房產(chǎn)金融講義

《房地產(chǎn)金融》講義（2003）授課教師：聯(lián)系電話：電子郵箱：選用教材：謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫編著

《房地產(chǎn)金融》中國(guó)人民大學(xué)出版社2002.4.主要參考書(shū)：顧孟迪，房地產(chǎn)金融，上海交通大學(xué)出版社,1998.7.曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,1997.4.李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2000.3第一章

緒論第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性第二節(jié)

房地產(chǎn)金融的發(fā)展第三節(jié)

房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、服務(wù)等多種部門(mén)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成。一般認(rèn)為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時(shí)又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點(diǎn)包括如下幾個(gè)方面：1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng)

現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來(lái)講建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮都會(huì)采取“合股”的形式，或采用一定的財(cái)務(wù)杠桿手段來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，借款是普遍和“標(biāo)準(zhǔn)”的行業(yè)行為，而且借款額都非常大，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和資金的回收周期特別長(zhǎng)。

2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場(chǎng)影響較大

房地產(chǎn)的物理特點(diǎn)是不可移動(dòng)和空間地點(diǎn)附著性，個(gè)體差異極大，總是單件產(chǎn)品，只能滿足個(gè)別城市的市場(chǎng)需求，具有十分突出的區(qū)域性，深受地方因素影響和制約，使得房地產(chǎn)的價(jià)格在不同地區(qū)的比較變得非常復(fù)雜，一般認(rèn)為不具可比性。同時(shí)，房地產(chǎn)一般也不具有普通商品的替代性。3.房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性

房地產(chǎn)是人類(lèi)創(chuàng)造的重要物質(zhì)財(cái)富，既可以作為生活資料被廣泛使用，也是人類(lèi)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要條件，是生產(chǎn)工具，是產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的依托，因此，房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)雙重特征。4.房地產(chǎn)受?chē)?guó)家政策與城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)今社會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成，對(duì)生產(chǎn)、消費(fèi)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有重大影響，各國(guó)、各地都極其重視其發(fā)展，國(guó)家的各種政策對(duì)其影響表現(xiàn)得非常鮮明。同時(shí)，由于房地產(chǎn)主要集中在城市，城市發(fā)展規(guī)劃必然對(duì)其產(chǎn)生非常嚴(yán)格的影響和制約，房地產(chǎn)各個(gè)方面的市場(chǎng)參與者都應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)和理解城市規(guī)劃，只有遵照城市規(guī)劃的要求調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高效益。二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著世界范圍的城市化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)在人類(lèi)社會(huì)中地位和作用越來(lái)越重要，其影響也越來(lái)越廣泛、全面、深刻和巨大。1.城市房地產(chǎn)

是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)現(xiàn)代城市被稱(chēng)為“石屎森林”，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市存在和發(fā)展的基本物質(zhì)前提，沒(méi)有建筑物、沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有現(xiàn)代城市，也就不可能產(chǎn)生越來(lái)越多的集聚人群，不可能有城市里的豐富多彩人生。Nothouse，notlive！

2.房地產(chǎn)是家庭重要財(cái)富

和政府財(cái)政收入的重要來(lái)源

Nothouse，notlive！對(duì)家庭、對(duì)個(gè)人同樣是十分對(duì)應(yīng)的。資料表明，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)是人們的重要財(cái)富，特別是家庭的重要財(cái)富；在發(fā)展中國(guó)家，雖然房地產(chǎn)的價(jià)值可能較低，但無(wú)疑也是人們的重要財(cái)富，是家庭的重要財(cái)富。

由于房地產(chǎn)的影響面非常廣泛，涉及的經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)復(fù)雜多樣，使得房地產(chǎn)成為各地政府的重要財(cái)政稅收來(lái)源，房地產(chǎn)發(fā)展景氣與否嚴(yán)重影響了不同政府的財(cái)政收支，特別是城市化水平越高財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)就越強(qiáng)。3.房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性十分突出房地產(chǎn)業(yè)雖然是發(fā)展較晚，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用隨著城市化的不斷深入發(fā)展而逐步增強(qiáng)，但其重要作用是毫無(wú)疑義的，因?yàn)樗哂惺滞怀龅膸?dòng)性，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中乘數(shù)效應(yīng)非常明顯的組成。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的景氣周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的景氣周期影響特別鮮明，甚至可以將其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的重要指示指標(biāo)。三、房地產(chǎn)金融的作用

由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)和重要作用，決定了房地產(chǎn)的發(fā)展必須與金融業(yè)緊密相連，必然要依托金融業(yè)才能健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是相輔相成的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要支柱。1.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都是大額交易，技術(shù)上需要金融服務(wù)的大力支持，沒(méi)有金融就不可能有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。更加重要的是，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都需要大量融資，金融業(yè)的融資服務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展的保障，像所有的大額交易一樣，資金成為房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴(lài)。2.房地產(chǎn)金融政策

是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切關(guān)系使得金融政策成為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，可以通過(guò)調(diào)控金融方面的一些控制變量如利率、保證金率等，來(lái)有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。3.房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)、促進(jìn)住房制度改革的有效途徑房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)住房制度改革的有效途徑，通過(guò)利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵(lì)居民自購(gòu)住房等措施，一方面可以滿足人民群眾的住房消費(fèi)需求，另一方面又可以推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)全面小康。四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)業(yè)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但二者的關(guān)系非常密切，相互作用、相互聯(lián)系、相互依賴(lài)特別突出。1.房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴(lài)性越強(qiáng)正如隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來(lái)越大，符號(hào)經(jīng)濟(jì)（象征經(jīng)濟(jì)）對(duì)所有的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用越來(lái)越重要一樣，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，其與金融業(yè)的聯(lián)系也必定越來(lái)越密切，對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)性也越來(lái)越強(qiáng)。2.房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進(jìn)同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展也推進(jìn)了金融業(yè)的改革和發(fā)展，使其產(chǎn)品越來(lái)越多樣化，服務(wù)也越來(lái)越個(gè)性化，房地產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)創(chuàng)造的機(jī)會(huì)和利潤(rùn)越來(lái)越多，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的景氣的依賴(lài)也越來(lái)越強(qiáng)，二者的相互作用、相互促進(jìn)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與符號(hào)經(jīng)濟(jì)相互作用、相互促進(jìn)的有力證明。3.房三地產(chǎn)業(yè)三的不良三發(fā)展會(huì)三影響金三融業(yè)三的正常三運(yùn)行當(dāng)然，三房地產(chǎn)三業(yè)的不三良發(fā)展三，對(duì)金三融業(yè)的影響也三是非常三重大的：市三場(chǎng)過(guò)熱三，造成三投資饑三渴癥，三需求過(guò)三度，房三地產(chǎn)價(jià)三格猛漲三，形成三地產(chǎn)泡三沫，增三加銀行三風(fēng)險(xiǎn)；三市場(chǎng)過(guò)三冷，則三造成需三求減少三，成交三減少，三價(jià)格下三跌，形三成實(shí)質(zhì)三性通縮三，使銀三行業(yè)務(wù)三量大大三減少，三利潤(rùn)下三降，同三樣也會(huì)三大量提三高風(fēng)險(xiǎn)三水平。三實(shí)踐證三明，在房地三產(chǎn)業(yè)的三景氣周三期中，三受影響三最突出三最深刻三的就是三銀行金三融服務(wù)三業(yè)。第二節(jié)三房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展金融業(yè)的發(fā)展三歷史可三以追溯三到很久三遠(yuǎn)的年三代，但房地產(chǎn)三金融業(yè)的發(fā)展三歷史并三不長(zhǎng)，三它是與三房地產(chǎn)三業(yè)和金三融業(yè)的三發(fā)展緊三密相關(guān)三的，而房地產(chǎn)三業(yè)是城三市化的三產(chǎn)物，三其歷史三與工業(yè)三化同時(shí)。國(guó)外房三地產(chǎn)金三融的發(fā)三展我國(guó)房三地產(chǎn)金三融的發(fā)三展及存三在問(wèn)題一、國(guó)三外房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展一般認(rèn)三為，世三界房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展三經(jīng)歷了三三個(gè)主三要階段三，分述三如下：建筑業(yè)三協(xié)會(huì)土地開(kāi)三發(fā)銀行公積金三制度1.建三筑業(yè)協(xié)三會(huì)Bui三ldi三ng三Soc三iet三y建筑業(yè)三協(xié)會(huì)是房地三產(chǎn)金融三業(yè)最初三的專(zhuān)門(mén)三形態(tài)，三起源于三英國(guó)。三其實(shí)質(zhì)三是“互助”和“集資建三房”，將三參與者三的分散三資金集三中起來(lái)三形成能三夠規(guī)模三化經(jīng)營(yíng)三的資金三，由協(xié)三會(huì)建好三房屋后三通過(guò)各三種較為三公平的三辦法有三償分配三給協(xié)會(huì)三成員。建筑業(yè)三協(xié)會(huì)最初是三地方性三組織，其運(yùn)三轉(zhuǎn)運(yùn)作三流程如三圖1—三1。后三來(lái)逐漸發(fā)三展成為三全國(guó)性三組織，變成三具有銀三行儲(chǔ)蓄三、貸款三功能的三金融機(jī)三構(gòu)，其三運(yùn)作流三程也發(fā)三生了一三定的變?nèi)?，?jiàn)三圖1—三2。建筑業(yè)三協(xié)會(huì)的三運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)三作流程三（早期三）本地購(gòu)三房者協(xié)會(huì)房屋協(xié)會(huì)會(huì)三員資金流三動(dòng)分配權(quán)三益建筑業(yè)三協(xié)會(huì)的三運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)三作流程三（后期三）全國(guó)儲(chǔ)蓄戶(hù)協(xié)會(huì)房屋購(gòu)房者儲(chǔ)蓄購(gòu)地建三房抵押貸三款購(gòu)房住宅合三作社的規(guī)范定三義建筑業(yè)三協(xié)會(huì)在一些三國(guó)家又三稱(chēng)為“住宅合三作社”，2三00多三年來(lái)世三界各國(guó)三廣泛發(fā)三展，成三為房地三產(chǎn)融資三的重要三方式。三它有一三個(gè)普遍三的規(guī)范定義：住宅合三作社是三一種互三相幫助三、共同三建房的非營(yíng)利三性團(tuán)體，三屬集體合三作性質(zhì)。三它是以三建房資金融三通及儲(chǔ)蓄、三建設(shè)和三管理一體化解決住三房問(wèn)題的合作三社。2.土三地開(kāi)發(fā)三銀行Lan三dD三eve三lop三men三tB三ank與建筑三業(yè)協(xié)會(huì)三不同的三是，土三地開(kāi)發(fā)三銀行是三有重要三的政府三參與或三規(guī)制的三房地產(chǎn)三金融服三務(wù)，起三源于歐三洲大陸三，其發(fā)三展經(jīng)歷三了三個(gè)三階段：⑴早期三階段（三176三9-1三849三）土地開(kāi)三發(fā)銀行三的核心三是土地，最重三要的主體是三地主，政府強(qiáng)三制地主三加入，同時(shí)出資并三參與管三理、監(jiān)三督，地主三以其土三地作抵三押取得三貸款進(jìn)三行土地三開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)，服三務(wù)于一三定地區(qū)三的民眾三。其運(yùn)三作流程三如圖1三—3。地主合作社社團(tuán)入社貸款劃款購(gòu)房⑵中期三階段（三185三0-1三873三）185三0年開(kāi)三始，土三地開(kāi)發(fā)三銀行取消了三原來(lái)只三有地主三才能參三加的限三制，并發(fā)展了三抵押土三地證券三化，經(jīng)營(yíng)三更進(jìn)一三步市場(chǎng)三化，但三還是主三要為本地三居民服三務(wù)。其運(yùn)三作流程三如圖1三—4。地主合作社投資人土地抵三押抵押貸三款證券發(fā)三行購(gòu)買(mǎi)證三券⑶后期三階段（三187三4—）187三4年后三，中央銀三行的成立三和功能三的充分三發(fā)揮，三使得土三地開(kāi)發(fā)三銀行的融資范三圍可以三擴(kuò)大，地區(qū)三性的土三地開(kāi)發(fā)三銀行也三因中央銀三行中的三土地開(kāi)三發(fā)銀行三功能的體現(xiàn)三而得以三形成鏈條式三的結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)三規(guī)模和三周期都三有了長(zhǎng)三足的發(fā)三展。其三運(yùn)作流三程如圖三1—5三。地主區(qū)域土地銀三行中央土地銀三行投資者抵押貸款抵押貸款證券資金小結(jié)土地開(kāi)三發(fā)銀行在土地證三券化、三抵押貸三款方面的三發(fā)展為三現(xiàn)代房三地產(chǎn)金三融業(yè)的三發(fā)展奠三定了良三好基礎(chǔ)三，也是房地產(chǎn)三市場(chǎng)化三、金融三市場(chǎng)化三發(fā)展的三重要基三礎(chǔ)。3.公三積金制三度公積金制度最成功三的是新加坡三的中央三公積金三制度，它始三于19三55年三，是包三含醫(yī)療、三退休和三住房等各種三社會(huì)保三障功能三的制度三安排，三也是強(qiáng)三制性的三社會(huì)制三度。新三加坡的三公積金三制度具三有非常三嚴(yán)格的法律地三位，管理三也非常三嚴(yán)格、三專(zhuān)業(yè)，三是覆蓋面三極為廣三泛的社會(huì)三保障制三度，既三為政府三提供了三便利的三資金，三也極大三地保障三了所有三雇員的三利益，三對(duì)解決三住房問(wèn)三題更是三成就卓三著，成三為爭(zhēng)相三效仿的三榜樣。公積金三的特點(diǎn)是：普遍、三強(qiáng)制、三集中、三專(zhuān)業(yè)二、我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展三及存在三問(wèn)題我國(guó)的三房地產(chǎn)三和房地三產(chǎn)金融三是改革三開(kāi)放以三后的事三情，特三別是最三近幾年三發(fā)展更三加日新三月異。我國(guó)房三地產(chǎn)金三融發(fā)展三的幾個(gè)三階段成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)的主三要標(biāo)志我國(guó)房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三存在的三主要問(wèn)三題1.我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三發(fā)展的三幾個(gè)階三段建國(guó)以三來(lái)，我三國(guó)房地三產(chǎn)和房三地產(chǎn)金三融的發(fā)三展經(jīng)歷三了三個(gè)三特征非三常鮮明三的階段三：⑴住房三建設(shè)資三金管理三階段197三8年以三前，我三國(guó)實(shí)行三的是非三常正規(guī)三的計(jì)劃三經(jīng)濟(jì)，三國(guó)家的三基本政三策是高三積累低三消費(fèi)，三先生產(chǎn)三后生活三，住房三基本上三屬于被三遺忘的三事情。三住房分三配實(shí)行三福利住三房制度三，單位三分房是三諸多福三利中的三一種，三住房建三設(shè)投入三極其有三限，導(dǎo)三致住房三非常緊三張和短三缺。⑵房改三金融階三段⑶市場(chǎng)三化房地三產(chǎn)金融三階段⑵房改三金融階三段197三8年后三我國(guó)開(kāi)三始進(jìn)行三住房制三度改革三，經(jīng)歷三了前期三探索、三租金改三革、籌三資模式三改革和三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)化改三革等不三同改革三階段。前期探三索階段是指1三978三到19三87年三的10三年間以三“全價(jià)賣(mài)三房”為特三征的改三革，但三由于當(dāng)三時(shí)人民三群眾自三身資金三非常有三限，全三價(jià)賣(mài)房三根本就三賣(mài)不了三，不是三沒(méi)人想三買(mǎi)，而三是都買(mǎi)三不起。三同時(shí)，企業(yè)單三位和國(guó)三家、地三方政府三都不堪三重負(fù)，改革三成效非三常不滿三意。租金改三革階段，上世三紀(jì)80三年代中三期試行三“提租”改革三，企圖三通過(guò)提三高住房三租金來(lái)三彌補(bǔ)住三房建設(shè)三資金的三不足，三成效也三差強(qiáng)人三意，但三最終促三成了住三房制度三的全面三改革，使房地三產(chǎn)金融三進(jìn)入到三住房建三設(shè)、分三配、消三費(fèi)的各三個(gè)環(huán)節(jié)。這個(gè)時(shí)三期房地三產(chǎn)金融三主要以房改金三融為特點(diǎn)，一是三信貸規(guī)三模迅猛三擴(kuò)張，三二是通三過(guò)政策三性金融三措施推三進(jìn)房改三的深化三，三是三建立了三房地產(chǎn)三金融機(jī)三構(gòu)，初三步產(chǎn)生三了房地三產(chǎn)金融三產(chǎn)品，三為房地三產(chǎn)金融三的全面三市場(chǎng)化三創(chuàng)造了三條件。⑶市場(chǎng)三化房地三產(chǎn)金融三階段90年三代以后三，房地產(chǎn)三市場(chǎng)化逐漸成三形，房三地產(chǎn)的三大規(guī)模三發(fā)展有三力地促三進(jìn)了房地產(chǎn)三金融的三發(fā)展成三長(zhǎng)，使我三國(guó)的房地產(chǎn)三金融進(jìn)三入了市三場(chǎng)化階三段。但與三真正的三市場(chǎng)化三的房地三產(chǎn)金融三比較，三我國(guó)的三房地產(chǎn)三金融現(xiàn)三狀還有三很大差三距，還三有許多三工作要三做。2.成三熟的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的主要三標(biāo)志一般認(rèn)三為，成三熟的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三需要滿三足如下條件，或者三說(shuō)成熟三的房地三產(chǎn)市場(chǎng)三具有如三下特征：完善的三法律體三系完善的三市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)豐富的三市場(chǎng)產(chǎn)三品大規(guī)模三的交易高效的三市場(chǎng)效三率嚴(yán)格的三風(fēng)險(xiǎn)管三理⑴完善三的法律三體系房地產(chǎn)三經(jīng)營(yíng)雖三然是以三房地產(chǎn)三本身作三為實(shí)體三，但實(shí)三質(zhì)上它三又是一三種權(quán)益經(jīng)三濟(jì)，房地產(chǎn)三交易實(shí)三質(zhì)上是三權(quán)益性三交易，即房三地產(chǎn)所三包含的三權(quán)益的三交換，三所有交三易都應(yīng)三得到嚴(yán)三格的法三律保護(hù)三。因此三，完善的三法律體三系是房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的基本三保證，沒(méi)有三一定的三法律安三排，就三不可能三很好地三保護(hù)市三場(chǎng)參與三者的權(quán)三益，也三就不會(huì)三有規(guī)模三化的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的形成三和發(fā)展三。⑵完善三的市場(chǎng)三結(jié)構(gòu)完善的三市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)包括市場(chǎng)的三參與主體的三多樣化三、分散三化，市場(chǎng)產(chǎn)品的三多樣化三、標(biāo)準(zhǔn)三化、個(gè)三性化，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的三可預(yù)見(jiàn)三化、分三散化，特別三是要有三不同的三經(jīng)營(yíng)者三，要有三大量的三買(mǎi)者和三賣(mài)者，三離開(kāi)眾三多的大三規(guī)模的三市場(chǎng)參三與者就三不存在三成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)。⑶豐富三的市場(chǎng)三產(chǎn)品豐富的三產(chǎn)品是三市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)完善三的體現(xiàn)三，成熟三的房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)必三定是以按揭（mo三rtg三age三）為中心三的多產(chǎn)三品、多三服務(wù)市三場(chǎng)，融資渠三道、形三式都非三常多樣三，市場(chǎng)三細(xì)化也三比較明三顯，不同三風(fēng)險(xiǎn)愛(ài)三好者都三能夠得三到相應(yīng)三的滿足三。⑷大規(guī)三模的交三易成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)，其交易數(shù)三量也應(yīng)三該是規(guī)三模巨大，足以三支撐市三場(chǎng)逐利三者的交三易行為三。雖然三因各種三因素的三作用，三在某些三特定時(shí)三期市場(chǎng)三的總體三交易量三變化可三能較大三，但在三一個(gè)較三長(zhǎng)時(shí)期三里，成三熟的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的交易三量一般三都可以三占到該三國(guó)或該三地區(qū)金三融產(chǎn)品三交易量三的很大三份額，商業(yè)銀三行的房三地產(chǎn)貸三款占其三信貸比三重一般三都在2三0%以三上。⑸高效三的市場(chǎng)三效率成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)的運(yùn)三行非常三高效，對(duì)資源三的優(yōu)化三配置、三對(duì)風(fēng)險(xiǎn)三的分散三和預(yù)防三、對(duì)國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三的促進(jìn)等，都三表現(xiàn)出三相當(dāng)?shù)娜?，三而且可三以作為三?guó)民經(jīng)三濟(jì)景氣三周期的三指標(biāo)性三先導(dǎo)信三號(hào)，為三決策者三提供宏三觀調(diào)控三的重要三依據(jù)。⑹嚴(yán)格三的風(fēng)險(xiǎn)三管理成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)都有三一套嚴(yán)三格的風(fēng)險(xiǎn)管三理和規(guī)三避制度，市場(chǎng)三交易的三各種參三與者和三市場(chǎng)管三理者都三不會(huì)對(duì)三明顯的三風(fēng)險(xiǎn)無(wú)三動(dòng)于衷三，都會(huì)三根據(jù)自三己的偏三好和能三力采取三一定的三保護(hù)措三施，非周期三性的系三統(tǒng)性風(fēng)三險(xiǎn)較難形三成。3.我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)存三在的主三要問(wèn)題對(duì)比成三熟的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的特點(diǎn)三，可以三看出，三目前我三國(guó)的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三是極為不規(guī)范三、不成三熟，存在三許多急三需改進(jìn)三的地方三。概括來(lái)三講有如三下幾個(gè)三方面：⑴房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)的三資金來(lái)三源單一目前，三我國(guó)房三地產(chǎn)融三資主要三還是銀行融三資，房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)的三資金來(lái)三源單一三，除住三房公積三金外，三就是銀三行吸納三的各種儲(chǔ)蓄存三款，債券三、保險(xiǎn)三基金、三按揭證三券等還三只停留三在討論三探索階三段。資金來(lái)三源單一三，必然三造成風(fēng)三險(xiǎn)單一三，非常三容易形三成非周三期性系三統(tǒng)性風(fēng)三險(xiǎn)。⑵房地三產(chǎn)貸款三品種可三選擇性三差我國(guó)的三房地產(chǎn)三貸款品三種單一三，主要三是擔(dān)保貸三款（包括質(zhì)押），世界三通行的三標(biāo)志性三產(chǎn)品—三—按揭貸三款在我國(guó)三才剛剛?cè)_(kāi)始，三市場(chǎng)發(fā)三展態(tài)勢(shì)三雖然很三好，但三規(guī)模還三不大，三法律體三系的支三撐還有三待改善三，按揭的三差異性三安排還需要三不斷的三發(fā)展和三完善。貸款三品種數(shù)三量太少三，市場(chǎng)三需求者三的選擇三極其有三限，表三明我國(guó)三的房地三產(chǎn)金融三還處在三非常初三步的階三段。⑶房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)的三法律體三系不完三善正如我三國(guó)的各三個(gè)方面三的法律三體系都三需要建三立和不三斷完善三一樣，三我國(guó)的房地產(chǎn)三、金融三、物權(quán)三、產(chǎn)權(quán)等整體三法律體三系建設(shè)三還非常三初步，三法律對(duì)三房地產(chǎn)三金融的三保障還三不夠有三力、全三面，還三有許多規(guī)則需要建三立完善三，房地產(chǎn)三和資金三的安全三性、流三動(dòng)性等三等都需三要全面三和嚴(yán)格三保護(hù)，各種市場(chǎng)行三為還需三要明確三的規(guī)范三指引。⑷房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)發(fā)三育滯后市場(chǎng)發(fā)三育滯后三的表現(xiàn)三是：產(chǎn)品少三、服務(wù)三水平低三、創(chuàng)新三性不強(qiáng)三、市場(chǎng)三參與者三數(shù)量少三、風(fēng)險(xiǎn)三和經(jīng)營(yíng)三意識(shí)差三、市場(chǎng)三的地區(qū)三分割明三顯而層三次分化三不突出。既滿三足不了三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)的需三要，也三滿足不三了房地三產(chǎn)消費(fèi)三者的需三求，更三滿足不三了資金三供給者三的要求三，又制三約了市三場(chǎng)經(jīng)營(yíng)三者的利三潤(rùn)創(chuàng)造三。⑸銀行三的經(jīng)營(yíng)三機(jī)制需三要改革房地產(chǎn)三金融最三基本和三主要的三經(jīng)營(yíng)主三體是各三種類(lèi)型三的商業(yè)銀三行，但目三前我國(guó)三銀行業(yè)三發(fā)展水三平低，三銀行數(shù)三量少，三壟斷現(xiàn)三象比較三突出，三競(jìng)爭(zhēng)極三不充分三，經(jīng)營(yíng)三能力不三強(qiáng)，抗三風(fēng)險(xiǎn)能三力極其三有限，三其最主三要的制三約因素三是銀行的三經(jīng)營(yíng)機(jī)三制陳舊三、管理三落后，需要三全面改三革，才三能應(yīng)對(duì)三市場(chǎng)變?nèi)?，形三成核心三?jìng)爭(zhēng)力三，創(chuàng)造三更多效三益。⑹房地三產(chǎn)金融三風(fēng)險(xiǎn)意三識(shí)有待三提高近些年三，我國(guó)三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)雖然三有了一三定發(fā)展三，市場(chǎng)三參與者三越來(lái)越三多，但三普遍存三在風(fēng)險(xiǎn)三意識(shí)不三強(qiáng)的問(wèn)三題，容三易形成跟風(fēng)、三過(guò)度炒三作等高風(fēng)險(xiǎn)三行為，市場(chǎng)三主體的誠(chéng)信水平也三參差不三齊，大大三提高了三市場(chǎng)產(chǎn)三生高的三系統(tǒng)性三風(fēng)險(xiǎn)的三可能性三。小結(jié)總之，三由于我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展三剛剛起三步，市三場(chǎng)不成三熟是必三然的，三存在各三種問(wèn)題三也是可三以理解三的。第三節(jié)三房三地產(chǎn)金三融的概三念和內(nèi)三容一、房三地產(chǎn)金三融的概三念二、房三地產(chǎn)金三融的主三要內(nèi)容三、本三課程的三設(shè)想和三安排一、房三地產(chǎn)金三融的概三念我們知三道，金融是指以三銀行為三中心的三各種形三式的信三用活動(dòng)三以及在三信用基三礎(chǔ)上組三織起來(lái)三的貨幣三流通。簡(jiǎn)單三來(lái)講，房地產(chǎn)三金融就三是與房三地產(chǎn)緊三密聯(lián)系三的金融三活動(dòng)，但其三概念需三要嚴(yán)格三的定義三。1.廣三義概念房地產(chǎn)三金融的廣義概三念是：指利用三各種可三能的方三法、工三具為房三地產(chǎn)業(yè)三各相關(guān)三部門(mén)籌三集、融三通、清三算資金三，提供三相應(yīng)服三務(wù)的所三有金融三活動(dòng)。2.狹三義概念房地產(chǎn)三金融的狹義概三念是：金融服三務(wù)于房三地產(chǎn)業(yè)三的行為。3.本三課程的三概念為了使三課程內(nèi)三容涵蓋三既廣，三又中心三突出，三我們這三里所講三的房地三產(chǎn)金融三是指不包含三清算部三分的廣三義房地三產(chǎn)金融三，特別三是與房三地產(chǎn)經(jīng)三營(yíng)有關(guān)三的金融三行為。二、房三地產(chǎn)金三融的主三要內(nèi)容房地產(chǎn)三金融的三內(nèi)容可三以根據(jù)三不同的三目的來(lái)三劃分，三如根據(jù)服務(wù)對(duì)三象和市三場(chǎng)主體，可以三劃分為三如下內(nèi)三容：1.開(kāi)三發(fā)性房三地產(chǎn)金三融服務(wù)開(kāi)發(fā)性三房地產(chǎn)三金融服三務(wù)，是三指為房地三產(chǎn)的開(kāi)三發(fā)經(jīng)營(yíng)三提供融三資、籌三資、結(jié)三算等服三務(wù)的金三融活動(dòng)，其服三務(wù)對(duì)象三是經(jīng)營(yíng)三者、建三設(shè)者2.消三費(fèi)性房三地產(chǎn)金三融服務(wù)消費(fèi)性三房地產(chǎn)三金融服三務(wù)，是三指為房地三產(chǎn)的消三費(fèi)者提三供各種三金融服三務(wù)的金三融活動(dòng)，其服三務(wù)對(duì)主三要是消三費(fèi)者、三房地產(chǎn)三的購(gòu)買(mǎi)三者等，三最基本三的產(chǎn)品三就是按揭和保險(xiǎn)。3.市三場(chǎng)化房三地產(chǎn)金三融服務(wù)市場(chǎng)