國(guó)際三期批開(kāi)盤(pán)定價(jià)報(bào)告

目錄第一部分市場(chǎng)分析第二部分競(jìng)品分析第三部分客戶梳理第四部分定價(jià)說(shuō)明第五部分開(kāi)盤(pán)計(jì)劃目前一頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)策略前的思考目前二頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)事件回顧3.28金色陽(yáng)光開(kāi)盤(pán)”搶購(gòu)”:共推出187套房源，排號(hào)客戶約500組，對(duì)外“宣稱(chēng)”當(dāng)日售完！春節(jié)后株洲部分樓盤(pán)”瘋狂”提價(jià)：金色陽(yáng)光均價(jià)4500元，最貴一套傳說(shuō)“6666”元/平方米（8888元/平米）水岸春天：余房10余套：其中一套5層4700元/平方米地王圍城（京）3月15日，北京市一天拍出3幅天價(jià)“地王”，并雙雙刷新了北京的地塊總價(jià)與樓面地價(jià)的紀(jì)錄。而僅僅48小時(shí)之后，又一個(gè)“50億元級(jí)”地王接踵而至。并且毫無(wú)懸念的，“地王”的制造者依舊是財(cái)大氣粗的央企。

目前三頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)事件背后引發(fā)的思考市場(chǎng)是否真如“傳說(shuō)”的熱？目前四頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)1、市場(chǎng)氣氛不正常！2、樓盤(pán)售價(jià)存在人為價(jià)格操作！3、熱銷(xiāo)背后人為的炒作！1、有價(jià)無(wú)市水岸春天：對(duì)外稱(chēng)余房10幾套，但網(wǎng)上顯示還有大量房源未售；經(jīng)世皇城：6套余房（復(fù)式樓）價(jià)格4500元/平方米，幾乎無(wú)人過(guò)問(wèn)。2、網(wǎng)上簽約價(jià)明顯低于現(xiàn)場(chǎng)對(duì)外報(bào)價(jià)水岸春天：報(bào)價(jià)4700元/平米，網(wǎng)簽3033——3500元/平米。事件背后的真相目前五頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)的傳遞“接力”14天央媒密集炮轟高房?jī)r(jià)

自3月28日，中央媒體連續(xù)14天炮轟高房?jī)r(jià)、高地價(jià)，以及追問(wèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。央媒的炮轟對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和購(gòu)房者心里也產(chǎn)生了一定的影響。各種與房地產(chǎn)關(guān)系密切的“稅”近日“被熱議”。先是滿城風(fēng)雨的物業(yè)稅征收討論，然后重慶宣布擬征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，再是上海擬開(kāi)征住房保有稅。廣西、海南等地調(diào)高土地增值稅預(yù)征收稅率，以趙曉為主筆的北京科技大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究組日前還提出，應(yīng)從嚴(yán)征收土地增值稅。中農(nóng)工建交五大銀行準(zhǔn)備紛紛收緊二套房貸。在剛閉幕的博鰲亞洲論壇上，高房?jī)r(jià)又成爭(zhēng)議的熱點(diǎn)，五大行正收緊二套房貸款利率，其中，農(nóng)行、建行近日取消了二套房貸款的利率優(yōu)惠，中行則執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，以前還能打7折的交行正醞釀新政

。目前六頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)2010-4-18國(guó)務(wù)院要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，并稱(chēng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會(huì)表示，銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%2010-4-15國(guó)務(wù)院公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用量同比增長(zhǎng)逾130%,其中中小套型商品房將占四成多，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量2010-4-15國(guó)務(wù)院要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%2010-4-14國(guó)務(wù)院全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng),堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策2010-4-11銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，并稱(chēng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會(huì)表示，銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%2010-4-7發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)時(shí)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序2010-4-2財(cái)政部對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策2010-3-23國(guó)資委國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案2010-3-22國(guó)土部在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地2010-3-12國(guó)土部將于今年3月至7月在全國(guó)開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題2010-3-10國(guó)土部出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容2010-1-21國(guó)土部申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%2010-1-10國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”,嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40%首付近期房地產(chǎn)新政目前七頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)國(guó)務(wù)院重要新政（2010年4月15日、4月18日）4.15國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定實(shí)行更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。對(duì)市場(chǎng)將立刻產(chǎn)生影響，特別是高檔住房、投資性購(gòu)房影響較大，同時(shí)此項(xiàng)嚴(yán)厲的政策也給購(gòu)房人產(chǎn)生政策調(diào)控預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生觀望。4.18暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款客層范圍縮小，對(duì)外地客影響嚴(yán)重。目前八頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)CRIC決策咨詢信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)全國(guó)重點(diǎn)城市成交情況對(duì)比18日，（政策后）北京成交面積49.852平方米，環(huán)比跌34.32%；上海成交面積40.795平方米，環(huán)比跌40.49%；廣州成交面積22.856平方米，環(huán)比跌48.02%；深圳成交面積9.078平方米，環(huán)比跌64.00%；南京成交面積21.695平方米，環(huán)比跌7.04%；蘇州成交面積30.339平方米，環(huán)比跌32.84%；天津成交面積44.560平方米，環(huán)比跌22.31%；武漢成交面積49.255平方米，環(huán)比跌1.52%；重慶成交面積313.72平方米，環(huán)比跌1.52%。12日，（政策前）北京成交面積79.556平方米，環(huán)比漲42.47%；上海成交面積96.773，環(huán)比漲132.59%；廣州成交面積23.123平方米，環(huán)比漲75.49%；深圳成交面積15.162，環(huán)比漲32.45%；南京成交面積39.896平方米，環(huán)比漲93.68%；蘇州成交面積30.052，環(huán)比漲34.14%；天津成交面積36.487平方米，環(huán)比漲11.46%；武漢成交面積61.232，環(huán)比漲30.23%；重慶成交面積55.608，環(huán)比跌56.74%。從CRIC決策咨詢信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)顯見(jiàn)，12日的樓市成交面積受政策影響較小，依然火爆，而18日無(wú)論是一線城市，還是二線城市，都不同程度的出現(xiàn)了成交面積下跌的態(tài)勢(shì)。對(duì)此相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，這次的政策力度很大，因此對(duì)市場(chǎng)的影響也會(huì)比較大。目前九頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)新舊政策評(píng)估：100萬(wàn)的房產(chǎn)首套、二套房新舊政策對(duì)比總價(jià)為為100萬(wàn)的房產(chǎn)首套、二套房新舊政策對(duì)比貸款年限購(gòu)房情況政策首付首付款(萬(wàn)元)貸款(萬(wàn)無(wú))利率月供總還款利息20年首套房舊20%2080下浮30%：4.1584940385600新30%3070下浮15%：5.0494639413360首套房新舊政策差額10%10-1015%:0.891-30127760二套房舊40%4060下浮15%：5.0493976354240新50%5050上浮1.1倍:6.5343738397120首套房新舊政策差額10%10-1025%:1.485-23842880說(shuō)明：以一套總價(jià)為100萬(wàn)的房產(chǎn)為例：1、首套房：新政后，購(gòu)房人首付增加10萬(wàn)元，由于貸款額降低，月供少還301元，總還款利息多付：27760元；2、二套房：新政后，購(gòu)房人首付增加10萬(wàn)元。由于貸款額降低，月供少還238元，總還款利息多付：42880元。目前十頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)背后引發(fā)的思考？房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，中央政府絕對(duì)不會(huì)坐視不管，而是會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定居民的消費(fèi)預(yù)期。暴漲不可持續(xù)，目前的房?jī)r(jià)可能是今年的頂點(diǎn)?目前十一頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)后期市場(chǎng)研判市場(chǎng)出現(xiàn)觀望

由于這次的政策出臺(tái)的前期預(yù)期很強(qiáng)烈，使得近期很多購(gòu)房者都小心翼翼，觀望氣氛濃厚。

成交量將出現(xiàn)大幅下滑

這次的政策力度很大，因此對(duì)市場(chǎng)的影響也會(huì)比較大。近期肯定會(huì)出現(xiàn)成交量和成交價(jià)的下滑，至于下滑幅度，關(guān)鍵在于銀行的政策執(zhí)行力度。短期或?qū)⒊霈F(xiàn)退房潮

由于信貸政策的大變動(dòng)，一些原本準(zhǔn)備買(mǎi)房的購(gòu)房者將受阻于銀行，短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)一波退房潮，另外，也有客戶覺(jué)得后續(xù)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅下調(diào)，就通過(guò)違約退房以博預(yù)期。目前十二頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)通過(guò)以上思考，對(duì)本案此次開(kāi)盤(pán)的心態(tài)：謹(jǐn)慎、理性、冷靜！目前十三頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)第一部分近期市場(chǎng)情況分析目前十四頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)整體市場(chǎng)月度量?jī)r(jià)走勢(shì)第一季度，全國(guó)絕大部分主要城市住宅成交量均環(huán)比大幅上漲，全國(guó)市場(chǎng)再次進(jìn)入熱銷(xiāo)氛圍，株洲的住宅市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出良好的復(fù)蘇姿態(tài)，但2月、3月的成交量有所降低?？傮w來(lái)說(shuō)，一季度株洲住宅市場(chǎng)成交55.2萬(wàn)平方米，同比09年一季度30.5萬(wàn)平方米的成交量已上升80.9%。一季度3027元/㎡的成交均價(jià)同比09年一季度的2313元/㎡上漲23.59%。目前十五頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)株洲各區(qū)域市場(chǎng)3月量?jī)r(jià)走勢(shì)

住宅類(lèi)物業(yè)成交面積環(huán)比成交均價(jià)環(huán)比荷塘區(qū)上升62.9%下降1.1%蘆淞區(qū)上升77%下降3.7%石峰區(qū)上升9.6%上升1.6%天元區(qū)上升300.2%上升9.4%云龍區(qū)上升100.4%上升2.9%以上株洲市內(nèi)各區(qū)域成交數(shù)據(jù)為取得，反映的是3月份成交情況:從數(shù)據(jù)來(lái)看，四區(qū)成交量均有比較明顯的上升，其中天元區(qū)環(huán)比上漲幅度達(dá)到3倍，成交量位居五區(qū)之首。漲幅最小的石峰區(qū)也達(dá)到了9.6%。價(jià)格方面目前蘆淞區(qū)仍然五區(qū)第一，3月成交均價(jià)達(dá)到3659元/平方米，但本月環(huán)比出現(xiàn)小幅下降，而最接近于蘆淞區(qū)價(jià)格的天元區(qū)本月上漲迅速，單月漲幅達(dá)到9.4%。

目前十六頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)市場(chǎng)小結(jié)：

2010年3月，整體住宅市場(chǎng)成交面積基本有所上升，達(dá)到16.9萬(wàn)平方米，相比2月成交量上漲56.4%。3月住宅價(jià)格環(huán)比略有下降，但總體仍維持在3000元的單價(jià)水準(zhǔn)。原因：受全國(guó)市場(chǎng)熱銷(xiāo)氛圍的大環(huán)境影響，株洲的住宅市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出良好的復(fù)蘇姿態(tài)。株洲市場(chǎng)第一季度中市場(chǎng)供應(yīng)量較少，使客戶選擇空間較小，給客戶造成緊張的局面。部分開(kāi)發(fā)商人為制造房源緊張、價(jià)格上漲等熱銷(xiāo)氛圍，給客戶造成一定心理壓力。目前十七頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)第二部分競(jìng)品分析目前十八頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)玫瑰名城基地面積235畝建筑形態(tài)多層、小高層總建筑面積22萬(wàn)面積范圍58㎡-150㎡容積率

1.8房型范圍二房---四房綠化率42%主力面積135㎡得房率85%--90%主力房型三房二廳二衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)多層0.65元小高層1.1元均價(jià)多層3520元，小高層2880元（第四期均價(jià)）案名：玫瑰名城

項(xiàng)目位置：荷塘區(qū)桂花路39號(hào)

開(kāi)發(fā)商：株洲外海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

目前十九頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)玫瑰名城四期于2009年9月27日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)：（小高層13+1層）價(jià)格范圍：2700-3240元/㎡，均價(jià)2820元/㎡；（高層18+1層）價(jià)格范圍：2700-3340元/㎡，均價(jià)2880元/㎡樓層價(jià)差：20元/層價(jià)格調(diào)整后：（2010年2月調(diào)價(jià)）（小高層13+1層）價(jià)格范圍：3100-3620元/㎡，均價(jià)3200元/㎡（高層13+1層）價(jià)格范圍：3360-3800元/㎡，均價(jià)3520元/㎡樓層差價(jià)：20元/層第五期今年五月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)均價(jià)3600元/㎡以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià)目前四期梧桐苑余房13套，房產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià)3200元/㎡目前余房17套。玫瑰名城價(jià)格走勢(shì)玫瑰名城從2008年至今的幾次調(diào)價(jià)中不難看出，該案價(jià)格在東區(qū)項(xiàng)目中屬于標(biāo)桿項(xiàng)目，但幾次漲幅似乎都不大，根據(jù)房產(chǎn)信息網(wǎng)簽約價(jià)格均價(jià)在3200元/㎡，但目前售樓處銷(xiāo)售人員對(duì)外報(bào)均價(jià)在多層3500元/㎡，小高層3100元/㎡，可能是為該案后期提價(jià)而準(zhǔn)備。漲幅：20082734元236元/㎡20092970元230元/㎡20103200元7%目前二十頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)金色荷塘案名：金色荷塘項(xiàng)目位置：荷塘區(qū)株洲市荷塘區(qū)桂花路與新塘路交匯處開(kāi)發(fā)商：株洲中房投資發(fā)展有限公司基地面積160畝建筑形態(tài)多層、高層總建筑面積235000㎡面積范圍80㎡-155㎡容積率2.19房型范圍二房---四房綠化率35%主力面積122㎡得房率85%--90%主力房型三房二廳二衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)高層1.1元均價(jià)多層3300元，小高層3100元（五月份開(kāi)盤(pán)）該項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年5月份開(kāi)盤(pán)，目前價(jià)格未定，預(yù)計(jì)多層均價(jià)3300元/㎡，高層3100元/㎡。目前正在進(jìn)行金色荷塘?xí)T招募，交納會(huì)費(fèi)500元，排號(hào)時(shí)按照會(huì)員票據(jù)編號(hào)交納20000元意向金領(lǐng)取登記卡，開(kāi)盤(pán)時(shí)按照登記卡卡號(hào)順序選房。交納20000元意向金后，如退款需支付違約金1000元。目前二十一頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)天鵝湖壹號(hào)基地面積16097㎡建筑形態(tài)小高層、高層總建筑面積94448㎡面積范圍89㎡-166㎡容積率5.55房型范圍二房---四房綠化率38%主力面積138平米得房率85%主力房型三房二廳二衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)未定均價(jià)3900元/㎡案名：天鵝湖壹號(hào)項(xiàng)目位置：荷塘區(qū)天鵝路366號(hào)開(kāi)發(fā)商：湖南華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司今年一月份推出1棟（28F）、3棟（30F），1棟均價(jià)3900元/㎡，價(jià)格范圍3400-4100元/㎡,3棟均價(jià)4300元/㎡，價(jià)格范圍3800-4550元/㎡。樓層差價(jià)20元/層。2棟預(yù)計(jì)今年6月開(kāi)盤(pán)，1萬(wàn)抵2萬(wàn)，戶型二房—四房，92—144㎡，二梯五戶，價(jià)格未定。房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示該案目前可售余房95套，簽均價(jià)3252元/㎡，后期推案量430套，預(yù)計(jì)今年6月開(kāi)盤(pán)。目前二十二頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)印象華都基地面積約6萬(wàn)平米建筑形態(tài)高層總建筑面積20萬(wàn)平米面積范圍90㎡-128㎡容積率3.92房型范圍二房---四房綠化率40%主力面積90㎡得房率82%主力房型二房二廳一衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)高層1.18元均價(jià)3200元/㎡案名：印象華都項(xiàng)目位置：株洲市紅旗路168號(hào)開(kāi)發(fā)商：湖南領(lǐng)地置業(yè)發(fā)展有限公司目前二十三頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)印象華都價(jià)格走勢(shì)市調(diào)：4月2日開(kāi)盤(pán)，9棟（33F），二梯四戶，二房、三房、90—128㎡9棟開(kāi)盤(pán)價(jià)，價(jià)格范圍2820-3500元/㎡，均價(jià)3200元/㎡，樓層差價(jià)低區(qū)10元/層，高區(qū)20元/層小區(qū)景觀差價(jià)20-30元/㎡優(yōu)惠活動(dòng)：交1元參加百人團(tuán)購(gòu)抵2萬(wàn)元，另外按揭99折，一次性98折6棟在售，開(kāi)盤(pán)價(jià)范圍2650-3050元/㎡，調(diào)價(jià)后價(jià)格范圍2900元-3500元/㎡，均價(jià)3200元/㎡以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià)目前印象華都網(wǎng)上簽約均價(jià)3120元/㎡在售余房14套，本次推案量132套；目前印象華都項(xiàng)目均價(jià)已突破3100元/㎡，該案企劃宣傳比較得力，目前正在搞櫻花節(jié)活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)的噱頭，引爆其最新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。2009.12465元漲幅：275元/㎡2009.82740元20103120元380元/㎡13%目前二十四頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)城市風(fēng)景三期案名：城市風(fēng)景項(xiàng)目位置：天元區(qū)廬山路（天元區(qū)政府旁）開(kāi)發(fā)商：湖南鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司基地面積57000㎡建筑形態(tài)高層總建筑面積170000㎡

面積范圍42㎡-170㎡容積率3.23房型范圍一房---四房綠化率40%主力面積113㎡得房率85%主力房型三房二廳二衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)1.18元均價(jià)3880元/㎡（在售余房一口價(jià)）目前二十五頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)市調(diào)：目前在售房源部分樓層對(duì)外一口價(jià)3880元/㎡，頂樓3580元/㎡（10、11、17幢）原開(kāi)盤(pán)價(jià)：價(jià)格范圍3100-3400元/㎡，均價(jià)3300元/㎡（去年8月開(kāi)盤(pán)）目前余房20套，基本是160㎡四房。今年6月，新推出178套新房源，120-145㎡，二梯四戶，目前已開(kāi)始定購(gòu)選房，交10萬(wàn)優(yōu)惠2萬(wàn)，可定房號(hào)、價(jià)格。開(kāi)盤(pán)均價(jià)4000元/㎡，起價(jià)3700元/㎡，樓層差價(jià)20元/層，無(wú)景觀差價(jià)；城市風(fēng)景價(jià)格走勢(shì)該項(xiàng)目一直以來(lái)也是河西比較熱門(mén)的項(xiàng)目之一，目前該案已售至三期，從2008年至通過(guò)5次調(diào)價(jià)目前在售余房以一口價(jià)3880元/㎡的銷(xiāo)售形式去化，其目的也是為了今年6月份推出的新房源做提價(jià)準(zhǔn)備。漲幅：20082436元20092864元20103086元428元/㎡222元/㎡以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià)目前城市風(fēng)景網(wǎng)上簽約均價(jià)3086元/㎡目前可售余房：二期28套現(xiàn)房，三期70套；7%目前二十六頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)案名：恒豐.水岸春天（三期）項(xiàng)目位置：天元區(qū)濱江南路168號(hào)開(kāi)發(fā)商：株洲恒豐置業(yè)有限公司

基地面積5761㎡建筑形態(tài)高層總建筑面積55855㎡

面積范圍60㎡-145㎡容積率4.89房型范圍一房---四房綠化率40%主力面積112㎡得房率83%主力房型三房二廳一衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)1.2元均價(jià)4780元/㎡水岸春天三期目前二十七頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)市調(diào)：該案二期目前已是現(xiàn)房，尚有余房39套，對(duì)外報(bào)均價(jià)3756元/㎡三期臨江5棟還有少量余房在售。09年12月開(kāi)盤(pán)均價(jià)3900元/㎡，每層差價(jià)20-30元/層，年后價(jià)格上調(diào)，余房均價(jià)4780元/㎡，最高價(jià)25層5100元/㎡根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前三期5#尚有余房137套，簽約均價(jià)3038元/㎡；二期現(xiàn)房均價(jià)3570元/㎡水岸春天價(jià)格走勢(shì)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格似乎是目前河西上漲勢(shì)頭最快的項(xiàng)目，2008年至2009年漲幅并不大，直到2010年初直接飆升到均價(jià)3756元/㎡，目前價(jià)格甚至有點(diǎn)夸張的漲至均價(jià)4780元/㎡，最高價(jià)格甚至突破5000元大關(guān)。該案有類(lèi)似炒作現(xiàn)象，根據(jù)房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)目前尚有余房139套，之前簽約均價(jià)3033元/㎡，但對(duì)外價(jià)目表與其明顯有很大差異。20082890元漲幅：20093033元20103570元143元/㎡537元/㎡以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià)目前水岸春天網(wǎng)上簽約均價(jià)3570元/㎡目前可售余房：二期36套現(xiàn)房，三期137套；17%目前二十八頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)案名：湘銀.金色陽(yáng)光項(xiàng)目位置：天元區(qū)濱江南路市政協(xié)旁開(kāi)發(fā)商：株洲湘銀房地產(chǎn)股份有限公司

基地面積7689.89㎡建筑形態(tài)高層總建筑面積62540㎡

面積范圍90㎡-133㎡容積率6.80房型范圍二房---三房綠化率23.4%主力面積122㎡得房率85%主力房型三房二廳二衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)1.2元均價(jià)4265元/㎡該案于3月28日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日到場(chǎng)客戶大約500人左右，當(dāng)日開(kāi)盤(pán)均4000元/㎡最高價(jià)格可能6000元/㎡左右，當(dāng)日去化90%以上；湘銀金色陽(yáng)光目前該項(xiàng)目正在進(jìn)行集中簽約階段，從房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)看出，此次開(kāi)盤(pán)推出的3棟樓，除1#外，其余基本售罄，網(wǎng)站現(xiàn)實(shí)簽約均價(jià)：2#3903元/㎡，3#4319元/㎡目前可售余房28套，后期推案量130套；目前二十九頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)尚格名城案名：尚格名城項(xiàng)目位置：天元區(qū)株洲大道8號(hào)開(kāi)發(fā)商：湖南尚格置業(yè)有限公司

基地面積800畝建筑形態(tài)多層、小高層總建筑面積120萬(wàn)㎡面積范圍38㎡-256㎡容積率2.5房型范圍一房---五房綠化率43%主力面積110㎡得房率80-90%主力房型三房二廳一衛(wèi)（小三房）物業(yè)管理費(fèi)多層0.6元、小高層1.05元均價(jià)3600元/㎡目前三十頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)尚格名城價(jià)格走勢(shì)該案從2008年-2010年的五次調(diào)價(jià)中，可以看出調(diào)價(jià)幅度并不高，基本上趨于穩(wěn)步上升的上漲頻率，但目前該案對(duì)外報(bào)均價(jià)3665元/㎡由于該樓盤(pán)的規(guī)模注定了銷(xiāo)售策略只能已快速去化為主，所以一直以來(lái)該項(xiàng)目漲幅都不大。目前尚格名城在售的是四期花好悅園，目前余房90套左右，簽約均價(jià)3339元/㎡4月7日剛拿到預(yù)售證的第五期東岸花園網(wǎng)上簽約均價(jià)3665元/㎡，共計(jì)115套房源（多層）樓層價(jià)差多層40元/層，小高層20元/層，朝向差價(jià)30-40元/㎡漲幅：20082970元20093184元20103665元214元/㎡481元/㎡以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià)目前尚格名城網(wǎng)上簽約均價(jià)3665元/㎡（五期東岸花園）推案量146套；四期花好悅園目前余房90套左右；15%目前三十一頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)嘉麒.新城壹號(hào)基地面積42677.06㎡

建筑形態(tài)多層、小高層總建筑面積95185㎡面積范圍92㎡-180㎡容積率1.89房型范圍二房---五房綠化率38%主力面積127㎡得房率90%主力房型三房二廳二衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)多層0.6元、小高層1.05元均價(jià)2637元/㎡案名：嘉麒.新城壹號(hào)項(xiàng)目位置：石峰區(qū)環(huán)保技術(shù)學(xué)院西側(cè)開(kāi)發(fā)商：株洲嘉麒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

目前三十二頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)新城壹號(hào)價(jià)格走勢(shì)以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià)目前新城壹號(hào)網(wǎng)上簽約均價(jià)2917元/㎡目前可售余房：117套（2、3、4、6、7、8棟）簽約均價(jià)2917元/㎡后期推案量：236套（1、2、5棟）預(yù)計(jì)均價(jià)將突破3000元；漲幅：20082474元20092717元20102917元243元/㎡200元/㎡該案位于石峰區(qū)田心版塊，是該區(qū)域內(nèi)比較有代表性的項(xiàng)目之一，目前在售均價(jià)2917元/㎡，每年200元/㎡左右的漲幅，雖然漲幅不大，但非常穩(wěn)定。7%目前三十三頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)恒基.萊茵小鎮(zhèn)基地面積56668㎡

建筑形態(tài)多層、小高層總建筑面積145560㎡面積范圍85㎡-151㎡容積率2.73房型范圍二房---五房綠化率35%主力面積124㎡得房率88%主力房型三房二廳二衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)多層0.5元、小高層1.02元均價(jià)2722元/㎡案名：恒基.萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目位置：石峰區(qū)紅旗北路849號(hào)開(kāi)發(fā)商：株洲恒基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

目前三十四頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)萊茵小鎮(zhèn)價(jià)格走勢(shì)漲幅：20082461元20092653元20102718元以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià)目前萊茵小鎮(zhèn)網(wǎng)上簽約均價(jià)2718元/㎡；目前可售余房：75套左右；192元/㎡65元/㎡該案也是位于石峰區(qū)田心版塊內(nèi)比較有代表性的大盤(pán)之一，目前企劃宣傳效果做得不錯(cuò)，車(chē)身、中心廣場(chǎng)戶外、報(bào)紙稿等都可以看到由于項(xiàng)目體積較大，開(kāi)發(fā)商以跑量為主，并不追求利潤(rùn)最大化，所以該項(xiàng)目歷來(lái)去化程度較好，從08年至今漲幅也并不大。2%目前三十五頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)錦繡江山基地面積56173.20㎡建筑形態(tài)小高層、高層總建筑面積262069㎡

面積范圍130㎡-176㎡容積率3.79房型范圍三房---四房綠化率48%主力面積130㎡得房率83%主力房型三房二廳二衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)高層1.18元均價(jià)4000元/㎡案名：錦繡江山項(xiàng)目位置：蘆淞區(qū)太子路1726號(hào)開(kāi)發(fā)商：株洲江山置業(yè)有限公司8幢目前三十六頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)錦繡江山價(jià)格走勢(shì)市調(diào)：2010年1月開(kāi)盤(pán)均價(jià)3800元/㎡目前均價(jià)4000元/㎡，低區(qū)（3500元/㎡）中區(qū)（4000元/㎡）高區(qū)（4428元/㎡）開(kāi)盤(pán)至目前已調(diào)價(jià)200-300元/㎡，樓層差價(jià)40-50元/層（低區(qū)、高區(qū)40元/層，中區(qū)50元/層）目前折扣一次性9.6折，按揭9.8折目前錦繡江山僅剩20余套房源，價(jià)格也開(kāi)始上漲，最高價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4428元/㎡，比之前1月份開(kāi)盤(pán)上漲了近700元/㎡。但該項(xiàng)目從2008年至今的幾次調(diào)價(jià)漲幅都不大，基本也是隨著市場(chǎng)大環(huán)境穩(wěn)步有升。漲幅：20082950元350元/㎡20093300元20103800元500元/㎡以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià)目前錦繡江山網(wǎng)上簽約均價(jià)3800元/㎡目前在售余房21套；15%目前三十七頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)經(jīng)世皇城基地面積49959.56㎡建筑形態(tài)高層總建筑面積170000㎡

面積范圍100㎡-175㎡容積率3.0房型范圍小三房---四房綠化率45%主力面積143㎡得房率83%主力房型三房二廳二衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)1.45元均價(jià)3900元/㎡即將上市6幢、7幢，共計(jì)210套:產(chǎn)品與面積：120-140平方米的3房單價(jià)：未定。2009年11月15日啟動(dòng)預(yù)約辦卡，目前辦卡近300張。優(yōu)惠折扣：辦卡1萬(wàn)—2萬(wàn)元。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年4月或5月。6幢7幢目前三十八頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)開(kāi)盤(pán)均價(jià)3450元/㎡，調(diào)價(jià)之后上漲100-200元/㎡，均價(jià)3680元/㎡，低區(qū)3200元/㎡、中區(qū)3600元/㎡、高區(qū)4600元/㎡樓層價(jià)差：1-20層20元/層，20層以上10元/層經(jīng)世皇城價(jià)格走勢(shì)市調(diào)：目前該案尚有6套余房，均為復(fù)式房，為后期項(xiàng)目提價(jià)準(zhǔn)備，近期余房?jī)r(jià)格4500元/㎡，據(jù)了解，有價(jià)無(wú)市。直作為本案最直接的競(jìng)品項(xiàng)目經(jīng)世皇城，價(jià)格似乎一直以本案為借鑒，本案價(jià)格一旦上調(diào)，其價(jià)格也必然上調(diào)，本案不調(diào)價(jià)，其價(jià)格也維持原狀。目前該案僅余8套復(fù)式房在售，一口價(jià)4500元/㎡，也在為后期推出的6#、7#樓開(kāi)盤(pán)提價(jià)做準(zhǔn)備。漲幅：20083058元20093334元20103900元276元/㎡566元/㎡以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià)目前經(jīng)世皇城網(wǎng)上簽約均價(jià)3800元/㎡目前在售余房8套，復(fù)式；16%目前三十九頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)競(jìng)品小結(jié)：1）客戶購(gòu)買(mǎi)需求：春節(jié)后購(gòu)房熱情較高，如：金色陽(yáng)光：187套房源卻排號(hào)約500組客戶。2）產(chǎn)品需求方面：3房產(chǎn)品是市場(chǎng)需求主力戶型。3）春節(jié)后樓市成交樂(lè)觀，區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格呈不同上漲情況，平均漲幅約10%左右，上漲價(jià)格約150—500元/平方米。4）開(kāi)發(fā)商共性：部分樓盤(pán)余房不多，借機(jī)大幅度提價(jià)，存在一定炒作嫌疑。如：水岸春天：余房約10幾套，對(duì)外報(bào)價(jià)約4700元/平方米，經(jīng)世皇城：余房6套，對(duì)外報(bào)價(jià)4500元/平方米重點(diǎn)競(jìng)品解析目前四十頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)第三部分儲(chǔ)客情況分析目前四十一頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)目前VIP卡辦理情況統(tǒng)計(jì)截止4月11日（周日），辦卡客戶共：246組，明確落點(diǎn)的客戶232組，其余14組落點(diǎn)尚不明確。樓號(hào)室號(hào)產(chǎn)品類(lèi)別建面客戶儲(chǔ)備量15幢01五房（A）191.972002三房（B）132.693403兩房（C）101.462104四房（D）172.5811小計(jì)

8612幢01三房（D）135.091202兩房（C）102.712303四房（B）1705804五房（A）193.7721小計(jì)

11413幢01五房（B）227.091502六房（A）257.891103四房（C）171.336小計(jì)

32目前四十二頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)客戶蓄水情況（截止3月20日）共計(jì)儲(chǔ)備意向客戶：198組，其中：12幢81組，13幢24組，15幢93組；當(dāng)日辦卡客戶：147組，其中：12幢67組，13幢20組，15幢51組。辦卡情況分析：12幢：產(chǎn)品力突出，蓄水時(shí)間雖然較15幢短，但因具體價(jià)格未出現(xiàn)，客戶對(duì)江景依然首選；13幢：面積大、總價(jià)高，客戶群體較單一；15幢：蓄水時(shí)間長(zhǎng)，產(chǎn)品與12幢產(chǎn)品相似，性價(jià)比較突出；目前四十三頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)潛在客戶挖掘手段前期積累未辦卡客戶63組意向客戶21組A類(lèi)客戶9組未辦卡客戶分析：近期通過(guò)3月20日當(dāng)日預(yù)約火熱的場(chǎng)面，經(jīng)過(guò)對(duì)手中所意向客戶回訪與排摸，目前未辦卡客戶約63組，其未辦主要因素價(jià)格，對(duì)本案后期4500——5500元/平米價(jià)格難以接受，目前可開(kāi)發(fā)21組，作為后期重點(diǎn)回訪主要目標(biāo)。目前四十四頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)后期意向客戶開(kāi)發(fā)手段最終辦卡目標(biāo)300組邀約回籠媒體渲染SP活動(dòng)客戶拓展現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)后期客戶開(kāi)發(fā)目前四十五頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)客戶落位分析目前四十六頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)12幢落位二房：26組三房：12組四房：58組五房：21組20%8%55%17%共計(jì)114組從圖上可以看出，客戶落位不均，主要以170平米4房客戶最多，且客戶比較集中：11-20層，在后期須對(duì)客戶進(jìn)行有效的分流、疏導(dǎo)，同時(shí)利用價(jià)格差分散客戶?；萏烊弧ど剿畤?guó)際三期12棟3001

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20011200222003920042190111902119031190421801

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12組23組58組21組目前四十七頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)13幢落位四房：6組五房：15組六房：11組21%49%30%共計(jì)32組面積大，總價(jià)高決定了13幢客戶群體的單一性，儲(chǔ)備量不足，借鑒10幢開(kāi)盤(pán)時(shí)，情況也是如此。同時(shí)客戶落位在低區(qū)的較少（因?yàn)?層下被山影響嚴(yán)重）惠天然·山水國(guó)際三期13棟300113002

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15組11組6組目前四十八頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)15幢落位二房：21組三房：34組四房：11組五房：20組24%39%14%23%共計(jì)86組15幢在三幢后期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中儲(chǔ)客時(shí)間最長(zhǎng)，但位置決定了客戶的最終選擇，有部分原本看好15幢的客戶最終還是傾向于12幢，而從15幢的客戶落位情況來(lái)看，選擇面相對(duì)比較平均。惠天然·山水國(guó)際三期15棟

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20組34組21組11組目前四十九頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)儲(chǔ)客情況小結(jié)1、產(chǎn)品需求三房、四房最為熱門(mén)，客戶選擇較為集中，大戶型房源客戶接受度較低，客戶群體單一，客戶儲(chǔ)備量不足。2、位置選擇江景房仍為置業(yè)客戶首選，但價(jià)格因素最終左右客戶選擇，如13幢大面積產(chǎn)品客戶量明顯不足。3、客戶落位15幢客戶落位相對(duì)平均，但2房、4房高區(qū)房源客戶儲(chǔ)備不足。12幢客戶最多但落位不均，主要以170平米4房客戶最多，且客戶比較集中：11-20層，在后期須對(duì)客戶進(jìn)行有效的分流、疏導(dǎo)，同時(shí)利用價(jià)格差分散客戶。13幢：因面積大總價(jià)高等因素，儲(chǔ)客數(shù)量不足，且低區(qū)10層以下客戶較少。截止4月11日（周日），辦卡客戶共：246組，明確落點(diǎn)的客戶232組，其余14組落點(diǎn)尚不明確。

目前五十頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)第四部分定價(jià)說(shuō)明目前五十一頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)推案盤(pán)點(diǎn)131215幢號(hào)位置景觀戶型戶型配比戶數(shù)總建面12江景2/3/4/52F/3F/4F/5F/6F2/2/3/3/112018269.3613江景4/5/69019872.2415中心2/3/4/512218368.83×151312樓號(hào)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)15產(chǎn)品多樣選擇空間大無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)、株曲路有一定噪聲12一線江景、絕版、不可復(fù)制！

6層以被山有所遮擋13一線江景、絕版、不可復(fù)制！

面積大總價(jià)高，株曲兩側(cè)棚戶區(qū)視覺(jué)影響從產(chǎn)品分布看：13幢以大面積房型為主，而12幢與15幢產(chǎn)品面積相近，面積段寬，客戶選擇空間較大。目前五十二頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)各棟產(chǎn)品明細(xì)樓號(hào)室號(hào)產(chǎn)品類(lèi)別建面套數(shù)套數(shù)比例合計(jì)面積面積比例1501五房（A）191.973025%5843.8732%02三房（B）132.693125%4113.3922%03兩房（C）101.463125%3145.2617%04四房（D）172.583025%5266.3129%小計(jì)

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18368.83

1201三房（D）135.093025%4021.0222%02兩房（C）102.713025%3072.9617%03四房（B）170.003025%5235.2729%04五房（A）193.773025%5940.1133%小計(jì)

120

18269.36

1301五房（B）227.093033%6945.5435%02六房（A）257.893033%7764.3339%03四房（C）171.333033%5162.3726%小計(jì)

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19872.24

目前五十三頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)定價(jià)思路：原則1： 市場(chǎng)競(jìng)品分析：參照目前株洲區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格成長(zhǎng)情況；原則2： 自身產(chǎn)品分析：項(xiàng)目不同的產(chǎn)品根據(jù)房源樓層、位置、景觀等因素差異化定價(jià)。原則3：根據(jù)客戶的落位情況進(jìn)行價(jià)格微調(diào)。定價(jià)策略為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化提升開(kāi)發(fā)商的品牌知名度目的目前五十四頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)定價(jià)考量點(diǎn)：影響定價(jià)的因素，（定價(jià)特定因素）考量重點(diǎn)依次為：位置、景觀、采光、樓層。位置：12幢、13幢作為本案江景房最后2幢之一，因此價(jià)格作最大跳升。景觀：一線江景，不可復(fù)制性，江景產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)格最大跳升。樓層：主要考慮各樓層采光程度及景觀不同，因此以樓層高度為基準(zhǔn)，價(jià)格隨高度的上升而遞增。采光：根據(jù)不同房源不同位置的采光因素不同，制定不同的定價(jià)。定價(jià)原則及考量點(diǎn)目前五十五頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)回顧山水國(guó)際價(jià)格成長(zhǎng)情況山水國(guó)際項(xiàng)目從一期以2300元/平米的價(jià)格推出后，價(jià)格呈現(xiàn)梯度增長(zhǎng)之趨勢(shì)，2010年5月開(kāi)盤(pán)最后3幢公寓預(yù)計(jì)均價(jià)5500元/平米，價(jià)格永遠(yuǎn)領(lǐng)跑株洲市場(chǎng)。目前五十六頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)區(qū)域內(nèi)主要樓盤(pán)價(jià)格成長(zhǎng)情況比對(duì)

2008年均價(jià)上漲價(jià)格上漲幅度2009年均價(jià)上漲價(jià)格上漲幅度2010年均價(jià)經(jīng)世皇城30582769%333446617%3900錦繡江山295035012%330050015%3800尚格名城29702147%318448115%3665水岸春天28901435%30335718%3570山水國(guó)際350070020%4200800（1300）20%（31%）5000（5500）在2008年——2010年期間，株洲區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤(pán)的價(jià)格成長(zhǎng)幅度約5%——17%左右，本案的成長(zhǎng)幅度最大：20%均價(jià)5000元。（31%按均價(jià)5500元）目前五十七頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)定價(jià)策略——市場(chǎng)參考

以周邊整體市場(chǎng)作為參考區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)：3027元/m2

（2987～3070元/m2）市場(chǎng)平均價(jià)格漲幅：12%范圍：（7%---17%）本案均價(jià)：15幢：4500元/m2

（4700元/m2

）12幢、13幢：5000元/m2（5500元/m2）開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠幅度：一次性：95折貸款：96折綜合考量本案的品質(zhì)、地段、產(chǎn)品等因素目前五十八頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)定價(jià)策略一均價(jià)4500——5000元/平方米本案價(jià)格一直領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng)，本次開(kāi)盤(pán)更要推高市場(chǎng)價(jià)格空間，在價(jià)格執(zhí)行中，本案把握的原則：開(kāi)盤(pán)保證理性價(jià)格定位，日后可以做節(jié)奏性跳升江景產(chǎn)品與普通產(chǎn)品形成對(duì)比

15幢13幢12幢總計(jì)建面18368.8319872.2418269.3656510.43預(yù)估均價(jià)4500500050004837預(yù)估總銷(xiāo)826597359936120091346800273367735成交預(yù)估：246組*35%=87組根據(jù)目前辦卡客戶的落位情況及對(duì)客戶報(bào)價(jià)情況（排除部分重復(fù)落位客戶）。目前五十九頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)定價(jià)策略二

15幢13幢12幢總計(jì)建面18368.8319872.2418269.3656510.43預(yù)估均價(jià)4700550055005175預(yù)估總銷(xiāo)86333501109297320100481480296112301本案價(jià)格一直領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng)，本次開(kāi)盤(pán)更要推高市場(chǎng)價(jià)格空間，在價(jià)格執(zhí)行中，本案把握的原則：價(jià)格整體提高幅度較大，后期價(jià)格拉升空間較小，提價(jià)周期增長(zhǎng)！均價(jià)4700——5500元/平方米成交預(yù)估：246組*19%=47組根據(jù)目前辦卡客戶的落位情況及對(duì)客戶報(bào)價(jià)情況（排除部分重復(fù)落位客戶）。目前六十頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)定價(jià)策略：橫縱比較法高區(qū)（21-31層）低區(qū)（1-10層）中區(qū)（11-20層）價(jià)格降低橫向5房由高區(qū)向低區(qū)進(jìn)行價(jià)格擠壓，逼中低區(qū)房源的去化。＞

4房＞3房＞2房縱向根據(jù)客戶需求及落位情況，5房及4房?jī)r(jià)格最高，3房、2房、6房產(chǎn)品價(jià)格次之。目前六十一頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)15幢產(chǎn)品定價(jià)策略3房（132）5房（191）4房（172）2房（101）均價(jià)：4500-4700元/平米定價(jià)說(shuō)明：3房：位置一般但產(chǎn)品力強(qiáng)，定價(jià)最高。5房：本幢位置較優(yōu)，客戶落位較均，價(jià)格次之。4房與2房：4房與2房位置較差，落位較均，價(jià)格相近。價(jià)格由高至低目前六十二頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)12幢產(chǎn)品定價(jià)策略4房（170）5房（192）2房（102）3房（132）均價(jià)：5000-5500元/平米定價(jià)說(shuō)明：4房：景觀最佳，客戶落位最集中，價(jià)格最高，利用價(jià)格杠桿進(jìn)行分流。5房：景觀較佳，客戶落位相對(duì)平均，價(jià)格稍低，2房3房：位置最差，價(jià)格最低。價(jià)格由高至低目前六十三頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)13幢產(chǎn)品定價(jià)策略5房（227）6房（257）4房（171）均價(jià)：5000-5500元/平米定價(jià)說(shuō)明：5房：景觀最佳，客戶落位平均，面積較6房小，價(jià)格最高。6房：景觀較佳，客戶落位相對(duì)平均，價(jià)格次之。4房：位置景觀最差，價(jià)格最低。價(jià)格由高至低目前六十四頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)定價(jià)討論我們的定價(jià)目標(biāo)是什么？利潤(rùn)最大化？保證項(xiàng)目平穩(wěn)銷(xiāo)售？?jī)r(jià)格在4500元/平方米和5500元/平主米以上，1、銷(xiāo)售周期會(huì)延長(zhǎng)，資金回籠慢2、前期辦卡客戶損失很多，客戶需要重新積累3、下半年市場(chǎng)未知，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大價(jià)格在4500元——5500元/平主米，1、銷(xiāo)售平穩(wěn)2、有一定資金回籠保證3、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較低目前六十五頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)6000元/平方米？區(qū)域市場(chǎng)成交均價(jià)3027元/平方米!上漲價(jià)差：2973元/平米，上漲幅度：98%??！價(jià)格拉升幅度過(guò)大！突破客戶心理底線！目前六十六頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)價(jià)格沖高所面對(duì)的挑戰(zhàn)？目前六十七頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)挑戰(zhàn)一前期積累辦卡客戶的大量“陣亡”?。A(yù)估“陣亡率”80%—90%）客層拔高，客層梯度范圍大大拉開(kāi)！客戶重新積累！前期對(duì)外報(bào)價(jià)（4500——5000元）目前六十八頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)挑戰(zhàn)二營(yíng)銷(xiāo)策略的重新調(diào)整企劃包裝項(xiàng)目定位推廣手段目前六十九頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)挑戰(zhàn)三媒體投放費(fèi)用增加力求短期內(nèi)導(dǎo)入新的一批客戶，需要媒體的大力支持與配合：如：城區(qū)的戶外、網(wǎng)絡(luò)媒體、平面媒體次數(shù)的增加！目前七十頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)山水國(guó)際2010年5月\6月份媒體計(jì)劃類(lèi)別發(fā)布日期發(fā)布版面扣后價(jià)(元）次數(shù)（2個(gè)月）總價(jià)廣播電臺(tái)5-6月整半點(diǎn)路況（5+15秒）22000244000晚報(bào)5-6月

封面半版

(每月10次)1680010168000日?qǐng)?bào)5-6月

封面半版(每月10次)2520010252000戶外全年中心廣場(chǎng)7500001750000DM單5-6月45000份/月1.290000108000手機(jī)短信5-6月50萬(wàn)條/月0.111000000110000費(fèi)用總計(jì)

14320005月、6月新增媒體投放費(fèi)用表在原有客戶大量“換血”后，為加強(qiáng)對(duì)新客戶的開(kāi)發(fā)與導(dǎo)入，媒體范圍的增加必不可少。目前七十一頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)挑戰(zhàn)四開(kāi)盤(pán)當(dāng)日冷場(chǎng)！項(xiàng)目形象受損！導(dǎo)致結(jié)果：開(kāi)盤(pán)日期推遲（6月——7月）需要延長(zhǎng)儲(chǔ)客時(shí)間積累新的儲(chǔ)客！目前七十二頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)挑戰(zhàn)五下半年市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大結(jié)果：銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)：預(yù)計(jì)至2011年下半年資金回籠速度減慢、金降降低！目前七十三頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)第五部分開(kāi)盤(pán)計(jì)劃與執(zhí)行目前七十四頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)開(kāi)盤(pán)前各項(xiàng)工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排價(jià)格試水、細(xì)化落位實(shí)地帶看開(kāi)盤(pán)客戶需求落點(diǎn)梳理（每周三次）客戶需求落點(diǎn)梳理（每周二次）VIP卡持續(xù)辦理4.25名車(chē)展舉辦競(jìng)品情況市調(diào)價(jià)格表公示會(huì)所公開(kāi)、預(yù)選房媒體封鎖現(xiàn)場(chǎng)包裝完畢企劃：業(yè)務(wù)：預(yù)售證\合同備案完成目前七十五頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)開(kāi)盤(pán)前主要業(yè)務(wù)執(zhí)行目前七十六頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)業(yè)務(wù)動(dòng)作——名車(chē)展一、時(shí)間：4月底或5月初二、地點(diǎn)：山水國(guó)際濱江廣場(chǎng)三、活動(dòng)目的：提高項(xiàng)目調(diào)性，提升公司品牌形象，使惠天然品牌宣傳得到進(jìn)一步延伸。四、活動(dòng)內(nèi)容：充分發(fā)揮山水國(guó)際高檔國(guó)際化品牌樓盤(pán)形象，與品牌名車(chē)聯(lián)手打造的一種文化、優(yōu)雅、高檔的品牌聯(lián)動(dòng)，在山水國(guó)際內(nèi)濱江廣場(chǎng)進(jìn)行品牌車(chē)展示，現(xiàn)場(chǎng)邀約山水國(guó)際優(yōu)質(zhì)、高端客戶到現(xiàn)場(chǎng)，品牌車(chē)試駕等活動(dòng)。五、目標(biāo)客戶：1、山水國(guó)際已購(gòu)或未購(gòu)的優(yōu)質(zhì)客戶層2、品牌車(chē)的車(chē)主或品牌車(chē)銷(xiāo)售商“車(chē)友會(huì)”成員目前七十七頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)業(yè)務(wù)動(dòng)作——山體公園征名活動(dòng)一、時(shí)間：4月29日——6月8日二、目的：

1、以征名的形式引發(fā)全城聚焦山水國(guó)際項(xiàng)目2、讓全城人知道山水國(guó)際的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)3、讓外界知道山水國(guó)際山體公園稀缺自然資4、提高現(xiàn)場(chǎng)人氣，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售三、內(nèi)容：可從山水國(guó)際山體公園的外觀、景觀等多個(gè)角度命名，要求做到與品牌契合，符合山體特質(zhì)并有創(chuàng)意。鼓勵(lì)以圖文、故事、詩(shī)歌等多種形式陳述命名理由。名稱(chēng)字?jǐn)?shù)不多于5字，命名理由不少于50字。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：一等獎(jiǎng)：1名，獎(jiǎng)金：人民幣：10000元；入圍獎(jiǎng)：10名，獎(jiǎng)金：人民幣：200元/人目前七十八頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)“五·一”VIP卡客戶禮品贈(zèng)送活動(dòng)目的：為了對(duì)已辦卡客戶的有效回訪，提高開(kāi)盤(pán)成交率，增加現(xiàn)場(chǎng)的人氣，本案建議在“五一“期間進(jìn)行辦卡客戶現(xiàn)場(chǎng)邀約，禮品贈(zèng)送活動(dòng)。時(shí)間：5月1日——5月3日（假期）面向客層：所有已辦VIP卡客戶活動(dòng)內(nèi)容：在活動(dòng)期間，所有已付意向金辦理VIP卡客戶進(jìn)行節(jié)日問(wèn)候，現(xiàn)場(chǎng)邀約回訪，凡在5月1日——5月3日期間來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房者即可獲贈(zèng)山水國(guó)際節(jié)日禮品——電影票或歌劇院門(mén)票禮品：選擇一、千金電影院電影票：2張/卡，數(shù)量：264*2=528。費(fèi)用預(yù)估：?jiǎn)蝺r(jià)：35元/張總價(jià)：（18480元）選擇二2、環(huán)洲歌劇院門(mén)票：2張/卡，數(shù)量：264*2=528。費(fèi)用預(yù)估：?jiǎn)蝺r(jià)約80元/張：總價(jià)約：42240元目前七十九頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)業(yè)務(wù)動(dòng)作——會(huì)所公開(kāi)、預(yù)選房一、時(shí)間：5月1日——5月10日二、地點(diǎn)：山水國(guó)際售樓處三、條件：山水國(guó)際會(huì)所的公開(kāi)，同步啟動(dòng)預(yù)選房，讓客戶在體驗(yàn)山水國(guó)際星級(jí)配套與服務(wù)的同時(shí)，從而更深的認(rèn)識(shí)山水國(guó)際的品牌價(jià)值，同時(shí)對(duì)已辦卡客戶意向排摸。四、目的：通過(guò)預(yù)選房活動(dòng)可以篩選出手中真實(shí)意向客戶數(shù)量，對(duì)放棄客戶盡快辦理退款手續(xù)，從而配合專(zhuān)案組調(diào)整銷(xiāo)售策略、定價(jià)策略、開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)。五、內(nèi)容：對(duì)所有辦卡意向客戶進(jìn)行意向房源的價(jià)格試水、預(yù)選活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)客戶的集中邀約、熱銷(xiāo)氣氛的營(yíng)造對(duì)已辦卡客戶進(jìn)行有效的逼定。會(huì)所按時(shí)（4月底）公開(kāi)，在對(duì)外展示的同時(shí)方便日后舉行晚宴、酒會(huì)等SP活動(dòng)。目前八十頁(yè)\總數(shù)九十三頁(yè)\編于十三點(diǎn)客戶拓展相關(guān)操作事宜山水走進(jìn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目宣傳形式：山水國(guó)際銷(xiāo)售人員走進(jìn)企業(yè)單位進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳與推廣，如現(xiàn)場(chǎng)巡展、資料架的擺放。對(duì)企業(yè)登記人員發(fā)放項(xiàng)目資料和印有山水國(guó)際標(biāo)識(shí)精美禮品作為記念。時(shí)間：4月下旬——5月9日前