房地產(chǎn)開發(fā)項目管理講義課件

第六章

房地產(chǎn)項目管理2006年春季房地產(chǎn)本章內(nèi)容1．

本章主要闡述房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理、進度管理、成本管理、合同管理的有關內(nèi)容

2．

論述開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理、資料管理、現(xiàn)場管理以及信息管理等內(nèi)容。

項目的含義以及特征含義：指那些作為管理對象，按限定時間、成本和質(zhì)量標準完成的一次性任務。項目的主要特征有：(1)項目的一次性；(2)項目有明確的目標；(3)項目作為管理對象的整體性。其中一次性是項目的最主要特征。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的含義含義：就是指已經(jīng)確定投資，按照規(guī)劃設計條件進行施工，并實行統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的具體房地產(chǎn)開發(fā)建設工程。房地產(chǎn)開發(fā)項目又可以稱之為建設工程項目，具體是指在一個總體設計或總預算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。

房地產(chǎn)開發(fā)項目有大有小，其劃分標準應當以具體建設單位(房地產(chǎn)開發(fā)商)為依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特征

一是知識的密集性二是組織的層次性三是系統(tǒng)性

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概念：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進行的全面管理房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要是在項目施工建設過程中對各項具體的工程所進行的計劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制，以及在工程建設過程中與社會各相關部門的聯(lián)絡、協(xié)調(diào)等工作。

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要包括：項目的投資管理工程管理質(zhì)量管理合同管理工程技術資料管理施工安全管理市政配套協(xié)調(diào)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的任務包含了對已發(fā)包建設工程整個施工過程的管理包括：對工程質(zhì)量、工程進度的控制管理，工程施工隊伍的組織管理，對施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題的處理等目的是確保工程項目按合同計劃完成，保證項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。

質(zhì)量與質(zhì)量管理質(zhì)量是反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程項目質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術標準、設計文件及工程合同中對工程的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求。質(zhì)量管理確定質(zhì)量方針、目標和職責在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進使其實施的全部管理職能的所有活動。工程項目質(zhì)量管理的特點工程項目質(zhì)量的特點是由房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點所決定的。工程項目的特點:具有單項性、一次性、壽命的長期性、生產(chǎn)管理方式的特殊性、項目高投入性和風險性還具有工程質(zhì)量本身的特點，如影響因素多、質(zhì)量波動大、質(zhì)量變異大、質(zhì)量隱蔽性、終檢局限大等。

質(zhì)量管理的主要內(nèi)容(2-1)施工前的準備階段

1．對施工隊伍及人員質(zhì)量的控制。

2．對工程所需原材料、半成品、構(gòu)配件和永久性設備、器材等的質(zhì)量控制。

3．對施工方案、方法和工藝的控制。

4．對施工用機械、設備的質(zhì)量控制。

5．對施工環(huán)境與條件方面的質(zhì)量控制。

6，對測量基準點和參考標高的確認及工程測量放線的質(zhì)量控制。

質(zhì)量管理的主要內(nèi)容(2-2)施工過程中的質(zhì)量管理

1．對施工承包單位的質(zhì)量控制自檢系統(tǒng)進行監(jiān)督

2．在施工過程中進行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控

3．會同建設監(jiān)理單位審查設計方或承包方提出的工程變更或圖紙修改

4．辦理隱蔽工程驗收手續(xù)

5．參加給排水、電氣安裝的試通水、試運轉(zhuǎn)等工作

6．參加工程質(zhì)量的評定和竣工驗收工作，做好施工資料收集整理工作

7．認真做好施工日記

8．對沉降有觀測要求的建筑物、構(gòu)筑物，在施工過程中督促施工企業(yè)進行定期觀察，并做好相應記錄。

9．監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工企業(yè)做好文明施工、安全施工。

項目工程質(zhì)量管理的主要途徑和方法主要途徑：工程建設對象的施工生產(chǎn)進行全過程、全面的質(zhì)量監(jiān)督、檢查與控制包括：事前的各項施工準備工作質(zhì)量控制，施工過程中的控制，各單項工程及整個工程項目完成后，對建筑施工及安裝產(chǎn)品質(zhì)量的事后控制施工階段進行質(zhì)量監(jiān)控的主要方法：審核有關文件、報表，現(xiàn)場檢查及試驗

施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段旁站監(jiān)督測量試驗指令文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序利用支付控制手段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收竣工驗收的目的：是全面檢驗工程建設是否符合設計要求和施工質(zhì)量標準檢查承包合同的執(zhí)行情況竣工驗收的范圍及依據(jù)驗收范圍設計文件和合同規(guī)定的內(nèi)容土地使用情況單項工程、市政、綠化及公用設施等配套設施項目等。驗收依據(jù)批準的設計任務書、初步設計、技術設計文件、施工圖、設備技術說明書、有關開發(fā)建設的文件，以及現(xiàn)行的施工技術驗收規(guī)范、施工承包合同等。

竣工驗收的要求基本要求項目已按設計內(nèi)容建設完成工程質(zhì)量和使用功能符合規(guī)范規(guī)定標準和設計要求按合同規(guī)定完成了協(xié)議內(nèi)容遺留問題處理一些零星項目不能按時完成，開發(fā)商與建筑承包商應進行協(xié)商并妥善處理。

竣工騶收程序及內(nèi)容驗收程序分為：初步驗收正式驗收規(guī)模大和較復雜的項目應先進行初驗，然后進行全部項目的竣工驗收。規(guī)模較小、較簡單的項目可一次進行全部開發(fā)項目的竣工驗收。

竣工驗收的組織房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由地市級主管部門——工程質(zhì)量監(jiān)督站組織驗收。驗收委員會或驗收小組組成:開發(fā)商、施工單位、設計單位、物業(yè)管理公司及購房客戶參加，還有計劃、建設、銀行、環(huán)保、消防等有關部門人員驗收委員會的主要工作:負責組織領導驗收工作審查竣工驗收報告書對建筑安裝工程進行現(xiàn)場檢查對設計，施工、設備質(zhì)量等作出全面評價最后簽署竣工驗收鑒定書。項目進度管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度管理是指對開發(fā)項目各建設階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關系編制計劃并將該計劃付諸實施，在實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工、交付使用。項目進三度管理三的最終三目的與三內(nèi)容項目進三度管理三的最終三目的是三確保項三目進度三目標的三實現(xiàn)房地產(chǎn)三開發(fā)項三目進度三管理的三主要內(nèi)三容是建三設工期三。影響項三目進度三的因素三分析人的因三素、技三術因素三、材料三設備與三構(gòu)配件三因素施工機三械設備三因素資金因三素水文、三地質(zhì)與三氣象因三素等自三然因素政治、三經(jīng)濟、三環(huán)境等三社會因三素其他不三確定因三素項目進三度管理三的主要三任務設計前三的準備三階段進三度管理三的任務三。包括：三(1)三確定工三期總目三標；(三2)編三制項目三總進度三計劃；三(3)三編制準三備階段三詳細工三作計劃三，并控三制該計三劃的執(zhí)三行；(三4)施三工現(xiàn)場三條件調(diào)三研和分三析等。設計階三段進度三管理的三任務。包括：三(1)三編制設三汁階段三工作進三度計劃三，并控三制其執(zhí)三行；(三2)編三制詳細三的出圖三計劃，三并控制三其執(zhí)行三。施工階三段進度三管理的三任務。包括：三(三1)編三制施工三總進度三計劃，三并控制三其執(zhí)行三；(2三)編制三施工年三、季、三月實施三計劃，三并控制三其執(zhí)行三。項目進三度管理三措施項目進三度管理三的主要三方法是三；籌劃、三控制和三協(xié)調(diào)管理措三施主要三包括:組織措三施技術措三施合同措三施經(jīng)濟措三施信息管三理措施進度計三劃表示三方法房地產(chǎn)三開發(fā)項三目進度三管理一三般采用三實際進三度與計三劃進度三圖形比三較法項目進三度計劃三表示：橫道圖網(wǎng)絡圖橫道圖三的特點橫道圖三具有形三象、直三觀、易三懂、繪三制簡便三等特點三，被廣三泛應用三于工程三項目的三進度管三理工作三中。用橫道三圖表示三的進度三計劃，三應包括三兩個基三本部分三：左側(cè)是三工作劃三分和基三本數(shù)據(jù)三部分；右側(cè)是三橫道線三部分。網(wǎng)絡圖雙代號三時間坐三標網(wǎng)絡三計劃(三簡稱時三標網(wǎng)絡三計劃)三表示的三進度計三劃。單代號三網(wǎng)絡計三劃表示三的進度三計劃。開發(fā)項三目成本三管理的三概念房地產(chǎn)三開發(fā)項三目成本三管理是三開發(fā)商三對開發(fā)三項目投三資的有三效控制三，是房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三管理內(nèi)三容的重三要組成三部分具體來三說就是三在投資三決策階三段、設三計階段三、開發(fā)三項目發(fā)三包階段三和建設三實施階三段，把三開發(fā)項三目的投三資控制三在批準三的投資三限額以三內(nèi)，隨三時糾正三發(fā)生的三偏差，三確保開三發(fā)項目三投資管三理目標三的實現(xiàn)三，力求三在開發(fā)三項目中三合理使三用人力三、財力三、物力三，獲得三良好的三經(jīng)濟效三益、社三會效益三和環(huán)境三效益。項目成三本構(gòu)成房地產(chǎn)三開發(fā)項三目成本三是指項三目建設三、銷售三過程中三所花費三的全部三費用，三包括開三發(fā)成本三和銷售三成本。開發(fā)成三本是房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三實際發(fā)三生的成三本，包三括土地三費用、三前期工三程費、三建筑安三裝工程三費、基三礎設施三費、公三共配套三設施費三、開發(fā)三間接費三用等。銷售成三本是指三房屋銷三售過程三中發(fā)生三的費用三支出。三主要包三括銷售三房屋的三廣告、三代理等三費用支三出，一三般為總?cè)N售額三的2％三～4％三左右。開發(fā)項三目成本三管理原三則設置科三學的成三本管理三目標設計階三段投資三控制是三重點變被動三控制為三主動控三制經(jīng)濟與三技術結(jié)三合是成三本管理三的手段開發(fā)項三目成本三管理的三主要內(nèi)三容項目策三劃、設三計階段三的成本三管理發(fā)包、三施工階三段的成三本管理開發(fā)項三目發(fā)包三，包括三項目總?cè)l(fā)包、三建安工三程及設三備材料三采購發(fā)三包開發(fā)項三目發(fā)包三階段的三成本管三理是項三目開發(fā)三全過程三成本管三理的重三要環(huán)節(jié)三。項目銷三售階段三的成本三管理房地產(chǎn)三開發(fā)項三目銷售三階段的三成本管三理主要三是管理三銷售費三用支出三，銷售三費用支三出的主三要部分三一般為三房地產(chǎn)三銷售廣三告支出三費用。房地產(chǎn)三開發(fā)項三目其他三管理開發(fā)項三目合同三管理合同管三理是房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三管理中三不可缺三少的重三要內(nèi)容項目合三同管理三的對象工程承三包合同項目合三同管理三的內(nèi)容開發(fā)商三在工程三施工過三程中，三需要經(jīng)三常檢查三合同的三執(zhí)行情三況督促施三工企業(yè)三執(zhí)行合三同條款根據(jù)工三程實際三進度與三施工單三位商議三合同中三的某些三條款需三要更改三或取消項目協(xié)三調(diào)管理主要包三括：(1)三做好市三政配套三的協(xié)調(diào)三管理工三作(2)三協(xié)調(diào)各三承包合三同中有三關進度三、技術三配合、三現(xiàn)場協(xié)三作、公三共設施三使用等三問題，三解決它三們之間三產(chǎn)生的三矛盾(3)三定期召三開有各三承包單三位參加三的項目三經(jīng)理協(xié)三調(diào)會議三，并檢三查會議三決定事三項的執(zhí)三行情況三。(4)三參加總?cè)鼏挝蝗蛑匾职鼏稳坏默F(xiàn)三場協(xié)調(diào)三會、調(diào)三度會等三。(5)三協(xié)調(diào)各三單位之三間的矛三盾、爭三議，正三確處理三其經(jīng)濟三上的紛三爭。項目資三料管理房地產(chǎn)三開發(fā)項三目管理三工作中三，工程三項目技三術檔案三資料管三理是十三分重要三的內(nèi)容三。管理對三象：工程項三目技術三檔案資三料是在三項目開三發(fā)實施三過程中三形成的三，是真三實的工三程項目三開發(fā)歷三史記錄三。管理要三求：這些技三術材料三必須