房地產(chǎn)管理評估及資產(chǎn)管理知識分析理論

資產(chǎn)評估

1第一頁，共六十頁。課程簡介房地產(chǎn)評估政策性較強。房地產(chǎn)評估實務性較強。房地產(chǎn)評估應用性較廣。2第二頁，共六十頁。課程內容第1章總論第2章房地產(chǎn)評估基本理論第3章房地產(chǎn)評估程序第4章市場法第5章成本法第6章收益法3第三頁，共六十頁。課程內容第7章假設開發(fā)法第8章路線價法第9章城鎮(zhèn)土地分等定級與基準地價評估第10章不同評估目的房地產(chǎn)的評估第11章房地產(chǎn)評估報告4第四頁，共六十頁。教學目的與要求學習和掌握房地產(chǎn)評估的基本理論學習和掌握房地產(chǎn)評估的基本方法掌握房地產(chǎn)評估的應用技能5第五頁，共六十頁。第1章總論1.1房地產(chǎn)及其特征1.2房地產(chǎn)價值與價格1.3房地產(chǎn)價值的影響因素6第六頁，共六十頁。學習目標本章學習目標是使同學們掌握房地產(chǎn)的基本概念、特性和分類；掌握房地產(chǎn)評估的基本概念及相關事項；掌握價值類型基本概念與分類，及在評估中如何正確選擇價值類型。7第七頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征1.1.1房地產(chǎn)的定義及其存在形態(tài)1）房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是土地和房屋財產(chǎn)的合稱，通常又稱不動產(chǎn)。一般房地產(chǎn)的定義有廣義和狹義兩種。8第八頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體的權益。廣義的房地產(chǎn)是指除上述內容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。1）房地產(chǎn)的定義9第九頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征土地是指地球陸地表面上下一定范圍內的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。1）房地產(chǎn)的定義10第十頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。1）房地產(chǎn)的定義11第十一頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結構、設備、裝修，土地的形狀、地勢、地質條件、基礎設施完備程度、平整程度等。1）房地產(chǎn)的定義12第十二頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征房地產(chǎn)的權益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。1）房地產(chǎn)的定義13第十三頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征房地產(chǎn)的權益是以房地產(chǎn)權利為基礎的，包括房地產(chǎn)的各種權利，受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利，受到其他各種限制的房地產(chǎn)權利，以及房地產(chǎn)的額外利益或收益等。1）房地產(chǎn)的定義14第十四頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征在中國，房地產(chǎn)權利主要包括所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權等。1）房地產(chǎn)的定義15第十五頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征（1）土地2）房地產(chǎn)存在的形態(tài)（2）建筑物（3）房地16第十六頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征（1）對于土地來說，主要有坐落位置，面積大小，土地形狀，四周邊界，地形、地勢，周圍環(huán)境與景觀，利用狀況產(chǎn)權狀況，水文與地質狀況，基礎設施完備程度，土地使用管制，其他。3）反映房地產(chǎn)基本情況的因素17第十七頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征（2）對于建筑物來說，主要有坐落位置，面積大小，層數(shù)與高度，主體結構，設備設施狀況，裝修狀況，平面布置，外觀，建成年月，維修保養(yǎng)情況及完損程度，利用現(xiàn)狀，產(chǎn)權狀況，其他。3）反映房地產(chǎn)基本情況的因素18第十八頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征1）位置的固定性1.1.2房地產(chǎn)的特征2）壽命耐久性3）土地價值的雙重性4）價值高大性19第十九頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征1.1.2房地產(chǎn)的特征6）產(chǎn)權分割性與權益的流動性7）保值增值性5）需求的普遍性20第二十頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征1）按房地產(chǎn)用途分類1.1.3房地產(chǎn)的分類（1）居住房地產(chǎn)；（2）商業(yè)房地產(chǎn)；（3）旅館房地產(chǎn)；（4）餐用房地產(chǎn)；（5）金融用房地產(chǎn)；21第二十一頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征1）按房地產(chǎn)用途分類1.1.3房地產(chǎn)的分類（6）信息用房地產(chǎn)；（7）辦公房地產(chǎn)；（8）娛樂房地產(chǎn)；（9）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)；（10）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；22第二十二頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征1）按房地產(chǎn)用途分類1.1.3房地產(chǎn)的分類（11）特殊用地房地產(chǎn)；（12）軍用房地產(chǎn)；（13）綜合房地產(chǎn)。23第二十三頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征2）按房地產(chǎn)實物狀態(tài)分類1.1.3房地產(chǎn)的分類（1）按處于不同區(qū)位、地段劃分，可分為城市中心、城市邊緣、城市郊區(qū)、農(nóng)村等房地產(chǎn)；24第二十四頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征2）按房地產(chǎn)實物狀態(tài)分類1.1.3房地產(chǎn)的分類（2）按建筑結構可分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚（或石）結構、木結構和其他結構的房屋建筑；25第二十五頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征2）按房地產(chǎn)實物狀態(tài)分類1.1.3房地產(chǎn)的分類（3）按建筑層數(shù)（以住宅為例）可劃分為低層（1-3層），多層（4-6層），中高層（7-9層），高層(住宅≥10層,公共建筑≥24米)，超高層（住宅≥30層、公共建筑>100米）；26第二十六頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征2）按房地產(chǎn)實物狀態(tài)分類1.1.3房地產(chǎn)的分類（4）按建設和建筑標準可分為高級豪華、中等、普通標準的房地產(chǎn)；27第二十七頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征2）按房地產(chǎn)實物狀態(tài)分類1.1.3房地產(chǎn)的分類（5）按建筑物的新舊程度可分為新建造的房地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)和危險用房等。28第二十八頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征3）按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類1.1.3房地產(chǎn)的分類（1）生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地；（2）毛地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的舊房屋的土地；29第二十九頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征3）按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類（3）熟地：是指具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上進行房屋建造的土地；（4）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，沒有達到交付使用條件的房地產(chǎn)。30第三十頁，共六十頁。1.1房地產(chǎn)及其特征3）按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類（5）現(xiàn)房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的或經(jīng)過裝修改造的。31第三十一頁，共六十頁。1.2房地產(chǎn)價值與價格1.2.1房地產(chǎn)價值與價格的含義1）房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定的時間內對房地產(chǎn)價值的估計值。房地產(chǎn)價值屬于交換價值范疇32第三十二頁，共六十頁。1.2房地產(chǎn)價值與價格1.2.1房地產(chǎn)價值與價格的含義2）房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定的買方和賣方對于房地產(chǎn)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。33第三十三頁，共六十頁。1.2價值與價格1.2.1價值構成理論1）勞動價值論2）效用價值論3）新古典經(jīng)濟學派價值論34第三十四頁，共六十頁。1.2房地產(chǎn)價值與價格1.2.2房地產(chǎn)價值形成理論1）勞動價值論代表人物:大衛(wèi)·李嘉圖、馬克思，其主要內容：資產(chǎn)的價值由勞動所決定，即由生產(chǎn)該資產(chǎn)的社會必要勞動時間所決定，勞動是形成價值的決定因素。35第三十五頁，共六十頁。1.2房地產(chǎn)價值與價格1.2.2房地產(chǎn)價值形成理論1）勞動價值論生產(chǎn)某項資產(chǎn)的社會必要勞動時間會隨著社會技術水平的進步和勞動條件的改善，以及勞動者技能的提高而不斷變化，表現(xiàn)出下降趨勢。36第三十六頁，共六十頁。1.2房地產(chǎn)價值與價格1.2.2房地產(chǎn)價值形成理論2）效用價值論代表人物:門格爾、杰文斯、瓦爾拉斯，其基本思想：資產(chǎn)的價值由資產(chǎn)為其占有者帶來的效用所決定，效用越大，資產(chǎn)的價值就越高。對資產(chǎn)占有者來說，效用意味著收益，收益決定著資產(chǎn)的價值，收益越高，資產(chǎn)的價值越大。37第三十七頁，共六十頁。1.2房地產(chǎn)價值與價格1.2.2房地產(chǎn)價值形成理論3）新古典經(jīng)濟學派價值論代表人物:馬歇爾，該理論是將前兩種價值理論結合起來，以亞當·斯米的自由放任經(jīng)濟理論為基礎建立的價值學說。38第三十八頁，共六十頁。1.2房地產(chǎn)價值與價格1.2.2房地產(chǎn)價值形成理論3）新古典經(jīng)濟學派價值論商品或資產(chǎn)的價值來源于生產(chǎn)（成本）和消費（效用）兩個方面市場經(jīng)濟條件下，商品或資產(chǎn)的價格由供給和需求雙方共同決定。市場經(jīng)濟條件下，商品或資產(chǎn)的價格由供給和需求雙方共同決定。39第三十九頁，共六十頁。1.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格均衡是一種沒有變動趨勢的情況。均衡情況下房地產(chǎn)供給者所愿意供給的房地產(chǎn)總量與購買者所愿意需求的總量正好相等。40第四十頁，共六十頁。1.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格一個均衡價格就是使供求處于均衡狀態(tài)的價格，它也是一個能保持下去的價格。41第四十一頁，共六十頁。1.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格如圖1—1所示，總供給曲線S和總需求曲線D的交點為供求均衡點。這時對應的價格P0，稱為均衡價格，所對應的需求量或供給量Q0，稱為均衡數(shù)量。42第四十二頁，共六十頁。2.1價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格圖1—1供給與需求的均衡DS價格0Q0P0P2P143第四十三頁，共六十頁。1.2價值與價格1.2.3價格與成本1）主要成本類型（1）會計成本與評估成本（2）個別成本與社會成本（4）歷史成本與重置成本（3）客觀成本與實際成本44第四十四頁，共六十頁。1.2價值與價格1.2.3價格與成本2）成本在價格形成中的作用（1）成本通過價格實現(xiàn)進行補償（2）成本是價格的最低界限45第四十五頁，共六十頁。1.3房地產(chǎn)價值的影響因素1.3.1社會因素1）社會治安狀況2）人口狀況3）城市化水平46第四十六頁，共六十頁。1.3房地產(chǎn)價值的影響因素1.3.2經(jīng)濟因素1）經(jīng)濟發(fā)展水平2）物價水平3）居民收入水平47第四十七頁，共六十頁。1.3房地產(chǎn)價值的影響因素1.3.2經(jīng)濟因素4）房地產(chǎn)投機狀況5）世界經(jīng)濟狀況6）國際競爭狀況48第四十八頁，共六十頁。1.3房地產(chǎn)價值的影響因素1.3.3政治因素1）政治安定狀況2）房地產(chǎn)制度3）房地產(chǎn)政策和法規(guī)49第四十九頁，共六十頁。1.3房地產(chǎn)價值的影響因素1.3.3政治因素4）政治安定狀況5）房地產(chǎn)制度50第五十頁，共六十頁。1.3房地產(chǎn)價值的影響因素1.3.4環(huán)境因素1）聲覺環(huán)境2）大氣環(huán)境3）水文環(huán)境51第五十一頁，共六十頁。1.3房地產(chǎn)價值的影響因素1.3.4環(huán)境因素4）視覺環(huán)境5）衛(wèi)生環(huán)境52第五十二頁，共六十頁。1.3房地產(chǎn)價值的影響因素除上述影響因素外，還有房地產(chǎn)自身因素、心理因素和其他因素等。53第五十三頁，共六十頁。本章小結房地產(chǎn)是土地和房屋財產(chǎn)的合稱，通常又稱不動產(chǎn)。一般房地產(chǎn)的定義有廣義和狹義兩種。狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體的權益。廣義的房地產(chǎn)是指除上述內容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。54第五十四頁，共六十頁。本章小結房地產(chǎn)按房地產(chǎn)用途可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和其他；按建筑結構可分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚（或石）結構、木結構和其他結構的房屋建筑；按房地產(chǎn)開發(fā)程度可分為生地、毛地、熟地、在建工程和現(xiàn)房（含土地）。55第五十五頁，共六十頁。本章小結馬克思主義認為價值是商品社會特有的歷史范疇，價值的產(chǎn)生和存在是由商品社會的生產(chǎn)關系所決定的。效用價值論的基本思想是經(jīng)濟物品的價值決定于由商品為其占有者帶來的效用。新古典主義的價值理論認為商品的價值來源于生產(chǎn)和消費兩個方面，商品的價格由供給和需求雙方共同決定。56第五十六頁，共六十頁。本章小結在現(xiàn)實中，影響房地產(chǎn)價格的因素很多，房地產(chǎn)價格高低是這些因素綜合作用的結果。這些影響因素主要包括房地產(chǎn)自身因素、社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素和環(huán)境因素等五個方面。57第五十七頁，共六十頁。思考題1.房地產(chǎn)有哪些特性？2.反映房地產(chǎn)自身基本情況的因素哪些？3.成本有哪些主要類型？4.經(jīng)濟方面的影響因素包括哪些？5.社會方面的影響因素包括哪些？6.成本在價格的形成中起怎樣的作用？7.正確理解房地產(chǎn)影響因素的特征對評估有什么意義?58第五十八頁，共六十頁。本章結束第一章總論59第五十九頁，共六十頁。內容總結資產(chǎn)評估。第10章不同評估目的房地產(chǎn)的評估