畢業(yè)論文西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究

西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究摘要：近年來西安房地產(chǎn)市場的繁榮推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長,但是仍然出現(xiàn)了一些急于解決的問題。本文從西安市的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩個(gè)方面來進(jìn)行宏觀調(diào)控分析,進(jìn)而提出了西安房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控具體方法和對策,以促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展,充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在西安市國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位。關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；西安房地產(chǎn)業(yè)；市場；住房保障；

XianpropertystatusquoanddevelopingtrendofresearchAbstract:inrecentyearsxianhousingboompromotedthegrowthofnationaleconomy,butstillappearedsomeanxioustosolvetheproblem.Thisarticlefromxianinternalandexternalenvironmentoftheenvironmentintwoaspectstomacro-controlanalysis,andthenputforwardthexianrealestatemacro-control,specificmethodsandcountermeasurestopromoterealestatemarketinxianthesustainedandhealthydevelopmentofrealestateindustryinxianfullplaythepillarindustriesofnationaleconomystatus.Keywords:macro-control;Xianrealestate;Market;Housingsafeguard;

目錄1引言 11.1供需基本平衡，價(jià)格高位運(yùn)行 1 1 22西安房地現(xiàn)狀及存在的問題 2 2 22.1.2成交量萎縮，空置率上升 3 42.1.4市場開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場 4 5 53宏觀調(diào)控 73.1在西安大力發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng) 73.2西安市政府積極落實(shí)宏觀調(diào)控政策 8 8 8 83.3加快住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,提高住房有效供應(yīng)水平 93.4加快二手房市場建設(shè),引導(dǎo)住房梯度消費(fèi) 93.5加強(qiáng)土地市場調(diào)控和管理,建立可持續(xù)發(fā)展的土地資源配置機(jī)制 103.6加強(qiáng)西安房地產(chǎn)市場的監(jiān)管 104西安房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 11 11 11 12 12 125結(jié)論 13參考文獻(xiàn) 14致謝 151引言隨著我國住房改革的推行和住房商業(yè)化進(jìn)程的加快,西安市房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的發(fā)展,已成為促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2003年-2007年,西安房地產(chǎn)市場保持著一個(gè)較為穩(wěn)健的增長態(tài)勢。2008年樓市的蕭條讓西安房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的嚴(yán)冬時(shí)期,但是在2009年的初春,在房企一段時(shí)間以來不斷的促銷讓利以及國家出臺(tái)各類救市政策的雙重刺激下,西安樓市回暖態(tài)勢明顯,也帶動(dòng)了其他各行業(yè)的發(fā)展。總的說來,房地產(chǎn)行業(yè)對推動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。西安房地產(chǎn)市場于2001－2002年開始啟動(dòng)，2003年起進(jìn)入發(fā)展階段，商品房開工面積、施工面積以及房地產(chǎn)投資額等出現(xiàn)全面攀升。2005年至今進(jìn)入高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場投資進(jìn)入高潮。然而房地產(chǎn)發(fā)展增長速度目前滯后于北京、上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)市場一線城市。供需基本平衡，價(jià)格高位運(yùn)行從供給與需求的角度來看，市場供給與需求基本匹配，泡沫成分小，市場仍有不小的發(fā)展空間；銷售價(jià)格增幅進(jìn)入非合理區(qū)間，未來價(jià)格水平將保持平穩(wěn)或略有下降，上漲空間不大。目前西安市商品房基本情況是：曲江屬西安市高檔居住區(qū)，目前新開商品房多以低密度住宅為主。高新區(qū)屬西安市房地產(chǎn)市場最為活躍的地區(qū)，目前新開商品房多以寫字樓、公寓為主。據(jù)調(diào)研，個(gè)別項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格是復(fù)制北京的項(xiàng)目，銷售狀況良好，主流價(jià)格在5300-6000之間。城西、城東、城南均屬老城區(qū)，規(guī)劃受老城區(qū)保護(hù)的影響，多以城中村改造項(xiàng)目立項(xiàng)。城東市場的主流價(jià)格在3800-4500之間，物業(yè)類型主要為小高層、高層；城南市場的主流價(jià)格在5200-6300之間，物業(yè)類型主要為聯(lián)排、小高層、高層；城北市場的主流價(jià)格在4800-5500之間，物業(yè)類型主要為小高層、高層。房地產(chǎn)產(chǎn)品水平提高很快隨著市場的發(fā)展，自住型購房者日趨成熟，更注重樓盤的品質(zhì)、環(huán)境、戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等內(nèi)涵，這對品牌型大開發(fā)商有利。一些小的開發(fā)商因?yàn)楹诵母偁幜Φ娜狈Χ鸩降鍪袌觯蟮拈_發(fā)商開始占據(jù)市場主導(dǎo)地位。由于購房者對樓盤品質(zhì)等內(nèi)涵更加注重，同一地段不同項(xiàng)目之間的對比更為明顯，直接反映到它們之間價(jià)格差距的進(jìn)一步拉大。由于品質(zhì)的不同，同一地段不同品質(zhì)的樓盤，價(jià)差拉大。需求結(jié)構(gòu)由投資轉(zhuǎn)向以自住為主受樓市價(jià)格的持續(xù)高位運(yùn)行影響，在經(jīng)歷了較長的觀望期之后，購房者的持幣待購心理進(jìn)一步松動(dòng)，樓市交易進(jìn)一步表現(xiàn)為回升態(tài)勢。從目前買方市場的需求結(jié)構(gòu)分析來看，07年西安市場投資性購房需求得以充分釋放，進(jìn)入08年，自住性需求比例明顯增長，這種較之投資性需求更顯剛性的置業(yè)需求，無疑更有益于樓市的健康、平穩(wěn)運(yùn)行。2西安房地現(xiàn)狀及存在的問題應(yīng)該說，從2007年和今年以來我國房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看，我們可以判定：我國的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入"拐點(diǎn)"。當(dāng)然這個(gè)"拐點(diǎn)"只是此輪短周期的"拐點(diǎn)"，而不是我國房地產(chǎn)長周期的"拐點(diǎn)"。從房市的運(yùn)行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：泡沫成份開始收縮市場價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城市的房價(jià)開始下降。2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價(jià)從2007年四季度開始下調(diào)。其中深圳房價(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，深圳的房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價(jià)格堅(jiān)挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價(jià)格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。而據(jù)搜狐網(wǎng)報(bào)道，北京的多數(shù)樓盤的房價(jià)開始松動(dòng)，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價(jià)格也較去年高峰時(shí)有了較大的下降。東莞房價(jià)則距從最高點(diǎn)下降了約40%，基本回到了2006年初的價(jià)格。而根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個(gè)大中城市新房和二手房價(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價(jià)進(jìn)行拋售。成交量萎縮，空置率上升與房價(jià)下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。從單月來說，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬平方米，其它月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅23.12萬平方米，而去年同期，每個(gè)月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當(dāng)中的差距。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)"一枝獨(dú)秀"的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房價(jià)下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。市場開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。1月22日，北京市建委對擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示；根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。去年以來，隨著"中天置業(yè)卷款逃逸"事件和"長河地產(chǎn)關(guān)門倒閉"事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個(gè)月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼《公示》，聲稱因股權(quán)調(diào)整需要暫時(shí)停止?fàn)I業(yè)。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場；北京的一些小中介也提前關(guān)店。在杭州，據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測的8家中介公司的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：6月杭城二手房市場成交量較上月下降46%，成交量比上年同期亦減少了35.7%；杭州中介行目前的處境十分嚴(yán)峻，已經(jīng)處于普遍虧損的尷尬境地，6月份，中介公司幾乎都處在虧損狀態(tài)。在溫州，據(jù)溫州市產(chǎn)權(quán)登記管理中心數(shù)據(jù)，溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件，比去年同期的2412件減少了約30%。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了部分品牌中介關(guān)閉門店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關(guān)閉。如目前海螺置業(yè)就從去年鼎盛時(shí)期的30多家門店收縮至目前的20余家，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍也進(jìn)行了裁員。同時(shí)，國內(nèi)的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象。西安市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實(shí)際需求還存在裂痕;各區(qū)域發(fā)展不均衡問題;以及二手房市場發(fā)展緩慢和宏觀調(diào)控的手段不完善等等這些問題。如果在未來幾年里不能得到有效的引導(dǎo)與解決,對西安市房地產(chǎn)的健康發(fā)展將產(chǎn)生較大影響。西安市政府采取有效的措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控以減少房地產(chǎn)市場的非均衡程度,對于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展具有非常重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。西安房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程,中央政府和西安市政府不僅要從宏觀原則上把握調(diào)控的力度和效果,也需從制度上改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)部和外部環(huán)境,使宏觀調(diào)控有效有序地運(yùn)行,充分發(fā)揮其調(diào)控作用,以促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展,充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位,在全市建立起良好的住房供應(yīng)、保障體系。于此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長，開發(fā)和回收周期較長。一般住宅的開發(fā)周期為3—4年左右，大部分項(xiàng)目則更短。而一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則需要5到7年，而回收周期則在7到10年左右，這對開發(fā)商的資金實(shí)力來講是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗(yàn)及宏觀監(jiān)控造成項(xiàng)目的盲目開發(fā)和不合理競爭，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。由于商業(yè)服務(wù)于廣大消費(fèi)者，同時(shí)，也是城市服務(wù)功能的一部分，大部分城市政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃，特別是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產(chǎn)生大量盲目建設(shè)，重復(fù)建設(shè)，同時(shí)在市政配套上難以與商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行合理配套。缺乏對商業(yè)地產(chǎn)特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商熟悉住宅的開發(fā)，主觀上把商業(yè)的開發(fā)套入住宅地產(chǎn)的開發(fā)流程，許多項(xiàng)目沒有招商就開始規(guī)劃設(shè)計(jì)甚至建造，但商業(yè)的運(yùn)營是一個(gè)長期的過程，開發(fā)商們常常忽略商業(yè)運(yùn)營的最基本條件，即消費(fèi)者、消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力，導(dǎo)致了項(xiàng)目開發(fā)在體量上及業(yè)態(tài)定位組合上的盲目性。同時(shí)由于目前中國商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的信息不對稱及商業(yè)的飛速發(fā)展變化，更加大項(xiàng)目開發(fā)的盲目性。開發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長期持久運(yùn)營。在西安，發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度普遍估計(jì)不足，缺乏對銷售后的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，即便銷售成功也難保經(jīng)營順利。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)復(fù)雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發(fā)商名下轉(zhuǎn)入小業(yè)主囊中，但承諾負(fù)責(zé)招商的發(fā)展商發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會(huì)影響到小業(yè)主們的供樓能力所以，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤豐厚但成功的道路曲折。目前底商性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有許多銷售情況都相當(dāng)不錯(cuò)，在很短的時(shí)間內(nèi)以較高的價(jià)位全部售出。但這類項(xiàng)目在進(jìn)入商業(yè)市場后，經(jīng)營狀況卻參差不齊。比如西安某開發(fā)公司在商業(yè)地產(chǎn)銷售之后，開發(fā)商缺乏對項(xiàng)目的整體控制力，日后經(jīng)營完全由散戶自身調(diào)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)很大。同時(shí)，西安商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式有先天缺陷。目前西安在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中多數(shù)采取出售產(chǎn)權(quán)然后包租幾年的經(jīng)營方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關(guān)，與商鋪買家風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足也直接相關(guān)。產(chǎn)權(quán)商鋪一經(jīng)售出，經(jīng)營權(quán)就掌握在小業(yè)主手里了，發(fā)展商很難協(xié)調(diào)，而沒有統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)，商場經(jīng)營很難成功。售后返租難度也很大，開發(fā)商本身沒有商場經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，而西安又缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)商場經(jīng)營公司，向小業(yè)主承諾的租金能不能保證很難說。總的說來，商業(yè)地產(chǎn)是考驗(yàn)投資商實(shí)力與經(jīng)營理念的項(xiàng)目，是不能夢想暴利的項(xiàng)目。目前市場呈現(xiàn)出的供不應(yīng)求現(xiàn)狀最直接的原因還是在于前兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目偏少，大批項(xiàng)目處在前期規(guī)劃或在建階段，隨后幾年，其供應(yīng)量會(huì)逐漸加大。商業(yè)地產(chǎn)的需求和供給出現(xiàn)錯(cuò)位對其長久發(fā)展埋下很大的隱患。但是，快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和城市人口又迫切需求更多商業(yè)場所的出現(xiàn)，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有壓力也有動(dòng)力，一方面需要政府部門的正確引導(dǎo)，給予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求開發(fā)商提高企業(yè)的開發(fā)能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，盡快建立一套完善可行的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理模式，使西安市商業(yè)地產(chǎn)市場盡快成熟起來。3宏觀調(diào)控面對西安房地產(chǎn)存在的各種問題,省政府根據(jù)房地產(chǎn)市場預(yù)則流程(如下圖),首先做出了宏觀調(diào)控,調(diào)整房產(chǎn)的市場運(yùn)營:圖房地產(chǎn)市場預(yù)則流程3.1在西安大力發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),是對房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)系統(tǒng)分析研究的一部分,確定房地產(chǎn)警情狀態(tài),在國家統(tǒng)一政策的指導(dǎo)下,根據(jù)自身的實(shí)際情況有針對性地做出進(jìn)一步的調(diào)控政策,保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這個(gè)系統(tǒng)的建立,為各級政府制定宏觀調(diào)控政策提供依據(jù),同時(shí)也為房地產(chǎn)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)活動(dòng)提供了決策參考。對消費(fèi)者而言,可引導(dǎo)購房者理性消費(fèi),這樣促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。然而,作為二線城市西安的房地產(chǎn)市發(fā)展起步晚,房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)雖然已經(jīng)步入初步階段,但就目前的情況來看系統(tǒng)對于引導(dǎo)市場需求、穩(wěn)定市場預(yù)期、防止房地產(chǎn)價(jià)格大起大落等健全房地產(chǎn)市場的必要引導(dǎo)還未完全到位。因此,西安市政府應(yīng)積極發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),在原有基礎(chǔ)上加強(qiáng)西安房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)功能,完善房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫、監(jiān)測指標(biāo)數(shù)據(jù)庫和信息發(fā)布共享數(shù)據(jù)庫等,探索預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的科學(xué)構(gòu)建模式,為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需提供關(guān)鍵性的決策信息。完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),分區(qū)域、價(jià)格段、分時(shí)間段地歸依和發(fā)布商品住宅價(jià)格信息,進(jìn)一步提高市場的透明度,正確對待引導(dǎo)新聞輿論導(dǎo)向,使市場主體關(guān)于房價(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常。3.2西安市政府積極落實(shí)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變西安市政府的角色推動(dòng)西安市政府落實(shí)房地產(chǎn)的調(diào)控政策,關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變市政府“利益者”的角色,使其成為真正的“服務(wù)者”。市政府的職能應(yīng)該是保證社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù),西安市政府不應(yīng)該介入房地產(chǎn)市場。為了改變這種狀況,要進(jìn)行土地制度改革和分稅制度改革。進(jìn)一步完善分稅制度,重新制定中央和西安市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)稅收的分成比例,改革土地收益制度,減少市政府對土地收入的依賴性,弱化土地收入、稅收對市政府的收益激勵(lì)。改革西安市政府政績的考核制度要使市政府?dāng)[脫對GDP增長的一味追求,建立一套科學(xué)、完整的評價(jià)體系,評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以包括經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)保障、教育衛(wèi)生、社會(huì)治安等各方面的工作表現(xiàn),并與干部任用和升遷掛鉤。建立西安市政府的激勵(lì)和約束機(jī)制調(diào)動(dòng)市政府的積極性,一方面要建立激勵(lì)機(jī)制,鼓勵(lì)地方政府加大力度執(zhí)行調(diào)控政策,另一方面要建立約束機(jī)制,對地方政府的調(diào)控進(jìn)行監(jiān)督。3.3加快住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,提高住房有效供應(yīng)水平。雖然西安房地產(chǎn)市場總體是健康的,從這幾年商品房開工量、竣工量與銷售量來看,呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長,供需兩旺的態(tài)勢,但同時(shí)也存在結(jié)構(gòu)不盡合理的現(xiàn)象。其一,商品房中高檔過量與低檔缺乏的矛盾;其二,商品房與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房結(jié)構(gòu)不夠合理。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目“質(zhì)低”的問題不斷顯現(xiàn)。因此,西安市政府應(yīng)該認(rèn)真貫徹國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,嚴(yán)格落實(shí)新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求,重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房;在區(qū)域規(guī)劃上兼顧主城區(qū)和郊區(qū)城市功能定位差異,著力解決區(qū)域性房源過剩和緊缺并存的矛盾,以市場需求為導(dǎo)向,不斷提高住房有效供應(yīng)水平。根據(jù)城市總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃,及時(shí)將套型結(jié)構(gòu)比例要求分解到具體區(qū)域、地塊和項(xiàng)并確保落實(shí)到位。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅,提高住宅品質(zhì),力求在中小套型內(nèi)創(chuàng)造較高的居住舒適度。建立完善發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅建設(shè)的配套政策,推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。3.4加快二手房市場建設(shè),引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)二手房市場的逐漸升溫,會(huì)拉動(dòng)西安商品房市場,同時(shí)全市的房地產(chǎn)也將出現(xiàn)持續(xù)熱銷的勢頭。目前來看,上海、深圳等一線城市的二手房交易量與商品房交易量之比在1:1左右。而西安目前的交易量之比為1:6左右。和其他一線城市相比我們很明顯地可以看出,西安二手房市場發(fā)展還是落人一步。這一方面是由于西安住房貨幣化改革起步較晚,存量住房質(zhì)量較低;另一方面則是由于市政府對二手房市場的關(guān)注不夠。推進(jìn)存量住房流轉(zhuǎn),一可增加住房供應(yīng),特別是存量房一般價(jià)格較低,也就意味著增加了中低價(jià)位住房的供應(yīng)。這對于穩(wěn)定房價(jià),滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率,提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發(fā)育有利于人員自由流動(dòng),完成人的第二次解放(從“蝸牛”變成人),擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的范圍,有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。四是住房流動(dòng)性的提高有利于人們在離工作地點(diǎn)較近的地方選擇住宅,縮短通勤距離,緩解城市交通壓力。推進(jìn)二手房市場建設(shè),要通過引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi),改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念,擴(kuò)大二手房的市場需求。同時(shí)降低二手房交易門檻和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),簡化交易手續(xù),推動(dòng)二手房抵押按揭,規(guī)范房屋中介。結(jié)合上海、深圳等地一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點(diǎn),以及目前西安二手房市場欣欣向榮的發(fā)展的趨勢。從完善西安房地產(chǎn)市場的角度以及西安二手房市場潛在的巨大潛力來看,未來西安二手房市場將會(huì)得到提升。3.5加強(qiáng)土地市場調(diào)控和管理,建立可持續(xù)發(fā)展的土地資源配置機(jī)制隨著西安城市圈骨架的拉大“圈地運(yùn)動(dòng)”已導(dǎo)致地價(jià)暴漲,平均價(jià)格由2002年的35萬元/畝上漲到08年157萬元畝,漲幅348%。隨著房地產(chǎn)熱的不斷升溫,土地成了房地產(chǎn)開發(fā)商的“生命線”,炒土地苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。土地由于其稀缺性和市場需求的無限性拉動(dòng)及炒作,土地價(jià)格出現(xiàn)虛漲,虛漲的部分就是泡沫。西安城北、曲江等近幾年政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域土地價(jià)值已顯現(xiàn)出提前透支的態(tài)勢。土地是不可再生的資源,土地資源的節(jié)約利用、合理配置關(guān)系到西安市房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此,必須實(shí)行嚴(yán)格的管理制度,在提高公開招標(biāo)透明度和評標(biāo)公正性的同時(shí),進(jìn)一步優(yōu)化評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和制度。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭,土地供應(yīng)量的大小和地價(jià)的高低直接影響房價(jià)的漲跌。因此,要加強(qiáng)對這兩項(xiàng)的宏觀管理。要根據(jù)城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和房價(jià)等綜合因素,有計(jì)劃地推出地塊,防止土地推出過多或地價(jià)漲幅過快。同時(shí),要把好土地競拍者的準(zhǔn)入關(guān)和開發(fā)前置條件,把開發(fā)商是否具有一定技術(shù)力量和管理能力作為參加房地產(chǎn)開發(fā)用地拍賣或招投標(biāo)單位和個(gè)人的準(zhǔn)入條件。3.6加強(qiáng)西安房地產(chǎn)市場的監(jiān)管2007年底,西安市11部門包括建設(shè)、國土、規(guī)劃、財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察、稅務(wù)、發(fā)展改革、物價(jià)、工商、房屋等,聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作。此次專項(xiàng)整治將致力于強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查,同時(shí)依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。對于目前西安房地產(chǎn)市場的狀況,此專項(xiàng)整治雖然有所成效,但是還存在若干問題,仍然需要健全長效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。尤其,對違法炒房、擾亂房地產(chǎn)正常秩序的要繩之以法。這是扼制房地產(chǎn)市場炒房投機(jī)行為的有力措施。西安市政府可考慮成立專門機(jī)構(gòu)管理空置商品房,建立空置房檔案,征收空置房物業(yè)管理費(fèi),征收、補(bǔ)收炒客房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅、增值稅。嚴(yán)禁不具備預(yù)售或銷售許可證的樓盤銷售或收取定金,樓房定金發(fā)票為產(chǎn)權(quán)發(fā)票不得更名等等。市政府要下最大決心堅(jiān)持杜絕炒樓、盲目投資、哄抬房價(jià)等行為;特別對那些利用職權(quán)的干部參與炒樓要繩之以法,使廣大實(shí)質(zhì)需求者能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。4西安房地產(chǎn)發(fā)展趨勢九部委新政對西安房地產(chǎn)發(fā)展的影響2006年國家九部委出臺(tái)的一系列新政，對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度前所未有。其中影響最大的莫過于量化規(guī)定新建商品住房套型建筑面積90m2以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。在西安市2006年商品住房成交量中，套型建筑面積在90m2以下住房面積所占比重是20.12%，距離“70%”的規(guī)定要求還有相當(dāng)大的差距。目前西安市房地產(chǎn)市場供需兩旺，新政的硬性規(guī)定對西安市房地產(chǎn)的影響是有限的，但西安也存在中低價(jià)位和中小戶型住房，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊缺、廉租房缺位等問題，而新政的出臺(tái)進(jìn)一步增加中小套型的比例，更多的滿足中低收入人群的住房需求。但是在具體政策的執(zhí)行中，開發(fā)商仍按大戶型設(shè)計(jì)，拆分為兩套的形式報(bào)批、銷售，交房時(shí)打通后又成為一套大戶型。對于這些有違政策初衷的現(xiàn)象，還有待建立嚴(yán)格的審批制度予以控制。供求關(guān)系及價(jià)格趨勢2000年以來，西安商品房銷售量的平均年增長率為28.57%，而其供應(yīng)量平均增長率則達(dá)到35.25%，高出銷售量增速6.68個(gè)百分點(diǎn)。雖然西安房地產(chǎn)開發(fā)量和銷售量都大增，但是開發(fā)量的增長速度高于銷售量的增長速度，商品房空置面積在逐漸增加，因此西安商品房逐漸會(huì)形成供過于求的局面，供求關(guān)系決定價(jià)格，若這種情況繼續(xù)下去，可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的下跌。另外，近兩年伴隨著國家對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度的加大，西安市政府已經(jīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的供應(yīng)，這類住房供應(yīng)量的增加也將對房價(jià)起到平抑作用。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式發(fā)生改變在西安，商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營方式上有了轉(zhuǎn)變，由從前的分割銷售到現(xiàn)在的自己持有。以前西安的商業(yè)項(xiàng)目多是開發(fā)出來后就分割銷售，將套現(xiàn)放在首位。這種經(jīng)營方式存在很多問題，比如各租戶都重視自家營業(yè)面積內(nèi)的形象，卻忽視了公共空間的重要性、項(xiàng)目整體推廣后勁不足、業(yè)態(tài)調(diào)整與品類調(diào)整引發(fā)糾紛等等。有些項(xiàng)目是售后回租，這種方式也存在較大的問題，若是項(xiàng)目運(yùn)營商違約撤走，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營很困難，另外，若是投資人違約而破壞了經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，也會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目受累。由于分割銷售的這些弱點(diǎn)，促使人們放棄這種模式。而在目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，基本上是投資者自己持有大部分產(chǎn)權(quán)，僅有小部分出售。自持份額越大往往越能保證項(xiàng)目運(yùn)營效率，更好地提升項(xiàng)目形象，從而促進(jìn)項(xiàng)目升值。激烈競爭導(dǎo)致精細(xì)化發(fā)展伴隨著商品房市場的趨于成熟及購房者的要求提高，購房者對于住宅產(chǎn)品的需求也逐漸多元化，不同年齡段、不同學(xué)歷、不同收入的購房人群，其需求特征呈現(xiàn)出差異化特點(diǎn)，如以二室及三室為主要需求的購房人群，對于經(jīng)濟(jì)型及舒適型戶型的不同需求也有所顯現(xiàn)，市場需求進(jìn)一步細(xì)分。在此趨勢之下，住宅產(chǎn)品差異化、個(gè)性化發(fā)展也已凸顯，諸多樓盤均以各自不同的“主題”，挖掘自己的客戶群，同一板塊、同等檔次定位的樓盤也都以其特色爭奪市場，未來的西安商品房市場同質(zhì)化現(xiàn)象將得以逐步改觀，住宅產(chǎn)品細(xì)分的時(shí)代已然來臨。郊區(qū)化發(fā)展趨勢明顯西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結(jié)果。目前，西安市西南方向較早發(fā)展的高新區(qū)已初具規(guī)模，東南方向的曲江新區(qū)方興未艾，城北的經(jīng)開區(qū)開發(fā)的正如火如荼，長安區(qū)和最近興起的浐灞生態(tài)區(qū)正在走入西安市民的視野。伴隨著西安市的外擴(kuò)，市政基礎(chǔ)設(shè)施也在各個(gè)郊區(qū)全面鋪開，以前所謂的郊區(qū)及遠(yuǎn)郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對郊區(qū)的