房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)全過程細(xì)解

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)(全過程細(xì)解)第一章房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建立用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房〔寫字樓〕等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。

房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)展房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、效勞的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、根底性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介效勞和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介效勞又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建立；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)展綜合性的開發(fā)建立，形成工業(yè)用地和其它建立用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。

房地產(chǎn)開發(fā)按工程的運(yùn)作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)展房屋的建立，而后出售新建房屋的方式。

第二類，是把土地由生地變?yōu)榻⑹斓刂笤俎D(zhuǎn)讓的方式。

第三類，其他方式。如購置房屋后出租；購置房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者購置房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建立，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進(jìn)展探討第二節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)開展的一個(gè)根本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的開展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是開展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的根底產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：

１.可以為國民經(jīng)濟(jì)的開展提供重要的物質(zhì)條件；２.可以改善人民的居住和生活條件；３.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；４.通過綜合開發(fā)，防止分散建立的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；５.可以為城市建立開辟重要的積累資金的渠道；６.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的開展；７.有利于產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的合理調(diào)整；

８.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)構(gòu)造；９.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建立；１０.可以擴(kuò)大就業(yè)面。

隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步開展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。第三節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

１９４９年新中國成立后，廣闊農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制?！案哂衅涮铷暤脑竿兂涩F(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。

５０年代中期到６０年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開場以“國家經(jīng)租〞的形式對出租私有房屋進(jìn)展社會(huì)主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。十年動(dòng)亂期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建立停滯不前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會(huì)問題之一。１９７８年后，“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開。〞

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)展了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃開展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱〞、“開發(fā)熱〞的情景。由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運(yùn)行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比方盲目建立、無證建立而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。房地產(chǎn)業(yè)在我國是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成局部，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對國民經(jīng)濟(jì)開展起到巨大的推動(dòng)作用。第四節(jié)

房地產(chǎn)工程開發(fā)程序概述

房地產(chǎn)工程開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建立，并進(jìn)展出售的行為。房地產(chǎn)工程開發(fā)程序是指進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。對房地產(chǎn)工程開發(fā)一般應(yīng)遵循以下程序：工程開發(fā)前期調(diào)研程序、工程立項(xiàng)過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、工程規(guī)劃程序、工程建立程序、房地產(chǎn)工程經(jīng)營程序。工程開發(fā)前期調(diào)研程序工程的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資時(shí)機(jī)的過程。

工程立項(xiàng)程序，就是上報(bào)工程建議書或工程可研報(bào)告，取得政府批復(fù)〔工程立項(xiàng)〕，使工程取得合法的開發(fā)建立資格。

３．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在工程立項(xiàng)通過(取得建議書批復(fù)，可行性研究批復(fù))，并取得建立用地規(guī)劃許可證后，辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

工程規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國家和盤錦市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定，在盤錦市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建立的工程，必須符合城市規(guī)劃的要求，必須向市規(guī)劃辦辦理工程規(guī)劃的申報(bào)手續(xù)，在取得“兩證〞(建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證)后，方可開工建立。工程規(guī)劃申報(bào)的根本程序如下：

〔１〕在可行性研究報(bào)告〔工程建議書〕報(bào)批之前，開發(fā)商要向規(guī)劃辦申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃辦對工程的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見，形成工程建立選址的初審意見，作為方案部門進(jìn)展批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

〔２〕在可行性研究報(bào)告批復(fù)后，開發(fā)商可向規(guī)劃辦申報(bào)工程定點(diǎn)，規(guī)劃辦向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對工程用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見。

〔３〕根據(jù)規(guī)劃辦提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)展規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書〔總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書〕。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。

〔４〕經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建立用地規(guī)劃許可證的必備文件。

〔５〕開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，即可向規(guī)劃辦申領(lǐng)建立用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

〔６〕申領(lǐng)建立工程規(guī)劃許可證，是在工程列入年度正式方案后，申請辦理開工手續(xù)之前，需要驗(yàn)證工程建立是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。

征地是指工程選址用地為集體土地時(shí)，要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后，對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

拆遷是指工程選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，為到達(dá)施工要求的場地條件，撤除建立用地上原有房屋及其附屬物，并對原用地者進(jìn)展補(bǔ)償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建立用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)展，拆遷在取得建立拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。

征地、拆遷都是工程開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請工程開工的必備條件之一。

工程建立階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)工程從列入年度施工方案起，到工程施工全部完成，通過工程竣工綜合驗(yàn)收，到達(dá)業(yè)主使用條件的過程。

在工程完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請，取得報(bào)建證；同時(shí)，與市政相關(guān)部門〔自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局〕洽談簽訂協(xié)議，支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位；辦理工程建立質(zhì)量監(jiān)視手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建立；工程竣工后，由主管部門〔市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦〕進(jìn)展綜合驗(yàn)收，交付使用。

房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租，實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商，既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之前方可進(jìn)展，且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。第二章

房地產(chǎn)工程開發(fā)程序

工程立項(xiàng)

一、概述

開發(fā)工程立項(xiàng)，是房地產(chǎn)工程開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門〔省市發(fā)改委〕對工程的批準(zhǔn)文件。

對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市發(fā)改委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報(bào)送工程建議書，取得批準(zhǔn)工程建議書的批復(fù)；依據(jù)工程建議書批復(fù)，編制可行性研究報(bào)告報(bào)發(fā)改委審批獲準(zhǔn)，并列入本年度固定資產(chǎn)投資方案?！矅野l(fā)改委已取消了房地產(chǎn)工程立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。遼寧省及盤錦市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度?！?/p>

二、實(shí)施程序

〔１〕承辦部門：市發(fā)改委投資處

〔２〕申報(bào)資料：①書面申請；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對工程建立選址的初審意見；土地管理部門對建立用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報(bào)告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)工程的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.

〔３〕申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)工程立項(xiàng)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，工程立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市發(fā)改委。納入土地收購出讓的工程，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑？中標(biāo)確認(rèn)書？或？拍賣成交確認(rèn)書？和？國有土地使用權(quán)出讓合同？。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市發(fā)改委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)展現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市發(fā)改委予以批復(fù)。對屬上級開展方案部門審批權(quán)限內(nèi)的工程，由市發(fā)改委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，５個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

〔５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納２元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。

〔１〕承辦部門：市發(fā)改委投資處

〔２〕申報(bào)資料：①書面申請；②國家或省、市發(fā)改委批復(fù)工程可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門出具的建立工程規(guī)劃許可意見；④跨年度建立工程，需提供市發(fā)改委上年度下達(dá)的年度投資方案。

〔３〕申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市發(fā)改委。市發(fā)改委在收到申報(bào)資料后進(jìn)展審查，對符合條件的，市發(fā)改委予以批復(fù)。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，５個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

〔三〕工程立項(xiàng)審批程序圖〔見程序圖一〕五證兩書的取得

第一小節(jié)

土地使用權(quán)證的取得

一、概述

開發(fā)商在工程立項(xiàng)通過后，須取得建立用地規(guī)劃許可證，方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。

在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得〔即通過土地一級市場取得〕；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得〔即通過土地二級市場取得〕；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式〔即通過土地***市場取得〕。

通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證；通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建立用地批準(zhǔn)書。

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指工程選址用地為集體土地，按照法定的程序報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后，對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

拆遷是指工程選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，為到達(dá)施工要求的場地條件，撤除建立用地上原有房屋及其附屬物，并對原用地者進(jìn)展補(bǔ)償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第１１號令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲藏中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)展征地拆遷。假設(shè)因特殊原因，必須進(jìn)展征地拆遷的，該工作原那么上是在國土資源局取得建立拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)展拆遷。征地、拆遷都是工程開工前的重要工作。

二、實(shí)施程序

〔一〕國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理

１.承辦部門：盤錦市國土資源局

２.申報(bào)資料：用地申請；發(fā)改委批復(fù)的當(dāng)年投資方案；建立用地規(guī)劃許可證；建立用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程工程總平面圖。

３.申辦程序：

審核有關(guān)申報(bào)資料〔２個(gè)工作日〕；現(xiàn)場勘測定界〔１０個(gè)工作日〕；制定一書三方案〔建立用地工程呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案〕〔１５個(gè)工作日〕；繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建立用地使用費(fèi)〔２個(gè)工作日〕；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

４.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建立用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見附錄六土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。

５.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范圍僅限于：１.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；２.城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；３.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等工程用地；４.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房工程建立用地。

〔二〕國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理

國土資源部第１１號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地〔含房地產(chǎn)開發(fā)建立〕，均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：盤錦市土地收購儲藏中心?，F(xiàn)分述如下：

國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)，是有方案地進(jìn)展的。盤錦市國土資源局根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度方案、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓方案，報(bào)經(jīng)盤錦市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開發(fā)布。

盤錦市土地收購儲藏中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。

盤錦市土地收購儲藏中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開場日前

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日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的根本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

招標(biāo)拍賣掛牌公告包括以下內(nèi)容：

①出讓人的名稱和地址；

②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

③投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的方法；

④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

⑤招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價(jià)方式等；

⑥確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；

⑦投標(biāo)、競買保證金；

盤錦市土地收購儲藏中心對投標(biāo)申請人、競買申請人進(jìn)展資格審查。對符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。

１.投標(biāo)、開標(biāo)依照以下程序進(jìn)展：

①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。

②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。

③評標(biāo)小組進(jìn)展評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。

④招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

２.拍賣會(huì)依照以下程序進(jìn)展：

①主持人點(diǎn)算競買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)那么及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

④主持人報(bào)出起叫價(jià)；

⑤競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)；

⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競得人。

競買人缺乏三人，或者競買人的最高應(yīng)價(jià)未到達(dá)底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

３.掛牌依照以下程序進(jìn)展：

①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)那么及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；

②符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；

③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；

④出讓人繼續(xù)承受新的報(bào)價(jià)；

⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競得人。

掛牌時(shí)間不少于

１０

個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

掛牌期限屆滿，按照以下規(guī)定確定是否成交：

①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)一樣的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)展現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)最高者為競得人。

４.

成交確認(rèn)書

以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書。

成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂？國有土地使用權(quán)出讓合同？的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。

成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。

中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂？國有土地使用權(quán)出讓合同？。

中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)完畢后

５

個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)完畢后，出讓人應(yīng)在

１０

個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。

出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

受讓人依照？國有土地使用權(quán)出讓合同？的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。

５.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：盤錦市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，參見附錄五土地開發(fā)費(fèi)用一覽表?！踩惩恋卮_權(quán)登記手續(xù)的辦理

承辦部門：市國土資源局

申報(bào)資料：〔１〕土地登記需要的資料

①方案立項(xiàng)批文；②建立用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調(diào)查表〔含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖〕；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

〔２〕土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評估報(bào)告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請

３.申辦程序：

①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進(jìn)展審查，并給予答復(fù)。

②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進(jìn)展權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報(bào)市局審批。

③市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)展全面審核。

④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)展登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。

４.辦結(jié)時(shí)限：對符合登記條件的，７個(gè)工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。

通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)展開發(fā)建立。假設(shè)因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，那么需要按以下程序辦理。

〔一〕建立拆遷臨時(shí)用地許可證的取得

１.承辦部門：盤錦市國土資源局

２.申報(bào)資料：①用地申請；②建立用地規(guī)劃許可證；③建立工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④建立用地規(guī)劃意見。

３.申辦程序：持用地申請及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，７個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建立拆遷臨時(shí)用地許可證。

４.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費(fèi)８００元/畝。

〔二〕拆遷手續(xù)的辦理

１.承辦部門：盤錦市拆遷辦

２.申報(bào)資料：①拆遷申請書；②工程立項(xiàng)批文；③？建立用地規(guī)劃許可證？及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建立拆遷臨時(shí)用地許可證；⑥拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；⑦拆遷方案和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

３.申辦程序：

審查申請，并于收到申請后２日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起３日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起５日內(nèi)，核發(fā)？房屋拆遷許可證？。

確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)展戶口登記、房屋勘測等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得？拆遷驗(yàn)收合格證？；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃辦現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

４.

拆遷程序圖〔見程序圖二〕

５.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位８元/平方米，實(shí)行過渡安置１２元/平方米。第二小節(jié)

規(guī)劃許可證的取得

〔一〕概述

為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證盤錦市整體規(guī)劃的實(shí)施，對新建、改建、擴(kuò)建工程實(shí)施建立工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建立工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建立方案、土地使用證件、建立工程用地規(guī)劃許可證、建立工程擬建位置的地形圖、建立工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見、建立工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建立申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建立工程規(guī)劃許可證。

〔二〕實(shí)施程序

(１)承辦部門：

盤錦市規(guī)劃辦

(２)申報(bào)資料：①書面申請〔含建立要求和內(nèi)容〕；②發(fā)改委年度方案投資批文；③１：５００地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。

(３)申辦程序：

①持所需材料向市規(guī)劃辦提出申請；②規(guī)劃辦現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在１５個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃辦對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)？建立用地規(guī)劃許可通知書？，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建立用地方案批準(zhǔn)手續(xù)；④需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在７個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)？規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書？；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑥規(guī)劃辦審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑦到市規(guī)劃辦規(guī)劃管理處辦理？建立用地規(guī)劃許可證？。對具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，７個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)？建立用地規(guī)劃許可證？和？建立用地規(guī)劃意見？。

〔１〕承辦部門：開發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)

〔２〕申報(bào)資料：①建立工程方案批文；②建立工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標(biāo)投標(biāo)工作方案及方案；④設(shè)計(jì)任務(wù)書；⑤招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。

〔３〕申辦程序：①招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料〔包括：方案批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等〕；②填報(bào)？工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表？；③審核工程情況及招標(biāo)條件，登記備案；④對發(fā)標(biāo)、評標(biāo)及方案評審等活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場監(jiān)視；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報(bào)告；⑥簽發(fā)？工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見書？。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：２個(gè)工作日。

〔５〕應(yīng)注意的事項(xiàng)：單體１００００平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)展設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)視部門為市建委設(shè)計(jì)處。

〔１〕承辦部門：市公安消防分局建審科

〔２〕申報(bào)資料：①發(fā)改委立項(xiàng)批文；②市規(guī)劃辦建立工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建立工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③？有關(guān)部門審核意見表？〔加蓋開發(fā)商公章〕；④施工圖１套〔含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施〕；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙１套；⑤設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。

〔３〕申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)？建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表？、？自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表？或？建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表？，并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程１０個(gè)工作日內(nèi)；國家、省重點(diǎn)工程２０個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。

〔５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按建筑面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)５元/平方米。

〔１〕承辦部門：盤錦市建立工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)視站

〔２〕申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件２套〔含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施〕；②發(fā)改委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃辦建立工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設(shè)計(jì)合同〔原件〕；⑤地質(zhì)勘察報(bào)告２份〔原件〕；⑥設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明；⑦構(gòu)造計(jì)算軟件名稱和熱工計(jì)算書；⑧房屋鑒定報(bào)告〔僅限于加層、改造工程〕。

〔３〕申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)？開發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表？；將登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)視站進(jìn)展技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計(jì)單位對審查意見進(jìn)展答復(fù)；勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)視站向市建委提交技術(shù)性審查報(bào)告；核發(fā)？施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書？。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查費(fèi)用之日起，１５個(gè)工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。

〔５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國家發(fā)改委、建立部計(jì)價(jià)格[２００２]１０號文件和省物價(jià)局、遼價(jià)費(fèi)發(fā)[２００１]９９號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)工程、倉庫等９類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一。

〔６〕應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是１５個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應(yīng)的修改。整個(gè)手續(xù)辦理通常需要３０個(gè)工作日。

〔１〕承辦部門：盤錦市人民防空辦公室

〔２〕申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件２套〔地下人防局部〕；②發(fā)改委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃辦建立工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。

〔３〕申辦程序：地下人防工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來承擔(dān)，如由盤錦市人防設(shè)計(jì)院或省人防設(shè)計(jì)院來設(shè)計(jì)，到達(dá)人防保護(hù)等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，那么無須再繳納人防易地建立費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，那么須經(jīng)過市人防辦設(shè)計(jì)處的審查前方可通過。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，那么無須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在１０個(gè)工作日以內(nèi)。

〔５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)遼寧省政發(fā)〔１９９４〕４９號；遼價(jià)發(fā)〔２００１〕７２號；計(jì)價(jià)格〔２０００〕４７４號的規(guī)定，人防易地建立費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：按總建筑面積計(jì)，４５元/平方米計(jì)取。

〔１〕承辦部門：盤錦市規(guī)劃辦

〔２〕申報(bào)資料：

申請階段：①書面申請〔含建立要求和內(nèi)容〕；②１：５００地形圖；③已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；

取證階段：①？建立工程規(guī)劃許可證？申報(bào)表一式兩份；②建筑工程總平面圖〔加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書專用章〕一份；③建筑和構(gòu)造施工圖的主要局部、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當(dāng)年年度投資方案；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；⑥已取得？建立用地規(guī)劃許可證？的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。

〔３〕申辦程序：

申請階段：持申報(bào)材料向市規(guī)劃辦提出申請；到市規(guī)劃辦規(guī)劃管理處辦理？建立工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書？；省會(huì)規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃辦規(guī)劃管理處辦理？建立工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書？。

取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)？建立工程規(guī)劃許可證申報(bào)表？，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃辦辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃辦開具的盤錦市城市建立基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在市規(guī)劃辦繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢效勞費(fèi)和建筑放線費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建立工程規(guī)劃許可證。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請，１５個(gè)工作日內(nèi)；②辦理？建立工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書？，７個(gè)工作日內(nèi)；③辦理？建立工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書？，７個(gè)工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，２０個(gè)工作日內(nèi)?！卜桨富蚴┕D修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)〕

〔５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：市政設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：房地產(chǎn)開發(fā)工程，１２５元/平方米；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價(jià)目表，建筑放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為６４９元/點(diǎn)。

〔６〕規(guī)劃許可證辦理程序圖〔見程序圖三〕

〔７〕應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資方案批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)方案。第三小節(jié)

施工許可證的取得

一、概述

申領(lǐng)建立工程施工許可證，是在辦理？建筑工程規(guī)劃許可證？后，需要進(jìn)展的驗(yàn)證工程建立符合開工要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。

在市建委辦理報(bào)建證后，開發(fā)商可在盤錦市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)視、平安監(jiān)視、造價(jià)、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建立管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。

二、實(shí)施程序

〔一〕工程報(bào)建

１.承辦部門：盤錦市建立委員會(huì)

２.申報(bào)資料：①發(fā)改委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資方案；②市規(guī)劃辦建立工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建立工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③工程建立工程報(bào)建申請表。

３.申辦程序：①到市建立行政主管部門領(lǐng)取報(bào)建申請表，根據(jù)投資方案填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資方案及申請表報(bào)市建立行政主管部門，取得？工程建立工程報(bào)建證？。

４.辦結(jié)時(shí)限：１個(gè)工作日。

５.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：？報(bào)建證？工本費(fèi)：１０元。

〔二〕盤錦市建筑市場需辦理的手續(xù)

１.建立工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)

〔１〕

承辦部門：招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦〔監(jiān)視職責(zé)〕

〔２〕申報(bào)資料：①發(fā)改委方案批文；②市規(guī)劃辦建立工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建立工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③建立用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報(bào)建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備？營業(yè)執(zhí)照？、？資質(zhì)證書？、？平安資格證書？等證件；⑦從事招標(biāo)代理、工程造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。

〔３〕申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定評標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊登記施工隊(duì)伍、審查其他事項(xiàng)；集中收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；按照？招投標(biāo)法？的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。備案資料包括招標(biāo)情況說明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。

‰；招標(biāo)公證費(fèi)，２０００元/中標(biāo)單位。

〔６〕應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請，經(jīng)該辦同意前方可實(shí)施。

２.造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)視

造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)視在建筑有形市場僅須交納費(fèi)用即可。辦結(jié)時(shí)限，１個(gè)工作日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為：

〔１〕質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)

２

〔２〕定額測定費(fèi)

‰

以上費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是：建筑面積或〔建筑造價(jià)〕*收費(fèi)基數(shù)

〔３〕勞保統(tǒng)籌費(fèi)

‰。工程造價(jià)３０００萬元以內(nèi)的須一次繳清，３０００萬元以上首次須繳付５０%以上，分期緩交不超過兩次。

〔三〕施工許可證的辦理

１.承辦部門：盤錦市建立委員會(huì)

２.申報(bào)資料：①報(bào)建證；②發(fā)改委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃辦建立工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位平安報(bào)監(jiān)書；⑧總包單位中標(biāo)通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請表。

３.申辦程序：①開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)？盤錦市建立工程施工許可申請表？、？工程質(zhì)量責(zé)任卡？、？質(zhì)監(jiān)委托書？；②將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。

４.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起，５個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)？建立工程施工許可證？

５.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)，８元/平方米；散裝水泥保證金０.９元/噸。

６.應(yīng)注意的事項(xiàng)：①施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建立工程，實(shí)行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。

７.

施工許可證辦理程序圖〔見程序圖四〕第四小節(jié)

房屋預(yù)售許可證的取得

一、概述

我國實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進(jìn)展商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得？商品房預(yù)售許可證？。

二、實(shí)施程序

１.承辦部門：盤錦市拆遷管理辦公室

２.申報(bào)資料：①商品房預(yù)售申報(bào)表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建立的資金到達(dá)工程建立總投資的２５%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。

３.申辦程序：拆遷辦收到申請后３日內(nèi)對申請材料進(jìn)展初審，并進(jìn)展現(xiàn)場查勘。２.初審和現(xiàn)場查勘合格的，辦理預(yù)售許可。

４.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，７日內(nèi)辦理完畢。

第五小節(jié)

房屋權(quán)屬證書的取得

一、概述

我國實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。

二、實(shí)施程序

１.承辦部門：盤錦市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局

２.申報(bào)資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建立用地規(guī)劃許可證；④建立工程規(guī)劃許可證；⑤建立工程施工許可證；⑥建立工程〔質(zhì)量〕竣工驗(yàn)收證明；⑦房屋平面圖〔房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖〕。

３.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料進(jìn)展登記；區(qū)局房管局對申報(bào)資料進(jìn)展初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份〔原件一份，復(fù)印件一份〕，圖紙一式三份〔有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙〕報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。

４.辦結(jié)時(shí)限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在５個(gè)工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項(xiàng)。對符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在１５個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。

５.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房屋初始登記費(fèi)８０元/套，住宅平房及別墅按每證８０元計(jì)收。每增加一本權(quán)屬證書加收１０元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，那么不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)展交易買賣，那么須按成交價(jià)的０.５%計(jì)取交易手續(xù)費(fèi)。

第六小節(jié)

兩書制度

房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購置人提供？住宅質(zhì)量保證書？和？住宅使用說明書？。？住宅質(zhì)量保證書？用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，？住宅使用說明書？的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的本卷須知。

？住宅質(zhì)量保證書？的內(nèi)容：１.工程質(zhì)量部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；２.保修范圍；３.保修期；４.用戶報(bào)修的單位；５.答復(fù)和處理的時(shí)限。

？住宅使用說明書？的內(nèi)容：１.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；２.構(gòu)造類型；３.裝修、裝飾本卷須知；４.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；５.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝本卷須知的說明；６.門、窗類型，使用本卷須知；７.配電負(fù)荷；８.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位本卷須知說明；９.其他需要說明的問題；１０.住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。

應(yīng)注意的事項(xiàng)：

１.“兩書〞的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間；

２.商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算；

３.兩書制度執(zhí)行１９９８年建立部公布的？商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定？。第三節(jié)

與市政設(shè)施的接駁

一、概述

房地產(chǎn)開發(fā)工程在工程立項(xiàng)，列入固定資產(chǎn)年度投資方案后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門進(jìn)展接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此外，在建立施工過程中，還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。

二、實(shí)施程序

１.

與自來水設(shè)施的接駁

〔１〕承辦部門：盤錦市自來水公司

〔２〕申報(bào)資料：①用水申請報(bào)告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖。

〔３〕申辦程序：①用水申請報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。④等待工程公司安排施工。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。

〔５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費(fèi)５０元/表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，自來水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程造價(jià)的４.５%；施工費(fèi)用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。

〔６〕應(yīng)注意的事項(xiàng)：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)；②批準(zhǔn)開戶的用戶申請只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個(gè)門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理；

⑤對進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)展保護(hù)。

２.與天然氣〔管道煤氣〕系統(tǒng)的接駁

〔１〕承辦部門：盤錦市管道煤氣公司

〔２〕申報(bào)資料：①申請開戶書；②標(biāo)準(zhǔn)層１：１００平面圖、剖面圖；③１：５００地形圖及用氣建筑２個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)〔市測繪院測定的坐標(biāo)高程點(diǎn)〕。

〔３〕申辦程序：①申請報(bào)告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣〔管道煤氣〕工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)展現(xiàn)場勘察和設(shè)計(jì)；③工程施工由煤氣公司負(fù)責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)展通氣點(diǎn)火。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。

〔５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開戶費(fèi)：１９８０元/戶，另外還有總額約為５０元/戶的點(diǎn)火通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。此費(fèi)用通過協(xié)商可減免。

〔１〕承辦部門：盤錦市供電局

〔２〕申報(bào)資料：①工程的立項(xiàng)批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。

〔３〕申辦程序：到市供電局效勞大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同〔協(xié)議〕簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：

供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在以下期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個(gè)月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個(gè)月。

假設(shè)不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

新裝增容供電工程貼費(fèi)用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi)。

２００２年初，國家發(fā)改委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供〔配〕電工程貼費(fèi)〔參見？供電行業(yè)信息？第１８２期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)供電分會(huì)秘書處編〕，盤錦市供電局目前的做法是對１０KVA以下的，全部取消；１０KVA以上，全部緩交；特殊用戶〔雙電源、臨時(shí)用電〕須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。

〔６〕應(yīng)注意的事項(xiàng)：①新建受電工程工程在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定工程；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時(shí)間不得超過前款規(guī)定期限。

〔１〕承辦部門：盤錦市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu)

〔２〕申報(bào)資料：申請報(bào)告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。

〔３〕申辦程序：①提出申請報(bào)告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。

〔５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)，４５元/平米。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。

〔１〕承辦部門：盤錦市城管局養(yǎng)護(hù)處

〔２〕申報(bào)資料：給排水施工圖

〔３〕申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。審批完畢后，由城管局組織施工。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定。

〔５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費(fèi)用，視具體情況而定。

〔６〕應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。

〔１〕承辦部門：盤錦市城管局市容處

〔２〕申報(bào)資料：①臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。

〔３〕申辦程序：①需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：７個(gè)工作日

〔５〕收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。

７.

道路挖掘?qū)徟掷m(xù)

〔１〕承辦部門：盤錦市城管局市容處

〔２〕申報(bào)資料：①建立工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。

〔３〕申辦程序：①需要挖掘主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于５０M2的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。

〔４〕辦結(jié)時(shí)限：７個(gè)工作日

第三章

房地產(chǎn)開發(fā)工程的籌劃分析

在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價(jià)格向非價(jià)格競爭開展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)展工程可行性研究、確定工程開發(fā)方向重要的根底性工作。只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

第一節(jié)

房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)展系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)展研究與預(yù)測。

市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購置和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)展住房市場購置力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡構(gòu)造的人員進(jìn)展抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購置力的情況。廣義的市場調(diào)查那么是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購置者的心理或行為，而是對營銷活動(dòng)中所有階段加以研究。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性

企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費(fèi)者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最正確市場切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。

現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的根底上進(jìn)展。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋假設(shè)能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能到達(dá)企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容

１

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房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

〔１〕政治法律環(huán)境調(diào)查

①

國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

②

有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如？房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例？、？房地產(chǎn)管理法？、？土地管理法？。

③

有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展方案、開展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建立規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市開展戰(zhàn)略等。

〔２〕經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

①

國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)開展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

②

工程所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、根底設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

③

一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

④

國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

⑤

居民收入水平、消費(fèi)構(gòu)造和消費(fèi)水平。

⑥

工程所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的開展情況。

⑦

與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

⑧

財(cái)政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體工程情況展開有針對性的調(diào)查。

〔３〕

社區(qū)環(huán)境調(diào)查

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氣氛、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、平安保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

〔４〕

房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查

①

消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求開展趨勢。

②

房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)造和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購置能力與投向。

③

需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購置意向，影響消費(fèi)者購置動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購置動(dòng)機(jī)的類型等。

④

購置行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購置行為，消費(fèi)者的購置模式，影響消費(fèi)者購置行為的社會(huì)因素及心理因素等。

〔５〕

房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。

①

房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、構(gòu)造、性能、市場生命周期。

②

現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后效勞的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的承受程度。

③

新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。

④

本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

⑤

建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

〔６〕

房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格查。

①

影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

②

房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

③

房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。

④

開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

⑤

國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格。

⑥

開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。

⑦

價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反響。

〔７〕

房地產(chǎn)促銷調(diào)查。

①

房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定。

②

房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。

③

房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

④

人員促銷的配備狀況。

⑤

各種公關(guān)活動(dòng)對租售績效的影響。

⑥

各種營業(yè)推廣活動(dòng)的租售績效。

〔８〕

房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。

①

房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

②

房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、開展趨勢及其原因。

③

租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

④

房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)。

〔９〕

房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。

市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反響，并時(shí)刻注意競爭者的各種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：

①

競爭者及潛在競爭者〔以下統(tǒng)稱競爭者〕的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。

②

對競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、效勞優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。

③

對競爭者商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。

④

對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。

⑤

對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

⑥

對未來競爭情況的分析與估計(jì)等。

⑦

整個(gè)城市，尤其是同〔類〕街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，

本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

⑨

競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其開展動(dòng)向。第二節(jié)

調(diào)查方法與條件

一、調(diào)查方法

市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。

１

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按調(diào)查對象劃分

〔１〕全面普查。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)展調(diào)查。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭構(gòu)造、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。

〔２〕重點(diǎn)調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會(huì)有一定誤差。

〔３〕隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)展調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的時(shí)機(jī)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。

〔４〕非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的時(shí)機(jī)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。

２．按照調(diào)查方法劃分。

〔１〕訪問法。

這是最常用的市場調(diào)查方法。科學(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。

①設(shè)計(jì)調(diào)查表。

調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。

設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問題要短。因?yàn)檩^長的問題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比方容積率、框架構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造、筒中筒構(gòu)造等。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個(gè)問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時(shí)直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。

②訪問法的形式

調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。

１〕答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個(gè)人意見充分表達(dá)出來。

２〕談話法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)展面對面談話，如召開座談會(huì)等。

３〕調(diào)查。這種方法是市場調(diào)查人員借助來了解消費(fèi)者的意見的一種方法。

〔２〕觀察法。

這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。

觀察法有三種形式。

①直接觀察法。

派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進(jìn)展觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)者對本公司的信賴程度。

②實(shí)際痕跡測量法。

調(diào)查人員不是親自觀察購置者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上登載廣告的效果好壞。

③行為記錄法。

在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺，收了多長時(shí)間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時(shí)間播廣告效果最好。

〔３〕實(shí)驗(yàn)法。

實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)展試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一定消費(fèi)者作為調(diào)查對象，對他們進(jìn)展廣告宣傳，然后根據(jù)承受的效果來改進(jìn)廣告詞語、聲像等。二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件

作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購置行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。

１．樣本的數(shù)量。

一般而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可防止地要大量增加調(diào)查本錢，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等。

２．樣本涵蓋面的廣度。

樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，假設(shè)樣本數(shù)不是隨著增大，那么屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。

３．問題涵蓋面的廣度。

如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會(huì)失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一局部調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。這二個(gè)方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。

４．調(diào)查的深度。

一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長，經(jīng)費(fèi)越高。

第三節(jié)

市場調(diào)查的程序

通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場調(diào)查工作順利進(jìn)展，保證其質(zhì)量，在進(jìn)展市場調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來進(jìn)展。

通常有七個(gè)方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。

一、確定調(diào)查目的

這是進(jìn)展市場調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問題。目確實(shí)定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)展市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程，一下子是確定不下來的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。

１．探測性調(diào)查。

當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來銷售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費(fèi)者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。

２．描述性調(diào)查。

描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不答復(fù)因果關(guān)系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時(shí)、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的方案，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。

３．因果性調(diào)查。

這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、本錢、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量〔例如對本錢〕的關(guān)系。

二、收集信息資料

市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)展搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用〞的表達(dá)。三、初步調(diào)查

初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個(gè)過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)展非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費(fèi)者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度。

四、調(diào)查設(shè)計(jì)

根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實(shí)施的方案。在收集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)查者填寫或答復(fù)各種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、標(biāo)準(zhǔn)化。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。

〔一〕當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、開展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等工程。

〔二〕房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況〔暖氣、煤氣、、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備〕、環(huán)境條件〔影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等工程〕。

〔三〕房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、構(gòu)造類型、成交期、成交條件〔預(yù)付款、貸款額和利率、歸還約束、其他附加條款等〕、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等工程。

〔四〕房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等工程。五、現(xiàn)場調(diào)查

現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查方案通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。現(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。

六、調(diào)查資料的整理分析

這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)展匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先，要進(jìn)展編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；之后要對資料進(jìn)展評定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)展分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)展統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)展統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。最后，對各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)展比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。七、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告

撰寫和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告。撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到：

〔１〕客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果；

〔２〕報(bào)告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出；

〔３〕文字精練，用語中肯；

〔４〕結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；

〔５〕報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；

〔６〕報(bào)告完整，印刷清楚美觀。

在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出假設(shè)干建議方案，寫出書面報(bào)告，提供給決策者。在撰寫調(diào)查報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。

以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只是一般性的描述。在實(shí)際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。

第四節(jié)

調(diào)查隊(duì)伍的組建

組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊(duì)伍。房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的根本素質(zhì)要求如下：

〔一〕必須具備創(chuàng)新能力。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認(rèn)識和順應(yīng)了新的消費(fèi)動(dòng)向，誰就有可能占據(jù)有利的市場地位。因此要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和效勞諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場調(diào)查工作走上安康開展的新路。

〔二〕要有良好的知識構(gòu)造。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動(dòng)，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)歷，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識構(gòu)造才能勝任市場調(diào)查工作。

〔三〕要具備市場信息分析能力。市場調(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因?yàn)榘汛罅康氖袌鲂畔⑼平o決策者，并不會(huì)減少?zèng)Q策的難度。市場調(diào)查人員所作的適當(dāng)評議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠(yuǎn)趨勢，將會(huì)幫助決策者對市場需求和市場動(dòng)態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平上下是與調(diào)查者的分析能力、語言表達(dá)能力分不開的。

〔四〕要具備較強(qiáng)的社交能力。調(diào)查者在個(gè)人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士交往，打通社會(huì)各方面的信息渠道，在社交中了解市場動(dòng)態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反響工作，而且有利于