到2004年底酒店未來發(fā)展計劃洲際2008年在華酒店發(fā)展至80家，投資參與興建酒店，大力發(fā)展“假日快捷”經(jīng)濟型酒店萬豪有7家正在籌建中的酒店，計劃兩年在華擁有50家酒店管理權(quán)雅高計劃3年內(nèi)在中國推出20家三星級”美居“酒店，5年內(nèi)在所有省會和旅游熱點城市擁有一家五星級酒店；經(jīng)濟型品牌“宜必思”計劃3年內(nèi)在我國開店50家包括直營店圣達特速8（Super8）的擴張目標首先指向北京、西安等大型旅游城市；在中國的第一家連鎖酒店為北京王府井大街的天瑞酒店；計劃在5年內(nèi)發(fā)展到55家酒店；希爾頓計劃將將頂級奢華品牌康拉德引入中國；準備首次在亞洲區(qū)域引入中端酒店品牌希爾頓的斯堪的克，首選城市是北京和上海凱悅計劃三年內(nèi)開9家新酒店，凱悅、君悅、柏悅將全部亮相喜達屋2005年，以喜來登為主的5家五星級酒店在深圳等地陸續(xù)建成，此后，包括威士汀在內(nèi)的多家最豪華級的酒店還將在京、滬等地開設

2006年計劃新開13家，把旗下威斯汀、喜來登、圣－瑞吉斯等6大品牌將全部進入上海香格里拉計劃在2007年投資4億美元在中國興建9家香格里拉酒店26第二十六頁，共八十一頁。在地域上，除了爭奪一線高地城市外，同時也在二線潛力城市尋找機會布點主要的選擇標準市場容量和客源的保證較低的成本和優(yōu)越的地段盈利的空間與增長潛力高星級酒店和經(jīng)濟型酒店在二線城市的布點良好經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿β糜钨Y源是否豐富城市投資環(huán)境和優(yōu)惠政策城市支柱產(chǎn)業(yè)，城市的配套能力消費水平和消費觀念酒店市場是否飽和……萬豪正在天津、重慶、沈陽、成都、南昌、南寧、蘇州等二線城市尋找機會發(fā)展高星級酒店；二三線城市中重點關(guān)注省會城市、經(jīng)濟較發(fā)達的中型城市和旅游資源特別豐富的城市中國內(nèi)地的21家香格里拉中有12家在二線城市；2006-2010年預計新開的14家中有13家均位于成都、西安、溫州等發(fā)達的二線城市國際酒店管理集團對潛力城市的主要選擇標準27第二十七頁，共八十一頁。國際酒店管理集團主要采用三種經(jīng)營模式，但采用特許經(jīng)營的方式最多，其次為委托管理以及早期形成的少數(shù)帶資管理資料來源：價值中國網(wǎng)，跨國酒店集團競爭情報，synergycapital*注：雅高帶資管理為46.5%；租賃飯店21.8%六洲飯店SixContinentHotels旗下投資的完全產(chǎn)權(quán)酒店的比例國際酒店管理集團自己投資的酒店側(cè)重于投資回報快的經(jīng)濟型酒店和少量的盈利能力較強的高星級酒店國際酒店管理集團在全球的經(jīng)營模式28第二十八頁，共八十一頁。為減少直接投入和規(guī)避投資風險，國際酒店管理集團在我國也傾向于采用委托管理的方式進行低成本的規(guī)模擴張品牌在華酒店數(shù)量在華經(jīng)營模式洲際45全球范圍內(nèi)資產(chǎn)出售，在華均委托管理，投資性極小萬豪39全球范圍包括中國堅持不帶資管理雅高23委托管理（索菲特、諾富特、美居），帶資管理（宜必思）希爾頓5委托管理凱悅4委托管理喜達屋20委托管理、特許經(jīng)營及有選擇的帶資管理香格里拉18帶資管理為主，適當擴展委托管理資料來源：中國旅游房產(chǎn)投資網(wǎng)，數(shù)據(jù)截至2004年底注：國際酒店管理集團對接管的酒店一般是不投資的，但偶爾也會注資城市的標志性酒店29第二十九頁，共八十一頁。香格里拉則將酒店業(yè)務作為自身戰(zhàn)略重點，以帶資管理的方式積極在沿海及內(nèi)地中心城市進行擴張，樹立高星級酒店市場的品牌領先地位香格里拉在中國的酒店業(yè)務持有經(jīng)營的酒店發(fā)展中的項目資料來源：公司2005年報案例30第三十頁，共八十一頁。在景氣上升階段，資金允許的條件下開發(fā)商傾向于選擇性地持有一些優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)，以獲取長期穩(wěn)定回報、作為項目配套、獲取地產(chǎn)增值酒店物業(yè)獲取穩(wěn)定長線回報規(guī)避單一開發(fā)風險作為項目配套獲取地產(chǎn)增值穩(wěn)定的長線投資回報規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風險酒店物業(yè)的帶動效應，能促進周邊地產(chǎn)升值提升項目品位和企業(yè)品牌形象作為好的融資品，可從銀行拿到大額貸款擁有酒店這類物業(yè)也較容易獲得投資者親睞31第三十一頁，共八十一頁。上海綠地集團為規(guī)避住宅開發(fā)風險，結(jié)盟洲際計劃在未來三年內(nèi)投資15億開發(fā)四個酒店項目綠地向來以開發(fā)普通住宅為主，近年來則逐步加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的力度，其中酒店業(yè)務是綠地商業(yè)集團發(fā)展的業(yè)務板塊之一；而經(jīng)濟型酒店則是發(fā)展的主要方向現(xiàn)有酒店項目未來開發(fā)計劃上海綠地豪生全套房酒店（五星級，05年6月開業(yè)，委托豪生國際集團管理）昆山綠地豪生國際會議大酒店（2005年8月動工，四星級）三年計劃投資15億，開發(fā)四個酒店項目，并一舉引進洲際酒店旗下包括“洲際”、“假日”以及“快捷假日”三個品牌：南京綠地洲際酒店（五星）、西安綠地假日酒店（四星）、上海綠地普陀快捷假日/上海綠地閔行快捷假日（經(jīng)濟型）隨著房地產(chǎn)市場的理性化發(fā)展，住宅開發(fā)利潤下降，開發(fā)商需要規(guī)避單一開發(fā)業(yè)務的風險，并尋求穩(wěn)定的長線經(jīng)營回報一般是房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展到一定程度，具有相當?shù)膶嵙?，鑒于土地資源的日益稀缺，一種保留固定資產(chǎn)的方式同時也可以作為一種很好的金融產(chǎn)品，得到資本市場或金融機構(gòu)的認可案例32第三十二頁，共八十一頁。浙江開元旅業(yè)通過高檔酒店的影響力，降低土地獲取成本，提高物業(yè)檔次，推動項目升值2000-20051988-19992005-從縣招待所起家，94－98年間低成本擴張，收購/參股了許多酒店以旅游飯店業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，連鎖化經(jīng)營90年代末期，酒店業(yè)進入低谷期利用原始資金積累大量收購土地，進入房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的資金又可以支持酒店業(yè)務的快速發(fā)展和擴張“酒店產(chǎn)業(yè)的連鎖化建設、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)成長和相關(guān)新興產(chǎn)業(yè)的突破”資料來源：中國經(jīng)營者-陳妙林訪談單一的酒店持有酒店難以避免行業(yè)的周期性波動借助酒店產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀的品牌聲譽于2000年強勢進入房地產(chǎn)業(yè)，借助酒店可以爭取到好的土地資源，并降低了土地獲取的成本，提高樓盤知名度和檔次，從而聚集人氣，促進地塊的快速升值依靠房地產(chǎn)業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展，充分發(fā)揮酒店產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，建立了“酒店、住宅、商業(yè)、物業(yè)聯(lián)動”的開發(fā)模式“在蕭山的開發(fā)區(qū)，38萬/畝拿到了100多畝地，用40畝建酒店，80多畝開發(fā)房產(chǎn)，如果按照現(xiàn)在的市場價值來評估就值400萬一畝，差額就是將近300多萬一畝的土地，100畝土地就是三個多億，做一個五星級酒店基本上就可以白做，房地產(chǎn)當中還要賺錢”－－陳妙林案例33第三十三頁，共八十一頁。長實及和黃對待酒店物業(yè)的態(tài)度穩(wěn)健而謹慎，內(nèi)地的酒店物業(yè)主要起配套作用，在自營的同時和黃也與國際酒店管理公司合作以提升項目品位酒店*占固有收入6%與長實合資（各控股50%）成立海逸國際酒店集團，經(jīng)營管理旗下7家酒店：在港酒店：香港海逸、北角海逸、都會海逸、嘉湖海逸、九龍酒店、內(nèi)地酒店：重慶海逸、昆明海逸；2010年建成的上海世紀大道商業(yè)地產(chǎn)項目也含有海逸酒店項目華逸酒店及華逸酒店香港喜來登巴哈馬群島1個酒店北京長城飯店北京東方君悅大酒店，由凱悅國際酒店集團管理的和黃集團附屬公司Kingdom嘉云酒店

海逸酒店成立于1997年，由和記黃埔有限公司與長江實業(yè)（集團）有限公司合資設立，負責投資及運營和黃的國際酒店業(yè)務

間接持有82%股份持有51%股份案例34第三十四頁，共八十一頁。商業(yè)地產(chǎn)價格的上漲是推動物業(yè)升值的主要因素，持有優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)還能帶來地產(chǎn)增值的隱性回報國外根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的房價，每年調(diào)整其賬面價值，得到新的NAV，而股價則通常圍繞NAV，以一定的溢價或折價進行交易英國酒店物業(yè)交易價格指數(shù)在1976-1989上漲了8倍，同期Forte的賬面NAV增長了11倍，股價漲了10倍酒店物業(yè)的價格、英國Forte酒店集團的NAV與股價表現(xiàn)關(guān)系在國外，物業(yè)的資產(chǎn)升值能夠顯性化，通過股價體現(xiàn)出來；物業(yè)升值是其股價長期上漲的主要動因資料來源：Datastream,Christie&CO,申銀萬國證券新會計準則的要求也在逐步向國外模式靠攏，商業(yè)地產(chǎn)的增值可以在賬面上反映出來商業(yè)地產(chǎn)重估價值=商業(yè)地產(chǎn)面積*公允價格35第三十五頁，共八十一頁。特別是優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)，其地產(chǎn)增值效應非常明顯，如錦江旗下的2家五星級酒店在資產(chǎn)重估后價值大幅增加酒店物業(yè)星級賬面總資產(chǎn)（04年底百萬）重置成本**（百萬）資產(chǎn)重估增值權(quán)益比例權(quán)益重估增值（百萬）新亞大酒店三星80287207100%207新城飯店三星8014666100%66東亞飯店二星74294220100%220大方飯店經(jīng)濟型299869100%69閔行飯店二星2410278100%78中亞飯店三星6518812345%55新亞湯臣州際（96年開業(yè)）五星372135398150%490揚子江萬麗*（91年開業(yè)）五星226103180540%322溫州王朝四星1051433815%6*注：由于其土地為行政劃撥，故確定其單位重置成本時采用市場價格*（1-30%）**建筑面積×單價資料來源：申銀萬國的調(diào)研數(shù)據(jù)，資產(chǎn)重估日為05年4月36第三十六頁，共八十一頁。嘉德置地的前身發(fā)展置地曾一度將酒店持有經(jīng)營作為自身戰(zhàn)略性業(yè)務，后來嘉德置地認為其資金占用過大將其打包出售，獲利6億多新元，并部分用于收購商業(yè)物業(yè)1979年，發(fā)展置地開發(fā)公司第一個酒店投資項目－－來福士城綜合項目，包括兩個國際標準酒店，一個世界級的會議中心、一個辦公樓和一個商業(yè)中心。1986年完工之后WestinHotels負責酒店和會議中心的管理，一直到2001年。來福士國際從2002年開始負責來福士廣場和瑞士酒店管理（重更名）在1991-1996年，來福士國際致力于酒店和度假設施的建設，并且以來福士國際為主要品牌。而且重新將來福士酒店定位于國際性地標級豪華酒店1997年完成一次內(nèi)部重組，酒店和度假設施全部劃歸來福士控股。來福士控股與來福士國際一起開展亞洲以外的國際性區(qū)域拓展，目標是首都及門戶城市起步階段自身能力培養(yǎng)階段擴張階段1997年之后，來福士控股不斷得在世界范圍內(nèi)收購酒店，來福士國際則不斷簽約多家酒店的經(jīng)營管理權(quán)2000年之后，來福士國際進行國際化拓展，開始收購酒店項目2005年7月，來福士控股成功地將所屬的全部41家酒店資產(chǎn)以14.5億新元的價格出售給ColonyCapital，退出酒店持有領域退出開發(fā)+持有＋經(jīng)營（收購持有+自己出售管理權(quán)方式發(fā)展）委托國際酒店公司管理案例37第三十七頁，共八十一頁。由于酒店物業(yè)的多重效益，容易導致投資沖動，而酒店建設又往往比較難以控制，因此局部地區(qū)的五星級酒店還可能會存在投資過熱的潛在風險97年，昆明有4家四星酒店，沒有一家五星級酒店，世博會后四星級酒店增加到19家，五星級酒店一下子到5家，世博會一結(jié)束，全市酒店業(yè)就開始全面虧損。惡性競爭開始在行業(yè)內(nèi)蔓延。五星房價下降為120-160元受2010年亞運會影響，廣州將新建50家四、五星級豪華酒店，目前正籌建的30多家五級星酒店中，有10多家將在未來3年內(nèi)建成并開業(yè)；廣州酒店業(yè)特別是高星級酒店業(yè)將迎來第二次投資熱潮；目前政府正醞釀恢復前期審批、備案制，實行正確引導，防止酒店投資過熱房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中實現(xiàn)了資本積累，競相涌入酒店業(yè)，獲取長線回報民營資本通過建酒店彰顯身份政府通過建酒店樹立地方形象也有部分房地產(chǎn)企業(yè)通過酒店炒作房地產(chǎn)價格……多重效益帶來投資沖動“酒店新建項目的審批、備忘制度”能部分控制酒店供給，但該政策執(zhí)行因各地方政府而異不是所有的酒店投資項目都會申請酒店投資決策往往存在信息不對稱酒店供給往往較難控制38第三十八頁，共八十一頁。酒店要經(jīng)營成功并獲得較好的投資回報，其關(guān)鍵在于區(qū)位和品牌，優(yōu)越地段的高端酒店無論是收益性還是增值潛力上都相對更好酒店經(jīng)營的關(guān)鍵成功要素準確定位，明確的目標市場品牌區(qū)位經(jīng)營管理成本控制選址：良好的地段（商業(yè)區(qū)、交通樞紐、高速公路邊）商務酒店一定要求商務氛圍濃厚；旅游酒店一般要求有良好的景點資源國際知名品牌能積累忠誠的客戶群確保入住率經(jīng)營策略服務創(chuàng)新營銷等等合理的前期投資成本：避免酒店投資的總成本失控，總成本和酒店的規(guī)模、檔次錯位合理的資金結(jié)構(gòu)：一般貸款的比例不要超過60%

運營成本控制：如采購等39第三十九頁，共八十一頁。由于酒店經(jīng)營的專業(yè)性要求高，且只有形成規(guī)模才能進一步提高競爭力，一般以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的業(yè)主都傾向于將其交給酒店管理公司來管理降低運營成本共享營銷資源穩(wěn)定忠誠客戶國際酒店管理集團由于其較高的管理和服務水平，以及國際知名度使得其具備了品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢和管理優(yōu)勢酒店盈利能力*注：擁有完善的全球預定系統(tǒng)管理優(yōu)勢網(wǎng)絡優(yōu)勢*規(guī)模優(yōu)勢品牌優(yōu)勢40第四十頁，共八十一頁。雖然不同管理模式下的五星級酒店的入住率差異不大，但在房價上卻存在很大差異資料來源：2005/2006年中國酒店業(yè)務統(tǒng)計；不同管理模式下五星級酒店的房價不同管理模式下五星級酒店的入住率41第四十一頁，共八十一頁。案例：從財務績效上可以看出，錦江雖位列國內(nèi)酒店管理公司20強首位，但在酒店管理能力上與國際酒店管理集團仍存在一定差距錦江自營酒店經(jīng)營利潤率(GOP)低于國際管理酒店（錦江位列05年國內(nèi)酒店管理公司20強首位）資料來源：中金公司錦江自營酒店凈利潤率低于國際管理酒店（錦江位列05年國內(nèi)酒店管理公司20強首位）錦江自營錦江自營42第四十二頁，共八十一頁。相比開發(fā)和持有，酒店經(jīng)營管理業(yè)務的獲利水平更高，因此國際酒店管理集團也更傾向于采用非帶資管理的擴張模式委托管理特許經(jīng)營帶資管理業(yè)務模式代表酒店業(yè)主，輸出管理以特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓為核心，銷售連鎖品牌，沒有直接經(jīng)營管理權(quán)通過獨資，控股或參股等直接或間接投資方式來獲取酒店經(jīng)營管理權(quán)盈利模式收取一定比例的"基本管理費"(約占營業(yè)額的2%至5%)和"獎勵管理費"(約占毛利潤的3%至6%)一次性收取特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費，以及每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動的特許經(jīng)營服務費酒店盈利的分紅一定比例的管理費EBITDAMargin*中等（50%-70%）較高（90%）較低（酒店投資商一般為25-40%）收益/現(xiàn)金流風險中等較低較高代表性企業(yè)洲際、萬豪、喜達屋喜來登集團、圣達特集團、精品國際集團香格里拉資料來源：BearStearns，申銀萬國，2005年*注：息稅前折舊攤銷前獲利率“中國酒店行業(yè)80%的利潤被總數(shù)不足20%的國際酒店管理集團賺取……“

——中國酒店業(yè)的資深專家43第四十三頁，共八十一頁。酒店開發(fā)的盈利性較高且回報快，酒店持有的回報較低、回收期長但能獲取較高地產(chǎn)增值，酒店管理的盈利性高，但高端市場目前主要被國際酒店管理集團所主導開發(fā)持有經(jīng)營現(xiàn)狀開發(fā)環(huán)節(jié)的獲利性較高年投資回報一般在15%以上高星級酒店投資回收期15-20年，投資回報率5-6%；五星級盈利能力和抗風險性更強五星級酒店能保持每年10-15%的地產(chǎn)升值；優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)甚至更高酒店類上市公司（均涉及酒店經(jīng)營）平均毛利潤60%以上，最高者達96%酒店管理業(yè)務通過輸出管理獲利基本上不需要成本費用的投入，獲利性很高未來趨勢酒店開發(fā)仍能維持比較高的盈利水平持有經(jīng)營的投資回報基本維持現(xiàn)有水平稀缺地段的高端酒店物業(yè)的地產(chǎn)增值前景看好隨著我國酒店行業(yè)集團化趨勢的加快，酒店經(jīng)營管理的業(yè)務市場前景廣闊，盈利能力仍將保持較高水平44第四十四頁，共八十一頁。目錄酒店業(yè)整體發(fā)展趨勢和特點北京酒店市場分析45第四十五頁，共八十一頁。近年來，北京市入境游和國內(nèi)游快速增長，并且要高于全國增速4-5個百分點北京接待入境過夜旅游人數(shù)星級飯店接待國內(nèi)游客人數(shù)282.1285.8310.4315.5362.9185.184.4%83.9%85.8%82.5%85.0%85.9%年均11%年均17.5%資料來源：北京市旅游局萬人次萬人次北京國際化程度高，入境游客中以國外游客為主體；這部分客群支付能力最強，是高檔商務酒店的主力客源，約占30%左右的客源比例國內(nèi)游客的持續(xù)高速增長將經(jīng)濟型酒店帶來巨大市場空間；同時，國內(nèi)高端旅游客群（休閑度假、商務會議客戶）增長也支撐了中高檔酒店的快速發(fā)展46第四十六頁，共八十一頁。高端旅游市場*增長迅速，特別是商務旅游表現(xiàn)強勁，而且具備很強的消費能力2004年2005年商務旅游占高端旅游市場的比例（非完全統(tǒng)計）27%46%北京高端旅游市場按目的構(gòu)成分布資料來源：北京旅游局旅游促進一處2005年9調(diào)研數(shù)據(jù)商務旅客人均總消費達到1125美元，高于國際商務旅游市場*注：指旅游市場中消費較高，超過一般觀光旅游者的平均花費水平的群體所構(gòu)成的旅游消費市場47第四十七頁，共八十一頁。2000年后，北京酒店業(yè)快速發(fā)展，星級酒店以每年約70家的速度增長，且入住率保持相對穩(wěn)定北京星級酒店的數(shù)量增長圖資料來源：北京市旅游統(tǒng)計年鑒；北京市旅游局363626652CAGR=15.8%北京星級酒店的平均入住率高星級酒店的入住率明顯高于中低檔酒店就入住率而言，四星和五星級的差別并不大48第四十八頁，共八十一頁。平均房價穩(wěn)定上漲，盈利能力也有顯著提升，五星級酒店的業(yè)績表現(xiàn)明顯要強于四星和三星資料來源：01-04年數(shù)據(jù)來源于北京統(tǒng)計年鑒北京星級酒店的平均房價北京星級酒店的人均利潤49第四十九頁，共八十一頁。在北京現(xiàn)有的星級酒店中，高星級酒店主要分布在朝陽、東城和海淀三個區(qū)域，而西城區(qū)高端酒店的數(shù)量很少且零星散布，缺乏具有影響力的酒店北京五星級酒店的區(qū)域分布：數(shù)量及百分比資料來源：北京旅游局信息網(wǎng)，2006年北京四星級酒店的區(qū)域分布：數(shù)量及百分比2004年西城區(qū)酒店的平均利潤率為-0.74%，低于北京3.66%的平均水平，也說明西城區(qū)高檔酒店少，缺乏具有影響力的酒店，整體管理水平相對較差50第五十頁，共八十一頁。因看好奧運商機和北京酒店業(yè)發(fā)展前景，國際酒店集團紛紛在京搶攤設點布局高檔酒店，CBD區(qū)域依然最受關(guān)注在建項目預計開業(yè)時間地理位置/備注凱悅國際酒店“柏悅”2007年春北京銀泰中心主樓（CBD）香格里拉飯店2006年底二期工程；耗資超5千萬美元的18層“豪華新廈”將擁有130套面積超過49m2的豪華客房及多種規(guī)格的豪華套間、總統(tǒng)套房2007年國貿(mào)三期內(nèi)索菲特萬達大酒店2007年年底北京的第一家索菲特品牌（歐洲白金五星純商務酒店CBD）麗思卡爾頓；JW萬豪2007年末華貿(mào)中心（CBD）麗茲卡爾頓；威斯汀2006年下半年金融街舉例注：高端商務酒店一般都選址在商務氣氛濃厚的商業(yè)區(qū)附近，且需具備良好的交通條件51第五十一頁，共八十一頁。據(jù)市旅游局統(tǒng)計，目前北京共有在建、擬建及未評星級的酒店110家**，且高星級酒店占絕大多數(shù)酒店星級數(shù)量（家）所占比例五星級53（在建29家；擬建9家；未評星15家）48.2%四星級41（在建17家；擬建11家；未評星13家）37.3%三星級15（括在建3家；擬建1家；未評星12家）14.5%合計110100%資料來源：北京旅游局信息網(wǎng)**注：這些酒店最遲的也將于2008年前開業(yè)或評星110家在建、擬建及未評星級酒店預計的星級分布狀況52第五十二頁，共八十一頁。受奧運效應的影響，奧運期間酒店房價的大幅上漲將使得現(xiàn)有新建酒店的收益性在一段時間*會比較可觀2008年特別價優(yōu)惠價普通價五星級飯店340370425四星級飯店250290319三星級飯店180200220二星級飯店120140154“2008年北京奧組委簽約飯店的房價將上漲1.5倍左右，五星、四星、三星的簽約價格分別為429、305、193美元“資料來源：北京旅游局信息網(wǎng)北京奧組委向國際奧委會爭取的客房價格（美元）*注：奧運效應對旅游行業(yè)的影響較長，一般會影響到奧運前2年到奧運后2-3年53第五十三頁，共八十一頁。但由于高星級酒店增長速度較快，比例偏高；預計奧運后不可避免會進入3-5年的調(diào)整期，入住率和房價將同時下降，但不會出現(xiàn)大幅下滑2005年：652家2008年：762家北京2005年和2008年星級酒店數(shù)量5.5%12.1%11.6%15.7%北京星級飯店結(jié)構(gòu)分布資料來源：北京旅游局信息網(wǎng)54第五十四頁，共八十一頁。長期來看，城市經(jīng)濟水平高且商務發(fā)展好的城市，五星級酒店的盈利能力相對更強，北京、上海等經(jīng)濟中心城市未來高星級酒店的獲利空間仍然看好2004不同省市五星級酒店的房價和入住率2004不同省市五星級酒店的GOP資料來源：2004年中國飯店業(yè)務統(tǒng)計，非完全統(tǒng)計“十一五”期間北京的經(jīng)濟增長速度將保持在9%2020年末，將北京建設成為具有東方特色的一流國際旅游城市和具有首都風貌的國內(nèi)首位旅游中心城市，旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，北京將成為國際國內(nèi)知名的文化型消費城市長期來看，北京的商務旅游增長比較迅速、公務旅游持續(xù)增長、會議市場大規(guī)模發(fā)展、展覽市場穩(wěn)定增長、旅游市場穩(wěn)中有升，這些均將推動北京酒店業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展55第五十五頁，共八十一頁。-酒店行業(yè)分析報告結(jié)束-56第五十六頁，共八十一頁。BACKUP第五十七頁，共八十一頁。外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分類及特點說明外部影響因素說明行業(yè)的發(fā)展歷史行業(yè)的市場規(guī)模行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，增長速度行業(yè)的市場集中度業(yè)務的主要競爭對手行業(yè)的KSF總結(jié)行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀行業(yè)獲利空間未來趨勢背景說明市場空間獲利空間競爭格局58第五十八頁，共八十一頁。2006中國飯店業(yè)國際品牌10強洲際酒店集團香格里拉酒店集團上海豪生酒店管理有限公司萬豪國際集團喜達屋酒店與度假村集團法國雅高國際酒店集團康年國際酒店集團美國最佳西方國際集團希爾頓國際亞太有限公司香港中旅酒店管理有限公司資料來源：中國旅游飯店業(yè)協(xié)會59第五十九頁，共八十一頁。2006中國飯店業(yè)民族品牌20強錦江國際酒店管理有限公司北京首旅建國酒店管理有限公司粵海國際酒店管理（中國）有限公司河南中州國際集團管理有限公司南京金陵酒店管理有限公司上海海航國際酒店管理有限公司嶺南花園酒店管理有限公司開元國際酒店管理有限公司浙江世貿(mào)飯店管理有限公司北京東方嘉柏酒店管理有限公司北京泰達酒店管理有限公司湖南華天國際酒店管理有限公司凱萊國際酒店管理有限公司中旅飯店總公司安徽古井酒店（集團）有限責任公司北京天倫國際酒店管理有限公司北京國賓友誼國際酒店管理有限公司上海市衡山（集團）公司中國航空集團旅業(yè)有限公司青島海天酒店管理集團資料來源：中國旅游飯店業(yè)協(xié)會60第六十頁，共八十一頁。2006中國經(jīng)濟型酒店品牌先鋒錦江之星旅館有限公司如家和美酒店管理有限公司上海莫泰酒店管理有限公司速伯艾特（北京）國際酒店管理有限公司北京中江之旅酒店管理有限公司天津雅高酒店管理有限公司浙江新宇之星賓館有限公司資料來源：中國旅游飯店業(yè)協(xié)會61第六十一頁，共八十一頁。國際酒店管理集團通常具有較全的酒店品牌系列，并且一般也有級別的差距酒店未來發(fā)展計劃洲際洲際、皇冠假日（五星級）；假日（四星級）；快捷假日（三星級）；StaybridgeSuites,CandlewoodSuites

Hotel,Indigo萬豪萬豪、JW萬豪、麗思-卡爾頓，萬麗、萬怡、麗嘉、華美達、新世界、行政公寓雅高諾富特、索菲特（五星級）；美居（三星級）；宜必思（經(jīng)濟型）、佛繆勒第1、汽車旅館第6圣達特戴斯、豪生、天天（中檔）、速8（經(jīng)濟型）希爾頓康拉德（超豪華），希爾頓（五星）、斯堪的克（經(jīng)濟型）凱悅凱悅、君悅、柏悅（五星級）喜達屋威斯汀、喜來登、圣-瑞吉斯、福朋、寰鼎、至尊精選、W飯店精品國際ClarionHotels、Comfortinn&QualitySuits、QualityInnsHotel&Suites、SleepInn、EconoLoddge、RodewayInn、MainStaySuites香格里拉香格里拉（五星）、商貿(mào)（四星）、嘉里中心62第六十二頁，共八十一頁。酒店行業(yè)的規(guī)模效應比較明顯，一般酒店的規(guī)模越大，擁有的客房越多，其創(chuàng)造收入的能力就越強不同規(guī)模酒店的創(chuàng)收能力比較資料來源：《2001中國旅游飯店統(tǒng)計》2000年全國現(xiàn)有500間以上客房的大酒店129家，這129家酒店全年的人均勞動生產(chǎn)率為15萬元，高出中小酒店1倍；63第六十三頁，共八十一頁。1975—2000年全球GDP與國際旅游的增長狀況64第六十四頁，共八十一頁。隨著國內(nèi)居民收入的提高，國內(nèi)游也將持續(xù)增長國內(nèi)出游人數(shù)與收入間的關(guān)系

資料來源：根據(jù)各年中國統(tǒng)計年鑒及統(tǒng)計公報整理國內(nèi)居民的人均收入每增加1元，則可以使農(nóng)村居民的國內(nèi)游出游人數(shù)增加11.94萬人次，使城鎮(zhèn)居民增加3.69萬人次65第六十五頁，共八十一頁。目前國內(nèi)游主要是以觀光旅游和探親訪友為主農(nóng)民城鎮(zhèn)居民11.79%66第六十六頁，共八十一頁。關(guān)心的問題：1、我國酒店發(fā)展的歷史階段——>現(xiàn)階段的特點： －雖然酒店與GDP有較強的關(guān)聯(lián)性，有10年的周期性，但我考慮還是有些突發(fā)政策、市場開放、經(jīng)濟、消費升級因素會誘導市場突變2、目前市場總量，增長速度，可以反映到酒店行業(yè)收入總規(guī)模及增速方面；－客戶群體分類及結(jié)構(gòu)變化？－投資主體變化？最重要的分析點，3、目前市場競爭分化特點及趨勢；酒店集中度，特別是高端酒店——北京上海等國際化城市商務酒店集中，旅游酒店主要集中于國際型度假區(qū)；酒店經(jīng)營的關(guān)鍵成功要素：定位準確、投資時機適當、檔次定位、忠誠客戶、國際酒店管理公司服務、？？？單體酒店投資持有、連鎖酒店投資持有酒店投資與周邊地產(chǎn)升值的帶動效應——投資的理由、可能之一酒店行業(yè)的動態(tài)：獲利現(xiàn)狀及未來趨勢：能否比較商務酒店及旅游酒店的目前獲利水平？增長速度及不同的波動性、風險？67第六十七頁，共八十一頁。主要發(fā)現(xiàn)綜述目前國內(nèi)酒店業(yè)正處于上升周期，未來仍具備較好的發(fā)展前景；五星級酒店和經(jīng)濟型酒店是市場的兩個重要盈利點也是競爭的焦點；經(jīng)濟型酒店的未來發(fā)展空間更大，也是國際酒店管理集團目前進入和投資的重要關(guān)注點國際酒店管理集團一般都傾向于采用輕資產(chǎn)低成本的方式進行擴張，獲取較穩(wěn)定的回報，風險很低（景氣下降時抗風險能力強）北京酒店市場自2000年以來總體處于上升態(tài)勢（體現(xiàn)在房價和收益上），且高星級酒店盈利明顯由于低星級；同時供給的區(qū)域結(jié)構(gòu)不均衡以及奧運會的即將召開都給金融街在建的五星級酒店帶來了市場機會；但奧運商機也導致了目前高星級酒店供給增長過快，比例偏高，這將會對奧運會以后3-5年內(nèi)的酒店業(yè)績帶來較大挑戰(zhàn)酒店業(yè)務具有長期穩(wěn)定的回報，且對開發(fā)項目的品位和地產(chǎn)升值有促進作用，往往成為眾多資本特別是房地產(chǎn)商追逐的熱點，但由于回收期長（前3-5年基本處于虧損或不盈利），而且受周期性波動的影響（階段性供需結(jié)構(gòu)失衡），在企業(yè)資金壓力大的情況下應謹慎持有或不宜大量持有投資者選擇持有酒店主要是基于酒店物業(yè)能帶來多重的效益：經(jīng)營性增值、促進地產(chǎn)升值、自身資本增值等；如果持有的話，地理區(qū)位優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)五星級酒店物業(yè)持有的價值相對較高酒店要經(jīng)營成功并獲得較好的投資回報一般需要具備以下一些關(guān)鍵要素：準確定位、良好的區(qū)位、成本控制（包括合理的投資成本與資金結(jié)構(gòu)）、經(jīng)營管理、品牌與規(guī)模等等為避免多元化管理帶來的資源不足，非酒店行業(yè)內(nèi)的開發(fā)商一般都傾向于將酒店物業(yè)委托給專業(yè)的酒店管理公司來經(jīng)營68第六十八頁，共八十一頁。酒店產(chǎn)業(yè)鏈投資開發(fā)建設銷售經(jīng)營持有客戶參與主體歷史上國有資本和集體資本占主導地位目前各路資本紛紛進入，且以業(yè)外資本居多房地產(chǎn)開發(fā)商由于投資主體多元化，持有者也多元目前仍以國有資本和集體資本占多數(shù)國際/國內(nèi)專業(yè)酒店管理公司持有者自己經(jīng)營，目前仍占大多數(shù)（存量來看）現(xiàn)狀及趨勢獲利水平單純的酒店投資商：獲取利潤分紅及資本增值開發(fā)后銷售（產(chǎn)權(quán)酒店）：獲取銷售利潤，獲利性較高，資金回收快僅持有：獲取經(jīng)營性增值，高星級酒店和經(jīng)濟型酒店獲利性好經(jīng)營后出售：獲得較高地產(chǎn)升值回報酒店管理業(yè)務獲利性高且風險較低新一輪酒店投資熱風靡全國，以高星級酒店和經(jīng)濟型為主且由一線高地城市向二線潛力城市蔓延在資金保障的前提下，開發(fā)商傾向于持有一些優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)新增酒店一般傾向于交給專業(yè)的酒店管理公司管理高端酒店以外資為主，經(jīng)濟型以內(nèi)資為主競爭激烈，紛紛醞釀大擴張集團化、連鎖化、網(wǎng)絡化特許經(jīng)營/委托管理成為主要擴張方式旅游酒店類企業(yè)、機構(gòu)投資者將加大收購重組國內(nèi)酒店物業(yè)的力度一些國有性質(zhì)的酒店，特別是單體酒店將被收購整合69第六十九頁，共八十一頁。從長短期來看酒店業(yè)的整體發(fā)展趨勢與特點開發(fā)持有經(jīng)營短期行業(yè)處于景氣上升階段，入住率和房價均出現(xiàn)回升跡象多種因素刺激下，近幾年酒店投資升溫，出現(xiàn)第二波酒店投資熱潮且投資主體多元化經(jīng)濟型酒店和優(yōu)質(zhì)高端五星級酒店更受投資者青睞酒店管理公司和一些機構(gòu)投資者會戰(zhàn)略性投資/收購一些酒店物業(yè)由于歷史上以國有/集體資本為投資主體多，現(xiàn)階段單體酒店（自營）多且缺乏競爭力業(yè)主雖有自建經(jīng)營能力的可行性，但仍會依據(jù)酒店檔次定位選擇相應的品牌進行委托管理長期經(jīng)濟型酒店特別是二三線城市存在巨大市場空間且盈利前景看好高端商務酒店相比旅游酒店的獲利性和抗風險更強，其發(fā)展往往與城市經(jīng)濟發(fā)展水平和商務環(huán)境密切相關(guān)，高端酒店與商務的互動性強在帶來長期穩(wěn)定回報的同時會面臨周期性波動的風險長期持有可以獲取地產(chǎn)市場的資本增值，但不代表永久持有酒店管理集團化、連鎖化和網(wǎng)絡化發(fā)展經(jīng)營環(huán)節(jié)獲利潛力高，特許加盟/委托管理是主要的經(jīng)營模式70第七十頁，共八十一頁。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為酒店業(yè)的主要參與者，在投資開發(fā)酒店后可以選擇出售和持有兩種模式，這主要取決于公司的資源、能力現(xiàn)狀與風險預期開發(fā)后出售開發(fā)后持有增值模式主要價值套現(xiàn)獲取出售的銷售利潤無法獲取土地增值酒店經(jīng)營性增值，通過酒店的經(jīng)營管理來實現(xiàn)本身地產(chǎn)價值的上升，可以在酒店經(jīng)營后一段時間后通過出售來體現(xiàn)追求短期套利，快速回籠資金主要追求酒店業(yè)對地塊其它物業(yè)的帶動效應和價值提升作用從長遠考慮，追求長期穩(wěn)定的經(jīng)營回報和地產(chǎn)升值作為公司長期經(jīng)營性資產(chǎn)提升公司自身價值需要較強的資金實力71第七十一頁，共八十一頁。酒店在開發(fā)后整售的相對比較少，但也有一些機構(gòu)投資者有整體購買優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的興趣資料來源：申銀萬國證券2005海外房地產(chǎn)投資基金的物業(yè)投資海外基金在整體購買物業(yè)時較傾向于寫字樓、商業(yè)和高檔公寓；但也有整體收購酒店物業(yè)的情況以做資本運作之目的72第七十二頁，共八十一頁。而作為分割產(chǎn)權(quán)出售的產(chǎn)權(quán)酒店往往是以較低的總價、穩(wěn)定的回報作為主要賣點，一般比較適合旅游度假地的酒店物業(yè)影響產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的主要因素資料來源：中原地產(chǎn)市場調(diào)查隨著我國消費及投資環(huán)境的逐步成熟，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店項目也不泛成功的案例，但其發(fā)展仍受到一些因素的制約：相關(guān)法律法規(guī)不完善業(yè)主投資風險較大，投資回報往往難以保證目前國內(nèi)休閑度假的消費理念還未成熟小業(yè)主產(chǎn)權(quán)界定的問題良好的投資回報和地理區(qū)位以及較低總價的誘惑是產(chǎn)權(quán)酒店吸引業(yè)主投資的主要因素；而充足的客源是良好投資回報的保證73第七十三頁，共八十一頁。酒店物業(yè)的獲利水平與土地成本也有很大關(guān)系，未來隨著土地成本的上升，酒店的獲利性會受到影響土地成本對亞洲酒店業(yè)投資回報的影響