房地產(chǎn)經(jīng)濟學謝經(jīng)榮第二章

第二章地租理論

(rental)

古典經(jīng)濟學時期流行的地租理論，是地租剩余理論。該時期的地租論點是：地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余，剩余額的大小取決于農(nóng)產(chǎn)品的需求和供給成本，農(nóng)產(chǎn)品的成本又取決于土地的位置和肥沃程度。第一節(jié)古典經(jīng)濟學的地租理論一、威廉·配第的地租理論

地租是一塊土地的耕作者從他的收獲之中扣除了自己的種子、口糧及換取其他生活必需品所需要的產(chǎn)品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是這塊土地一年的地租。靠近人口稠密地方的土地，相對于土質(zhì)相同而距離較遠的土地，由于土地產(chǎn)品運輸費用的節(jié)約，能產(chǎn)生較多的地租。如果用更多的勞動改良土地，使土地豐收，地租會因收成的增加超過所使用勞動的增加而上漲。谷物需求增加，價格即上漲，因而生產(chǎn)谷物的土地的地租也上漲。二、亞當·斯密的地租理論地租是使用土地的代價，它是在保證租地人取得對所墊付資本的足夠補償，并獲得平均利潤的前提下，按照土地實際情況支付給地主的最高價格。地租在很大程度上并非地主改良土地所投入資本的利潤或利息。地租成為商品價格構(gòu)成部分的方式不同于工資和利潤。地租隨土地肥沃程度不同而不同，也隨土地位置的不同而不同。谷田和牧場的地租支配其余一切耕地的地租。煤礦能否提供地租，取決于它的產(chǎn)出力和位置。三、詹姆斯·安德森的地租理論土地肥沃程度的差異，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。地租同農(nóng)業(yè)的絕對生產(chǎn)率毫無關(guān)系。在不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的等量產(chǎn)品具有同一的市場價格，是形成地租的前提。由土地改良投資造成的土地生產(chǎn)力，會同土地的“自然”生產(chǎn)力融合在一起，從而提高地租。對一塊土地的不斷耕種，也能改良土地。四、李嘉圖的地租理論地租是為使用土地原有的和不可摧毀的生產(chǎn)力，而付給地主的那一部分土地產(chǎn)品。土地數(shù)量的有限性和質(zhì)量的差異性，是支付地租的原因。谷物價格高不是為了支付地租，相反，支付地租倒是因為谷物價格高。礦山的租金和地租一樣，都是產(chǎn)品價格高昂的結(jié)果，而絕對不是它的原因。

五、古典經(jīng)濟學對地租屬性的認識該時期的地租觀點是，地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余。工資和利潤的高低是造成農(nóng)產(chǎn)品價格高低的原因，價格高低又引起地租的高低，所以地租高低是農(nóng)產(chǎn)品價格高低的結(jié)果。土地面積的有限性、不可移動性和土地質(zhì)量的差異性是產(chǎn)生地租的原因。土地肥沃程度和位置的不同產(chǎn)生地租的差異。地租是為使用土地原生產(chǎn)力而支付給地主的那一部分產(chǎn)品。

一、資本主義地租的實質(zhì)

資本主義地租，是租地農(nóng)場主為取得土地使用權(quán)，而支付給土地所有者的超過平均利潤的那一部分剩余價值。土地所有權(quán)的壟斷是資本主義生產(chǎn)方式的歷史前提。土地所有權(quán)是地租的前提，地租是土地所有權(quán)得以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。第二節(jié)馬克思的地租理論絕對地租地租級差地租

與土地等級相聯(lián)系的地租形式

農(nóng)業(yè)資本家無論租種好地還是壞地，都絕對必須向土地所有者繳納的地租地租的形式二、級差地租級差地租是產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價格和投入到該生產(chǎn)部門的一般資本的社會生產(chǎn)價格之間的差額。根據(jù)級差地租形成的條件不同，又可以分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ兩種形式。級差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。級差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。

級差地租第Ⅰ形態(tài)第Ⅱ形態(tài)

資本主義級差地租的形式級差地租形成的條件、原因和來源勞動生產(chǎn)率高個別生產(chǎn)價格低低于社會生產(chǎn)價格超額利潤勞動生產(chǎn)率低個別生產(chǎn)價格高社會生產(chǎn)價格級差地租優(yōu)等地中等地劣等地級差地租的形成土地等級單位面積糧食產(chǎn)量(噸)成本投入(元)平均利潤(元)個別生產(chǎn)價格(元)社會生產(chǎn)價格(元)級差地租(元)全部產(chǎn)品每噸每噸全部產(chǎn)品劣等地410020中等地510020優(yōu)等地610020120120120302420303030120150180—3060形成的條件：土地的肥沃程度、距離市場遠近的程度不同形成的原因：土地的資本主義經(jīng)營壟斷來源：農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值級差地租形成的條件、原因和來源級差地租第一形態(tài)(級差地租Ⅰ)

由等量資本投入肥沃程度或地理位置不同的地塊上所產(chǎn)生的不同生產(chǎn)率而形成的級差地租級差地租第二形態(tài)(級差地租Ⅱ)

在同一塊土地上連續(xù)投資所產(chǎn)生的不同生產(chǎn)率而形成的級差地租

級差地租Ⅱ的形成土地等級成本投入(元)單位面積糧食產(chǎn)量(噸)平均利潤(元)個別生產(chǎn)價格(元)社會生產(chǎn)價格(元)級差地租(元)全部產(chǎn)品每噸每噸全部產(chǎn)品ⅠⅡ劣等地100412030301200優(yōu)等地100追加1006520120120202430301801506030級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ的關(guān)系：級差地租Ⅰ是級差地租Ⅱ的基礎和出發(fā)點。從歷史上看，級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ反映著資本主義農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營到集約經(jīng)營兩個不同的發(fā)展階段。從形成過程看，級差地租Ⅱ的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。三、絕對地租絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權(quán)的壟斷所取得的、土地產(chǎn)品市場價格高于社會生產(chǎn)價格的一個差額，這個差額轉(zhuǎn)化而形成地租。資本主義農(nóng)業(yè)絕對地租的來源：由于資本主義農(nóng)業(yè)有機構(gòu)成低于社會平均資本的構(gòu)成，在對勞動的剝削程度相等時，將會比等量的社會平均資本生產(chǎn)出更多的剩余價值，從而生成出更多的利潤。

價值社會（一般）生產(chǎn)價格個別生產(chǎn)價格絕對地租級差地租土地肥沃程度逐漸遞增單產(chǎn)價格圖2—1絕對地租概念四、壟三斷地租壟斷地三租是由三產(chǎn)品的三真正壟三斷價格三帶來的三超額利三潤轉(zhuǎn)化三而形成三的地租三。壟斷地三租可以三分為兩三種：由于土三地所有三權(quán)壟斷三，不付三地租在三未耕地三上進行三投資受三到限制三，以至三土地產(chǎn)三品按照三高于它三們價值三的壟斷三價格出三售，由三此而形三成超額三利潤轉(zhuǎn)三化為地三租。由于某三一土地三的獨特三的自然三特性，三所生產(chǎn)三出的產(chǎn)三品具有三較好的三口味或三其他質(zhì)三量特征三，以至三于能夠三以超出三價值基三礎的壟三斷價格三出售，三由這種三壟斷價三格產(chǎn)生三的超額三利潤轉(zhuǎn)三化為壟三斷地租三。生產(chǎn)部門c+vm’100%剩余價值平均利潤產(chǎn)品價值生產(chǎn)價格絕對地租工業(yè)80+20100農(nóng)業(yè)60+4010020402020120140120120-20絕對地三租形成三的條件三、原因三和源泉絕對地三租產(chǎn)生三的條件三是農(nóng)業(yè)三資本有三機構(gòu)成三低于社三會平均三資本有三機構(gòu)成絕對地三租產(chǎn)生三的原因三是土地三私有權(quán)三的壟斷絕對地三租來源三于農(nóng)業(yè)三工人創(chuàng)三造的剩三余價值絕對地三租產(chǎn)生三的條件三、原因三和源泉五、建三筑地段三地租和三礦山地三租建筑地三段地租三和一切三非農(nóng)業(yè)三用地的三地租一三樣，是三由真正三的農(nóng)業(yè)三地租調(diào)三節(jié)的。三位置對三其級差三地租具三有決定三性的作三用。礦山地三租的決三定方法三和農(nóng)業(yè)三地租是三完全一三樣的。一、邊三際生產(chǎn)三力地租三理論投入土三地的資三本和勞三動，是三由陸續(xù)三使用的三等劑量三構(gòu)成的三。在陸三續(xù)投入三的過程三中，陸三續(xù)使用三的各個三等劑量三所產(chǎn)生三的報酬三會出現(xiàn)三遞增、三遞減或三者增減三交替的三過程。三我們把三所產(chǎn)生三的報酬三剛好與三耕作者三的生產(chǎn)三費用相三等的劑三量，稱三為邊際三劑。它三所產(chǎn)生三的報酬三稱為邊三際報酬三。投入三土地的三總劑量三數(shù)乘以三邊際報三酬，得三到所投三入資本三和勞動三的一般三總報酬三。所投三入資本三和勞動三產(chǎn)生的三總報酬三，超過三這個一三般總報三酬，超三過的部三分就是三土地的三剩余生三產(chǎn)物，三在一定三條件下三轉(zhuǎn)化為三地租。第三節(jié)三新古三典經(jīng)濟三學的地三租理論圖2—2邊際生三產(chǎn)力地三租的形三成efghcdbaa′o資本和勞動投入量報酬量△d二、稀有三地租和三級差地三租如果地三租被看三成土地三服務總?cè)齼r值，三超過所三有土地三在按照三邊際利三用時所三提供的三總服務三價值的三差額時三，地租三就是級三差地租三。土地所三提供服三務的價三格，由三服務總?cè)康淖匀幌∪比院蛯θ@些服三務的需三求即供三求來決三定，而三地租最三容易被三看成這三種稀缺三價格總?cè)亢彤a(chǎn)三品生產(chǎn)三成本總?cè)恐钊?，因此三它一般三又被視三為稀有三地租。三、城三市地租城市地三租等于三位置地三租加上三農(nóng)業(yè)地三租。四、準三地租準地租三是指從三人類制三造出來三的特定三生產(chǎn)工三具中獲三得的收三入。即三任何無三供給彈三性的生三產(chǎn)要素三都能得三到或多三或少具三有地租三性質(zhì)的三收入。五、地三租與土三地產(chǎn)品三價格的三關(guān)系地租是三不是決三定價格三的成本三，取決三于我們?nèi)菑囊蝗齻€企業(yè)三、一個三小的行三業(yè)，還三是一個三大的行三業(yè)或整三個經(jīng)濟三范圍的三角度來三看問題三。一、城三市級差三地租城市土三地的空三間位置三，包括三交通便三捷程度三、基礎三設施完三善程度三、集聚三程度、三地質(zhì)水三文狀況三、環(huán)境三等區(qū)位三因素，三是影響三城市級三差地租三的決定三性因素三。城市級三差地租Ⅰ：由土三地位置三引起的三相對較三高的利三潤，在三一定條三件下，三會轉(zhuǎn)化三為地租三。城市級三差地租Ⅱ：連續(xù)三投資直三到建筑三邊際，三由此產(chǎn)三生的建三筑產(chǎn)品三總價值三與總建三筑生產(chǎn)三成本之三間的差三額，構(gòu)三成業(yè)主三的超額三利潤。三這一利三潤在一三定條件三下轉(zhuǎn)化三為地租三。第四節(jié)三城三市地租三理論二、城三市絕對三地租城市絕三對地租三是在土三地使用三權(quán)和土三