2023年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理知識試題6

2023年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理知識試題6

題干單項(xiàng)選擇題住房市場指數(shù)，是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來（）內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A、6個(gè)月B、12個(gè)月C、3個(gè)月D、9個(gè)月【正確答案】：A【答案解析】：住房市場指數(shù)，是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

題干單項(xiàng)選擇題法定稅費(fèi)包括營業(yè)稅及附加，稅率為（），按月繳納。A、5.5%B、4.4%C、4.3%D、5.3%【正確答案】：A【答案解析】：法定稅費(fèi)包括營業(yè)稅及附加，稅率為5.5%，按月繳納。

題干單項(xiàng)選擇題當(dāng)項(xiàng)目完工并具竣工驗(yàn)收條件后，由（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。A、承包商B、開發(fā)商C、監(jiān)理機(jī)構(gòu)D、建設(shè)主管部門【正確答案】：B【答案解析】：當(dāng)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，由承包商按國家工程竣工驗(yàn)收有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗(yàn)收報(bào)告，并提出竣工驗(yàn)收申請。之后，開發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用。

題干單項(xiàng)選擇題進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于（）。A、商品房建設(shè)投資B、土地開發(fā)投資C、其他投資D、生產(chǎn)性投資【正確答案】：B

題干單項(xiàng)選擇題制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，（）從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A、橫道圖法B、網(wǎng)絡(luò)圖法C、進(jìn)行圖法D、工序圖法【正確答案】：A

題干單項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）的設(shè)置。A、平衡點(diǎn)B、轉(zhuǎn)折點(diǎn)C、有效成本D、固定成本【正確答案】：A

題干單項(xiàng)選擇題高爾夫球場屬于（）。A、居住物業(yè)B、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資C、工業(yè)物業(yè)D、特殊物業(yè)【正確答案】：B【答案解析】：高爾夫球既屬于酒店和休閑娛樂設(shè)施投資物業(yè)，也屬于商業(yè)物業(yè)投資。

題干單項(xiàng)選擇題零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的（）都來自該區(qū)域。A、50%～65%B、60%～75%C、70%～85%D、80%～90%【正確答案】：B

題干單項(xiàng)選擇題某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬元／月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為8%，若承租人本月的營業(yè)額為480萬元，則承租人本年應(yīng)繳納的百分比租金總額為（）萬元。A、357.2B、437.8C、438.4D、427.2【正確答案】：D【答案解析】：百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算。百分比租金=（480-35）*12*8%=427（萬.元）。

題干單項(xiàng)選擇題工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用的（）。A、變動(dòng)費(fèi)用B、固定費(fèi)用C、基礎(chǔ)費(fèi)用D、附加費(fèi)用【正確答案】：A【答案解析】：成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用。當(dāng)然，工程成本中的主要費(fèi)用與次要費(fèi)用、固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用都是相對而言的，其劃分標(biāo)準(zhǔn)視工程規(guī)模和項(xiàng)目性質(zhì)而定。

題干單項(xiàng)選擇題某物業(yè)的購買價(jià)格為80萬元，其中30萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A、6.25%B、10%C、16.67%D、16%【正確答案】：B【答案解析】：稅前回報(bào)率=（15-7-3）/（80-30）=10%。稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

題干單項(xiàng)選擇題某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為2萬m2，土地總價(jià)為16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A、1.4B、1.5C、1.6D、1.8【正確答案】：C

題干單項(xiàng)選擇題（）指標(biāo)屬長期償債能力指標(biāo)。A、流動(dòng)比率B、速動(dòng)比率C、利息備付率D、資產(chǎn)負(fù)債率【正確答案】：D【答案解析】：速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)，該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)；資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能的指標(biāo)，屬于長期償債能力指標(biāo)。

題干單項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于（），它形成了房地產(chǎn)市場的增量供給。A、長期投資B、短期投資C、中短期投資D、中長期投資【正確答案】：C

題干單項(xiàng)選擇題市場定義有六個(gè)層次，以下排序正確的是（）。A、整個(gè)市場＞有效市場＞潛在市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場B、潛在市場＞整個(gè)市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場C、整個(gè)市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞滲透市場＞服務(wù)市場D、整個(gè)市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場【正確答案】：D

題干單項(xiàng)選擇題由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的（）。A、操作風(fēng)險(xiǎn)B、信用風(fēng)險(xiǎn)C、市場風(fēng)險(xiǎn)D、法律風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】：B

題干單項(xiàng)選擇題某寫字樓的建筑面積為10萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e系數(shù)為20%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2。A、5.2B、6.4C、6.0D、7.6【正確答案】：C【答案解析】：出租單元內(nèi)建筑面積=可出租面積-分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=10萬m2*80%-10萬m2*20%=6萬m。

題干單項(xiàng)選擇題以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（的70%）。A、評估價(jià)值B、實(shí)際價(jià)值C、投資價(jià)值D、出讓金收入【正確答案】：A【答案解析】：商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

題干單項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)市場也存在空間市場和（）兩個(gè)層面。A、資產(chǎn)市場B、資本市場C、信托市場D、證券市場【正確答案】：A

題干單項(xiàng)選擇題下列選項(xiàng)中不屬于居住物業(yè)市場的是（）。A、普通住宅B、別墅C、休閑旅游設(shè)施D、公寓市場【正確答案】：C【答案解析】：C選項(xiàng)屬于商業(yè)物業(yè)市場。

題干單項(xiàng)選擇題某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率為（）。A、150%B、200%C、300%D、400%【正確答案】：A【答案解析】：速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額=（3000-1500）/1000=150%。

題干單項(xiàng)選擇題在股票市場的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是（）。A、成本較低B、限制條件較少C、操作較簡單D、不需要還本付息【正確答案】：B【答案解析】：增發(fā)和配股本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。

題干單項(xiàng)選擇題某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（萬元）。A、91.76B、142.40C、150.94D、160.00【正確答案】：C【答案解析】：因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)s=i時(shí)，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nA/（1+i）=201=150萬.元94（）

題干單項(xiàng)選擇題一筆貸款的名義利率是10%，當(dāng)計(jì)息周期趨于無窮大時(shí)，實(shí)際利率是（）。A、10.2%B、10%C、11.5%D、10.52%【正確答案】：D【答案解析】：r當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=e-1，將10%代入上式，可得i=10。.52%

題干單項(xiàng)選擇題對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動(dòng)，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動(dòng)。A、從容不迫型B、選擇型C、兇猛型D、隨機(jī)型【正確答案】：D

題干多項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有（）。A、借款償還期B、利息備付率C、償債備付率D、資產(chǎn)負(fù)債率E、速動(dòng)比率【正確答案】：ABCD【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率。

題干多項(xiàng)選擇題下列費(fèi)用中，屬于房屋開發(fā)費(fèi)的有（）。A、建筑安裝工程費(fèi)B、購置土地費(fèi)C、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D、場地平整費(fèi)E、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【正確答案】：ACE【答案解析】：房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

題干多項(xiàng)選擇題風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)常用方法有（）。A、幕景分析法B、調(diào)查和專家打分法C、蒙特卡洛法D、智暴法E、德爾菲法【正確答案】：BC【答案解析】：風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)常用方法有調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛法三種；A、D、E選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識的常用方法。

題干多項(xiàng)選擇題上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的（）標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A、按地域細(xì)分B、按房地產(chǎn)用途細(xì)分C、按存量增量細(xì)分D、按交易形式細(xì)分E、按目標(biāo)市場細(xì)分【正確答案】：ACD

題干多項(xiàng)選擇題投資的特性有（）。A、時(shí)間性B、穩(wěn)定性C、收益性D、廣泛性E、目的性【正確答案】：ACE

題干多項(xiàng)選擇題房屋開發(fā)費(fèi)包括（）。A、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)B、建筑安裝工程費(fèi)C、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)E、管理費(fèi)【正確答案】：BCD

題干多項(xiàng)選擇題收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。A、潛在毛租金收入B、經(jīng)營費(fèi)用C、租金損失D、其他收入E、報(bào)酬率高低【正確答案】：ACD【答案解析】：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。

題干多項(xiàng)選擇題業(yè)主或投資者投資坐落在中心商務(wù)區(qū)投資性寫字樓物業(yè)是希望達(dá)到（）的目的。A、資本保值B、資本增值C、獲取周期性收益D、降低投資風(fēng)險(xiǎn)E、抵御通貨膨脹【正確答案】：ABC【答案解析】：業(yè)主或投資者投資坐落在中心商務(wù)區(qū)投資性寫字樓物業(yè)的主要目的，是希望通過該項(xiàng)投資，達(dá)到資本保值、增值和獲取周期性收益的目的。

題干多項(xiàng)選擇題通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)（）。A、《規(guī)劃意見書（選址）》B、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C、《國有土地使用證》D、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》E、《建設(shè)工程施工許可證》【正確答案】：BD【答案解析】：確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可，主要涉及政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見書（選址）》、核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、設(shè)計(jì)方案審批、核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。以招拍掛方式出讓獲得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目選址階段的《規(guī)劃意見書（選址）》審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成，開發(fā)商只需向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

題干多項(xiàng)選擇題物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般考慮的主要因素有（）。A、承租方的財(cái)務(wù)能力B、承租方的商業(yè)信譽(yù)C、基礎(chǔ)租金與市場租金D、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和管理水平【正確答案】：CD

題干多項(xiàng)選擇題下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）A、國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料C、開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等D、國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)E、招標(biāo)文件【正確答案】：ABCD

題干多項(xiàng)選擇題資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算（）等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。A、資產(chǎn)負(fù)債率B、借款償還期C、投資回收期D、流動(dòng)比率E、速動(dòng)比率【正確答案】：ADE

題干多項(xiàng)選擇題業(yè)主或投資者投資坐落在中心商務(wù)區(qū)的寫字樓物業(yè)是希望達(dá)到（）的目的。A、降低投資風(fēng)險(xiǎn)B、資本保值C、增值D、獲取周期性收益E、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】：BCD

題干多項(xiàng)選擇題下列指標(biāo)可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算的是（）。A、利息備付率B、資產(chǎn)負(fù)債率C、償債備付率D、流動(dòng)比率E、速動(dòng)比率【正確答案】：AC

題干多項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)投資較一般投資，具有（）優(yōu)點(diǎn)。A、相對較高的收益B、投資回收期長C、提高投資者的資信等級D、良好的流動(dòng)性E、投資數(shù)額巨大【正確答案】：AC

題干多項(xiàng)選擇題按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（）。A、居住物業(yè)投資B、商用物業(yè)投資C、土地開發(fā)投資D、房地產(chǎn)經(jīng)營投資E、酒店投資【正確答案】：ABE【答案解析】：按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

題干多項(xiàng)選擇題關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有（）。A、商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢B、商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行C、區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D、商業(yè)物業(yè)不適合長期投資E、商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益【正確答案】：BC【答案解析】：A選項(xiàng)，開發(fā)一持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢。D、E選項(xiàng)，由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長期投資。

題干多項(xiàng)選擇題企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備（）。A、可衡量性B、可實(shí)現(xiàn)性C、可整合性D、可盈利性E、可區(qū)分性【正確答案】：ABDE

題干多項(xiàng)選擇題開發(fā)商的定價(jià)方法有（）。A、成本導(dǎo)向定價(jià)法B、目標(biāo)導(dǎo)向定價(jià)法C、競爭導(dǎo)向定價(jià)法D、購買者導(dǎo)向定價(jià)法E、市場導(dǎo)向定價(jià)法【正確答案】：ACD

題干多項(xiàng)選擇題金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）工作。A、風(fēng)險(xiǎn)評估B、項(xiàng)目評估C、擔(dān)保方式評價(jià)D、環(huán)境評價(jià)E、貸款綜合評價(jià)【正確答案】：BCE

題干多項(xiàng)選擇題金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行資金融通時(shí)，通常考慮資金的（）。A、保證性B、安全性C、盈利性D、流動(dòng)性E、盈虧平衡性【正確答案】：BCD【答案解析】：金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流動(dòng)性、安全性和盈利性原則。

題干多項(xiàng)選擇題根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)是以（）為主。A、獨(dú)資企業(yè)B、房地產(chǎn)投資信托基金C、有限責(zé)任合伙企業(yè)D、有限責(zé)任公司E、股份有限公司【正確答案】：BCDE【答案解析】：根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金等類型，以后四種企業(yè)形式為主。

題干多項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方案比選時(shí)，通常會選擇（）的方案。A、資金來源可靠B、審核程序復(fù)雜C、資金結(jié)構(gòu)合理D、融資成本較低E、融資風(fēng)險(xiǎn)較小【正確答案】：ACDE【答案解析】：在初步確定項(xiàng)目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進(jìn)行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。

題干多項(xiàng)選擇題開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的（）。A、經(jīng)營費(fèi)用B、銷售費(fèi)用C、管理費(fèi)用D、財(cái)務(wù)費(fèi)用E、不可預(yù)見費(fèi)用【正確答案】：BCD

題干多項(xiàng)選擇題宣傳作為促銷組合因素之一，在（）等方面，起著十分重要的作用。A、刺激對企業(yè)產(chǎn)品的需求，增加銷售B、改善形象C、提高知名度D、提高產(chǎn)品品質(zhì)E、降低新產(chǎn)品開發(fā)成本【正確答案】：ABC【答案解析】：宣傳不能改變產(chǎn)品品質(zhì)。

題干判斷題當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行的貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就小于全投資的內(nèi)部收益率。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題房地產(chǎn)市場有其自身的發(fā)展規(guī)律，政府沒有必要進(jìn)行干預(yù)。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：當(dāng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行出現(xiàn)劇烈的震蕩時(shí)，政府從促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，通過各種政策工具進(jìn)行市場干預(yù)，以達(dá)到短期內(nèi)使房地產(chǎn)市場回到穩(wěn)定運(yùn)行軌道。

題干判斷題從投資角度來看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，所以相對來講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。（）【正確答案】：對

題干判斷題房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場的增量供給。（）【正確答案】：對

題干判斷題如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是同步變化的，那么該項(xiàng)目的凈利潤將基本保持不變。（）【正確答案】：對

題干判斷題土地出讓地價(jià)一般包含土地出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)不同于房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。（）【正確答案】：對

題干判斷題對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請二次抵押貸款）。

題干判斷題準(zhǔn)備金經(jīng)常保存在一個(gè)名為“有息銀行存款”賬目下，由于準(zhǔn)備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些利息收入積累成一個(gè)基金，用于支付那些不是每個(gè)月都要支付的經(jīng)營費(fèi)用。（）【正確答案】：對

題干判斷題根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金等類型，股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托公司的融資能力有限，而有限責(zé)任合伙企業(yè)的融資能力較強(qiáng)。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金等類型，有限責(zé)任合伙企業(yè)主要通過出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金，出售量有限，融資能力也有限。股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金則主要通過在公開市場發(fā)行股票融通權(quán)益資金，融資能力較強(qiáng)。

題干判斷題通貨膨脹對房地產(chǎn)投資也有積極的正面影響。（）【正確答案】：對

題干判斷題金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。（）【正確答案】：對【答案解析】：金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。

題干判斷題現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計(jì)劃。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：這是財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表包含的內(nèi)容。

題干判斷題調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題賣方可以針對每位購買者來設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品，制訂相應(yīng)的營銷計(jì)劃。這種市場細(xì)分的極限程度稱為定制營銷。（）【正確答案】：對【答案解析】：這是一種理想狀態(tài)的營銷模式，實(shí)際上作為一個(gè)企業(yè)或賣方來說，這樣做將會幾乎無利可圖。一般會根據(jù)買方對產(chǎn)品的不同需求或營銷反映將購買者分成若干類型。

題干判斷題風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是敏感性分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

題干判斷題短期投資和長期投資在任何條件下均可相互轉(zhuǎn)化。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：在一定條件下，短期投資和長期投資可以相互轉(zhuǎn)化。

題干判斷題房地產(chǎn)租金是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋租金的算術(shù)平均數(shù)表示。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：房地產(chǎn)租金是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。

題干判斷題對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。（【正確答案】：對

題干判斷題房地產(chǎn)空間市場的存在形式有租賃房地產(chǎn)或擁有房地產(chǎn)兩種途徑。（）【正確答案】：對【答案解析】：在房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。他們既可以通過租賃房地產(chǎn)，也可以通過擁有房地產(chǎn)來獲得空間帶給他們的效用。

題干判斷題認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)自己對物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制訂價(jià)格的一種方法。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制訂價(jià)格的一種方法。

題干判斷題從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)是指過去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

題干判斷題制訂廣告方案所需的五種決策，即所謂的SM，包括廣告的目標(biāo)即任務(wù)（Mission）、可用的方式或方法（Method）、應(yīng)傳送的信息（Message）、應(yīng)使用的媒體（Media）和廣告效果評價(jià)即衡量（Measurement）。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：制訂廣告方案所需的五種決策，即所謂的SM，包括廣告的目標(biāo)即任務(wù)（Mission）、可用的費(fèi)用即資金（Money）、應(yīng)傳送的信息（Message）、應(yīng)使用的媒體（Media）和廣告效果評價(jià)即衡量（Measurement）。

題干判斷題一般來說，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、項(xiàng)目總說明、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：一般來說，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。項(xiàng)目總說明是正文中的一項(xiàng)。

題干判斷題基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶營業(yè)額相關(guān)的一個(gè)最低收入。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：基礎(chǔ)租金又稱最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。

題干判斷題多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化，相互影響時(shí)，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：多因素敏感性分析須假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的。

題干判斷題房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。因此，定義市場區(qū)域就成了房地產(chǎn)市場分析的第一步工作。（）【正確答案】：對

題干判斷題房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態(tài)投資回收期。

題干判斷題工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收未通過的，開發(fā)商不得使用、不得辦理客戶入住手續(xù)。（）【正確答案】：對

題干判斷題估算項(xiàng)目吸納量，項(xiàng)目吸納量等于市場供求缺口（未滿足需求量）和擬開發(fā)項(xiàng)目市場占有率的乘積。（）【正確答案】：對

題干判斷題一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的速動(dòng)比率是99.，9%則其流動(dòng)比率一定在100%～200%之間。（）【正確答案】：對【答案解析】：同樣情況下，速動(dòng)比率<流動(dòng)比率，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的流動(dòng)比率一般不會超過200%。

題干判斷題通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣做的結(jié)果，可能會使得初步投資決策分析報(bào)告被修改，或者在項(xiàng)目的收益水平達(dá)不到目標(biāo)要求時(shí)被迫放棄這個(gè)開發(fā)投資計(jì)劃。因此，前期工作是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算時(shí)，土地取得費(fèi)用可以運(yùn)用比較法來求取。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：土地取得費(fèi)用可以運(yùn)用成本法來求取。

題干判斷題在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭，在不同戰(zhàn)略群體之間一般不存在競爭。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭外，在不同戰(zhàn)略群體之間也存在競爭。

題干判斷題房屋開發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)。

題干判斷題一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入。

題干判斷題個(gè)人住房公積金貸款屬于政策性貸款，不屬于房地產(chǎn)抵押貸款。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題稅后利潤的分配順序，首先是提取法定盈余公積金和公益金，然后是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，之后是可向投資者分配的利潤。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：稅后利潤的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金和公益金，之后是可向投資者分配的利潤。

題干判斷題在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率（MARR）或基準(zhǔn)收益率i進(jìn)行比較，當(dāng)c△IRR≥MARR或i時(shí)，以投資小的方案為優(yōu)選方案。（）c【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率（MARR或基準(zhǔn)收益率（i）進(jìn)行比較，當(dāng)△IRR≥MARR或i時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以c c投資小的方案為優(yōu)選方案。

題干判斷題對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要表現(xiàn)為項(xiàng)目的開發(fā)利潤。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。

題干判斷題由于商用房地產(chǎn)購買者資金更為雄厚，因此相對于個(gè)人住房抵押貸款來說，商用房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)更低。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個(gè)人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。

題干判斷題遵照個(gè)人住房貸款的相關(guān)政策規(guī)定，將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。（）【正確答案】：對

題干判斷題一個(gè)企業(yè)通?？蓮男袠I(yè)和市場兩個(gè)方面來識別企業(yè)的競爭者。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：通?？蓮漠a(chǎn)業(yè)和市場兩個(gè)方面來識別企業(yè)的競爭者。

題干判斷題REITs股票可在證券交易所進(jìn)行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流通性。（）【正確答案】：對

題干判斷題開發(fā)商向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理建設(shè)工程開工審批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后就可進(jìn)行招標(biāo)活動(dòng)。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題購買商鋪屬于房地產(chǎn)投資形式中的直接投資。（）【正確答案】：對【答案解析】：購買商鋪屬于房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資。

題干判斷題一個(gè)整體市場之所以能夠細(xì)分為若干個(gè)子市場，主要是由于企業(yè)定位上存在差異。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用的是實(shí)際銷售面積，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂銷售合同的商品房屋面積，包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用的是實(shí)際銷售面積，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。

題干判斷題指數(shù)平滑法公式Q=aS+（1-a）Q中，a越大，則新數(shù)據(jù)在平滑值中所占的比重越高，預(yù)測值越趨向平滑，反之則tt-1t-1新數(shù)據(jù)所起的作用越大。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：a越小，則新數(shù)據(jù)在平滑值中所占的比重越低，預(yù)測值越趨向平滑，反之則新數(shù)據(jù)所起的作用越大。

題干判斷題所謂輔助研究是對投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作投資機(jī)會研究和初步可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：所謂輔助研究是對投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。

題干判斷題在資本資產(chǎn)定價(jià)模型中，β是綜合考慮了資產(chǎn)j的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)后得出的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。（）j【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β，是代表某一種投資項(xiàng)目相對于整個(gè)市場變化反應(yīng)幅度的參考指標(biāo)。

題干計(jì)算題某家庭欲通過儲蓄存款購買一套8萬元的住房，銀行存款年利率為1.2%，問5年中每月月末至少要存款多少？【答案解析】：【第一種解法】n令用單利、復(fù)利計(jì)息的第n年本利和相等：P（1+i*n）=P（1+i，可得=[（1+i）-1]/n，其中i是121215*12單利利率，i是復(fù)利利率，將已知條件代入上式，可得1.2%/12[（1+i）-1]/（5*12），計(jì)算可得22n60i=0.0972%，運(yùn)用公式A=F[i/（1+i）-1]，可得A=8*[0.0972%/（1+0-1]，算出A=129.09722（元），因此，每月月末至少要存1295元。.5【第二種解法】不用單利換算成復(fù)利的公式，直接用單利計(jì)息的原理計(jì)算。終值是8萬元，它等于每月存款本金與單利利息之和。設(shè)每月存款為A，本金=A*12*5=60A，月存款利率=1.2%/12=0，單利.利息之和=P*i*n=A*0.1%*60+……+A*0.1%*1=A*059+.……1%*（60+591）=1，.則838=60A+1.83A,A=1293（元）。.9解題思路：這是用零存整取存款方式已知5年末終值，求年值的一道題，此題要注意四點(diǎn)，一是存款利率是單利，一般先將單利利率換算為復(fù)利利率；二是要注意題中問的是通過存款購房而不是貸款購房，則購房款是在5年末的終值；三是第5年年末12月份的存款本金不再計(jì)息，當(dāng)月本金直接計(jì)入購房款中；四是兩種方法會有一些誤差，復(fù)利計(jì)算的結(jié)果更準(zhǔn)確些，因?yàn)楹笳呖紤]資金時(shí)間價(jià)值更科學(xué)準(zhǔn)確，當(dāng)然最科學(xué)的是連續(xù)復(fù)利計(jì)算利息的方式。

題干計(jì)算題某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競投進(jìn)行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)2 20000m劃建設(shè)用地面積為40000m，容積率為2.，5需配建公共租賃住房，建成后由政府以6000元/m2的價(jià)格回購。假設(shè)該項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，地價(jià)款于第一年初一次性投入，契稅為地價(jià)的4%；開發(fā)建設(shè)成本和管理費(fèi)用等為4500元/m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初；商品住宅第2年開始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%，銷售均價(jià)分別為15000元/m2、18000元/m2和20000元/m2，銷售收入發(fā)生在年末；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競投的最高地價(jià)是多少？若政府為控制地價(jià)溢價(jià)率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報(bào)價(jià)達(dá)到45000萬元后，改為競投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實(shí)現(xiàn)原目標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少？（不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅）（12分）【答案解析】：【解答】（1）該企業(yè)可競投的最高地價(jià)設(shè)該企業(yè)可競投的最高地價(jià)為χ萬元-χ（1+4%）-4500*10*-（4500*10*30%）/（1+16%）+[15000*8*25（-10%）-4500*10*30%]/（1+16%）23 4[18000*8*40%*（1-10%）-4500*10*20%]/（1+16%）+[2000*8*35%*（1-10%）+6000*2]/=0解得：χ=49330萬元.302（2）最多可加建的公共租賃住房面積設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為ym-45000*（1-24500*10*20%-4500*10*30%）/（1+16%）+[15004500*10*30%（8-y）25%*（1-10%）-+3[18000*（8-y）*40%*（1-10%）-4500*10*20%]/（1+16%）+[20000*（8-y）35%*（1-10%）+6004 2（2+y）]/（1+16%）=0解得：y=6598.23m解題思路：（1）加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。（2）錯(cuò)誤解法：49330-45000=y*6000/（1+16%）.3

題干計(jì)算題某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為40年，擬建一批發(fā)市場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）項(xiàng)目建設(shè)投資為2000萬元。第1年投資1000萬元，其中資本金500萬元；第2年投資1000萬元，其中資本金330萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為2500萬元、150萬元、700萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為300萬元、200萬元、750萬元。（3）計(jì)算期（開發(fā)經(jīng)營期）取20年。請根據(jù)以上資料，完成下列工作：1編.制資本金現(xiàn)金流量表（不考慮所得稅）。2若.該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15%，計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）【答案解析】：1借.款需要量表2借.款還本付息表當(dāng)年利息=（年初借款累計(jì)+當(dāng)年貸款/2）*年利率第1年利息=（0+500/2）*10%萬元=25萬元第2年利息=（525+670/2）*10%萬元=86萬元還本=1281/3萬元=427萬元3資.本金現(xiàn)金流量表（稅前）4凈.現(xiàn)值

題干計(jì)算題（本題10分）甲公司花4.億3元購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營。該公司自有資金投入為購買價(jià)格的60％，其2余為年利率7.％5、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000m，前兩年的租金均為150元／（m2·月），以后租金每年遞增5％。另有地下停車位310個(gè)，租金為500元／（個(gè)·月）。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10％，包括營業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營費(fèi)用為潛在毛租金收入的30％。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)年攤銷額為800萬元，其他設(shè)備的年折舊額為200萬元。請計(jì)算該項(xiàng)目第5年的稅前現(xiàn)金回報(bào)率和償債備付率。（8分）【答案解析】：解：稅前現(xiàn)金回報(bào)率=（年凈收入一年還本付息額）/資本金或權(quán)益資本=年稅前現(xiàn)金流量/資本金或權(quán)益資本第一年凈收入A1=（150x12x36000+5—0％0x12x310）×（1一30％）=39996000（元3第五年凈收入A=A×（1+5％）=46300369元）.5（51稅前現(xiàn)金回報(bào)率=（463003-169871856.／（430000000x60.96）％）=11.％41

題干計(jì)算題某公司投資2500萬元購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，第1年投入裝修費(fèi)用200萬元，并可獲凈租金收入400萬元，從第2年開始，每年租金收入500萬元，并以5%的速度遞增，該公司于第10年年末將該樓轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收入為3500萬元，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為20%，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性?！敬鸢附馕觥浚航忸}思路：：目前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率可視為目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率i。c計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV= ={-2500+（40-2009 10（1+20%）+500/（-5%）*{1-[（1+5%）/（1+20%）]}/（1+20%）+3500/（1+20萬元=174萬.元55計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：當(dāng)i=21%時(shí)，NPV=47萬.元58當(dāng)i=22%時(shí)，NPV=-70.萬75元1 1 2 2FIRR=i+NPV（i-i）/NPV+｜NPV｜=21%+47.58*1%/（47.該58+70項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈.1 12112現(xiàn)值FNPV=174＞0。.財(cái)55務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=21＞20%.42%，因此該項(xiàng)目是可行的。解析：（1本題中要求的是FNPV與FIRR，在計(jì)算過程中，建議列出現(xiàn)金流量表或現(xiàn)金流量圖，這樣對各年的現(xiàn)金流的流入流出情況能一目了然，如果期限較長時(shí)，一般說來各年的凈現(xiàn)金流量比較有規(guī)律，就可以用公式直接計(jì)算，本題就運(yùn)用了等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式。（2）在實(shí)際計(jì)算過程中，要分步計(jì)算，然后進(jìn)行匯總，每步都有步驟分，公式一定要列對，計(jì)算表述式要寫完整、準(zhǔn)確，這樣即使結(jié)果計(jì)算出錯(cuò)，也不會全扣分。（3）對于求FIRR，用內(nèi)插法試算i、i時(shí)，可以12先用與目標(biāo)收益率接近的數(shù)值來試，一般就能找到FIRR的區(qū)間。（4）此題中等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式的起始點(diǎn)位置和A的.選取要搞清楚。

題干計(jì)算題某開發(fā)商通過出讓方式以1000元/m2的樓面地價(jià)購買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)尚需投入的拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開發(fā)費(fèi)用為2000萬元。已知該2 2地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m，建造成本為2500元/m，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12%，其他工程費(fèi)用為400元/m2，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%，銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6%。如果該項(xiàng)目的開發(fā)周期為36個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，地價(jià)款于開發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)一次投入，拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開發(fā)費(fèi)用在建設(shè)過程開始前均勻投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)用和建設(shè)期管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為9%，寫字樓建成后的銷售價(jià)格為9600元/m2，試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤率?！敬鸢附馕觥浚? 2解題思路：：（1）求項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值1）項(xiàng)目總銷售收入：9600元/m*10000m=9600萬元2）銷售稅金：9600萬元*6%=576萬元3）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：（9600-576）萬元=9024萬元（2）求開發(fā)成本1）地2 2價(jià)：1000元/m*10000m=1000萬元2）拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開發(fā)費(fèi)用：2000萬元3）建造成2 2本：2500元/m*10000m=2500萬元4）專業(yè)人員費(fèi)用：2500萬元*12%=300萬元5）其他費(fèi)用：402 2元/m*10000m=400萬元6）管理費(fèi)用：（2500+300+400）萬元*5%=160萬元7）財(cái)務(wù)費(fèi)用：Ⅰ土地費(fèi)3 2.1]=（295用利息：1000萬元*[（1+9%）-1]+2000萬元*[（1+9%）-.03+480萬元=775萬.元86Ⅱ3）上2/2述3）～6）項(xiàng)之和的利息：（2500+300+400+160）萬元*[（1+9%）-1]=302萬元.Ⅲ40財(cái)務(wù)費(fèi)用：（775.86+302萬元=1078.40）萬.元268）銷售費(fèi)用：9600萬元*2.5%=240萬元9）開發(fā)成本：（1000+2000+2500+300+400+160+1078萬元=7678萬.元26（3）開發(fā)商.利26+240）潤：（9024-7678萬元=1345萬.元74（4）開發(fā)商成本利潤率：1345.74/7678解析.：26=17（1）“管理費(fèi).用53%為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%”這句話是錯(cuò)誤的，在《理論》教材中成本法計(jì)算時(shí)，管理費(fèi)取值基數(shù)還應(yīng)包含土地取得成本。（2）在所有開發(fā)經(jīng)營與管理計(jì)算題中要注意不要缺項(xiàng)、重項(xiàng)，做完后有時(shí)間一定要再完整看一遍題目，對照一下在計(jì)算中是否還有沒有用上的已知條件，分析一下沒有用上的已知條件是故意的干擾項(xiàng)還是自己大意在計(jì)算中漏項(xiàng)了。

題干計(jì)算題張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日-2014年12年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2%）【問題】李某在新還款方案下的首次月還款額為多少？【答案解析】：1解.：（1）已知：i=6%／12=0，.s=05%.，2%n=15*12=180月，m=5*12=60月抵押貸款p=50*=30萬元nnn-n（2）張某月還款：A=P{[i（1+i）]/[（-1]}=P+i）+P/[（1+i）-1]=P/[1-（+i）]=（300000*0-iii-180.57（1+0.5%）]=2531元n-m 180-60（3）2005年1月1日欠銀行貸款：P=A/i[1-1/（1+i）]=2531.571/（1+0-.5%[1.]=22805%）元n-m（4）李某首次月還款額：A1=[P（i-s）]/{1-[（1+s）/（1+t）]}=[228027（..5%-025*.2%）]/{1-180-6032[（1+0.2%）/（1+0}=2269.5%）]元／.m

題干計(jì)算題某家庭購買一套住宅，單價(jià)為3000元/m2，該家庭月收入6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款利率為6%，抵押貸款價(jià)值比例最大為80%，問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多大的住宅？【答案解析】：解題思路：此題由題意分析可知，是要求P值。選用凈收益每年不變有限年期公式，將其中的報(bào)酬率Y換成i。解：（1）該家庭每月能支付的房款A(yù)=6000元*30%=1800元（2）n=15*12月180月，n180i=6%/12=0該家.庭5%（3）能承受的抵押貸款額P=A/i[1-1/（1+i）]P=1800/0-1/（1+0.5%*[1].元5=213306元（4）該家庭能承受的購房總價(jià)值V=213306/80%元266633元（5）該家庭的支付能力最多可以購買住宅面積S=266633/3000m=88.88m

題干計(jì)算題某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為24500m，容積率為7.，5建筑密度為65%，建筑層數(shù)共20層，從-2層至+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫，有供出售的95個(gè)車位，-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售）；地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上4～18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期為3.