房地產(chǎn)經(jīng)營管理房地產(chǎn)開發(fā)

第二章房地產(chǎn)開發(fā)分類影響因素發(fā)展階段程序二—1在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。分類按開發(fā)內(nèi)容（縱向）按開發(fā)范圍（橫向）新區(qū)開發(fā)舊城改造土地開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）房屋開發(fā)（房屋建設(shè)）二—21、

物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)多少為宜？1、

物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)多少為宜？利率趨勢及銀行界對房地產(chǎn)業(yè)的策略人口及家庭數(shù)量經(jīng)濟形勢外資的投入情況產(chǎn)業(yè)政策與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)通貨膨脹的趨勢二—31999至今發(fā)展階段1978-1991起步階段1993-1998調(diào)整階段1992-1993過熱階段二—4198519881989城市經(jīng)濟體制改革發(fā)展的小高潮國家宏觀調(diào)控，寒流二—51992南巡講話、十四大房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度117.6%165.4%二—619981993.下19951997國家宏觀調(diào)控——適度從緊速度大降-1。93%住房制度改革二—7——個人住房商業(yè)貸款、公積金貸款利率下調(diào)0.54%——建設(shè)部于2月26日出臺《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》——契稅降低2002二—8——7月1日出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)新的規(guī)定》——《物業(yè)管理條例(草案)》公布——經(jīng)濟適用房價格管理新辦法2002二—9央行121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》國務(wù)院18號文《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》2003。62003。10二—10央行提高金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行決定8年來的首次加息——0.274%2004經(jīng)營性土地使用權(quán)的831大限二—11上海禁止期房轉(zhuǎn)讓開發(fā)商交房后90天內(nèi)發(fā)給業(yè)主產(chǎn)權(quán)證各地全面停止審批新設(shè)立和擴大各類開發(fā)區(qū)二—12最適合宜居的城市排名標(biāo)準(zhǔn)二—13NO.1上海NO.2大連NO.3北京47。9%46。1%43。9%廣州成都青島杭州桂林珠海廈門房地產(chǎn)開發(fā)程序一、投資機會選擇與決策分析二、前期工作階段三、建設(shè)階段四、租售階段8步驟四階段二—131、尋找投資機會2、篩選投資機會3、可行性研究4、獲取土地使用權(quán)5、規(guī)劃設(shè)計和方案報批6、簽署有關(guān)合作協(xié)議7、施工建設(shè)與竣工驗收8、市場營銷和物業(yè)管理看地如何篩選？作用？內(nèi)容？將設(shè)想落實到具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當(dāng)前擁有者、潛在租家或買家、自己的合作伙伴及專業(yè)人士接觸，提出初步方案。如果可行，就草簽購買土地使用權(quán)或有關(guān)的合作意向書。二—14增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場供求行情2、地塊的自然條件3、地塊的社會條件4、地塊的環(huán)境條件5、地塊周圍的經(jīng)濟條件6、政策限制7、人口因素8、城市規(guī)劃因素9、心理影響10、國際關(guān)系常見的對地段優(yōu)劣的影響因素：

地塊與市中心的距離土地承載力地形地勢土地面積地塊形狀日照風(fēng)力和風(fēng)向溫度降水量自然災(zāi)害

空氣污染程度噪音大小綠化程度視覺效果清潔程度

地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況附近的房地產(chǎn)情況社會治安情況政局穩(wěn)定情況

當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r物價水平工資水平儲蓄利率投資水平

價格限制稅收限制優(yōu)惠政策土地制度

人的數(shù)量人的素質(zhì)家庭規(guī)模

土地用途容積率建筑高度交通道路行政隸屬變更

地塊風(fēng)水土地號碼名人效應(yīng)風(fēng)俗習(xí)慣篩選地塊的參考標(biāo)準(zhǔn)投資機會研究——籠統(tǒng)的估計而非詳細的分析。投資估算精確度+30%，研究費用一般占總投資的0.2-0.8%工作階段目的作用可行性研究內(nèi)容

決策前，對各種可能方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析、比較、論證，保證項目用最小的投資取得最大的經(jīng)濟效果—項目投資決策—籌集建設(shè)資金—開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)—編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目的評估與決策精確度研究費用/總投資投資機會研究+30%0.2-0.8%初步可行性研究+20%0.25-1.5%詳細可行性研究+10%小1-3%大0.2-1%精裝版完整版一、項目簡介二、地塊所在片區(qū)簡析三、項目周邊環(huán)境分析四、項目SWOT分析五、項目定位分析六、項目工程進度安排八、結(jié)論及建議七、項目經(jīng)濟分析一、項目簡介二、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置三、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定四、規(guī)劃設(shè)計方案選擇五、資源供給六、環(huán)境影響和環(huán)境保護七、項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究八、開發(fā)建設(shè)計劃九、項目經(jīng)濟及社會效益分析列表位置覆蓋率建筑層數(shù)總用地面積容積率總建筑面積1、經(jīng)濟環(huán)境——主要產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、GDP2、交通設(shè)施——現(xiàn)有和即將建成的交通網(wǎng)絡(luò)3、城市環(huán)境——配套設(shè)施4、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r——周邊樓盤情況現(xiàn)狀規(guī)劃前景周邊項目調(diào)研園林設(shè)計規(guī)劃設(shè)計戶型比例銷售狀況物業(yè)類型列表S——優(yōu)勢W——劣勢O——機會T——威脅市場定位規(guī)劃定位價格定位客戶定位前期準(zhǔn)備一期二期N期內(nèi)容時間要解決什么問題？七、項目經(jīng)濟分析如果能，什么時候開始賺錢？項目能否賺錢？賺錢時是否面臨的風(fēng)險？如何解決？財務(wù)分析（確定性分析）風(fēng)險概率分析（不確定性分析）靜態(tài)分析（NO資金時間價值）動態(tài)分析（YES資金時間價值）簡單投資收益率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險概率分析一般采用現(xiàn)金流量分析——方便、直觀現(xiàn)金流量——以開發(fā)項目為系統(tǒng)，反映開發(fā)項目在整個投資過程中流入和流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動。現(xiàn)金流出——為開發(fā)項目所投入的一切現(xiàn)金?，F(xiàn)金流入——開發(fā)后土地轉(zhuǎn)讓和房屋租售收入。凈現(xiàn)金流量——現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。累計凈現(xiàn)金流量——如果以年為單位，逐年的現(xiàn)金流量依次累計之和?，F(xiàn)金流量分析的表達方式——現(xiàn)金流量表基礎(chǔ)數(shù)三據(jù)收集項目總開發(fā)收入—總開發(fā)成本總開發(fā)成本開發(fā)商成本利潤率*100%=初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的指標(biāo)項目利三潤=項目總?cè)杖搿椖靠側(cè)杀举M三用銷售收三入出租收三入1.土三地費用2.前三期工程三費3.房三屋開發(fā)三費4.管三理費5.銷三售費用6.財三務(wù)費用7.其三他費用8.不三可預(yù)見三費用9.稅三費土地使三用權(quán)出三讓金土地征三用費城市建三設(shè)配套三費拆遷安三置補償三費建安工三程費附屬工三程費室外工三程費現(xiàn)金流三量表（單位三：萬元三）項目合計建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費2.前期工程費3.建安費4.銷售費5.財務(wù)費6.管理費7.不可預(yù)見費8.稅費9.其他費用三、凈現(xiàn)金流量四、累計凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計凈現(xiàn)值400三00250三0150三0100三0150三0150三0100三0500500500100三0500-10三00100三0500-10三00150三0250三00。710。80。6-10三00400600700-10三00-60三0100700成本利三潤率=三150三0/4三000三*10三0%=三37。三5%凈現(xiàn)值三(三NPV三)n三et三pr三ese三nt三va三lue將項目三開發(fā)經(jīng)三營過程三中各年三的凈現(xiàn)三金流量三用一定三的貼現(xiàn)率折算成三開發(fā)期三初的現(xiàn)三值之和三。（看三現(xiàn)金流三量表）貼現(xiàn)率=（到期金額/現(xiàn)值）—1期數(shù)例：現(xiàn)三值為1三000三0元的三資金，三6個月三后的價三值是1三061三5，則三月貼現(xiàn)三率為？貼現(xiàn)率=（10615/10000）—16=1%判斷標(biāo)三準(zhǔn)：N三PV≥0，盈三利能力三強，財三務(wù)上可三行NPV<0，淘三汰該項三目現(xiàn)金流三量表（單位三：萬元三）項目合計建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費2.前期工程費3.建安費4.銷售費5.財務(wù)費6.管理費7.不可預(yù)見費8.稅費9.其他費用三、凈現(xiàn)金流量四、累計凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計凈現(xiàn)值400三00250三0150三0100三0150三0150三0100三0500500500100三0500-10三00100三0500-10三00150三0250三00。710。80。6-10三00400600700-10三00-60三0100700內(nèi)部收三益率三(IR三R)三int三ern三al三ra三te三of三r三etu三rn是在項三目建設(shè)三經(jīng)營期三內(nèi)累計三凈現(xiàn)值三=0時三的貼現(xiàn)三率。是項目三所能承三受的最三高貸款三利率判斷標(biāo)三準(zhǔn)：I三RR≥貸款利三率，項三目保本三、盈利IRR<貸款利三率，項三目虧損計算方法：內(nèi)插法1。首先假設(shè)一個貼現(xiàn)率i1（一般是基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率），算出NPV1；2。若NPV為正，則采用一個更高的貼現(xiàn)率i2，算出NPV2<0;要求：i1-i2≤2%)3。IRR=i1+（i1-i2）╳NPV1NPV1+NPV2現(xiàn)金流三量表（單位三：萬元三）項目合計建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費2.前期工程費3.建安費4.銷售費5.財務(wù)費6.管理費7.不可預(yù)見費8.稅費9.其他費用三、凈現(xiàn)金流量四、累計凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計凈現(xiàn)值400三00250三0150三0100三0150三0150三0100三0500500500100三0500-10三00100三0500-10三00150三0250三00。710。80。6-10三00400600700-10三00-60三0100700投資回三收期—三—靜態(tài)三、動態(tài)是計算三項目何三時贏利三的指標(biāo)判斷標(biāo)三準(zhǔn)：越三短越好投資回三收期計三算方法三：A+出現(xiàn)正值年份的累計凈現(xiàn)金流量上一年份的累計凈現(xiàn)金流量（A）T=累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的上一年份+靜態(tài)不三算時間三價值動態(tài)考三慮時間三價值現(xiàn)金流三量表（單位三：萬元三）項目合計建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費2.前期工程費3.建安費4.銷售費5.財務(wù)費6.管理費7.不可預(yù)見費8.稅費9.其他費用三、凈現(xiàn)金流量四、累計凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計凈現(xiàn)值400三00250三0150三0100三0150三0150三0100三0500500500100三0500-10三00100三0500-10三00150三0250三00。710。80。6-10三00400600700-10三00-60三0100700T靜=三？T動=三？房地產(chǎn)三開發(fā)程三序一、投三資機會三選擇三與三決策分三析二、前三期工作三階段三、建三設(shè)階段四、租三售階段8步驟四階段二—1三31、尋找投資機會2、篩選投資機會3、可行性研究4、獲取土地使用權(quán)5、規(guī)劃設(shè)計和方案報批6、簽署有關(guān)合作協(xié)議7、施工建設(shè)與竣工驗收8、市場營銷和物業(yè)管理看地如何篩選？作用？內(nèi)容？將設(shè)想三落實到三具體的三地塊上三，進一三步分析三其客觀三條件是三否具備三，通過三與土地三當(dāng)前擁三有者、三潛在租三家或買三家、自三己的合三作伙伴三及專業(yè)三人士接三觸，提三出初步三方案。三如果可三行，就三草簽購三買土地三使用權(quán)三或有關(guān)三的合作三意向書三。二—1三4增值潛三力大的三地段是三房地產(chǎn)三投資獲三利的首三要條件1、市場供求行情2、地塊的自然條件3、地塊的社會條件4、地塊的環(huán)境條件5、地塊周圍的經(jīng)濟條件6、政策限制7、人口因素8、城市規(guī)劃因素9、心理影響10、國際關(guān)系常見的三對地段三優(yōu)劣的三影響因三素：

地塊與市中心的距離土地承載力地形地勢土地面積地塊形狀日照風(fēng)力和風(fēng)向溫度降水量自然災(zāi)害

空氣污染程度噪音大小綠化程度視覺效果清潔程度

地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況附近的房地產(chǎn)情況社會治安情況政局穩(wěn)定情況

當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r物價水平工資水平儲蓄利率投資水平

價格限制稅收限制優(yōu)惠政策土地制度

人的數(shù)量人的素質(zhì)家庭規(guī)模

土地用途容積率建筑高度交通道路行政隸屬變更

地塊風(fēng)水土地號碼名人效應(yīng)風(fēng)俗習(xí)慣篩選地塊的參考標(biāo)準(zhǔn)投資機會研究——籠統(tǒng)的估計而非詳細的分析。投資估算精確度+30%，研究費用一般占總投資的0.2-0.8%工作階段目的作用可行性研究內(nèi)容

決策前，對各種可能方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析、比較、論證，保證項目用最小的投資取得最大的經(jīng)濟效果—項目投資決策—籌集建設(shè)資金—開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)—編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目的評估與決策精確度研究費用/總投資投資機會研究+30%0.2-0.8%初步可行性研究+20%0.25-1.5%詳細可行性研究+10%小1-3%大0.2-1%1、三申報要三求（1三）申三報單位三擬建設(shè)三使用的三土地現(xiàn)三狀性質(zhì)三和用途三為：國三有農(nóng)用三地、集三體農(nóng)用三地或集三體建設(shè)三用地，三以及未三利用地三，建設(shè)三用途為三營利性三建設(shè)項三目；三（2三）申三報單位三應(yīng)具有三從事開三發(fā)經(jīng)營三活動的三資質(zhì)，三擬新增三建設(shè)用三地須經(jīng)三征（轉(zhuǎn)三）用土三地和供三地審批三后，方三可作為三國有建三設(shè)用地三使用；三（三3）三申報單三位向土三地儲備三中心提三出建設(shè)三意向，三土地儲三備中心三根據(jù)有三關(guān)規(guī)定三納入儲三備統(tǒng)征三計劃，三并辦理三完結(jié)征三（轉(zhuǎn)）三用土地三和供地三審批手三續(xù)；三（4三）申三報單位三在土地三交易中三心（投三標(biāo)、競?cè)I、摘三牌等方三式）購三買該宗三土地使三用權(quán)；三（三5）三申報單三位持《三土地交三易確認三書》、三《規(guī)劃三設(shè)計（三土地使三用）條三件》、三建設(shè)（三用地）三申請、三1三：2三000三地形三圖等相三關(guān)資料三，到規(guī)三劃國土三行政主三管部門三辦理土三地審批三、規(guī)劃三報建手三續(xù)；2、三報建審三批的主三要流程三和時限（1三）攜三報建資三料到窗三口登記三；

（三2三）規(guī)劃三處、利三用處、三地籍處三、建管三處并行三辦理選三址定點三（補辦三）、土三地出讓三、土地三證、規(guī)