房地產(chǎn)市場調(diào)研小結(jié)

昆明房地產(chǎn)2012年6月市場調(diào)研小結(jié)一、昆明樓市概況二、房產(chǎn)政策解讀三、本土營銷案例四、經(jīng)典項(xiàng)目借鑒

五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想第一頁，共七十七頁。一、昆明樓市概況1、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向2、昆明樓盤板塊分布解讀第二頁，共七十七頁。PART

1城市規(guī)劃云南省、昆明市提出了建設(shè)現(xiàn)代新昆明的偉大構(gòu)想，昆明將圍繞滇池實(shí)施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安寧、富寧、宜良、崇明）、“一湖四環(huán)”工程。把昆明建設(shè)成為集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市。

規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心，以楚雄-昆明-紅河、曲靖-昆明-玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸為發(fā)展軸的“一核五軸”，形成“中心城區(qū)、二級城市、三級城鎮(zhèn)(市)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”五級配置的市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。到2020年，昆明市域城市化水平將達(dá)73%。

中心區(qū)新增190平方公里核心昆明=主城+呈貢新區(qū)+空港經(jīng)濟(jì)區(qū),以東西、南北兩軸帶動周邊二線城市、三線城鎮(zhèn)發(fā)展

空港經(jīng)濟(jì)區(qū)東西向發(fā)展主軸南北向發(fā)展主軸宜良安寧海口新城晉寧新城主城嵩明昆明城市總體規(guī)劃（2010-2020）第三頁，共七十七頁。PART

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城市規(guī)劃——“一湖四片”+航空港規(guī)則未來昆明將圍繞滇池構(gòu)建“一湖四片”（東西南北城）+一航空港，建設(shè)現(xiàn)代新昆明市區(qū)?？傄?guī)劃用地面積490平方公里，總規(guī)劃人口450萬人。其中東城呈貢新城為大昆明市區(qū)啟動區(qū)。東城——即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流業(yè)中心。規(guī)劃人口95萬人，用地100平方公里。南城——即晉城——晉寧新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬人，用地80平方公里。西城——即昆陽——?？谛鲁?，形成以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬人，用地60平方公里。

北城——即現(xiàn)在的主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個區(qū)為依托，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、現(xiàn)代新昆明城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬人，用地220平方公里?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)——航空港占地30平方公里，旅客吞吐量達(dá)到3500萬人次/年，奠定全國第四、西部第一的國家大型門戶樞紐機(jī)場地位。東城南城西城主城空港經(jīng)濟(jì)區(qū)第四頁，共七十七頁。一、昆明樓市概況1、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向2、昆明樓盤板塊分布解讀第五頁，共七十七頁。PART

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昆明城市概況/城市功能片區(qū)北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)—發(fā)展引導(dǎo)區(qū)昆明北部城市教育、文化、商務(wù)的副中心和城市向北的對外交通樞紐，煙草、光機(jī)電產(chǎn)業(yè)以及中高級住宅區(qū)集中的區(qū)域西市區(qū)--發(fā)展優(yōu)化區(qū)形成以傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活居住功能為主綜合功能地區(qū)東市區(qū)—發(fā)展促進(jìn)區(qū)形成城市東部的鐵路、公路對外交通的樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)、主題公園及住宅建設(shè)為主，是綠色生態(tài)屏障南市區(qū)—發(fā)展限制區(qū)形成以體育休閑、旅游度假、生活居住、行政辦公和對外交通等各種功能集中的地區(qū)二環(huán)路內(nèi)形成商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、城市風(fēng)光、旅游購物、休閑娛樂等功能集中區(qū)域第六頁，共七十七頁。PART

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昆明樓盤板塊分布/板塊住宅及商業(yè)西市區(qū)：昆明的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為落后，但隨著房地產(chǎn)規(guī)劃式開發(fā)的進(jìn)程，西市區(qū)的兩個板塊西山區(qū)板塊和高新板塊都有大量新項(xiàng)目浮出北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)中心區(qū)：昆明的城市商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)價值最高的區(qū)域。隨著中心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)的開發(fā)，加速的帶動中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展，中心區(qū)將始終引領(lǐng)昆明商業(yè)的發(fā)展北市區(qū)：隨著住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，以及便利的交通條件，成為了北市區(qū)成為區(qū)域商業(yè)核心的先決條件，而北市區(qū)的商業(yè)形態(tài)，也由最初的社區(qū)商業(yè)，開始向臨街商業(yè)，獨(dú)立商業(yè)進(jìn)行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始豐富，依托大體量住宅形成的特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生了質(zhì)的變化，而未來輕軌的開通，也將促進(jìn)北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展，形成城市副中心。南市區(qū)：區(qū)域成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個板塊都有多個商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行運(yùn)作東市區(qū)：東市區(qū)隨著大量工業(yè)園區(qū)的開發(fā)以及隨著昆明行政中心遷移帶動各大星級酒店及5A寫字樓、高級商業(yè)的聚集，逐漸成為昆明城市新中心。城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的快速發(fā)展加快推動昆明商業(yè)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，并形成多個組團(tuán)式的區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)域化發(fā)展初步成型。第七頁，共七十七頁。三環(huán)的“圈層”效應(yīng)

城市的環(huán)路猶如一個圈子，形成很明顯的分界，產(chǎn)生強(qiáng)烈的“圈內(nèi)”和“圈外”的感覺。“一環(huán)內(nèi)”和“三環(huán)外”，天壤之別。昆明樓市一環(huán)板塊的價值已經(jīng)體現(xiàn)，主要為舊城改造、城中村改造。二環(huán)板塊的價值正在朝著以前一環(huán)的價值靠攏。而三環(huán)板塊的重要價值之一在于，內(nèi)接昆明主城，外接安寧、嵩明、富民等郊縣，形成圈層效應(yīng)。區(qū)位房價（2007年“451”格局）房價（2012年“67915”格局）三環(huán)外區(qū)域——逼近6000元/平方米二環(huán)至三環(huán)區(qū)域（二環(huán)外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一環(huán)至二環(huán)區(qū)域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一環(huán)內(nèi)6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米昆明房價曾經(jīng)的“451“格局就是依據(jù)一環(huán)和二環(huán)所分的三個區(qū)間形成的。昆明三環(huán)的建成，再次定位昆明房價格局，成為價格標(biāo)桿，重塑2012年“67915”格局，僅僅用了五年。PART

2昆明樓市中的三環(huán)“圈層效應(yīng)”效應(yīng)第八頁，共七十七頁。5呈貢新城板塊：別墅14000-22000元/平米住宅5000-7000元/平米2南片區(qū)（官渡區(qū)）別墅18000-20000元/平米住宅7000-9000元/平米1西片區(qū)（西山區(qū)）別墅18000-40000元/平米住宅7000-10000元/平米6安寧板塊別墅14000-20000元/平米住宅3000-6000元/平米6254133北片區(qū)（五華區(qū)）別墅9000-22000元/平米住宅6600-12000元/平米44東片區(qū)（盤龍區(qū)）別墅20000-30000元/平米住宅8000-10000元/平米7其中晉寧新城也有少量樓盤昆明新建樓盤主要集中在二環(huán)內(nèi)，主要按方向分為四大板塊，價格基本遵循昆明環(huán)路圈層效應(yīng)理論，但同時也形成了環(huán)滇池高檔住宅區(qū)。由于三環(huán)以及骨干高速公路的的修成通車，使得樓盤開發(fā)逐漸向外圍擴(kuò)散，輻射到3大新城以及安寧。PART

2昆明樓市板塊分布解讀第九頁，共七十七頁。二、房產(chǎn)政策解讀1、國家宏觀政策2、昆明本土政策

第十頁，共七十七頁。PART

1國家宏觀政策宏觀調(diào)控落實(shí)保障性住房抑制投資投機(jī)完善首套房優(yōu)惠政策保證住房剛性需求國八條限購政策差別化信貸政策第十一頁，共七十七頁。PART

1國家宏觀政策第十二頁，共七十七頁。二、房產(chǎn)政策解讀1、國家宏觀政策2、昆明本土政策

第十三頁，共七十七頁。根據(jù)2012年國家及地方政策出臺的調(diào)控政策，未來中國房地產(chǎn)的調(diào)控手段可能從限購、限價等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)手段，但抑制投資性需求的目標(biāo)不會變，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。PART

2昆明2012最新房產(chǎn)政策序號標(biāo)題時間內(nèi)容01《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2012年立法工作計劃的通知》2012-04-09近日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2012年立法工作計劃的通知》，規(guī)定了三檔總計190件相關(guān)法律規(guī)章的起草、修改工作，《基本住房保障條例》位列第二檔，權(quán)威人士透露，條例有望在今年10月前基本完成草案起草，并于本年底前上交國務(wù)院法制辦。這意味著住房保障終于即將有法可依。02《住房公積金管理?xiàng)l例》二次修訂2012-04-104月9日下午，北京市西城區(qū)車公莊西路的世紀(jì)國建賓館里，聚集了數(shù)位房地產(chǎn)專家，就住房公積金管理的相關(guān)問題展開了討論。意味著《住房公積金管理?xiàng)l例》的第二次修訂，住建部已啟動前期工作?！稐l例》修訂工作爭取在2013年6月前完成，并上報國務(wù)院法制辦。修訂內(nèi)容主要包括三個方面：一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對覆蓋人群的重新梳理；三是對監(jiān)管的制度化約束。其中，公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)將繼續(xù)擴(kuò)大。03《關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》2012-04-10昨日，最高法發(fā)布《關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》，對法院如何受理行政機(jī)關(guān)申請強(qiáng)制執(zhí)行房屋征收、受理后如何進(jìn)行審查和裁定等問題進(jìn)行了規(guī)范，并確立了“裁執(zhí)分離”為主導(dǎo)的強(qiáng)制執(zhí)行方式。自2012年4月10日起施行。04《金融企業(yè)準(zhǔn)備金計提管理辦法》2012-04-174月17日，財政部下發(fā)《金融企業(yè)準(zhǔn)備金計提管理辦法》，明確自今年7月1日起實(shí)施金融企業(yè)動態(tài)撥備管理，將金融企業(yè)從凈利潤中提取的一般準(zhǔn)備比例由此前的1%提高至1.5%，金融企業(yè)信貸資產(chǎn)的風(fēng)險準(zhǔn)備金計提標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)調(diào)整。05《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿）2012-04-20北京市住建委昨日發(fā)文宣布，北京市住建委昨日發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿），擬在建設(shè)過程中，為開發(fā)商提取預(yù)付款增加2次，同時資金監(jiān)管不再涉及經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。06《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》2012-04-2423日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，根據(jù)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行建金管〔2005〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數(shù)上限為10410元；繳存工資基數(shù)下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據(jù)了解，此次住房公積金繳存基數(shù)上、下限調(diào)整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。第十四頁，共七十七頁。PART

2昆明房地產(chǎn)重點(diǎn)政策解讀序號標(biāo)題政策要點(diǎn)政策評析01《下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)》——2012年05月12日中國人民銀行中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這是央行今年以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上次下調(diào)準(zhǔn)備金率是在2月24日。同時，這也是自去年11月30日中國央行宣布近三年來首次“降準(zhǔn)”之后，中國央行連續(xù)第三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次“降準(zhǔn)”并不是為了挽救樓市泡沫，如果政府現(xiàn)在還想挽救，要做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)主要目的是緩解銀行體系的流動性壓力，避免信貸收縮影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，流動性增加后，肯定會有部分資金進(jìn)入樓市。然而，此舉對企業(yè)和個人信貸自然也是好消息。02《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》4月23日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，根據(jù)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行建金管〔2005〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數(shù)上限為10410元繳存工資基數(shù)下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據(jù)了解，此次住房公積金繳存基數(shù)上、下限調(diào)整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。

2012年4月，武漢、南昌、鄭州、沈陽、山東濱州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度。在此背景下，中央相關(guān)部委多次明確支持首套房購房需求，而上調(diào)公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購房需求。因此，雖然在北京、上海等一線城市，住房公積金上限仍未有松動，但此次部分二、三線城市上調(diào)公積金貸款額度，且上調(diào)幅度在15%至25%之間的消息，還是讓對數(shù)字斤斤計較的剛需群體大為歡呼。

再看昆明今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整這件事。毋庸置疑，住房公積金制度是一項(xiàng)惠民政策，重點(diǎn)在于支持中低收入者及住房困難戶的住房需求，政策的調(diào)整主要是基于這部分人群的實(shí)際購房困難，最大限度滿足他們提取公積金和公積金貸款的需求第十五頁，共七十七頁。PART

2昆明二手別墅、商業(yè)、非住宅房產(chǎn)交易稅費(fèi)大幅提升個稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為成交價全額的1%或差額的20%，即不滿5年的非住宅個稅按成交價全額的1%征收，滿5年的非住宅按有原始發(fā)票的（契稅發(fā)票、不動產(chǎn)說明書等一系列）的按照成交價與原房價差額的20%征收。昆明市針對非住宅（商鋪、寫字樓、廠房等）二手轉(zhuǎn)讓土地增值稅的調(diào)整，除沿用原來按交易額1%征收土地增值稅的同時，也按照增值率不同征收30%-60%（四級累進(jìn)制）土地增值稅，即征收標(biāo)準(zhǔn)是按成交價減去扣除項(xiàng)目金額后的30%-60%征收(扣除金額包括最初購房時的納稅證明和發(fā)票證明等)。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，實(shí)行稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金200%的部分，適用稅率為60%。2012年以前按照成交價的1%來征收2012年以前按照成交價的1%來征收土地增值稅個人所得稅第十六頁，共七十七頁。政策解讀總結(jié)：1抑制投資投機(jī)2惠民政策保證剛需3大力發(fā)展保障性住房第十七頁，共七十七頁。三、本土營銷案例1、東盟森林2、云南華僑城3、星耀水鄉(xiāng)第十八頁，共七十七頁。開發(fā)商：云南實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司

項(xiàng)目狀態(tài)：一期售罄，二期剩余少量房源

項(xiàng)目類型：綜合體

所在區(qū)域：昆明東南板塊

建筑面積：340萬平方米

銷售價格：住宅5300-5800/平方米商鋪15000-30000/平方米

項(xiàng)目地址：云南省昆明市彩云北路興呈路由浙商投資和浙滇置業(yè)聯(lián)合開發(fā)的大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目東盟商貿(mào)港開篇項(xiàng)目的東盟森林占地2000余畝，集鉑金超五星酒店、商品交易、會展、民俗文化交流、東南亞風(fēng)情商業(yè)街、配套寫字辦公、商業(yè)廣場、配套住宅為一體的大型商業(yè)綜合體，涵蓋5萬㎡希爾頓鉑金五星級酒店，10萬㎡地中海式品質(zhì)住宅，集東南亞民俗風(fēng)情街，旅游休閑，購物娛樂，文化餐飲，酒店商務(wù)于一體的以國際化精神為靈魂的大型綜合項(xiàng)目，已被列為省政府"雙百重點(diǎn)項(xiàng)目"及昆明市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。PART

1東盟森林基本信息項(xiàng)目簡介第十九頁，共七十七頁。2011年8月17日，周三，《云南信息報》甫一出街，頭版出位搶眼，引起南方都市報、新京報、華商報、華西都市報、新民晚報、楚天都市報、大河報、新周刊、鳳凰網(wǎng)等30余家媒體關(guān)注，此廣告更是通過微博這個媒介，在全國范圍內(nèi)瘋狂流轉(zhuǎn)，短短半天時間內(nèi)，微博關(guān)注達(dá)到上十萬人。PART

1東盟森林-出位廣告營銷云南信息報頭版整版涂黑廣告封面頭條新聞下面，是一大片的涂黑，中間小的不能再小的空白地，露出一行小字“東盟森林，白金五星社區(qū)”。第二十頁，共七十七頁。2012年3月，東盟森林打出二期紫檀“全部房源統(tǒng)統(tǒng)一口價3800元/㎡競拍”的廣告。如此低價競拍，似乎是要一夜之間將昆明房價拉回十年前。而廣告中“不必再羨慕十年前買了房賺翻的人”的聳動，勾得不少置業(yè)者心癢癢。據(jù)了解，

若購房者想?yún)⒓颖敬闻馁u活動，需繳納5萬元的保證金。根據(jù)拍賣會現(xiàn)場參會人員達(dá)近2000人統(tǒng)計，此次拍賣活動開發(fā)商收取保證金就可達(dá)一億元左右。4月21日東盟森林拍賣活動在國際會展中心舉行，邀請了云南電視臺著名主持人小從作為主持，并準(zhǔn)備了很多表演活動暖場，聚集了很多人氣。但現(xiàn)場拍賣叫價都是由開發(fā)商邀請的拍賣師掌握，價格始終控制在5500以上。拍賣會的實(shí)質(zhì)為開發(fā)商廣告作秀及收取保證金緩解資金壓力。PART

1東盟森林/房價3800起拍賣以低房價拍賣為噱頭，圈錢緩解資金壓力第二十一頁，共七十七頁。PART

1東盟森林/賣點(diǎn)總結(jié)物業(yè)增值知名酒店及大型商超、影院的入駐會為社區(qū)物業(yè)帶來更大的增值空間。區(qū)位優(yōu)勢毗鄰1號輕軌王家營站，緊鄰彩云北路、昆玉高速、呈榮大道，便捷交通宜居環(huán)境臨昆玉路百畝生態(tài)公園，昆明首家低碳環(huán)保綠色生態(tài)小區(qū)

新開發(fā)區(qū)輕軌物業(yè)千畝森林城市綜合體希爾頓酒店入駐第二十二頁，共七十七頁。三、本土營銷案例1、東盟森林2、云南華僑城3、星耀水鄉(xiāng)第二十三頁，共七十七頁。開發(fā)商：華僑城集團(tuán)

項(xiàng)目狀態(tài)：一期售罄，二期天麓剩余少量房源

項(xiàng)目類型：國家休閑度假區(qū)

所在區(qū)域：昆明東南板塊

建筑面積：1244萬平方米

銷售價格：22000/平方米項(xiàng)目地址：云南省昆明市宜良縣陽宗海北岸云南華僑城實(shí)業(yè)有限公司秉承華僑城集團(tuán)“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等先進(jìn)理念，以周圍眾多的旅游景點(diǎn)為依托，按照“生態(tài)優(yōu)先、旅游先行”的原則進(jìn)行旅游項(xiàng)目和主題社區(qū)的系統(tǒng)開發(fā)。云南華僑城旅游項(xiàng)目主要包括滇越鐵路主題旅游、生態(tài)旅游小鎮(zhèn)、體育公園、國際會議中心、頂級溫泉SPA、溫泉水公園、生態(tài)濕地及森林休閑公園等，華僑城立志將該項(xiàng)目建設(shè)成一個融旅游、觀光、娛樂、度假為一體的高標(biāo)準(zhǔn)的國際化旅游度假勝地。PART

2云南華僑城基本信息項(xiàng)目簡介第二十四頁，共七十七頁。華僑城集團(tuán)成立于1985年11月11日，是隸屬于國務(wù)院國資委管理的大型中央企業(yè)之一。成立二十多年以來，由深圳灣畔的一片灘涂起步，發(fā)展成為一個跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營的大型國有企業(yè)集團(tuán)，培育了房地產(chǎn)及酒店開發(fā)經(jīng)營、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項(xiàng)國內(nèi)領(lǐng)先的主營業(yè)務(wù)。PART

2華僑城主要業(yè)務(wù)構(gòu)成華僑城主要業(yè)務(wù)構(gòu)成第二十五頁，共七十七頁。PART

2華僑城旅游+酒店+地產(chǎn)發(fā)展模式Textinhere地產(chǎn)酒店旅游華僑城獨(dú)創(chuàng)的“旅游+地產(chǎn)”的成片開發(fā)模式現(xiàn)在已經(jīng)較為成熟。其“旅游+地產(chǎn)”其實(shí)是“先旅游后地產(chǎn)”的路子，一方面提升了房地產(chǎn)的價值（保證了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高毛利率），另一方面也使旅游資源的邊際效應(yīng)得到了充分的挖掘，實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的雙贏。第二十六頁，共七十七頁。PART

2華僑城發(fā)展模式研究華僑城的策略是進(jìn)行成片的區(qū)域型綜合開發(fā)：先將大塊地拿到手，再分期開發(fā)，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)鏈條，進(jìn)行旅游和房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、文化、教育之間的跨產(chǎn)業(yè)資源整合，使各產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源彼此結(jié)合，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)協(xié)同的方式，發(fā)揮主題公園的旅游效應(yīng)。旅游能夠聚人氣、創(chuàng)品牌，但創(chuàng)造的利潤不如房地產(chǎn)豐厚，把可控制的資源最大化整合到地產(chǎn)中，通過區(qū)域資源的優(yōu)化配置，使土地產(chǎn)生出最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，為華僑城旅游提供了比旅游本身更豐厚的利潤。第二十七頁，共七十七頁。PART

2云南華僑城/賣點(diǎn)總結(jié)旅游地產(chǎn)超五星酒店旅游度假企業(yè)會所定制高端住宅1234天麓豪宅，用地面積近22萬m2，建筑面積5萬m2，均價22000左右，靠山臨海，風(fēng)景優(yōu)美，周邊高爾夫球場，高級會所，溫泉水療一應(yīng)俱全，專為高端成功人士打造項(xiàng)目分為四大區(qū)：濱水休閑度假區(qū)、康體運(yùn)動休閑區(qū)、主題文化旅游區(qū)、山谷生態(tài)度假區(qū)，集地中海風(fēng)情建筑，高端SPA，滇越鐵路主題小鎮(zhèn)，高爾夫球場，高級會所為一體的國際旅游度假區(qū)依托華僑城國際旅游度假區(qū)優(yōu)勢，推出企業(yè)會所定制服務(wù)，即根據(jù)企業(yè)的要求對800-1000平米大宅從戶型到格局全方位的定制服務(wù)。項(xiàng)目擁有圣托里尼會議超五星酒店，皇宮酒店、高爾夫會所酒店、城堡酒店等多個五星級酒店以及菲拉精品酒店、火車主題酒店、半山藝術(shù)酒店、山谷木屋酒店、萬福精舍等多家風(fēng)情酒店第二十八頁，共七十七頁。三、本土營銷案例1、東盟森林2、云南華僑城3、星耀水鄉(xiāng)第二十九頁，共七十七頁。開發(fā)商：昆明星耀（國際）俱樂部有限公司項(xiàng)目狀態(tài)：房源充足項(xiàng)目類型：生態(tài)濕地，別墅所在區(qū)域：昆明北部板塊建筑面積：55萬平方米銷售價格：18000/平方米項(xiàng)目地址：昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)嵩明嘉麗澤濕地星耀水鄉(xiāng)總占地約6500畝，總建筑面積53萬平米，其中住宅42萬平米，公建11萬平米。公建包括主題精品酒店、高爾夫會所、辦公樓、特色商業(yè)街、千人會議中心、垂釣俱樂部、馬術(shù)俱樂部、員工宿舍、綜合運(yùn)動館。PART

3星耀水鄉(xiāng)基本信息項(xiàng)目簡介第三十頁，共七十七頁。利用特嘉麗澤片區(qū)高原水資源，8條河道貫通整個片區(qū)，規(guī)劃有生態(tài)濕地園；充分保留農(nóng)場原始生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃出了薰衣草莊園以及花海園，養(yǎng)生園等大型生態(tài)主題區(qū)域；項(xiàng)目住宅區(qū)域周邊規(guī)劃有高爾夫，以及大部分生態(tài)區(qū)域，居住環(huán)境相對較優(yōu)；項(xiàng)目內(nèi)部的生態(tài)區(qū)域以及住宅區(qū)域的交通規(guī)劃是不可以行車的，只能騎馬，走路或自行車，能更好的保持生態(tài)環(huán)境。PART

3星耀水鄉(xiāng)/項(xiàng)目規(guī)劃第三十一頁，共七十七頁。PART

3星耀水鄉(xiāng)/濕地資源利用嘉麗澤片區(qū)高原水資源，8條河道貫通整個片區(qū)；生態(tài)濕地公園，孕育出整個項(xiàng)目自然風(fēng)光；地處稀缺生態(tài)環(huán)境區(qū)域，屬于云南保留較完好的原生態(tài)濕湖泊區(qū)。2009年嵩明嘉麗澤高原水鄉(xiāng)張祖林最好保持它的原生態(tài)，一定要處理好保護(hù)和開發(fā)的問題，保護(hù)好就是最大的開發(fā)。項(xiàng)目擁有極好的濕地自然風(fēng)光第三十二頁，共七十七頁。PART

3星耀水鄉(xiāng)/馬術(shù)俱樂部星耀水鄉(xiāng)擁有全昆明最好的馬術(shù)俱樂部星耀水鄉(xiāng)馬術(shù)俱樂部馬匹多為百萬以上名馬，星耀集團(tuán)購買所得，很多參加過著名電影拍攝，荷蘭品種占大多數(shù)第三十三頁，共七十七頁。PART

3星耀水鄉(xiāng)/分時度假簽約RCI：購房者購買了一套房屋，可能每年只有一個月的時間自住，其余11個月處于閑置狀態(tài)，通過RCI交換平臺，可將房屋閑置的11個月交換，讓別人住進(jìn)你的房屋，享用這個房屋所在社區(qū)的全部度假資源，自己到不同國家旅游度假時，可免費(fèi)住進(jìn)相同等級的房屋和享受社區(qū)度假資源。星耀水鄉(xiāng)簽約溫德姆集團(tuán)分時度假項(xiàng)目第三十四頁，共七十七頁。PART

3星耀水鄉(xiāng)/建筑特色星耀水鄉(xiāng)建筑材料優(yōu)秀，特色明顯星耀水鄉(xiāng)的別墅，主體建筑全部采用加拿大進(jìn)口木材，為云南首例，防潮，防蟲，防震性能良好。外觀有4種主色調(diào)24種搭配組成，讓人有耳目一新的感覺。彩色搭配的別墅區(qū)，充滿活力，充斥著童話色彩，在別墅樓盤中也較少有此風(fēng)格。第三十五頁，共七十七頁。PART

3星耀水鄉(xiāng)/賣點(diǎn)總結(jié)規(guī)劃合理分時度假建筑特色濕地資源配套豐富第三十六頁，共七十七頁。四、經(jīng)典項(xiàng)目借鑒廣州金地門道科技園第三十七頁，共七十七頁。PART

1金地門道科技園金地門道-EOD綠色生態(tài)辦公產(chǎn)業(yè)園門道商務(wù)園，占地70余萬平米，共分八大區(qū)塊，以國際綠色生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)的先進(jìn)理念，將商務(wù)、匯展、休閑、娛樂等有機(jī)地結(jié)合。引入低容積率、綠色生態(tài)的規(guī)劃設(shè)計理念和發(fā)展模式，打造健康、和諧、創(chuàng)造力優(yōu)先的以現(xiàn)代服務(wù)為引領(lǐng)的國際化商務(wù)區(qū)。第三十八頁，共七十七頁。PART

1金地門道科技園/項(xiàng)目優(yōu)勢物業(yè)形態(tài)主要有4層和8層輕型物業(yè)兩種。面向文化創(chuàng)意企業(yè)銷售租賃。其樓面空間組合靈活，既可獨(dú)立使用，也可拼接后使用。每層單元面積約250~400平方米，每棟面積約1000~3200平方米。以大開間，大窗幕為主錯落交置的獨(dú)棟辦公區(qū)在英國著名設(shè)計院的雕琢之下，合院思想在12萬余平米的建筑規(guī)模中自然流露第三十九頁，共七十七頁。PART

1金地門道科技園/功能分區(qū)園區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的總體規(guī)劃，劃分為生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、價值提升區(qū)三個空間類別，條件較弱的地塊先轉(zhuǎn)讓，條件較好的地塊后轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)。生活區(qū)統(tǒng)一開發(fā)并迅速啟動，分期進(jìn)度與招商保持同步。生活區(qū)以服務(wù)本項(xiàng)目入園企業(yè)為主，適當(dāng)兼顧洪灣片區(qū)其他企業(yè)，經(jīng)營方式以物業(yè)開發(fā)出售為主，出租為輔。價值提升區(qū)生產(chǎn)區(qū)生活區(qū)第四十頁，共七十七頁。PART

1金地門道科技園/戶型第四十一頁，共七十七頁。PART

1金地門道科技園/小結(jié)規(guī)劃共分八大區(qū)塊，將商務(wù)、匯展、休閑、娛樂等有機(jī)地結(jié)合配套中心果嶺區(qū)，設(shè)有8層的研發(fā)商務(wù)樓和4層的產(chǎn)業(yè)別墅。規(guī)劃有商務(wù)會所、環(huán)幕電影區(qū)、高爾夫、游泳、桑拿等配套設(shè)施。戶型以通透高挑戶型為主，獨(dú)棟商業(yè)建筑為輔戶型設(shè)計合理，空間組合靈活第四十二頁，共七十七頁。五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想1、項(xiàng)目定位2、客戶分析3、營銷方式第四十三頁，共七十七頁。PART

1項(xiàng)目區(qū)位我公司項(xiàng)目所在地為呈貢縣洛陽片區(qū)小新冊村附近，距離呈貢市政府僅5分鐘車程，鐵路近在咫尺，出門便是呈黃快速公路，地理位置優(yōu)越地處昆明主城、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、呈貢新區(qū)三城中心，位于經(jīng)開區(qū)規(guī)劃工業(yè)園大沖片區(qū)第四十四頁，共七十七頁。PART

1項(xiàng)目定位根據(jù)總公司綠色交易的經(jīng)營理念，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，項(xiàng)目初步定位為集高端農(nóng)副產(chǎn)品，冷鏈，物流，倉儲為一體的綠色工業(yè)園區(qū)冷鏈倉儲高端食材城物流第四十五頁，共七十七頁。五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想1、項(xiàng)目定位2、客戶分析3、營銷方式第四十六頁，共七十七頁。PART

2客戶分析目標(biāo)客戶

01.相關(guān)行業(yè)企業(yè)或個人從事冷鏈物流行業(yè)食品加工業(yè)者相關(guān)包裝、倉儲、運(yùn)輸行業(yè)

02.投資客工業(yè)物業(yè)投資者

03.大面積物業(yè)需求者別墅投資者企業(yè)定制會所相關(guān)行業(yè)倉儲、加工、物流、包裝行業(yè)執(zhí)業(yè)者對物業(yè)的需求較高，對此類客戶可以租代售形式進(jìn)行銷售根據(jù)廣州金地門道工業(yè)園區(qū)的成功案例，園區(qū)景觀綠化優(yōu)美，生活配套規(guī)劃合理，吸引了眾多企業(yè)和個人入駐。其中不乏別墅投資客及企業(yè)定制會所。此類客戶為對生活或辦公環(huán)境要求較高的，可進(jìn)行物業(yè)銷售方式近年來工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定而持續(xù)的增長引起了許多投資客的興趣，轉(zhuǎn)而從投資商業(yè)和住宅轉(zhuǎn)向工業(yè)廠房。此類客戶為物業(yè)銷售客戶第四十七頁，共七十七頁。五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想1、項(xiàng)目定位2、客戶分析3、營銷方式第四十八頁，共七十七頁。PART

3營銷方式媒體廣告推廣產(chǎn)銷見面會農(nóng)產(chǎn)品主題文化路演第四十九頁，共七十七頁。PART

3營銷方式媒體組織：平面媒體—《云南日報》陽光樓市

《春城晚報》地產(chǎn)版

《云南信息報》《都市時報》《白金風(fēng)尚》《大觀周刊》《加油》網(wǎng)絡(luò)媒體—搜房網(wǎng)昆明站、云南信息港房網(wǎng)電視媒體—YNTV-2《都市條形碼》

KMTV-1《街頭巷尾》戶外廣告—機(jī)場路、市區(qū)黃金媒體+高速路出入城單立柱媒體廣告推廣-------------軟文報道不低于20篇-------------平面硬廣投放不低于40次-------------網(wǎng)絡(luò)媒體報道數(shù)次-------------電視硬廣投放40次-------------電視專題節(jié)目3-5期-------------戶外投放第五十頁，共七十七頁。PART

3營銷方式產(chǎn)銷見面會農(nóng)產(chǎn)品主題文化路演產(chǎn)銷見面會和路演活動可同時交替進(jìn)行，旨在宣傳農(nóng)產(chǎn)品綠色交易文化，為園區(qū)綠色產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宣傳和推廣，展示園區(qū)物業(yè)類型，最終達(dá)到推盤效果。第五十一頁，共七十七頁。生活配套營銷手段規(guī)劃合理從報規(guī)報建開始就積極規(guī)劃園區(qū)辦公區(qū)域及配套設(shè)置的構(gòu)建?？山梃b珠江金地門道打造綠色辦公區(qū)，以租代售的形式或華僑城會所定制方式，為企業(yè)定制獨(dú)棟會所或辦公樓，解決產(chǎn)權(quán)不可分割的問題生活配套區(qū)規(guī)劃完善，進(jìn)行商務(wù)、娛樂、購物等的有機(jī)結(jié)合。輔以配套單身公寓解決園區(qū)辦公人員生活住宿問題。參考本土營銷案例進(jìn)行報媒、網(wǎng)絡(luò)、電話等的營銷?？烧冶就林麖V告策劃公司及代理銷售公司進(jìn)行推盤。小結(jié)：第五十二頁，共七十七頁。匯報完畢謝謝第五十三頁，共七十七頁。品牌延伸的七大鐵律第五十四頁，共七十七頁。在中國這一特殊的市場環(huán)境下，大多數(shù)財力并不雄厚且品牌營銷能力較弱的中國企業(yè)，應(yīng)通過品牌延伸來迅速而穩(wěn)健地壯大自己。盡管從純理論的角度出發(fā)，不進(jìn)行品牌延伸，每發(fā)展一種產(chǎn)品就導(dǎo)入一個新品牌，形成一品一牌乃至如寶潔公司的一品多牌格局是最好的選擇。但是，這只是一種理想；吠態(tài)。中國的企業(yè)所具備的財力、品牌推廣能力、產(chǎn)品的市場容量都不允許它們這樣做。第五十五頁，共七十七頁。一般而言，市場競爭越激烈，各行業(yè)的專家品牌越多，品牌延伸的成功系數(shù)越低，然而恰恰是在歐美等發(fā)達(dá)國家。市場競爭異常激烈、殘酷，但品牌延伸還是十分盛行并取得了很大成功。美國市場。近10年里成功的產(chǎn)品有2/3屬于品牌延伸而不是新品牌導(dǎo)入市場。有人比喻："品牌延伸就像當(dāng)年咸吉思汗橫掃歐亞大陸一樣，席卷了整個廣告和營銷界。"品牌延伸已成為西方企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的核心。第五十六頁，共七十七頁。中國市場還處于輕量級競爭狀態(tài)之中，因此品牌延伸會比歐美發(fā)達(dá)國家市場有更多的成功機(jī)會。來自國內(nèi)營銷實(shí)踐第一線的信息也表明，品牌延伸在整個中國市場上有著頑強(qiáng)的生命力。海爾、樂百氏、娃哈哈、美加凈、步步高等都通過品牌延伸迅猛發(fā)展，成為同業(yè)翹楚。再加上國內(nèi)企業(yè)的財力較弱及品牌管理的經(jīng)驗(yàn)不豐富，也決定了在發(fā)展新產(chǎn)品過程中主要會采用品牌延伸策略。第五十七頁，共七十七頁。但品牌延伸對企業(yè)而言，既可能是一本萬利的好事，也可能是前進(jìn)中萬劫不復(fù)的深淵。未經(jīng)理性決策和操作不夠科學(xué)穩(wěn)健的品牌延伸也是很危險的。要有效回避品牌延伸風(fēng)險，并大力發(fā)揮品牌延伸的作用使企業(yè)迅速上新臺階，必須先對是否可以品牌延伸、延伸到哪些領(lǐng)域作出正確決策。品牌延伸的規(guī)律可以歸納為七條。第五十八頁，共七十七頁。共有品牌的核心價值適宜

品牌延伸的論述中最為常見的是"相關(guān)論",即門類接近、關(guān)聯(lián)度較高的產(chǎn)品可共用同一個品牌。第五十九頁，共七十七頁。但是，關(guān)聯(lián)度高才可以延伸的理論，一遇到完全不相關(guān)的產(chǎn)品成功共用同一個品牌的事實(shí)，就顯得蒼白無力。比如：萬寶路從香煙延伸到牛仔服、牛仔褲、鴨舌帽、腰帶獲得了很大的成功。這說到底是因?yàn)槠放坪诵膬r值能包容表面上看上去相去甚遠(yuǎn)的系列產(chǎn)品。登喜路（Dunhill）、都彭（S.T.Dupont）、華倫天奴（Valentino）等奢侈消費(fèi)品品牌麾下的產(chǎn)品一般都有西裝、襯衫、領(lǐng)帶、T恤、皮鞋、皮包、皮帶等，有的甚至還有眼鏡、手表、打火機(jī)、鋼筆、香煙等跨度很大、關(guān)聯(lián)度很低的產(chǎn)品，但也能共用一個品牌。因?yàn)檫@些產(chǎn)品雖然物理屬性、原始用途相差甚遠(yuǎn)，但都能提供一種共同的效用，即身份的象征、達(dá)官貴人的標(biāo)志，能讓人獲得高度的自尊和滿足感。此類品牌的核心價值是文化與象征意義，主要由情感性與自我表現(xiàn)型利益構(gòu)成，故能包容物理屬性、產(chǎn)品類別相差甚遠(yuǎn)的產(chǎn)品，只要這些產(chǎn)品能成為品牌文化的載體。第六十頁，共七十七頁。同樣，都彭、華倫天奴、萬寶龍既然貴為頂級奢侈品牌，去生產(chǎn)單價為200~300元的T恤、襯衣、鋼筆（萬寶龍最便宜的鋼筆都不低于1200元）就會掉價和降格品牌檔次，這樣的品牌延伸就會失敗。以檔次、身份及文化象征為主要賣點(diǎn)的品牌。一般很難兼容中低檔產(chǎn)品，否則會破壞品牌的核心價值。二戰(zhàn)之前，美國的豪華車并非凱迪拉克而是派卡德（Packard）。派卡德曾是全球最尊貴的名車，是羅斯福總統(tǒng)的坐駕。第六十一頁，共七十七頁。然而，派卡德利令智昏，在上世紀(jì)30年代中期推出被稱為"快馬"（clipper）的中等價位車型，盡管銷路好極了，但派卡德的王者之風(fēng)漸失、高貴形象不復(fù)存在了，從此走向衰退。這與派克生產(chǎn)3-5美元的低檔鋼筆而慘遭失敗有驚人的相似。說到底都是因?yàn)樾庐a(chǎn)品與原有的品牌核心價值相抵觸。有否定娃哈哈品牌延伸者舉例派克的品牌延伸失敗來證明娃哈哈的延伸也是錯的。其實(shí)此延伸非彼延伸，派克的延伸破壞了品牌的核心價值，娃哈哈卻沒有。第六十二頁，共七十七頁。娃哈哈延伸的成功與派克延伸的失敗不僅證明了核心價值是品牌延伸決策的中心，還再一次證明了相關(guān)論只是一個表象。因?yàn)榕煽酥皇菑母邫n筆延伸到低檔筆，無論高檔低檔都還是筆，無疑是關(guān)聯(lián)度很高的延伸，按照相關(guān)論應(yīng)該是成功的，結(jié)果派克是失敗的，而娃哈哈所延伸的系列產(chǎn)品之間的相關(guān)性比派克低，結(jié)果卻是成功的。第六十三頁，共七十七頁。前面談到過，關(guān)聯(lián)度高只是表象，關(guān)聯(lián)度高導(dǎo)致消費(fèi)者會因?yàn)橥瑯踊蝾愃频睦碛啥J(rèn)可并購買某一個品牌才是實(shí)質(zhì)，可以說，這是品牌核心價值派生出來的考慮因素。除眾所周知的同行業(yè)產(chǎn)品外，關(guān)聯(lián)度高的表現(xiàn)形式還有：伴侶產(chǎn)品（如雀巢的咖啡與伴侶、牙刷與牙膏、打印機(jī)與墨粉）：產(chǎn)品之間有相似的成分、共同的技術(shù)；相同的目標(biāo)消費(fèi)群（如日本的康貝愛、國內(nèi)的好孩子延伸到嬰兒童車、紙尿褲、童裝都很成功）；相同的營銷通路與服務(wù)（如各種電腦耗材）。第六十四頁，共七十七頁。個性化、感性化的產(chǎn)品不宜第六十五頁，共七十七頁。當(dāng)品牌的質(zhì)量保證是消費(fèi)者與客戶購買產(chǎn)品的主要原因的時候，品牌可延伸于這一系列產(chǎn)品，如電器、工業(yè)用品；但是，可細(xì)分、個性化、感性化和細(xì)膩化的產(chǎn)品很難與別的產(chǎn)品共用同一品牌。南韓樂喜-金星的LG品牌用于所有的電器、手機(jī)、顯示器、零部件乃至電梯、乳膠漆、幕墻玻璃，而化妝品卻用蝶）皮（Debon）品牌。因?yàn)橛脩暨x擇電器、手機(jī)、乳膠漆、幕墻玻璃等產(chǎn)品品牌時，最重要的一點(diǎn)就是要對品牌的品質(zhì)有所認(rèn)同。第六十六頁，共七十七頁。LG作為國際大品牌，無疑能給人踏實(shí)感和品質(zhì)有保證的感覺；而化妝品是極其感性化和個性化的產(chǎn)品，品牌名、包裝、設(shè)計、廣告、文化內(nèi)涵能否獲得消費(fèi)者的審美認(rèn)同是成功的關(guān)鍵，光靠硬梆梆的品質(zhì)保證無法獲得消費(fèi)者的厚愛。因此，化妝品的品牌名、包裝、廣告要富有女性化色彩、給人以柔和、浪漫的感覺和美的遐想。LG公司不得不給化妝品專門推一個新品牌"蝶妝-DEBON".第六十七頁，共七十七頁。財力、品牌推廣力弱的企業(yè)適宜第六十八頁，共七十七頁。有的理論家曾舉出汽車公司推多品牌來抨擊國內(nèi)一些企業(yè)的品牌延伸，如只一個通用就有凱迪拉克、別克、歐寶等十多個品牌。其實(shí)這是兩回事，首先汽車是一個差異性很大的產(chǎn)品，可以明顯細(xì)分出不同的市場，需要多個個性化的產(chǎn)品品牌來吸引不同的消費(fèi)群。同時，我們還不能忽視汽車的價值很高，支撐得起推多品牌的巨額成本開支。瑞士的許多名表廠推多品牌，如歐米茄、雷達(dá)都屬于同一個公司，也是因?yàn)楫a(chǎn)品價值較高。故汽車業(yè)與名表行業(yè)推多品牌有其特殊性，絲毫也不能藉此斷定其它行業(yè)品牌延伸是錯誤的。第六十九頁，共七十七頁。

P&G較少進(jìn)行品牌延伸，一方面是因?yàn)樾袠I(yè)與產(chǎn)品易于細(xì)分化，可以通過性格迥異的多個品牌來增加對不同消費(fèi)群的吸引力；另一方面是因?yàn)镻&G擁有雄厚財力和很強(qiáng)的品牌營銷能力。有些文章言必寶潔、通用