無錫美國際房地產(chǎn)社區(qū)策劃報告

第一頁，共四十一頁。本次方案立足于項目定位、包裝理念以及所營造的生活方式，為項目深層次的探討打下基礎(chǔ)。第二頁，共四十一頁。區(qū)域市場分析供應量大，競爭激烈新區(qū)總建筑面積已超過250萬m2，各盤互相制約，開盤價持續(xù)走低。二手房市場沒有培育租房需求旺盛，二手房市場不夠活躍，緩解新上市項目競爭壓力。產(chǎn)業(yè)帶動居住需求區(qū)域強大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以及日益完善的配套設(shè)施，吸引大量置業(yè)者關(guān)注。競爭樓盤優(yōu)勢明顯綜合各方面因素，本項目的競爭對手主要有：第一國際和萬科東郡，且優(yōu)勢明顯。第三頁，共四十一頁。競爭樓盤產(chǎn)品分析項目建筑形態(tài)房型和面積第一國際超高層1/1/159.92m22/1/1 94.35-111.60m23/2/2 152.49m24/2/2 154..27m2萬科東郡情景式花園洋房2/2/2 94m23/2/2 110-125m24/2/2 137-155m2復式 176m2本案聯(lián)排、高層、商業(yè)2/1/183.44-85.85m22/2/289.70-89.82m23/2/2140.84m2分析：?第一國際以55超高層住宅奪人眼球，但得房率低，過度宣傳也易產(chǎn)生審美疲勞；產(chǎn)品線從1房到4房，2房、3房面積偏大，客戶構(gòu)成復雜。

?萬科東郡的情景式花園洋房，以巨大的產(chǎn)品優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢與本案別墅類產(chǎn)品形成較大的競爭。第四頁，共四十一頁。競爭樓盤配套分析案名配套結(jié)論第一國際國際學校麥德龍大賣場新區(qū)醫(yī)院周邊配套較差萬科東郡歐尚超市、上海華聯(lián)超市、華潤萬家超市等大型超市、百安居專業(yè)家居市場無錫市實驗幼兒園、旺莊小學、旺莊中學、長江中學、國際學校、無錫衛(wèi)生學校新區(qū)醫(yī)院、仁德醫(yī)院長江俱樂部、戲江南等高級娛樂休閑場所周邊配套較好分析：本案與第一國際位置接近，周邊配套較差；結(jié)論：本案的商業(yè)部分擁有發(fā)展?jié)摿?，同時又是住宅部分的有利補充。第五頁，共四十一頁。競爭樓盤價格分析案名地址建筑面積價格第一國際旺莊東路/春華路63萬4500萬科東郡長江北路/前衛(wèi)路20萬7800分析：?第一國際緊鄰本項目南部，可為本項目高層住宅提供定價依據(jù)。?萬科東郡位于本項目西部，品牌地段即產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，可為本項目聯(lián)排別墅提供定價依據(jù)。第六頁，共四十一頁。競爭樓盤特色對比第一國際萬科東郡本案首創(chuàng)55層165米超高建筑兩個面積約14000m2米的人工湖五星級高檔VIP名流會所、高爾夫GREEN、網(wǎng)球場、兒童噴泉游樂場、星級酒店情景花園洋房，類別墅生活層層退臺，入戶花園超大客廳，超大景觀露臺現(xiàn)代生態(tài)環(huán)保技術(shù)，自然環(huán)境的保全與再生，資源有效利用、減少廢棄物24小時街區(qū)概念省地節(jié)能設(shè)計創(chuàng)新老少居結(jié)論：本項目作為無錫新區(qū)首席生態(tài)型、科技型、環(huán)保型的國際街區(qū)式社區(qū)，在區(qū)域內(nèi)個性非常鮮明，差異化優(yōu)勢明顯，并且具有很強的引導作用。第七頁，共四十一頁。新港?國際帶給我們的啟示該項目即將銷售完畢，不作為我們的競爭對手，但其創(chuàng)新的設(shè)計可以給我們很大的啟示。該項目最大的特點是空間感很強，挑高5.2米，成為區(qū)域最大的亮點，受到消費者熱烈追捧。因此，設(shè)計上有創(chuàng)新的項目對區(qū)域的購房客戶很有吸引力，這正是我們項目的優(yōu)勢所在。第八頁，共四十一頁。本案客戶定位別墅客戶定位：私營企業(yè)主外企高管大中型企業(yè)中高層管理者公寓客戶定位：開發(fā)區(qū)白領(lǐng)，專業(yè)技術(shù)人員無錫新城居民新婚購房的年輕人認可新區(qū)環(huán)境的退休人員客戶來源70%來自本區(qū)域，且以改善型居住為主其他區(qū)域和投資客占30%第九頁，共四十一頁。住在哪？他們關(guān)注的焦點住什么樣的房子？和誰住在一起？追求高品質(zhì)和健康生活環(huán)境，渴求優(yōu)越的物業(yè)服務(wù)。注重鄰里氛圍、社區(qū)素質(zhì)，渴望身份認同。認同無錫新區(qū)，對區(qū)域發(fā)展規(guī)劃認知度高，看好區(qū)域未來潛力，打算在此定居。他們擁有中高收入、思想前衛(wèi)、視野開闊、對生活講究，渴望有一個可以真正享受國際化生活品質(zhì)的居住環(huán)境。第十頁，共四十一頁。關(guān)于本項目，我們的推廣要達到的目標：成為區(qū)域生態(tài)科技住宅的示范性項目：項目運用眾多高新科技，打造生態(tài)環(huán)保、節(jié)能降耗型社區(qū)，在區(qū)域內(nèi)是唯一。塑造一種國際化的街區(qū)生活方式：生活方式是情感的演繹。房地產(chǎn)日益同質(zhì)化的今天，硬件很容易被模仿、被復制，而項目所倡導的文化內(nèi)涵和生活方式等附加價值卻可以長盛不衰。達到項目價值與開發(fā)商品牌的雙贏：利潤最大化是營銷的核心所在，品牌價值的提高則是營銷的至上真理。第十一頁，共四十一頁。對項目推廣有了清晰的目標之后，我們首先要確定三條線索，從而找出一條合適的突破口。推廣策略的調(diào)整推廣主題的確立平面表現(xiàn)的探索第十二頁，共四十一頁。推廣策略的調(diào)整策略基礎(chǔ)：制造高端，擴大影響，領(lǐng)先市場。策略解讀樹立形象，媒體組合資源整合，生活營造品質(zhì)觸摸，氛圍體驗活動感知，現(xiàn)場促進第十三頁，共四十一頁。推廣主題的確立位于無錫新區(qū)，學校、商業(yè)及其他生活配套日益完善，未來人居新地標；眾多高新生態(tài)環(huán)?？萍嫉倪\用，打造節(jié)能降耗國際社區(qū)；街區(qū)式社區(qū)規(guī)劃，庭院、街道、院落等創(chuàng)造多樣化的交流空間，塑造田園都市型的悠悠生活；濱水景觀、社區(qū)綠地、空中庭院、家家入戶花園等循環(huán)立體綠化系統(tǒng)；社區(qū)服務(wù)中心設(shè)置室內(nèi)泳池、健身房、社區(qū)交流吧、醫(yī)療保健中心及社區(qū)商業(yè)配套等高尚設(shè)施，為業(yè)主提供高品位生活；聯(lián)排別墅、精致老少居兩房、舒適三房，多種戶型營造溫馨家園。核心賣點：生態(tài)科技節(jié)能環(huán)保社區(qū)、國際街區(qū)式生活項目素質(zhì)掃描第十四頁，共四十一頁。項目定位以國際現(xiàn)代科技精心打造的生態(tài)環(huán)保、節(jié)能降耗的都市街區(qū)式住宅。無錫新區(qū)，國際街區(qū)式生態(tài)科技住宅在“以人為本”的基礎(chǔ)上，綠色、生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境與自然資源的保護相結(jié)合，使人們在享受現(xiàn)代科技所帶來的舒適、智能、健康的生活環(huán)境的同時，尋求自然、建筑與人三者之間的和諧統(tǒng)一，實現(xiàn)向自然索取與回報之間的平衡，這是當前節(jié)能省地型住宅的內(nèi)涵所在，也是我們項目的規(guī)劃理念所在。第十五頁，共四十一頁。生活方式國際的、悠閑的：街區(qū)互動，人際溝通健康的、舒適的：生態(tài)環(huán)保，節(jié)能降耗充足的日照和良好的通風，天人合一，生活與大自然融為一體。在以人為本的空間，在因地制宜的環(huán)境設(shè)計里，享受生活真諦。高科技裝飾材料的應用，節(jié)能水循環(huán)利用系統(tǒng)。高度智能化的住宅，領(lǐng)先技術(shù)無處不在，生活在科技和時尚的韻律中。接軌國際，提倡環(huán)保，崇尚科技，追求和諧第十六頁，共四十一頁。案名一Unique，獨特的，唯一的。U：同“優(yōu)”，優(yōu)秀、優(yōu)雅、優(yōu)尚；同“悠”，悠閑、悠然、悠悠。U街區(qū)：優(yōu)尚的街區(qū)，充滿時代感和時尚感，暗喻生態(tài)、科技等元素在內(nèi)。U街區(qū)Uniquedistrictimaginelife第十七頁，共四十一頁。與生活方式的暗合：都市田園，國際街區(qū)，和諧自然與產(chǎn)品的暗合：生態(tài)科技，節(jié)能降耗與人群的暗合：生活品質(zhì)要求高，購買能力強U街區(qū)街區(qū)：未來城市發(fā)展是多中心的格局，以某一個街區(qū)，或者是以街區(qū)特色為中心形成一種比較獨特的生活方式。每一個城市小街區(qū)也就是一個微型城市。其特點是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風險能力強。因規(guī)模宏大、功能齊全，被稱為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著非同尋常的角色。如：曼哈頓的洛克菲勒中心、東京的陽光城、北京的國貿(mào)等都屬大型建筑綜合體。街區(qū)式住宅：在國外已發(fā)展得非常成熟，如美國第五大道、法國香榭麗舍大道、日本新宿等國際知名街區(qū)。第十八頁，共四十一頁。案名二潤：以水潤園。預示著與大自然的和諧而居。潤,水曰潤下—《說文》/潤,漬也—《廣雅》/潤之以風雨—《易·系辭》/雨潤萬物—《論衡·雷虛》/溫潤而澤—《禮記·聘義》/隨風潛入夜,潤物細無聲—唐·杜甫《春夜喜雨》。以潺潺之水潤萬物之根。上善若水，水善利萬物而不爭。生態(tài)、科技與人文、自然完美融合，蘊涵現(xiàn)代科技與傳統(tǒng)親情融為一體。美新·潤園Uniquedistrictimaginelife第十九頁，共四十一頁。與人群的暗合：這個階層有一定的消費能力，希望能在中西文化交流中找到平衡點。他們對健康生活、科技生態(tài)有自己的理解，在接軌國際的時候，更能表現(xiàn)出他們對傳統(tǒng)文化的堅守。與產(chǎn)品的暗合：項目是街區(qū)式社區(qū)規(guī)劃，庭院、街道、院落等創(chuàng)造多樣化的交流空間，塑造田園都市型的街區(qū)生活。與生活方式的暗合：生活方式是情感的演繹。針對無錫的日益國際化，主流階層對新生活提出新主張：接軌國際，提倡環(huán)保，崇尚科技，追求和諧。第二十頁，共四十一頁。海蘭國際城HIGH-LAND美新?未來城美新?冠郡美新?領(lǐng)郡半島心城派克?豪PARKHOUSE美新·潤園備選案名第二十一頁，共四十一頁。廣告語生態(tài)ENTIRONMENT：舒適、和諧、自然；人與生命，是生態(tài)社區(qū)的真正主角；人與自然更近，人與人更近——理想的居住社區(qū)?？萍糡ECHNOLOGY：以人為本、健康、環(huán)保，科技改變生活，科技讓生活更美好。想象力IMAGINE：創(chuàng)意、激情、豐富多彩，想象力來自體驗，來自對生活的激情，來自優(yōu)越的生活環(huán)境和無限的生活空間。生態(tài)+科技+想象力第二十二頁，共四十一頁。平面表現(xiàn)的探索>>>第二十三頁，共四十一頁。第二十四頁，共四十一頁。第二十五頁，共四十一頁。第二十六頁，共四十一頁。第二十七頁，共四十一頁。第二十八頁，共四十一頁。第二十九頁，共四十一頁。第三十頁，共四十一頁。第三十一頁，共四十一頁。第三十二頁，共四十一頁。第三十三頁，共四十一頁。第三十四頁，共四十一頁。第三十五頁，共四十一頁。第三十六頁，共四十一頁。第三十七頁，共四十一頁。第三十八頁，共四十一頁。第三十九頁，共四十一頁。第四十頁，共四十一頁。內(nèi)容總結(jié)本次方案立足于項目定位、包裝理念以及所營造的生活方式，為項目深層次的探討打下基礎(chǔ)。綜合各方面因素，本項目的競爭對手主要有：第一國際和萬科東郡，且優(yōu)勢明顯。2/1/1 94.35-111.