金泓雅苑項(xiàng)目市場(chǎng)研究策劃

PAGEPAGE10/47、寶安區(qū)態(tài)勢(shì)分析21世紀(jì)的寶安,與特區(qū)逐漸融合,寶安的發(fā)展是深圳持續(xù)前進(jìn)的必然結(jié)果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表，天時(shí)與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫,房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)一個(gè)黃金周期。1、寶安發(fā)展概述寶安位于深圳西北部，珠江口東岸,是深圳市六大轄區(qū)之一，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū),北連東莞市，東瀕大鵬灣,臨望香港新界、元朗，處于深圳與香港、澳門(mén)、廣州乃至整個(gè)珠三角城市群聯(lián)系的交通要道之上。全區(qū)面積 7３３平方公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)３0.62公里。于 199２年 11月１1日建。區(qū)新安寶安城)。全區(qū)轄新安、、、、公、、、個(gè)道處,1個(gè)16個(gè),口1３0。成的區(qū)的,時(shí)是深圳新產(chǎn)業(yè)、進(jìn)業(yè)、、“三”創(chuàng)匯農(nóng)生態(tài)旅游基(）關(guān)之隔。2、寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r保快2002完內(nèi)生43增長(zhǎng)１.％，占深圳市的 19３％,口１60．,外來(lái)口 131.73,均GDP26959元，超過(guò)30美元。固定資產(chǎn)投資.３億元,增長(zhǎng) 24７%商品房銷(xiāo)售量為 14081套，增長(zhǎng)４.7，銷(xiāo)售面積達(dá)到１1.53平方,收入4.1億元；城口均收入25３9.9元，農(nóng)收入１0９80元,均住房面積為２９.4１平方米。3點(diǎn)城市率較高22年底，深圳城市率為72%左右，寶安城市率為46％，處于一個(gè)相對(duì)較階段各項(xiàng)基礎(chǔ)施齊,環(huán)境優(yōu)美,路暢正飛階段,未幾,衛(wèi)星以如火如荼正21小康社。業(yè)水平高,200,92.83267251高。相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展城區(qū)寶安與特區(qū)一城兩制,在文化、經(jīng)濟(jì)以及政策等方面都有不小差異，在特區(qū)二十多年的發(fā)展過(guò)程中，寶安的發(fā)展是相對(duì)獨(dú)立的，特別是在城市人文方面，呈現(xiàn)出明顯的獨(dú)立發(fā)展趨勢(shì)。,深圳將發(fā)展7為,域,寶安與特區(qū)的將來(lái)。、寶安面的發(fā)展城市化發(fā)展的、文化等特的過(guò)程。要現(xiàn)為人布的改變,人的增，現(xiàn)為國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的?！捅幻枋鯯”的家歷了類(lèi)似正弦波升階段的包括初緩準(zhǔn)備階段,速階段,后緩熟階段;各階段應(yīng)分:3０%位于30％~7％之和７０%之后;所對(duì)應(yīng)的工業(yè)化進(jìn)啟速,工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。中國(guó)城市化的階段拐點(diǎn)3和70%目率4%,70%,,,,,——越來(lái)越政程屬修補(bǔ)性質(zhì),而提升、改變性質(zhì)郊居潮流關(guān)、關(guān)流,上升關(guān)越來(lái)越路等路系局更考慮到緊密系越來(lái)越帶動(dòng)下,寶安崗兩抵,提升。香珠三角結(jié)節(jié)點(diǎn)寶安位西部,東莞廣州珠海佛ft連必經(jīng)之路,107國(guó)廣路沿海路均寶安境機(jī)場(chǎng)也位于,8珠三角系節(jié)點(diǎn)。國(guó),國(guó)三群落初具規(guī)模,珠三角群帶動(dòng)國(guó),越來(lái)越緊密融珠三角,珠節(jié)點(diǎn),加強(qiáng),其也以此契機(jī)獲取飛而從更眼光來(lái)看粵寶安戰(zhàn)略位升為粵重要節(jié)點(diǎn),粵程背景下,寶安也獲得更寬廣濱海浮面,1,,“”，許多筑都無(wú)法享與海景生活很難得到體現(xiàn)21今天,逐漸改變這道路，大力提倡濱生活,紅樹(shù)灣、前、后乃至大梅沙已地產(chǎn)場(chǎng)熱點(diǎn)寶安心區(qū)與濱化區(qū)域刻融合，高度契合,以際級(jí)規(guī)劃和,21濱樣板。寶安心區(qū)面臨珠江出口，擁4寶安次心，點(diǎn)，前心,大,寶安區(qū)、、化、體和息心整個(gè)心區(qū)規(guī)劃用720頃，規(guī)劃居住人口7萬(wàn)人其基礎(chǔ)配套服務(wù)輻射人口３00心區(qū)規(guī)劃以生活，規(guī)劃大點(diǎn)一濱大道公,心區(qū)蔥都，以場(chǎng)、公、濱場(chǎng),以場(chǎng)、;、化、融公心區(qū)、和合合區(qū)、和區(qū)地大道至路心區(qū)，并區(qū)置了三站點(diǎn)，周?chē)嗡纳虡I(yè)心。寶安心區(qū)與前灣體,多灣濱海心區(qū)，,產(chǎn)，在生活高,與、心區(qū)，熱濱心,,，，、出“以”住、生活、創(chuàng)業(yè)等體化。濱區(qū)，寶安心區(qū)以及合,場(chǎng)大,到,濱，以,寶安、提魅力濱心區(qū)浮出水面。、房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)分析寶安目前的房地產(chǎn)水平正處于一個(gè)相對(duì)落后的階段，但也是一個(gè)飛速發(fā)展的階段，未來(lái)幾年在承接深圳城市效應(yīng)的基礎(chǔ)上,寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一個(gè)大的發(fā)展。最大的表現(xiàn)將是住宅需求將從居家型向舒適型轉(zhuǎn)變。最終引發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。1、從房地產(chǎn)階段論來(lái)看寶安房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平綜觀(guān)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),我們不難發(fā)現(xiàn),發(fā)育得最成熟的是廣州、上海及深圳特區(qū)等發(fā)達(dá)地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展和摸索,領(lǐng)先形成了比較成熟的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)階段:市場(chǎng)發(fā)育程度

短缺市場(chǎng) 供求平衡、相對(duì)飽和 過(guò)剩市場(chǎng)(全面短缺、結(jié)短缺） (結(jié)過(guò)剩、全面過(guò)剩)產(chǎn)階 地段段 家居家階 地段段 牌競(jìng)爭(zhēng)面(地) 全升 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng))目司司 司 全升 求著到升寶安 廣州、特區(qū)表寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處的階段，表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處的階段。,:——賣(mài)家賣(mài)渡——重小——主要:,,、品與善于學(xué)習(xí)、借用外腦迅速展,并且越來(lái)越強(qiáng)相反批游商被淘汰也是生黑馬時(shí)代，批新生量成為翹楚。需要說(shuō)明是,廣州、上海等展并沒(méi)先例可循，是按部就班走過(guò)來(lái)而寶安則可以借鑒先區(qū),從而快可以同時(shí)展，并形成跳躍式展模式。小寶安展，要,而，:越,生式階、寶安寶安區(qū)歷年數(shù)據(jù)(單位:萬(wàn)平米)時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售面積銷(xiāo)售面積空置面積 價(jià)格指數(shù)１99663.762５.99３3.67 １28.７0１９９7７9.865４.４8257 13０.30１99873.1５54.6347６ 16.70199949.0771.622８．０123.６02０００72.917８.6525.７3 121．6820011３5．1795.2129.5８ 122.8820０２1６2.1１44.2／ /200３31.435.7／ ／來(lái)源０02年深圳年鑒，及相關(guān)報(bào)刊200０年之前，寶安上面積比較,但2001年受前兩年求于供供求關(guān)系影響,預(yù)售面積幅度提升，比 200０年增長(zhǎng)了８5.４%，生了井噴情。自１9９6年以,寶安需求量呈逐年上升趨勢(shì),但自 2001年起,增長(zhǎng)的勢(shì)頭突然加速,2001年需求比 2０00年增長(zhǎng)了 2１%，而20年又比2001長(zhǎng)515,203,需是上，寶安市呈供求兩旺。自１99６年至 2００0年,寶安價(jià)格指數(shù)呈不斷降趨,但是，明寶安,按,寶安例18%,于上行14,9,,,,01,3、寶安地產(chǎn)供特征與趨勢(shì)分析根據(jù)寶安地產(chǎn)現(xiàn)狀和階段論,及調(diào)查情況對(duì)寶安地產(chǎn)供與競(jìng)爭(zhēng)特征致可總結(jié)為幾點(diǎn)：(）產(chǎn)品特點(diǎn)注重戶(hù)型實(shí)用產(chǎn)品位1平方米左右三二廳120米上三少80二,供多。產(chǎn)品素,寶安地為和,現(xiàn)上,現(xiàn)地產(chǎn)方,方,注重品現(xiàn)是產(chǎn)品現(xiàn)上產(chǎn)品。梯6上層塔樓為主由于老城地塊偏小多是舊城改造,因此商提容積率獲取利潤(rùn)層塔樓便3圖上4500

這些塔樓多梯六戶(hù)以4000）

3878

39553677（2價(jià)格50點(diǎn)

3225 3328 3366 3351 3300

3575方30000季攀升/ 20001000格從（501始,寶安住宅成交均價(jià)始上,2003季,相比1000格價(jià)500210上約5%04季,住宅成交均價(jià)攀上峰達(dá)到度139.12222222220022222222

003.1新安均價(jià)寶安高寶安新安地,地產(chǎn)價(jià)格也走,從現(xiàn)看,20３域平均價(jià)格已50于寶安其他各個(gè)域包括龍華域。新安價(jià)107道為界南部均價(jià)為42元左右北部均價(jià)達(dá)到5200套的影響。寶安中心區(qū)起寶安中心區(qū)的3600/平方米的價(jià)面行業(yè)預(yù)期,使得寶安中心區(qū)的起點(diǎn)略顯但也為未來(lái)提升留下足夠的空間。近兩次中心區(qū)土地拍賣(mài)中,中心區(qū)的地大幅度上升樓面地已超過(guò)15使得未來(lái)只有提高才可回收投資預(yù)計(jì)未來(lái)兩年中心區(qū)的4５0以上。中國(guó)最大的資料庫(kù)下載(３)開(kāi)發(fā)與競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)大發(fā)展商壟斷寶安場(chǎng)寶安房地場(chǎng)現(xiàn)壟斷的,、、富通大發(fā)展商寶安大70%的場(chǎng),發(fā)展商僅不的場(chǎng)不僅場(chǎng)寶安的場(chǎng)上也割如就前進(jìn)路兩的樓不上發(fā)。創(chuàng)新力差競(jìng)爭(zhēng)寶安競(jìng)爭(zhēng),現(xiàn)的、、、園、、方面場(chǎng)上的來(lái),的中20平方米,的、,上的高樓間并有特、、、安間不顯場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),的階已只有,才夠競(jìng)爭(zhēng)的面。開(kāi)發(fā)節(jié)奏慢中國(guó)最大的資料庫(kù)下載寶安房地開(kāi)發(fā),場(chǎng)大發(fā)展商場(chǎng)大有期開(kāi)發(fā)商發(fā)寶安房地產(chǎn)場(chǎng)來(lái)說(shuō)這一特征是階段性的。配套中強(qiáng)調(diào)良好的教育資源寶安文風(fēng)昌盛,擁有良好的教育資源，民間素來(lái)注重子女教育,客戶(hù)購(gòu)房時(shí)對(duì)教育資源的配套要求就比較高，教育配套成為購(gòu)房時(shí)的重點(diǎn)考慮因素。而發(fā)展商開(kāi)發(fā)時(shí),也對(duì)教育資源的整合特別看重,要么毗鄰名校，要么自己建校，或者合作辦學(xué)，千方百計(jì)強(qiáng)調(diào)良好的教育資源。（4)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)品形勢(shì)正由單一走向多元化,,,,。而計(jì)也多。整市場(chǎng)將多元化的趨勢(shì)。資源的對(duì)勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)上揚(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展(9—2０1）》指出,尚未開(kāi)發(fā)的可用總5３５．8公里其中37.6公里2８.6平方公里，龍崗20．６平方公里。據(jù)時(shí)規(guī)劃，特區(qū)內(nèi)居住用僅余9.4-.3方公里。按目前的市場(chǎng)走勢(shì),未來(lái)十年內(nèi)，僅商品住宅用的需21.62公里區(qū)內(nèi)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于需增必然轉(zhuǎn)區(qū)外近區(qū),同還城次中心,三大企業(yè)統(tǒng)治市場(chǎng)的局將被打破中國(guó)最大的資料庫(kù)下載離中心遠(yuǎn),早期區(qū)城于影響力很,該說(shuō)南ft塊崛起到如今熟并于飽和才帶動(dòng)了起所,相落后于區(qū),被泰華鴻榮通瓜分其他中企業(yè)只能夠長(zhǎng)期采取跟進(jìn)策如今這種面即被打破首先通鴻榮泰華了企業(yè)臺(tái)階,精力投入其他近期項(xiàng)推出都不；第,關(guān)內(nèi)知始逐漸進(jìn)駐寶安,業(yè)、和黃、高發(fā)都有，且開(kāi)發(fā)很大，而萬(wàn)科、招商、百仕達(dá)表示了這極興趣這種相互滲透打破,出新與洗牌,這期通過(guò)打造質(zhì)項(xiàng)些中企業(yè)會(huì);,,,、天驕?zhǔn)兰?、海灣珠、蟠龍居、麗景表。中心成熱點(diǎn)未來(lái)幾,將是中心建設(shè)幾,不斷有涌現(xiàn)由土資源稀少,幾乎沒(méi)有中心將成熱在二、內(nèi)將有1010、將在中心區(qū)中心將成熱。(5)表麗景城景臺(tái)天驕?zhǔn)兰沂兰?3萬(wàn)1.1萬(wàn)15,商萬(wàn)容積率2.84.02５建筑風(fēng)格現(xiàn)港式風(fēng)格港式風(fēng)格歐式風(fēng)格題系弘雅名門(mén)回饋社會(huì)作尊貴府邸家園第一豪宅氣派,與俱來(lái)戶(hù)2廳71㎡--82㎡０%2廳８ 8-－ 10０50%32廳100--1１ ０15%四2廳１32㎡ 5％3 82㎡10%式兩廳270%㎡ 四兩廳140-150㎡ 30%式五廳二㎡ 衛(wèi)陽(yáng)180㎡ 30%兩兩廳72㎡15%兩廳8７㎡1%兩廳110㎡%四兩廳12６㎡15%兩兩廳80㎡1０%兩廳105㎡ 10%兩廳12０-130㎡ 40%四兩廳兩衛(wèi)1㎡17%五廳 2００,１3％均價(jià) 3８00元560元30元550元4、行特征及趨勢(shì)(1）需求特點(diǎn)群體相對(duì)關(guān)白領(lǐng)購(gòu)體不是,由土化,９0%是由人、或者在居客戶(hù),很少有其它人來(lái)里置外銷(xiāo)比例更是不到 8％,與８0%外資很不諧,種情況現(xiàn)即與關(guān)外白領(lǐng)工資普遍低,能夠置比例極其有-,,、布吉那樣郊潮。品牌意識(shí)從三頭泰等市場(chǎng)占率斷高既可看品牌意識(shí)烈對(duì)品牌、實(shí)力比注重甚至客戶(hù)喜歡跟著三展商,對(duì)三跟三展商比,對(duì)高。實(shí)、、,,注重對(duì)概接實(shí)市場(chǎng),力充分驗(yàn)證?？诒壕由钌罡〕擎?zhèn)生活二十年前還處時(shí)代之間緊,到今天,仍群居同一族、朋友大、頭效播途徑客戶(hù)脈播。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)雖房低市場(chǎng)主力總40-50萬(wàn)之間但客戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力卻低,２0０2年國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 26９59元,超過(guò) 3000美元戶(hù)籍口計(jì)算存款達(dá)到 207２7元地可以輕松購(gòu)買(mǎi)總在８０萬(wàn)左右住宅擁市場(chǎng)符合購(gòu)買(mǎi)力市場(chǎng)著展空間。(２)未展趨勢(shì)居型將向舒適型轉(zhuǎn)變從市場(chǎng)看,,戶(hù)較,其、寬敞,同時(shí)對(duì)小區(qū)硬軟要也高。環(huán)境、社區(qū)服務(wù)意識(shí)高寶安人注重實(shí),消費(fèi)比較理性跟寶安當(dāng)?shù)匚幕P(guān),隨著生活水平的高,寶安人開(kāi)始注重環(huán)境和社區(qū)服務(wù)等素,近期寶安樓盤(pán)漸漸開(kāi)始突顯小區(qū)環(huán)境或園林景觀(guān)等素除園林面積越來(lái)越以外也漸漸地特色化園林靠攏；社區(qū)服務(wù)方面,物理水平也樓盤(pán)素高重要方面,寶安地物理水平漸漸著化中園景物地物。5、龍華、布吉地特點(diǎn)、同關(guān)外,近來(lái)特,盤(pán),關(guān)人,近地區(qū)域,區(qū)別新安地區(qū)地郊區(qū)化開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū),(1）龍華布吉地特點(diǎn):規(guī)模開(kāi)發(fā)盤(pán),對(duì)區(qū),盤(pán)特期;盤(pán)區(qū)化生活便利。盤(pán)樓,可以滿(mǎn)足多數(shù)人。作最早興起郊區(qū)化熱潮城鎮(zhèn),布吉能夠這股熱潮堅(jiān)持到底,則是科四季城、怡翠園、城康橋園、桂芳園等項(xiàng)對(duì)布吉宅持續(xù)拉動(dòng)。龍華崛起近兩年,這是城重心移結(jié)果同時(shí)也顯得加從容和氣,今龍華可謂鄂云集,盤(pán)圍城美麗 5、和、要地林小更高龍華號(hào)召力和區(qū)域形象。多樣化、要地理人以關(guān),面，所以也多樣化發(fā)展,首先建筑、園林風(fēng)格不拘格歐式、代、江南式匯聚堂不而足是跨度也比較,從小到,甚至 300,,TＯNHOE、別墅等讓消費(fèi)者有充分選擇。強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)差與關(guān)內(nèi)樓盤(pán)6000價(jià)格水平相比,關(guān)外樓盤(pán)價(jià)僅僅３500元,2５00差距使得單套20,20購(gòu)買(mǎi)一輛中檔家庭轎車(chē)解決郊區(qū)化所帶來(lái)交通問(wèn)題。巨大價(jià)差使得大量在關(guān)內(nèi)無(wú)法置業(yè)白領(lǐng)選擇了在關(guān)外置業(yè),與福田羅湖最近龍華和布吉因此成了選擇重點(diǎn)。布吉、龍華房地產(chǎn)套布吉、龍華房地產(chǎn)使得礎(chǔ)套檔水平,在療、學(xué)校、購(gòu)物等面住還得借助關(guān)內(nèi)套這無(wú)疑加了關(guān)內(nèi)壓力所加套和水平龍華、布吉解決問(wèn)題保證房地產(chǎn)業(yè)。通關(guān)能力限制關(guān)外大盤(pán)大量了關(guān)內(nèi),因此帶來(lái)了通關(guān)問(wèn)題,大量白領(lǐng)在和成了關(guān),成了通關(guān)和。車(chē)輛大量,成了交通交通產(chǎn)了負(fù)。近來(lái)一問(wèn)題來(lái)重,關(guān)內(nèi)一因在關(guān)外置業(yè)影響了關(guān)外房地產(chǎn)發(fā)展。環(huán)境影響關(guān)外業(yè)化帶化，大業(yè)區(qū)所分成了和帶來(lái)了、,套。了大量關(guān)內(nèi)客來(lái)關(guān)外置業(yè)。6、教育地產(chǎn)分析地產(chǎn)地產(chǎn)一地產(chǎn)與相,,其最房地產(chǎn)最。房地產(chǎn)與有嫁接方式，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)商自身不僅出資金,還得承擔(dān)辦學(xué)任務(wù)，這種情況一般會(huì)出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊大盤(pán),其因?yàn)閰^(qū)位原因,無(wú)法吸引足夠的消費(fèi)者維持項(xiàng)目的銷(xiāo)售,必須尋找一個(gè)拉動(dòng)市場(chǎng)的砝碼,教育應(yīng)該是其中的一個(gè)選擇,在深圳,桃源居是一個(gè)典型的例子,由當(dāng)初一個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目到引進(jìn)清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校來(lái)共同辦學(xué)后,成為深圳銷(xiāo)售面積冠軍,充分發(fā)揮了教育泛地產(chǎn)的核心能力。,近,,形成，一般會(huì)選擇這種方式，。、市、。,,提,還絕大部分還得取決于盤(pán)自身的素質(zhì)。鼎太風(fēng)華就屬于這種。、、商,如此的情況下，能夠取得意想不到的效果。,支撐作用。深圳市中主打教育地產(chǎn)的盤(pán)很多，如桃源居、市花、,績(jī),、市普遍采用輔助辦學(xué)的模式，整合教育資源。7、前片區(qū)重點(diǎn),,20的,,,之,ft02,,前海板塊，近兩年,前海出現(xiàn)了較多的樓盤(pán),如港灣麗都、椰風(fēng)海岸等，但整體上形成由南到北，鼎太風(fēng)華、陽(yáng)光棕櫚園、星海名城的三足鼎立之勢(shì)。（1)三個(gè)主要項(xiàng)目比較鼎太風(fēng)華中海陽(yáng)光棕櫚園振業(yè)星海名城規(guī)積模率／容占地 2１．6萬(wàn)/總建筑面積42萬(wàn)／容積率1．７65筑面積3５萬(wàn)/容積率15占地 30萬(wàn)/建筑面積84/28建筑、園美式建筑園林風(fēng)格地中海式的建筑與園林簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)林風(fēng)格特點(diǎn)配套 歲寶社區(qū)店,一站式教育(幼兒園,小學(xué)，南ft實(shí)驗(yàn)

風(fēng)格社區(qū)商業(yè)街，陽(yáng)光小學(xué)、幼兒園、南ft人民

格。 社區(qū)商業(yè)街,北大附中主 力戶(hù) 型中學(xué))中央主體公園 三房醫(yī)院社區(qū)服務(wù)中心三房三房(平方)9-１810—11８8126)（ 萬(wàn)52—７056.７—6６.66-６5.5成的,育教 地中海風(fēng),育，,配套，教育總目前來(lái)看，陽(yáng)光棕櫚園定位準(zhǔn)確，營(yíng)銷(xiāo)方式比較獨(dú),,,—能走低路線(xiàn)。（2）前海樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)大規(guī)模的社區(qū)開(kāi)發(fā)依托大盤(pán)的效應(yīng)，鼎太、中海以及振業(yè)的項(xiàng)目,總建筑面積基本在０萬(wàn)以上,,格競(jìng)爭(zhēng)能力格是最主要的競(jìng)爭(zhēng)手段，任何產(chǎn)品到最后都離不開(kāi)格戰(zhàn),前海能在近兩年成為一大熱點(diǎn)區(qū)域，格是一個(gè)重要的因素。在振業(yè)開(kāi)盤(pán)之初，３2０0的起吸引了四百多位買(mǎi)排號(hào)購(gòu)買(mǎi),成為 20００年春交會(huì)的熱點(diǎn)樓盤(pán)。至今，前海樓的平均格在5５０0左右，一些小樓盤(pán)的格甚至只有８０0元的均。格成為前海樓的競(jìng)爭(zhēng)利器。獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),,,,,,920,、首次置者要求。盤(pán)缺陷交通由片新開(kāi)發(fā)域,開(kāi)發(fā)之僅深圳西位整域的交通條件理想,巴士?jī)H兩條線(xiàn)路,甚至連士也少,這點(diǎn)制約了很客,這位。開(kāi)發(fā)了缺,、、至理,通建來(lái)補(bǔ)但、建設(shè)卻需要府。、寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析20深圳其點(diǎn)新點(diǎn)士認(rèn),新新這僅深圳土片開(kāi)發(fā)著發(fā)、開(kāi)發(fā)越升上量將超15０萬(wàn),盤(pán)數(shù)量將達(dá)到 10左右而最能先期開(kāi)發(fā)域位路線(xiàn)兩1、開(kāi)發(fā)量分析72,商、要新路個(gè)西北部分布兩創(chuàng)路分割總體劃約為400公頃未開(kāi)發(fā)5０,這深圳開(kāi)發(fā)域，近兩將推超25０萬(wàn)。2、首先啟動(dòng)域分析路,也,,,;中·好角銷(xiāo)售十好疑給其他發(fā)展商更多的信熱點(diǎn)性最大。N17、N1８、N１9塊塊1、8１9發(fā)竟塊、,更其他塊更好信方面定給消費(fèi)者很強(qiáng)信,過(guò)剩好角大眾消費(fèi)者認(rèn)識(shí)造定影響突然走有壓力。東東象門(mén)戶(hù)直希期,也未,大、,是商最發(fā),好塊,發(fā)展商,更,大,熱點(diǎn)難度大。３、供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)按照整規(guī),在此開(kāi)發(fā)必須尚小嚴(yán)格把關(guān),匯聚十家發(fā)展商,有圳品牌有領(lǐng)品。、發(fā)發(fā)、他的,給端空白。價(jià)格戰(zhàn)長(zhǎng)來(lái)看景十看好,在未來(lái)兩,將推出25０萬(wàn)平米左右的住宅，除了出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以外，寶安目前的市場(chǎng)承載能力有限，是無(wú)法消化的，必須依托關(guān)內(nèi)市場(chǎng),但是在沒(méi)有更多利好消息的情況下，很難在特區(qū)引發(fā)寶安置業(yè)潮，如果積壓嚴(yán)重,銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，價(jià)格戰(zhàn)肯定是刺激市場(chǎng)的最終解決辦法。、基地分析N8,,5,N9最的住.１、中心區(qū)，利，更于新圳河的，與９地塊自成唯的獨(dú)立中心,、2、最N、9地塊形成的獨(dú)立住內(nèi),有新寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校、寶安人民醫(yī)院及1,、、、、、、。是中心區(qū)基礎(chǔ)最區(qū)。3、關(guān)口最近N8,,,4、規(guī)模較大,中，新湖路沿線(xiàn)的土地分割都比較零碎只有深業(yè)１7N１8深發(fā)(N1）、恒豐(28)、屹海達(dá)(N8）、新錦安（6地塊較為規(guī)整且面積較大，N地塊面積排第,僅次于深業(yè)、恒豐及新錦安，但是從開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看,于規(guī),５、項(xiàng)目比較中心區(qū)已知的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況比較位 率42 5 、心綠化萬(wàn)

規(guī)低。N19 25

2.5 高

、心綠化萬(wàn) 層 帶,享受好的景和綠色景觀(guān)。幸福 1０ 3.2 一、鄰，萬(wàn)

心城，大檔泰華 4

高

鐵出口，幾條主干道N７ 萬(wàn)

、 高層

過(guò)過(guò)泰華 0 預(yù) 計(jì) N不 少 、過(guò)４

，塊過(guò)者 ,臨翻身村環(huán)境好。N８ 50

３.８ 高

關(guān)口，交通節(jié)點(diǎn)，萬(wàn) 、高層

配套最全6、SＷOT分析本最大優(yōu)勢(shì)在于生活配套的齊全，而最大的劣勢(shì)則在于新圳的,點(diǎn)在于的,新關(guān)內(nèi)的心的競(jìng)爭(zhēng)。（1)優(yōu)勢(shì)企方面、商業(yè)中心、學(xué)校形成一個(gè)獨(dú)立居住中心。位于中心區(qū)東南面,鄰近南頭二,處于中心區(qū)、甚至寶安區(qū)門(mén)戶(hù)地位,不僅很強(qiáng)對(duì)特區(qū)客戶(hù)號(hào)召力。地塊是深圳立體交通網(wǎng)絡(luò)一個(gè)節(jié)點(diǎn)地帶，特區(qū)內(nèi)主要交通干道。最近地鐵出口位于新湖路甲岸路交匯處，距離地塊不到５０0。是中心區(qū)開(kāi)發(fā)面積最大幾個(gè)一，大。:最大于二點(diǎn)一是交通便利，客戶(hù)帶便利。二是學(xué)校，形成一個(gè)對(duì)獨(dú)立居住中心，不其他影。2業(yè)面地面。中心區(qū)形象客戶(hù)心。鄰近口、學(xué)校交通主干道便利,也帶。面新圳寶安、道,，帶污染。海景對(duì)貧乏。距離中心區(qū)中心，對(duì)于體、中心帶大相對(duì)不便。容積。,其是新圳交通便利帶對(duì)很大，是是,一要處(,,,、學(xué)校與體打包體,獨(dú)特排它性。與同期啟學(xué)校,具有匯人氣效果能夠提高認(rèn)識(shí)度。能是湖路沿線(xiàn)近期啟有。性,性、、人異具備當(dāng)發(fā)展高,,有價(jià)格深南道、濱海道延長(zhǎng)線(xiàn)貫是最佳受益者。小結(jié)：無(wú)論如何快速度,都是有利是這些遇都是共享均等把握些遇,房是我們標(biāo)。有三點(diǎn)遇非常重要是,治,如果能夠于說(shuō)是變害利。二是,還很,定要抓遇,人打造他們想要水樓。三是,學(xué)校如何變獨(dú)占是我們排他性最(威脅西鄉(xiāng)也處于上升頭均已啟,必分流部,、發(fā)是品牌企,與屹更號(hào)召、福中福、發(fā)比本更好景觀(guān)優(yōu)勢(shì)。作為個(gè)小型企如何在中心區(qū)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中品牌、團(tuán)隊(duì)、效應(yīng)。小結(jié)：這些挑戰(zhàn)都是不可回避是發(fā)展商不能控制而影。、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略

一 流 業(yè)長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化行為 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 價(jià)格 建面 客戶(hù)忠誠(chéng)度公共關(guān)系 管理 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 開(kāi)發(fā)策開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)模式 性?xún)r(jià)比 合理建面市場(chǎng)口碑政府 主 社會(huì)團(tuán)體 服務(wù)機(jī)構(gòu) 制度 文化 項(xiàng)目品牌 火車(chē)頭 差異化 快做 星河灣模式23/47PAGEPAGE29/47,N,,60—0萬(wàn)平方米商住宅30萬(wàn)平方米上,商住宅案數(shù)量超二十些案在未五年內(nèi)逐漸上市此大數(shù)量銷(xiāo)售順消,超常思路及,市擺在?消費(fèi)者調(diào)查看,買(mǎi)家關(guān)注點(diǎn)主集生活居家兩方因此未，還生活根據(jù)配套,路商生活?yuàn)蕵?lè)商,形賣(mài)點(diǎn)是本案功關(guān)鍵,也是本案打造關(guān)鍵些滿(mǎn)足居家求,善主生活,打造賣(mài)點(diǎn)理高效優(yōu)善。確價(jià)在保持？銷(xiāo)售前在上,項(xiàng)說(shuō)價(jià)與因素直接關(guān)系求本者價(jià)格市引爆效果客戶(hù)理價(jià)最終價(jià)是因素互平衡。與轉(zhuǎn)?是基礎(chǔ)離談是空閣是不著實(shí)際的空談,與輔,兩者正自行車(chē)兩車(chē)輪,是方,,,,?,——鐵公道路系統(tǒng)以及口使影響卻跨以,以,,?？？還確把握。2戰(zhàn)略選擇）戰(zhàn)略選擇之——三五年,為流特區(qū)影響優(yōu)秀從 2001年起開(kāi)始入全國(guó)階段,最特前第輪全國(guó)擴(kuò)張已經(jīng)結(jié)束沉淀幾全國(guó)性,萬(wàn)科珠江;經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整,第二輪擴(kuò)張已經(jīng)逐漸拉開(kāi)帷幕其特“,造英雄”,為擴(kuò)張急先鋒。全國(guó)熱潮下以泰華鴻榮源為表,,特絕版段以高檔次物進(jìn)伊始以拍賣(mài)高姿態(tài)轟特區(qū)打響知名度些下也尋求突破,模式將同三主流商路,些小將順應(yīng)市場(chǎng)變行變以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境變,立塊特性和,人,道路表開(kāi)即以提升實(shí),打響,桃源居-航空城。屹海達(dá)公司在寶安有著十余年的開(kāi)發(fā)歷史,迄今已成功開(kāi)發(fā)了中南花園等知名樓盤(pán)。但由于種種原因,企業(yè)至今依然未能建立起自己的品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)企業(yè)品牌化、企業(yè)品牌全國(guó)化、寶安地產(chǎn)全市化的背景下已顯得落后，如果在未來(lái)幾年內(nèi)依然無(wú)法建立起企業(yè)品牌，對(duì)未來(lái)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、企業(yè)融資、企業(yè)聲譽(yù)、企業(yè)戰(zhàn)略等將產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。在現(xiàn)時(shí)最可行的途徑即依托項(xiàng)目開(kāi)發(fā),帶動(dòng)企業(yè)品牌,最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。屹海達(dá)的品牌之路N7,,,,將屹海達(dá)的品牌中目標(biāo)——利用正要工的點(diǎn)突破1-2塑3-5年使深圳力3-５關(guān)重點(diǎn)度塑美度、化客戶(hù)滿(mǎn)意度。（2)選擇二——與緊密結(jié)合:短投入與平長(zhǎng)期內(nèi)追求利潤(rùn)最大化基石,財(cái)務(wù)才關(guān)鍵不同期不同財(cái)務(wù),不同也決不同財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)做財(cái)務(wù)外乎三:利潤(rùn)追求高額利潤(rùn)付間代價(jià)；二追求金周快,獲取金間上收益；第三則是對(duì)項(xiàng)目的收益不做要求，形成公司的固資產(chǎn)。比三方式,看說(shuō),做不合適不能金沉淀不利,甚追求金周也不合適，佳短投入與平,追求長(zhǎng)利潤(rùn),場(chǎng)條件取經(jīng)濟(jì)收入不苛求短失,注重長(zhǎng)收益付速度上所犧牲間取豐厚收益?！獡屨枷葯C(jī)做形象、樹(shù)品牌。3、市場(chǎng)策——做火車(chē)頭與產(chǎn)品定位樣對(duì)于任何企業(yè)來(lái)說(shuō),進(jìn)入個(gè)市場(chǎng)都會(huì)給自己個(gè)定位，確定自己整個(gè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)者地位,明確自己發(fā)展方向以此來(lái)決策企業(yè)的發(fā)展道路。歸納到點(diǎn),企業(yè)個(gè)市場(chǎng)上,做火車(chē)頭還火車(chē)廂？項(xiàng)目開(kāi)發(fā)個(gè)無(wú)法避免問(wèn)題。火車(chē)頭意味著市場(chǎng)領(lǐng)者,意味著市場(chǎng)第力量,市場(chǎng)領(lǐng)頭羊表現(xiàn)產(chǎn)品上則意味著開(kāi)發(fā)獨(dú)特、差異化產(chǎn)品,引領(lǐng)行業(yè)潮流。模式利潤(rùn)較高風(fēng)險(xiǎn)較高開(kāi)表現(xiàn),市場(chǎng),樹(shù)品牌現(xiàn)企業(yè)發(fā)展。火車(chē)廂則意味著市場(chǎng)者意味著市場(chǎng)力量表現(xiàn)項(xiàng)目上則意味著開(kāi)發(fā)、化產(chǎn)品,市場(chǎng)潮流斷市場(chǎng)需求熱點(diǎn),方式較會(huì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),既獲得行業(yè)平均形適合發(fā)展企業(yè)。4、開(kāi)發(fā)節(jié)奏——快做開(kāi)發(fā)特項(xiàng)目進(jìn)進(jìn),方式兩種方式各利弊?？熳鲎鲰?xiàng)目開(kāi)發(fā)、,,些非手,切以快為基準(zhǔn)。節(jié)奏利益點(diǎn):開(kāi),以形項(xiàng)目品牌占市場(chǎng)高點(diǎn),到出品牌、出效益求。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較,力前定路以。目前區(qū)基本啟情況以最限度吸取區(qū)購(gòu)買(mǎi)力完利潤(rùn)目標(biāo)。以較,?？熳鲲L(fēng)險(xiǎn):區(qū)尚未型消費(fèi)者還未行動(dòng),,,:,:、消費(fèi)喜好變影響象,,將,,但不于不不埋頭苦干,不理不不顧味,全、銷(xiāo)售的解決措施理、、彈性計(jì)劃同為解決計(jì)劃預(yù)料制定完善高危機(jī)反機(jī)制旦現(xiàn)意外,也解決、5、向這因該什么樣,檔次怎樣?先分析下先天條件:首先,認(rèn)為交通邊配套,勢(shì)影響影響,影響,:365,,,,案式 365型、混合 主容積率 ３．8 3.8積 5０萬(wàn) ５0萬(wàn)可銷(xiāo)售積 42萬(wàn) 42萬(wàn)主力積 12０-130平米 １00-110平米三房成本 ３00０元 2500元成內(nèi)涵（單

成１000,內(nèi)裝修成

成80內(nèi)裝修成本：元／平０0,綠15地價(jià)1000期 300綠10０地價(jià)１0０0,米) 間費(fèi)用2５0銷(xiāo)售費(fèi)用５0期間費(fèi)用2０0銷(xiāo)售費(fèi)用他50元 5他50售價(jià) 5０0０元 ４000元主力總價(jià) 60-６5萬(wàn) 40－44萬(wàn)總成本 15億 1２．5億總銷(xiāo)售金額 21億 16.8億毛利潤(rùn) ６億 4.３億靜態(tài)收益率 4０％ 34.4%期入高 高性 高 高在力 高 低性、異性 質(zhì)、兩種方案的優(yōu)劣勢(shì)比較方案一：方案一是以星河灣的模式為基本思路,目標(biāo)是為寶安人打造一個(gè)名片，提供一個(gè)別樣的生活方式，打造一個(gè)精品的社區(qū)，提倡一種嶄新的生活態(tài)度。這一模式的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于位于中心區(qū)這一政府未來(lái)的形象區(qū)域,且位于中心區(qū)的東南門(mén)戶(hù)地帶,得好可以形成城市的標(biāo)志性建筑。市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)者較少,并且已進(jìn)入銷(xiāo)售尾期,并且未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)比較少，市場(chǎng)面臨一定的空白。，形成品。入的成本可的，期的。方案的點(diǎn)在于、樓盤(pán)4000,。方案的銷(xiāo)售關(guān)鍵點(diǎn)在于,,的姿態(tài)亮相，使客戶(hù)感嘆,刺激換房的。本方案下的產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手致為中心區(qū)的樓盤(pán)以及寶安老城區(qū)的高、價(jià),500205000方案二:方案二是以美麗３65花園為參照模式，開(kāi)發(fā)眾化的社區(qū)，為工作 3年左右的白領(lǐng)打造一個(gè)家園，這一模式的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于可以形成良好的社區(qū)形象客戶(hù)層面較寬,市場(chǎng)容量、總,置業(yè)門(mén)檻方案的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于沒(méi)有一定的格差，關(guān)內(nèi)客戶(hù)很少來(lái)購(gòu)房，減少了大量的市場(chǎng)潛在客戶(hù)。一旦關(guān)內(nèi)客戶(hù)不進(jìn)場(chǎng)，銷(xiāo)售壓力將很大，年輕人可能更愿意居住在成熟的市區(qū)。方案的銷(xiāo)售關(guān)鍵點(diǎn)在于關(guān)內(nèi)客戶(hù)能否大量進(jìn)入是未來(lái)銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵,如何吸引關(guān)內(nèi)客戶(hù)到關(guān)外來(lái)置業(yè)是困繞未來(lái)銷(xiāo)售的難題,而吸引的關(guān)鍵則在于與前海樓盤(pán)保持較大的格差距，梅林關(guān)的差在２０0０元左右,布吉關(guān)的150０左右。對(duì)比之下,南頭關(guān)的差至少應(yīng)在１000價(jià)格水平應(yīng)控制在4000在未來(lái)實(shí)際銷(xiāo)售中，本方案下的產(chǎn)品面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)區(qū):中區(qū)樓盤(pán)、前海樓盤(pán)以區(qū)的樓盤(pán),競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，市場(chǎng)對(duì)比很。方案,我們,與的、的方案，不如選的、的方案一，方案一的于方案。6、差異競(jìng)爭(zhēng)策略差競(jìng)爭(zhēng)是競(jìng)爭(zhēng)的手，是在中區(qū)一應(yīng)量中的區(qū),更是格競(jìng)爭(zhēng)、、壓的手。在前中區(qū)大產(chǎn)品未面的下，差的對(duì)與區(qū)樓盤(pán)的差異。差因子差因子規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)展概念定位硬件軟件區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)生活張、真、細(xì),把藍(lán)圖變成現(xiàn)樓根據(jù)對(duì)整個(gè)新安-西鄉(xiāng)片區(qū)房地產(chǎn)場(chǎng)的綜合分析，我們認(rèn)為,本的差異化主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：產(chǎn)品差異化在前的寶安房地產(chǎn)場(chǎng)中,所提供的產(chǎn)品多屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用性的住房，樓盤(pán)檔次較低，戶(hù)型面積中小，以滿(mǎn)足基本的居家生活為的，這些產(chǎn)品都無(wú)法體現(xiàn)出舒適的居家要求。建議未來(lái)本的產(chǎn)品差異化集中體現(xiàn)在戶(hù)型、劃、立面等方面。老城區(qū)的樓盤(pán)多的表現(xiàn)出,樓盤(pán)檔次低、差這面在中區(qū)的分樓盤(pán)中都所體現(xiàn)。分中區(qū)表現(xiàn)出的，無(wú)法體現(xiàn)出中區(qū)的,于區(qū)的樓盤(pán)，為成差異,的建轉(zhuǎn)變，建品質(zhì)感突出的產(chǎn)品,提升價(jià)值。景觀(guān)差異化寶安的小區(qū)景觀(guān)基本都屬于綠化層次，根本體現(xiàn)不出園林的要求,在寶安客戶(hù)越來(lái)越重視因素的下,寶安樓盤(pán)的景觀(guān)已不符合場(chǎng)展的要求。未來(lái)出的差異化的主要表現(xiàn),的更要體現(xiàn)出的小區(qū)居家的。服務(wù)差異化樓盤(pán)要的，對(duì)于本來(lái),體現(xiàn)差異化的要方面,中區(qū)的,以整合成為于主的0－100歲的全程健康教育為核容，出的服務(wù)差異化。7、式（1）牌社區(qū)建立唯性的幾種式、稀缺景觀(guān)項(xiàng)目：東方玫瑰花園先并不：星河灣品都做出超越蔚藍(lán)海岸終量變引起質(zhì)變，由超越到樹(shù)立起自己世紀(jì)村在行業(yè)在某些方面，并不斷做大做強(qiáng) ：南國(guó)奧林匹克花園現(xiàn)代城（2）幾種品牌社星河灣1２00700組合社2。星河灣在華南板塊高林立環(huán)境,觀(guān)，先產(chǎn)品位樹(shù)，華南板塊做大精品，開(kāi)發(fā)高產(chǎn)品,在位與他取得位優(yōu)勢(shì)，乃至目前奧園等也開(kāi)始開(kāi)發(fā)高住宅。開(kāi)之初,完震撼人園林、濱江步道以及現(xiàn)實(shí)景，完吸引住戶(hù)，極大刺激消費(fèi)者購(gòu)房熱情。再，控制好合總價(jià)基礎(chǔ),第期均價(jià)４90０元/平方米,單套總價(jià)控制在５5萬(wàn)以?xún)?nèi),第二期均價(jià) 5300元/平米,單套價(jià)控制在5萬(wàn)以?xún)?nèi)第三期均價(jià)５0０元/平方米單套總價(jià)75萬(wàn)以?xún)?nèi)。使大部分人夠接受。蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸占約30方，總59方2,蔚藍(lán)海岸在，400，是價(jià)5500，200，已60，大，,蔚藍(lán)海岸已為深圳市樣本社。蔚藍(lán)海岸功原因在于：先蔚藍(lán)海岸開(kāi)不花,塊，并優(yōu)花園,引大量。，蔚藍(lán)海岸海大，海的勢(shì),自己在?；ㄎ唬趧?shì)為。，蔚藍(lán)海岸產(chǎn)品強(qiáng)引，于目為業(yè)，多的二置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)，并使后期開(kāi)發(fā)方向改變?yōu)槎脴I(yè)家園。最后,蔚藍(lán)海岸全力打造社區(qū)品牌，營(yíng)造濃郁的社區(qū)氛圍,以業(yè)主滿(mǎn)意度來(lái)提升項(xiàng)目的品味,終形成項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。8.7,37:,,的成功，在區(qū)成,。三，一以產(chǎn)品主義,,,、王府等等，堅(jiān)持產(chǎn)品主。黃浦雅苑模式黃浦雅苑位于中心北區(qū),與其他中心區(qū)的樓盤(pán)大力張中心區(qū)優(yōu)勢(shì)同，黃浦雅苑少宣其地段優(yōu)勢(shì)，而是著重做產(chǎn)品,他成功的首先是其企業(yè)品牌的支撐，使多客戶(hù)可以無(wú)的跟隨和黃地產(chǎn)的項(xiàng)目。其次是產(chǎn)品的價(jià)格,在中心區(qū)其他樓盤(pán)均價(jià)在 8200元左右的對(duì),黃浦雅苑7５００元的入市均價(jià)就有競(jìng)爭(zhēng)力，且雖然其產(chǎn)品沒(méi)有值得寫(xiě)的特點(diǎn)，但總體品質(zhì)仍屬優(yōu)。目黃浦雅苑三期的價(jià)格已達(dá)到850０/平方米左右。美麗３6５模式美麗365是在龍華地產(chǎn)大盤(pán)涌動(dòng)的情開(kāi)發(fā)的一個(gè)郊居化大盤(pán),其總建筑面積 20萬(wàn)平方米，容積率約為２.１，美麗３65作為龍華大盤(pán)的代表，其成功原因主要有:一美麗３65在產(chǎn)品直接瞄準(zhǔn)各大企業(yè)小白領(lǐng)的需求,開(kāi)發(fā)適合這些客戶(hù)要求的產(chǎn)品，二，采取較有力的廣告廣方式，以路牌、大桿旗為主要手段，在龍華鎮(zhèn)全面鋪開(kāi)，造成一的轟動(dòng)。但美3６5的市影響在關(guān)內(nèi)卻小，少有往購(gòu)買(mǎi)，也因此其項(xiàng)目品牌并未能達(dá)到深圳知名品要求,也無(wú)法對(duì)企幫助作用。各模式較模式 星河灣 世紀(jì)村黃浦雅苑美麗365蔚藍(lán)海岸位置 華南板塊 華僑城西福田中心區(qū)龍華城區(qū)后海、小高高層小高層小高高層容積率2 3.52.52.1 2均價(jià)５5０0元 9０00元8５0０元3４00元 6500元目標(biāo)客戶(hù)富裕階級(jí) 高級(jí)白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)中產(chǎn)階級(jí)、高級(jí)白領(lǐng)小白領(lǐng)、 高級(jí)白領(lǐng)工薪階中產(chǎn)階級(jí)產(chǎn)品檔次高 中高高中低 中高戶(hù)型次舒適型 實(shí)用型實(shí)用型經(jīng)濟(jì)型 舒適型開(kāi)發(fā)策略快做 慢做慢做快做 快做品牌成功以轟動(dòng)性的市 以突破性的以企業(yè)品牌以快速的銷(xiāo) 前海乃至南方式場(chǎng)效果，成就 戶(hù)型設(shè)計(jì)項(xiàng)目品牌 為知名品牌。帶動(dòng)項(xiàng)目品牌售成項(xiàng)目 ft大規(guī)模品牌。 區(qū),并打造社區(qū)品牌項(xiàng)目成功原因出色的、實(shí)在 突破性的的產(chǎn)品以及環(huán) 型設(shè)計(jì)境現(xiàn)景企業(yè)品牌以低廉的價(jià) 以社區(qū)環(huán)格享受大規(guī) 和氛圍打模的社區(qū) 客戶(hù)。(3）我們的開(kāi)發(fā)模

整治一片環(huán)境設(shè)一個(gè)家園打開(kāi)一片市場(chǎng)從城市規(guī)劃設(shè)計(jì),整項(xiàng)目環(huán)境,整治因，形成一個(gè)的,低容積率，大社和價(jià),達(dá)企業(yè)品牌象和項(xiàng)目設(shè)關(guān)注高的效果。先期啟動(dòng)綠岸小型組團(tuán)，中高檔次入市,迅速提升地塊價(jià),完成銷(xiāo)售,提高項(xiàng)目的知名。為，的,項(xiàng)目的，斷強(qiáng)化項(xiàng)目的美譽(yù)和忠誠(chéng)。通過(guò)一系列站在城市高的包裝和，引爆深寶兩地的市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的奇跡、項(xiàng)目總體定位11)社會(huì)階層劃分白領(lǐng)——30%外的私營(yíng)業(yè)主其他——10%置業(yè)次數(shù)劃分首次置業(yè)者——45%(2）三個(gè)組團(tuán)的為綠岸居白領(lǐng)——40%）——３０％工商)——２0%其他——10％水岸居白領(lǐng)——30%外的中高層管理人員公務(wù)員外的個(gè)工商其他——5%海岸居——5％外的中高層管理人員公務(wù)員外的個(gè)工商其他——5%(3)心理特點(diǎn)表點(diǎn) 征 富 員、中高層管人及白領(lǐng)

薪（穩(wěn)定工作礎(chǔ)）

首次置業(yè)滿(mǎn)足基要容易接受鮮事物

一定總基礎(chǔ)上優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)私營(yíng)企業(yè)主

先富 要在改條件礎(chǔ)上,滿(mǎn)足自己尊貴

消費(fèi)者描述我們可以將目標(biāo)簡(jiǎn)單劃分為和,和我們主,在0寶人者在工作、以上、人、有深厚感情同發(fā)展中建設(shè)老城,目標(biāo)為中、人口密度低、不擁擠和嘈雜,中有著普遍同。購(gòu)買(mǎi)最質(zhì)還改條件自用購(gòu)房主要而投資出租狀況將少見(jiàn),因此樓盤(pán)吸,為,要在、以及物業(yè)管上。我們分人分在人中,工戶(hù)以及私營(yíng)業(yè)主要,次在上,們共,劃以及在一上樓盤(pán),次要、、、物業(yè)管可以滿(mǎn)足舒適要最要見(jiàn)到實(shí)際現(xiàn)樓才能相信一個(gè)樓盤(pán)壞,目盤(pán)工要高要,工商戶(hù)相對(duì)比較關(guān)心價(jià)格因素，而私營(yíng)業(yè)主相對(duì)比較關(guān)心小區(qū)環(huán)境,公務(wù)員則關(guān)心物業(yè)管理。南ft客戶(hù)關(guān)外的客戶(hù)主要是指南ft的客戶(hù),這部分客戶(hù)將是我們的次要客戶(hù),他們主要是在南ft地區(qū)(包括科技園)工作,基本屬于科技園各類(lèi)企業(yè)的中高級(jí)白領(lǐng)。受過(guò)良好的教育,事業(yè)處于上升階段,在深圳生活了三年左右，有較強(qiáng)烈的購(gòu)房需求。但目前基本屬于飄一族，甚至有不少是租住于寶安。,,340,,工作地的,三是素，要求戶(hù)實(shí)用，園,有，是前區(qū)的有很強(qiáng)的。,后、頭、以及石州,認(rèn)識(shí)低,概念局限老城未來(lái)推廣必須注意推廣寶安中心區(qū),讓客戶(hù)接受這一區(qū)。2、產(chǎn)品定位在定位之前先參考一下消費(fèi)者調(diào)查的情況:有超過(guò)的寶安消費(fèi)者能夠接受小高層和高層或者兩者的組合，有 2/3的消費(fèi)者需求三房 120平米左右的三房,各有近14％的消費(fèi)者需求二房及四房,能夠接受50萬(wàn)以2１%,建筑風(fēng)36%消費(fèi)者意代濱風(fēng)3％消費(fèi)者中意歐陸豪華風(fēng)格超過(guò) 3０%的消費(fèi)者認(rèn)為小區(qū)園應(yīng)該以水塘、噴泉、瀑布水景為主題,超2５％消費(fèi)者認(rèn)為應(yīng)以異國(guó)情調(diào)藝為題綜合考慮項(xiàng)開(kāi)發(fā)策略、消費(fèi)者以及市場(chǎng)供應(yīng)、狀況。我們對(duì)項(xiàng)目做了如下的定:產(chǎn)品檔次定位,、。色彩星河灣黃色褚紅色色點(diǎn)綴其他色彩?？山Y(jié)合組團(tuán)特色,可分三個(gè)題景、水景、綠景綜合布局。提供若干部分景觀(guān)圖3、戶(hù)面積配比（1總體戶(hù)面積配比面積 80－90M２戶(hù)二房二廳90-10 ０M2三房二廳100-11５M２三房二廳12０-140M２三房二廳1４０-160M２四房二廳16０M ２五房、復(fù)式合計(jì)/比例 1０%20％25%20%１５%10%100%3.７5.559．25９.2５5．553.737面三期相 ３585９．２885673.４37加戶(hù)配比依據(jù)首先啟動(dòng)綠岸,關(guān)內(nèi)客戶(hù)將成是本項(xiàng)目一期客戶(hù),其比例將4０%。關(guān)內(nèi)客戶(hù)本首,戶(hù),戶(hù)是其點(diǎn)90三房比例較?？急卷?xiàng)目整體戶(hù)等戶(hù)戶(hù)面積配比115下戶(hù)占55%。項(xiàng)目,總,將部分位總0內(nèi),戶(hù)90－１40三房。(80-M2 -010-11520-14010 M2 2M2M2式1％5%15%5% 10％1.5 331.505 1,1158,,91,80-0 9-100 10120-140M140-180-0 9-100 10120-140M140-101022 ２ 1152 ２M2上% 50％5％% 5％ 0％例.25 5 .5 0.75 15萬(wàn)面901100-115 12-114-0 M2 2M２0２60M2式5%1%30%35%20% 100%061.24.22.4 2萬(wàn)、均400/,控制在45-７0均議：均400/,均49０/均5200/啟動(dòng)時(shí)控制505)12,,,46,2——舊式鋪曾經(jīng)占據(jù)流,單向當(dāng)?shù)叵M(fèi)零售,其經(jīng)營(yíng)類(lèi)日常消費(fèi)品和汽配建材，,，。——，天虹場(chǎng)代，經(jīng)營(yíng)高產(chǎn)品為，其,，營(yíng)，和消費(fèi)一品,品品和性。住宅量底場(chǎng)呈明顯上趨勢(shì)。底如內(nèi)雜24便利理發(fā)美容院,鋪，,地些日常消費(fèi)品，居民日常居供便利然而,底缺陷,品,,窩蜂”象，底，這供給勢(shì)頭有增減。，品,，日常消費(fèi)售,，但,，消費(fèi)和消費(fèi)品質(zhì),很難持續(xù)經(jīng)營(yíng)。，。,一定行業(yè)輻射力，但由于規(guī)模偏小,而且市場(chǎng)不夠成熟，對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊懥Σ淮蟆哪壳暗慕?jīng)營(yíng)形態(tài)來(lái)看，大型綜合批發(fā)市場(chǎng)尚未出現(xiàn)。(3）寶安主要商圈格局新安商業(yè)目前存在三大繁華商業(yè)區(qū):萬(wàn)佳商業(yè)區(qū):目前寶安商業(yè)最為繁華的地區(qū)。萬(wàn)佳位于新圳路與寶民一路的交匯處，由于其自身近20０00平方米的巨大商業(yè)體量,使得其有力地帶動(dòng)了周邊商業(yè)的蓬勃發(fā)展,又由于地處老城區(qū),周?chē)幼∪丝诒姸?，且居住人群層次較高，因此消費(fèi)群購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，從而導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)區(qū)檔次、水平較高。商業(yè)區(qū)位于身大，近寶安新區(qū),成為寶超市、業(yè)市場(chǎng)。地5的。,,業(yè),,,城3,經(jīng)規(guī)區(qū)商業(yè),。4)寶安商業(yè)營(yíng)、營(yíng)與前主要為，自從主力