房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓詳解

目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識二、房地產(chǎn)五證介紹三、房地產(chǎn)法律制度與政策四、房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識五、商業(yè)地產(chǎn)銷售技巧六、物業(yè)管理常識一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識什么是房地產(chǎn)

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，二者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地；b)

建筑物；3）地上附著物1.自然特性（區(qū)位特征）（1）不可移動性（2）獨一無二性（3）壽命長久性（4）數(shù)量有限性2.外部性特征（1）用途多樣性（2）相互影響性（3）政府管制性（1）大量投資性3.價值特征（2）價值高大性（3）保值增值性房地產(chǎn)的基本特征房地產(chǎn)市場的分類

主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場?！褚患壥袌觯菏侵竾彝恋毓芾聿块T按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；●二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；

●

三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別

①房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別；建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。

②房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方；建筑業(yè)是承包方。③房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的第二產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物。地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。聯(lián)系：

a)實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

b)從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；

c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異：

a)

二者屬性不同；

b)

二者增值規(guī)律不同；

c)

權(quán)屬性質(zhì)不同；

d)

二者價格構(gòu)成不同。房地產(chǎn)的類型

●按用途劃分：

a)居住房地產(chǎn)；b)商業(yè)房地產(chǎn)；c)旅游房地產(chǎn)；d)工業(yè)房地產(chǎn)；e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

●按房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分：

a)低層住宅為1-3層；b)多層住宅為4-6層；c)小高層住宅為7-11層；d)中高層住宅為12-16層；e)16層以上為高層住宅

房地產(chǎn)土地的使用年限

凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。

即：①居住用地七十年；

②工業(yè)用地五十年；

③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

④商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

⑤綜合用地或者其他用地五十年。

1、收入的變化；

2、銀行存貸款利率的變化；

3、對未來的預期；

4、政府政策的變化。影響房地產(chǎn)需求和價格的因素城市規(guī)劃用地分類房地產(chǎn)基礎(chǔ)名詞解釋房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；總用地面積：經(jīng)城市行政規(guī)劃主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積：經(jīng)城市行政規(guī)劃主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑?？偨ㄖ娣e：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之和；容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；公共服務(wù)設(shè)施用地：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底及其所屬場院、綠地和配建停車場等。居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。建筑覆蓋率：即建筑密度。建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率。綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；房屋銷售面積：房屋按套出售時，房屋銷售面積為該套的建筑面積，即為該套的套內(nèi)面積與該套應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。層高：是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。常見磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.8米、2.9米、3.0米凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。凈高=層高-樓板厚度公攤面積

：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

⑴電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；⑵各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50％。

道路用地

：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。營業(yè)稅：是對規(guī)定的提供商品或勞務(wù)的全部收入征收的一種稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%，計算公式=營業(yè)額×5%。城市建設(shè)維護稅：是國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人就其實際繳納的“三稅”稅額為計算依據(jù)而征收的一種稅收控制線。

計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率：分別為7%、5%、1%。計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。

1、納稅義務(wù)人所在地在城市城區(qū)，稅率為7%；

2、納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；3、納稅義務(wù)人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的，稅率為1%；

土地增三值稅：是對轉(zhuǎn)三讓國有三土地使三用權(quán)、三地上建三筑物及三其附著三物并取三得收入三的單位三和個人三就其轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)所得三的增值三額征收三的一種三稅。(一）增值額三未超過三扣除項三目金額50％土地增三值稅稅三額=增值額×30％（二）增值額三超過扣三除項目三金額50％，未三超過100％的土地增三值稅稅三額＝增三值額×40％－扣三除項目三金額×5％（三）增值額三超過扣三除項目三金額100％，未三超過200％的土地增三值稅稅三額=增值額×50％－扣三除項目三金額×15％（四）增值額三超過扣三除項目三金額200％土地增三值稅稅三額=增值額×60％－扣三除項目三金額×35％公式中三的5％，15％，35％為速三算扣除三系數(shù)預征率三：預售賓三館、飯三店、辦三公、寫三字樓的三房地產(chǎn)三，按預三售收入3%的比例三預征土三地增值三稅；預三售非普三通標準三住宅、三別墅、三公寓的三房地產(chǎn)三，按預三售收入2%的比例三預征土三地增值三稅；預三售其他三房地產(chǎn)三，按預三售收入1%的比例三預征土三地增值三稅印花稅三：是對經(jīng)三濟活動三和經(jīng)濟三交往中三書立、三使用、三領(lǐng)受具三有法律三效力的三憑證的三單位和三個人征三收的一三種稅。房地產(chǎn)三印花稅三的稅率三有兩種：第一三種是比三例稅率三，適用三于房地三產(chǎn)產(chǎn)權(quán)三轉(zhuǎn)移書三據(jù)，稅三率為0．05%，同時三適用于三房屋租三賃合同三，稅率三為1%，房產(chǎn)三購銷合三同，稅三率為0．03%；第二三種是定三額稅率三，適用三于房地三產(chǎn)權(quán)利三證書，三包括房三屋產(chǎn)權(quán)三證和土三地使用三證，稅三率為每三件5元。契稅：三契稅是三土地、三房屋權(quán)三屬轉(zhuǎn)移三時想起三承受者三征收的三一種稅三收。宅間小三路：住宅建三筑之間三連接各三住宅入三口的道三路。公共綠三地：滿足規(guī)三定的日三照要求三，適合三于安排三游憩活三動設(shè)施三的、供三居民共三享的游三憩綠地三，應(yīng)包三括居住三區(qū)公園三、小游三園和組三團綠地三及其它三塊狀帶三狀綠地三等。配建設(shè)三施：與住宅三規(guī)?；蛉丝谝?guī)三模相對三應(yīng)配套三建設(shè)的三公共服三務(wù)設(shè)施三、道路三和公共三綠地的三總稱。日照間三距系數(shù)三：根據(jù)日三照標準三確定的三房屋間三距與遮三擋房屋三檐高的三比值。土地開三發(fā)費：每公頃三居住區(qū)三用地開三發(fā)所需三的前期三工程的三測算投三資，包三括征地三、拆遷三、各種三補償、三平整土三地、敷三設(shè)外部三市政管三線設(shè)施三和道路三工程等三各項費三用（萬三元/ha）住宅單三方綜合三造價：每平方三米住宅三建筑面三積所需三的工程三建設(shè)的三測算綜三合投資三，應(yīng)包三括土地三開發(fā)費三用和居三住區(qū)用三地內(nèi)的三建筑、三道路、三市政管三線、綠三化等各三項工程三建設(shè)投三資及必三要的管三理費用三（元/㎡）。開發(fā)建三設(shè)周期三：指工程三開工至三全部工三程完工三之間的三持續(xù)時三間。得房率三：是指套三（單元三）內(nèi)建三筑面積三與套建三筑面積三（銷售三面積）三的比率三。期房和三現(xiàn)房：項目剛?cè)_發(fā)或三開發(fā)階三段叫期三房，對三外銷售三時，也三可以稱三為樓花三，項目三完全建三成驗收三合格后三叫現(xiàn)房三。按揭：指購房三者和房三地產(chǎn)開三發(fā)商簽三訂購房三合同，三并支付三房地產(chǎn)三開發(fā)商三首期款三之后，三由銀行三、房屋三開發(fā)商三、購房三者三方三簽訂抵三押貸款三合同，三借款人三以其房三產(chǎn)作為三抵押，三還款方三式由購三房者按三月等額三支付給三銀行，三直到付三清本息三，這種三購房方三式稱為三按揭購三房。復式：局部錯三層，將三廚房和三臥室、三餐廳抬三高若干三尺寸，三形成視三覺和心三理差異三。樣板房三：與實際三房屋的三結(jié)構(gòu)相三同，但三裝修標三準按發(fā)三展商的三售樓書三而定的三房間，三目的是三為提供三給客戶三做裝修三參考；三如開發(fā)三商提供三毛坯房三，樣板三房還起三到生活三方式的三引導和三展示的三作用。開間：一間房三屋的面三寬，即三兩條橫三向軸線三間的距三離。磚混結(jié)三構(gòu)住宅三建筑的三開間常三采用下三列參數(shù)三：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。進深：一間房三屋的深三度，即三兩條縱三向軸線三間的距三離。198三7年實施三的《住宅建三筑模數(shù)三協(xié)調(diào)標三準》中，明三確規(guī)定三了磚混三結(jié)構(gòu)住三宅建筑三的進深三常用參三數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米樓板價三：是指開三發(fā)商將三已列項三的房產(chǎn)三開發(fā)項三目上的三土地價三值按所三需建造三的房產(chǎn)三建筑面三積折換三成一定三價格后三對外轉(zhuǎn)三讓的價三款公共維三修基金三：是指住三宅樓房三的公共三部位和三共用設(shè)三施、設(shè)三備的維三修養(yǎng)護三基金。房地產(chǎn)三基本經(jīng)三濟技術(shù)三指標容積率=總建筑三面積/總用地三面積建筑密三度=建筑基三底總面三積/總用地三面積綠化率=各類綠三地總面三積/總用地三面積面積誤三差比=(產(chǎn)權(quán)登三記面積-合同約三定面積)/合同約三定面積分攤系三數(shù)=公用分三攤系數(shù)三之和/套內(nèi)建三筑面積三之和得房率=套內(nèi)建三筑面積/建筑面三積使用率=套內(nèi)使三用面積/建筑面三積建筑面三積的測三算1、

計三算全部三建筑面三積有哪三些？1）永久性三結(jié)構(gòu)的三單層房三屋，按三一層計三算建筑三面積；三多層房三屋按各三層建筑三面積總?cè)陀嬎?）屋內(nèi)的三夾層、三插層、三技術(shù)層三及樓梯三、電梯三間等其三高度在2.2三0米以上三部位計三算建筑三面積。3）穿過房三屋的通三道，房三屋內(nèi)的三門廳、三大廳，三均按一三層計算三面積。三門廳、三大廳內(nèi)三的回廊三部分，三層高在2.2三0米以上三的，按三其水平三投影面三積計算三。4）樓梯間三、電梯三（觀井三梯）井三、垃圾三道、管三道井均三按房屋三自然層三計算面三積。5）房屋天三面上，三屬永久三性建筑三，層高三在2.2三0米以上三的樓梯三間、冰三箱間、三電梯機三房及斜三面構(gòu)屋三頂設(shè)計三在2.2三0米以上三的部位三，按外三圍水平三投影面三積計算三。6）挑樓、三全封閉三的陽臺三按其外三圍水平三投影面三積計算三。7）屬永久三性結(jié)構(gòu)三有上蓋三的室外三樓梯，三按各層三水平投三影面積三計算建三筑面積三，無頂三蓋的室三外樓梯三按各層三水平投三影面積三一半計三算建筑三面積。8）與房屋三相連的三柱走廊三，兩房三屋間有三上蓋和三柱的走三廊，均三按其柱三的外圍三水平投三影面積三計算。9）建筑間三永久性三的封閉三架空通三廊，按三其外圍三水平投三影面積三計算建三筑面積10）地下三室、半三地下室三及其相三應(yīng)出入三口，層三高在2.2三0米以上三的，按三其外圍三（不包三括采光三井、防三潮層及三保護墻三）水平三投影面三積計算三。11）有柱或三有圍護三結(jié)構(gòu)的三門廊，三門斗、三按其柱三或圍護三結(jié)構(gòu)的三外圍水三平投影三面積計三算。12）有玻璃三幕墻、三金屬板三幕墻、三石材幕三墻或組三合幕墻三作為房三屋外圍三的，當三幕墻框三架突出三主體結(jié)三構(gòu)距離三已有設(shè)三計數(shù)據(jù)三或?qū)嶋H三測量數(shù)三據(jù)時，三按幕墻三外圍水三平投影三面積計三算建筑三面積；三在建筑三施工圖三報建時三，還沒三有設(shè)計三數(shù)據(jù)的三，幕墻三框架突三出主體三結(jié)構(gòu)距三離一律三按150毫米計三算，竣三工后計三算竣工三面積時三仍采用150毫米的三數(shù)據(jù)。13）屬永久三性建筑三有柱的三車棚、三貨棚等三按柱的三外圍水三平投影三面積計三算。14）依坡地三建筑的三房屋利三用吊腳三做架空三層，有三圍護結(jié)三構(gòu)的，三按其高三度在2.2三0米以上三部分的三外圍水三平面積三計算。15）有伸縮三的房屋三，若其三與室內(nèi)三相通的三，伸縮三縫計算三建筑面三積。2、計算三一半的三建筑面三積有哪三些？1）有蓋無三柱的外三走廊、三檐廊、三掃頂蓋三水平投三影面積三一半計三算面積三。2）獨立柱三在雨篷三，單排三柱的車三棚、貨三棚、站三臺等，三按其頂三蓋水平三投影面三積的一三半計算三面積。3）未封閉三的陽臺三，按其三水平投三影面積三一半計三算面積三。4）建筑物三外有頂三蓋，無三柱的走三廊、檐三廊按其三投影面三積的一三半計算三面積。5）建筑物三間有頂三蓋的架三空通廊三，按其三投影面三積的一三半計算三面積。3、不計三算建筑三面積的三有那些?1）空出房三屋墻面三構(gòu)件、三藝術(shù)裝三飾，如三柱、垛三、無柱三雨篷、三懸挑窗三臺等。2）檢修、三消防等三室外爬三梯。3）沒有圍三護結(jié)構(gòu)三的屋頂三水箱、三建筑物三上無頂三蓋的平三臺（露三臺）、三游泳池三等。4）建筑物三如獨立三煙囪、三油罐、三貯油（三水）池三、地三下人防三干道、三支線等三。5）舞臺及三后臺懸三掛幕布三、布景三的天橋三、挑臺三。6）建筑物三內(nèi)外的三操作平三臺、上三料平臺三及利用三建筑物三的空間三安置箱三罐的三平臺。4、哪些三公用面三積應(yīng)分三攤？應(yīng)分攤?cè)墓萌娣e包三括套（三單元）三門以外三的室內(nèi)三外樓梯三、內(nèi)外三廊、公三共門廳三、通道三、電梯三、配電三房、設(shè)三備層、三設(shè)備用三房、結(jié)三構(gòu)轉(zhuǎn)換三層、技三術(shù)層、三空調(diào)機三房、消三防控制三室、為三整棟樓三層服務(wù)三的值班三警衛(wèi)室三、建筑三物內(nèi)的三垃圾房三以及空三出屋面三有圍護三結(jié)構(gòu)的三樓梯間三、電梯三機房、三水箱間三等。5、哪些三公用面三積不能三分攤？不能分三攤的公三用面積三為底層三架空層三中作為三公共使三用的機三動車庫三、非機三動車庫三、公共三開放空三間、城三市公共三通道、三沿街的三騎樓作三為公用三開放使三用的建三筑面積三、消防三避難層三；為了三整棟建三筑物使三用的配三電房；三公民防三護地下三室以及三地下車三庫、地三下設(shè)備三用房等三。二、房三地產(chǎn)五三證介紹房地產(chǎn)三五證:1、國有三土地使三用證2、建設(shè)三用地規(guī)三劃許可三證3、建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證4、建設(shè)三工程施三工許可三證5、商品三房預售三許可證國有土三地使用三證《國有土三地使用三證》是證明三土地使三用者(單位或三個人)使用國三有土地三的法律三憑證，三受法律三保護。國有土三地使用三證辦件三流程《建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證》是建設(shè)三單位在三向土地三管理部三門申請三征用、三劃撥土三地前，三經(jīng)城市三規(guī)劃行三政主管三部門確三認建設(shè)三項目位三置和范三圍符合三城市規(guī)三劃的法三定憑證三，是建三設(shè)單位三用地的三法律憑三證。沒三有此證三的用地三單位屬三非法用三地，房三地產(chǎn)商三的售房三行為也三屬非法三，不能三領(lǐng)取房三地產(chǎn)權(quán)三屬證件三。核發(fā)的三目的：三確保土三地利用三符合城三市規(guī)劃三，維護三建設(shè)單三位按照三城市規(guī)三劃使用三土地的三合法權(quán)三益。法律后三果：按三照有關(guān)三規(guī)定，三房地產(chǎn)三商即使三取得建三設(shè)用地三的批準三文件，三但如未三取得《建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證》而占用三土地的三，其建三設(shè)用地三批準文三件無效三。建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證《建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證》是有關(guān)三建設(shè)工三程符合三城市規(guī)三劃要求三的法律三憑證，三是建設(shè)三單位建三設(shè)工程三的法律三憑證，三是建設(shè)三活動中三接受監(jiān)三督檢查三時的法三定依據(jù)三。沒有三此證的三建設(shè)單三位，其三工程建三筑是違三章建筑三，不能三領(lǐng)取房三地產(chǎn)權(quán)三屬證件三。核發(fā)的三目的：三確認有三關(guān)建設(shè)三活動的三合法地三位，保三證有關(guān)三建設(shè)單三位和個三人的合三法權(quán)益三。法律后三果：房三地產(chǎn)商三如未取三得《建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證》或者違三反《建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證》的規(guī)定三進行開三發(fā)建設(shè)三，嚴重三影響城三市規(guī)劃三的，由三城市規(guī)三劃行政三主管部三門責令三停止建三設(shè)，限三期拆除三或者沒三收違法三建筑物三、構(gòu)筑三物及其三他設(shè)施三，對有三關(guān)責任三人員，三可由所三在單位三或者上三級主管三機關(guān)給三予行政三處分。建設(shè)規(guī)三劃許可三證辦件三流程圖《建設(shè)工三程施工三許可證》(建設(shè)工三程開工三證)是建筑三施工單三位符合三各種施三工條件三、允許三開工的三批準文三件，是三建設(shè)單三位進行三工程施三工的法三律憑證三，也是三房屋權(quán)三屬登記三的主要三依據(jù)之三一。沒三有開工三證的建三設(shè)項目三均屬違三章建筑三，不受三法律保三護。當三各種施三工條件三完備時三，建設(shè)三單位應(yīng)三當按照三計劃批三準的開三工項目三向工程三所在地三縣級以三上人民三政府建三設(shè)行政三主管部三門辦理三施工許三可證手三續(xù)，領(lǐng)三取施工三許可證三。未取三得施工三許可證三的不得三擅自開三工。建設(shè)施三工許可三證辦件三流程圖《商品房三預售許三可證》是市、三縣人民三政府房三地產(chǎn)行三政管理三部門允三許房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)銷三售商品三房的批三準文件三。其主三管機關(guān)三是市國三土房管三局，證三書由市三國土房三管局統(tǒng)三一印制三、辦理三登記審三批和核三發(fā)證書三。房地三產(chǎn)商在三銷售商三品房時三，如該三房屋已三建成，三還應(yīng)持三有房屋三所有權(quán)三證書。商品房三預售許三可證辦三件流程三圖三、房三地產(chǎn)法三律制度三與政策房地產(chǎn)三法的概三念是指三調(diào)整房三地產(chǎn)活三動的法三律規(guī)范三的總稱房地產(chǎn)三法的調(diào)三整對象三：1、房地三產(chǎn)開發(fā)三關(guān)系2、房地三產(chǎn)交易三關(guān)系3、物業(yè)三管理關(guān)三系4、房地三產(chǎn)行政三管理關(guān)三系房地產(chǎn)三法房屋建三筑保修三期限1、地基三基礎(chǔ)的三主體結(jié)三構(gòu)工程三，為設(shè)三計文件三規(guī)定的三該工程三的合理三使用年三限2、屋面三防水工三程、有三防水要三求的衛(wèi)三生間、三房間和三外墻面三的防滲三漏，為5年3、供熱三和供冷三系統(tǒng)，三為2個采暖三期、供三冷期4、電氣三系統(tǒng)、三給排水三管道、三設(shè)備安三裝為2年5、裝修三工程為2年房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的設(shè)三立條件有符合三公司法三人登記三的名稱三和組織三機構(gòu)；有適應(yīng)三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營需要三的固定三的辦公三用房；注冊資三本100萬以上三；有4名以上三持有資三格證書三的房地三產(chǎn)專業(yè)三、建筑三專業(yè)的三專職技三術(shù)人員三，2名以上三持有資三格證書三的專職三會計人三員；法律、三法規(guī)規(guī)三定的其三他條件三。開發(fā)企三業(yè)發(fā)布三房地產(chǎn)三廣告在三內(nèi)容上三的要求開發(fā)企三業(yè)名稱三，中介三服務(wù)代三理機構(gòu)三代理銷三售的，三載明該三機構(gòu)名三稱；商品房三銷（預三）售許三可證號三；物業(yè)具三體座落三、類型三、配套三設(shè)施、三平均價三、起價三等；需要載三明位置三圖的應(yīng)三按比例三載明；自管或三委托專三業(yè)物業(yè)三管理公三司情況三；優(yōu)惠條三件、按三揭情況三等；房地產(chǎn)三廣告審三查批準三文號應(yīng)三當列為三廣告內(nèi)三容同時三發(fā)布；聯(lián)系人三、售樓三電話。住房公三積金制三度住房公三積金是三一種義三務(wù)性的三住房長三期儲金三。住房三公積金三制度是三結(jié)合我三國城鎮(zhèn)三住房制三度改革三的實際三情況而三實行的三一種房三改政策三，指有三關(guān)住房三公積金三的歸集三、管理三、使用三、償還三等諸環(huán)三節(jié)有機三構(gòu)成的三整個運三行機制三和管理三制度。四、房三地產(chǎn)建三筑基礎(chǔ)三知識廣義：人工建三筑而成三的所有三東西。狹義：即指房三屋。是三指有基三礎(chǔ)、墻三、頂、三門窗等三，能夠三遮風擋三雨，供三人們在三內(nèi)居住三、工作三、娛樂三、儲藏三物品、三紀念或三其他活三動的空三間場所三，不包三含構(gòu)筑三物。構(gòu)筑物三：指房屋三以外的三建筑，三人們一三般不直三接在內(nèi)三進行生三產(chǎn)和生三活活動三。如煙三囪、水三塔、水三井、隧三道等。建筑物按結(jié)構(gòu)三分磚木結(jié)三構(gòu)磚混結(jié)三構(gòu)框架結(jié)三構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)建筑物三的分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)特點：1-3層4-7層8-1三2層13層以上30層以上或100米以上低層多層小高層高層超高層按建筑三形態(tài)分基礎(chǔ)地基墻體和三柱門窗地面、三樓板和三梁樓梯屋頂建筑構(gòu)三造基礎(chǔ)：定義：建筑物三的組成三部分，三是建筑三物地面三以下的三承重構(gòu)三件，它三支撐其三上部建三筑物的三全部荷三載，并三將這些三荷載及三自重傳三給下面三的地基。按構(gòu)造三形式不三同分類三：條形基三礎(chǔ)、獨三立基礎(chǔ)三、筏板三基礎(chǔ)、三箱型基三礎(chǔ)（高三層常用三）、樁三基礎(chǔ)地基：定義：不是建三筑物的三組成部三分，是三承受由三基礎(chǔ)傳三下來的三荷載的三土層或三巖層。墻體和三柱：豎向承三重構(gòu)件三，支撐三屋頂、三樓面等三，并將三這些荷三載和自三重三傳給基三礎(chǔ)。墻體分三類：外墻、三內(nèi)墻；三縱墻、三橫墻；三承重墻三、非承三重墻。門的分三類：平開門三、推拉三門、轉(zhuǎn)三門、卷三簾門、三彈簧門三；木門三、塑鋼三門、鋁三合金門三等。窗的分三類：平開窗三、推拉三窗、旋三轉(zhuǎn)窗、三固定窗三、懸窗三；木窗三、塑鋼三窗、鋁三合金窗三等。樓梯一般由三三部分三組成：三樓梯段三、休息三平臺、三欄桿扶三手。樓梯的三寬度一三般在1.2米左右三。住宅樓三梯的傾三斜度一三般在15～20o臺階分三踏步和三踢步兩三部分，三踏步寬三度在20～25c三m、踢步三在15c三m時人們?nèi)母杏X三最舒適三。錯層復式坡頂復三式屋內(nèi)形三態(tài)分類躍式五、商三業(yè)地產(chǎn)三基礎(chǔ)知三識商業(yè)地三產(chǎn)廣義三上通常三指用于三各種零三售、批三發(fā)、餐三飲、娛三樂、健三身、休三閑等經(jīng)三營用途三的房地三產(chǎn)形式三，從經(jīng)三營模式三、功能三和用途三上區(qū)別三于普通三住宅、三公寓、三別墅等三房地產(chǎn)三形式。三以辦公三為主要三用途的三地產(chǎn)，三屬商業(yè)三地產(chǎn)范三疇，也三可以單三列。（1）、按三用途分三類：零三售業(yè)餐三飲業(yè)旅三游業(yè)體三育、娛三樂業(yè)服三務(wù)業(yè)金三融業(yè)（2）、按三面積規(guī)三格分類●小型三商鋪：三店鋪面三積在100平方米三以下●中型三商鋪：三店鋪面三積在100三—10三00平方米●大型三商鋪：三店鋪面三積在100三0平方米三以上商鋪的三分類（3）、按三占有形三式分類●自三用商鋪三：指商三鋪產(chǎn)權(quán)三人自行三使用自三己名下三的商鋪●租三賃商鋪三：產(chǎn)權(quán)三人將一三定時間三內(nèi)的商三鋪使用三權(quán)與承三租人交三易，取三得或分三時段取三得現(xiàn)金三收益；三對承租三人而言三，承租三人用現(xiàn)三金或分三時段的三租金付三出取得三一定時三間內(nèi)的三商鋪使三用權(quán)利三?！褶D(zhuǎn)租三商鋪：三商鋪最三終使用三人并非三與商鋪三權(quán)利人三直接建三立租賃三關(guān)系，三而是通三過轉(zhuǎn)租三人取得三使用商三鋪的權(quán)三利，商三鋪最終三使用人三與轉(zhuǎn)租三人發(fā)生三權(quán)利、三義務(wù)關(guān)三系。第一：三購買商三鋪的客三戶心理三分析A、投資三者①中、三小散戶三投資者三及白領(lǐng)三人士；三（收租三）②經(jīng)商三人士及三高層管三理人員三；（炒三作）③大型三公司；三（做資三產(chǎn)）B、經(jīng)營三者①零售三業(yè)個體三戶、中三小型商三戶及中三小飲食三經(jīng)營者三；②大型三商戶（三包括百三貨、連三鎖超市三、專賣三店、名三店等商三戶）；③大型三娛樂、三飲食集三團及中三小飲食三經(jīng)營者三（以合三作形式三或租鋪三為主）三。銷售技三巧第二、三利用商三鋪投資三回報去三引導客三戶①從無三風險角三度去引三導,說明土三地是永三恒的；②從高三回報角三去引導三（銷售三當中應(yīng)三以銀行三利率、三國債等三保守的三投資方三式作對三比，從三而帶出三商鋪投三資的低三風險、三高利潤三的感覺三，切忌三以股票三作比較三）。第三、三運用賣三點去引三導客戶三購買促銷賣三點與信三心賣點三的運用三：1.促銷賣三點主要三包括：—地理位三置：2.信心賣三點：—發(fā)展商三實力；三承建商三實力；—設(shè)計公三司實力三；—代理公三司實力三；—物業(yè)管三理實力三；—政府立三項支持三或政策三傾斜；促銷賣三點先行三→興趣三→信心三賣點加三強信心三→產(chǎn)生三購買欲六、物三業(yè)管理三常識物業(yè)管三理的基三本概念物業(yè)是指已三經(jīng)建成三的各類三房屋以三及與之三相配套三的設(shè)備三、設(shè)施三、場地三、庭院三和