房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營管理2016/07/04目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（住宅項(xiàng)目）前期土地獲取策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工開盤銷售入伙交房1234567土地信息收集政策、市場調(diào)研可行性研究獲取土地使用權(quán)簽訂土地出讓合同獲得用地規(guī)劃許可證確權(quán)辦理土地證區(qū)域市場調(diào)研項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)建議方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)方案送審取得施工許可證工程招標(biāo)七通一平施工圖紙、資料、材料、設(shè)備準(zhǔn)備臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)申辦《預(yù)售證》或《銷售許可證》商品房銷售辦理銀行按揭竣工驗(yàn)收建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)行權(quán)屬登記，取得相關(guān)證書物業(yè)移交3房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時(shí)間）。項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理的工具房地產(chǎn)開發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）

設(shè)計(jì)配合

采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工

項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購組織項(xiàng)目論證

項(xiàng)目取得

市場調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷招商方案策劃租售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管理成本前期成本估算測算設(shè)計(jì)階段成本控制及測算、形成

控制性目標(biāo)成本確定

合約框架

動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產(chǎn)預(yù)售施工許可證（

基礎(chǔ)提前施工報(bào)建）

許可證）產(chǎn)權(quán)初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)

公司選聘銷售配合工程條件評(píng)估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理項(xiàng)目后

評(píng)估

項(xiàng)目運(yùn)營策劃（含項(xiàng)目計(jì)劃）景觀/專項(xiàng)／二次設(shè)計(jì)、部品策劃

內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目論證階段

項(xiàng)目策劃會(huì)

方案評(píng)審會(huì)方案設(shè)計(jì)階段

初設(shè)-施工圖階段主體結(jié)構(gòu)開工

開盤銷售

程管理階段

銷售管理階段項(xiàng)目計(jì)劃管理的工具項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目里程碑管理項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理項(xiàng)目供應(yīng)商管理招標(biāo)與合約管理風(fēng)險(xiǎn)管理目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取主要渠道獲取土地五類渠道：政府招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌）收購、合作招商引資，配套土地變更土地性質(zhì)劃撥拿地及價(jià)格考慮因素市場未來預(yù)期項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期規(guī)劃條件的市場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本競爭對手狀況分析拿地各部門職責(zé)投資開發(fā)部：收集土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）——項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購）——成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。工程部：現(xiàn)場踏勘（確定是生地、熟地還是毛地）。財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）。采購部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場調(diào)研合作方資源。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)四大核心要素決策資金決策項(xiàng)目決策人力決策時(shí)間地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人、時(shí)間！房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策模型項(xiàng)目常規(guī)五種投資開發(fā)模式城市運(yùn)營投資模式城市運(yùn)營與大盤結(jié)合模式現(xiàn)金流項(xiàng)目開發(fā)模式高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式稀缺資源開發(fā)模式萬科：7對眼睛項(xiàng)目決策模型龍湖：城市地圖決策體系項(xiàng)目定位決策各部門職責(zé)投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書——概念設(shè)計(jì)深化方案。工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。財(cái)務(wù)部：概念版投資收益（三個(gè)指標(biāo)）。成本部：可研版成本（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）。采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司、概念性設(shè)計(jì)單位）。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制前期策劃與設(shè)計(jì)周期指標(biāo)論證階

段設(shè)計(jì)管理階

段概念規(guī)劃施工圖策劃階

段55天(多層)70天(高層)實(shí)施方案

概念規(guī)

劃草案

大盤至少3個(gè)月至少1～1.5個(gè)月概念規(guī)劃/

戰(zhàn)略規(guī)劃大盤180天中小盤55天市場定位：15天；概念規(guī)劃：32天；成果確認(rèn)：8天；

方案設(shè)

擴(kuò)初設(shè)

計(jì)

計(jì)高層/復(fù)雜戶型多層90天

多層70天設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備：0天；設(shè)計(jì)過程：高層：方案50天+

擴(kuò)初35天多層可省擴(kuò)初，方案65天；成果確認(rèn)：5天；設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備：0天；設(shè)計(jì)過程：多層55天高層70天；成果確認(rèn)：不計(jì)時(shí)間拿地與項(xiàng)目論證時(shí)間設(shè)計(jì)周期：高層215天；多層180天

大盤（一期多層）305天18房地三產(chǎn)設(shè)三計(jì)管三理程三序優(yōu)三化土建三擴(kuò)初建筑三、規(guī)三劃方三案結(jié)構(gòu)三、設(shè)三備初步三方案施工三圖設(shè)三計(jì)建筑三、規(guī)劃三方案部品設(shè)計(jì)三及定板概念三規(guī)劃草三案概念三規(guī)劃方三案施工三圖概念三規(guī)劃草三案概念三規(guī)劃方三案方案三設(shè)計(jì)施工三圖設(shè)三計(jì)景觀三概念三方案三設(shè)計(jì)景觀三施工三圖設(shè)三計(jì)擴(kuò)初三設(shè)計(jì)實(shí)施三方案三設(shè)計(jì)三階段銷售三配合三資料產(chǎn)品三、技三術(shù)創(chuàng)三新研三發(fā)論證三階段拿地三節(jié)點(diǎn)策劃三階段方案三報(bào)建設(shè)計(jì)三管理三階段擴(kuò)初三設(shè)計(jì)工程管理景觀三方案三設(shè)計(jì)銷售三示范三區(qū)設(shè)三計(jì)部品三材料三調(diào)研部品三材料三清單部品三材料三定板三封樣產(chǎn)品三配置三建議施工三圖設(shè)三計(jì)指三引模型三研究結(jié)構(gòu)三設(shè)計(jì)設(shè)備三選型建筑三平面19主要三設(shè)計(jì)三階段三與周三期概念三設(shè)計(jì)三：大三概6周；詳規(guī)三設(shè)計(jì)三：大三概6周；單體三方案三：大三概12周；擴(kuò)初三方案三：大三概6周；施工三圖設(shè)三計(jì)：三施工三標(biāo)準(zhǔn)三和結(jié)三構(gòu)形三式大三概10周；景觀三設(shè)計(jì)三：大三概5-三6周；樣板三房及三會(huì)所三設(shè)計(jì)三：大三概4周常見三的問三題：進(jìn)度三問題三：進(jìn)三度難三以控三制、三專業(yè)三公司三難以三銜接三。質(zhì)量三問題三：評(píng)三價(jià)體三系和三評(píng)價(jià)三經(jīng)驗(yàn)三的缺三失。設(shè)計(jì)三控制三點(diǎn)概念三設(shè)計(jì)三研究區(qū)域三確認(rèn)三概念三設(shè)計(jì)三研究三結(jié)論規(guī)劃三方案三設(shè)計(jì)區(qū)域三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三評(píng)審三會(huì)單體確認(rèn)限額三設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)三差錯(cuò)三率（三設(shè)計(jì)三錯(cuò)漏三變更三費(fèi)用/總變?nèi)M(fèi)三用）實(shí)施三方案三完成基礎(chǔ)三施工三圖全套三施工三圖完三成景觀三設(shè)計(jì)銷售三包裝三設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)三周期項(xiàng)目三重要三節(jié)點(diǎn)詳規(guī)三報(bào)建方案三報(bào)建初步三設(shè)計(jì)三報(bào)建施工三圖報(bào)三建開工三時(shí)間開盤三時(shí)間各部三門職三責(zé)投資開三發(fā)部三：方三案設(shè)三計(jì)報(bào)三批批三復(fù)意三見書——建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證——基礎(chǔ)三施工三許可三證。營銷三部：三編制三營銷三總綱三及評(píng)三審、三組建三營銷三團(tuán)隊(duì)三。設(shè)計(jì)三部：三編制三方案三設(shè)計(jì)三任務(wù)三書——規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三評(píng)審三（含三單體三設(shè)計(jì)三方案三）——景觀三方案三評(píng)審——初步三設(shè)計(jì)三成果三評(píng)審三（含三基坑三支護(hù)三設(shè)計(jì)三圖）——建筑三施工三圖評(píng)三審（三含基三礎(chǔ)設(shè)三計(jì)圖三）——正式三施工三圖評(píng)三審。工程三部：三地質(zhì)三初堪——地質(zhì)三詳堪——土方三開挖三及邊三坡支三護(hù)——基礎(chǔ)三施工三。財(cái)務(wù)三部：三方案三版投三資收三益（三三個(gè)三指標(biāo)三）。成本三部：三方案三版成三本、三施工三圖預(yù)三算（三根據(jù)三設(shè)計(jì)三部提三供的三規(guī)劃三要點(diǎn)三進(jìn)行三估算）。各部三門職三責(zé)采購部三：施三工圖三顧問三單位——景觀三、室三內(nèi)、三方案三設(shè)計(jì)三單位——監(jiān)理三單位三招標(biāo)——土建三總包三招標(biāo)——工程三材料三設(shè)備三采購三?？头?、物三業(yè)部三：物三業(yè)策三劃方三案。關(guān)鍵三要素三：各三類設(shè)三計(jì)方三案、三合作三方資三源、三項(xiàng)目三營銷三總綱三、土三方開三挖及三邊坡三支護(hù)關(guān)注三風(fēng)險(xiǎn)三點(diǎn)工程三部、三投資三開發(fā)三部、三設(shè)計(jì)三部關(guān)三注設(shè)三計(jì)指三標(biāo)表工程三部、三設(shè)計(jì)三部、三營銷三及客三服部三關(guān)注三交樓三標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)三部、三工程三部、三營銷三及客三服部三關(guān)注三一戶三一圖工程三部、三設(shè)計(jì)三部、三營銷三及客三服部三、投三資開三發(fā)部三關(guān)注三變更三和報(bào)三建圖紙目錄房地三產(chǎn)項(xiàng)三目的三整體三開發(fā)三流程土地三獲取三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制項(xiàng)目三定位三決策三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制產(chǎn)品三設(shè)計(jì)三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制項(xiàng)目三報(bào)建三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制施工三建設(shè)三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制推廣銷三售節(jié)三點(diǎn)計(jì)三劃與三控制入伙三交付三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制項(xiàng)目三報(bào)批三報(bào)建三流程開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證項(xiàng)目手冊計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測量、評(píng)估國土資源局國有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理房地三產(chǎn)項(xiàng)三目一三般報(bào)三批報(bào)三建流三程加快三項(xiàng)目三報(bào)批三報(bào)建三進(jìn)程內(nèi)部三控制三：設(shè)三計(jì)圖三紙的三圖紙三質(zhì)量三、三出圖三時(shí)間三、圖三紙變?nèi)ㄈ龍?bào)建三圖紙三的變?nèi)┤?；現(xiàn)場配三合：三項(xiàng)目三現(xiàn)場三現(xiàn)狀三、項(xiàng)三目現(xiàn)三場接三待；外部協(xié)三調(diào)：三當(dāng)?shù)厝骷?jí)三政府三包括三規(guī)劃三局、三建設(shè)三局、三國土三局、三城管三、質(zhì)三檢站三、消三防等三各類三工作三協(xié)調(diào)三；合作方三的協(xié)三調(diào)：三合作三方報(bào)三建資三料、三合作三方工三程配三合（三主要三是現(xiàn)三場）三、合作三方報(bào)三建工三作（三勞保三金、三中標(biāo)三備案三、淤三泥證三等）三、合三作方三的資三源配三合（三尤其三是專三業(yè)部三門）三。目錄房地三產(chǎn)項(xiàng)三目的三整體三開發(fā)三流程土地三獲取三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制項(xiàng)目三定位三決策三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制產(chǎn)品三設(shè)計(jì)三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制項(xiàng)目三報(bào)建三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制施工三建設(shè)三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制推廣銷三售節(jié)三點(diǎn)計(jì)三劃與三控制入伙三交付三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制施工三建設(shè)三階段三控制三關(guān)鍵三要點(diǎn)關(guān)鍵三要點(diǎn)三：質(zhì)量控三制！進(jìn)度三控制三！成本三控制三！協(xié)調(diào)三管理三！工程三建設(shè)三的相三關(guān)知三識(shí)工程三建設(shè)三組成三部分三：土三建、三水電三、安三裝及三設(shè)備三；整體三工程三建設(shè)三：單三體部三分、三環(huán)境三部分三、室三外管三線；建筑三結(jié)構(gòu)三形式三：磚三混、三框架三、框三剪、三鋼結(jié)三構(gòu)等三；項(xiàng)目三施工三周期三（合三理進(jìn)三度）三：多層三及低三密度三：9—三12個(gè)月三；小高三層：1年半三；高層三建筑三：2年到2年半三。施工三組織三次序三：基礎(chǔ)三部分三→主三體工三程→三外墻三裝飾三及安三裝→三園區(qū)三管線三→景三觀施三工→三竣工三驗(yàn)收三。項(xiàng)目三進(jìn)程三設(shè)計(jì)三與實(shí)三施房地三產(chǎn)項(xiàng)三目開三發(fā)進(jìn)三程計(jì)三劃與三實(shí)施三，是三為了三在計(jì)三劃時(shí)三間內(nèi)三完成三房地三產(chǎn)開三發(fā)任三務(wù)，三回收三資金三，達(dá)三到投三資收三益的三日標(biāo)三。項(xiàng)三目進(jìn)三程計(jì)三劃的三實(shí)施三受多三方面三因素三干擾三：工程三施工三因素房地三產(chǎn)政三策因三素市場三環(huán)境三因素開發(fā)三商資三金因三素當(dāng)?shù)厝?guī)劃三與關(guān)三系因三素外部三干擾三因素其它三不可三抗力三因素房地三產(chǎn)開三發(fā)前三期工三作的三質(zhì)量三管理房地三產(chǎn)開三發(fā)前三期工三作挑選三咨詢?nèi)龁挝恢匾暼尚腥匝腥繄?bào)三告的三質(zhì)量嚴(yán)格三項(xiàng)目三前期三工作三成果三的質(zhì)三量評(píng)審房地三產(chǎn)開三發(fā)設(shè)三計(jì)質(zhì)三量（三功能三質(zhì)量三）管三理建立三了基三本的三工作三流程三，為三規(guī)范三設(shè)計(jì)三質(zhì)量三管理三奠下三基礎(chǔ)三；但是三更有三效的三設(shè)計(jì)三質(zhì)量三管理三應(yīng)該三發(fā)生三在施三工之三前，根據(jù)三設(shè)計(jì)三管理三的控三制流三程，三從以三下兩三階段三完成三設(shè)計(jì)三質(zhì)量三（功三能質(zhì)三量）三的有三效管三理：1、規(guī)三劃設(shè)三計(jì)階三段質(zhì)三量管三理2、施三工圖三設(shè)計(jì)三階段三質(zhì)量三管理房地三產(chǎn)開三發(fā)施三工質(zhì)三量（三工程三質(zhì)量三）管三理施工三是開三發(fā)項(xiàng)三目形三成實(shí)三體的三過程三，也三是決三定最三終產(chǎn)三品質(zhì)三量的三關(guān)鍵三階段三。工程三項(xiàng)目三施工三涉及三面廣三，是三一個(gè)三極其三復(fù)雜三的過三程，三影響三質(zhì)量三的因三素很三多，三使用三材料三的微三小差三異、三操作三的微三小變?nèi)?、三環(huán)境三的微三小波三動(dòng)、三機(jī)械三設(shè)備三的正三常磨三損，三都會(huì)三產(chǎn)生三質(zhì)量三變異三，造三成質(zhì)三量事三故。工程三項(xiàng)目三建成三后，三如發(fā)三現(xiàn)質(zhì)三量問三題又三不可三能像三一些三工業(yè)三產(chǎn)品三那樣三拆卸三、解三體、三更換三配件三，更三不能三實(shí)行三“包三換”三或“三退款三”，三因此三工程三項(xiàng)目三施工三過程三中的三質(zhì)量三控制三，就三顯得三極其三重要三。房地三產(chǎn)開三發(fā)施三工質(zhì)三量（三工程三質(zhì)量三）管三理施工三階段三的質(zhì)三量控三制制定三適當(dāng)三的質(zhì)三量目三標(biāo)，三因?yàn)槿|(zhì)量三目標(biāo)三常與三項(xiàng)目三進(jìn)度三控制三、成三本控三制處三于相三同優(yōu)三先級(jí)三。因三此，三質(zhì)量三目標(biāo)三必須三堅(jiān)持三實(shí)事三求是三，因三地制三宜。三目標(biāo)三過低三，會(huì)三對項(xiàng)三目帶三來傷三害，三失去三市場三競爭三力；三過高三會(huì)造三成投三入成三本加三大，三綜合三開發(fā)三績效三降低三。適三當(dāng)增三加項(xiàng)三目的三一致三成本三，減三少非三一致三成本三；適三當(dāng)增三加預(yù)三防成三本，三大力三降低三事故三成本三。強(qiáng)調(diào)三施工三現(xiàn)場三的技三術(shù)質(zhì)三量管三理，三建立三統(tǒng)一三的標(biāo)三準(zhǔn)化三的質(zhì)三量管三理體三系，三編制三詳盡三的施三工作三業(yè)指三導(dǎo)書三和施三工方三案，三嚴(yán)格三檢驗(yàn)三標(biāo)準(zhǔn)三，強(qiáng)三調(diào)執(zhí)三行力三！房地三產(chǎn)開三發(fā)施三工質(zhì)三量（三工程三質(zhì)量三）管三理現(xiàn)場三有效三質(zhì)量三管理三關(guān)鍵三環(huán)節(jié)工程三樣板三先行技術(shù)三方案三先行施工三關(guān)鍵三工序三控制項(xiàng)目三工程三階段三成本三目標(biāo)三確立三與管三理項(xiàng)目三實(shí)施三階段三成本三管理工程部現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)目錄房地三產(chǎn)項(xiàng)三目的三整體三開發(fā)三流程土地三獲取三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制項(xiàng)目三定位三決策三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制產(chǎn)品三設(shè)計(jì)三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制項(xiàng)目三報(bào)建三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制施工三建設(shè)三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制推廣三銷售三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制入伙三交付三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三與控三制項(xiàng)目三營銷三策劃三與推三廣銷三售三三個(gè)階三段售前三階段售中三階段售后三階段市場三、客三戶、三產(chǎn)品客戶三、傳三播、三銷售三服務(wù)三、價(jià)三格、三促銷風(fēng)險(xiǎn)三控制策劃三咨詢?nèi)?、代三理公三司銷售三代理三、廣三告代三理、三媒體律師三行、三銀行三、房三管部三門關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)組建三銷售三團(tuán)隊(duì)三；三（三銷售三總監(jiān)三、銷三售經(jīng)三理、三銷售三員、三策劃三總監(jiān)三、策三劃經(jīng)三理、三策劃三師）項(xiàng)目三形象三定位三；三（三主推三廣語三、主三形象三畫面三、項(xiàng)三目案三名、三項(xiàng)目LO三GO等）項(xiàng)目三銷售三賣點(diǎn)三提煉三；（三區(qū)位三、地三段、三產(chǎn)品三、環(huán)三境、三價(jià)格三、品三牌等三）項(xiàng)目三營銷三執(zhí)行三方案三；（三開盤三方案三、銷三售手三冊、三銷售三周期三、價(jià)三格、三法律三文件三、培三訓(xùn)等三）項(xiàng)目三營銷三推廣三方案三；三（三推廣三周期三、媒三體組三合、三費(fèi)用三計(jì)劃三、重三大營三銷活三動(dòng)方三案等三）項(xiàng)目三展示三區(qū)包三裝方三案；三（外三圍導(dǎo)三示、三售樓三處、三樣板三房、三看樓三通道三、工三地等）關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)合作方三資源三使用三；（三廣告三公司三、代三理公三司、三制作三公司三、短三信公三司、三媒體三、印三刷等三）項(xiàng)目三第一三次廣三告出三街；公司三及項(xiàng)三目品三牌推三廣；項(xiàng)目三展示三區(qū)開三放；項(xiàng)目三價(jià)格三聽證三會(huì)；項(xiàng)目三一期三開盤三；營銷三費(fèi)用三預(yù)算三。各部三門職三責(zé)投資三開發(fā)三部：三面積三預(yù)測三報(bào)告——取得三預(yù)售三許可三證。營銷三部：三開盤三方案三、價(jià)三格、三洗籌三、開三盤實(shí)三施。設(shè)計(jì)三部：三配合三銷售三的設(shè)三計(jì)輸三入（三合同三附圖三、模三型、三交樓三標(biāo)準(zhǔn)三）。工程三部：三施工三進(jìn)度三達(dá)到三預(yù)售三條件三（產(chǎn)三品類三型不三同、三城市三不同三，情三況有三異）成本三部：三項(xiàng)目三